alguns aspectos polêmicos quando da qualificação registral dos títulos de aquisição gratuita...

24 A 26 DE MAIO DE 2.012

30º ENCONTRO REGIONAL DOS OFICIAIS DE REGISTRO DE IMÓVEIS - IRIB

Alguns aspectos polêmicos na qualificaçãoregistral dos títulos de aquisição gratuita ouonerosa de bens imóveis: 1) As cláusulas deinalienabilidade, incomunicabilidade eimpenhorabilidade; 2) As aquisições ad corpus ead mensuram; 3) As diversas formas depagamento. O pagamento pro soluto e o prosolvendo; 4) A compra e venda condicional e ascondições suspensivas e resolutivas.

Execução Trabalhista: nova exceção às cláusulas de inalienabilidade eimpenhorabilidade?

Não obstante as disposições legais regentes das cláusulas deinalienabilidade e impenhorabilidade, a Justiça do Trabalho tem afastado ogravame nas execuções trabalhistas, sob o argumento de que a Lei deExecução Fiscal é de aplicação subsidiária ao processo trabalhista, por forçado art. 889, da CLT, sendo que, nela, o art. 30 afasta expressamente aproteção destas cláusulas para com débitos tributários, não limitando asexecuções nem mesmo a créditos de empregados do imóvel, mas aestendendo a qualquer crédito laboral:

• CLT Art. 889 - Aos trâmites e incidentes do processo da execução sãoaplicáveis, naquilo em que não contravierem ao presente Título, ospreceitos que regem o processo dos executivos fiscais para a cobrançajudicial da dívida ativa da Fazenda Pública Federal.


• LEF Art. 30 - Sem prejuízo dos privilégios especiais sobre determinadosbens, que sejam previstos em lei, responde pelo pagamento da DividaAtiva da Fazenda Pública a totalidade dos bens e das rendas, de qualquerorigem ou natureza, do sujeito passivo, seu espólio ou sua massa, inclusiveos gravados por ônus real ou cláusula de inalienabilidade ouimpenhorabilidade, seja qual for a data da constituição do ônus ou dacláusula, excetuados unicamente os bens e rendas que a lei declaraabsolutamente impenhoráveis.


• Indo mais além, decisões há que limitam as cláusulas de inalienabilidade eimpenhorabilidade à órbita do instituidor e do beneficiário, negandoqualquer impedimento ou direito oponível a terceiros, como credores. Ascláusulas serviriam apenas para proteger o proprietário de si mesmo enão de seus credores, afastando-lhe a qualidade de direito real, tratando-se de direito pessoal entre os interessados:


PROCESSO Nº TST-AIRR-118540-37.1998.5.03.0044João Batista Brito PereiraMinistro Relator

• Quanto ao usufruto, aplica-se ao caso o disposto no art. 30 da Lei deExecução Fiscal, de aplicação subsidiária, por força do art. 889 da CLT, deseguinte teor:

• Sem prejuízo dos privilégios especiais sobre determinados bens, quesejam previstos em lei, responde pelo pagamento da Dívida Ativa daFazenda Pública a totalidade dos bens e das rendas, de qualquer origemou natureza, do sujeito passivo, seu espólio ou sua massa, inclusive osgravados por ônus real ou cláusula de inalienabilidade ouimpenhorabilidade, seja qual for a data da constituição do ônus ou dacláusula, excetuados unicamente os bens e rendas que a lei declaraabsolutamente impenhoráveis.

• Conclui-se, então, que, não obstante o gravame sobre o imóvel, não éoponível à força de constrição do juízo no caso de crédito trabalhista.


PROCESSO Nº TST-AIRR-224000-27.1997.5.01.0004Ministro Vieira de Mello FilhoRelator

• Essas cláusulas restritivas da disposição do bem são instituídas pelodoador em favor do donatário e de seus herdeiros, mas não podem, comoé curial, servir de óbice ao direito de crédito que terceiros tenham deexercitar contra o donatário. Numa palavra, o donatário, que detém emseu patrimônio bem gravado com as cláusulas de impenhorabilidade,inalienabilidade e incomunicabilidade não pode, sendo ao mesmo tempodevedor, valer-se dessa blindagem advinda do clausulamento para sefurtar ao pagamento da dívida, notadamente a trabalhista, que temcaráter alimentar. O devedor-donatário pode eleger o benefício de ordem,substituindo o bem gravado por outro, livre e desembaraçado, o que nãopode é não oferecer outro bem desembargado, em garantia do débito, eesconder-se atrás dessas cláusulas como se legitimassem um "direito denão pagar". A inalienabilidade não é instituída sobre um bem para que oscredores do donatário se prejudiquem. O propósito é bem outro:


proteger o donatário da sua própria prodigalidade. Quando a doutrina proíbea inalienabilidade do bem gravado, refere-se a ato de disposição do titular, enão a ato de constrição forçada, advinda de ordem judicial. Cláusulas deinalienabilidade não vinculam o juiz. É ato inter vivos que vincula o doador, odonatário e seus herdeiros, mas não alcançam os interesses do terceiro. Nãose trata de direito real. O que há é uma espécie de capitis deminuito contra odonatário, que perde, no todo ou em parte, temporária ou definitivamente, odireito de dispor. O donatário não pode vender, doar, permutar ou dar empagamento o bem recebido em doação e gravado com essas cláusulas, masnão está nos limites da sua posse impedir a constrição judicial por dívidascontraídas com terceiros. Segundo a regra do art. 1.848 do Código Civil, aimposição de cláusulas de impenhorabilidade, inalienabilidade eincomunicabilidade deve ter por fundamento uma causa justa. Não basta avontade do instituidor.


• Qualificação – fiscalização de recolhimentos tributários com relação aescrituras de doação e doação simulada como compra e venda

• Sabendo-se que hoje há forte atribuição de fiscalização tributária porparte dos cartórios, sendo que a falta de comprovação de recolhimentosdevidos importa em qualificação negativa do título, a exemplo da falta decomprovação do recolhimento dos últimos 05 ITR’s para imóveis rurais oudo ITBI, tanto para imóveis rurais, quanto para urbanos, e aproveitando oponto específico abordado sobre doação modal, onde foi apresentado ocaso da interveniência do doador do valor para a aquisição do imóvelonde serão gravadas as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade eincomunicabilidade, é de se cobrar a comprovação do recolhimento doITCD da doação do valor em dinheiro?


• E se a escritura não contiver expressamente a doação, mas, eg., a comprase der por menor?

• Levando-se em consideração a vedação ao trabalho infantil e a presunçãode que o menor não possui renda ou economias próprias, é de se exigir acomprovação do recolhimento do ITCD da presumida doação do valor daaquisição?

• E, ainda neste caso, pode o menor adquirir o imóvel e instituir usufrutoem favor dos pais, principalmente se levando em conta que, neste caso, ospais estariam na administração dos bens dos filhos, onerando o imóvel?

• Incidiria a vedação do art. 1691 do NCC?

• O usufruto legal que os pais exercem sobre os bens dos filhos, art. 1689,NCC, é limitado à constância do pátrio poder, que cessa com amaioridade?



• Art. 1.689. O pai e a mãe, enquanto no exercício do poder familiar:

I - são usufrutuários dos bens dos filhos;

II - têm a administração dos bens dos filhos menores sob sua autoridade.

• Art. 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveisdos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem oslimites da simples administração, salvo por necessidade ou evidenteinteresse da prole, mediante prévia autorização do juiz.

• Acepções distintas de Pacto Comissório

O Pacto Comissório como cláusula que autoriza o credor pignoratício,anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não forpaga no vencimento, é nulo. Já o era sob a égide do art. 765 do Código Civilde 1.916, vedação mantida pelo NCC em seu art. 1.428. A inovação do NovoCódigo Civil reside no fato de que o parágrafo único deste art. 1.428 permiteque, após o vencimento, o devedor dê o bem em pagamento. Entende-seque, neste momento, há a liberalidade de o devedor dar o bem empagamento para se liberar da dívida, o que é bem diferente de, já nacontratação e muitas vezes premido pela necessidade do crédito, já sepactuar que, em caso de inadimplência, perder-se-á o bem.


• Código Civil de 1.916 - Art. 765. É nula a cláusula que autoriza o credorpignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, sea dívida não for paga no vencimento.

• NCC - Art. 1.428. É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício,anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida nãofor paga no vencimento.

Parágrafo único. Após o vencimento, poderá o devedor dar a coisa empagamento da dívida.


A regra quer evitar abusos do credor que ficaria com a coisa,independentemente de o valor da dívida ser muito inferior ao da coisa dadaem garantia e a jurisprudência não a limitou ao credor pignoratício,anticrético ou hipotecário, mas a outros tipos de dívida, como se pode ver doseguinte julgado do STJ, com nossos grifos:


Relator

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO (1140)

Ementa

• RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E COMERCIAL. CONTRATO DE CÂMBIOGARANTIDO POR RECIBOS DE DEPÓSITOS BANCÁRIOS (RDB'S).UTILIZAÇÃO DA GARANTIA NA AMORTIZAÇÃO DA DÍVIDA. PACTOCOMISSÓRIO. ILEGALIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTECONHECIDO E, NA EXTENSÃO, PROVIDO.


1. Não se conhece de recurso especial pela divergência quando as situaçõesfáticas confrontadas não se assemelham, circunstância que revela incúriaquanto às regras insculpidas no art. 541 do CPC e 255 RISTJ.

2. Melhor sorte não assiste ao recorrente em relação à pretensa preclusão,porquanto a tese não foi sequer ventilada no acórdão ora hostilizado,malgrado tenham sido opostos embargos de declaração (Súmula211/STJ).


3. A moldura fática, perfeitamente delineada no acórdão recorrido, qualseja, a existência de contrato de câmbio entre as partes, com garantiareal consistente em direitos creditórios relativos a Recibos deDepósitos Bancários (RDB's), permite a esta Corte Superior aplicar odireito à espécie, atribuindo aos fatos incontroversos a corretaconseqüência jurídica, sem a necessidade de investigação contratual,motivo pelo qual não incide, no ponto, o Verbete Sumular n. 05/STJ.

4. Não há razão para estabelecer a diferenciação realizada pela Cortelocal, no sentido de não haver cláusula contratual que autorizasse acredora a se apropriar da garantia. A aplicação dos valorescaucionados para amortização da dívida é rigorosamente o mesmoque dela se apropriar, revelando a cláusula contratual em questãoverdadeiro "pacto comissório", vedado pelo ordenamento jurídico,nos termos do que consta dos arts. 759 e 765 do Código Civil de 1916.

5. Recurso especial parcialmente conhecido e, na extensão, provido.


Mas este Pacto Comissório não é o aqui estudado, porquanto nestaacepção, trata-se de venda sob condição resolutiva, que tinha expressaprevisão legal no art. 1.163 do Código Civil de 1.916 e que não foi reproduzidano NCC porque em sua Teoria Geral dos Contratos há regra em idênticosentido e que se aplica a todo e qualquer contrato bilateral firmado: é oartigo 474 que prevê a resolução do contrato em caso de inadimplemento ese aplica também à compra e venda. Note, este pacto comissório era válido econtinua a ser, pois se trata de causa de extinção do contrato e não de perdada garantia em favor do credor.

• Código Civil de 1.916 - Art. 1.163. Ajustado que se desfaça a venda, não sepagando o preço até certo dia, poderá o vendedor, não pago, desfazer ocontrato, ou pedir o preço.

• Parágrafo único. Se, em 10 (dez) dias de vencido o prazo, o vendedor, emtal caso, não reclamar o preço, ficará de pleno direito desfeita a venda.

• NCC - Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; atácita depende de interpelação judicial.


alguns aspectos polêmicos quando da qualificação registral dos títulos de aquisição gratuita...

Documents