apresentação 3t12
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Apresentação dos Resultados do 3T12
3T12
Destaques
2
DESTAQUES DO 3T12 E EVENTOS SUBSEQUENTES
• O 3T12 apresentou resultados com significativo crescimento sobre o 2T12, quando houve a incorporação da One Properties pela Companhia;
• A Companhia registrou no 3T12 receita líquida de R$168,0 milhões, um crescimento de 83% comparado ao 3T11, quando a mesma totalizou R$91,8
milhões. O forte crescimento registrado decorreu principalmente das receitas de locação das novas propriedades;
• A Companhia apresentou EBITDA ajustado de R$156,4 milhões, acréscimo de 84% sobre 3T11 e margem EBITDA ajustada de 93%. O EBITDA sem
ajustes totalizou R$147,0 milhões, com margem de 88% (EBITDA ajustado desconsidera efeitos não caixa e despesas não recorrentes);
• O lucro líquido do trimestre totalizou R$259,2 milhões, considerando o efeito líquido da valorização de propriedades e o resultado operacional líquido do
trimestre;
• O FFO ajustado excluindo as despesas não caixa e não recorrentes no 3T12 totalizou R$34,8 milhões, com margem FFO ajustado de 21%. Vale
lembrar que a BR Properties já está incorrendo despesas financeiras referentes a algumas propriedades em desenvolvimento e que, portanto, ainda não
geram nenhuma receita adicional a Companhia;
• Durante o 3T12, foram obtidos leasing spreads líquidos de inflação nas novas locações de 27,0% nos imóveis de escritórios e 45,8% nos imóveis
industriais. Já nas revisões dos contratos, foram registrados ganhos reais de 20,8% nos imóveis de escritórios e 16,1% nos imóveis industriais;
• A taxa de vacância financeira do portfólio foi de 4,5%, enquanto a taxa de vacância física atingiu 3,2%. Se excluíssemos a vacância do recém-entregue
Ed. Paulista, atualmente em processo de locação, a vacância financeira seria de 1,4%. Em termos de espaço físico, os imóveis de escritórios, industriais
e varejo estavam 95%, 97% e 100% ocupados ao término do trimestre, respectivamente;
• Em julho, foi concluída a primeira emissão de debêntures não conversíveis, com a captação de R$600,0 milhões em duas séries, sendo R$369,0
milhões a taxa de CDI + 1,08% a.a. com prazo de 5 anos e R$231,0 milhões a taxa de IPCA + 5,85% a.a. com prazo de 7 anos;
• Também em julho, foi feito o pré-pagamento/refinanciamento de R$364,5 milhões de dívidas incorporadas da One Properties, cujo custo médio
ponderado era de CDI + 3,7% a.a.;
• Em agosto, foi resgatada a totalidade das notas promissórias emitidas no 2T12, utilizando parcialmente os recursos provenientes da primeira emissão
de debêntures não conversíveis;
• Também em agosto, foi concluída a venda de conjuntos comerciais do Ed. Cetenco Plaza pelo valor de R$47,2 milhões, implicando cap rate de
venda de 6,5%.
3T12
Portfólio
Composição da Receita do 9M12
3
Composição do Portfólio
(% valor de mercado)
Composição do Portfólio
(% ABL)
Valor de Mercado do Portfólio
18%
15%
62%
5%
Escritório AAA Escritório Industrial Varejo
50%
21%
24%
5%
Escritório AAA Escritório Industrial Varejo
Serviços 1%
Linearização 1% Aluguel 98%
56%
36%
8%
1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12
4.751 4.918 5.142 5.254
11.71512.968 13.552
3T12
Destaques Financeiros
4
Lucro Líquido* (R$ mil) Receita Líquida (R$ mil)
* Considerando o efeito líquido da valorização das propriedades para
investimento
3T11 3T12 9M11 9M12
83.749 259.234 264.909
1.044.337 210%
294%
3T11 2T12 3T12 9M11 9M12
91.803 160.935 168.031
253.156
430.159 75%
70%
4%
83%
3T12
5
Destaques Financeiros
EBITDA ajustado (R$ mil) EBITDA (sem ajustes) (R$ mil)
91% 92%
90%
91%
Margem EBITDA Ajustado
2T11 2T12 6M11 6M12
75.983
148.255 144.455
240.024
95%
66%
93%90%
93%91% 91%
Margem EBITDA Ajustado
3T11 2T12 3T12 9M11 9M12
84.923 144.568 156.380
229.376
392.726 70%
71%
8%
84%
Composição do EBITDA Ajustado 2T12 3T12 3T11 3T12 x 3T11 9M12 9M11 9M12 x 9M11
Lucro/ Prejuízo do Período 332.390 259.234 83.749 210% 1.044.337 264.909 294%
Impostos Diferidos (153.916) 150.588 53.807 180% 648.611 98.549 558%
Provisão para IR e CSLL (12.104) 17.293 5.441 218% 34.381 17.004 102%
Ganho/Perda com Valor Justo de Propriedade para Invest. (554.489) (382.650) (180.268) 112% (1.667.045) (348.209) 379%
Ganho/Perda na Venda de Propriedade para Investimento 8.525 (2.156) (485) 344% 6.369 856 644%
Outras Receitas/Despesas Operacionais (1.646) 1.218 1.589 -23% (898) 2.308 -139%
Resultado Financeiro Líquido 184.952 103.507 116.237 -11% 304.340 184.027 65%
EBITDA 135.752 147.034 80.070 84% 370.094 219.445 69%
Margem EBITDA 84% 88% 87% 0 p.p. 86% 87% -1 p.p.
Provisão de Bônus 1.149 1.149 1.149 0% 3.447 3.447 0%
Provisão de Stock Option 773 735 3.703 -80% 2.795 8.084 -65%
Despesas com Fusão 6.894 - - n/a 8.927 - n/a
Despesas com Corretagem (Aquisição do Ed. Ventura) - 7.463 - n/a 7.463 - n/a
Reversão Provisão Bônus 2010 - - - n/a - (1.600) n/a
EBITDA Ajustado 144.568 156.380 84.923 84% 392.726 229.376 71%
Margem EBITDA Ajustado 90% 93% 93% 1 p.p. 91% 91% 1 p.p.
87%84%
88% 87% 86%
Margem EBITDA
3T11 2T12 3T12 9M11 9M12
80.070 135.752 147.034
219.445
370.094 70%
84%69%
8%
3T12
6
Destaques Financeiros
FFO Ajustado (R$ mil)
46%
5%21% 31% 23%
Margem FFO Ajustado
3T11 2T12 3T12 9M11 9M12
42.128
8.482
34.830
77.527
97.195
25%
(80%)
311%
(17%)
Composição do FFO Ajustado 2T12 3T12 3T11 3T12 x 3T11 9M12 9M11 9M12 x 9M11
Lucro/ Prejuízo do Período 332.390 259.234 83.749 210% 1.044.337 264.909 294%
Impostos Diferidos 153.916 150.588 53.807 180% 648.611 98.549 558%
Impostos sobre Vendas de Propriedades 8.525 - 323 -100% 3.905 6.803 -43%
Ganho/Perda com Valor Justo de Propriedade para Invest. (554.489) (382.650) (180.268) 112% (1.667.045) (348.209) 379%
Ganho/Perda na Venda de Propriedade para Investimento 8.525 (2.156) (485) 344% 6.369 856 644%
Variação Cambial Passiva 57.794 7.964 88.414 -91% 98.823 96.361 3%
Variação Cambial Ativa (453) (5.613) (3.413) 64% (54.194) (41.742) 30%
Despesa com Fusão 6.894 - - n/a 8.927 - n/a
Despesas de Corretagem (Aquisição Ed. Ventura) - 7.463 - n/a 7.463 - n/a
FFO Ajustado 8.482 34.830 42.128 -17% 97.195 77.527 25%
Margem FFO Ajustado 5% 21% 46% -25 p.p. 23% 31% -8 p.p.
3T12 7
Propriedades Pré-Operacionais
Receita Anual Potencial (R$ milhões)
Ed. Paulista Centro Empresarial
Senado
Cidade Jardim
Complexo JK - D&E
Panamérica Green Park
Varejo Petrobrás
WTNU -Torre III
DP Louveira 7
Gaia Terra Complexo JK - B
Souza Aranha
Receita Total Adicional
30
300
100 12
62 3 5
21 7 5
53 2
Propriedades Pré-Operacionais TipoMeses de Receita
Gerada no 3T12Data de Entrega ABL Próprio Aluguel / m² / Mês ¹
Receita Potencial
por Ano (R$ mm) ²
Ed. Paulista Escritório 0,5 mês Entregue no 3T12 22.855 R$110 - R$135 30 milhõesR$
Centro Empresarial Senado - CES Escritório AAA 0 mês 4T12 95.174 R$ 87,39 100 milhõesR$
Cidade Jardim Escritório AAA 0 mês 4T12 6.792 R$150 - R$170 12 milhõesR$
Complexo JK - Bloco D&E Escritório AAA 0 mês 1T13 34.583 R$150 - R$170 62 milhõesR$
Panamérica Green Park - Fase 1 Escritório 0 mês 1T13 5.185 R$50 - R$60 3 milhõesR$
Varejo Petrobrás Varejo 0 mês 1T13 2.881 R$140 - R$170 5 milhõesR$
WTNU - Torre III Escritório AAA 0 mês 1T13 14.868 R$120 - R$140 21 milhõesR$
DP Louveira 7 Galpão 0 mês 2T13 30.122 R$19 - R$24 7 milhõesR$
Gaia Terra - Fase 1 Galpão 0 mês 2T13 23.017 R$18 - R$23 5 milhõesR$
Complexo JK - Bloco B Escritório AAA 0 mês 1T14 29.539 R$150 - R$170 53 milhõesR$
Souza Aranha Escritório 0 mês 2T14 2.019 R$65 - R$85 2 milhõesR$
TOTAL 300 milhõesR$
¹ Estimativa Interna
² Considera o piso da faixa estimada
3T12 8
Reciclagem do Portfólio
Como parte de sua estratégia de reciclagem do portfólio, a Companhia concluiu 6 vendas ao longo do 9M12,
que totalizaram R$133,3 milhões. A perda de receita de aluguel no ano com as vendas é de R$4,4 milhões
9M11 9M12
9,3%
8,4%
9M11 9M12
77.290
133.258
Valor Total de Venda (R$ mil) Cap Rate Médio de Venda (%)
Propriedades Vendidas TipoData de
Venda
Valor de Venda
(R$ mil)
Receita Perdida
9M12 (R$ mil)
Paço do Ouvidor Varejo mar-12 25.000 1.285
Olympic Tower Escritório abr-12 14.000 653
Paulista Plaza Escritório abr-12 20.000 1.002
Cetenco Plaza (2 Conjuntos) Escritório mar-12 5.448 273
Cetenco Plaza (8 Conjuntos) Escritório mai-12 21.600 655
Cetenco Plaza (16 Conjuntos) Escritório ago-12 47.210 508
TOTAL 133.258R$ 4.376R$
3T12
9
Reestruturação de Dívida
Dívidas Liquidadas no 3T12
Dívidas Repactuadas no 3T12
No 3T12, a Companhia pagou/refinanciou R$364,5 milhões de dívidas advindas da One Properties, cujo custo
médio ponderado era de CDI + 3,7% a.a.
Desde a incorporação da One Properties, já foram reestruturados (pagos/repactuados) R$591,9 milhões de
dívida.
Dívidas Liquidadas no 3T12 Modalidade Instituição Índice Cupom Prazo Vencimento Saldo 2T12
BR Properties (holding) Debentures Banco do Nordeste CDI 145,00% 48 meses 01/03/15 178.709
BR Properties (holding) CCB ABC CDI 3,90% 23 meses 09/07/12 839
BR Properties (holding) CCB ABC CDI 3,90% 24 meses 09/08/12 839
Dívidas Liquidadas Total 180.387
Dívidas Repactuadas no 3T12 Modalidade Instituição Índice Cupom Prazo Vencimento Saldo 2T12
BR Properties (holding) * Debêntures Banco do Brasil CDI 113,83% 58 meses 30/09/15 71.939
BR Properties (holding) ** CCB Santander CDI 1,14% 84 meses 19/08/19 112.190
Dívidas Repactuadas Total 184.130
* Dívida repactuada (de 130,0% do CDI para 113,83% do CDI)
** Dívida repactuada e extendida (de CDI+1,5% para CDI+1,14%)
3T12
Endividamento
10
Dívida Líquida 3T12 (R$ mi) Perfil da Dívida 3T12
46%
33%
14%
1%
6%TR
CDI
IGPM
INPC
IPCA
Dívida CP Obrigações por
Aquisição
Dívida LP Dívida Total Caixa Dívida Líquida
667
4.958 4.564
13
4.279 394
Endividamento Líquido 3T12 2T12 var %
Empréstimos e Financiamentos de Curto Prazo 679.382 1.115.598 -39%
Empréstimos e Financiamentos 554.331 991.441 -44%
Bônus Perpétuos 59.526 59.253 0%
Derivativos 52.787 50.663 4%
Obrigações por Aquisição de Propriedades para Investimento 12.739 14.242 -11%
Empréstimos e Financiamentos de Longo Prazo 4.278.954 3.994.751 7%
Empréstimos e Financiamentos 3.745.869 3.464.272 8%
Bônus Perpétuos 533.085 530.479 0%
Dívida Bruta 4.958.336 5.110.349 -3%
Caixa e Equivalentes de Caixa 394.179 609.460 -35%
Dívida Líquida 4.564.157 4.500.889 1%
Valor do Portfólio Imobiliário 13.552.098 12.968.469 5%
Dívida Bruta / Valor Portfólio (Loan to Value) 37% 39% -7%
Dívida Líquida / Valor Portfólio (Loan to Value) 34% 35% -3%
EBITDA Ajustado / Despesa Financeira Líquida* 1,5x 1,1x 36%
Duração média (anos) 5,3 4,9 8%
* Considerando Despesa Financeira Líquida (ex. variações não-caixa)
3T12
1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12
38% 40%
24%
40%45% 43% 42% 41%
40% 39%
37%
4% 23% 21%
36% 36%35%
21% 21%
30%35% 34%
LTV Bruto LTV Líquido
Endividamento
11
Cronograma de Amortização da Dívida (R$ mi)
Loan to Value: Bruto e Líquido
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
86
525
387 367
517574
385 375
213
106 78 64 56 39
Amortização
3T12
Destaques Operacionais
12
Leasing Spreads
Leasing Spread - Revisões 3T12 3T11 9M12 9M11
Leasing Spread - Escritórios 20,8% 24,1% 25,6% 23,4%
Área renegociada (m²) 10.819 26.099 41.406 50.104
% Portfólio de Escritórios 2% 9% 9% 17%
Leasing Spread - Galpões 16,1% 0,0% 15,5% 20,6%
Área renegociada (m²) 22.760 783 29.600 15.581
% Portfólio de Galpões 2,0% 0,1% 3% 2%
Leasing Spread - Varejo n/a 17,1% n/a 15,8%
Área renegociada (m²) - 4 - 97.435
% Portfólio de Varejo 0% 0% 0% 97%
Leasing Spread - Novas Locações 3T12 3T11 9M12 9M11
Leasing Spread - Escritórios 27,0% 12,0% 25,8% 14,6%
Área Locada (m²) 4.592 1.257 14.046 27.043
% Portfólio de Escritórios 1% 0,4% 3% 9%
Leasing Spread - Galpões 45,8% n/a 3,2% 15,6%
Área Locada (m²) 1.761 - 57.555 18.019
% Portfólio de Galpões 0,2% 0% 5% 2%
Leasing Spread - Varejo n/a n/a n/a n/a
Área Locada (m²) - - - -
% Portfólio de Varejo 0% 0% 0% 0%
3T12
Destaques Operacionais
Evolução da Vacância Vacância por Segmento
13
Se excluíssemos a vacância do recém entregue Edifício Paulista, a vacância financeira seria de 1,4%
2T12 3T12
0,9%
4,0%
0,4% 0,5%
0,0% 0,0%
Escritório
Industrial
Varejo
2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12
1,5%
0,9% 0,9%
1,9% 1,9%
3,2%
2,3%
1,5% 1,7%1,3% 1,3%
4,5%Física
Financeira
Imóvel Tipo Financeira Física
CBOP - Jacarandá Escritório 0,2% 0,1%
Ventura - Torre Oeste Escritório 0,1% 0,0%
Bolsa do Rio Escritório 0,2% 0,1%
Icomap Escritório 0,0% 0,0%
Santa Catarina Escritório 0,2% 0,1%
Paulista Escritório 3,1% 1,0%
Brasília Escritório 0,2% 0,1%
Total Escritório 4,0% 1,4%
BP Itapevi Industrial 0,1% 0,2%
BP Jundiaí Industrial 0,1% 0,3%
BBP CEA Topázio Industrial 0,1% 0,2%
BBP Barão de Mauá Industrial 0,1% 0,2%
Cond.Ind.SJC Industrial 0,2% 0,9%
Total Industrial 0,5% 1,8%
Total Portfolio 4,5% 3,2%
3T12
Destaques Operacionais
14
% Receita
% ABL
% ABL
% Receita
Cronograma de Revisional de 3 anos dos Contratos de Locação
Cronograma de Vencimento dos Contratos de Locação
2012 2013 2014 >2015
2%8%
16%
74%
2012 2013 2014 >2015
2%18%
22%
57%
2012 2013 2014 >2015
24%
23%
38%
15%
2012 2013 2014 >2015
33%
18%
39%
9%
3T12
15,00
17,00
19,00
21,00
23,00
25,00
27,00
29,00
-
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
dez-11 jan-12 fev-12 mar-12 abr-12 mai-12 jun-12 jul-12 ago-12
Mercado de Capitais
15
Criação de Valor ao Acionista
Ganho de
R$2,5 bilhões
em 9 meses
Performance da Ação (BRPR3) 3T12 3T11 var % 9M12 9M11 var %
Número total de ações 310.307.396 180.003.919 72,4% 310.307.396 180.003.919 72,4%
Free Float (%) 99% 99% 0,0% 99% 99% 0,0%
Preço da ação (média do período) 23,80 17,23 38,1% 22,48 17,40 29,2%
Preço da ação (final do período) 26,45 17,08 54,9% 26,45 17,08 54,9%
Market Cap final do período (R$ milhões) 8.207,6 3.074,5 167,0% 8.207,6 3.074,5 167,0%
Volume financeiro médio diário (R$ milhões) 24,77 16,23 52,6% 27,79 11,94 132,8%
Volume de ações médio diário 1.057.065 941.962 12,2% 1.237.891 686.207 80,4%
Número de negociações médio diário 4.074 1.508 170,2% 3.550 896 296,3%
Market Cap3.330 milhões
Valor da AçãoR$18,50
Market Cap8.208 milhões
Valor da AçãoR$26,45
3T12
Contate o RI
Pedro Daltro
Diretor Financeiro e DRI
Marcos Haertel
Gerente de RI
Gabriel Barcelos
Analista de RI
Fone: (55 11) 3201-1000
Email: [email protected]
www.brpr.com.br/ri
16
Relações com Investidores