apresentação ppp habitacional

SECRETARIA DA HABITAÇÃO

PPP – HABITACIONAL

CENTRO DA CIDADE DE SÃO PAULO

AUDIÊNCIA PÚBLICA

Casa Paulista

25 Março 2013

GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO Geraldo Alckmin

SECRETARIA DA HABITAÇÃO

Sílvio Torres

AGÊNCIA PAULISTA DE HABITAÇÃO SOCIAL

CONCESSÃO ADMINISTRATIVA ÁREA CENTRAL DA CIDADE DE SÃO PAULO

A Secretaria de Estado da Habitação – SH, e sua Agência Paulista

de Habitação Social – Casa Paulista, diante da aprovação havida na

53ª Reunião Ordinária do Conselho Gestor do Programa Estadual

de Parcerias Público-Privadas, realizada no dia 27 de fevereiro de

2013, comunica aos interessados que realizará audiência pública,

em atendimento ao disposto no artigo 39 da Lei Federal 8.666/93,

para tornar público o modelo de PPP aprovado por aquele órgão

deliberativo visando à concessão administrativa para requalificação

urbana da área central da cidade de São Paulo a partir da oferta de

habitação e prestação de serviços correlatos. A audiência será

realizada no dia 25-03-2013, às 9h30, no Auditório do Edifício

Cidade I, situado na Rua Boa Vista, 170, Mezanino, Centro, São

Paulo/SP, ocasião em que os interessados terão acesso às

informações necessárias.

OBJETO DA PPP HABITACIONAL

Concessão Administrativa para oferta de 20.221 unidades

habitacionais (12.508 HIS e 7.713 HMP) na área central da

cidade de São Paulo, compreendendo:

• Aquisição de terrenos, elaboração de projetos, execução de

obras de edificação habitacionais;

• Elaboração de projetos e execução de obras para

implantação de infraestrutura e equipamentos sociais;

• Prestação de Serviços:

Objetivos Específicos • Requalificação urbana de áreas determinadas por Setores de Intervenção,

mediante a oferta de unidades habitacionais de interesse social no centro da cidade de São Paulo.

• Requalificar o espaço urbano; • Acelerar o processo de repovoamento da área central. • Contribuir para o processo de inclusão social; • Otimizar o uso da infraestrutura, equipamentos e dos bens públicos

existentes na Área Central. • Aproximar a moradia dos locais de oferta de emprego; • Otimizar o transporte público;

Estratégias • Utilização majoritárias dos imóveis inseridos em ZEIS. • Identificação de oportunidades para intervenção destinada a oferta de

habitação, além de incrementos à qualificação dos espaços públicos, dos equipamentos sociais e da otimização da oferta de transporte coletivo.

• Tomar os eixos das ferrovias como estruturadores das intervenções

OBJETIVOS ESPECÍFICOS E ESTRATÉGIAS DA PPP HABITACIONAL

MAPA DO CENTRO EXPANDIDO

PPP ÁREA CENTRAL DA CIDADE DE SÃO PAULO

Distritos-alvos da Intervenção: Sé, República, Santa Cecília,

Barra Funda, Bom Retiro, Pari, Brás, Mooca, Belém, Cambuci,

Liberdade, Bela Vista

SETORES DE INTERVENÇÃO

SETOR A : FERROVIA - SETOR OESTE

• Recortes 01: Barra Funda – Santa Cecília; 07: Pari – Tamanduateí; 08: Bom

Retiro; 09: Pari

SETOR B – REPÚBLICA / BELA VISTA

• Recortes 02-03-04-05-06

SETOR C – LIBERDADE / BRÁS

• Recortes 13: Brás – Radial Leste; 4: Liberdade – Cambuci

SETOR D – INDÚSTRIAS CAMBUCI / MOOCA

• Recorte 15 – Indústrias Cambuci/Mooca

SETOR E – FERROVIA - SETOR LESTE

• Recortes: 10: Indústrias Brás; 11: Brás ferrovia; 12: Metrô Bresser - Radial Leste;

17: Belenzinho

SETOR F – INDÚSTRIAS BELÉM

• Recorte 16 – Belém Celso Garcia

DISTRIBUIÇÃO DOS SETORES DE INTERVENÇÃO

DISTRIBUIÇÃO DOS SETORES DE INTERVENÇÃO

HISTÓRICO

• Lei Estadual nº 12.801, de 2008, que criou o FPHIS e o FGH.

• Decreto Nº 57.370, de 2011, que instituiu a Agência Paulista de

Habitação Social – CASA PAULISTA – e criou a Política de Fomento à

Habitação de Interesse Social no Estado, para (i) Fomentar a

participação de agentes promotores privados no provimento de

habitação e (ii) Superar o modelo que tem o setor público como o

provedor quase exclusivo da habitação para as populações de baixa

renda no Estado.

• Estudo da SPDR de 2008 apontou: (i) Necessidade de se elaborar uma

política pública articulada de reocupação do Centro, tendo a

implementação de projetos habitacionais como variável estratégica; (ii)

Investimentos públicos em habitação, transporte e educação exigidos

pela expansão na periferia são três vezes superiores aos que seriam

demandados num programa de habitação social no centro.

HISTÓRICO

• 31/out/2011 - Aprovação da proposta preliminar no CGPPP (41ª

reunião): 10.000 uh na região central da cidade de São Paulo;

• 16/abr/2012 - Edital de Manifestação de Interesse Privado – MIP

(Chamamento Público: 32 empresas cadastradas);

15/out/2012 - Apresentação das Propostas: 05 Empresas entregaram

estudos: (i) Bairro Novo; (ii) Brookfield/Concremat; (iii) CITADD; (iv)

Consórcio Reviva; e (v) Instituto URBEM

Constituição de Grupo de Trabalho, sob coordenação da Secretaria

Executiva do CGPPP para análise dos estudos propostos e formulação

da Modelagem Final da PPP. O Grupo contou com assessoria da

Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas – FIPE;

15/dez/2012 - Conclusão das Análises pela UPPP

27/fev/2013 – Aprovação da Modelagem pelo CGPPP

25/mar/2013 – Audiência Pública

PÚBLICO ALVO E DISTRIBUIÇÃO DAS MORADIAS

Famílias com renda bruta mensal até 16 salários mínimos,

priorizando as que ganham até 5 pisos salariais do Estado.

População que trabalha, comprovadamente, na área central

da cidade de São Paulo;

2000 unidades direcionadas para atender compromissos da

SH assumidos formalmente em processo público de seleção

e habilitação.

PÚBLICO ALVO E DISTRIBUIÇÃO DAS MORADIAS

UH

RF1 R$ 755 a R$ 1.510,00 3.261

RF2 + de R$ 1.510,00 a R$ 2.265,00 3.299

RF3 + de R$ 2.265 a R$ 3.020,00 2.974

RF4 + de R$ 3.020,00 a R$ 4.068,00 2.974

12.508

RF5 + de R$ 4.068,00 a R$ 7.550,00 3.159RF6 + de R$ 7.550,00 a R$10.848,00 4.554

7.713

20.221

H

I

S

SUBTOTAL

H

M

P

TOTAL

SUBTOTAL

FAIXAS

Nota:

As faixas poderão sofrer alterações para ajustamento às condições de crédito oferecidas no

mercado imobiliário e/ou combinar subsídios federais, ou, ainda, em decorrência de

atualizações salariais..

MODELAGEM FINAL ESTRUTURA DO PROJETO PPP HABITACIONAL

Definição do estudo de referência: adotada a proposta

urbanística do Instituto URBEM.;

Definição do grau de aproveitamento das propostas

recebidas.

Definição do escopo e responsabilidades da

Concessionária;

Identificação dos Investimentos para implantação dos

empreendimentos – CAPEX

Montagem do modelo financeiro do Projeto PPP

Habitacional – Concessão Administrativa

Diretrizes Básicas do Edital e Contrato

Proposição do Cronograma do Projeto.

OFERTA POR SETOR DE INTERVENÇÃO

LOTES SETORES HIS HMP

LOTE 1 SETOR A 4319 2757 7.076 7.076

SETOR B 1711 1146 2.857

SETOR C 1679 1229 2.908

SETOR D 1560 849 2.409

SETOR E 1596 998 2.594

SETOR F 1643 734 2.377

TOTAL 12.508 7.713 20.221 20.221

LOTE 3

8.174

4.971

TOTAL

LOTE 2

Nota:

HIS e HMP no conceito da legislação do Município de São Paulo.

DISTRIBUIÇÃO ESPACIAL DOS LOTES

Balizamentos da oferta de moradias: • Características técnicas dos produtos; • Setores de interesse; • Infraestrutura e equipamentos;

Diretrizes e critérios de cadastramento e financiamento das famílias beneficiárias

Política de subsídios; Especificação dos serviços de gestão condominial e do trabalho

social Garantia ao setor privado do pagamento da contraprestação

contratual. Outorga de poderes para a SPE promover desapropriação de

imóveis e implantar os empreendimentos.

RESPONSABILIDADES DO PODER CONCEDENTE

RESPONSABILIDADES DA CONCESSIONÁRIA

Criar uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) - obrigatório Captar os recursos para realização dos Investimentos Prestar Serviços:

• Cadastramento e habilitação da população alvo; • Financiamento às famílias – direta ou indiretamente; • Gestão dos contratos de financiamento; • Trabalho social de pré e pós ocupação; • Reassentamento, se for o caso; • Gestão condominial; • Gestão das áreas comerciais e de serviços dos empreendimentos;; • Outros correlatos à função habitacional porventura exigíveis no edital de

licitação

Ajuizar ações de desapropriação de imóveis Promover Incorporações Imobiliárias

MODELO FINANCEIRO DA CONCESSÃO

Valor Total do Investimento: R$ 4.638 milhões Investimento Privado: R$ 3.016 milhões Contraprestação Poder Concedente: R$ 1.622 milhões Participação PMSP R$ 404 milhões

Prazos do Projeto: 20 anos, sendo

• 2 a 6 anos para implantação do empreendimentos • 14 a 18 anos para operação

Subsídios (já computados na contraprestação): Faixas de renda

destinatárias das HIS;

Concorrência Internacional • Admissão de empresas brasileiras e empresas estrangeiras; • Inversão de Fases – proposta de preço seguida de abertura do envelope de

habilitação (Artigo 13 da Lei Federal 11.079/04).

Divisão do objeto em 3 lotes (sem limitação à adjudicação de Lotes para

um mesmo licitante): • Lote 1 - Setor A = 7.076 unidades • Lote 2 - Setor B + C + D = 8.174 unidades • Lote 3 - Setor E + F = 4.971 unidades Total: 20.221 unidades

Permitida a participação de: • Sociedades isoladas ou consórcios (sem limitação no número de

participantes; • Fundações ou fundos • Entidades privadas de previdência complementar • Instituições financeiras • Fundos de Investimento em Participações (FIP) • Empresas com atividades de investidoras financeiras • Fundos de private equity

DIRETRIZES DO EDITAL E CONTRATO

Garantias do Privado

• Proposta - R$ 40,0 milhões => correspondente a 1,0 % do valor do Investimento

• Execução - R$ 200,0 milhões => correspondente a 5,0 % do valor do Investimento

Qualificação Econômico-Financeira • Comprovação de Patrimônio Líquido Mínimo – 10% do CAPEX – R$ 400

milhões (empresa isolada) – 13% do CAPEX – R$ R$ 520 milhões (consórcios)

• Não há exigência de comprovação da situação financeira por indicadores

Habilitação Jurídica, Regularidade Fiscal, Capacitação Técnica e Declarações

Critério de Julgamento e Seleção • Menor Valor da Contraprestação Máxima Anual

Proposta Comercial e Plano de Negócios • Declaração de Instituição Financeira atestando a sua viabilidade

DIRETRIZES DO EDITAL E CONTRATO

Atestados Técnicos • Participação em empreendimentos com investimentos de pelo menos

(equivalente a 20% do investimento estimado por Lote): - Lote 1 – R$ 300 milhões; - Lote 2 – R$ 400 milhões - Lote 3 – R$ 200 milhões

• Comprovação de ter implantado (equivalente a 25% do total de unidades por Lote) - Lote 1 – 1.700 unidades; - Lote 2 – 2.000 unidades; - Lote 3 – 1.200 unidades;

• Comprovação de ter executado serviços de gestão condominial em empreendimento com pelo menos 300 unidades, para quaisquer dos lotes.

DIRETRIZES DO EDITAL E CONTRATO

Unidades habitacionais pré-definidas - Oferta Mandatória Mínima.

Público Alvo (risco de demanda) definido no Edital - Requisitos

mínimos para elegibilidade;

Cadastramento dos interessados feito pelo Parceiro Privado SPE e fiscalizado pelo Poder Concedente;

Se houver excesso de demanda, critérios de desempate.

Se houver falta de demanda, reavaliação dos critérios.

DIRETRIZES DO EDITAL E CONTRATO

DEMANDA: Concessionária, exceto quando imposto pelo Poder Concedente;

ENGENHARIA (inclusive projetos): exclusivo da Concessionária; GEOTÉCNICOS E INTERFERÊNCIAS: exclusivos da Concessionária; ARQUEOLÓGICOS: exclusivo Poder Concedente; AMBIENTAIS:

• Licenças Prévia, Instalação e Operação: responsabilidade da Concessionária.

MANIFESTAÇÕES POPULARES CONTRÁRIAS AO PROJETO: Poder concedente;

DECISÕES JUDICIAIS OU ADMINISTRATIVAS QUE IMPEÇAM A DISPONIBILIZAÇÃO DAS ÁREAS PARA IMPLANTAÇÃO DOS EMPREENDIMENTOS: Poder Concedente

ALOCAÇÃO DE RISCOS

Condições prévias à contratação: • Apresentação de Garantia de Execução;

• Constituição e subscrição do capital social da SPE;

• Ressarcimento dos estudos resultantes da MIP;

Condições Suspensivas: • Publicação do extrato do contrato no DOE;

• Constituição da garantia de pagamento do Poder Concedente;

Remuneração da Concessionária: • Contraprestação Mensal

Garantia de pagamento da contraprestação pelo Poder

Concedente: • Constituição de Fundo de Investimento e penhor de suas quotas

• Seguros: Responsabilidade Civil, Engenharia “all risks”

• Outras explicitadas no edital

CONDIÇÕES CONTRATUAIS

CONDIÇÕES CONTRATUAIS

Penalidades: Multas em razão da gravidade da infração;

demais penas previstas na legislação;

Licenças: Todas as licenças são de responsabilidade do

Parceiro Privado.

Subcontratação: Admitida, nos termos do contrato

Reajuste: IPC-Geral

Alocação de Riscos: Conforme Minuta do Contrato;

Solução de Conflitos: Comissão de Acompanhamento e

Arbitragem.

CRONOGRAMA DO PROJETO

EVENTOS DATAS-MARCO

AUDIÊNCIA PÚBLICA 25/MARÇO-2013

CONSULTA PÚBLICA – INÍCIO ABRIL/2013

CONSULTA PÚBLICA - TÉRMINO MAIO/2013

APROVAÇÃO FINAL – CGPPP MAIO/2013

PUBLICAÇÃO DO EDITAL JUNHO/2013

SECRETARIA DA HABITAÇÃO

Muito Obrigado!