aula 10 - direito das coisas parte i

CURSOS ON-LINE DIREITO CIVIL CURSO REGULAR PROFESSOR LAURO ESCOBAR

www.pontodosconcursos.com.br

11

AULA 10

DIREITO DAS COISAS

= PRIMEIRA PARTE =

POSSE E PROPRIEDADE

INTRODUO

Meus Amigos e Alunos. Iniciamos hoje uma nova etapa em nossos estudos. At agora estvamos falando sobre o Direito das Obrigaes. Hoje vamos ingressar no Direito das Coisas. Este tema tambm muito extenso. Por isso vamos desmembr-lo em duas aulas. Hoje veremos somente a Posse e a Propriedade. Na prxima aula estudaremos os Direitos Reais sobre coisa alheia.

Vamos iniciar a aula de hoje fazendo uma breve introduo

Na verdade existe uma grande dualidade no Direito Civil. A diviso do Direito em: Obrigacionais (ou Pessoais) e Reais (chamado agora de Direito das Coisas). Assim, para o atual Cdigo Civil:

A) DIREITO PESSOAL (ou obrigacional) relao entre pessoas, abrangendo tanto o sujeito ativo como o passivo e a prestao que o segundo deve ao primeiro (o exemplo clssico o contrato).

B) DIREITO DAS COISAS relao entre o homem e a coisa que se estabelece diretamente (o exemplo clssico a propriedade), contendo trs elementos: a) sujeito ativo; b) coisa; c) relao (ou poder) do sujeito ativo sobre a coisa (domnio).

Costumo dar em aula o seguinte quadrinho para distinguir bem essa diviso do Direito.



22

DIREITO PESSOAL DIREITO DAS COISAS

1. Dualidade de Sujeitos:

a) Ativo (credor)

b) Passivo (devedor)

2. Objeto sempre uma prestao do devedor.

1. Violados os direitos pessoais, pode a parte ingressar com uma ao, mas somente contra a outra parte.

Exemplo: um contrato qualquer.

1. Apenas um Sujeito:

a) Ativo

2. Objeto sempre uma coisa (corprea ou incorprea).

3. Violados os direitos reais, pode a parte ingressar com ao contra quem detiver a coisa, indistintamente.

Exemplo: a propriedade

Desta forma, podemos conceituar o Direito das Coisas como sendo um conjunto de normas que regem as relaes jurdicas concernentes aos bens materiais ou imateriais suscetveis de apropriao pelo homem. Prev a aquisio, o exerccio, a conservao e a perda de poder dos homens sobre os bens suscetveis de apropriao, sejam eles corpreos ou incorpreos (entre os bens incorpreos ou imateriais incluem-se os direitos autorais e a propriedade industrial marcas e patentes).

O Direito das Coisas um vnculo que liga uma coisa a uma pessoa. um direito absoluto por ser oponvel a todos (erga omnes). O titular do direito real tem o poder de reivindicar a coisa onde quer que ela se encontre.

Feita esta introduo, vamos apresentar uma Classificao Geral do Direito das Coisas para situar bem todos os pontos que veremos nesta e na prxima aula.

CLASSIFICAO

Anteriormente Direito das Coisas e Direitos Reais eram expresses tratadas como sinnimas (at porque real vem de res; e res em latim significa coisa). Em face do novo Cdigo Civil houve uma alterao. Atualmente, o Direito das Coisas passou a designar o gnero e Direitos Reais a espcie, conforme veremos logo a seguir.

Confiram ento como ficou o quadro completo do Direito das Coisas segundo o atual Cdigo Civil e a doutrina mais moderna sobre o assunto. Lembrando que vamos fornecer abaixo esse quadro de maneira genrica. A seguir vamos analisar item por item deste quadro como sempre temos feito durante nosso curso.



33

DIREITO DAS COISAS

I) POSSE

II) DIREITOS REAIS

A) Sobre Coisa Prpria Propriedade B) Sobre Coisa Alheia

1. DE GOZO (ou fruio)

a) Enfiteuse b) Superfcie c) Servido Predial d) Usufruto (englobando o Uso e a Habitao)

2. DE GARANTIA

a) Penhor b) Hipoteca c) Anticrese d) Alienao Fiduciria

3. AQUISIO

Promessa irrevogvel (ou irretratvel) de compra e venda Observao Notem que a posse tambm est classificada como direito

das coisas, por ser um vnculo que liga uma coisa a uma pessoa e pela sua oponibilidade a terceiros. Ela se encaixa no conceito de Direito das Coisas que falamos acima. Aplica-se a regra de que o acessrio (posse) segue o principal (propriedade). No entanto h quem entenda posse como um direito obrigacional especial. E outros autores a reputam, no como um direito, mas como um fato. Lembrando que esta apenas uma viso doutrinria. Para efeito de concurso (que o que nos interessa), a posse faz parte do Direito das Coisas (mas, observem bem no quadro acima, que ela no um Direito Real).

OBRIGAES REAIS PROPTER REM

Outra observao importante diz respeito s obrigaes propter rem (ou obrigaes reais, ou seja, em razo da coisa). Situam-se em uma zona intermediria entre o direito real e o direito obrigacional. Surgem como obrigaes pessoais de um devedor, mas por ser ele titular de um direito real. Elas acabam aderindo mais coisa do que ao seu eventual titular. Em outras palavras: elas recaem sobre uma pessoa (da direito pessoal), mas por fora de um direito real (como por exemplo, a propriedade). Exemplos: obrigao de um proprietrio de no prejudicar a segurana, sossego e sade dos vizinhos; a do condmino de contribuir para a conservao da coisa comum ou de no alterar a fachada externa do edifcio; adquirente de imvel hipotecado de pagar o dbito que o onera, dvida por imposto predial, despesas de condomnio, hipoteca, etc.



44

Melhor exemplificando: a obrigao de pagar o IPTU pessoal; mas ela s existe por causa do direito de propriedade. Uma pessoa est devendo 03 anos de IPTU e vende seu imvel. Quem a Prefeitura ir acionar? A pessoa que realmente deve? Ou seja, a pessoa que era a proprietria do imvel e no pagou o imposto? Ou o novo proprietrio? Resposta: A Prefeitura ir acionar o atual proprietrio! evidente que este poder acionar o anterior de forma regressiva. Mas a Prefeitura aciona o atual proprietrio, pois quando ele comprou o bem, assumiu as suas dvidas, inclusive as anteriores (art. 1.345 CC). Portanto, costumamos dizer que as obrigaes propter rem so hbridas: parte de direito obrigacional, parte de direito real.

Como dissemos anteriormente, vamos analisar item por item do quadro geral apresentado. E vamos fazer isso com calma, em duas aulas. Hoje veremos a Posse e a Propriedade.

Iniciemos pela Posse.

DA POSSE (arts. 1.196/1.227 CC)

CONCEITOS

Existem duas grandes escolas que procuram delimitar o conceito de posse. Lgico que isto teoria pura. Se o aluno no entender perfeitamente o alcance de cada teoria no h muita importncia. Lembre-se estamos fazendo um curso dirigido para Concurso Pblico e no um curso para Mestre ou Doutor em Direito. Portanto o que o aluno precisa saber que existem duas teorias sobre o tema. E que o Brasil adotou uma dessas teorias, que ns veremos adiante.

I - Teoria Subjetiva (Friedrich Karl von Savigny)

Poder direto ou imediato que tem a pessoa de dispor fisicamente de um bem com a inteno de t-lo para si e de defend-lo com a interveno ou agresso de quem quer que seja. Esta teoria possui dois elementos:

1) Corpus elemento material poder fsico ou de disponibilidade sobre a coisa.

2) Animus domini inteno de ter a coisa para si; de exercer sobre ela o direito de propriedade.

Observao Para essa teoria, o locatrio, o comodatrio, o depositrio no seriam possuidores, pois no poderiam ter a inteno de ter a coisa para si. Portanto, no gozariam de proteo direta, no podendo ingressar com as chamadas aes possessrias.



55

II - Teoria Objetiva (Rudolf von Ihering)

Para constituir a posse basta dispor fisicamente da coisa ou mera possibilidade de exercer esse contato. Dispensa-se a inteno de ser dono da coisa. Possui ento apenas um elemento:

Corpus trata-se do elemento material; nico elemento visvel e suscetvel de comprovao; a atitude externa do possuidor em relao coisa, agindo como se ele fosse dono desta coisa.

TEORIA ADOTADA PELO CDIGO CIVIL

Nosso Cdigo Civil adotou a Teoria Objetiva de Ihering. Desta forma o locatrio e o comodatrio, para o nosso direito, so possuidores e como tais podem utilizar as aes possessrias, at mesmo contra o prprio proprietrio em determinadas situaes.

O art. 1.196 do CC define a posse como sendo o exerccio pleno ou no de alguns dos poderes inerentes propriedade. Portanto posse no depende necessariamente de propriedade.

Uma pessoa pode ter a posse sem ser proprietrio!! Ser proprietrio ter o "domnio" da coisa. Guardem essa palavra: domnio. Vamos falar muito sobre ela durante esta fase de nosso curso. Lembrem-se que ela estar sempre ligada propriedade. J ter a posse de algo apenas ter a disposio da coisa, utilizando-se dela e tirando-lhe os frutos.

Atualmente a doutrina vem trazendo novas teorias que do nfase ao carter econmico e funo social da posse. Vamos falar sobre isso mais adiante, posto que uma tendncia do direito moderno.

FMULO DE POSSE DETENO (art. 1.198 CC) Fmulo o servidor, o empregado. No deve ser confundido com o

possuidor. Como no uma expresso usada no dia-a-dia, tem muita incidncia nos Concursos.

O fmulo de posse detm a coisa apenas em virtude de uma situao de dependncia econmica ou de um vnculo de subordinao. A lei ressalva no ser possuidor aquele que, achando-se em relao de dependncia para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens e instrues suas. O exemplo clssico que costuma cair nas provas o do caseiro de um stio. Tecnicamente o caseiro no possuidor. Ele detm a coisa em virtude de um contrato de trabalho, de uma relao de dependncia ou subordinao para com o proprietrio do stio. Na verdade ele o detentor da coisa; em outras palavras: o fmulo de posse.



66

O detentor exerce sobre o bem, no uma posse prpria, mas uma posse de outrem, em nome de outrem. Como no tem posse, no lhe assiste o direito de invocar, em nome prprio, as aes possessrias. Nem o eventual direito de usucapio. Vou dar agora um exemplo completo: Eu sou dono de um automvel (sou o proprietrio). Eu empresto esse veculo a meu amigo (ele tem a posse; o possuidor). Meu amigo vai almoar com o carro e o deixa em um estacionamento; o manobrista deste estacionamento no tem posse; ele apenas o detentor do veculo (ou seja, o fmulo de posse). Outros exemplos: o zelador de um prdio que pode morar um uma edcula do prprio edifcio, a bibliotecria, os funcionrios pblicos e os empregados de uma foram geral que zelam a propriedade em nome do dono, so todos detentores.

CONCLUINDO para o Direito Civil, deter no o mesmo que possuir.

O art. 1.208, 1 parte do CC acrescenta que no induzem posse os atos de mera permisso ou tolerncia. Estes representam uma indulgncia pela prtica do ato, mas no cedem direito algum. Apenas retiram eventual ilicitude da conduta de terceiro. Assim, a simples tolerncia do proprietrio no gera posse, porm o ato do terceiro, por si s (ex: acampar em um stio, devidamente autorizado) no pode ser considerado como ilcito.

Elementos da Posse

Para se adquirir a posse, exigem-se os elementos necessrios para os atos jurdicos em geral, quais sejam:

Sujeito capaz (pessoa natural ou jurdica) Objeto lcito e possvel (no caso uma coisa corprea ou incorprea) Forma neste caso a forma livre Relao dominante entre o sujeito e o objeto

Objeto da Posse

Podem ser objeto de posse todas as coisas que puderem ser objeto de propriedade. Incluem-se os bens, entre outros: corpreos e incorpreos; mveis e imveis; principais e acessrios, etc.

Classificao

A posse pode ser classificada em:

Direta (ou imediata) quando exercida por quem detm materialmente a coisa; trata-se do poder fsico imediato. Exemplos: posse exercida pelo prprio proprietrio, posse exercida pelo locatrio (neste caso h uma concesso do locador), pelo comodatrio, etc. Quando a posse direta exercida pelo proprietrio fala-se em jus possidendi; quando exercida por outra pessoa fala-se em jus possessionis.



77

Indireta (ou mediata) quando a posse exercida atravs de outra pessoa. Exemplo: proprietrio que tem a posse atravs do inquilino; nesse caso h duas posses paralelas e reais: a do possuidor indireto (que o proprietrio; o que cede o uso do bem) e a do possuidor direto (do locatrio, inquilino, que o recebe, em virtude do contrato). Desta forma o locatrio tem a posse direta e o locador a posse indireta; o depositrio tem a posse direta e o depositante a posse indireta; o usufruturio tem a posse direta e o nu proprietrio tem a posse indireta, etc. Tanto o possuidor direto quanto o indireto podem invocar a proteo possessria contra terceiros (aes possessrias). Como regra o possuidor direto (locatrio, depositrio, etc.) no podem adquirir a propriedade por usucapio.

Justa a que no violenta, clandestina ou precria; ela adquirida de forma legtima, sem vcio jurdico externo.

Injusta a posse adquirida com vcios, por meio de violncia, clandestinidade ou precariedade. So assim suas espcies:

a) Violenta a obtida atravs de esbulho, for fora fsica ou violncia moral.

b) Clandestina a obtida sub-repticiamente, s escondidas, s ocultas.

c) Precria a obtida com abuso de confiana, no restituindo a coisa ao final do contrato (ex: locatrio que, alugando um carro, no o devolve ao final do contrato).

Observaes

a) A posse, mesmo que injusta, ainda posse e pode ser defendida por aes, no contra aquele de quem se tirou, mas contra terceiros.

b) Na Posse injusta presume-se (presuno juris tantum relativa que admite prova em contrrio) continuar com os mesmos vcios nas mos dos sucessores do adquirente.

De boa-f quando o possuidor ignora os vcios ou os obstculos que lhe impedem a aquisio da coisa ou do direito possudo. A pessoa tem a convico de estar agindo de acordo com a lei. Os vcios so: a violncia, a clandestinidade e a precariedade. Neste caso o possuidor tem a convico de que a coisa lhe pertence; um critrio subjetivo. Ocorre em geral com quem tem justo ttulo, isto , um documento referente ao objeto possudo. Exemplo: contrato de compra e venda, locao, comodato doao, etc. O justo ttulo pode ser at um compromisso de compra e



88

venda no registrado. Nosso direito estabelece presuno (relativa) de boa-f em favor de quem tenha justo ttulo. De m-f quando a posse viciada porque foi obtida atravs de violncia, clandestinidade ou precariedade. O possuidor tem cincia do vcio. Neste caso, o possuidor no tem o justo ttulo (um documento). No entanto, ainda que de m-f o possuidor no perde o direito de ajuizar a ao possessria competente para proteger-se de um ataque a sua posse de terceiros. Posse nova a que conta com menos de ano e dia. importante, em termos processuais (direito processual), pois se uma invaso ocorreu h menos de um ano e um dia poder o prejudicado ingressar com a ao de reintegrao de posse pelo rito especial, pleiteando liminar para desocupao.

Posse velha a que conta com mais de ano e dia. Esse prazo importante porque, se a pessoa estiver a mais de um ano e dia na posse, pode obter liminar contra quem o estiver incomodando, tendo o direito de ser mantido sumariamente na posse.

Posse ad interdicta a que pode ser defendida pelas aes possessrias, mas impede a aquisio da propriedade por usucapio. O locatrio pode defender a posse de uma turbao ou esbulho, mas no tem direito de usucapio contra o proprietrio. Ele pode ser inquilino durante 10, 20, 30, 50 anos. Mas no ter direito a usucapio, por causa do contrato firmado. O mesmo ocorre no comodato (emprstimo gratuito de bem infungvel). Por isso importante firmar um contrato escrito: uma das razes que ele prova que realmente existe o contrato e impede eventual usucapio.

Posse ad usucapionem a que se prolonga por determinado lapso temporal previsto na lei, admitindo-se a aquisio do domnio pela usucapio, desde que obedecidos os requisitos legais.

Aquisio da Posse

Pelo artigo 1.204 do CC adquire-se a posse desde o momento em que se torna possvel o exerccio, em nome prprio, de qualquer dos poderes inerentes propriedade. A posse pode ser adquirida de forma: a) originria apresenta-se sem os vcios que a maculavam em mos do antecessor; b) derivada recebe com os mesmos vcios anteriores.

1 Aquisio Originria



99

a) Apreenso da coisa apreenso significa apossamento, pelo deslocamento da coisa para o domnio do possuidor, ou pelo uso da coisa se esta for imvel. Consiste na apropriao unilateral da coisa. Aplica-se:

- nas coisas de ningum (res nullius) e nas coisas abandonadas (res derelictae).

- nos bens retirados de outrem sem a sua permisso. Mesmo havendo violncia ou clandestinidade, posse (embora injusta). Isso porque se o primitivo possuidor omitir-se, no reagindo em defesa da posse ou no a defendendo por meio das aes, os vcios que a comprometiam acabam desaparecendo com o tempo.

b) Exerccio de direito significa estar se utilizando o direito, usufruindo dele. Exemplo: quem possui uma linha telefnica em sua residncia, tem, na verdade, um "direito de uso" da mesma. Outro exemplo o da servido de aqueduto passada por terreno alheio adquire o agente a sua posse se o dono do prdio serviente permanece inerte (veremos isso na aula seguinte).

2 Aquisio Derivada

a) Tradio entende-se por tradio a entrega da coisa, pressupondo um acordo de vontades. Basta que haja a inteno do tradens (o que opera a tradio; entrega a coisa) e do accipiens (o que recebe a coisa). A tradio pode ser real (entrega efetiva e material da coisa), simblica (representada por ato que traduz a alienao ex: entrega das chaves do carro, do apartamento, etc.) e ficta (constituto possessrio veremos isso abaixo).

b) Constituto Possessrio ou clusula constituti (art. 1.267, pargrafo nico do CC) o ato pelo qual aquele que possua em nome prprio passa a possuir em nome de outrem. Exemplos: A, proprietrio, aliena o seu imvel, mas continua residindo nele como inquilino (ou como comodatrio); Z titular de uma linha telefnica, a aliena, mas continua usando-a por locao. Pelo constituto possessrio a posse se desdobra em duas faces: o possuidor antigo, que tinha a posse plena como proprietrio, se converte em possuidor direto, enquanto o novo proprietrio se investe na posse indireta, em virtude do contrato. A clusula constituti no se presume, deve estar expressa no contrato. Aplica-se tanto aos bens mveis quanto aos imveis.

c) Acesso Temporal a posse pode ser continuada pela soma do

tempo do atual possuidor com o de seus antecessores. O adquirente da posse de uma coisa pode somar a posse anterior visando, por exemplo, a usucapio.

Pessoas que podem adquirir a posse

A posse pode ser adquirida (art. 1.205 CC):



1100

a) pela prpria pessoa que pretende, desde que capaz; se ela no tiver capacidade dever ser representada ou assistida.

b) por seu representante ou procurador (mandatrio), com poderes especiais.

c) por terceiro, sem mandato, dependendo de ratificao (gestor de negcios).

EFEITOS DA POSSE

Os efeitos da posse so as conseqncias jurdicas por ela produzidas, em virtude de lei ou de norma jurdica. A posse possui diversos efeitos. Embora haja certa discrepncia entre os autores apontamos como efeitos de ser possuidor de um bem:

A) FACULDADE DE INVOCAR OS INTERDITOS interditos so as aes possessrias. O possuidor tem a faculdade de propor aes possessrias objetivando mant-lo na posse ou ser-lhe restituda a posse. Permite-se que o possuidor possa demandar proteo possessria e, cumulativamente, pleitear a condenao do ru em perdas e danos. Pode-se requerer a cominao de pena para o caso de nova turbao ou esbulho. Se ocorreu o perecimento (deteriorao, destruio, perda, etc.) do bem, somente resta ao possuidor o caminho da indenizao. Mas se o ru se sentir ofendido em sua posse, pode formular, na prpria contestao os pedidos que tiver contra o autor. As trs primeiras aes que falaremos a seguir (Interdito Proibitrio, Manuteno de Posse e Reintegrao de Posse) so genuinamente aes possessrias e so analisadas pelo Direito Civil. J as demais aes so ligadas tambm propriedade, mas analisadas pelo Direito Processual Civil. Embora no pertena nossa matria, propriamente dita, costumamos falar delas tambm para que o aluno tenha uma viso completa das aes. Vamos a elas:

a) Interdito Proibitrio a ao que visa uma proteo preventiva da posse, ante a ameaa de eventual turbao ou de esbulho. Exemplo: imaginem que um grupo de pessoas acampe ao longo de sua fazenda, armando barracas. possvel que o grupo queira invadir a sua fazenda. Ingressa-se com esta ao para se impedir eventual incmodo (algum do grupo mate um animal de sua propriedade) ou invada a propriedade ou que ocorra algum tipo de violncia. Para se propor esta ao o autor deve ter um receio fundado e justo de que a violncia vir. Geralmente, comina-se pena pecuniria (uma multa) em caso de transgresso da ordem judicial. Deve ser pedida pelo autor e fixada pelo Juiz em um montante razovel.

b) Manuteno da Posse esta ao usada quando houver turbao, ou seja, algum ato que embaraa, incomoda, molesta o livre exerccio da posse. Exemplos: rompimento de cercas; abertura de "picadas"; penetrar no terreno para extrair lenha; fulano pe seu gado a pastar nas terras do vizinho, etc. Lembrem-se: na turbao ainda no



1111

houve a perda da posse. Na ao pode-se pleitear indenizao por eventuais danos e, para o caso de reincidncia, cominao de pena (multa judicial). Deve-se provar a existncia da posse e a turbao propriamente dita, requerendo-se ao Juiz o mandado de manuteno. Quando a turbao nova (menos de ano e dia), pode ser requerida e concedida pelo Juiz a manuteno liminar, sem que haja audincia prvia.

c) Reintegrao de Posse esta ao usada quando houver esbulho, que o ato pelo qual o possuidor despojado da posse, injustamente, por violncia, clandestinidade, etc. Esbulho a privao, a subtrao da posse. Exemplos: estranho que invade a casa deixada pelo inquilino; pessoa sai de viagem e quando retorna invadiram sua chcara, etc. Observem que nestas hipteses houve a perda da posse e a ao serve para recuperar essa posse.

interessante atentarmos para as seguintes observaes:

Obs. 1 Cabe medida liminar provisria no esbulho e na turbao, se o fato datar de menos de um ano e um dia. Nesse caso a ao tambm chamada de ao de fora nova espoliativa, iniciando-se pela expedio do mandado liminar, a fim de reintegrar o possuidor de imediato. Se o esbulho datar de mais de um ano e um dia tem-se a ao de fora velha espoliativa, na qual o Juiz far citar o ru para que oferea sua defesa. lcito ao autor da possessria pedir, alm da proteo especfica da posse, tambm indenizao por perdas e danos e cominao de pena (multa judicial) em caso de nova turbao ou esbulho, alm do desfazimento de eventual obra ilegal.

Obs. 2 Admite-se a fungibilidade (substituio) das aes possessrias acima mencionadas, ou seja, se voc eventualmente ingressar com a ao errada, o Juiz pode receber como sendo a correta. Trata-se de uma exceo. A regra que se voc entrar com a ao errada e o Juiz perceber, voc j perdeu a ao. O Juiz extingue este processo sem apreciar o mrito. No entanto nas aes possessrias pode haver esta fungibilidade pelo Juiz. Exemplo: algumas pessoas esto cortando caminho, por dentro de sua posse para pescar no rio. Portanto est ocorrendo turbao. No entanto voc ingressa com ao de reintegrao de posse. Neste caso o Juiz pode conhecer do pedido e julg-lo como tendo sido proposta a ao correta, desde que os requisitos da ao que deveria ser proposta estejam demonstrados.

Obs. 3 Alguns autores costumam dizer que estas aes so dplices. Exemplo: Se A prope ao em face de B, este pode se defender, alegando que A o autor esbulho, revertendo a situao, sem que haja reconveno. Se o ru esbulhador se defender alegando ser dono da coisa esbulhada, seu argumento no ser levado em conta, porque no lhe assiste, ainda que sob alegao de propriedade,



1122

molestar posse alheia. Se achar que proprietrio, deve ingressar com ao prpria (ao reivindicatria, conforme veremos mais adiante, quando analisarmos a propriedade).

Obs. 4 - O requisito bsico para a propositura das aes possessrias, como bvio, a prova da existncia da posse. Quem no teve posse no pode ingressar com ao.

Feitas estas observaes, continuamos a apresentar as demais aes:

d) Nunciao de Obra Nova (ou embargo de obra nova) a ao que visa impedir a continuao de obras (considerado em seu sentido amplo) no terreno vizinho que lhe prejudique ou que esteja em desacordo com os regulamentos administrativos. Exemplo: pessoa que desvia curso de rio, ou o represa; vizinho que abre janela a menos de metro e meio, etc. Como o objetivo do autor o de embargar da obra (ou seja, impedir a sua construo), se ela j estiver pronta ou em fase de concluso, no caber esta ao.

e) Ao de Dano Infecto uma medida judicial preventiva, baseada no receio de que o vizinho, em demolio ou por vcio de construo, lhe cause prejuzos. Visa obter do vizinho uma cauo por futuros e eventuais danos.

f) Embargos de Terceiro o remdio jurdico para a defesa da posse para quem for turbado ou esbulhado na posse por ato de apreenso judicial, em casos como de penhora, arrecadao. Exemplo: A emprestou a B seu computador; como B estava devendo dinheiro a C, este ingressou com uma ao judicial contra ele e o Juiz determinou a penhora de bens de B. O oficial de justia penhorou diversos bens de B inclusive o computador de A. Assim, A tem o direito de entrar com embargos de terceiro. A jurisprudncia tambm admite a possibilidade da mulher casada defender sua meao por meio desta ao.

g) Imisso de Posse esta ao era regulada pelo Cdigo de Processo Civil de 1.939. O Cdigo atual no trata desta ao. Mas mesmo assim entende-se que ela ainda pode ser ajuizada sempre que houver uma pretenso imisso na posse de algum bem. Quem nunca teve posse no pode ingressar com os interditos, mas poder fazer uso desta ao. Assim, se uma pessoa adquire um imvel e obtm a escritura pblica definitiva, mas no recebe a posse, uma vez que o vendedor no a entrega, no pode ingressar com ao possessria, mas sim com ao de imisso na posse. Exemplo: Uma pessoa estava financiando uma casa e morava nela. Aps algum tempo, parou de pagar as prestaes. O imvel foi vendido em um leilo e voc o comprou. A pessoa que estava financiando no quer sair do imvel. O que fazer? Entende-se que voc no poderia ingressar com reintegrao de posse, pois voc nunca teve posse. Portanto a ao



1133

mais correta ser a Imisso de Posse. No confundir essa ao com a imisso da posse ou na posse, prevista nos arts. 625 e 879, I do CPC.

Obs. Reforando: a doutrina aponta que somente as trs primeiras aes (interdito proibitrio, manuteno e reintegrao) podem ser chamadas de possessrias. Nas demais se discute direitos de vizinhana, efeitos do estado da posse, etc.

B) FACULDADE DA LEGTIMA DEFESA DA POSSE E DO DESFORO IMEDIATO (tambm chamada de autotutela, autodefesa, ou defesa direta art. 1.210, 1 CC) nestes casos sentimos a presena de resqucios de justia privada, ou seja, a justia feita pelas prprias mos. O Direito, de uma forma geral, impede a autotutela. Para isso existe o Poder Judicirio (com todos os seus problemas, reconhecemos, mas assim que deve funcionar um Estado Democrtico e de Direito). No entanto, em determinadas situaes ela admitida, prevista pela lei, como nos exemplos:

a) Na legtima defesa o possuidor molestado pode reagir contra o agressor, incontinenti, empregando meios estritamente necessrios para manter-se na posse. Exemplo: pessoa est sendo turbada por terceiros. Ao invs de ingressar com a ao de manuteno de posse (s vezes pode no dar tempo, pois ela est na iminncia de sofrer uma violncia) se utiliza da fora prpria para repelir o incmodo.

b) No desforo imediato (ou incontinenti) o possuidor pode recuperar a posse perdida, empregando meios moderados, agindo pessoalmente ou sendo ajudado por amigos ou serviais. Exemplo: pessoa viajou por um fim de semana e quando voltou percebeu que sua casa foi invadida por moradores de rua. Houve um esbulho. Ao invs de ingressar com ao de reintegrao de posse ela pode recuperar pela sua prpria fora.

Cuidado Os atos de defesa ou de desforo so exceo no Direito e devem ser usados em situao especiais. No podem ir alm do indispensvel manuteno ou restituio da posse. Os meios empregados devem ser proporcionais agresso. O excesso na defesa da posse pode acarretar a indenizao pelos danos causados. Vamos dar agora um pequeno grfico do que foi falado at o momento sobre a defesa da posse (letras A e B dos efeitos da Posse).

DEFESA DA POSSE

A) Judicial a) interdito proibitrio b) manuteno de posse c) reintegrao de posse d) nunciao de obra nova e) dano infecto



1144

f) embargos de terceiro B) Direta, Pessoal

a) legtima defesa da posse para manter-se (na turbao) b) desforo imediato para restituir-se (no esbulho)

C) PERCEPO DOS FRUTOS art. 1.214 CC ( interessante rever

este ponto tambm na aula referente aos bens acessrios). a) Possuidor de boa-f tem direito aos frutos percebidos tempestivamente. Pode usar a coisa e dela fruir, retirando todas as vantagens. A boa-f deve existir no momento da percepo. No momento em que cessar a boa-f (a pessoa toma cincia dos vcios que maculam sua posse) ela no tem mais direitos aos frutos pendentes e se colh-los antecipadamente deve restitu-los, deduzidas as despesas de produo e custeio. b) Possuidor de m-f responde por todos os prejuzos que causou pelos frutos colhidos e percebidos, bem como pelos que, por culpa sua, deixou de perceber; tem, porm, direito s despesas de produo.

D) INDENIZAO DE BENFEITORIAS (sobre o tema reveja tambm

a aula referente aos bens acessrios). a) Possuidor de boa-f tem direito de ser indenizado pelas benfeitorias necessrias e teis. Quanto s volupturias, pode levant-las, desde que no danifique a coisa. Se ele no for indenizado, tem o direito de reteno pelo valor das mesmas, isto , pode reter (segurar, no devolver) o bem at que seja indenizado pelas benfeitorias realizadas (art. 1.219 CC). b) Possuidor de m-f tem direito indenizao somente pelas benfeitorias necessrias, sendo que ele no ter direito de reteno quanto a elas e tambm no poder levantar as volupturias (art. 1.220 CC).

Obs. A Lei n 8.245/91 (locaes) assim dispe sobre os direitos do locatrio (que um possuidor de boa-f por excelncia): Art. 35. Salvo expressa disposio contratual em contrrio, as benfeitorias necessrias introduzidas pelo locatrio, ainda que no autorizadas pelo locador, bem como as teis, desde que autorizadas, sero indenizveis e permitem o exerccio do direito de reteno. Art. 36. As benfeitorias volupturias no sero indenizveis, podendo ser levantadas pelo locatrio, finda a locao, desde que sua retirada no afete a estrutura e a substncia do imvel.

E) Direito de indenizao dos prejuzos, aps ser manutenido ou reintegrado.



1155

F) Faculdade de ser mantido sumariamente, se a posse for velha (mais de ano e dia). So as liminares, que j foram analisadas acima. Acrescente-se que elas somente sero concedidas se forem constatados o periculum in mora (perigo que oferece a deciso tardia) e fumus boni juris (fumaa do bom direito). Ou seja, o Juiz deve estar convencido de que, ao menos aparentemente, o possuidor turbado ou esbulhado est com a razo.

G) O possuidor, em alguns casos, pode adquirir a propriedade por usucapio (reveja, acima, classificao da posse ad interdicta e ad usucapionem).

RESUMO

I) Possuidor de Boa-f a) direito aos frutos percebidos. b) direito de ser indenizado pelas benfeitorias necessrias e teis. c) direito de reteno, com garantia do pagamento das benfeitorias acima. d) jus tollendi, ou seja, a possibilidade de se levantar as benfeitorias volupturias.

II) Possuidor de M-f

a) dever de indenizar os frutos colhidos. b) responsabilidade pela perda da coisa. c) direito de ser indenizado apenas pelas benfeitorias necessrias. d) no h direito de reteno. e) no h direito de levantar benfeitorias teis ou volupturias.

PERDA DA POSSE (art. 1.223 e 1.224 CC) Perde-se a posse nas seguintes hipteses:

Abandono da coisa (res derelictae) a renncia da posse, inteno de largar voluntariamente o que est em sua posse.

Tradio trata-se da entrega da coisa; envolve a inteno definitiva de transferir a coisa a outrem.

Perda ex: objeto que cai em um rio profundo, ou em alto-mar, etc. Destruio inutilizao total decorrente de evento natural ou caso

fortuito inundaes, incndios, etc. Perecendo o objeto extingue-se o direito.

Colocao do bem fora do comrcio (coisa inaproveitvel ou inalienvel).

Posse de outrem, ainda que contra a vontade do possuidor, se este no for manutenido ou reintegrado em tempo competente.



1166

Constituto Possessrio (ou clusula constituti) j analisado acima no item aquisio derivada da posse.

COMPOSSE (ou compossesso)

Composse a situao pela qual duas ou mais pessoas exercem, simultaneamente, poderes possessrios sobre a mesma coisa (art. 1.199 CC). Trata-se de posse em comum, por duas ou mais pessoas, sobre a mesma coisa. Pode ser decorrente de contrato (ato inter vivos) ou herana (causa mortis). Neste caso, podem usar livremente a coisa, conforme seu destino, e sobre ela exercer seus direitos compatveis com a indiviso.

Qualquer dos compossuidores pode valer-se das aes possessrias ou mesmo da legtima defesa da posse para impedir que o outro compossuidor exera uma posse exclusiva sobre qualquer frao da comunho. Em relao a terceiros, como se fossem um nico sujeito, qualquer deles poder usar os remdios possessrios que se fizerem necessrios, tal como acontece no condomnio. So exemplos de composse: entre cnjuges casados pelo regime da comunho universal de bens ou entre conviventes havendo unio estvel; entre herdeiros antes da partilha do acervo; entre conscios, nas coisas comuns, salvo se se tratar de pessoa jurdica, etc.

Requisitos

Pluralidade de sujeitos. Coisa indivisa.

Espcies

Composse pro indiviso as pessoas tm a parte ideal do bem (ex: trs pessoas possuem um apartamento; como no est determinada a parte de cada uma, elas tm a tera parte ideal de tudo). Todos possuem tudo, na sua quota-parte.

Composse pro diviso embora no haja uma diviso de direito, j existe uma diviso de fato, de forma que cada compossuidor sabe onde inicia e onde termina a sua parte da coisa (ex: trs pessoas possuem uma fazenda; embora no esteja no nome de nenhum dos trs, cada qual exerce a posse na sua parte delimitada).



1177

DA PROPRIEDADE (arts. 1.228/1.360 CC)

CONCEITO

Propriedade (do latim proprietas, derivado de proprius, o que pertence a uma pessoa) o direito que a pessoa fsica ou jurdica tem de usar, gozar, dispor de um bem ou reav-lo de quem injustamente o possua ou detenha (art. 1.228, caput CC). Trata-se do mais completo dos direitos subjetivos sendo o centro do direito das coisas, garantido pela Constituio Federal (artigo 5, XXII).

O atual Cdigo Civil reafirma a funo social da propriedade acolhida no art. 5 XXIII da Constituio Federal e no Estatuto da Cidade (Lei n 10.257/01).

ELEMENTOS

Direito de Usar (jus utendi) consiste na faculdade que o dono tem de servir-se da coisa e utiliz-la da maneira que entender mais conveniente, sem modificao em sua substncia, no podendo causar danos a terceiros (ex: morar em uma casa).

Direito de Gozar (jus fruendi) consiste na retirada dos frutos (naturais ou civis) e a utilizao dos produtos da coisa (ex: locao).

Direito de Dispor (jus abutendi ou disponendi) consiste no poder de se desfazer da coisa a ttulo oneroso (venda) ou gratuito (doao), abrangendo o poder de consumi-la ou grav-la de nus (como veremos na prxima aula: penhor, hipoteca, servido, etc).

Direito de Reivindicar (rei vindicatio) abrange o poder de mover ao para obter o bem de quem injustamente o detenha ou possua (ao reivindicatria).

RESTRIES AO DIREITO DE PROPRIEDADE

O direito de propriedade no absoluto. Encontra limites no direito dos outros, que deve ser respeitado. E, cada vez mais, vo surgindo medidas restritivas ao direito de propriedade, impostas pelo Estado em prol da supremacia do interesse pblico. Assim, o direito de propriedade esbarra na sua funo social, no interesse pblico, no princpio da justia e do bem comum.

Limitaes ao Direito de Propriedade



1188

1 Constitucionais O espao areo e o subsolo pertencem ao proprietrio do solo, at a altura e profundidade que lhes seja til, dentro das limitaes legais. O dono do solo ser, tambm, o dono do subsolo, para construo de passagens, garagens subterrneas, pores, adegas, etc. No entanto esta regra pode sofrer algumas limitaes. Pelo artigo 176 da C.F. os recursos minerais e hidrulicos constituiro propriedade distinta da do solo, para efeito de explorao ou aproveitamento, ficando sob o domnio da Unio. A pesquisa e a lavra de recursos minerais e o aproveitamento dos potenciais somente podero ser efetuados mediante autorizao ou concesso da Unio. Todavia a prpria Constituio garante ao dono do solo a participao nos resultados da lavra.

Desapropriao por necessidade ou utilidade pblica e por interesse social (artigo 5, inciso XIV e artigo 184 da Constituio Federal), mediante prvia e justa indenizao em dinheiro.

Requisio uso da propriedade alheia em caso de perigo iminente (artigo 5, inciso XXV da Constituio Federal) ou em circunstncias especiais, assegurando-se ao proprietrio o pagamento de indenizao.

Confisco de terras onde se cultivem ilegalmente plantas psicotrpicas artigo 243 C.F.

Constituio: arts. 216, I a V, 1 a 5; 23, III e IV e 24, VII colocam sob proteo especial do poder pblico os documentos, obras e os locais de valor histrico ou artstico, os monumentos e as paisagens naturais notveis, bem como as jazidas arqueolgicas o proprietrio tem o uso e gozo da coisa, mas no tem a disponibilidade, uma vez que sua alienao depende de autorizao do Departamento do Patrimnio Histrico e Artstico Nacional.

Proteo do Bem Ambiental, segundo prev o artigo 225 da Constituio Federal. O prprio Cdigo Civil (art. 1.228, 1) prescreve que o direito de propriedade deve ser exercido em consonncia com as finalidades econmicas e sociais, de modo que sejam preservadas a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e o patrimnio histrico e artstico, bem como seja evitada a poluio do ar e das guas.

2 Administrativas Coisas tombadas (Decreto n 25/1937). Ocupao de terrenos vizinhos s jazidas (servido compulsria). Restrio sobre floresta (Cdigo Florestal) certas rvores, devido sua beleza e raridade podem ficar imunes ao corte.



1199

Restries sobre alinhamento, altura, etc. de construes, por razes estticas, urbansticas e higinicas; pode haver obrigao de murar terrenos, calar passeios, etc.

Zona de proteo dos aeroportos proibio de construir acima de certa altura, dentro do setor de aproximao de avies.

3 Militares

Requisio de mveis e imveis necessrios s Foras Armadas (Decreto-Lei n 5.451/1943) e defesa do povo.

Transaes de imveis particulares situados nas faixas de at 150 km ao longo das fronteiras.

4 Civil

O direito de vizinhana, que impede que o vizinho seja prejudicado quanto segurana, ao sossego, sade (veremos, ainda hoje os Direitos de Vizinhana); direito de passagem forada para imvel encravado (veremos a Servido Predial na prxima aula), etc.

Todas essas restries acabam traando um novo perfil do direito de propriedade em vigor, deixando de apresentar caractersticas de direito absoluto e ilimitado para se transformar gradativamente em um direito de finalidade social.

CLASSIFICAO

A propriedade classifica-se em:

1 Plena (ou alodial) quando o proprietrio tem o direito de uso, gozo e disposio plena enfeixados em suas mos, sem que terceiros tenham qualquer direito sobre quele bem. Todos os elementos da propriedade vistos acima esto reunidos nas mos do seu titular.

2 Limitada (ou restrita) quando a propriedade tem sobre ela algum nus (ex: hipoteca, servido, usufruto, etc.), ou quando for resolvel (se extinguir com um acontecimento futuro). O proprietrio abriu mo de um ou alguns dos poderes da propriedade em favor de outra pessoa. Exemplo: se o proprietrio fez um usufruto em favor de um filho, em tese no poder mais usar e fruir o bem, pois abriu mo desses direitos; constituiu-se assim, um direito real sobre coisa alheia ele mantm a propriedade, mas no poder mais us-la.

Na verdade, o direito de propriedade composto de duas partes destacveis:

nua propriedade corresponde titularidade, ao fato de ser proprietrio e ter o bem em seu nome. Costuma-se dizer que a nua propriedade aquela despida dos atributos do uso e da fruio, tendo direito essncia, substncia da coisa. A pessoa recebe o nome de nu proprietrio, senhorio direto ou proprietrio direto.



2200

domnio til corresponde ao direito de usar, gozar e dispor da coisa. Dependendo do direito que tem, recebe nome diferente: enfiteuta, usufruturio, etc.

Desta forma, uma pessoa pode ser o titular, o proprietrio, ter o bem registrado em seu nome e outra pessoa pode ter direitos de usar, gozar e at dispor daquele bem, em virtude de um contrato (ex: usufruto, servido, habitao; pode este terceiro ter direito real de garantia sobre quele bem, como hipoteca, penhor e anticrese).

Assim, se o domnio til e a nua propriedade pertencem mesma pessoa, temos a propriedade plena. Caso contrrio, temos a limitada.

Cuidado para no confundir os termos!!! Vejamos quem quem na posse e na propriedade, em um contrato de locao:

Na posse

Locatrio o Possuidor direto deteno material da coisa Locador o Possuidor indireto posse exercida atravs de outrem

Na propriedade

Locador o Proprietrio direto tem a titularidade do bem, porm nem sempre tem a posse.

Assim, o locador o proprietrio direto, mas tambm o possuidor indireto. E o locatrio o possuidor direto.

PROTEO PROPRIEDADE

A proteo da propriedade obtida atravs da Ao Reivindicatria (art. 95 do CPC), para retomada da coisa, quando terceira pessoa a detenha, dizendo-se dono. diferente da Ao Reintegrao que vimos na posse. Na Reivindicao o autor deve provar o seu domnio, oferecendo uma prova da propriedade, com a respectiva transcrio e descrevendo o imvel com suas confrontaes ( o registro do imvel), bem como demonstrar que a coisa reivindicada esteja na posse injusta do ru.

A ao reivindicatria imprescritvel, embora se trate de ao real. O domnio perptuo e somente se extingue nos casos expressos pela lei (ex: usucapio da outra pessoa, desapropriao, etc.) e pelo no-uso. No entanto, se a coisa for usucapida, no pode mais ser proposta ao reivindicatria pelo antigo proprietrio.

O efeito da ao reivindicatria fazer com que o possuidor restitua o bem com todos os seus acessrios. Se impossvel essa devoluo por ter perecido a coisa, o proprietrio ter direito de receber o valor da coisa se o possuidor estiver de m-f.



2211

Outros meios judiciais de proteo:

Ao Negatria o proprietrio que, apesar de conservar o bem em seu poder, sofre turbao no exerccio de seu direito, poder propor ao negatria para defender seu domnio, sendo freqentemente empregada para solucionar conflito de vizinhana.

Ao Declaratria usada para dissipar dvidas a respeito do domnio.

Ao de Dano Infecto medida preventiva baseada no receio de que o vizinho, em demolio ou vcio de construo, lhe cause prejuzos; obtm do vizinho cauo por eventuais futuros danos.

CARACTERES DA PROPRIEDADE

Absoluto o mais completo dos direitos reais; o seu titular pode utilizar o bem como quiser, sujeitando-se apenas s limitaes legais impostas (interesse pblico) ou coexistncia do direito de propriedade de outros titulares (art. 1.231 CC). Podemos dizer que o direito de propriedade tem natureza absoluta se comparado com os direitos pessoais puros. Entretanto, relativiza-se quanto aos direitos da personalidade, aos direitos difusos e coletivos e os interesses da coletividade. Este carter absoluto vem perdendo gradativamente a fora. Vejam atrs a quantidade de limitaes ao Direito de Propriedade. Principalmente tendo-se em vista sua finalidade social

Exclusivo esta caracterstica significa que uma mesma coisa no pode pertencer com exclusividade (portanto, ressalvado o condomnio) e simultaneamente a duas ou mais pessoas.

Perptuo o direito de propriedade subsiste independente de seu exerccio, enquanto no ocorrer alguma causa extintiva (legal ou voluntria).

Elstico a propriedade pode ser distendida ou contrada no seu exerccio, conforme lhe adicionem ou subtraiam poderes destacveis. Veremos isso melhor adiante.

OBJETO DA PROPRIEDADE

Podemos dizer que pode ser objeto de propriedade tudo aquilo que no for excludo pela lei. Assim, todas as coisas mveis e imveis, corpreas e incorpreas, etc., desde que tenham valor econmico individualmente determinado e sejam aproveitveis pelo homem, podem ser objeto do domnio.

A grande diviso que existe na propriedade a sua classificao em Imveis e Mveis. Por isso vamos destac-las em itens separados, para poder melhor analisar suas peculiaridades, especialmente em relao sua aquisio e extino.



2222

A) DA PROPRIEDADE IMVEL

AQUISIO

Aquisio da propriedade a incorporao dos direitos de dono em um titular. A aquisio da propriedade imvel se d (conforme os arts. 1.227, 1.238 a 1.259 e 1.784 do CC que iremos analisar um por um):

a) Originria quando no houver transmisso de uma pessoa para outra; o indivduo faz seu o bem sem que este lhe tenha sido transmitido por algum. Subdivide-se em:

Acesso. Usucapio.

b) Derivada quando houver transmissibilidade do domnio; a propriedade passa de uma pessoa para outra:

Ato causa mortis testamento herana. Ato inter vivos negcio jurdico (ex: contrato de compra e

venda) seguido de registro.

1 - Acesso

Acesso (art. 1.248 CC) o modo originrio de aquisio em virtude do qual fica pertencendo ao proprietrio tudo quando se une ou se incorpora ao seu bem. H um aumento do valor ou do volume do objeto, devido a foras externas. So suas espcies:

Ilhas formadas por fora natural acmulo paulatino de areia, cascalho e materiais levados pela correnteza, ou de rebaixamento de guas, deixando a descoberto e a seco uma parte do fundo ou do leito. Interessam ao direito civil somente as ilhas formadas em rios no-navegveis ou particulares, por pertencerem ao domnio particular (evidente que as ilhas formadas em rios pblicos, so consideradas ilhas pblicas e pertencem ao Estado). Traa-se uma linha mediana e imaginria no leito do rio dividindo-o em duas partes. At o meio do leito a ilha pertence ao proprietrio fronteiro da margem esquerda e a outra metade ao proprietrio da margem direita.

Aluvio acrscimo paulatino de terras s margens do rio, mediante lentos e imperceptveis depsitos naturais ou desvios das guas. Esses acrscimos pertencem aos donos dos terrenos marginais, seguindo a regra de que o acessrio segue o principal. A doutrina costuma chamar este fato de aluvio prpria.

J as partes descobertas pelo afastamento parcial das guas dormentes, como lagos e tanques, so chamadas de aluvio imprpria. No se consideram como aluvio os aterros artificiais ou acrscimos de terra feitos pelo proprietrio ribeirinho, sem prejuzo



2233

de terceiros (se houver prejuzo h obrigao de ressarcimento). Aluvio obra da natureza e no do trabalho humano.

Avulso repentino deslocamento de uma poro de terra avulsa por fora natural violenta, desprendendo de um prdio e juntando-se a outro. O dono do imvel desfalcado perder a parte deslocada; mas lhe ser lcito exigir indenizao dentro do prazo de um ano (prazo decadencial). Se o dono do imvel acrescido no quiser pagar, dever permitir a remoo da parte acrescida (art. 1.251 CC).

lveo abandonado (ou abandono de lveo) lveo o leito do rio. Secando ou desviando (fenmeno natural), tem-se o abandono de lveo; d-se a mesma soluo da formao de ilhas.

Acesses artificiais ou fsicas ou industriais derivam de um comportamento ativo do homem, como plantaes, construes, etc. Possui carter oneroso e se submete regra de que tudo aquilo que se incorpora ao bem em razo de uma ao qualquer, cai sob o domnio de seu proprietrio (presuno juris tantum do art. 1.253 CC).

Em todas estas hipteses, o proprietrio do principal passa a ser tambm o do acessrio (acrescido).

2 - Usucapio

A palavra usucapio vem do latim (capio = tomar; usu = pelo uso; tomar pelo uso, adquirir pelo uso). usada no gnero feminino ou masculino. No entanto a Constituio e o Cdigo Civil vem usando o termo como uma palavra feminina: a usucapio.

A primeira manifestao se deu na Lei das XII tbuas: 02 anos para imveis e 01 ano para os mveis e a mulheres. Vejam que absurdo: a mulher tambm poderia ser usucapida!! E maior absurdo ainda era o prazo para usucapio da mulher um ano.

Usucapio tambm chamada (impropriamente) de prescrio aquisitiva. Particularmente no gosto deste termo. Mas j vi cair em concurso. uma situao de domnio pela posse prolongada. Permite que uma determinada situao de fato, que, sem ser molestada, se alongou por um certo intervalo de tempo previsto em lei, se transforme em uma situao jurdica. Garante a estabilidade e segurana da propriedade, fixando um prazo, alm do qual no se podem mais levantar dvidas a respeito de ausncia ou vcios do ttulo de posse.

A usucapio um modo de aquisio da propriedade (e de outros direitos reais, como as servides prediais, que veremos na prxima aula), independente da vontade do titular anterior. Ocorre quando algum detm a posse de uma coisa com nimo de dono, por um tempo determinado, sem interrupo e sem oposio, desde que no seja posse clandestina, violenta ou precria.



2244

Dentro dessas condies o possuidor requer ao Juiz (atravs de advogado) que lhe reconhea a propriedade. A sentena proferida (natureza declaratria) valer como ttulo e ser registrada no Registro de Imveis.

No podem ser usucapidas as coisas fora do comrcio, como o ar, a luz solar, os bens pblicos, os imveis com clusula de inalienabilidade, etc. (reveja estes itens na aula referente aos Bens).

O possuidor pode, para fim de contar o tempo exigido, acrescentar sua posse a do seu antecessor, contanto que ambas tenham as mesmas caractersticas (art. 1.243 CC).

Sem posse no h usucapio, pois este vem a ser a aquisio do domnio pela posse prolongada.

A posse dever ser exercida com animus domini (inteno de dono) e dever ser:

Mansa e Pacfica exercida sem contestao de quem tenha legtimo interesse (ou seja, do proprietrio).

Contnua sem intervalos, porm admite a sucesso (art. 1.243 CC); o possuidor pode (no obrigado, pois s vezes pode no interessar) acrescentar sua posse a do seu antecessor para o fim de contar o tempo exigido, desde que ambas sejam uniformes.

Justa sem os vcios da violncia, clandestinidade ou precariedade. Se a situao de fato for adquirida por meio de atos violentos ou clandestinos, no induzir posse, enquanto no cessar a violncia ou a clandestinidade; se for adquirida a ttulo precrio tal situao jamais se convalescer.

Trs so as modalidades de usucapio:

1 EXTRAORDINRIA (ART. 1.238 CC) exige-se, inicialmente que a posse seja pacfica, ininterrupta, com

animus domini e sem oposio por no mnimo 15 anos.

o prazo pode cair para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imvel sua moradia habitual ou houver realizado obras ou servios de carter produtivo.

no necessrio provar boa-f ou justo ttulo. aps preencher estes requisitos deve-se ingressar com uma ao e obter

do Poder Judicirio uma sentena judicial (ela declaratria do direito, servindo de ttulo para registro no Cartrio de Registro Imobilirio). No entanto estes processos costumam ser muito demorados.



2255

2 ORDINRIA (ART. 1.242 CC) posse mansa, pacfica e ininterrupta com animus domini por 10 anos. o prazo cai para 05 anos se o imvel foi adquirido onerosamente,

desde que os possuidores nele estabelecerem sua moradia ou fizerem investimentos de interesse social e econmico (produtividade) posse-trabalho.

justo ttulo, ainda que contenha alguma irregularidade (ex: compromisso de compra e venda no registrado).

boa-f ignorncia dos defeitos no ttulo; crena de que a coisa realmente lhe pertence.

sentena judicial.

3 CONSTITUCIONAL A Constituio de 1.988 (reforada posteriormente pelo Cdigo Civil e o

Estatuto da Cidade), criou outras duas espcies de usucapio, no exigindo, em qualquer das espcies, o justo ttulo ou boa-f (h uma presuno juris et de jure de boa-f):

a) rea Rural - pro labore (arts. 191 CF e 1.239 CC). Requisitos:

- rea do imvel no pode ser superior a 50 hectares. - posse - 5 anos ininterruptos sem oposio, com animus domini. - destinado para sua moradia ou de sua famlia. - pessoa no ser proprietria de outro imvel, seja na rea rural ou

urbana. - deve tornar a propriedade produtiva por fora de seu trabalho ou

de sua famlia. - imveis pblicos proibio

b) rea Urbana pro moradia ou pro misero (arts. 183 CF e 1.240 CC). Requisitos:

- rea do imvel no pode ser superior a 250 m2. - posse 5 anos ininterruptos sem oposio. - destinado para sua moradia ou de sua famlia. - a pessoa no ser proprietria de outro imvel (seja na rea rural

ou urbana). - este instrumento s pode ser usado uma vez (o difcil fiscalizar

isso). - imveis pblicos proibio

Observaes Importantes:



2266

1 Quanto usucapio, importante saber que o prazo de sua aquisio pode ser interrompido ou suspenso pelas mesmas causas que suspendem ou interrompem a prescrio em geral (se tiver dvida, reveja a matria na aula Fatos e Atos Jurdicos). A sentena declaratria, constituindo ttulo hbil para o Registro. O domnio conferido ao homem e mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

2 A Lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade) dispe que as reas urbanas com mais de 250 m2, ocupadas por populao da baixa renda para sua moradia, por 05 anos, ininterruptamente e sem oposio, onde no for possvel identificar os terrenos ocupados de cada possuidor, so susceptveis de usucapio coletivo, desde que os possuidores no sejam proprietrios de outro imvel, urbano ou rural. Na sentena o Juiz atribuir igual frao ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimenso do terreno que cada um ocupe. So partes legtimas para a propositura dessa ao: a) o possuidor, isoladamente ou em litisconsrcio; b) possuidores, em composse; c) associao de moradores da comunidade, regularmente constituda (substituto processual). O autor ter os benefcios da justia gratuita, sendo obrigatria a interveno do Ministrio Pblico. O rito do processo o sumrio.

J sabemos disso, j vimos em diversas oportunidades, mas sempre convm reforar: os bens pblicos no podem ser objeto de usucapio.

3 Registro Transcrio (art. 1.227 CC) Os contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imveis

tm de ser feitos por escritura pblica. Os contratos criam os direitos e obrigaes, mas a transmisso da propriedade imvel s se opera com o registro de transferncia.

Transcrio o registro da escritura feito no Registro de Imveis. Vale a partir da data da prenotao, que um apontamento protocolado que assinala a entrada em cartrio de um documento. Na verdade somente o registro transfere o domnio de imvel; transfere a propriedade.

Devem ser registrados os ttulos translativos da propriedade por ato inter vivos (compra e venda, troca, dao em pagamento, doao, etc.) bem como causa mortis (herana, legado, etc. ser visto na Aula sobre Sucesses). Tambm so registradas as sentenas homologatrias de diviso de bens (separao, divrcio, nulidade ou anulao de casamento, quando nas partilhas houver imveis ou direitos reais, etc.), bem como as arremataes e adjudicaes em hasta pblica, usucapio, etc.

O art. 1.245, 1, do CC determina que enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imvel.

Um contrato no hbil para transferir o domnio de bem imvel, sendo necessrio, alm do acordo de vontades, o registro do



2277

ttulo, que uma presuno (juris tantum) da aquisio da propriedade imobiliria.

Efeitos do Registro do Ttulo:

a) Publicidade pelo registro torna-se conhecido o direito de propriedade.

b) Legalidade s se efetua o registro se no houver irregularidades nos documentos.

c) Fora Probante f pblica do registro; presume-se pertencer pessoa que transcreveu.

d) Continuidade se o imvel no estiver registrado no nome do alienante, no poder ser transcrito em nome do adquirente.

e) Obrigatoriedade indispensvel para a aquisio da propriedade imvel.

f) Retificao o registro no imutvel; pode ser modificado ou anulado se no exprimir a realidade dos fatos ou a jurdica.

4 - Direito Hereditrio

Direito hereditrio a forma de transmisso derivada da propriedade que se d por ato causa mortis em que o herdeiro (legtimo ou testamentrio) ocupa o lugar do de cujus em todos os seus direitos e obrigaes. Segundo o art. 1.784 CC, com a abertura da sucesso, a herana se transmite, desde logo, aos herdeiros. Os herdeiros so considerados, num primeiro momento, condminos dos bens herdados. Realizado o inventrio e a partilha expedido o formal de partilha, que ser transcrito no Registro de Imveis. S depois disso cada herdeiro adquire a propriedade individual dos imveis da herana, deixando de ser condmino.

Obs: veremos melhor este tema na aula sobre Direito das Sucesses.

PERDA DA PROPRIEDADE IMVEL

D-se a perda da propriedade imvel por (art. 1.275 CC):

alienao a transmisso de um direito, de um patrimnio a outro (ex: compra e venda, doao, dao em pagamento, permuta, cesso de direitos, etc.). Necessita de transcrio no Registro Imobilirio.

renncia ato unilateral pelo qual o proprietrio declara, expressamente, o seu intuito de abrir mo de seu direito sobre a coisa. Necessita tambm de transcrio no Registro de Imvel (ex: renncia de herana).

abandono o imvel urbano que o proprietrio abandonar, com a inteno de no mais o conservar em seu patrimnio, pode ser ocupado por outra pessoa e esta poder adquirir-lhe a propriedade por usucapio. No entanto se o bem no se encontrar na posse de outrem, ser arrecadado como bem vago e depois de trs anos passar para



2288

propriedade do Municpio ou do Distrito Federal. Se for na zona rural passar para a propriedade da Unio onde quer que se encontre (art. 1.276 CC).

perecimento a perda do objeto (ex: terras alagadas por inundao, avano do mar, terremoto, etc.).

confisco cultura ilegal de plantas psicotrpicas acarreta o confisco da propriedade (e no expropriao), visto que o artigo 243 da Constituio prev que nenhuma indenizao ser cabvel ao proprietrio.

desapropriao procedimento atravs do qual o Poder Pblico, por ato unilateral, despoja algum de um bem, fundado em necessidade pblica, utilidade pblica ou interesse social, adquirindo-o mediante indenizao prvia e justa, pagvel em dinheiro ou, se o sujeito passivo concordar, em ttulos da dvida pblica. Ressalva-se Unio o direito de desapropriar imvel rural que no esteja cumprindo sua funo social, quando objetivar a realizao de reforma agrria. modo involuntrio de perda do domnio. um instituto de direito pblico cujos efeitos pertencem ao direito civil.

A Lei 10.257/01 determina que depois de decorridos 05 (cinco) anos de cobrana de IPTU progressivo, sem que o proprietrio tenha cumprido a obrigao de parcelamento, edificao ou utilizao, o Municpio poder proceder desapropriao do imvel, com pagamento em ttulos da dvida pblica (resgatados no prazo de at 10 anos), em prestaes anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenizao e juros legais de 6% ao ano.

Observaes:

1 Os bens dos Estados, Municpios, Distrito Federal e Territrios so suscetveis de desapropriao pela Unio. Os bens dos Municpios podem ser desapropriados pelos Estados.

2 Poder haver imisso provisria na posse, ou seja, transferncia de posse do imvel para o expropriante, j no incio da demanda, por concesso do Juiz, se o Poder Pblico declarar urgncia e depositar em juzo, em favor do proprietrio o quantum estabelecido.

3 A administrao pblica tem a obrigao de utilizar o imvel para atender finalidade pela qual se deu a desapropriao. Se desviar da destinao declarada d-se a retrocesso (proporciona ao ex-proprietrio perdas e danos, quando o expropriante no lhe oferecer o bem pelo mesmo preo da desapropriao e quando desistir de aplic-lo a uma finalidade pblica). Os bens expropriados, uma vez incorporados ao Poder Pblico no podem ser objeto de reivindicao; qualquer ao julgada procedente resolve-se em perdas e danos.

usucapio j analisado se por um lado uma pessoa ganha o direito de propriedade pela usucapio, por outro lado algum tambm a perde.



2299

acesso na modalidade avulso, tambm j analisado acima. Observao o simples no-uso no determina a perda da propriedade,

se ainda no foi usucapido por outrem, ainda que se passem mais de vinte anos.

Requisio (art. 1.228, 3, 2 parte CC) permite que a autoridade competente use a propriedade particular at onde o bem pblico exigir, em caso de perigo iminente (ex: guerra), garantindo ao proprietrio direito indenizao posterior, se houver dano.

Posse pro-labore ou posse-trabalho (art. 1.228, 4e 5 CC) o proprietrio tambm pode ser privado da coisa se o imvel reivindicado consistir em extensa rea, na posse ininterrupta e de boa-f, por mais de 05 (cinco) anos, de considervel nmero de pessoas, e estas houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras ou servios considerados pelo Juiz de interesse social e econmico relevante. O juiz deve fixar a justa indenizao, valendo a sentena como ttulo aquisitivo.

B) DA PROPRIEDADE MVEL

Formas de aquisio e perda da propriedade

Aquisio da propriedade a incorporao dos direitos de dono em um titular. Se de um lado uma pessoa adquire a propriedade de uma coisa mvel, por outro lado outra a perde, concomitantemente. Assim a aquisio e a perda so analisadas em um s momento. So modos aquisitivos e extintivos (vamos analisar os dois temas de uma s vez, pois eles coincidem):

1. Originrio a) Ocupao

b) Usucapio

2. Derivado a) Especificao

b) Confuso

c) Comisto

d) Adjuno

e) Tradio

f) Sucesso hereditria

A) Ocupao

o assenhoramento de coisa mvel (inclui os semoventes animais) sem dono, por ainda no ter sido apropriada (res nullius coisa de ningum) ou por ter sido abandonada (res derelictae), no sendo essa apropriao proibida pela lei. No se confunde a coisa sem dono ou abandonada com a coisa perdida. Esta



3300

deve ser restituda ao dono ou entregue s autoridades. A ocupao apresenta-se de trs formas:

Ocupao propriamente dita tem por objeto seres vivos e coisas inanimadas (ex: caa, pesca, obedecendo a regulamentos administrativos e leis especiais).

Descoberta (coisas perdidas res perdita arts. 1.233 a 1.237 CC) achado de coisa mvel perdida pelo dono. No se torna proprietrio. Deve restitu-la a seu dono. No o conhecendo dever entreg-la s autoridades competentes. O nico direito que assiste ao descobridor o de receber uma recompensa chamada achdego, acrescida da indenizao com a conservao e transporte da coisa. Tal recompensa no poder ser inferior a 5% do valor da coisa. No entanto o proprietrio ao invs de pagar a importncia pode optar em abandonar a coisa, hiptese em que o descobridor poder adquirir a propriedade da coisa. O Cdigo Penal considera crime a apropriao de coisa achada e no entregue ao dono ou autoridade competente no prazo de 15 dias.

Tesouro (coisa achada arts. 1.264 a 1.266 CC) o depsito antigo de moedas ou coisas preciosas, enterrado ou oculto, de cujo dono no haja memria. Regras:

- proprietrio acha em seu imvel pertence ao proprietrio, exclusivamente.

- pessoa achou em terreno alheio e intencionalmente o procurava sem a permisso do proprietrio pertence ao dono do terreno.

- pessoa acha casualmente em terreno alheio divide-se em partes iguais, entre o dono do prdio e a pessoa que o achou.

B) Usucapio

modo tambm de aquisio originria de bens mveis. O fundamento o mesmo que inspira ao dos bens imveis. A diferena est no prazo. Pode o possuidor, para efeito de usucapio, unir a sua posse do seu antecessor, desde que ambas sejam contnuas e pacficas.

1 Extraordinria (art. 1.261 CC)

a) posse ininterrupta (contnua) e sem oposio (pacfica).

b) sem justo ttulo e sem boa-f.

c) prazo 05 (cinco) anos.

2 Ordinria (art. 1.260 CC)

a) posse ininterrupta (contnua) e sem oposio (pacfica).

b) com justo ttulo, boa-f e animus domini.

c) prazo 03 (trs) anos.

C) Especificao (arts. 1.269 a 1.271 CC)



3311

a transformao da coisa mvel em espcie nova, em virtude do trabalho ou da indstria do especificador, desde que no seja possvel reduzi-la sua forma primitiva. Exemplo clssico: lapidao de uma pedra preciosa; transforma-se uma coisa em outra coisa. Outros exemplos: escultura em relao a um bloco de pedra; pintura em relao tela, etc. Se toda a matria-prima for de outrem, a coisa nova pertencer ao especificador se ele estiver de boa-f; se estiver de m-f, perder a coisa nova em favor do dono do material.

D) Confuso, Comisto e Adjuno (arts. 1.272 a 1.274 CC)

Ocorrem quando coisas pertencentes a pessoas diversas se mesclam de tal forma que impossvel separ-las.

Confuso mistura entre coisas lquidas (no confundir com confuso de dvidas, quando credor e devedor so a mesma pessoa direito pessoal e no real). Exemplo: misturar suco de laranja com vodca (s faam isso depois de passarem no concurso), gua e vinho; lcool e gasolina, etc.

Comisto mistura de coisas slidas ou secas. Exemplo: areia, cal e cimento, formando uma s massa.

Adjuno justaposio de uma coisa sobre outra. Exemplo: tinta em relao parede.

Se a mistura for involuntria e impossvel de separ-las, ocorre o condomnio necessrio (ou forado). Entretanto, se uma das coisas puder ser considerada principal em relao s outras, o domnio da espcie nova ser atribudo ao dono da coisa principal, tendo este, contudo, a obrigao de indenizar os outros.

E) Tradio

Tradio (traditio rei) consiste na entrega da coisa mvel ao adquirente, com a inteno de lhe transferir o domnio. Como vimos, um contrato de compra e venda, por si s, no apto para transferir o domnio de coisas mveis (o contrato somente cria a obrigao). Desta forma somente com a tradio que a declarao de vontade se torna efetiva, transformando a obrigao em direito real. A tradio pode ser classificada em:

Real entrega efetiva e material da coisa. Simblica traduzida por ato representativo que traduz a alienao.

Exemplo: entrega de chaves do carro.

Ficta quando ocorre o constituto possessrio (j vimos o conceito deste instituto). Exemplo: uma pessoa vende uma coisa (telefone), perdendo sua propriedade, mas continua possuindo essa coisa em virtude de um contrato de locao ou comodato; no necessrio entregar aquilo de que ele j tinha a posse.

Fala-se, ainda em:



3322

- traditio longa manu quando a coisa posta disposio do adquirente, por ser impossvel a entrega manual (ex: mquinas de grande porte, poro de terras, etc.).

- traditio brevi manu quando o adquirente j era o possuidor da coisa (ex: locatrio que compra o bem).

F) Sucesso Hereditria veremos mais adiante em aula referente ao Direito das Sucesses.

Perde-se a propriedade, alm das hipteses acima, tambm pelo:

Perecimento se a coisa mvel perecer (ex: incndio; anel que caiu no mar, etc.).

Abandono se seu dono a abandonar (res derelictae).

PROPRIEDADE EM CONDOMNIO

Condomnio (ou compropriedade) significa domnio ou propriedade em comum. Um mesmo bem pertence a vrias pessoas, cabendo a cada uma igual direito sobre o todo. Temos o condomnio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente sobre o todo e cada uma de suas partes. Todos os condminos tm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem, sofrendo limitaes na proporo quantitativa.

Classificao

1 Quanto origem

a) convencional (ou voluntrio) resulta de acordo de vontades dos consortes. Exemplo: duas pessoas compram um barco em sociedade.

b) incidente (ou eventual) resulta de causas alheias vontade dos condminos. Exemplo: doao de um objeto a duas pessoas; herana deixada a duas ou mais pessoas, etc.

c) necessrio (ou forado) deriva de imposio da lei. Exemplo: condomnio por meao de paredes, cercas, muros, etc.

2 Quanto ao objeto

a) universal compreende a totalidade do bem, inclusive frutos e rendimentos.

b) particular compreende certas e determinadas coisas ou efeitos.

3 Quanto forma



3333

a) pro diviso a comunho existe juridicamente, mas no de fato, j que cada comproprietrio tem uma parte certa e determinada do bem (condomnio em edifcios).

b) pro indiviso a comunho perdura de fato e de direito; o bem se mantm indiviso.

A) CONDOMNIO CONVENCIONAL

Regras gerais:

1) Cada condmino exerce seu direito de propriedade sobre a coisa toda, delimitado, naturalmente, por igual direito dos demais condminos.

2) Pertence a todos a utilidade econmica da coisa.

3) O direito de cada condmino, em face de terceiros, abrange a totalidade dos poderes referentes ao direito de propriedade. Assim o condmino, mesmo minoritrio pode mover ao de despejo contra um inquilino, mesmo ante a omisso ou a declarada oposio dos demais. O condmino s pode reivindicar o imvel contra terceiro e no contra os demais condminos.

4) Cada condmino tem seu direito delimitado pelos outros, na medida de suas quotas.

5) As quotas-parte ideais so apenas elementos aferidos do valor econmico pertencente a cada condmino, para que possa dispor da coisa.

Direitos dos condminos (art. 1.314 CC):

usar livremente da coisa conforme sua destinao e sobre ela exercer todos os direitos compatveis com a indiviso.

reivindic-la de terceiros e defender a posse. vender a respectiva parte indivisa, respeitando o direito de preferncia

dos demais consortes. A venda feita pelo condmino a um estranho, com preterio dos demais s ser definitiva aps o decurso do prazo de decadncia de 180 dias (contado a partir do momento em que cada condmino teve conhecimento da venda).

gravar (ex: hipotecar) a parte indivisa. No pode gravar em sua totalidade sem a anuncia dos demais comproprietrios; no entanto pode dar em garantia real a parte que tiver.

a qualquer tempo requerer a diviso da coisa. Deveres dos condminos (arts. 1.314, pargrafo nico e 1.315 CC):

concorrer, na proporo de sua quota, para as despesas de conservao ou diviso da coisa.



3344

suportar, na proporo de sua quota parte, os nus a que a coisa est sujeita (ex: hipoteca, servido, etc.).

no alterar a coisa comum sem o consentimento dos outros. Diviso do condomnio - Extino

H casos em que o condomnio perdura indefinidamente, como nos casos de condomnio forado, em que a lei no permite diviso ou esta impossvel, como no caso de paredes, tapumes divisrios, etc.

Em se tratando de condomnio ordinrio, transitrio o estado de comunho e a qualquer condmino assiste o direito de exigir a diviso da coisa comum (costuma-se dizer que o condomnio constitui uma sementeira de discrdias).

A diviso o meio adequado para se extinguir o condomnio. A diviso pode ser:

a) Amigvel por escritura pblica, desde que todos os condminos sejam absolutamente capazes.

b) Judicial por sentena do Juiz, quando no houver acordo ou um dos condminos for incapaz. O objetivo a obteno da autonomia de cada quinho, de modo a constituir um todo independente, perfeitamente individualizado, livre de ingerncia dos demais condminos. A ao divisria imprescritvel, pois a qualquer tempo pode ser promovida a diviso (art. 1.320 CC).

Venda de coisa comum

Ningum obrigado a permanecer em condomnio contra a vontade. Sendo o bem divisvel, feita a diviso conforme vimos acima. No entanto, se o bem for indivisvel, apresenta o Cdigo Civil duas solues:

1 Adjudicao a um nico condmino, indenizando-se os demais. Uma nica pessoa compra o bem, pagando o preo proporcional aos demais condminos.

2 Venda da coisa comum, se no houver acordo quanto adjudicao. Essa venda ser feita em hasta pblica. H uma preferncia dos demais condminos em relao a estranhos. O direito de solicitar a venda imprescritvel e basta a vontade de um dos consortes para que se ordene a venda. O preo obtido ser repartido entre os condminos na proporo de seus quinhes.

Compscuo

A expresso empregada para significar comunho de pastagens. Por incrvel que parea, j vi cair em um concurso tal termo. D uma idia (no obrigatria) de reciprocidade: assim como em meu campo se apascenta o rebanho do meu vizinho, tambm no terreno deste tenho o direito de colocar o meu gado.



3355

Condomnio por meao de paredes, cercas, muros e valas

As paredes, cercas, muros e valas que dividem propriedade, pertencem, em condomnio, aos proprietrios confrontantes. espcie de condomnio forado ou necessrio.

Assim, cada proprietrio tem o dever de concorrer com metade das despesas para a sua construo ou conservao. Se um dos proprietrios tiver interesse em executar a obra divisria, deve comunicar o fato ao vizinho para conseguir um acordo. Se no conseguir a anuncia do vizinho, deve ingressar em juzo. Se houver omisso dessas formalidades e apesar disso o interessado construir o tapume, h presuno que o fez a sua custa.

CONDOMNIO EM PRDIOS DE APARTAMENTOS

(ou horizontal ou edilcio)

Arts. 1.331/1.358 CC e Lei 4.591/64

Essa modalidade especial de condomnio surgiu depois da 1 Guerra Mundial (1914-1918) em conseqncia da crise das habitaes.

O condomnio em prdios de apartamentos se apresenta como uma propriedade comum ao lado de uma privativa. Caracteriza-se, juridicamente, pela justaposio de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomnio de partes do edifcio, forosamente comuns. Cada condmino titular da unidade autnoma (apartamento, escritrio, garagem) e de partes ideais das reas comuns (terreno, estrutura do prdio, escadas, corredores, salo de festas, etc.). A cada unidade caber, como parte inseparvel, uma frao ideal no solo e nas outras partes comuns, que ser identificada em forma decimal ou ordinria no instrumento de instituio do condomnio.

Cada prdio possui sua conveno, que o estatuto bsico que rege o condomnio, onde se consignam os direitos e deveres de cada condmino, inclusive na participao das despesas para manuteno do condomnio.

Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartrio de Registro de Imveis, devendo constar daquele ato, alm do disposto em lei especial:

a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns.

a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns.

fim a que as unidades se destinam.



3366

A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser subscrita pelos titulares de, no mnimo, dois teros das fraes ideais e torna-se, desde logo, obrigatria para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou deteno. Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do condomnio dever ser registrada no Cartrio de Registro de Imveis. A conveno determinar:

a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos para atender s despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio.

sua forma de administrao. a competncia das assemblias, forma de sua convocao e quorum

exigido para as deliberaes.

as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores. regimento interno.

A conveno poder ser feita por escritura pblica ou por instrumento particular. So equiparados aos proprietrios, para os fins deste artigo, salvo disposio em contrrio, os promitentes compradores e os cessionrios de direitos relativos s unidades autnomas.

Direitos do condmino:

usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; as partes privativas podem ser alienadas ou gravadas livremente por seus proprietrios. J as partes comuns no podem ser alienadas separadamente, ou divididas.

usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a utilizao dos demais compossuidores.

votar nas deliberaes da assemblia e delas participar, estando quite. Deveres do condmino:

contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas fraes ideais.

no realizar obras que comprometam a segurana da edificao. no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as

utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes.

Obras A realizao de obras no condomnio depende:

a) do voto de 2/3 dos condminos quando volupturias;

b) do voto da maioria dos condminos, quando teis.



3377

As obras necessrias podem ser realizadas independentemente de autorizao, pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer condmino.

Penalidades

o condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao ms e multa de at 2% (dois por cento) sobre o dbito.

o condmino que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos, pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuies mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; no havendo disposio expressa, caber assemblia geral, por dois teros no mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana da multa. Por deliberao de 3/4 da Assemblia, os condminos podem impor multa de at 10 (dez) vezes o valor da contribuio mensal ao condmino que, habitualmente, se comportar de modo anti-social, gerando problemas de convivncia.

Regras importantes quanto administrao do condomnio edilcio:

O locatrio poder votar na Assemblia sobre despesas ordinrias, se o condmino-locador no comparecer.

O condomnio em edifcios uma universalidade e no uma pessoa jurdica, uma vez que a lei no lhe deu o atributo da personalidade. Alguns autores o chamam de quase pessoa jurdica porque apesar de no ter personalidade, capaz de alguns direitos e obrigaes. O condomnio representado em juzo pelo sndico, ativa e passivamente, em situao anloga do esplio e da massa falida.

Alm da conveno h, tambm, o Regulamento Interno (ou regimento) que contm regras minuciosas sobre o uso das coisas comuns (salo de festas, piscina, etc.), complementando a conveno.

A administrao do condomnio exercida por trs rgos:

Assemblia Geral soberana; o rgo mximo do condomnio. Suas decises a todos obrigam (salvo se forem contrrias lei ou conveno). Anualmente realizada a assemblia geral ordinria que apreciar a ordem do dia, bem como verbas para as despesas de condomnio, etc. J assemblia geral extraordinria pode ser convocada por condminos que representem 1/4 do condomnio, sempre que exijam os interesses gerais. Os votos so proporcionais s fraes ideais. Qualquer alterao da conveno e do regimento interno depende de aprovao de 2/3 dos condminos.



3388

Sndico eleito pela Assemblia Geral por perodo de dois anos com direito reeleio; o cargo pode ser assalariado, exercido por condmino ou estranho, pessoa fsica ou jurdica. O Sndico exerce a administrao geral fazendo cumprir a conveno. ele quem contrata empregados, impe multas, representa o condomnio em juzo. A assemblia pode eleger um subsndico, que o auxilia nas funes e eventualmente o substitui. O sndico poder ser destitudo em assemblia especificamente convocada para tal fim, por voto da maioria absoluta de seus membros, quando praticar irregularidades, negar-se a prestar contas, ou no administrar corretamente o condomnio.

Conselho Consultivo eleito pela Assemblia Geral, com mandato de no mximo dois anos (permitida a reeleio), para assessorar o sndico, no tendo poderes executivos e constitudo de trs condminos. Pode cumular as funes de fiscalizao (d parecer sobre as contas do sndico), sendo chamado de conselho consultivo e fiscal.

O condmino pode alugar a sua vaga na garagem a terceiro estranho ao condomnio, desde que antes d direito de preferncia aos demais condminos. Atualmente tem havido muita restrio quanto a locao da vaga da garagem a estranho, devido segurana interna do edifcio. No caso de alienao da unidade autnoma, o adquirente assume a responsabilidade pelos dbitos anteriores, cabendo-lhe ao de regresso contra o antigo proprietrio.

obrigatrio o seguro de toda a edificao contra risco de incndio ou destruio total ou parcial. Poder o sndico ser responsabilizado ou mesmo destitudo, caso no tenha feito tal seguro.

O proprietrio de terrao ou cobertura ser responsvel pela conservao dessa rea, inclusive para evitar danos aos demais proprietrios.

Animais - Quanto permanncia de animal de estimao em unidade autnoma, principalmente em apartamento destinado residncia, entendemos que dever prevalecer o interesse coletivo e aquilo que foi previsto na Conveno. No h unanimidade doutrinria e jurisprudencial sobre o tema. Citamos um como curiosidade: Condomnio. Animal em apartamento. Vedao na Conveno. Ao de natureza cominatria. Fetichismo legal. I Segundo doutrina de escol, a possibilidade da permanncia de animais em apartamento reclama distines, a saber: a) se a conveno de condomnio omissa a respeito; b) se a conveno e expressa, proibindo a guarda de animais de qualquer espcie; c) se a conveno expressa, vedando a permanncia de animais que causam incmodo aos condminos. II Na alnea b, a reclamar maior reflexo, deve-se desprezar o fetichismo normativo, que pode caracterizar o summum jus summa injuria, ficando a soluo do litgio na dependncia da prova das peculiaridades cada caso. (Superior Tribunal de Justia, acrdo: Resp. 12166/RJ (9100129984), Recurso Especial. Deciso: por unanimidade, no conhecer do recurso. Relator: Ministro Slvio de Figueiredo Teixeira. Portanto... tudo resolvido... nada decidido... em definitivo.



3399

A questo continua controvertida, mas a grande tendncia a permisso da permanncia do animal no prdio (desde que no seja perigoso, no coloque em risco a segurana de terceiros, no incomode os demais condminos, etc.).

Multipropriedade imobiliria (time sharing) e loteamento fechado

espcie condominial relativa aos locais de prazer, pela qual h um aproveitamento econmico de bem imvel, repartido, em unidades fixas de tempo, assegurando a cada co-titular o seu uso exclusivo durante certo perodo anual.

O loteamento fechado, bairro urbanizado para fins residenciais ou recreativos, conjunto de casas em vilas fechadas por porto de acesso via pblica protegido por muro e portaria que controla a passagem; clube de campo dotado de vias pblicas e praas particulares constituem modalidades de condomnio especial.

DIREITOS DE VIZINHANA

Como j mencionamos acima, o direito de propriedade sofre inmeras restries. Algumas delas decorrentes do direito de vizinhana. Quem j no teve um probleminha com algum vizinho? Imvel vizinho, em regra, aquele que confronta, no plano espacial com outro. No entanto o conceito atual deve ser interpretado de forma mais ampla, para abranger tambm os imveis que se encontram prximos, sem a necessidade da rgida confrontao.

aula 10 - direito das coisas parte i

Documents