apostila - edificações

UNIVERSIDADE FEDERAL DO CEAR CENTRO DE TECNOLOGIA DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA ESTRUTURAL E CONSTRUO CIVIL

CURSO DE ENGENHARIA CIVIL

T D 7 3 9 T C N I C A S D E A D M I N I S T R A O E M E D I F I C A E S I

APOSTILA

V O L U M E I

2006.1

TCNICAS DE ADMINISTRAO EM EDIFICAES I

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1. PROCESSO DE CRIAO DE EMPRESAS A satisfao pessoal de possuir e construir uma empresa prpria uma motivao importante para

se tornar um empreendedor. O desejo de interdependncia econmica atravs de uma empresa

bem sucedida um atrativo para muitas pessoas, apesar do risco de ser um empresrio.

Uma vantagem para iniciar um novo negcio que facilita a determinao da natureza e local da

operao sem ficar limitado a algumas imposies. Pode-se optar pela mais moderna ou alta

tecnologia, treinar seu prprio pessoal, segundo suas necessidades, estabelecer seus principais

objetivos, planos e desenvolver um sistema adequado de monitorao de resultados, com maior

grau de liberdade.

Existem tambm algumas desvantagens na criao de uma empresa prpria. A imposio do

mercado, tanto consumidor como fornecedor, uma barreira a ser transposta. Os recursos

financeiros, no incio, so uma demanda maior e mais difcil de obter. Atrasos ou erros de previso

inicial, associados a uma experincia dos empreendedores, contribui para as dificuldades

operacionais iniciais.

Este indivduo disposto a enfrentar os problemas colocados anteriormente, porm com uma

motivao para enfrentar qualquer dificuldade, com o propsito de conseguir lucro e crescimento,

mediante identificao de oportunidades de mercado e agrupamento de recursos necessrios para

capitalizar sobre estas oportunidades, fundando uma organizao, chamado de empreendedor.

O empreendedor tem em seu perfil:

desejo por responsabilidade; preferncia por riscos moderados; confiana em sua habilidade para o sucesso; desejo de contnuo feedback; elevado nvel de energia; mantm uma orientao para o futuro; capacidade de escolher as pessoas e recursos certos; viso do dinheiro como smbolo do sucesso e no um fim em si mesmo.

Para que o empreendedor possa iniciar seu negcio por conta prpria, primordial a obteno da

documentao necessria, dentro das leis e regulamentos vigentes no pas. Dependendo do tipo

de produto ou servio que a empresa ir desenvolver, existem leis especiais a serem aplicadas,

tais como poluio ambiental e preservao ecolgica. Um exemplo bastante trivial a explorao


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e refinao do petrleo, onde devem ser cumpridas as exigncias previstas na legislao

ambiental, a fim de se minimizarem os impactos no meio ambiente.

A figura 1 elucida os processos necessrios para a criao de uma empresa. O empreendedor

precisa encontrar formas de transformar a sua idia em uma oportunidade de mercado e obter

recursos para transformar a sua idia em ao. necessrio observar a estratgia inicial que a

empresa precisa tomar para entrar no mercado muitas empresas, por exemplo, adotam

polticas de preos baixos, promoes e pagamento parcelado sem juros em seus prprios cartes

de crdito.

A deciso pela criao contempla alguns passos que precisam ser respeitados:

Concepo da idia ao decidir criar uma empresa, o ponto primordial o desenvolvimento de uma boa idia. A garantia do sucesso o reflexo do produto ou

servio que a empresa ir gerar. Nem sempre grandes descobertas cientficas ou

invenes fabulosas tiveram qualquer sucesso como bem de consumo, como por exemplo

uma caneta com leitor ptico, lanada no final da dcada de 1990, que permitia ao usurio

traduzir palavras de um texto escrito a partir da passagem do leitor ptico sobre a palavra a

ser traduzida. Esse bem de consumo saiu de fabricao devido ao descontentamento

pblico devido s dificuldades tcnicas no reconhecimento das palavras em texto escrito.

Estudo de viabilidade tcnica e econmica (EVTE) o EVTE o estudo feito em carter imparcial, antes da execuo da idia. Tem por finalidade verificar as condies de

se colocar a idia na prtica, analisando-se, paralelamente, o retorno financeiro que o

mesmo prope ao empreendedor. O ideal que esse estudo possua uma caracterstica

formal e um princpio cientfico do estudo. Entretanto, quando existe um grau de

conhecimento do produto, quer de sua comercialidade, quer de sua exeqibilidade, o

estudo poder ser informal.

Reunio de recursos necessrios para iniciar uma atividade industrial ou comercial, necessita-se de um conjunto de recursos materiais, financeiros e humanos. A capacidade

de o empreendedor reunir esses recursos j apresenta uma parte de seu sucesso futuro.

Localizao fsica de suma importncia o estudo e planejamento de localizao fsica e do layout da empresa, qualquer que seja o seu porte. Para empresas de construo civil,

esta exigncia no to forte.

Legalizao das atividades aps o cumprimento dos itens acima, segue-se fase final de criao da empresa. A legalizao das atividades necessria a fim de criar-se uma

imagem de mercado (o reconhecimento pblico de seu negcio perante seus clientes,

fornecedores, concorrentes e demais constituintes da cadeia de produo), alm de ser

uma exigncia constitucional.


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Figura 1 Fluxo processual necessrio para a criao de uma empresa.

As etapas de constituio de uma empresa podem assim serem resumidas:

Escolha da natureza jurdica da empresa (forma de organizao da empresa); Consulta prvia do local de funcionamento da empresa na Prefeitura; Consulta do nome comercial ou razo social na Junta Comercial; Registro na Junta Comercial; Registro na Secretaria da Receita Federal (SRF); Registro na Secretaria da Fazenda (SEFAZ) e/ou Secretaria de Finanas do Municpio

(SEFIN);

Obteno de Alvar de Funcionamento e Licena Sanitria na Prefeitura.

Aps o registro da empresa, o empresrio portar alguns documentos que foram emitidos no

respectivo registro, dentre os quais:

Em mbito federal CNPJ; Em mbito estadual CGF; Em mbito municipal ISS, Alvar de Funcionamento e Licena Sanitria; Da Junta Comercial (JUCEC) Declarao de firma individual, Contrato Social, Registro

Especial de Microempresa e Registro Especial de Empresa de Pequeno Porte (EPP).

Oportunidade de mercado

Fontes de recursos

Empreendedor e sua idia

Projeto de viabilidade da

empresa

Criao formal da empresa

Envolve: 1. Estratgia

inicial 2. Consolidao

do negcio 3. Motivao do

empreendedor


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2. FORMAS DE CONSTRUO DE EMPREENDIMENTOS 2.1. INCORPORAES IMOBILIRIAS

No campo dos negcios imobilirios, a expresso incorporao imobiliria tem o significado de

mobilizar fatores de produo para construir e vender, durante a construo, unidades imobilirias

em edificaes coletivas, envolvendo a aglutinao de pessoas e a articulao de uma srie de

medidas no sentido de levar a cabo a construo at sua concluso, com a individualizao e

discriminao das unidades imobilirias no Registro de Imveis.

A atividade de construo est presente no negcio jurdico da incorporao, mas incorporao e

construo no se confundem, nem so noes equivalentes. A atividade da construo s

integrar o conceito de incorporao se estiver articulada com a alienao de fraes ideais do

terreno e acesses que a elas havero de se vincular; mas, independente disso, a atividade de

incorporao pode, alternativamente, ser representada somente pela alienao de fraes ideais

objetivando a futuras unidades imobilirias. Obviamente, a incorporao compreende a construo,

mas no necessrio que a atividade da construo seja exercida pelo prprio incorporador, pois

este pode atribuir a outrem a construo.

A atividade da incorporao tem natureza empresarial, pois a finalidade de lucro da sua

essncia, pouco importando seja o incorporador pessoa fsica ou jurdica.

A construo de incorporaes imobilirias regida pela Lei Federal n. 4.591 de 16 de Dezembro

de 1964 (em anexo). A mesma define:

INCORPORAO a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo para alienao total ou parcial de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas. INCORPORADOR a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que, embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno, objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo preo, prazo e determinadas condies das obras construdas.

Em caso de falncia do incorporador em que no seja possvel prosseguir na construo das

edificaes, os candidatos aquisio de unidades sero credores privilegiados pelas quantias

que houverem sido pagas ao incorporador, respondendo subsidiariamente os bens pessoais deste.


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A critrio do incorporador, a incorporao poder ser submetida ao regime da afetao,

estabelecido pela Lei Federal n. 10.931 de 2 de Agosto de 2004 (em anexo no site para download), pelo qual o terreno e as acesses objeto de incorporao imobiliria, bem como os

demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-o apartados do patrimnio do incorporador e

constituiro patrimnio de afetao, destinado consecuo da incorporao correspondente e

entrega das unidades imobilirias aos respectivos adquirentes, proporcionando uma maior

segurana para os adquirentes, facilitando as vendas do empreendimento.

A figura 2 ilustra os processos gerais de uma obra de incorporao imobiliria, onde nota-se que o

construtor o centro das atenes e ele o responsvel em gerenciar todas essas aes com um

objetivo nico: o usurio e/ou cliente final.

2.1.1. PATRIMNIO DE AFETAO

O patrimnio de afetao no se comunica com os demais bens, direitos e obrigaes do

patrimnio geral do incorporador ou de outros patrimnios de afetao por ele constitudos e s

responde por dvidas e obrigaes vinculadas incorporao respectiva. O incorporador responde

pelos prejuzos que poder vir a causar ao patrimnio de afetao.

fluxo fsico fluxo financeiro

Fornecedores de servios e projetos

tcnicos

Fornecedores de materiais e componentes

Fornecedores de equipamentos e

bens de produo

Operrios e funcionrios

administrativos

CONSTRUTOR Promotor Usurio e/ou cliente final

Proprietrios de terras e terrenos

Financiador e/ou proprietrio

mo-de-obra

remunerao

terreno

produto

pagamento

produto ou seu uso

financiamento

pagamento

pagamento direto ou via tributo

pagamento

bens e servios

Bens

e S

ervi

os

Rec

urso

s H

uman

os

Figura 2 Fluxos fsicos e financeiros de uma incorporao imobiliria.


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Os bens e direitos integrantes do patrimnio de afetao somente podero ser objeto de garantia

real em operao de crdito cujo produto seja integralmente destinado consecuo da edificao

correspondente e entrega das unidades imobilirias aos respectivos adquirentes.

Os recursos financeiros integrantes do patrimnio de afetao sero utilizados para pagamento ou

reembolso das despesas inerentes incorporao. O reembolso do preo de aquisio do terreno

somente poder ser feito quando da alienao das unidades autnomas, na proporo das

respectivas fraes ideais, considerando-se to-somente os valores efetivamente recebidos pela

alienao.

Excluem-se do patrimnio de afetao:

I - os recursos financeiros que excederem a importncia necessria concluso da obra

(art. 44), considerando-se os valores a receber at sua concluso e, bem assim, os

recursos necessrios quitao de financiamento para a construo, se houver;

II - o valor referente ao preo de alienao da frao ideal de terreno de cada unidade

vendida, no caso de incorporao em que a construo seja contratada sob o regime por

empreitada (art. 55) ou por administrao (art. 58).

Considera-se constitudo o patrimnio de afetao mediante averbao, a qualquer tempo, no

Registro de Imveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, tambm pelos

titulares de direitos reais de aquisio sobre o terreno. A averbao oficializa e d a garantia do

pagamento do preo de aquisio do imvel, objeto da incorporao, ou do cumprimento da

obrigao de construir o empreendimento.

O patrimnio de afetao extinguir-se- pela:

I - averbao da construo, registro dos ttulos de domnio ou de direito de aquisio em

nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extino das obrigaes do

incorporador perante a instituio financiadora do empreendimento;

II - revogao em razo de denncia da incorporao, depois de restitudas aos

adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipteses previstas em lei;

III - liquidao deliberada pela assemblia geral nos termos do art. 31-F, 1.


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Aps a concesso do habite-se1 pelas autoridades administrativas, o incorporador dever

requerer a averbao da construo das edificaes, para efeito de individualizao e

discriminao das unidades.

2.1.2. ALIENAO FIDUCIRIA

J como medida de proteo do incorporador e incentivo ao lanamento de novos

empreendimentos, foi instituda a alienao fiduciria pela Lei Federal n. 9.514 de 20 de Novembro de 1997 (em anexo no site para download), que o negcio jurdico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com a finalidade de garantia, transfere ao credor, ou fiducirio, o domnio e

a posse indireta da coisa mvel alienada, tornando-se o alienante, ou devedor, responsvel direto

de todas as imputaes e encargos que lhe incumbem de acordo com a lei civil e penal.

A alienao fiduciria poder ser contratada por pessoa fsica ou jurdica, no sendo privativa das

entidades que operam no Sistema de Financiamento Imobilirio, podendo ter como objeto bens

enfituticos2, hiptese em que ser exigvel o pagamento do laudmio3, se houver a consolidao

do domnio til no fiducirio. Constitui-se a propriedade fiduciria de coisa imvel mediante registro,

no competente cartrio de Registro de Imveis, do contrato que lhe serve de ttulo.

Vencida e no paga, no todo ou em parte, a dvida e constitudo em mora o fiduciante, consolidar-

se- a propriedade do imvel em nome do fiducirio. Uma vez consolidada a propriedade em seu

nome, o fiducirio poder promover o pblico leilo para a alienao do imvel.

2.1.3. MEMORIAL DE INCORPORAO

O artigo 32 da Lei N 4.591 de 16 de Dezembro de 1964 (em anexo) estabelece a obrigatoriedade

de registro da incorporao, antes do lanamento do empreendimento venda, mediante

arquivamento dos seguintes documentos e demais peas que compem o memorial de

incorporao no cartrio de Registro de Imveis:

1 Habite-se - Autorizao emitida pela Prefeitura para que um imvel recm-construdo ou reformado possa ser ocupado. Para que o documento possa ser emitido preciso uma vistoria de regularidade para ver se a obra foi executada conforme o projeto inicial e necessrio preencher diversos requisitos legais (parecer da companhia de luz, do corpo de bombeiros, da companhia de gs, entre outros). O imvel s pode ser ocupado depois da concesso do Habite-se. 2 Bens enfituticos - direito real em contrato perptuo, alienvel e transmissvel para os herdeiros, pelo qual o proprietrio atribui a outrem o domnio til de imvel, contra o pagamento de uma penso anual certa e invarivel. 3 Laudmio - pagamento que o proprietrio de um imvel venda deve fazer ao proprietrio com direito real. feito, por exemplo, na venda de imveis que originariamente pertencem Unio, como todos os que se localizam na orla martima.


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Ttulo de propriedade do terreno, ou de promessa, irrevogvel e irretratvel, de compra e venda ou de cesso de direitos ou de permuta, do qual conste clusula de imisso na

posse do imvel, no haja estipulaes impeditivas de sua alienao em fraes ideais e

inclua consentimento para demolio e construo, devidamente registrado;

Certido Negativa de Impostos Federais, Estaduais e Municipais, de Protesto de Ttulos, de Aes Crveis e Criminais e de nus reais relativamente ao imvel, aos alienantes e ao

incorporador;

Histrico dos ttulos de propriedades do imvel nos ltimos vinte anos, acompanhado de certido dos respectivos registros;

Projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes; Clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, a das partes comuns, e

indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem da rea construda;

Certido Negativa de Dbito para com a Previdncia Social, quando o titular do direito sobre o terreno for o responsvel pela arrecadao das respectivas contribuies;

Memorial descritivo das especificaes da obra projetada, segundo o modelo a que se refere a mesma Lei;

Avaliao do custo global da obra, atualizada data arquivamento com base nos custos unitrios referidos no art. 54 da mesma Lei, discriminando-se, tambm, o custo de

construo de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsvel pela

obra;

Discriminao das fraes ideais de terreno, com as unidades autnomas que a elas correspondero;

Minuta da futura conveno de condomnio que reger a edificao ou o conjunto de edificaes;

Declarao em que se defina a parcela do preo de que trata o inciso II do art. 39 da referida Lei;

Certido do instrumento pblico de mandato, referido no 1 do art. 31; Declarao expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carncia; Atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crdito que opere no

pas h mais de cinco anos;

Declarao acompanhada de plantas elucidativas, sobre o nmero de vagas que a garagem comporta e os locais destinados s guardas dos mesmos.

2.2. CONSTRUO EM CONDOMNIO

A construo em condomnio difere da incorporao imobiliria no tocante ao contrato de

construo, que feito diretamente entre os adquirentes e o construtor, sendo os prprios


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adquirentes os donos do empreendimento, ficando todas as despesas rateadas entre eles, por

exemplo. A gerncia do contrato feita sob a responsabilidade de Assemblias e Comisso de

Representantes (no mnimo trs membros), que deve ser inscrita no cartrio de Registro de Ttulos

e Documentos.

Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes cessionrios dos direitos

pertinentes aquisio de unidades autnomas, em edificaes a serem construdas, em

construo ou j construdas, elaboraro por escrito a Conveno de Condomnio com assinatura

de, no mnimo, dois teros das fraes idias do terreno, com registro no cartrio de Registro de

Imveis. A conveno dever conter:

Discriminao e destino das partes de propriedade exclusiva e as de condomnio com especificao das diferentes reas;

O modo de usar as coisas e servios comuns; Encargos, forma e proporo das contribuies dos condminos; O modo de escolher o sndico e o Conselho Consultivo e as devidas atribuies; A definio da natureza gratuita e remunerada de suas funes; O modo e o prazo de convocao das Assemblias Gerais dos condminos; O quorum para os diversos tipos de votaes e para alteraes de conveno; Forma de contribuio para a constituio de fundo de reserva.

A construo em condomnio pode ser feita sob empreitada, com preo fixo ou reajustvel por

ndices previamente determinados, ou sob administrao, onde os condminos so os donos da

obra, transformando-a em pessoa jurdica. As receitas e despesas so em nome do condomnio.

Nessa ltima modalidade, a construtora ganha um percentual em cima das despesas realizadas

pelo condomnio.


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3. FORMAS DE CONTRATO DE EMPREENDIMENTOS Alguns empreendimentos, dado seu porte e complexidade, exigem para sua execuo a

participao de empresas especializadas em determinados setores, os quais podem ser

considerados como subprojetos. A empresa proprietria deve, ento, providenciar a contratao

desses servios, geralmente por meio de um processo de pr-qualificao e concorrncia.

Sendo fruto de uma negociao entre as partes, ento os contratos para projetos semelhantes

podem diferir consideravelmente entre si, em virtude da incluso de clusulas especficas para

determinadas situaes. No entanto, de forma genrica, identificam-se algumas modalidades de

contratao. Estas podem ser consideradas como padres, dada sua ampla aceitao

internacional. A escolha da modalidade de contratao prerrogativa da parte contratante e

resultado da anlise de fatores como:

Grau de abrangncia e detalhe de escopo; Natureza do servio a ser executado; Tipo de informaes de controle requeridas; Porte do projeto (ou atividades) a ser contratado; Durao; Experincia e capacitao de ambas as partes; Custo do controle.

3.1. CONTRATOS PARA COMERCIALIZAO DAS UNIDADES IMOBILIRIAS

Os contratos que vinculam o incorporador aos adquirentes das unidades imobilirias nas

incorporaes produzem direitos e obrigaes de natureza obrigacional e real. Por esses

contratos, as partes assumem obrigaes de dar e fazer e visam constituio e apropriao de

propriedade imobiliria. O incorporador se responsabiliza pela implementao de todos os atos

necessrios produo do imvel e se obriga a transmitir o respectivo direito de propriedade aos

adquirentes.

3.1.1. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DA UNIDADE COMO COISA

FUTURA

modalidade que se utiliza nas hipteses, muito freqentes, em que o incorporador o

proprietrio do terreno e assume o risco da construo, estabelecendo, desde logo, o preo final

da unidade e obrigando-se a entreg-la concluda e averbada no Registro de Imveis. Nesse caso,

o incorporador outorga um contrato de promessa de compra e venda no qual se convenciona sua

obrigao de transmitir a propriedade da futura unidade, com a obrigao do adquirente, na


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contrapartida, de pagar-lhe o preo em parcelas. promessa de venda de coisa futura, a preo

certo, tambm vulgarmente conhecido como venda a preo fechado.

3.1.2. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DA FRAO IDEAL DO TERRENO

VINCULADO A CONTRATO DE CONSTRUO

Essa modalidade de contrato utilizada nas hipteses em que o incorporador se obriga a transmitir

a propriedade ou os direitos aquisitivos sobre a frao ideal e contrata a construo da unidade, ou

promove a contratao da construo por terceiro, construtor. No preo fechado, uma vez

pactuado o preo, o incorporador correr o risco de construir por valor maior ou menor do que o

valor constante no oramento, no podendo repassar nenhum nus da construo para o

adquirente. J na venda da frao ideal do terreno conjugada com contratao da construo, pelo

adquirente, este que assumir o risco de a construo custar mais ou menos do que o que

constar no oramento.

3.1.3. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAO FIDUCIRIA

o contrato pelo qual o devedor (que no caso da incorporao o adquirente) convenciona

transmitir ao credor (que no caso da incorporao o incorporador), com escopo de garantia, a

propriedade de bem imvel. O credor permanece proprietrio do imvel pelo prazo necessrio a

que o devedor pague o preo de aquisio, revertendo a propriedade ao devedor (adquirente) to

logo este conclua o pagamento do preo.

O objeto do contrato de alienao fiduciria o bem imvel, vale dizer, o solo e tudo o que sobre

ele se erigir, circunstncia que torna essa modalidade de contrato perfeitamente aplicvel ao

negcio da incorporao. Nesse caso, a alienao fiduciria ter como objeto a frao ideal do

terreno e as acesses que a ela se agregarem.

3.2. CONTRATOS DE CONSTRUO

No caso de contratao da aquisio da frao ideal do terreno separadamente da contratao da

unidade, figuraro no contrato de construo: o construtor, como prestador de servios, e o

adquirente, como tomador dos servios de construo.

Existem diversos tipos de contratos de construo. Restrigiremo-nos aos mais usuais na

construo civil.


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3.2.1. CONTRATO POR PREO GLOBAL (LUMP SUM)

A contratada recebe um valor fixo previamente estabelecido, o que no impede o estabelecimento

de clusulas de correo monetria. Como so freqentes as modificaes de escopo, geralmente

incluem-se no contrato clusulas que regulam a prestao de servios adicionais, bem como a

forma de remunerao. O preo global tambm conhecido como empreitada ou preo fixo.

aplicado quando possvel caracterizar perfeitamente o escopo, em termos de qualidade,

quantidade e valor. Geralmente, utilizado no fornecimento de produtos sob encomenda e de

materiais em quantidade pr-determinada, servios de montagem industrial, etc.

Vantagens:

Exige menores custos de administrao; Oferece maiores garantias comerciais contratante; Permite melhor comparao entre propostas concorrentes.

Desvantagens:

Obriga a definio prvia do projeto e escopo antes da concorrncia; Pode implicar preos mais altos para refletir fatores de segurana; Os riscos envolvidos podem reduzir o nmero de concorrentes qualificados; A elaborao da proposta mais demorada; No favorece melhor qualidade; Tende a gerar conflitos e disputas entre as partes, a respeito da abrangncia do escopo.

3.2.2. CONTRATO POR PREO UNITRIO (UNIT PRICE)

A contratada recebe um valor prefixado por unidade de produo, de acordo com medies

peridicas dos servios concludos. A condio fundamental para a correta aplicao dessa forma

contratual a definio precisa, com prvio acordo entre as partes, dos mtodos de medio a

serem adotados. Em alguns casos, adota-se uma tabela de preos unitrios decrescentes em

funo do volume crescente de servios. Permite-se com isto a recuperao mais rpida do

investimento inicial da contratada na implantao do canteiro de obras.

Essa modalidade de contrato aplicvel quando o projeto est definido qualitativamente, mas no

se conhecem as quantidades envolvidas. Geralmente, utilizado em servios de terraplenagem,

estudos de solo, servios topogrficos, etc.


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Vantagens:

Permite a contratao antes de se ter o projeto completamente definido; Elimina a necessidade de definio detalhada das quantidades nos servios a serem

realizados;

Permite antecipar o incio da obra; O contrato fcil de ser administrado.

Desvantagens:

Exige maior rigor nas medies dos diversos servios; Exige bom conhecimento prvio de todos os itens de servios que constaro da lista de

preos unitrios;

Durante a avaliao, torna difcil a comparao das vrias propostas, devendo-se utilizar valores ponderados para julgar itens em conjunto;

Facilita mudanas excessivas; No permite garantia prvia de custos totais; No existe incentivos para a contratada minimizar prazos e custos.

3.2.3. CONTRATO POR ADMINISTRAO (COST PLUS)

Nessa modalidade, a contratada reembolsada por todas as despesas incorridas, mais um

percentual para cobrir as despesas indiretas e o lucro.

aplicvel quando no possvel a determinao acurada da durao e escopo dos servios, ou

quando h interesse em se contratar a obra em uma fase preliminar de planejamento. Geralmente,

utilizado no desenvolvimento de projetos bsico e executivo, obras de construo com escopo e/ou

volume a definir, etc.

Vantagens:

Permite a contratao em um estgio preliminar de definio do escopo; Flexibilidade na utilizao da contratada; Protege a contratante contra honorrios muito altos; Assegura contratada uma remunerao condizente; Minimiza o tempo e custos de negociao contratual.

Desvantagens:

No permite a definio prvia do custo total dos servios; Necessita de maiores cuidados na administrao e superviso do contrato;


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No incentiva a contratada a reduzir prazos ou despesas; Facilita mudanas ou alteraes excessivas.

3.2.4. CONTRATO POR ADMINISTRAO COM RENUMERAO FIXA (COST PLUS, FIXED

FEE)

Nesse contrato, definida uma taxa de administrao que remunere o trabalho do contratado. Esta

taxa aplicada sobre o montante dos servios e a partir deste momento, a remunerao torna-se

fixa.

Anlogo ao contrato por administrao, porm a contratante deve ter experincia no tipo de

servios contratados, podendo exercer controle sobre sua durao.

Vantagens:

Incentiva a contratada a reduzir prazos contratuais; Elimina suspeitas de que os custos podero ser acrescidos para beneficiar a contratada.

Desvantagens:

Obriga a definio do escopo dos servios com maior detalhe; A contratada tende a delimitar o escopo e o prazo dos servios, bem como a estipular sua

remunerao fixa com folga, para cobrir contingncias.

3.2.5. CONTRATO POR RENUMERAO HORRIA (TIME BASIS)

A contratada remunerada pelo pagamento das horas efetivamente trabalhadas, multiplicadas por

uma tarifa horria definida para cada categoria profissional, j includos os custos indiretos e

honorrios.

Aplica-se aonde o escopo no esteja bem definido e o tempo de durao possa ser facilmente

medido e controlado. o caso dos servios de consultoria tcnica.

Vantagem:

Elimina a necessidade de se ter uma definio completa das quantidades dos servios a serem realizados.

Desvantagem:

Exige maior rigor nas medies dos diversos servios.


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3.2.6. CONTRATO POR EMPREITADA GLOBAL (TURN KEY)

Nessa modalidade, a contratante delega contratada toda a responsabilidade sobre o projeto, a

qual providencia a elaborao do projeto de engenharia, processamento das compras, construo

e montagem, gerenciamento, etc.

aplicvel nos casos onde o escopo no esteja bem definido e o tempo de durao possa ser

facilmente medido e controlado.

Vantagem:

Elimina a necessidade de se ter uma definio completa das quantidades dos servios a serem realizados.

Desvantagem:

Exige maior rigor nas medies dos diversos servios.


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4. ANEXO 4.1. LEI N. 4.591 DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

Senado Federal Subsecretaria de Informaes

LEI N 4.591, de 16 de Dezembro de 1964

Dispe sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias.

O PRESIDENTE DA REPBLICA, fao saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

TTULO I

DO CONDOMNIO

Art. 1 As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais pavimentos, construdos sob a formade unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou no-residenciais, podero ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituir, cada unidade, propriedade autnomasujeita s limitaes desta Lei.

1 Cada unidade ser assinalada por designao especial, numrica ou alfabtica, para efeitos deidentificao e discriminao.

2 A cada unidade caber, como parte inseparvel, uma frao ideal do terreno e coisas comuns,expressa sob forma decimal ou ordinria.

Art. 2 Cada unidade com sada para a via pblica, diretamente ou por processo de passagem comum,ser sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o nmero de suas peas esua destinao, inclusive (VETADO) edifcio-garagem, com ressalva das restries que se lhe imponham.

Pargrafo nico. (VETADO).

Art. 3 O terreno em que se levantam a edificao ou o conjunto de edificaes e suas instalaes, bem como as fundaes, paredes externas, o teto, as reas internas de ventilao, e tudo o mais que sirva aqualquer dependncia de uso comum dos proprietrios ou titulares de direito aquisio de unidades ou ocupantes, constituiro condomnio de todos, e sero insuscetveis de diviso, ou de alienao destacadada respectiva unidade. Sero, tambm, insuscetveis de utilizao exclusiva por qualquer condmino(VETADO).

Art. 4 A alienao de cada unidade, a transferncia de direitos pertinentes sua aquisio e aconstituio de direitos reais sobre ela independero do consentimento dos condminos, (VETADO).

Pargrafo nico. O adquirente de uma unidade responde pelos dbitos do alienante, em relao ao condomnio, inclusive multas.


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Art. 5 O condomnio por meao de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas, regular-se- pelo disposto no Cdigo Civil, no que lhe for aplicvel.

Art. 6 Sem prejuzo do disposto nesta Lei, regular-se- pelas disposies de direito comum o condomnio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autnoma.

Art. 7 O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato entre vivos ou por testamento, com inscrio obrigatria no Registro de Imvel, dele constando; a individualizao de cada unidade, sua identificao e discriminao, bem como a frao ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuda a cada unidade, dispensando-se a descrio interna da unidade.

Art. 8 Quando, em terreno onde no houver edificao, o proprietrio, o promitente comprador, ocessionrio deste ou o promitente cessionrio sobre ele desejar erigir mais de uma edificao, observar-se- tambm o seguinte:

a) em relao s unidades autnomas que se constiturem em casas trreas ou assobradadas, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao e tambm aquela eventualmente reservada comode utilizao exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a frao ideal do todo do terreno ede partes comuns, que corresponder s unidades;

b) em relao s unidades autnomas que constiturem edifcios de dois ou mais pavimentos, serdiscriminada a parte do terreno ocupada pela edificao, aquela que eventualmente for reservada como de utilizao exclusiva, correspondente s unidades do edifcio, e ainda a frao ideal do todo do terreno e departes comuns, que corresponder a cada uma das unidades;

c) sero discriminadas as partes do total do terreno que podero ser utilizada em comum pelos titulares de direito sobre os vrios tipos de unidades autnomas;

d) sero discriminadas as reas que se constiturem em passagem comum para as vias pblicas oupara as unidades entre si.

CAPTULO II

Da Conveno de Condomnio

Art. 9 Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes cessionrios dosdireitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, em edificaes a serem construdas, emconstruo ou j construdas, elaboraro, por escrito, a Conveno de condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por deliberao em assemblia, aprovar o Regimento Interno da edificao ou conjunto deedificaes.

1 Far-se- o registro da Conveno no Registro de Imveis, bem como a averbao das suaseventuais alteraes.

2 Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de unidades, promitentes compradores,cessionrios e promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Conveno querena as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mnimo, 2/3 das fraes ideais que compem o condomnio.


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3 Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a Conveno dever conter:

a) a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com especificaes das diferentes reas;

b) o destino das diferentes partes;

c) o modo de usar as coisas e servios comuns;

d) encargos, forma e proporo das contribuies dos condminos para as despesas de custeio e paraas extraordinrias;

e) o modo de escolher o sndico e o Conselho Consultivo;

f) as atribuies do sndico, alm das legais;

g) a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes;

h) o modo e o prazo de convocao das assemblias gerais dos condminos;

i) o quorum para os diversos tipos de votaes;

j) a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva;

l) a forma e o quorum para as alteraes de conveno;

m) a forma e o quorum para a aprovaro do Regimento Interno quando no includos na prpria Conveno.

Art. 10. defeso a qualquer condmino:

I - alterar a forma externa da fachada;

Il - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificao;

III - destinar a unidade a utilizao diversa de finalidade do prdio, ou us-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, salubridade e segurana dos demais condminos;

IV- embaraar o uso das partes comuns.

1 O transgressor ficar sujeito ao pagamento de multa prevista na conveno ou no regulamento do condomnio, alm de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prtica do ato, cabendo, ao sndico, com autorizao judicial, mandar desmanch-Ia, custa do transgressor, se este no a desfizer no prazo que lhe for estipulado.

2 O proprietrio ou titular de direito aquisio de unidade poder fazer obra que ou modifique sua


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fachada, se obtiver a aquiescncia da unidade dos condminos.

Art. 11. Para efeitos tributrios, cada unidade autnoma ser tratada como prdio isolado, contribuindo o respectivo condmino, diretamente, com as importncias relativas aos impostos e taxas federais,estaduais e municipais, na forma dos respectivos lanamentos.

CAPTULO III

Das Despesas do Condomnio

Art. 12. Cada condmino concorrer nas despesas do condomnio, recolhendo, nos prazos previstos naConveno, a quota-parte que lhe couber em rateio.

1 Salvo disposio em contrrio na Conveno, a fixao da quota no rateio corresponder fraoideal de terreno de cada unidade.

2 Cabe ao sndico arrecadar as contribuies competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrana judicial das quotas atrasadas.

3 O condmino que no pagar a sua contribuio no prazo fixado na Conveno fica sujeito ao juro moratrio de 1% ao ms, e multa de at 20% sobre o dbito, que ser atualizado, se o estipular a Conveno, com a aplicao dos ndices de correo monetria levantados pelo Conselho Nacional deEconomia, no caso da mora por perodo igual ou superior a seis meses.

4 As obras que interessarem estrutura integral da edificao ou conjunto de edificaes, ou aoservio comum, sero feitas com o concurso pecunirio de todos os proprietrios ou titulares de direito aquisio de unidades, mediante oramento prvio aprovado em assemblia-geral, podendo incumbir-se de sua execuo o sndico, ou outra pessoa, com aprovao da assemblia.

5 A renncia de qualquer condmino aos seus direitos, em caso algum valer como escusa paraexoner-lo de seus encargos.

CAPTULO IV

Do Seguro,do Incndio, da Demolio e da Reconstruo Obrigatria

Art. 13. Proceder-se- ao seguro da edificao ou do conjunto de edificaes, neste caso,discriminadamente, abrangendo todas as unidades autnomas e partes comuns, contra incndio ou outro sinistro que cause destruio no todo ou em parte, computando-se o prmio nas despesas ordinrias do condomnio.

Pargrafo nico. O seguro de que trata este artigo ser obrigatriamente feito dentro de 120 dias,contados da data da concesso do "habite-se", sob pena de ficar o condomnio sujeito multa mensalequivalente a 1/12 do imposto predial, cobrvel executivamente pela Municipalidade.

Art. 14. Na ocorrncia de sinistro total, ou que destrua mais de dois teros de uma edificao, seus condminos reunir-se-o em assemblia especial, e deliberaro sobre a sua reconstruo ou venda do terreno e materiais, por quorum mnimo de votos que representem metade, mais uma das fraes ideaisdo respectivo terreno.


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1 Rejeitada a proposta de reconstruo, a mesma assemblia, ou outra para este fim convocada, decidir, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovar a partilha do valor do seguroentre os condminos, sem prejuzo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.

2 Aprovada, a reconstruo ser feita, guardados, obrigatriamente, o mesmo destino, a mesmaforma externa e a mesma disposio interna.

3 Na hiptese do pargrafo anterior, a minoria no poder ser obrigada a contribuir para a reedificao, caso em que a maioria poder adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliao judicial,feita em vistoria.

Art. 15. Na hiptese de que trata o 3 do artigo antecedente, maioria podero ser adjudicadas, por sentena, as fraes ideais da minoria.

1 Como condio para o exerccio da ao prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecer edepositar, disposio do Juzo, as importncias arbitradas na vistoria para avaliao, prevalecendo asde eventual desempatador.

2 Feito o depsito de que trata o pargrafo anterior, o Juiz, liminarmente, poder autorizar aadjudicao maioria, e a minoria poder levantar as importncias depositadas; o Oficial de Registro deImveis, nestes casos, far constar do registro que a adjudicao foi resultante de medida liminar.

3 Feito o depsito, ser expedido o mandado de citao, com o prazo de dez dias para acontestao, VETADO.

4 Se no contestado, o Juiz, imediatamente, julgar o pedido.

5 Se contestado o pedido, seguir o processo o rito ordinrio.

6 Se a sentena fixar valor superior ao da avaliao feita na vistoria, o condomnio em execuorestituir minoria a respectiva diferena, acrescida de juros de mora prazo de 1% ao ms, desde a data da concesso de eventual Iiminar, ou pagar o total devido, com os juros da mora a conter da citao.

7 Transitada em julgado a sentena, servir ela de ttulo definitivo para a maioria, que deverregistr-la no Registro de Imveis.

8 A maioria poder pagar e cobrar da minoria, em execuo de sentena, encargos fiscaisnecessrios adjudicao definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.

Art. 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois teros da edificao, o sndico promover o recebimento do seguro e a reconstruo ou os reparos nas partes danificadas.

Art. 17. Em caso de condenao da edificao pela autoridade pblica, ou ameaa de runa, pelo votodos condminos que representem mais de dois teros das quotas ideais do respectivo terreno poder ser decidida a sua demolio e reconstruo.

Pargrafo nico. A minoria no fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se a maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliao judicial, aplicando-se o processo previsto no art. 15.


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Art. 18. Em caso de desapropriao parcial de uma edificao ou de um conjunto de edificaes, seroindenizados os proprietrios das unidades expropriadas, ingressando no condomnio a entidade expropriante, que se sujeitar s disposies desta Lei e se submeter s da Conveno do condomnio edo Regulamento Interno.

Pargrafo nico. VETADO.

CAPTULO V

Utilizao da Edificao ou do Conjunto de Edificaes

Art. 19. Cada condmino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autnoma,segundo suas convenincias e interesses, condicionados, umas e outros s normas de boa vizinhana, epoder usar as partes e coisas comuns de maneira a no causar dano ou incmodo aos demais condminos ou moradores, nem obstculo ou embarao ao bom uso das mesmas partes por todos.

Pargrafo nico. VETADO.

Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imvel, a qualquer ttulo, todas as obrigaes referentes ao uso, fruio e destino da unidade.

Art. 21. A violao de qualquer dos deveres estipulados na Conveno sujeitar o infrator multafixada na prpria Conveno ou no Regimento Interno, sem prejuzo da responsabilidade civil ou criminalque, no caso, couber.

Pargrafo nico. Compete ao sndico a iniciativa do processo e a cobrana da multa, por via executiva,em benefcio do condomnio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condmino.

CAPTULO VI

Da Administrao do Condomnio

Art. 22. Ser eleito, na forma prevista pela Conveno, um sndico do condomnio, cujo mandato nopoder exceder de 2 anos, permitida a reeleio.

1 Compete ao sndico:

a) representar ativa e passivamente, o condomnio, em juzo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuies conferidas por esta Lei ou pela Conveno;

b) exercer a administrao interna da edificao ou do conjunto de edificaes, no que respeita suavigncia, moralidade e segurana, bem como aos servios que interessam a todos os moradores;

c) praticar os atos que lhe atriburem as leis a Conveno e o Regimento Interno;

d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Conveno ou no Regimento Interno;

e) cumprir e fazer cumprir a Conveno e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as


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deliberaes da assemblia;

f) prestar contas assemblia dos condminos.

2 As funes administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiana do sndico, e sob a suainteira responsabilidade, mediante aprovao da assemblia geral dos condminos.

3 A Conveno poder estipular que dos atos do sndico caiba recurso para a assemblia,convocada pelo interessado.

4 Ao sndico, que poder ser condmino ou pessoa fsica ou jurdica estranha ao condomnio, ser fixada a remunerao pela mesma assemblia que o eleger, salvo se a Conveno dispuserdiferentemente.

5 O sndico poder ser destitudo, pela forma e sob as condies previstas na Conveno, ou, nosilncio desta pelo voto de dois teros dos condminos, presentes, em assemblia-geral especialmente convocada.

6 A Conveno poder prever a eleio de subsndicos, definindo-lhes atribuies e fixando-lhes o mandato, que no poder exceder de 2 anos, permitida a reeleio.

Art. 23. Ser eleito, na forma prevista na Conveno, um Conselho Consultivo, constitudo de trscondminos, com mandatos que no podero exceder de 2 anos, permitida a reeleio.

Pargrafo nico. Funcionar o Conselho como rgo consultivo do sndico, para assessor-lo na soluo dos problemas que digam respeito ao condomnio, podendo a Conveno definir suas atribuiesespecficas.

CAPTULO VII

Da Assemblia Geral

Art. 24. Haver, anualmente, uma assemblia geral ordinria dos condminos, convocada pelo sndico na forma prevista na Conveno, qual compete, alm das demais matrias inscritas na ordem do dia,aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomnio, compreendendo as deconservao da edificao ou conjunto de edificaes, manuteno de seus servios e correlatas.

1 As decises da assemblia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Conveno fixar, obrigam todos os condminos.

2 O sndico, nos oito dias subseqentes assemblia, comunicar aos condminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante previso oramentria, o rateio das despesas, e promover aarrecadao, tudo na forma que a Conveno previr.

3 Nas assemblias gerais, os votos sero proporcionais s fraes ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da Conveno.

Art. 25. Ressalvado o disposto no 3 do art. 22, poder haver assemblias gerais extraordinrias,convocadas pelo sndico ou por condminos que representem um quarto, no mnimo do condomnio,


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sempre que o exigirem os interesses gerais.

Pargrafo nico. Salvo estipulao diversa da Conveno, esta s poder ser modificada emassemblia geral extraordinria, pelo voto mnimo de condminos que representem 2/3 do total das fraes ideais.

Art. 26. VETADO.

Art. 27. Se a assemblia no se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias aps o pedido de convocao, o Juiz decidir a respeito, mediante requerimento dos interessados.

TTULO II

DAS INCORPORAES

CAPTULO I

Disposies Gerais

Art. 28. As incorporaes imobilirias, em todo o territrio nacional, reger-se-o pela presente Lei.

Pargrafo nico. Para efeito desta Lei, considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto deedificaes compostas de unidades autnomas, VETADO.

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando avinculao de tais fraes a unidades autnomas, VETADO em edificaes a serem construdas ou emconstruo sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivao de taistransaes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas condies, das obras concludas.

Pargrafo nico. Presume-se a vinculao entre a alienao das fraes do terreno e o negcio deconstruo, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cesso das fraes de terreno, jhouver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovao de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construo, respondendo o alienante como incorporador.

Art. 30. Estende-se a condio de incorporador aos proprietrios e titulares de direitos aquisitivos quecontratem a construo de edifcios que se destinem a constituio em condomnio, sempre que iniciaremas alienaes antes da concluso das obras.

Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporaes imobilirias cabero ao incorporador, quesomente poder ser:

a) o proprietrio do terreno, o promitente comprador, o cessionrio deste ou promitente cessionrio com ttulo que satisfaa os requisitos da alnea a do art. 32;

b) o construtor (Decreto nmero 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-


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lei nmero 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imveis (Lei n. 4.116, de 27-8-62).

1 No caso da alnea b, o incorporador ser investido, pelo proprietrio de terreno, o promitentecomprador e cessionrio deste ou o promitente cessionrio, de mandato outorgado por instrumento pblico, onde se faa meno expressa desta Lei e se transcreva o disposto no 4, do art. 35, paraconcluir todos os negcios tendentes alienao das fraes ideais de terreno, mas se obrigarpessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.

2 Nenhuma incorporao poder ser proposta venda sem a indicao expressa do incorporador,devendo tambm seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construo.

3 Toda e qualquer incorporao, independentemente da forma por que seja constituda, ter um oumais incorporadores solidriamente responsveis, ainda que em fase subordinada a perodo de carncia,referido no art. 34.

CAPTULO II

Das Obrigaes e Direitos do Incorporador

Art. 32. O incorporador somente poder negociar sobre unidades autnomas aps ter arquivado, no cartrio competente de Registro de Imveis, os seguintes documentos:

a) ttulo de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogvel e irretratvel, de compra e venda ou de cesso de direitos ou de permuta do qual conste clusula de imisso na posse do imvel, no hajaestipulaes impeditivas de sua alienao em fraes ideais e inclua consentimento para demolio econstruo, devidamente registrado;

b) certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de ttulos de aescveis e criminais e de nus reais relativante ao imvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

c) histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 anos, acompanhado de certido dos respectivos registros;

d) projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

e) clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, a das partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragem de rea construda;

f) certido negativa de dbito para com a Previdncia Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsvel pela arrecadao das respectivas contribuies;

g) memorial descritivo das especificaes da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;

h) avaliao do custo global da obra, atualizada data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitrios referidos no art. 54, discriminando-se, tambm, o custo de construo de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsvelpela obra;


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i) discriminao das fraes ideais de terreno com as unidades autnomas que a elas correspondero;

j) minuta da futura Conveno de condomnio que reger a edificao ou o conjunto de edificaes;

l) declarao em que se defina a parcela do preo de que trata o inciso II, do art. 39;

m) certido do instrumento pblico de mandato, referido no 1 do artigo 31;

n) declarao expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carncia (art. 34);

o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crdito que opere no Pas hmais de cinco anos.

1 A documentao referida neste artigo, aps o exame do Oficial de Registro de Imveis, serarquivada em cartrio, fazendo-se o competente registro.

2 Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de unidades autnomas, sero tambm averbveis margem do registro de que trata este artigo.

3 O nmero do registro referido no 1, bem como a indicao do cartrio competente, constar,obrigatriamente, dos anncios, impressos, publicaes, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes incorporao, salvo dos anncios "classificados".

4 O Registro de Imveis dar certido ou fornecer, a quem o solicitar, cpia fotosttica, heliogrfica,termofar, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo, ou autenticarcpia apresentada pela parte interessada.

5 A existncia de nus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienao, no impedem o registro,que ser feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extrados do registro, a existncia e a extenso dos nus.

6 Os Oficiais de Registro de Imveis tero 15 dias para apresentar, por escrito, todas as exigncias que julgarem necessrias ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigncias, tero o prazo de 15 diaspara fornecer certido, relacionando a documentao apresentada, e devolver, autenticadas, as segundasvias da mencionada documentao, com exceo dos documentos pblicos. Em casos de divergncia, o Oficial levantar a dvida segundo as normas processuais aplicveis.

7 O Oficial de Registro de Imveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento dedocumentao contraveniente lei ou der certido ... VETADO ... sem o arquivamento de todos os documentos exigidos.

Art. 33. O registro da incorporao ser vlido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda no sehouver concretizado, o incorporador s poder negociar unidades depois de atualizar a documentao aque se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo.

Art. 34. O incorporador poder fixar, para efetivao da incorporao, prazo de carncia, dentro do quallhe lcito desistir do empreendimento.

1 A fixao do prazo de carncia ser feita pela declarao a que se refere a alnea "n", do art. 32


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onde se fixem as condies que autorizaro o incorporador a desistir do empreendimento.

2 Em caso algum poder o prazo de carncia ultrapassar o termo final do prazo de validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidao.

3 Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionaro, obrigatriamente, o prazo decarncia, inclusive para efeitos do art. 45.

4 A desistncia da incorporao ser denunciada, por escrito, ao Registro de Imveis ... VETADO ... e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos aquisio, sob pena deresponsabilidade civil e criminal do incorporador.

5 Ser averbada no registro da incorporao a desistncia de que trata o pargrafo anterior arquivando-se em cartrio o respectivo documento.

6 O prazo de carncia improrrogvel.

Art. 35. O incorporador ter o prazo mximo de 45 anos, a contar do termo final do prazo de carncia, se houver, para promover a celebrao do competente contrato relativo frao ideal de terreno, e, bemassim, do contrato de construo e da Conveno do condomnio, de acordo com discriminao constante da alnea "i", do art. 32.

1 No caso de no haver prazo de carncia, o prazo acima se contar da data de qualquer documentode ajuste preliminar.

2 Quando houver prazo de carncia, a obrigao somente deixar de existir se o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condies previamente estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imveis, a no concretizao do empreendimento.

3 Se, dentro do prazo de carncia, o incorporador no denunciar a incorporao, embora no setenham reunido as condies a que se refere o 1, o outorgante do mandato de que trata o 1, do art. 31, poder faz-lo nos cinco dias subseqentes ao prazo de carncia, e nesse caso ficar solidriamenteresponsvel com o incorporador pela devoluo das quantias que os adquirentes ou candidatos aquisio houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso sobre eles, dispensando-se, ento, do cumprimento da obrigao fixada no caput deste artigo.

4 Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o 1 do art. 31 a obrigao daoutorga dos contratos referidos no caput deste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar podero ser averbados no Registro de Imveis, averbao que conferirdireito real oponvel a terceiros, com o conseqente direito obteno compulsria do contrato correspondente.

5 Na hiptese do pargrafo anterior, o incorporador incorrer tambm na multa de 50% sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrvel por via executiva, em favor do adquirente ou candidato aquisio.

6 Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato de construo dever constar expressamente ameno dos responsveis pelo pagamento da construo de cada uma das unidades. O incorporadorresponde, em igualdade de condies, com os demais contratantes, pelo pagamento da construo das unidades que no tenham tido a responsabilidade pela sua construo assumida por terceiros e at que o


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tenham.

Art. 36. No caso de denncia de incorporao, nos termos do art. 34, se o incorporador, at 30 dias a contar da denncia, no restituir aos adquirentes as importncias pagas, estes podero cobr-la por via executiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento, em funo do ndice geral de preosmensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as variaes no poder aquisitivoda moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano, sobre o total corrigido.

Art. 37. Se o imvel estiver gravado de nus real ou fiscal ou se contra os alienantes houver ao quepossa compromet-lo, o fato ser obrigatriamente mencionado em todos os documentos de ajuste, com aindicao de sua natureza e das condies de liberao.

Art. 38. Tambm constar, obrigatriamente, dos documentos de ajuste, se for o caso, o fato de encontrar-se ocupado o imvel, esclarecendo-se a que ttulo se deve esta ocupao e quais as condiesde desocupao.

Art. 39. Nas incorporaes em que a aquisio do terreno se der com pagamento total ou parcial emunidades a serem construdas, devero ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:

I - a parcela que, se houver, ser paga em dinheiro;

Il - a quota-parte da rea das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que correspondera cada uma das unidades, a qual dever ser expressa em metros quadrados.

Pargrafo nico. Dever constar, tambm, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terrenoficou ou no sujeito a qualquer prestao ou encargo.

Art. 40. No caso de resciso de contrato de alienao do terreno ou de frao ideal, ficaro rescindidas as cesses ou promessas de cesso de direitos correspondentes aquisio do terreno.

1 Nesta hiptese, consolidar-se-, no alienante em cujo favor se opera a resoluo, o direito sobre a construo porventura existente.

2 No caso do pargrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito aquisio de unidades autnomas haver do mencionado alienante o valor da parcela de construo que haja adicionado unidade, salvo se a resciso houver sido causada pelo ex-titular.

3 Na hiptese dos pargrafos anteriores, sob pena de nulidade, no poder o alienante em cujo favorse operou a resoluo voltar a negociar seus direitos sobre a unidade autnoma, sem a prvia indenizao aos titulares, de que trata o 2.

4 No caso do pargrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer cobrana judicial do que lhesfor devido, somente podero garantir o seu pagamento a unidade e respectiva frao de terreno objeto dopresente artigo.

Art. 41. Quando as unidades imobilirias forem contratadas pelo incorporador por preo globalcompreendendo quota de terreno e construo, inclusive com parte de pagamento aps a entrega daunidade, discriminar-se-o, no contrato, o preo da quota de terreno e o da construo.

1 Poder-se- estipular que, na hiptese de o adquirente atrasar o pagamento de parcela relativa a


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construo, os efeitos da mora recairo no apenas sobre a aquisio da parte construda, mas, tambm, sobre a frao ideal de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente paga.

2 Poder-se- tambm estipular que, na hiptese de o adquirente atrasar o pagamento da parcelarelativa frao ideal de terreno, os efeitos da mora recairo no apenas sobre a aquisio da frao ideal, mas, tambm, sobre a parte construda, ainda que totalmente paga.

Art. 42. No caso de resciso do contrato relativo frao ideal de terreno e partes comuns, a pessoaem cujo favor se tenha operado a resoluo sub-rogar-se- nos direitos e obrigaes contratualmente atribudos ao inadimplente, com relao a construo.

Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preos certos, determinadosou determinveis, mesmo quando pessoa fsica, ser-lhe-o impostas as seguintes normas:

I - informar obrigatriamente aos adquirentes, por escrito, no mnimo de seis em seis meses, o estadoda obra;

II - responder civilmente pela execuo da incorporao, devendo indenizar os adquirentes oucompromissrios, dos prejuzos que a estes advierem do fato de no se concluir a edificao ou de seretardar injustificadamente a concluso das obras, cabendo-lhe ao regressiva contra o construtor, se foro caso e se a este couber a culpa;

III - em caso de falncia do incorporador, pessoa fsica ou jurdica, e no ser possvel maioria prosseguir na construo das edificaes, os subscritores ou candidatos aquisio de unidades serocredores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiariamenteos bens pessoais deste;

IV - vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere unidade do adquirentee s partes comuns, modificar as especificaes, ou desviar-se do plano da construo, salvo autorizao unnime dos interessados ou exigncia legal;

V - no poder modificar as condies de pagamento nem reajustar o preo das unidades, ainda nocaso de elevao dos preos dos materiais e da mo-de-obra, salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, ento, nas condies estipuladas;

VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poder o Juiz notific-lo para que no prazo mnimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificao, poder oincorporador ser destitudo pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuzo daresponsabilidade civil ou penal que couber, sujeito cobrana executiva das importncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra (VETADO).

Art. 44. Aps a concesso do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverrequerer, (VETADO) a averbao da construo das edificaes, para efeito de individualizao e discriminao das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem dademora no cumprimento dessa obrigao.

1 Se o incorporador no requerer a averbao (VETADO) o construtor requer-la- (VETADO) sob pena de ficar solidriamente responsvel com o incorporador perante os adquirentes.

2 Na omisso do incorporador e do construtor, a averbao poder ser requerida por qualquer dos


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adquirentes de unidade.

Art. 45. lcito ao incorporador recolher o imposto do selo devido, mediante apresentao dos contratos preliminares, at 10 dias a contar do vencimento do prazo de carncia a que se refere o art. 34,extinta a obrigao se, dentro deste prazo, for denunciada a incorporao.

Art. 46. Quando o pagamento do imposto sobre lucro imobilirio e respectivos acrscimos e adicionais for de responsabilidade do vendedor do terreno, ser lcito ao adquirente reter o pagamento das ltimasprestaes anteriores data-limite em que lcito pagar, sem reajuste, o referido imposto e os adicionais, caso o vendedor no apresente a quitao at 14 dias antes do vencimento das prestaes cujopagamento torne inferior ao dbito fiscal a parte do preo a ser ainda paga at a referida data-limite.

Pargrafo nico. No caso de reteno pelo adquirente, esse ficar responsvel para todos os efeitos perante o Fisco, pelo recolhimento do tributo, adicionais e acrscimos, inclusive pelos reajustamentos quevier a sofrer o dbito fiscal, (VETADO).

Art. 47. Quando se fixar no contrato que a obrigao do pagamento do imposto sobre lucro imobilirio acrscimos e adicionais devidos pelo alienante e transferida ao adquirente, dever-se- explicitar o montante que tal obrigao atingiria, se sua satisfao se desse na data da escritura.

1 Neste caso, o adquirente ser tido, para todos os efeitos, como responsvel perante o Fisco.

2 Havendo parcela restituvel, a restituio ser feita ao adquirente e, se for o caso em nome destesero emitidas as obrigaes do Tesouro Nacional a que se refere o art. 4 da Lei n. 4.357 de 16.7.64.

3 Para efeitos fiscais, no importar em aumento do preo de aquisio a circunstncia de obrigar-se o adquirente ao pagamento do imposto sobre lucro mobilirio, seus acrscimos e adicionais.

CAPTULO III

Da Construo de Edificao em Condomnio

Seo I

Da Construo em Geral

Art. 48. A construo de imveis, objeto de incorporao nos moldes previstos nesta Lei poder sercontratada sob o regime de empreitada ou de administrao conforme adiante definidos e poder estarincluda no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes eo construtor.

1 O Projeto e o memorial descritivo das edificaes faro parte integrante e complementar do contrato;

2 Do contrato dever constar a prazo da entrega das obras e as condies e formas de sua eventualprorrogao.

Art. 49. Os contratantes da construo, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus interesses, com relao a ela, podero reunir-se em assemblia, cujas deliberaes, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, sero vlidas e obrigatrias para todos eles salvo no que afetar ao direito de


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propriedade previsto na legislao.

1 As assemblias sero convocadas, pelo menos, por 1/3 (um tero) dos votos dos contratantes pelo incorporador ou pelo construtor, com meno expressa do assunto a tratar, sendo admitidocomparecimento de procurador bastante.

2 A convocao da assemblia ser feita por carta registrada ou protocolo, com antecedncia mnimade 5 dias para a primeira convocao, e mais 3 dias para a segunda, podendo ambas as convocaes serfeitas no mesmo aviso.

3 A assemblia instalar-se-, no mnimo, com metade dos contratantes, em primeira convocao, ecom qualquer nmero, em segunda, sendo, porm, obrigatria a presena, em qualquer caso doincorporador ou do construtor, quando convocantes, e pelo menos, com metade dos contratantes que atenham convocado, se for o caso.

4 Na assemblia, os votos dos contratantes sero proporcionais s respectivas fraes ideais deterreno.

Art. 50. Ser designada no contrato de construo, ou eleita em assemblia especial devidamenteconvocada antes do incio da obra, uma Comisso de Representantes, composta de 3 membros pelomenos, escolhidos entre os contratantes, no caso do art. 43 em tudo que interessar ao bom andamento daobra.

1 Uma vez eleita a Comisso, cuja constituio se comprovar com a ata da assemblia, devidamente inscrita no Registro de Ttulos e Documentos, esta ficar de pleno direito investida dospoderes necessrios para exercer todas as atribuies e praticar todos os atos que esta Lei e o contratode construo lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou sefor caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigaes destes.

2 A assemblia poder revogar, pela maioria absoluta dos votos dos contratantes, qualquer decisoda Comisso, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos j produzidos.

3 Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poder discriminar as atribuies daComisso e dever dispor sobre os mandatos de seus membros, sua destituio e a forma de preenchimento das vagas eventuais, sendo lcita a estipulao de que o mandato conferido a qualquermembro, no caso de sub-rogao de seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, aosub-rogatrio, salvo se este no o aceitar.

4 Nas incorporaes em que o nmero de contratantes de unidades for igual ou inferior a 3, a totalidade deles exercer, em conjunto as atribuies que esta Lei confere Comisso, aplicando-se, no que couber, o disposto nos pargrafos anteriores.

Art. 51. Nos contratos de construo, seja qual for seu regime dever constar expressamente a quem cabero as despesas com ligaes de servios pblicos, devidas ao Poder Pblico, bem como asdespesas indispensveis instalao, funcionamento e regulamentao do condomnio.

Pargrafo nico. Quando o servio pblico for explorado mediante concesso, os contratos de construo devero tambm especificar a quem cabero as despesas com as ligaes que incumbam sconcessionrias no caso de no estarem elas obrigadas a faz-las, ou, em o estando, se a isto se recusarem ou alegarem impossibilidade.


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Art. 52. Cada contratante da construo s ser imitido na posse de sua unidade se estiver em dia comas obrigaes assumidas, inclusive as relativas construo exercendo o construtor e o condomnio atento, o direito de reteno sobre a respectiva unidade; no caso do art. 43, este direito ser exercido pelo incorporador.

Art. 53. O Poder Executivo, atravs do Banco Nacional da Habitao, promover a celebrao de contratos com a Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei n. 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo mximo de 120 dias, normasque estabeleam, para cada tipo de prdio que padronizar:

I - critrios e normas para clculo de custos unitrios de construo, para uso dos sindicatos, na formado art. 54;

Il - critrios e normas para execuo de oramentos de custo de construo, para fins de disposto noartigo 59;

III - critrios e normas para a avaliao de custo global de obra, para fins da alnea h, do art. 32;

IV - modelo de memorial descritivo dos acabamentos de edificao, para fins do disposto no art. 32;

V - critrio para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das prestaes, quepoder ser introduzido nos contratos de incorporao inclusive para o efeito de aplicao do disposto no 2 do art. 48.

1 O nmero de tipos padronizados dever ser reduzido e na fixao se atender primordialmente:

a) o nmero de pavimentos e a existncia de pavimentos especiais (subsolo, pilotis etc.);

b) o padro da construo (baixo, normal, alto), tendo em conta as condies de acabamento, aqualidade dos materiais empregados, os equipamentos, o nmero de elevadores e as inovaes deconforto;

c) as reas de construo.

2 Para custear o servio a ser feito pela ABNT, definido neste artigo, fica autorizado o Poder Executivo a abrir um crdito especial no valor de Cr$10.000.000,00 (dez milhes de cruzeiros), em favor do Banco Nacional de Habitao, vinculado a este fim, podendo o Banco adiantar a importncia ABNT, se necessrio.

3 No contrato a ser celebrado com a ABNT, estipular-se- a atualizao peridica das normas previstas neste artigo, mediante remunerao razovel.

Art. 54 Os sindicatos estaduais da indstria da construo civil ficam obrigados a divulgarmensalmente, at o dia 5 de cada ms, os custos unitrios de construo a serem adotados nasrespectivas regies jurisdicionais, calculados com observncia dos critrios e normas a que se refere oinciso I, do artigo anterior.

1 O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigao prevista neste artigo deixar de receber doscofres pblicos, enquanto perdurar a omisso, qualquer subveno ou auxlio que pleiteie ou a que tenha


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direito.

2 Na ocorrncia de omisso de sindicato estadual, o construtor usar os ndices fixados por outrosindicato estadual, em cuja regio os custos de construo mais lhe paream aproximados dos da sua.

3 Os oramentos ou estimativas baseados nos custos unitrios a que se refere este artigo s podero ser considerados atualizados, em certo ms, para os efeitos desta Lei, se baseados em custosunitrios relativos ao prprio ms ou a um dos dois meses anteriores.

Seo II

Da Construo por Empreitada

Art. 55. Nas incorporaes em que a construo seja feita pelo regime de empreitada, esta poder sera preo fixo, ou a preo reajustvel por ndices previamente determinados.

1 Na empreitada a preo fixo, o preo da construo ser irreajustvel, independentemente dasvariaes que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas.

2 Na empreitada a preo reajustvel, o preo fixado no contrato ser reajustado na forma e nas pocas nele expressamente previstas, em funo da variao dos ndices adotados, tambm previstosobrigatoriamente no contrato.

3 Nos contratos de construo por empreitada, a Comisso de Representantes fiscalizar o andamento da obra e a obedincia ao Projeto e s especificaes exercendo as demais obrigaesinerentes sua funo representativa dos contratantes e fiscalizadora da construo.

4 Nos contratos de construo fixados sob regime de empreitada, reajustvel, a Comisso de Representantes fiscalizar, tambm, o clculo do reajustamento.

5 No Contrato dever ser mencionado o montante do oramento atualizado da obra, calculado deacordo com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitrios referidos no art. 54, quando o preo estipulado for inferior ao mesmo.

6 Na forma de expressa referncia, os contratos de empreitada entendem-se como sendo a preo fixo.

Art. 56. Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de incorporao com construo pelo regime de empreitada reajustvel, em que conste preo, sero discriminadosexplicitamente o preo da frao ideal do terreno e o preo da construo, com indicao expressa dareajustabilidade.

1 As mesmas indicaes devero constar em todos os papis utilizados para a realizao daincorporao, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.

2 Esta exigncia ser dispensada nos anncios "classificados" dos jornais.

Art. 57. Ao construtor que contratar, por empreitada a preo fixo, uma obra de incorporao, aplicar-se-


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, no que couber o disposto nos itens II, II, IV, (VETADO) e VI, do art. 43.

Seo III

Da Construo por Administrao

Art. 58. Nas incorporaes em que a construo for contratada pelo regime de administrao, tambm chamado "a preo de custo", ser de responsabilidade dos proprietrios ou adquirentes o pagamento docusto integral de obra, observadas as seguintes disposies:

I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes s transaes ou aquisiespara construo, sero emitidos em nome do condomnio dos contratantes da construo;

II - todas as contribuies dos condminos para qualquer fim relacionado com a construo sero depositadas em contas abertas em nome do condomnio dos contratantes em estabelecimentos bancrios,as quais, sero movimentadas pela forma que for fixada no contrato.

Art. 59. No regime de construo por administrao, ser obrigatrio constar do respectivo contrato o montante do oramento do custo da obra, elaborado com estrita observncia dos critrios e normasreferidos no inciso II, do art. 53 e a data em que se iniciar efetivamente a obra.

1 Nos contratos lavrados at o trmino das fundaes, este montante no poder ser inferior ao da estimativa atualizada, a que se refere o 3, do art. 54.

2 Nos contratos celebrados aps o trmino das fundaes, este montante no poder ser inferior ltima reviso efetivada na forma do artigo seguinte.

3 As transferncias e sub-rogaes do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se- o disposto neste artigo.

Art. 60. As revises da estimativa de custo da obra sero efetuadas, pelo menos semestralmente, em comum entre a Comisso de Representantes e o construtor. O contrato poder estipular que, em funodas necessidades da obra sejam alterveis os esquemas de contribuies quanto ao total, ao nmero, aovalor e distribuio no tempo das prestaes.

Pargrafo nico. Em caso de majorao de prestaes, o novo esquema dever ser comunicado aos contratantes, com antecedncia mnima de 45 dias da data em que devero ser efetuados os depsitosdas primeiras prestaes alteradas.

Art. 61. A Comisso de Representantes ter poderes para, em nome de todos os contratantes e na forma prevista no contrato:

a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas docondomnio dos contratantes, aprov-los ou impugn-los, examinando a documentao respectiva;

b) fiscalizar concorrncias relativas s compras dos materiais necessrios obra ou aos servios a elapertinentes;

c) contratar, em nome do condomnio, com qualquer condmino, modificaes por ele solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que no prejudiquem unidade de


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outro condmino e no estejam em desacordo com o parecer tcnico do construtor;

d) fiscalizar a arrecadao das contribuies destinadas construo;

e) exercer as demais obrigaes inerentes a sua funo representativa dos contratantes e fiscalizadorada construo e praticar todos os atos necessrios ao funcionamento regular do condomnio.

Art. 62. Em toda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a venda de incorporao com construo pelo regime de administrao em que conste preo, sero discriminados explicitamente o preo da frao ideal de terreno e o montante do oramento atualizado do custo da construo, na formados artigos 59 e 60, com a indicao do ms a que se refere o dito oramento e do tipo padronizado a quese vincule o mesmo.

1 As mesmas indicaes devero constar em todos os papis utilizados para a realizao daincorporao, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.

2 Esta exigncia ser dispensada nos anncios "classificados" dos jornais.

CAPTULO IV

Das Infraes

Art. 63. lcito estipular no contrato, sem prejuzo de outras sanes, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestaes do preo da construo, quer estabelecidasinicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prvia notificao com o prazo de 10 dias para purgao da mora, implique na resciso do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo dbito respondem os direitos respectiva frao ideal de terreno e parte construda adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma no fixar o contrato.

1 Se o dbito no for liquidado no prazo de 10 dias, aps solicitao da Comisso deRepresentantes, esta ficar, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, empblico leilo anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cesso, ou a cesso da quota de terreno e correspondente parte construda e direitos, bem como a sub-rogao do contrato de construo.

2 Se o maior lano obtido for inferior ao desembolso efetuado pelo inadimplente, para a quota do terreno e a construo, despesas acarretadas e as percentagens expressas no pargrafo seguinte serrealizada nova praa no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praa, ser aceito o maior lanoapurado, ainda que inferior quele total, VETADO.

3 No prazo de 24 horas aps a realizao do leilo final, o condomnio, por deciso unnime deAssemblia-Geral em condies de igualdade com terceiros, ter preferncia na aquisio dos bens, casoem que sero adjudicados ao condomnio.

4 Do preo que for apurado no leilo, sero deduzidas as quantias em dbito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorrio de advogado e anncios, e mais 5% a ttulo de comisso e 10% de multacompensatria, que revertero em benefcio do condomnio de todos os contratantes, com exceo do faltoso, ao qual ser entregue o saldo, se houver.

5 Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comisso de Representantes ficar investida


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de mandato irrevogvel, isento do imposto do selo, na vigncia do contrato geral de construo da obra, com poderes necessrios para, em nome do condmino inadimplente, efetuar as citadas transaes,podendo para este fim fixar preos, ajustar condies, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigaesdecorrentes do contrato de construo e da quota de terreno e construo; outorgar as competentesescrituras e contratos, receber preos, dar quitaes; imitir o arrematante na posse do imvel; transmitirdomnio, direito e ao; responder pela evico; receber citao, propor e variar de aes; e tambm dospoderes ad juditia, a serem substabelecidos a advogado lealmente habilitado;

6 A morte, falncia ou concordata do condomnio ou sua dissoluo, se tratar de sociedade, norevogar o mandato de que trata o pargrafo anterior, o qual poder ser exercido pela Comisso deRepresentantes at a concluso dos pagamentos devidos, ainda que a unidade pertena a menor deidade.

7 Os eventuais dbitos fiscais ou para com a Previdncia Social, no impediro a alienao por leilo pblico. Neste caso, ao condmino somente ser entregue o saldo, se houver, desde que prove estar quitecom o Fisco e a Previdncia Social, devendo a Comisso de Representantes, em caso contrrio,consignar judicialmente a importncia equivalente aos dbitos existentes dando cincia ao fato entidadecredora.

8 Independentemente das disposies deste artigo e seus pargrafos, e como penalidades preliminares, poder o contrato de construo estabelecer a incidncia de multas e juros de mora em caso de atraso no depsito de contribuies sem prejuzo do disposto no pargrafo seguinte.

9 O contrato poder dispor que o valor das prestaes pagas com atraso, seja corrigvel em funoda variao do ndice geral de preos mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, quereflita as oscilaes do poder aquisitivo da moeda nacional.

10. O membro da Comisso de Representantes que incorrer na falta prevista neste artigo, estarsujeito perda automtica do mandato e dever ser substitudo segundo dispuser o contrato.

Art. 64. Os rgos de informao e publicidade que divulgarem publicamente sem os requisitosexigidos pelo 3 do artigo 32 e pelos artigos 56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-o multa em importncia correspondente ao dobro do preo pago pelo anunciante, a qual reverter em favor da respectivaMunicipalidade.

Art. 65. crime contra a economia popular promover incorporao, fazendo, em proposta, contratos,prospectos ou comunicao ao pblico ou aos interessados, afirmao falsa sobre a construo do condomnio, alienao das fraes ideais do terreno ou sobre a construo das edificaes.

PENA - recluso de um a quatro anos e multa de cinco a cinqenta vezes o maior salrio-mnimo legal vigente no Pas.

1 lncorrem na mesma pena:

I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou gerentes de empresacoletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatrio, parecer, balano ou comunicao ao pblico ou aos condminos, candidatos ou subscritores deunidades, fizerem afirmao falsa sobre a constituio do condomnio, alienao das fraes ideais ousobre a construo das edificaes;

II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes de empresa


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coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que a ttulo de emprstimo, em proveitoprprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporao contratada por administrao, sem prvia autorizao dos interessados.

2 O julgamento destes crimes ser de competncia de Juzo singular, aplicando-se os artigos 5, 6 e 7 da Lei n. 1.521, de 26 de dezembro de 1951.

Art. 66. So contravenes relativas economia popular, punveis na forma do artigo 10 da Lei n.1.521, de 26 de dezembro de 1951:

I - negociar o incorporador fraes ideais de terreno, sem previamente satisfazer s exigncias constantes desta Lei;

lI - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicaes a que se referem os artigos37 e 38, desta Lei;

III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hiptese de seus 2e 3, de promover a celebrao do contrato relativo frao ideal de terreno, do contrato de construo ouda Co

apostila - edificações

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