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UNIVERSIDADE FEDERAL DE GOIÁS

ESCOLA DE ENGENHARIA CIVIL

CURSO DE GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA CIVIL

Análise dos Segmentos de Maior Velocidade de

Vendas do Mercado Imobiliário Goianiense

Lucas Magalhães Barbosa

Pedro Henrique Santos Bouhid de Camargo

GOIÂNIA

2015



Análise dos Segmentos de Maior Velocidade de

Vendas do Mercado Imobiliário Goianiense

Monografia apresentada ao Curso de Engenharia Civil da

Universidade Federal de Goiás para obtenção do título de

Engenheiro Civil.

Orientadora: Profª Drª Maria Carolina G. de Oliveira

Brandstetter

GOIÂNIA

2015



Análise dos Segmentos de Maior Velocidade de Vendas do Mercado Imobiliário

Goianiense

Monografia apresentada ao Curso de Engenharia Civil da

Universidade Federal de Goiás para obtenção do título de

Engenheiro Civil

Aprovada em___/___/___.

______________________________________________________________________________

Profª Drª Maria Carolina Gomes de Oliveira Brandstetter...........................................(Orientadora)

Universidade Federal de Goiás

______________________________________________________________________________

Prof. Dr. Marcus André Siqueira Campos.................................................. (Examinador Interno)

Universidade Federal de Goiás

______________________________________________________________________________

Prof. MSc. Antonio Claret de Almeida Gama Junior......................................(Examinador Externo)

Pontifícia Universidade Católica de Goiás

__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

L. M. Barbosa, P. H. S. B. Camargo

RESUMO

Este trabalho propõe uma análise do mercado imobiliário da cidade de Goiânia mediante o

enfoque do indicador de velocidade de vendas ou vendas sobre a oferta. A revisão

bibliográfica trata do mercado imobiliário brasileiro e caracteriza o indicador de ênfase da

análise. A metodologia abrangeu um levantamento de dados com enfoque às edificações

residenciais de multipavimentos. Foram consideradas as tipologias de um, dois, três, quatro e

cinco quartos, abrangendo tanto o segmento econômico quanto o segmento de alto padrão,

ofertados entre os anos de 2009 e 2014. Busca-se identificar, a partir de uma amostra de

empreendimentos, quais fatores podem ser vistos como determinantes em uma estratégia bem

sucedida de lançamento e marketing baseado na sua velocidade de venda. O levantamento dos

dados foi feito considerando relatórios de mercado provenientes de entidades do setor

imobiliário como a ADEMI-GO. Uma análise maior considera as variáveis principais para o

mapeamento do mercado tais como: percentual relativo de vendas, velocidade sobre a oferta,

disponibilidade e vendas por tipologia, faixa de preço praticado, faixa de área privativa,

localização, área privativa, número de vagas de garagem e itens de área comum. Os resultados

confirmam o desaquecimento do setor imobiliário goiano em especial no segmento

econômico a partir dos dados do levantamento. O trabalho conclui fazendo apontamentos

quanto às vendas por segmento e destaca a importância do conhecimento de mercado,

permitindo que as estratégias sejam direcionadas às características de localização que são

mais valorizadas por cada segmento.

Palavras chave: Mercado imobiliário, Oferta, Vendas.

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LISTA DE FIGURAS

Figura 2. 1 - Pessoas desocupadas e renda per capita dos domicílios (PEREIRA, 2014) ........ 19

Figura 2. 2 - Capacidade de financiamento em função da taxa de juros e do prazo (PEREIRA,

2014) ......................................................................................................................................... 20

Figura 2. 3 - IVG-R e taxa de juros SELIC deflacionados pelo IPCA-IBGE (PEREIRA, 2014)

.................................................................................................................................................. 21

Figura 2. 4 - Aquisições financiadas, IVG-R e INCC-FGV (PEREIRA, 2014) ...................... 22

Figura 3. 1 - Etapas da pesquisa ............................................................................................... 32

Figura 3. 2 - Parte do relatório da ADEMI referente ao mês de dezembro de 2013 (ADEMI-

GO) ........................................................................................................................................... 33

Figura 3. 3 - Exemplo: Dados consolidados (ADEMI-GO) ..................................................... 34



Figura 4. 1 – Gráfico do número de empreendimentos lançados entre janeiro de 2009 e

dezembro de 2014 ..................................................................................................................... 39

Figura 4. 2 – Gráfico do número de unidades lançadas entre janeiro de 2009 e dezembro de

2014 .......................................................................................................................................... 40

Figura 4. 3 – Gráfico do total de unidades disponíveis, unidades vendidas e VSO entre janeiro

de 2009 e dezembro de 2014 .................................................................................................... 42

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Figura 4. 4 - Gráfico da oferta, vendas e VSO para as unidades que se enquadram no

P.M.C.M.V. entre janeiro de 2011 e dezembro de 2014 .......................................................... 44

Figura 4. 5 – Unidades disponíveis por classe do empreendimento entre janeiro de 2009 e

dezembro de 2014 ..................................................................................................................... 45

Figura 4. 6 - Unidades vendidas por classe do empreendimento entre janeiro de 2009 e

dezembro de 2014 ..................................................................................................................... 46

Figura 4. 7 - VSO por classe do empreendimento entre janeiro de 2009 e dezembro de 2014 46

Figura 4. 8 - Oferta, vendas e VSO para apartamentos ............................................................ 47

Figura 4. 9 - Oferta, vendas e VSO para casas em condomínios ............................................. 48

Figura 4. 10 - Oferta, vendas e VSO para salas comerciais ..................................................... 49

Figura 4. 11 - VSO por tipologia do empreendimento entre janeiro de 2009 e dezembro de

2014 .......................................................................................................................................... 51

Figura 4. 12 - VSO por metragem das unidades entre abril de 2010 e dezembro de 2014 ...... 53

Figura 4. 13- VSO por faixas de área das unidades entre abril de 2010 e dezembro de 2014 . 54

Figura 4. 14- Valor médio mensal do metro quadrado por tipologia entre janeiro de 2009 e

dezembro de 2014 ..................................................................................................................... 56

Figura 5. 1 – Imagem ilustrativa Los Angeles Corporate Design ............................................ 59

Figura 5. 2 – Imagem ilustrativa DNA Smart Style ................................................................. 60

Figura 5. 3 – Imagem ilustrativa Eldorado Parque De La Flor ................................................ 61

Figura 5. 4 – Imagem ilustrativa Flora Park Paineiras ............................................................. 62

Figura 5. 5 – Imagem ilustrativa Conquist Residencial............................................................ 63

Figura 5. 6 – Imagem ilustrativa Terra Mundi ......................................................................... 64

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Figura 5. 7 – Imagem ilustrativa Flam Park ............................................................................. 65

Figura 5. 8 – Imagem ilustrativa Cora Alto do Bueno ............................................................. 65

Figura 5. 9 – Imagem ilustrativa Inove Inteligent Place........................................................... 67

Figura 5. 10 - Imagem ilustrativa Órion Business & Health Complex .................................... 68

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LISTA DE TABELAS

Tabela 2. 1 – Déficit habitacional geral e por componentes 2007-2012 (IBGE/PNAD 2007-

2012) ......................................................................................................................................... 16

Tabela 2. 2 - Caracterização dos segmentos de produtos (FREITAS; HEINECK, 2008) ....... 24

Tabela 2. 3 - Variáveis independentes para categorização dos segmentos de produtos

(FREITAS; HEINECK, 2008) .................................................................................................. 25

Tabela 2. 4 - Principais etapas do desenvolvimento do produto (MIRON, 2002) ................... 28

Tabela 5. 1 - Comparativo entre empreendimentos de 1 e 2 quartos ....................................... 70

Tabela 5. 2 - Comparativo entre empreendimentos de 3 e 4 quartos ....................................... 71

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SUMÁRIO

CAPÍTULO 1 INTRODUÇÃO ............................................................................................. 11

1.1 CONTEXTUALIZAÇÃO DO TEMA ............................................................................... 11

1.2 OBJETIVOS ....................................................................................................................... 12

1.3 SÍNTESE DO MÉTODO DE PESQUISA ......................................................................... 12

CAPÍTULO 2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA ..................................................................... 14

2.1 CONTEXTO GERAL DO MERCADO IMOBILIÁRIO .................................................. 14

2.2 OFERTA IMOBILIÁRIA .................................................................................................. 16

2.3 CONTEXTO ECONÕMICO ............................................................................................. 18

2.3.1 Contexto Macroeconômico: Emprego, Renda, Taxa de Juros e Preços .......................... 19

2.3.2 Contexto Microeconômico: Custo de Produção, Volume de Vendas e Preços ............... 21

2.4 SEGMENTAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO ........................................................ 23

2.4.1 Segmentos do Mercado Imobiliário ................................................................................ 23

2.4.2 Segmento Econômico – Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) ....................... 26

2.5 PROCESSO DE DESENVOLVIMENTO DE PRODUTOS IMOBILIÁRIOS ................ 27

2.6 CLASSE HABITACIONAL X CICLO DE VIDA FAMILIAR ....................................... 29

CAPÍTULO 3 METODOLOGIA ......................................................................................... 32

3.1 INSTRUMENTAÇÃO DA COLETA E ANÁLISE DE DADOS ..................................... 33

3.1.1 Coleta de Dados e Tabulação .......................................................................................... 36

3.1.2 Filtragem dos Dados, Análise e Resultados Gerais ......................................................... 36

3.1.3 Identificação dos Empreendimentos com Maior Velocidade de Vendas ........................ 37

__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


CAPÍTULO 4 ANÁLISE DOS RESULTADOS .................................................................. 39

4.1 EMPREENDIMENTOS E UNIDADES LANÇADOS ..................................................... 39

4.2 OFERTA, VENDAS E ÍNDICE DE VELOCIDADE DE VENDAS SOBRE A OFERTA

.................................................................................................................................................. 41

4.3 OFERTA, VENDAS E VSO PARA UNIDADES QUE SE ENQUADRAM NO

PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (PMCMV) ..................................................... 43

4.4 OFERTA, VENDAS E VSO POR CLASSE DO EMPREENDIMENTO ........................ 45

4.4.1 Apartamentos ................................................................................................................... 47

4.4.2 Casas em condomínios .................................................................................................... 48

4.4.3 Salas comerciais .............................................................................................................. 49

4.5 ANÁLISE ESPECÍFICA VOLTADA PARA EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS

.................................................................................................................................................. 50

4.5.1 Vendas sobre a oferta por tipologia do empreendimento ................................................ 50

4.5.2 VSO por área privativa das unidades .............................................................................. 52

4.5.3 Valor médio do metro quadrado por tipologia ................................................................ 55

CAPÍTULO 5 ANÁLISE DOS EMPREENDIMENTOS COM MAIOR ÍNDICE DE

VELOCIDADE DE VENDAS ............................................................................................... 58

5.1 EMPREENDIMENTOS DE DESTAQUE ........................................................................ 58

5.1.1 Apartamentos de 1 quarto ................................................................................................ 58

5.1.2 Apartamentos de 2 quartos .............................................................................................. 60




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5.1.6 Salas comerciais .............................................................................................................. 66

5.2 COMPARATIVO ENTRE OS EMPREENDIMENTOS DA CLASSE DE

APARTAMENTOS .................................................................................................................. 69

CAPÍTULO 6 CONCLUSÃO ............................................................................................... 72

REFERÊNCIAS ..................................................................................................................... 74

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CAPÍTULO 1

INTRODUÇÃO

Este capítulo aborda a introdução do tema que será tratado ao longo do trabalho.

Nele serão apresentados a contextualização do estudo, os objetivos geral e específicos e a

síntese da metodologia utilizada para a execução do trabalho.

1.1 CONTEXTUALIZAÇÃO DO TEMA

O mercado imobiliário é um dos mais importantes segmentos da economia

brasileira (GONZÁLEZ; FORMOSO, 2001). Há alguns anos a economia brasileira

apresentou um notável crescimento impulsionado por vários setores, dentre eles a Construção

Civil. O déficit habitacional, juntamente com os estímulos do governo ao facilitar linhas de

crédito voltadas para a compra de imóveis, auxiliou no processo de expansão desse mercado

(IBGE, 2014). Mesmo com a dificuldade econômica do Brasil em 2014 e no corrente ano,

empreendimentos continuam a serem lançados no país, e em Goiânia não é diferente.

O mercado imobiliário apresenta um comportamento diferente dos mercados de

outros bens. Segundo Hauser (2005) destacam-se como características fundamentais o

elevado prazo de maturação, o alto custo das unidades geradas e a grande vida útil do produto.

Essas características singulares tornam difícil o processo de decisão de investimento,

principalmente na etapa de análise de viabilidade e, muitas vezes, o investidor toma decisões

de forma intuitiva, sem realizar uma análise mais concreta (GONZÁLEZ; FORMOSO, 2001).

Dentro desse mercado existem diferentes classes (apartamentos, casas em

condomínios e salas comerciais) e tipologias (variam em relação ao número de quartos e

padrão de construção) de imóveis. Saber qual tipo de empreendimento lançar é um desafio a

todas incorporadoras, que devem estar atentas ao mercado, saber qual segmento está mais

aquecido e quais as projeções a curto, médio e longo prazo, visando maior lucratividade e

segurança no investimento.

Análise dos Segmentos de Maior Velocidade de Vendas do Mercado Imobiliário Goianiense 12 __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

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Cada vez mais os imóveis são considerados além de bens de consumo, também

como investimentos. Nesse contexto o trabalho foi realizado com o intuito de se obter

informações sobre diferentes segmentos do mercado imobiliário, em especial sobre a oferta

existente, o que propiciará subsídios para lançamento de novos empreendimentos, fornecendo

informações sobre produtos que melhor possam se adequar às demandas existentes.

1.2 OBJETIVOS

Este trabalho tem como objetivo principal avaliar diferentes segmentos do

mercado imobiliário em regiões da capital goiana baseado no indicador velocidade de vendas.

Como objetivos específicos, o trabalho busca:

Apresentar uma caracterização da oferta de diferentes segmentos do mercado

imobiliário em Goiânia para o período entre 2009 e 2014 em termos de

quantidade de empreendimentos lançados, vendidos e ofertados segundo

diferentes classes (apartamentos, casas em condomínio, salas comerciais) e

tipologias (número de quartos);

Caracterizar a oferta imobiliária segundo a velocidade de vendas por área

privativa das unidades;

Caracterizar a oferta imobiliária considerando o valor médio do metro

quadrado para cada tipologia de imóvel;

Apresentar os empreendimentos com maior sucesso de vendas para os

diferentes segmentos do mercado, incluindo as tipologias de apartamentos e salas

comerciais.

1.3 SÍNTESE DO MÉTODO DE PESQUISA

A metodologia utilizada para esta pesquisa inicia-se com a revisão bibliográfica

sobre o tema que embasou a análise de dados da Associação das Empresas do Mercado

Imobiliário de Goiás (ADEMI-GO) em relação ao mercado imobiliário goianiense. O estudo

se concentra no nível de oferta, número de unidades vendidas e velocidade de vendas dos

diferentes segmentos do mercado existentes na capital goiana. Para este estudo foram

utilizados os relatórios da ADEMI referentes aos anos de 2009 a 2014.


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Após a análise da oferta, seguiu-se uma análise mais específica, buscando

identificar e caracterizar os empreendimentos de sucesso dentro de cada segmento estudado.

Posteriormente foi realizada uma análise final contemplando uma comparação entre os

principais atributos dos empreendimentos destacados.

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CAPÍTULO 2

REVISÃO BIBLIOGRÁFICA

Este capítulo aborda a revisão da bibliografia existente acerca do tema em estudo.

Inicialmente será apresentado o contexto geral do mercado imobiliário, posteriormente uma

revisão sobre a oferta imobiliária, contexto econômico, segmentação, processo de

desenvolvimento de produtos imobiliários e a relação entre classe habitacional e ciclo de vida

familiar.

2.1 CONTEXTO GERAL DO MERCADO IMOBILIÁRIO

A Norma Brasileira NBR 14653-4: Avaliação de bens - Empreendimentos define

empreendimento imobiliário como sendo "Empreendimento em imóvel destinado ao

parcelamento do solo ou construção de benfeitorias, com o objetivo de venda das unidades

geradas" (ABNT, 2002). Um empreendimento destes é resultado de investimentos

relacionados aos gastos devido à aquisição de direitos, implantação, ampliação, melhorias,

reposição ou substituição de bens e necessidade de capital (HAUSER, 2005).

Segundo Pascale e Alencar (2006) uma das principais características que

diferencia o mercado imobiliário dos demais tipos de mercado é a imobilidade do seu produto,

isto é, a fixação de sua localização. Por esse motivo, esse tipo de mercado manifesta-se

fragmentado e pode ser dividido em submercados para facilitar a sua análise.

O mercado imobiliário apresenta ainda outras características que o difere dos

mercados de outros bens. Segundo Hauser (2005) destacam-se como características

fundamentais o elevado prazo de maturação, o alto custo das unidades geradas e a grande vida

útil do produto. Por esses motivos, a busca por uma moradia se difere bastante de outros

processos decisórios de consumo, já que o comprador, em geral, permanecerá na dúvida se

existe alternativa melhor do que as opções conhecidas por ele (BRANDSTETTER, 2010).

O mercado de empreendimentos imobiliários, especialmente no caso do Brasil,

apresenta um comportamento cíclico, variando de acordo com a economia do país (BRAZ,


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2005). Em situações de recessão econômica, como no período anterior ao Plano Real,

verificava-se certo desequilíbrio nesse mercado. Porém, a estabilização da economia permitiu

que o mercado imobiliário iniciasse uma fase de expansão, com a produção de uma maior

quantidade de imóveis.

No entanto, mesmo com essa expansão, é possível verificar que ainda existe um

déficit habitacional no Brasil. Isso ocorre porque durante muitos anos o enfoque do mercado

se dava apenas para duas faixas de renda: a alta e a média (BRAZ, 2005). Porém, nos últimos

anos o governo brasileiro passou criar programas de crédito e financiamento que incentivam a

produção de empreendimentos voltados para a faixa de baixa renda, como a redução da taxa

de juros e o programa Minha Casa Minha Vida. Medidas como essas tem visado suprir esse

déficit habitacional com o qual o Brasil ainda convive (PACHECO; BRANDSTETTER,

2012).

O desenvolvimento e a estabilização da economia, além da redução das taxas de

juros, facilitaram o acesso de uma grande parcela da população ao crédito imobiliário.

Atualmente é necessária uma renda familiar de apenas cinco salários mínimos para aquisição

de um imóvel através do crédito imobiliário, enquanto em 2005 eram necessários pelo menos

15 salários mínimos. O déficit habitacional brasileiro estava estimado em 5.244,25 milhões de

moradias em 2012, segundo Pesquisa Nacional de Amostra por Domicílios (PNAD), como

mostrado na Tabela 2.1. Além disso, a predominância de uma jovem população

economicamente ativa e a redução crescente do tamanho das famílias geram uma demanda de

1,2 a 1,5 milhões de novas moradias por ano.


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Tabela 2. 1 – Déficit habitacional geral e por componentes 2007-2012 (IBGE/PNAD 2007-2012)

Devido ao alto investimento necessário para se constituir um produto imobiliário,

é extremamente recomendado que o investidor realize previamente uma análise de

viabilidade, isto é, uma avaliação destinada a diagnosticar o sucesso de um empreendimento

através da utilização de indicadores de viabilidade (ABNT, 2002). Porém Hauser (2005)

verifica que esse setor é muitas vezes vitimado pela improvisação e personalismo por parte

dos empreendedores, ou seja, muitos projetos são realizados sem um estudo anterior,

baseando-se apenas em informações subjetivas ou empíricas por parte dos investidores na

tomada das suas decisões.

2.2 OFERTA IMOBILIÁRIA

Uma das principais análises feitas no estudo do mercado é a interação entre oferta

e demanda. Segundo Vasconcellos e Garcia (2002), "pode-se conceituar oferta como as várias

quantidades que os produtores desejam oferecer ao mercado em determinado período de

tempo". A oferta depende de diversos fatores, dentre os quais: o preço do próprio produto, o

preço dos produtos concorrentes, do preço dos fatores de produção e das preferências do

empresário e da tecnologia.

No caso específico do mercado imobiliário, a oferta de produtos varia segundo

diversos fatores: localização, tipologia, dimensão das unidades, preço de venda, condições de

pagamento, diferenciação do empreendimento, tecnologia, entre outros.


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Segundo Balarine (1995), a oferta imobiliária é composta pela produção anual

somada ao estoque habitacional, isto é, as unidades já produzidas anteriormente é que

representam a maior parte da oferta. Em uma análise de curto prazo, a oferta é considerada

fixa, pois nessa situação o estoque não se adapta rapidamente aos preços. Por outro lado, em

uma análise de longo prazo, a oferta de imóveis é vista como elástica e representada por uma

curva com ligeira inclinação.

Nos estudos da oferta de empreendimentos, o conhecimento do marketing surge

como uma área fundamental, pois envolve a relação entre compradores e vendedores. Por essa

importância, uma considerável quantia das despesas está relacionada a esse setor. Almeida

(2000)1 apud Hauser (2000) relaciona algumas ferramentas de marketing aplicadas aos

empreendimentos imobiliários com o objetivo de aumentar a liquidez da oferta:

Pesquisa, com o objetivo de investigar o desejo de moradia do

consumidor;

Produto, isto é, um empreendimento que atenda aos desejos do

consumidor;

Preço, valor que o mercado está disposto a pagar pelo produto;

Ponto de venda, o próprio local do empreendimento, onde o consumidor

possa analisar o produto;

Publicidade, meios de comunicação para divulgar o produto.

Segundo Ilha e Heineck (2000) um dos parâmetros que revelam o sucesso de

comercialização de um empreendimento é o índice de velocidade de vendas (IVV), que

considera o tempo de exposição do produto no mercado, sua localização, preço, tamanho,

entre outras características. Este indicador reflete o grau de atratividade que o produto exerce

sobre o mercado, sendo, portanto, uma medida de eficiência com que a empresa realiza seus

negócios.

11 ALMEIDA, S. P. Marketing imobiliário: como garantir o sucesso da comunicação e vendas nos

lançamentos da construção civil. São Paulo: SP. Marketing Editorial e Empresarial, 2000.


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Outro parâmetro muito utilizado na análise de oferta imobiliária é o VSO (vendas

sobre oferta), isto é, um indicador que demonstra o percentual de unidades comercializadas

em relação ao total de unidades disponíveis, ou seja, lançamentos combinados ao estoque

(BASTOS; NACIFF; GONÇALVES, 2014). Este parâmetro traz uma análise semelhante ao

IVV quando analisada de um mês para outro, pois uma alta VSO representa um alto índice de

velocidade de vendas.

Segundo a ADEMI-GO, empresa que publica mensalmente relatórios informando

dados a respeito do panorama do mercado imobiliário de Goiânia, a oferta pode ser analisada

em relação a diversos parâmetros:

Oferta geral no mercado, independente da classe ou tipologia da unidade;

Número de empreendimentos ou unidades que são lançados mensalmente;

Número de unidades disponíveis (englobando estoque e lançamentos) em

função da classe: apartamento, sala comercial, casa de condomínio ou

apartamento em hotel;

Número de apartamentos disponíveis em função da tipologia, isto é, do número

de quartos (de 1 a 5);

Número de apartamentos disponíveis em função da área privativa;

Número de unidades disponíveis em função do valor médio das unidades e

valor médio do metro quadrado;

Número de unidades em função da fase da construção: lançamento, lançado,

em construção (fundação, estrutura, alvenaria/instalações, revestimentos/pintura)

ou concluído;

Número de unidades disponíveis por bairro ou região;

Número de unidades ofertadas que se enquadram no Programa Minha Casa

Minha Vida (com valor do imóvel até R$170.000,00) e discriminadas em função

da classe e tipologia.

2.3 CONTEXTO ECONÕMICO

O mercado imobiliário é fortemente influenciado pela conjuntura econômica do

país. Se a economia está em expansão, há mais crédito e, portanto, maior a quantidade de


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empreendimentos sendo lançados e maior o número de vendas. Quando a economia está em

recessão, o oposto acontece. Diz-se, portanto, que o contexto macroeconômico exerce forte

influência no mercado de imóveis.

Além deste, o contexto microeconômico também interfere. Ele corresponde aos

agentes consumidores e produtores de imóveis, bem como aos fornecedores de insumos e mão

de obra. A seguir, serão elencados os principais pontos relativos a esses dois contextos.

2.3.1 Contexto Macroeconômico: Emprego, Renda, Taxa de Juros e Preços

Segundo Pereira (2014), em pesquisa realizada com dados coletados no IBGE e

na PNAD, entre 2002 e 2013 o desemprego da população economicamente ativa das regiões

metropolitanas caiu 55%, enquanto a renda média subiu 41% neste mesmo período. O gráfico

da figura a seguir ilustra esses dados.

Figura 2. 1 - Pessoas desocupadas e renda per capita dos domicílios (PEREIRA, 2014)

Além disso, Pereira (2014) observa também que a redução da taxa de juros e o

aumento do prazo para o financiamento imobiliário causam forte impacto na capacidade de

compra das famílias. Afirma ainda que:


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Dessa forma, aumentando-se o prazo de pagamento e reduzindo-se as taxas de juros

reduziu-se o valor as parcelas de financiamento, criando-se um efeito renda, de

forma que a capacidade de financiamento dos compradores aumentou 48% quando o

prazo foi alongado de 20 para 30 anos e a taxa de juros reduzida de 12% ao ano para

8 % ao ano (2014, p3).

O gráfico da Figura 2.2 ilustra esses dados.

Figura 2. 2 - Capacidade de financiamento em função da taxa de juros e do prazo (PEREIRA, 2014)

Pereira (2014) traz uma relação entre a taxa de juros SELIC e o IVG-R (Índice de

Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados) - indicador que registra o valor das

garantias dos empréstimos nas concessões de imóveis, entre março de 2001 e dezembro de

2013. Segundo o autor, há uma relação inversa entre as duas: enquanto o índice da taxa de

juros cai o índice de preços das residências sobe, conforme o gráfico da Figura 2.3.


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Figura 2. 3 - IVG-R e taxa de juros SELIC deflacionados pelo IPCA-IBGE (PEREIRA, 2014)

Portanto, Pereira (2014) conclui:

O aumento do emprego e da renda das famílias juntamente com a redução da taxa de

juros conformaram uma mudança estrutural no campo da macroeconomia que

causou o aumento da demanda por residências, potencializado pelo aumento da

capacidade de financiamento dos compradores. O aumento dos preços foi

compensado, até certo ponto, pelo aumento da capacidade de financiamento dos

compradores. Outrossim, a baixa remuneração do dinheiro nas aplicações

financeiras também colaborou para estimular a aquisição de imóveis, entre outros

bens (2014, p.4).

2.3.2 Contexto Microeconômico: Custo de Produção, Volume de Vendas e

Preços

Pereira (2014) utiliza as informações sobre custos de construção, quantidade de

operações de aquisição financiadas (vendas) e os preços dos imóveis residenciais para

estabelecer uma relação entre produtores, fornecedores de insumos e compradores. O gráfico

da Figura 2.4 auxilia a entender essa relação.


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Figura 2. 4 - Aquisições financiadas, IVG-R e INCC-FGV (PEREIRA, 2014)

Conforme Pereira (2014), no gráfico da Figura 2.4, de janeiro de 2002 a janeiro de

2014, com base em janeiro de 2002, tem-se os números índices:

Do número de operações de vendas de imóveis, incluindo novos e usados –

dados divulgados pela ABECIP (Associação Brasileira das Entidades de Crédito

Imobiliário e Poupança);

Dos preços dos imóveis residenciais objetos de garantia das suas operações de

financiamento (IVG-R) – divulgado pelo Banco Central, deflacionado pelo INCC-

FGV (Índice Nacional da Construção Civil);

Do próprio INCC-FGV – divulgado pela Fundação Getúlio Vargas.

Observa-se que há um grande salto das vendas (contratos de financiamentos para

aquisição), a partir de 2005. Além disso,

Quando as vendas estavam estáveis, entre janeiro de 2002 e outubro de 2005, nota-

se que os preços (IVG-R) deflacionados pelos custos (INCC) apresentaram uma leve

baixa de 8% enquanto os custos (INCC) aumentaram 50%, demonstrando que o

nível de atividade do mercado não permitia repassar o aumento de custos medidos

pelo INCC ou que houve algum ganho de produtividade, ou ainda as duas coisas. A


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partir de novembro de 2005 os preços decolaram juntamente com as vendas e com

os custos, atenuando a inclinação da curva a partir do final de 2011, apesar da curva

do INCC manter o mesmo padrão de crescimento, indicando novamente diminuição

da capacidade de repassar os custos para os preços ou, não excludentemente, algum

aumento de produtividade (PEREIRA, 2014, p5).

Assim, pode-se afirmar que o aumento expressivo do nível de atividade da

indústria da construção de residências tem uma forte relação com o aumento dos preços. O

crescimento do volume de vendas causa impacto nos preços em todo o processo produtivo (da

aquisição do terreno à assinatura do contrato de financiamento do comprador com o banco e

entrega da unidade) e em toda a cadeia produtiva (custos gerais de administração das

incorporadoras, insumos, equipamentos e mão-de-obra das construtoras, entre outros).

(PEREIRA, 2014, p5).

O crescimento da produção foi de tal forma intenso que as deseconomias de escala

devem ter superado os eventuais ganhos de produtividade decorrentes do maior

volume de produção, impactando em custos e consequentemente em preços. Como

os preços aumentaram duas vezes, independentemente do INCC, isso pode significar

duas coisas: 1) parte importante dos custos não estavam contempladas nesse índice

de preços, conforme argumenta Rocha Lima Jr. em Carta do NRE7 e; 2) os

produtores aproveitaram as circunstâncias do mercado para aumentar a margem de

lucro (PEREIRA, 2014, p5).

2.4 SEGMENTAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO

Este item aborda sobre uma análise geral da segmentação do mercado imobiliário

e sobre um dos principais segmentos que teve grande expansão ao longo dos últimos anos: o

segmento econômico focado no Programa Minha Casa Minha Vida.

2.4.1 Segmentos do Mercado Imobiliário

Segundo Freitas e Heineck (2008), a segmentação de mercados, juntamente com o

posicionamento de produtos, é um dos mais pesquisados conceitos de marketing. Os autores

ainda complementam:

Existem duas questões importantes para que a segmentação se transforme numa

arma de competição por parte das empresas que a utilizam. A primeira é a correta


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


definição da variável que deve ser utilizada como base para a formação dos grupos,

juntamente com a técnica estatística mais recomendada; a segunda está relacionada à

forma como esses resultados podem ser transformados em definição das estratégias

de marketing (FREITAS; HEINECK, 2008, p39).

A base para a segmentação pode ter como variáveis aspectos geográficos,

demográficos, psicográficos e comportamentais. Acredita-se que o sistema de segmentação

ideal é aquele que embase as decisões a serem tomadas pelo departamento de marketing de

forma mais clara. Após essa definição, o processo de segmentação tem uma definição bem

estabelecida (FREITAS; HEINECK, 2008).

No estudo de Freitas e Heineck (2008) sobre segmentação do mercado

imobiliário, a base escolhida foi o preço esperado a ser pago pelo futuro imóvel e suas cinco

categorias ou níveis. O método proposto pelos autores é o CHAID (do inglês, Detecção de

Interação Automática do Qui-Quadrado), que consiste em análises de variância a fim de

explicar a heterogeneidade de uma variável dependente, buscando a classificação de

resultados. Seus resultados mostraram a existência de 12 tipologias de imóveis, que foram

formadas pelas variáveis que têm o maior poder de explicação em relação à variabilidade do

preço dos imóveis que estavam sendo procurados, conforme a Tabela 2.2 a seguir.

Tabela 2. 2 - Caracterização dos segmentos de produtos (FREITAS; HEINECK, 2008)

Em seguida, Freitas e Heineck (2008) definiram os segmentos de mercado com

base nas características dos clientes. Para tanto, definiu-se uma lista de variáveis

independentes passíveis de explicarem a criação dos distintos grupos de consumidores,

conforme a Tabela 2.3.


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


Tabela 2. 3 - Variáveis independentes para categorização dos segmentos de produtos (FREITAS; HEINECK,

2008)

Freitas e Heineck (2008) concluem que, em geral, há uma dificuldade de utilização

dos resultados da segmentação do mercado para fins mais concretos, como a implementação

de estratégias de marketing. Pelo seu método proposto, por outro lado, seus resultados

mostraram com clareza quais as principais bases de segmentação na criação de classes de

consumidores no mercado imobiliário.

Os resultados gerados através da aplicação do CHAID mostraram com clareza quais

as principais bases de segmentação na criação de classes de consumidores no

mercado imobiliário. Para explicar o preço procurado para o futuro imóvel, a renda é

a principal variável, sendo o valor patrimonial e o tamanho da família as outras duas

variáveis mais significativas. Estas duas variáveis irão definir diferentes grupos,


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


sendo a primeira mais relacionada às famílias de maior poder aquisitivo, e a última,

às de menor renda. A partir da criação de segmentos de mercado, a associação com

os imóveis experimentou uma redução de variabilidade, consequência da

consideração das variáveis de forma conjunta. Além disso, a interpretação dos

resultados ajuda na escolha do segmento-alvo e na implementação das estratégias de

marketing. (FREITAS; HEINECK, 2008, p.47).

2.4.2 Segmento Econômico – Programa Minha Casa Minha Vida

(PMCMV)

Em relação ao segmento econômico, é importante ressaltar o Programa Minha

Casa Minha Vida, que é um programa de governo que tem transformado o sonho da casa

própria em realidade para muitas famílias brasileiras. Em geral, o Programa acontece em

parceria com estados, municípios, empresas e entidades sem fins lucrativos. Atende famílias

com renda bruta de até R$ 5.000,00, e foi lançado no início de 2009.

Segundo o site da Caixa Econômica Federal, financiadora do programa, é

necessário que o construtor obedeça alguns requisitos para que o empreendimento possa ser

inserido no programa. Exemplos desses requisitos são: o terreno deve possuir infraestrutura

básica (água, esgoto e energia) e o projeto das unidades habitacionais deve atender a certos

critérios e a um limitado número de unidades por módulo.

O beneficiário também deve atender a certas condições do programa, como as

listadas a seguir:

Ter mais de 18 anos ou ser emancipado com 16 anos completos;

Ser brasileiro ou possuir visto permanente no país;

Possuir capacidade civil e de pagamento;

Não ter nome em cadastros de devedores, como SERASA (Centralização de

Serviços dos Bancos) e Central de Serviço de Proteção ao Crédito (CSPC);

O imóvel deve ser novo;

Não ter recebido desconto em financiamento habitacional anterior;

Não ser proprietário, cessionário ou não ter compromisso de compra de outro

imóvel residencial urbano, concluído ou em construção, independente do

percentual de propriedade, em um dos locais abaixo:


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


o no município de domicílio, incluindo os limítrofes e integrantes da

mesma região metropolitana;

o no município de exercício de ocupação principal, incluindo os

limítrofes e integrantes da mesma região metropolitana;

o no município onde pretende fixar residência.

Não possuir financiamento habitacional ativo, nas condições estabelecidas para

o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em qualquer parte do País;

Não ser titular de direito de aquisição de imóvel residencial urbano, concluído

ou em construção, onde mora nem onde pretenda morar, inclusive arrendamento;

A prestação não pode ser maior que 30% da sua renda familiar mensal bruta;

Sua renda familiar bruta deve ser até R$ 5.000,00 por mês;

O imóvel deve ser utilizado para sua moradia;

Não ter sido beneficiado no PMCMV;

A garantia do seu financiamento é a alienação fiduciária do imóvel.

2.5 PROCESSO DE DESENVOLVIMENTO DE PRODUTOS

IMOBILIÁRIOS

O PDP (Processo de Desenvolvimento do Produto) trata-se de um processo que

converte necessidades e requisitos dos clientes em informação para que um produto ou

sistema técnico possa ser produzido (MIRON, 2002).

A Tabela 2.4 ilustra as principais etapas do desenvolvimento do produto propostas

em publicações e resumidas em Miron (2002).


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


Tabela 2. 4 - Principais etapas do desenvolvimento do produto (MIRON, 2002)

A tabela ilustra quatro propostas para o PDP:

Na primeira proposta, o PDP é dividido em desenvolvimento do conceito,

planejamento do produto, engenharia do processo e do produto e

produção-piloto;

Na segunda proposta ocorre a subdivisão do desenvolvimento do conceito

em marketing e projeto do conceito. Além disso, trata da criação de

protótipos, etapa que a primeira proposta não menciona em destaque;

A terceira proposta é parecida com a primeira, porém dá mais destaque ao

detalhamento do projeto e ao refinamento e teste do produto;

A quarta proposta trata de um lado mais comercial, dando destaque às

etapas de lançamento e retirada do produto. Além disso, dividem o

desenvolvimento do conceito em geração da ideia e teste desse conceito.

Dão destaque, também, à etapa de estudo de viabilidade, o que prova sua

preocupação com a questão financeira do novo produto.

Neto e Nobre (2009) complementam que o PDP pode ter duas concepções: a

tradicional e a moderna.

A concepção tradicional tem como fundamento a especialização funcional, legado

da abordagem mecanicista de Taylor, Fayol e Ford, que utiliza a especialização

como meio de obter eficiência nos processos organizacionais. Só é satisfatória em

ambientes estáveis, onde se encontra baixo grau de incerteza, pois é de fácil controle

e previsível. Sua principal desvantagem ocorre quando, em projetos complexos,

existe um elevado consumo de recursos. Já o enfoque moderno de desenvolvimento

de produtos, está muito mais preocupado com a qualidade do projeto, prevendo a


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


aplicação de ferramentas para assegurar a qualidade e a agilidade no

desenvolvimento das atividades de projeto (NETO; NOBRE, 2009, p91).

Pereira (2014) simplifica o PDP para o caso do produto imobiliário. Seu início se

dá com a prospecção e aquisição do terreno. Complementa ainda que nesse momento o

incorporador trabalha com expectativas de preços de venda e de custos, para determinado

produto cujo projeto ainda não tem muito detalhamento. Logo, a aquisição do terreno se dá

perante incertezas de qual será realmente o preço de venda e o custo de construção.

Após a aquisição do terreno os projetos avançam, bem como a aprovação do

Projeto Legal na prefeitura e o registro da incorporação, permitindo assim o lançamento e

início de vendas – podendo ocorrer em aproximadamente 12 meses. Em geral, após 06 meses

de vendas inicia-se a obra, cuja duração depende do porte do empreendimento. Em seu

estudo, Pereira (2014) adotou um tempo padrão de 24 meses para conclusão e,

posteriormente, mais 06 meses para a obtenção do Habite-se e, finalmente, a entrega das

unidades aos compradores. Deve-se ressaltar que após o Habite-se os compradores precisam

fechar os contratos de financiamento com o banco, o que não ocorre instantaneamente. Para

este caso genérico, da aquisição do terreno até a entrega das unidades e recebimento da parte

significativa do preço passaram-se aproximadamente 48 meses (PEREIRA, 2014).

2.6 CLASSE HABITACIONAL X CICLO DE VIDA FAMILIAR

O fator comportamental do consumidor é decisório na busca pela moradia que

deve atender a certo limite mínimo de requisitos para que o morador se decida pelo negócio

ou espere uma oportunidade mais atraente. Neste raciocínio, pode-se perceber, ainda, que

muitas pessoas escolhem sua moradia não porque correspondem às suas preferências, mas

porque são as disponibilizadas pelo mercado (BRANDSTETTER, 2004).

A mobilidade pode ser interpretada como sendo o processo pelo qual as famílias

ajustam sua moradia às suas necessidades ambientais que podem ser geradas por mudanças na

composição familiar (BRANDSTETTER, 2004). Pascale (2005) reforça essa ideia afirmando

que a decisão de mudar de residência é uma função do nível de satisfação presente na família,

relativamente ao nível de satisfação que se espera atingir em outros locais, onde a relação

entre esses níveis de satisfação pode ser interpretada como uma medida do stress criado pela

localidade residencial atual. São exemplos deste chamado “stress localizacional” o aumento


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


de empreendimentos comerciais na vizinhança ou o fluxo de uma diferente classe

socioeconômica, induzindo à mudança de antigos moradores.

O processo de mudança residencial envolve dois estágios - o primeiro trata da

tomada de decisão de mudar ou permanecer na residência atual e o segundo, consiste na

escolha do local e/ou tipo da nova residência, depois da decisão de mudança ter sido tomada

(CLARK; ONAKA, 1983).

Segundo Freitas e Heineck (2008), uma vez decidido pela mudança, enfoca-se a

busca da habitação desejada no mercado, que perfaz a área de procura do imóvel. As

considerações feitas por estes estudos referem-se principalmente às fontes de informações

usadas pelo prospectivo comprador, às regiões examinadas e aos fatores que influenciam a

busca. Em relação às fontes de informação utilizadas, uma sucessão de estudos empíricos

mostra que as fontes de informação mais importantes são: o conhecimento prévio do mercado

habitacional, as propagandas nos jornais, os corretores, os amigos e parentes, a inspeção

pessoal e a observação de placas de venda, geralmente vistas enquanto o comprador está

dirigindo ou andando. A importância e a utilização de cada uma delas variam segundo o tipo

de esclarecimento que se deseja obter e as características dos diferentes grupos de indivíduos.

Segundo Brandstetter (2004; 2008), dentro de uma listagem das principais

variáveis determinantes do comportamento da demanda em relação à moradia, cerca de doze

fazem parte do conjunto capaz de influenciar os processos de mobilidade, escolha e satisfação

residenciais. Destas doze variáveis, seis exercem tal influência de um modo mais

preponderante: estágio do ciclo de vida familiar, idade, condição de propriedade do imóvel,

renda mensal familiar, patrimônio financeiro familiar e motivação para a última mudança de

moradia. As outras seis variáveis também influentes do comportamento, porém em um grau

menor de determinação, são: estado civil, nível educacional, ocupação profissional, tempo de

permanência no imóvel, composição familiar e estilo de vida familiar.

De acordo com Brandstetter (2010) com a evolução do ciclo de vida familiar e da

idade do chefe de família, existe a clara tendência na melhoria do padrão de vida evidenciado

pelo aumento da área do apartamento e o valor do imóvel. Existe uma clara diferenciação

entre o início do desejo da mudança de moradia e a mudança propriamente dita e isso se dá

porque, além do valor do imóvel, a propriedade torna-se possível sob a forma de

financiamentos flexíveis à renda familiar.


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


A autora também observou a clara preferência dos moradores de apartamentos que

pertencem a todos os ciclos de vida familiar por imóveis com 3 quartos. Isto confirma a

tipologia de apartamentos cuja flexibilidade de projeto é fortemente mais ofertada pelo

mercado. No que se refere à tipologia e localização do imóvel (atributos do setor) fica

evidenciado que o incorporador deve decidir qual será o seu público alvo, tendo em vista que

em cada etapa do ciclo de vida familiar certas preferências e necessidades são mais

valorizadas (BRANDSTETTER, 2010).

A análise dos dados permitiu visualizar uma série de características, entre elas o

aumento do valor do imóvel de acordo com o aumento das faixas etárias dos chefes de

família. Outra tendência apontada por Brandstetter (2010) foram os atributos valorizados em

relação à localização para cada estágio do ciclo de vida familiar, como a preferência por

bairros mais centralizados (devido à proximidade ao local de trabalho e conveniências de

rotina) entre os casais com filhos e a preferência pela segurança entre os mais velhos.

A análise de mercado tem por objetivo reduzir riscos e incertezas inerentes à

atividade empresarial. Auxilia o empreendedor e seu corpo técnico a conceber um projeto que

seja rentável e ao mesmo tempo atenda às necessidades do público potencial definido pela

localização do terreno, trazendo como benefício complementar maiores chances de satisfazer

o consumidor final do produto habitacional reforçando o conceito da empresa junto ao

mercado (BRANDSTETTER, 2010).

A concepção da tipologia mais adequada para um condomínio residencial

multifamiliar e o planejamento das alternativas de flexibilidade espacial devem levar em

conta os desejos e preferências dos potenciais usuários futuros. Essa demanda potencial será

formada, predominantemente, por famílias pertencentes aos estágios do ciclo de vida cujas

prioridades coincidam com as características da localização do empreendimento. O projeto

bem direcionado pode se traduzir em custos operacionais mais baixos para a construtora,

maior velocidade de vendas e satisfação para o consumidor final (BRANDSTETTER, 2010).

__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


CAPÍTULO 3

METODOLOGIA

Este capítulo aborda a metodologia aplicada neste trabalho, incluindo os

levantamentos de dados realizados e a escolha dos indicadores para as análises.

A análise buscou identificar os parâmetros que mais influenciam o sucesso de

vendas de um empreendimento, comparando-os quanto à classe, tipologia e área privativa e,

posteriormente, buscou apontar características sobre empreendimentos que tiveram alta

velocidade de vendas.

A Figura 3.1 ilustra as principais etapas da pesquisa.

Figura 3. 1 - Etapas da pesquisa


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


3.1 INSTRUMENTAÇÃO DA COLETA E ANÁLISE DE DADOS

A análise macro foi realizada a partir dos dados fornecidos pela ADEMI-GO

(Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás). Esses relatórios são resultados

de informações passadas voluntariamente pelas construtoras associadas à entidade, as quais

informam mensalmente, através de um formulário básico, a fase, porcentagem de andamento

da obra e vendas, ou seja, as informações dinâmicas e estáveis de um empreendimento. Estas

informações utilizadas para elaboração dos relatórios mensais são de total responsabilidade

das próprias construtoras. O GRUPOM, instituto de pesquisa e consultoria, é quem realiza

essa pesquisa e sondagem de mercado para a elaboração dos relatórios repassados a ADEMI-

GO.

A Figura 3.2 ilustra parte de um dos relatórios fornecidos pela ADEMI.

Figura 3. 2 - Parte do relatório da ADEMI referente ao mês de dezembro de 2013 (ADEMI-GO)

Estes relatórios fornecem informações mensais, coletadas junto às construtoras

associadas, os seguintes dados:


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


Tipos de empreendimentos comercializados (Apartamentos, Salas Comerciais,

Casas em condomínio, Apto-Hotel);

Quantidade de unidades disponíveis no empreendimento;

Metragem: Área privativa e total;

Número de torres, número de unidades por andar;

Tipologia do empreendimento;

Quantidade de suítes, dependência e banheiro de empregada;

Preço médio de venda (R$);

Bairro localizado o empreendimento (Zona de valor);

Data de lançamento;

Equipamentos disponíveis no empreendimento;

Fase e percentual da obra;

Quantidade de unidades vendidas no mês e quantidade total de vendas.

Além do detalhamento, por empreendimento apresentado, é feito o estudo de

alguns destes dados em forma de Tabelas e Gráficos, como exemplificam as Figuras 3.3, 3.4 e

3.5.

Figura 3. 3 - Exemplo: Dados consolidados (ADEMI-GO)


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________




Destaca-se que pode haver erros e inconsistências entre os dados fornecidos pela

ADEMI-GO, pois são alimentados através da disponibilização de informações por parte das

construtoras e incorporadoras associadas, sendo que atrasos ou falta de envio de informações

afetam diretamente o estudo exato do mercado imobiliário da região.


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


3.1.1 Coleta de Dados e Tabulação

As informações contidas nos relatórios foram transferidas para planilhas

eletrônicas para que os dados possam ser tratados.

Foram coletados os dados entre janeiro de 2009 e dezembro de 2014, que

informam nesta ordem:

1) Número de empreendimentos lançados, Unidades lançadas e Valores dos

empreendimentos;

2) Número de imóveis disponíveis, Número de vendas e VSO (Geral);

3) Número de imóveis disponíveis, Número de vendas, VSO por classe

(Apartamentos, Salas Comerciais, Casas em condomínio);

4) Número de imóveis disponíveis, Número de vendas, VSO por tipologia de

apartamento (1 quarto, 2 quartos, 3 quartos, 4 quartos e 5 quartos);

5) Número de imóveis disponíveis, Número de vendas, VSO por área de

apartamento (-25 m², 26 a 50 m², 51 a 75 m², 76 a 90 m², 91 a 105 m², 106 a 130

m², 131 ou + m²) – metragem padronizada nos relatórios da ADEMI-GO.;

6) Preço médio e preço por m² por tipologia de apartamento.

Estas tabelas foram digitadas mês-a-mês, manualmente, em um programa de

elaboração de planilhas eletrônicas, conforme o relatório padrão da ADEMI-GO.

3.1.2 Filtragem dos Dados, Análise e Resultados Gerais

A partir da digitação das tabelas, foram gerados filtros para facilitar as análises

por classe, por tipologia e por metragem. Nos relatórios, filtrou-se cada classe (apartamentos,

salas comerciais e casas de condomínio) para determinar o estoque, vendas e VSO mês a mês.

O mesmo processo de filtragem foi feito com o foco em apartamentos. Nas

informações de Disponibilidade por Tipologia, filtraram-se os dados entre apartamentos de 1

a 5 quartos e nas informações de Vendas por Metragem filtrou-se em relação à área privativa

das unidades. Nas informações de Valor Médio do Metro Quadrado por Tipologia, filtrou-se

novamente em relação ao número de quartos.


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


Após a filtragem dos dados, foi possível a elaboração de gráficos demostrando a

evolução dos dados ao longo do tempo, para posteriormente serem feitas análises.

Nessa primeira análise foi possível a identificação dos segmentos de maior

aquecimento e participação no mercado imobiliário.

3.1.3 Identificação dos Empreendimentos com Maior Velocidade de Vendas

Na segunda análise, identificaram-se os empreendimentos que tiveram mais

unidades comercializadas e buscou-se entender o porquê de seu sucesso de vendas, qual o seu

diferencial, em qual bairro classe e tipologia ele está inserido, qual o valor do seu metro

quadrado, entre outros.

Para se fazer essa identificação, utilizaram-se os resultados da primeira análise em

relação ao número de unidade vendidas mensais. De posse do conhecimento de quais foram

os meses em que houve maior número de vendas para uma determinada classe ou tipologia,

foi possível voltar nos relatórios referentes a eles e buscar qual(is) o(s) empreendimento(s)

que levou(aram) a esse maior índice.

A fim de se padronizar o estudo, buscou-se identificar dois empreendimentos de

cada classe/tipologia: os que possuíram maior número de unidades vendidas no seu mês de

lançamento em todo o período analisado (de 2009 a 2014) e nos últimos dois anos (2013 e

2014).

Identificou-se, portanto, dois empreendimentos da classe “sala comercial” e dez

empreendimentos da classe “apartamento”, sendo dois para cada uma das 05 tipologias (1 a 5

quartos).

Nesta segunda etapa, não se procurou analisar empreendimentos da classe “casas

em condomínio”, pois, apesar de sua importância no contexto geral do mercado, elas

correspondem a diversas unidades espalhadas entre diversos condomínios, fato que faz com

que sua análise não seja tão interessante da forma que se está sendo proposta.

É importante ressaltar que os empreendimentos identificados foram os que, além

da alta velocidade de vendas, tiveram também representatividade para o mercado. Isto é,


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


aqueles que dispunham de mais unidades disponíveis e que, consequentemente, causaram

maior impacto na VSO.

__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


CAPÍTULO 4

ANÁLISE DOS RESULTADOS

Este capítulo aborda sobre a análise geral dos dados coletados nos relatórios

mensais de Sondagem de Mercado da ADEMI-GO entre os anos de 2009 e 2014.

Será apresentada inicialmente uma análise geral do mercado, com os

empreendimentos lançados nesse período e a oferta geral de unidades, independente de classe,

tipologia ou área privativa. Da mesma maneira, será feita uma análise para o segmento Minha

Casa Minha Vida. Em seguida, as classes apartamentos, casas de condomínio e salas comerciais

serão analisadas e comparadas entre si. Finalmente, as análises serão focadas em apartamentos,

discriminando tipologia (número de quartos), área privativa e valor do metro quadrado.

4.1 EMPREENDIMENTOS E UNIDADES LANÇADOS

O gráfico da Figura 4.1 apresenta o número de empreendimentos lançados por

mês, entre janeiro de 2009 e dezembro de 2014. Os valores mensais de cada ano foram

agrupados para melhorar a visualização do aumento ou diminuição de lançamentos de um ano

para outro em um mesmo mês.

Figura 4. 1 – Gráfico do número de empreendimentos lançados entre janeiro de 2009 e dezembro de 2014

É possível notar uma tendência de um maior número de lançamentos de

empreendimentos, para todos os anos, nos meses de maio e junho. Os meses de janeiro e julho

0

2

4

6

8

10

12

14

2009

2010

2011

2012

2013

2014


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


tradicionalmente são os que possuem menor número, pois correspondem ao período de férias

para grande parte da população.

Em relação aos anos, nota-se um ligeiro acréscimo do número de

empreendimentos lançados de 2009 (68) para 2010 (76), a partir daí há uma quase constante

diminuição nos lançamentos, 2011 (59), 2012 (35), 2013 (43) e 2014 (30), existindo um

ligeiro aumento de 2012 para 2013. Verifica-se um forte decréscimo entre 2010 e 2014. Ao

todo, foram lançados 76 empreendimentos em 2010 e apenas 30 em 2014, decréscimo de

aproximadamente 60,0%. Em junho de 2010, por exemplo, foram lançados 9

empreendimentos, enquanto em 2014 foram lançados 2 empreendimentos em Goiânia,

redução de quase 80,0%. Nesse mesmo período, em 2009, houve o maior número de

lançamentos em um só mês no período estudado, doze.

A mesma análise foi feita para o número de unidades lançadas, conforme mostra o

gráfico da Figura 4.2.

Figura 4. 2 – Gráfico do número de unidades lançadas entre janeiro de 2009 e dezembro de 2014

O ano com maior número de unidades lançadas foi 2011 com 11.829 unidades,

seguido por 2010 com 11.543 unidades, 2009 com 7.823 unidades, 2013 com 7.407 unidades,

2012 com 6.225 unidades e por último o ano de 2014, com 5.505 unidades lançadas.

Diferentemente da análise do número de empreendimentos, o período com maior decréscimo

de unidades lançadas foi entre 2011 e 2014, com uma queda de quase 62,0%, e não mais entre

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2000

2009

2010

2011

2012

2013

2014


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


2010 e 2014. Essa diferença existe pelo maior número de edifícios residenciais lançados em

2011 em relação a 2010, o que resulta em um maior número de unidades lançadas.

4.2 OFERTA, VENDAS E ÍNDICE DE VELOCIDADE DE VENDAS

SOBRE A OFERTA

O gráfico da Figura 4.3 mostra a evolução do total de unidades disponíveis,

unidades vendidas e a VSO para Goiânia entre janeiro de 2009 e dezembro de 2014.

Da mesma forma que o número de lançamentos, o número de unidades

disponíveis também subiu de 2009 para 2011 e reduziu, em linhas gerais, daí para 2014. Em

dezembro de 2011 o estoque atingiu um ápice de 13.021 unidades, enquanto em maio de 2014

atingiu o valor mais baixo dos últimos anos: 9.198 unidades.

O número de unidades vendidas sofreu consideráveis flutuações, sem nenhum

padrão visível entre meses do mesmo ano. No entanto, percebe-se a diminuição da quantidade

de unidades vendidas do ano de 2014 em relação a 2011.

Apesar de a VSO ser um índice que oscila bastante de um mês para outro, é

possível notar um considerável aumento até 2011, e a partir desse ano uma diminuição ao

longo dos últimos anos. Em fevereiro de 2011, por exemplo, o índice atingiu um pico de

13,35% contra 3,52% em janeiro de 2009 e 3,94% em agosto de 2014. Esses dados revelam

que a relação entre unidades vendidas e unidades ofertadas tem diminuído, mostrando um

desaquecimento do mercado imobiliário como um todo.

Figura 4. 3 – Gráfico do total de unidades disponíveis, unidades vendidas e VSO entre janeiro de 2009 e dezembro de 2014

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

10,00%

12,00%

14,00%

16,00%

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

jan

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Unidades disponíveis Unidades vendidas V.S.O

Análise dos Segmentos de Maior Velocidade de Vendas do Mercado Imobiliário Goianiense 43


4.3 OFERTA, VENDAS E VSO PARA UNIDADES QUE SE

ENQUADRAM NO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA

(PMCMV)

O gráfico da Figura 4.4 mostra a evolução das unidades que se enquadram no

Programa Minha Casa Minha Vida (com valor até R$170.000,00) disponíveis em Goiânia

entre janeiro de 2011 e dezembro de 2014.

É possível perceber que o número de unidades ofertadas caiu substancialmente a

partir do final de novembro de 2013. Entre janeiro de 2011 e dezembro de 2014 o número

caiu de 4.677 para 1.323 unidades: uma queda de 71,7% em relação ao primeiro número.

Nota-se que a curva da VSO, assim como o número de unidades vendidas, para as

unidades do PMCMV oscila bastante. Em dezembro de 2011, por exemplo, atingiu o maior

valor do período analisado: 15,02%. Já nos meses de maio de 2012, abril de 2013 e novembro

de 2014 chegou, respectivamente, em 4,03%, 3,88% e 1,72%.

Percebe-se um pico na VSO em outubro de 2014, ocasionado mais pela baixa

oferta de unidades habitacionais do que a grande quantidade de vendas.

Figura 4. 4 - Gráfico da oferta, vendas e VSO para as unidades que se enquadram no P.M.C.M.V. entre janeiro de 2011 e dezembro de 2014

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4.4 OFERTA, VENDAS E VSO POR CLASSE DO EMPREENDIMENTO

O gráfico da Figura 4.5 mostra um comparativo da oferta (número de unidades

disponíveis), entre apartamentos, casas de condomínio e salas comerciais.

Figura 4. 5 – Unidades disponíveis por classe do empreendimento entre janeiro de 2009 e dezembro de 2014

Percebe-se que o número de unidades de apartamentos ofertadas é bastante

superior ao número de casas de condomínio e salas comerciais, e que a oferta dessas unidades

foi diminuindo gradativamente do 1º trimestre de 2011 para o 2º trimestre de 2014. A oferta

de salas comerciais era pequena de 2009 a 2011, máximo de 460 unidades disponíveis, e

cresceu bastante a partir desse período, atingindo o máximo de 1392 unidades disponíveis no

segundo semestre de 2013. No gráfico da Figura 4.6 em que há a comparação do número de

vendas, pode-se observar também a superioridade da comercialização de apartamentos em

relação às outras classes, e uma queda no número dessas vendas de 2011, melhor ano de

vendas, para 2014, mesmo havendo oscilações nesse período.

Os gráficos das Figuras 4.6 e 4.7 mostram as unidades vendidas e a VSO em

função da classe do empreendimento, para o período analisado.

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Apartamentos Casas em condomínio Salas comerciais


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Figura 4. 6 - Unidades vendidas por classe do empreendimento entre janeiro de 2009 e dezembro de 2014

Figura 4. 7 - VSO por classe do empreendimento entre janeiro de 2009 e dezembro de 2014

Analisando o comparativo entre as vendas sobre a oferta das diferentes classes

percebe-se que a porcentagem em relação aos apartamentos mantém-se praticamente

constante, enquanto a de salas comerciais e de casas em condomínio oscila bastante. Esta

variação é explicada pelo menor número de unidades ofertadas desse segmento em relação

aos imóveis residenciais, o que permite maior sensibilidade da VSO à variação do número de

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vendas. Fica explícita também a diminuição da VSO de todas as classes no terceiro semestre

de 2014, se tornando o pior período dos últimos anos.

A seguir, será feita uma análise do número de unidades ofertadas, número de

vendas e VSO para cada uma das três classes em termos das suas médias trimestrais.

4.4.1 Apartamentos

O gráfico da figura 4.8 traz o comparativo entre oferta, vendas e VSO (todos em

médias trimestrais) para apartamentos, entre os anos de 2009 e 2014.

Figura 4. 8 - Oferta, vendas e VSO para apartamentos

Em linhas gerais, é possível notar que a oferta de apartamentos, que vinha

crescendo de 2009 a 2011, sofre uma queda nos anos de 2012, 2013 e 2014. Nos dois últimos

trimestres de 2014, por sua vez, esse número volta a crescer. O pico da oferta se deu no 1º

trimestre de 2011, com uma média de 11509 unidades em estoque, enquanto a mínima se deu

no 2º semestre de 2014, caindo para uma média de 7170 unidades. Em relação ao número de

unidades vendidas, a maior média registrada no período foi no 2º semestre de 2011, com 998

unidades, e a menor foi no 1º trimestre de 2009, com 326 unidades. Quanto à VSO, seu pico

foi de 8,37% no 4º trimestre de 2013, que ocorreu em função do reduzido estoque neste ano

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(8102 unidades) e da ligeira subida nas vendas (740 unidades), que não foi a máxima no

período analisado.

Para o ano de 2014, a oferta de apartamentos se manteve próxima da oferta do ano

anterior: entre 7000 e 8000 unidades. Porém, o número de vendas caiu em relação ao mesmo

ano, o que levou à queda da VSO. Seu valor máximo foi de 6,9%, no 1º trimestre, e o mínimo

foi de 5,57%, no semestre seguinte.

4.4.2 Casas em condomínios


médias trimestrais) para casas em condomínios, entre os anos de 2009 e 2014.

Figura 4. 9 - Oferta, vendas e VSO para casas em condomínios

Analisando-se o gráfico, nota-se que a oferta de casas em condomínio cresceu

consideravelmente de 2009 até 2013, chegando ao pico no 3º trimestre: média de 1241

unidades. Em 2014, por outro lado, esse número diminuiu consideravelmente, fechando o ano

com 355 unidades em estoque: o menor valor desde o 1º trimestre de 2010 (com 172). Em

relação às vendas, a maior média trimestral de unidades vendidas foi 136, no 2º trimestre de

2010, enquanto a menor foi no 3º trimestre de 2014: apenas 03 unidades em média. Por isso,

este último trimestre apresentou a menor VSO do período: 0,33%. Por outro lado, seu maior

valor foi no 1º trimestre de 2010, quando chegou a 36,18%. Apesar do alto número de

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unidades vendidas registrado nesse período (97), deve-se ressaltar que esse alto índice foi

reflexo do baixo estoque que havia na época (172). Com o aumento do número de

lançamentos e, consequentemente, o aumento do número de unidades disponíveis, esse índice

tendeu a se diminuir ao longo dos períodos seguintes.

O ano de 2014 foi marcado pela considerável redução do número de unidades

disponíveis e vendidas em relação a 2013. A VSO, por outro lado, foi maior em 2014 em

função do estoque reduzido. Apesar de ter sido um ano com reduzido número de vendas, no

último trimestre esse número volta a subir de apenas 02 (no 3º trimestre) para 53. Esse valor

ficou acima da média anual (40), mas ainda menor que o número de vendas para o mesmo

período em 2013 (116).

4.4.3 Salas comerciais


médias trimestrais) para salas comerciais, entre os anos de 2009 e 2014.

Figura 4. 10 - Oferta, vendas e VSO para salas comerciais

É possível notar claramente o grande aumento do número de salas comerciais em

estoque de 2009 para 2014. Até o 3º trimestre a média trimestral não ultrapassava a casa das

400 unidades, porém, a partir daí ela subiu bastante até atingir o máximo no 2º trimestre de

2013 com 1382 unidades. O último valor registrado, no 4º trimestre de 2014, permaneceu

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alto: 1212 salas comerciais disponíveis. As vendas, por outro lado, não acompanharam essa

crescente dos lançamentos. A maior média trimestral foi 406, no 1º trimestre de 2011 (antes

do grande aumento dos lançamentos), e, em geral, permaneceu abaixo de 200 ao longo dos

próximos trimestres (com exceção do 3º trimestre de 2013, que registrou média de 233

unidades vendidas). O ano de 2014 foi o ano com o pior desempenho: média de apenas 21

unidades vendidas por mês. Da mesma forma que para as casas em condomínio, no início do

período a VSO é alta graças ao reduzido estoque (chegando a 58,76% no 1º trimestre de 2011)

e diminui ao longo dos próximos semestres devido ao aumento do estoque e à redução do

número de vendas principalmente em 2014 (chegando ao seu menor valor no 3º trimestre:

apenas 1,31%).

4.5 ANÁLISE ESPECÍFICA VOLTADA PARA EMPREENDIMENTOS

RESIDENCIAIS

As análises a seguir apresentam um comparativo de vendas sobre a oferta entre os

empreendimentos residenciais e suas variações quanto à tipologia e metragem.

4.5.1 Vendas sobre a oferta por tipologia do empreendimento

O gráfico da Figura 4.11 apresenta a variação da VSO entre os anos de 2011 e

2014 comparando as diferentes tipologias analisadas - um, dois, três, quatro e cinco quartos.


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Figura 4. 11 - VSO por tipologia do empreendimento entre janeiro de 2009 e dezembro de 2014

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Nota-se a constante liderança de vendas dos imóveis de um quarto até o terceiro

trimestre de 2013, quando os imóveis de três quartos assumem a liderança de vendas sobre a

oferta. Essa variação dos imóveis de um quarto, assim como a considerável variação dos

imóveis de 5 quartos se deve, em partes, a pouca quantidade de unidades ofertadas.

Comparando-se os apartamentos de dois e três quartos, nota-se que o primeiro

liderou até o quarto trimestre de 2011. A partir de 2012, o segundo o ultrapassa e, apesar de

alguns meses em que é ultrapassado pelos de dois quartos, ele permanece com maior VSO. É

importante ressaltar que a partir de 2012 a oferta dos apartamentos de dois quartos passa a ser

maior que a dos de três quartos, logo essa análise da VSO permite concluir que as vendas dos

imóveis de três quartos subiram consideravelmente.

4.5.2 VSO por área privativa das unidades

O gráfico da Figura 4.12 apresenta a comparação entre os imóveis, divididos por

suas metragens relativas à área privativa, em relação às vendas sobre a oferta enquanto o

gráfico da Figura 4.13 apresenta a mesma comparação entre os imóveis, porém evidenciando

a composição por faixas para cada trimestre.


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Figura 4. 12 - VSO por metragem das unidades entre abril de 2010 e dezembro de 2014

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%2

01

0 -

2º

trim

20

10

- 3

º tr

im

20

10

- 4

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im

20

11

- 1

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im

20

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- 2

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20

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im

20

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im

20

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- 1

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im

20

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20

13

- 1

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im

20

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20

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20

13

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im

20

14

- 1

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im

20

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- 2

º tr

im

20

14

- 3

º tr

im

20

14

- 4

º tr

im

26 a 50 m² 51 a 75 m² 76 a 90 m² 91 a 105 m² 106 a 130 m² 131 m² ou +


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


Figura 4. 13- VSO por faixas de área das unidades entre abril de 2010 e dezembro de 2014

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

2010 - 2º trim

2010 - 3º trim

2010 - 4º trim

2011 - 1º trim

2011 - 2º trim

2011 - 3º trim

2011 - 4º trim

2012 - 1º trim

2012 - 2º trim

2012 - 3º trim

2012 - 4º trim

2013 - 1º trim

2013 - 2º trim

2013 - 3º trim

2013 - 4º trim

2014 - 1º trim

2014 - 2º trim

2014 - 3º trim

2014 - 4º trim

26 a 50 m² 51 a 75 m² 76 a 90 m² 91 a 105 m² 106 a 130 m² 131 m² ou +


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


Percebe-se a predominância de vendas dos imóveis abaixo de 90 m² até o ano de

2012. A partir de 2013 os imóveis com área acima de 90 m² começam a liderar as vendas

sobre a oferta.

Essas primeiras análises permitem o início da caracterização do mercado

imobiliário goianiense que aponta a partir do último ano a tendência para o aumento do

número de imóveis comercializados com área privativa acima de 90 m2 caracterizando

também o aumento das vendas do segmento de três quartos em relação aos anos anteriores.

4.5.3 Valor médio do metro quadrado por tipologia

O gráfico da Figura 4.14 apresenta a comparação do valor médio de venda do

metro quadrado entre os imóveis, divididos por sua tipologia.


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


Figura 4. 14- Valor médio mensal do metro quadrado por tipologia entre janeiro de 2009 e dezembro de 2014

R$2.000,00

R$2.500,00

R$3.000,00

R$3.500,00

R$4.000,00

R$4.500,00

R$5.000,00

R$5.500,00

R$6.000,00

R$6.500,00ju

l-1

0ag

o-1

0se

t-1

0o

ut-

10

no

v-1

0d

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0ja

n-1

1fe

v-1

1m

ar-1

1ab

r-1

1m

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1ju

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v-1

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l-1

2ag

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12

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v-1

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3fe

v-1

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3m

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3ju

l-1

3ag

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3o

ut-

13

no

v-1

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3ja

n-1

4fe

v-1

4m

ar-1

4ab

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n-1

4ju

l-1

4ag

o-1

4se

t-1

4o

ut-

14

no

v-1

4d

ez-1

4

1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 quartos 5 quartos


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


Percebe-se um progressivo aumento do preço do metro quadrado em todo o

período, sendo que em um período em especifico, entre abril e dezembro de 2013, os preços

de todas as tipologias sofreram um relevante aumento.

Nota-se também o alto valor agregado dos apartamentos de 1 quarto, que

permanece como o metro quadrado mais caro em quase todo o período analisado. Apenas a

partir de janeiro de 2014 os metros quadrados de apartamentos de 4 e 5 quartos o ultrapassam.

Observa-se também que o valor do metro quadrado dos apartamentos de 4 quartos

é maior que o dos apartamentos de 5 quartos durante quase todo o período. Este último

apresenta alguns patamares, pois nesses meses não houve vendas para essa tipologia.


CAPÍTULO 5

ANÁLISE DOS EMPREENDIMENTOS COM MAIOR ÍNDICE

DE VELOCIDADE DE VENDAS

Este capítulo aborda sobre os empreendimentos que tiveram maior índice de

vendas no mês de seu lançamento (maior velocidade de vendas), os chamados “Sucessos de

vendas”. Os empreendimentos aqui detalhados foram os que resultaram em uma considerável

elevação do número de unidades vendidas no mês do seu lançamento e, consequentemente,

uma elevação da VSO.

Para fins de padronização, escolheu-se identificar dois empreendimentos: o que

teve maior número de unidades vendidas em todo o período e o mais recente (nos anos de

2013 ou 2014).

5.1 EMPREENDIMENTOS DE DESTAQUE

Para se analisar os empreendimentos que tiveram maior destaque na classe de

apartamentos, este tópico foi dividido por número de quartos.

5.1.1 Apartamentos de 1 quarto

Analisando os dados coletados, nota-se que os empreendimentos que tiveram

maior número de unidades vendidas em um único mês foram: Lozandes Corporate Design

Live (Queiroz Silveira-252), com início de vendas em fevereiro de 2011 (maior índice no

período), e DNA Smart Style (EBM-112), com início de vendas em fevereiro de 2014 (maior

índice mais recente).


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


5.1.1.1 Empreendimento 1 – Lozandes Corporate Design

A Figura 5.1 ilustra o Empreendimento 1 do segmento de 1 quarto.

Figura 5. 1 – Imagem ilustrativa Los Angeles Corporate Design

Fonte: Queiroz Silveira – www.queirozsilveira.com.br

Este empreendimento, ainda em construção, tem como incorporadora e

construtora a empresa Queiroz Silveira. Localiza-se no bairro Park Lozandes e trata-se de um

mixed-use que contará com shopping, uma torre residencial e duas comerciais.

Todos os apartamentos tipo possuem um quarto com 45 m² de área privativa e

uma garagem. O preço de venda do seu metro quadrado foi, em média, de R$3.778,00. No

seu lançamento existiam 255 unidades disponíveis e foram vendidas 252, resultando em uma

VSO de 98,82% para o primeiro mês do empreendimento.

5.1.1.2 Empreendimento 2 - DNA Smart Style

A Figura 5.2 ilustra o Empreendimento 2 do segmento de 1 quarto.


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


Figura 5. 2 – Imagem ilustrativa DNA Smart Style

Fonte: EBM – www.ebm.com.br


construtora a empresa EBM. Localizado no Setor Bueno, possui apartamentos de 1 quarto, 2

quartos e 2 quartos duplex, variando de 34 m² a 130 m².

Os apartamentos de 1 quarto variam de 24 m² à 68 m² de área privativa, com o

preço médio de venda do metro quadrado de R$ 5.964,13. No seu lançamento existiam 209

unidades disponíveis e foram vendidas 192, resultando em uma VSO de 91,87% para o

primeiro mês do empreendimento.

5.1.2 Apartamentos de 2 quartos


maior número de unidades vendidas em um único mês foram: Eldorado Parque De La Flor

(Dinâmica - 328), com início de vendas em setembro de 2012 (maior índice no período), e

Flora Park Paineiras (R Diniz – 181), com início de vendas em setembro de 2013 (maior

índice mais recente).

5.1.2.1 Empreendimento 1 – Eldorado Parque De La Flor

A Figura 5.3 ilustra o Empreendimento 1 do segmento de 2 quartos.


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


Figura 5. 3 – Imagem ilustrativa Eldorado Parque De La Flor

Fonte: Eldorado Parque – www.edoraldoparque.com.br


construtora a empresa Dinâmica Engenharia. Localiza-se no bairro Parque Oeste Industrial e

trata-se de três torres com apartamentos de 2 quartos.

Os apartamentos possuem 48 m² ou 54 m² de área privativa e uma garagem. O

preço de venda do seu metro quadrado foi, em média, de R$2.696,00 para o primeiro e

R$2.816,00 para o segundo. Do total de 272 unidades disponíveis dos apartamentos com 48

m², 213 foram vendidas no primeiro mês. Das 136 unidades disponíveis dos apartamentos de

54 m², 115 foram comercializadas no primeiro mês. Essas vendas resultaram em uma VSO de

80,39% para o primeiro mês do empreendimento.

5.1.2.2 Empreendimento 2 - Flora Park Paineiras



__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


Figura 5. 4 – Imagem ilustrativa Flora Park Paineiras

Fonte: R Diniz – www.rdiniz.com.br


construtora a empresa R. Diniz. Localiza-se no bairro Jardim Belo Horizonte e trata-se de seis

torres e 46 casas. Originalmente lançado como Flora Park, o empreendimento, primeiramente

lançado com 3 blocos, de 1, 2 e 3 quartos, e 46 sobrados teve uma segunda etapa lançada,

contemplando novos 3 blocos, dois blocos de 2 quartos e um de 3 quartos.

Os apartamentos de 3 quartos, que foram sucesso de vendas, possuem 58 m² ou 63

m² de área privativa e uma garagem. O preço de venda do seu metro quadrado foi, em média,

de R$1.940,00 para o primeiro e R$2.012,00 para o segundo. Do total de 168 unidades

disponíveis dos apartamentos com 58 m², 68 foram vendidas no primeiro mês. Das 168

unidades disponíveis dos apartamentos de 63 m², 113 foram comercializadas no primeiro mês.

Essas vendas resultaram em uma VSO de 54,19% para o primeiro mês do empreendimento.



maior número de unidades vendidas em um único mês foram: Conquist Residencial (GECON

– 144), com início de vendas em junho de 2013 (maior índice no período), e Terra Mundi

(CRV – 144), com início de vendas em novembro de 2013 (maior índice mais recente).


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


5.1.3.1 Empreendimento 1 - Conquist Residencial


Figura 5. 5 – Imagem ilustrativa Conquist Residencial

Fonte: Conquist Residencial – www.conquistresidencial.com.br


construtora a empresa Gecon Engenharia e Construção. Localiza-se no bairro Parque

Amazônia e trata-se de um empreendimento com uma única torre com apartamentos tipo de 3

quartos e 92 m².

O preço de venda do seu metro quadrado foi, em média, de R$3.324,00. No seu

lançamento existiam 144 unidades disponíveis e todas as unidades foram vendidas no mês de

lançamento, atingindo uma VSO de 100,00%.

5.1.3.2 Empreendimento 2 - Terra Mundi



__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


Figura 5. 6 – Imagem ilustrativa Terra Mundi

Fonte: Terra Mundi – www.meuterramundi.com.br


construtora a empresa CRV. Localiza-se no setor Jardim América e trata-se de um

empreendimento com três torres, duas de 2 quartos e uma de 3 quartos.

No lançamento do empreendimento, existiam 144 unidades, com 89,87 m²,

disponíveis para apartamentos de 3 quartos e todas as unidades foram vendidas nesse mesmo

mês, alcançando uma VSO de 100,00%. O preço de venda do seu metro quadrado foi, em

média, de R$3.778,00.



maior número de unidades vendidas em um único mês foram: Flam Park (BRASAL – 110),

com início de vendas em janeiro de 2012 (maior índice no período), e Cora Alto do Bueno

(FR – 26), com início de vendas em junho de 2013 (maior índice mais recente).


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


5.1.4.1 Empreendimento 1 - Flam Park


Figura 5. 7 – Imagem ilustrativa Flam Park

Fonte: Brasal Incorporações – www.incorporacoes.brasal.com.br/flampark

Este empreendimento tem como incorporadora e pela empresa Brasal

Incorporações. Localiza-se no Jardim Goiás e trata-se de um empreendimento com

apartamentos de 2 quartos (88 m² e 108 m²), 3 quartos (108 m²) e 4 quartos (118 m²).

O preço de venda do seu metro quadrado foi, em média, de R$3.759,00. No seu

lançamento existiam 274 unidades disponíveis e 110 foram vendidas no mês de lançamento,

atingindo uma VSO de 40,14%.

5.1.4.2 Empreendimento 2 - Cora Alto do Bueno


Figura 5. 8 – Imagem ilustrativa Cora Alto do Bueno

Fonte: Alto do Bueno – www.altodobueno.com.br


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Este empreendimento, ainda em construção, tem como incorporadora a empresa

FR Engenharia. Localiza-se no Setor Bueno e trata-se de uma única torre com apartamentos

de 3 e 4 quartos.

Os apartamentos de 4 quartos possuem 165 m² de área privativa e quatro

garagens. O preço de venda do seu metro quadrado foi, em média, de R$9.239,00. Do total de

58 unidades disponíveis, 26 foram vendidas no primeiro mês, resultando em uma VSO de

44,83% para o primeiro mês do empreendimento.


No período estudado, apenas dois empreendimentos exclusivamente de 5 quartos

foram lançados: The Place (Gafisa), em julho de 2009, com vendas até junho de 2012, e

Pontal do Sol (Pontal), lançado em dezembro de 2009 e com ainda duas unidades a serem

vendidas.

5.1.6 Salas comerciais


maior número de unidades vendidas em um único mês foram: Inove Inteligent Place (GPL –

592), com início de vendas em janeiro de 2011 (maior índice no período), e Órion Business &

Health Complex (FR, GVC, Tropical e Joule – 504), com início de vendas em julho de 2013

(maior índice mais recente).

5.1.6.1 Empreendimento 1 – Inove Inteligent Place

A Figura 5.9 ilustra o Empreendimento 1 do segmento de salas comerciais.


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


Figura 5. 9 – Imagem ilustrativa Inove Inteligent Place

Fonte: Inove Inteligent Place – www.gplincorporadora.com.br

Este empreendimento teve como incorporadora a empresa GPL Incorporadora.

Localiza-se no Jardim América e trata-se de duas torres de salas comerciais. A primeira torre

com salas de 33 m³, a segunda com salas de 148 m².

O preço de venda do seu metro quadrado foi, em média, de R$3.959,00 para as

salas de 33 m² e de R$5.541,00 para as salas de 148 m². Cada tipo de sala teve 360 unidades

disponibilizadas. No mês de lançamento do empreendimento foram comercializadas 235

unidades de 33 m² e 357 unidades de 148 m². Do total de 720 unidades disponíveis, 592 foram

vendidas no primeiro mês, resultando em uma VSO de 82,22%.

5.1.6.2 Empreendimento 2 – Órion Business & Health Complex

A Figura 5.10 ilustra o Empreendimento 2 do segmento de salas comerciais.


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


Figura 5. 10 - Imagem ilustrativa Órion Business & Health Complex

Fonte: Órion Complex – www.orioncomplex.com.br

Este empreendimento, ainda em construção, tem como incorporadoras as

empresas FR Incorporadora, GVC, Tropical Urbanismo e Incorporação e Joule Engenharia.

Localiza-se no Setor Marista e trata-se de um mixed-use que contará com shopping, um hotel

e duas torres de salas comerciais, uma destinada exclusivamente à clínica médica.

O preço de venda do seu metro quadrado foi, em média, de R$6.054,00 para as

salas “Business”, 52 m², e de R$6.646,00 para as salas comerciais “Clinical”, 39 m². As salas

“Business” tiveram 308 unidades disponibilizadas, vendendo 201 destas no primeiro mês,

enquanto as salas “Clinical” tiveram 356 unidades disponibilizadas e 303 vendidas logo no

seu mês de lançamento. Do total de 666 unidades disponíveis, 504 foram vendidas no

primeiro mês, resultando em uma VSO de 75,67%.


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


5.2 COMPARATIVO ENTRE OS EMPREENDIMENTOS DA CLASSE

DE APARTAMENTOS

As Tabelas 5.1 e 5.2 fazem um comparativo entre os empreendimentos

anteriormente listados. As características elencadas foram: nome do empreendimento,

construtora/incorporadora, localização, área privativa, preço/m², área de uso comum, data de

lançamento e preço/m² médio, no mês de lançamento da obra, por tipologia do

empreendimento. Os apartamentos com 5 quartos não foram contemplados nesse comparativo

em virtude de nenhum empreendimento ter atingido VSO alta o suficiente para ser

considerado um sucesso de vendas.

Com a tabela comparativa pode-se perceber a importância de elementos de lazer

na área comum do condomínio, todos os empreendimentos em destaque possuem diversas

opções de diversão. Quando se comparam os valores de preço/m² compreende-se claramente a

diferença de estratégia de venda utilizada pelos empreendimentos. Alguns como o Flora Park

Paineiras (2 quartos) possuem valor de m² bem abaixo do valor de mercado, o que com

certeza contribuiu para o sucesso de vendas, atingindo um público de menor poder aquisitivo.

Outros como o DNA Smart Style (1 quarto) e Cora Alto do Bueno (4 quartos) possuem valor

de m² bem acima do valor de mercado, o que certamente está relacionado ao fato dos

empreendimentos serem de altíssimo padrão e buscarem atingir um público classe A.


Tabela 5. 1 - Comparativo entre empreendimentos de 1 e 2 quartos

1 QUARTO 2 QUARTOS

EMPREENDIMENTO Lozandes Corporate

Design DNA Smart Style

Eldorado Parque De La

Flor Flora Park Paineiras

CONSTRUTORA/INCORPORADORA Queiroz Silveira EBM Dinâmica R. Diniz

LOCALIZAÇÃO Park Lozandes Setor Bueno Parque Oeste Industrial Jardim Belo Horizonte

ÁREA PRIVATIVA 45,00 m² 24,00 m² a 68,00 m² 48,00 m² ou 54,00 m² 58,00 m² ou 63,00 m²

PREÇO/M² R$ 3.778,00 R$ 5.964,13 R$ 2.756,00 R$ 1.976,00

ÁREA DE USO COMUM

Churrasqueira /

Varanda coberta / Salão

de Festa / Espaço

Gourmet / Piscina

Churrasqueira /

Varanda coberta / Salão

de Festa / Espaço

Gourmet / Piscina /

Sauna / Bike Station /

Kids Room / Academia /

Salão de Jogos /

Terraço

Quadra poliesportiva /

Playground / Quiosque

com churrasqueira /

Brinquedoteca / Piscina

/ Espaço gourmet /

Salão de festas / Deck

seco



com churrasqueira /


/ Espaço gourmet /

Salão de festas / Deck

molhado / Academia

LANÇAMENTO fev/11 fev/14 set/12 set/13

PREÇO/M² (PREÇO MÉDIO DA TIPOLOGIA NO MÊS DE

LANÇAMENTO) R$ 3.552,25 R$ 4.238,06 R$ 2.878,00 R$ 3.158,96


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


Tabela 5. 2 - Comparativo entre empreendimentos de 3 e 4 quartos

3 QUARTOS 4 QUARTOS

EMPREENDIMENTO Conquist Residencial Terra Mundi Flam Park Cora Alto do Bueno

CONSTRUTORA/INCORPORADORA Gecon CRV Brasal FR

LOCALIZAÇÃO Parque Amazônia Jardim América Jardim Goiás Setor Bueno

ÁREA PRIVATIVA 92,00 m² 87,97 m² 118,00 m² 165,00 m²

PREÇO/M² R$ 3.324,00 R$ 3.778,00 R$ 3.759,00 R$ 9.239,00

ÁREA DE USO COMUM



com churrasqueira /


/ Espaço gourmet /

Salão de festas /

Academia


Quadra de Squash /

Playground /

Churrasqueira /


/ Espaço gourmet /

Salão de festas /

Academia

Playground /

Churrasqueira /

Piscinas / Streetball /

Salão de festas e salão

de jogos / Home cinema

/ Sauna / Academia


Quadra de Squash /

Playground /

Churrasqueira /


/ Espaço gourmet /

Salão de festas /

Academia

LANÇAMENTO jun/13 nov/13 jan/12 jun/13

PREÇO/M² (PREÇO MÉDIO DA TIPOLOGIA NO MÊS DE

LANÇAMENTO)

R$ 3.786,07 R$ 3.834,07 R$ 4.208,30 R$ 5.189,99


CAPÍTULO 6

CONCLUSÃO

Pôde-se concluir com este trabalho, que em todos os segmentos do mercado

imobiliário da capital houve queda da oferta e da procura a partir de 2011 e que no período

entre 2009 e 2011 houve o maior número de lançamentos de empreendimentos e vendas de

unidades em todo o período estudado.

Conclui-se também que a VSO, em geral, oscila bastante entre os meses.

Entretanto, assim como as vendas, a VSO cai vertiginosamente entre 2011 e 2014, em que se

percebe um desaquecimento do mercado como um todo, inclusive do programa “Minha Casa

Minha Vida”.

Com base nos dados analisados e a partir da comparação entre as três classes,

conclui-se que a oferta e número de vendas de apartamentos são sempre maiores que o das

outras e que até o 3º trimestre de 2012 havia maior disponibilidade de casas em condomínio

do que de salas comercias. A partir daí, o número de salas comerciais disponíveis é superior

ao de casas em condomínio, mostrando uma tendência de lançamentos de empreendimentos

nesse setor.

Quando analisadas as tipologias dentro da classe de apartamento, pode-se concluir

que a VSO dos apartamentos de 2 quartos era maior que a de 3 quartos até o último trimestre

de 2011. No trimestre seguinte a VSO dos apartamentos de 3 quartos passou a ser maior, e

manteve-se maior por todo o restante do período estudado, o que mostra claramente a

migração de grande parte da população dos apartamentos de 2 quartos para os apartamentos

de 3 quartos, que é o mesmo período em que a VSO de apartamentos com área privativa

maior que 90,0 m² supera a VSO de apartamentos com área privativa menor que 90,0 m².

Em relação aos empreendimentos exclusivamente de 5 quartos, pôde-se concluir

que essa tipologia de apartamento não foi o foco dos investidores no período analisado, já que

apenas dois lançamentos foram registrados desde 2009 e ambos tiveram baixa velocidade de

vendas quando comparadas com outras tipologias. Isso ocorre devido à redução do número de

pessoas for família e devido à tendência de os consumidores com maior poder aquisitivo em

geral preferir apartamentos de 4 quartos com elevada área privativa ao invés de apartamentos


__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


de 5 quartos. As novas unidades pontuais deste tipo que surgiram ao longo do período

analisado correspondiam, em geral, a coberturas de empreendimentos de 4 quartos.

Com a análise geral dos apartamentos, conclui-se que a oferta máxima ocorreu em

2011, enquanto a mínima em 2014, respectivamente os mesmos anos em que se encontram os

maiores e menores números de vendas. No ano de 2013 a VSO apresenta valores altos em

decorrência da já diminuição do número de unidades disponíveis. Nota-se também o constante

aumento do valor de venda do “m²”, e interessante perceber o alto valor do m² dos

apartamentos de 1 quarto, o que sugere empreendimentos de alto padrão lançados para esta

tipologia.

Quanto às casas em condomínio, observa-se que seus maiores valores de oferta

foram entre o 4º trimestre de 2010 e o 4º trimestre de 2013. Por outro lado, esses valores caem

bastante em 2014. O maior número de vendas ocorreu no ano de 2009. As salas comerciais

tiveram um grande acréscimo de oferta a partir do 1º trimestre de 2012, entretanto as vendas

não acompanharam esse crescimento, mostrando forte desaquecimento dessa classe de

empreendimentos. A alta VSO para as duas classes no ano de 2009 se deve também a baixa

quantidade de unidades disponíveis.

Ao se analisar os empreendimentos que foram os maiores sucessos de vendas,

percebe-se a importância da área comum do condomínio, que proporciona conforto e lazer

para o morador. Todos os empreendimentos mais bem-sucedidos em vista ao número de

vendas possuem uma área comum repleta de opções de lazer ao condômino, o que mostra que

este é um aspecto que vem sendo pontuado na escolha do comprador e em consequência

primordial para que o empreendimento tenha uma boa venda de suas unidades.

Para novos trabalhos sobre o assunto fica a sugestão de se realizarem estudos de

casos considerando diferentes segmentos do mercado. Nestes casos, buscar-se-ia investigar de

modo mais aprofundado a viabilidade financeira dos empreendimentos escolhidos. A reunião

de todos os dados permitiria uma análise conjunta que identificaria tendências de mercado e

uma melhor compreensão das etapas que antecedem o processo de desenvolvimento do

produto imobiliário.


REFERÊNCIAS

ABNT - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-4:

Avaliação de bens – empreendimentos. Rio de Janeiro, 2002.

ASSOCIAÇÃO DAS EMPRESAS DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE GOIÁS –

ADEMI-GO (Goiânia, Goiás). ADEMI-GO: Relatórios Mensais do Mercado

Imobiliário de Goiânia . Janeiro 2011 – Dezembro de 2014.

BALARINE, O. Determinação do impacto de fatores sócio econômicos na

formação do estoque habitacional em Porto Alegre . 1995. Florianópolis. 172 f.

Tese (Doutorado em Engenharia de Produção) – Curso de Pós-Graduação em

Engenharia de Produção, Universidade Federal de Santa Catarina, Santa Catarina.

BASTOS, I. G. M., NACIFF, P. H. F., GONÇALVES, P. P. P. Análise conjunta

da oferta e demanda do mercado imobiliário goianiense. Trabalho de

Conclusão de Curso. Escola de Engenharia Civil, Universidade Federal de Goiás,

Goiânia, 2014.

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