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LEGISLAÇÃO PUBLICADA NO DIÁRIO DA REPÚBLICA

Determinação do valor mínimo do seguro obrigatório de responsabilidade civil a celebrar pelas entidades inspectoras das redes, ramais de distri-buição e instalações de gás e revogação da Portaria n.º 138/2011, de 5 de Abril – Portaria n.º 190/2012, de 15 de Junho. Texto integral: >>>

Determinação do valor mínimo obrigatório do seguro de responsabili-dade civil a celebrar pelas entidades instaladoras de redes de gás e pelas entidades montadoras de aparelhos de gás e revogação da Portaria n.º 124/2011, de 30 de Março – Portaria n.º 191/2012, de 18 de Junho. Texto integral: >>> Regulamentação do Fundo de Regularização Municipal, alterando o Decre-to-Lei n.º 38/2008, de 7 de Março – Decreto-Lei n.º 120/2012, de 19 de Junho. Texto integral: >>>

Unidade Técnica para a Reorganização Administrativa do Território – Resolução da Assembleia da República n.º 80-A/2012. D.R. n.º 117, Suple-mento, Série I de 2012-06-19. Texto integral: >>>

Eleição para a Unidade Técnica para a Reorganização Administrativa do Território – Resolução da Assembleia da República n.º 82/2012. D.R. n.º 123, Série I de 2012-06-27. Texto integral: >>>

Contrato de trespasse – Acórdão de 05.06.2012:

“Não enferma de nulidade, por impos-sibilidade legal do respectivo objecto, o contrato de trespasse relativo a es-tabelecimento comercial apenas em formação (“in fieri”), porquanto são le-galmente admissíveis contratos sobre bens futuros, exceptuadas as doações (Código Civil (CC) artigos 399º, 880º e 942º).” Texto integral: >>>

Usucapião – Acórdão de 05.06.2012:

“O contrato-promessa (bilateral ou uni-lateral), em princípio, não tem eficácia translativa da propriedade, visto tratar-se de um contrato de natureza mera-mente obrigacional cujo objecto não é o contrato prometido, mas a obrigação de o celebrar (obrigação de facere), daí que, em regra, não seja título de posse.

(continuação na página seguinte)

EDIÇÃO JUNHO | 2012 | Direito Imobiliário

RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES

I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça

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Mas a tradição da coisa, em função de um con-trato-promessa, pode conferir a posse real e efectiva – posse em nome próprio – e não a mera detenção, como normalmente acontece, situação que se verifica, por exemplo, quando foi paga a totalidade do preço convencionado, ao mesmo tempo que o promitente-vendedor entrega a coisa ao promitente-comprador (ou ao beneficiário da promessa unilateral de ven-da) para ele agir sobre ela, como se fosse sua.

Provado que uma parcela de terreno foi objecto de promessa unilateral de venda datada de 11-05-1967, subscrita pela então sua proprietária, que a prometeu vender ao autor pelo preço de 9950$00, que dele recebeu integralmente, destinando-se a parcela a dar melhor caminho para as traseiras das propriedades do autor e logo lhe tendo sido entregue pela respec-tiva proprietária, constando do documento em causa que “o promitente comprador fica desde já na posse do referido terreno, podendo nele fazer as benfeitorias que assim o entenda” e con-siderando que os autores, desde 11-05-1967, transitam, a pé e em veículos, pela parcela referida, tendo-a transformado em caminho e utilizando-a como tal, no acesso aos seus prédios, assim procedendo à vista de todas as pessoas, sem oposição de ninguém, conven-cidos de que são donos dela, encontram-se provados actos de posse em nome próprio, o que, tendo-se prolongado por mais de 37 anos, pública e pacificamente, levou à aquisição da propriedade da parcela, por usucapião.

Tendo os autores transformado a parcela de terreno em caminho de acesso às traseiras das suas propriedades, pelo qual transitam a pé e em veículos, praticaram reiteradamente e de forma duradoura, sobre a parcela, um dos poderes essenciais que integra o direito de propriedade, isto é, o poder de transformar, adaptando-a aos seus particulares interesses, a coisa possuída.

Os actos de transformação da parcela, cujo preço pagaram na totalidade à promitente-vendedora, em caminho de aceso às suas pro-priedades, e a sua posterior utilização para essa finalidade, consubstanciam, claramente, actos materiais de posse em nome próprio.

Resulta, ainda, da promessa documentada, a própria investidura na posse, uma vez que, como dela consta “o promitente comprador fica desde já na posse do referido terreno, podendo nele fazer as benfeitorias que assim o entenda”, o que, aliado ao facto de a promitente-vendedo-ra ter já recebido do autor o preço da venda, revela com toda a evidência, a sua intenção de o investir na posse real e efectiva da parcela em causa, sendo certo que a posse pode ad-quirir-se pela tradição material da coisa efec-tuada pelo anterior dono dela (art. 1263.º, al. b), do CC).

Tendo adquirido a posse com a colaboração da anterior proprietária e promitente-vendedora, os autores adquiriram a posse de forma de-rivada.” Texto integral: >>>

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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (continuação)

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Contrato-promessa de compra e venda – Acórdão de 14.06.2012:

“Para que haja dever de indemnizar em sede de responsabilidade obrigacional ou contratual, basta que exista uma relação creditória entre duas pessoas e que o devedor deixe de cum-prir, desrespeitando culposamente o vínculo que o adstringia, com isso causando prejuízos ao credor, como ensinava o saudoso civilis-ta, Prof. Inocêncio Galvão Telles (Direito das Obrigações, 7º edição (revista e actualizada), Coimbra Editora, 1997, pg. 212).

Nos contratos sinalagmáticos, como é o que in casu nos ocupa, cada um dos contraentes fica adstrito ao dever de indemnizar o respectivo credor pelos danos que lhe causar por violação contratual, sem prejuízo do disposto no artº 570º do C. Civil.

No caso sub judicio existiu efectivamente, por banda dos Réus (enquanto promitentes com-pradores), o corpus possessório, mas não se pode falar em animus possidendi, pois este é, nas palavras do saudoso Prof. Mota Pinto, «a intenção de exercer sobre a coisa um direito real próprio, correspondente ao poder de facto exercido».

Ora, é bom de ver que dificilmente se conci-lia a intenção de agir como dono da coisa, de quem em quase 7 (sete) anos de duração do contrato-promessa e apesar de viver no imóvel que prometeu comprar, apenas pagou 1/10 do preço e tem uma dívida acumulada de várias prestações convencionadas, sendo de esperar, portanto, que tal situação, a todo o momento tivesse um desfecho menos agradável, por via de provável e esperada resolução contratual.

Com efeito, os Réus sabiam que habitavam aquele imóvel que lhes havia sido entregue na qualidade de promitentes compradores e que a escritura translativa da propriedade sobre o imóvel, ou seja, do contrato de compra e ven-da, apenas seria celebrada depois de paga a última prestação do preço convencionado, sen-do que os pagamentos, após 1/10 do preço, não foram realizados.” Texto integral: >>>

Expropriações por utilidade pública – Acórdão de 28.06.2012:

“Para cabal entendimento do conceito jurídico de interesse, convém ter presente a sua matriz etimológica, que é a expressão latina inter est, ou seja, o que está entre duas realidades, isto é, a pessoa que experimenta determinada ne-cessidade e o bem apto a satisfazer essa mes-ma necessidade (quod inter est, interesse).

No caso das indemnizações por expropriação por utilidade pública, a lei de 1991, tal, aliás, como a de 1999, não considera interessada, para esse efeito, toda e qualquer pessoa que experimenta uma carência perante o bem expropriado, dada a enorme amplitude que, se assim fosse, tal termo comportaria, com as inevitáveis consequências económicas para a entidade expropriante.

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Pelo contrário, teve a lei (CE/91) a preocupa-ção de gizar o conceito de interessado para tais efeitos, estipulando expressis verbis no nº 1 do artº 9º que «para os fins deste Có-digo, consideram-se interessados, além do expropriado, os titulares de qualquer direito real ou ónus sobre o bem a expropriar e os arrendatários de prédios rústicos e urbanos».

Sobre este conceito, Elias da Costa escreveu que «devem ser considerados como interes-sados os titulares de direitos reais limitados, distinguindo-se entre eles os direitos reais de gozo, os direitos reais de garantia e os direitos reais de aquisição» (P. Elias da Costa, Guia das Expropriações por Utilidade Pública, 2003, pg. 54).

Exige a lei, portanto, neste nº 1 do artº 9º, que haja título que confira direitos reais de gozo, de garantia ou de aquisição, não bastando invocar uma simples situação de tolerância por parte do dono do bem expropriado, para que o bene-ficiário da tolerância possa invocar a qualidade de interessado.

O arrendatário de prédios rústicos e urbanos também é considerado interessado, sendo, porém, o arrendatário habitacional de um prédio urbano considerado como interessado, apenas quando prescinda de realojamento equivalente, adequado às suas necessidades e às daqueles que com ele vivam em economia comum à data da DUP, como comanda o nº 2 do referido preceito legal.

Não basta, destarte, que se alegue como se utilizava o terreno ou parcela expropriada, para que se considere cumprido o ónus de alegação dos factos integrantes da sua quali-dade de interessado para efeitos do nº 1 do citado artº 9º do CE/91.

Cumpre, para tanto, alegar e provar a titulari-dade de um direito real de gozo, de garantia ou de aquisição ou alegar e provar expressa e inequivocamente a sua situação de arrenda-tário.” Texto integral: >>>

II - Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa

Penhora de bens imóveis no estrangeiro - Acórdão de 06.06.2012:

“Não se afigura possível, o pedido de cum-primento de carta rogatória para penhora de bens no estrangeiro, em especial, imóveis, ou em todos os casos em que para a coerção, ou desapossamento dos bens, seja necessário um acto de execução material, tal como também sucede na penhora de um crédito, por razões ligadas à soberania territorial dos Estados.”Texto integral: >>>

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Sanção pecuniária compulsória no caso de embargo de obra nova – Acórdão de 04.06.2012:

“A sanção pecuniária compulsória só é pos-sível em relação às obrigações de facere ou non facere infungíveis (art. 829° - A do CC) o que não é o caso no embargo de obra nova (se o recorrido não cumprir o ordenado segue-se a execução para prestação de facto na qual a destruição da obra nova pode ser feita por outro à custa do recorrido).” Texto integral: >>>

Caducidade do contrato de arrendamento para fins não habitacionais por morte do arrendatário - Acórdão de 05.06.2012:

“Quando em contrato de arrendamento para fins não habitacionais o arrendatário morrer após a entrada em vigor do NRAU a regra passa a ser, nestes casos, a caducidade do contrato.

De acordo com a parte final do n° l do art 58° do NRAU, a transmissão do arrendamento constitui uma excepção - que se verifica apenas quando ao arrendatário sobreviva sucessor que, no período correspondente aos três útimos anos de vida daquele, explorou, em comum com o arrendatário, o estabelecimento instalado no local.

O preenchimento desta excepção bastar-se-á com o desenvolvimento por parte do sucessor, há mais de três anos, de uma actividade no locado explorado pelo arrendatário falecido, independentemente da natureza do vínculo que o liga a esse estabelecimento.”Texto integral: >>>

Servidão de águas – Acórdão de 05.06.2012:

“A constituição da servidão pressupõe a existência de vantagem para o prédio domi-nante à custa do serviente.

O direito de servidão de águas confere ao seu titular apenas a possibilidade de efectuar o tipo de aproveitamento da água previsto no título constitutivo e na estrita medida das necessi-dades do prédio dominante.

A cláusula da escritura de doação das águas que estabelece que as sobras do abastecimen-to público pertenceriam na totalidade aos do-natários, que poderiam fazer delas o que bem entendessem não é idónea para constituir uma servidão.

O direito que adveio aos donatários — direito às sobras do abastecimento público — não estava vinculado a qualquer fim, nem revestia carácter real, mas apenas obrigacional, aten-to o princípio do numerus clausus dos direitos reais (cfr. artigo 1306.°, n.° l CC).”Texto integral: >>>

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III- Acórdãos do Tribunal da Relação de Porto

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Contrato de arrendamento, para habitação e comércio - Acórdão de 12.06.2012:

“O relacionamento contratual a valorizar, aten-tos os desenvolvimentos que ao longo da sua vigência lhe foram sendo inseridos pelas partes contratantes, consubstancia-se num único con-trato de arrendamento, com destino ao exercí-cio do comércio e à habitação - um declaratário normalmente diligente, sagaz e inteligente, colocado na posição do real declaratário, deduziria do declarado na transacção a que se refere o facto provado com o número 8°, que os contratantes se reconheciam reciproca-mente vinculados por um único e uno contrato de arrendamento, para habitação e comércio.

Da factualidade envolvente do relacionamento contratual conclui-se: i) que não foi em vista de satisfazer as necessidades habitacionais do agregado familiar do arrendatário que foi nego-ciada a finalidade habitacional do arrendamen-to; ii) que a função habitacional estava pre-ordenada ao exercício da actividade comercial.

Do referido circunstancialismo conclui-se pela prevalência da finalidade comercial sobre a finalidade habitacional, e pela subordinação desta àquela — o que implica que o contrato seja regulado pelo regime do arrendamento comercial (arrendamento não habitacional).

Provado que os réus apelantes B... e C..., desde o ano de 1990, vinham ajudando o seu pai, primitivo arrendatário, contratando com fornecedores de cafés, de bebidas, géneros alimentares e produtos, bens ou serviços afins necessários para a actividade de café, cuidan-do e guardando o local, atendendo clientes do estabelecimento, servindo cafés e bebidas e confeccionando e servindo refeições e/ou petiscos, deve concluir-se terem eles provado os factos integradores da excepção prevista no n° l do art 58° da Lei 6/2006 ao princípio da não transmissibilidade do arrendamento por morte do arrendatário — a exploração, em comum com o arrendatário, há mais de 3 anos, de es-tabelecimento a funcionar no local arrendado, pois que integram o conceito de ‘exploração comum’ as situações em que o sucessor colabora e/ou participa, activa e efectivamente, com o arrendatário, na actividade comercial desenvolvida no estabelecimento.

O não cumprimento da comunicação exigida no n° 2 do art. 58° da Lei 6/2006 não constitui requisito legal do direito à transmissão nem é motivo para extinção de tal direito à trans-missão.” Texto integral: >>>

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III - Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto (continuação)

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NEWS FLASH

I – “Vida Imobiliária”, Edição n.º 167 – Junho

- Misericórdia de Lisboa vai investir 6,8 milhões em reabilitação;

- Broadway Malyan projecta condomínio de luxo para a HN em Cascais;

- Finalgarve investe 234 M€ no resort Praia Grande, em Silves;

- Cocoon Eco Design Lodges lança casas low-cost na Comporta;

- KTL inicia-se no mercado da reabilitação urbana;

- Sonae Sierra reforça actividade em Mar-rocos;

- Multi Development e Fórum Sintra premi-ados nos Global RLI Awards;

- Países emergentes lideram promoção de centros comerciais;

- Bancos de Desenvolvimento investem 138.000 milhões na sustentabilidade dos transportes;

- CBRE vence Prémio Global do Impacto da Responsabilidade Social do Outsourcing;

- FIFA investe 20 milhões para tornar o Mundial 2014 um evento sustentável;

- Lisboa desce 22 lugares no ranking das cidades mais caras;Texto integral: >>>

II - Outras notícias

Dia 14 de Junho- Câmara quer reaver 76 edifícios cedidos à EPUL para recuperação;Para mais informações: >>>

Dia 25 de Junho- Mercado social de arrendamento arranca com mais de 800 imóveis e fundo superior a 100 milhões de euros;Para mais informações: >>>

Dia 28 de Junho- EDP vai investir 56,9 milhões de euros na nova sede. Para mais informações: >>>

III – Âmbito Internacional

Dia 06 de Junho- Prime office rents in Europe remain stable in Q1; Para mais informações: >>>

Dia 08 de Junho- BlackRock launches property securities investment platform; Para mais informações: >>>

Dia 12 de Junho- Vienna and Hamburg record strong increases in prime rents;Para mais informações: >>>

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III - Âmbito Internacional(continuação)

Dia 13 de Junho- Immofinanz starts roadshow for corporate bond; Para mais informações: >>>

Dia 25 de Junho- Swedish logistics market picks up steam;Para mais informações: >>>

- Qatar secures EUR 1b of French property;Para mais informações: >>>

Dia 27 de Junho- Commerzbank to wind down property lending business;Para mais informações: >>>

Dia 28 de Junho- Europe on edge of property financing evolution. Para mais informações: >>>

4Esta Analysis contém informação e opiniões de carácter geral, não substituindo o recurso a aconselhamento jurídico para a resolução de casos concretos. Para mais informações, por favor contacte-nos através do email apdi@abreuadvogados.com.

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NEWS FLASH (continuação)

LISBOA* | SEDE PORTO * MADEIRA * LISBOA PORTO MADEIRA ANGOLA (EM PARCERIA)

MOÇAMBIQUE (EM PARCERIA)

CHINA (EM PARCERIA)

Av. das Forças Armadas, 125 - 12º 1600-079 Lisboa, Portugal Tel.: (+351) 21 723 1800Fax.: (+351) 21 7231899E-mail: lisboa@abreuadvogados.com

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