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A M Meyer

LAUDO DE AVALIAcA0

Solicitante : F M M ENGENHARIA LTDA. I

,

.

Proprietario: F M M ENGENHARIA LTDA.

Tipo de Imovel: Area na zona urbana de Sao Jose dos Pinhais.

Finalidade da Avaliacao:

Determinagao do Valor Venal do Imovel

Coordenadas Geograficas: : 25° 31' 33,6" S

490 09' 34,5" 0

Cidade: Sao Jose dos Pinhais PR

Endereco: Marginal do Aeroporto Afonso Pena a 200 00 metros da Rua Valdemiro Valaski - Bairro Afonso Pena

Area do Terreno: 25.430,43 m 2

Documentacio do 'move!: Registro Gera! de Imoveis Cartorio: 1 0 Officio de Registro de Imoveis - Sao Jose dos Pinhais- PR NUmero: 13.426

Metodologia Empregada na Avaliagao:

METODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO, corn utilizacao de Modelo de Regressao Linear atraves de Inferencia Estatistica.

Especificagio da Avaliagao : GRAU DE FUNDAMENTACAO III (Norma ABNT n° 14.653/2)

GRAU DE PRECISAO III (Norma ABNT n° 14.653/2)

Resultado da avaliacao: Fundamentados nos elementos e condigoes consignados no presente Laudo de Avaliagao, atribuimos ao imovel em questa°, area corn 25.430,43 m 2 , na Marginal do Aeroporto Afonso Pena

Valor da Avaliacao: R$ 5.300.000,00 (Cinco milhoes e trezentos mil reais).

Valor Maximo: R$ 6.000.000,00 (Seis milhoes de reais).

Valor Liquidagao Forgada: R$ 4.350.000,00 (Quatro milhoes trezentos e cinquenta mil

reais).

Classificacao quanto a Liquidez: MEDIA

Periodo da pesquisa: 01/08/2016 a 27/08/2016

Responsavel Tecnico e Legal:

AFONSO TROMPOWSKY MEYER CPF.: 462.393.169 - 20 - CREA 21.082/D-PR

A M MEYER ENGENHARIA LTDA. - 82.216.953/0001-56

Local e data do Laudo: CURITIBA, 09 DE SETEMBRO DE 2016

A M MEYER Engenharia 82.216.953/0001-56 (41) 3015 8844 [email protected]

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PROJUDI - Processo: 0014785-79.2016.8.16.0035 - Ref. mov. 177.25 - Assinado digitalmente por Eduardo Oliveira Agustinho,

26/09/2016: JUNTADA DE PETIÇÃO DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE. Arq: Anexo 11 - Laudo de avaliação Quebec

A M Meyer

01. OBSERVACOES PRELIMINARES - Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas tecnicas da ABNT, Avaliagao de Bens,

registradas no INMETRO como NBR 14.653 - Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (ImOveis Urbanos), e baseia-se:

➢ Na documentacao fornecida, Matricula no 13.426 do Registro de Imoveis - is Officio de Sao Jose dos Pinhais PR;

➢ Em informagoes constatadas "in loco" quando da vistoria a area, realizada em 26/08/2016. ➢ Em informaccies obtidas junto a agentes do mercado imobiliario local (vendedores,

compradores, intermediarios, etc.). - Na presente avaliag5o considerou-se que toda a documentagao pertinente encontrava-se correta e

devidamente regularizada, e que o imovel objeto esta livre e desembaragado de quaisquer onus, em condigoes de ser imediatamente comercializado.

- N5o foram efetuadas investigagoes quanto a corregao dos documentos fornecidos; as observagoes "in loco" foram feitas sem instrumentos de medicao; as informagoes obtidas foram tomadas como de boa fe.

- 0 Engenheiro avaliador nao assume responsabilidade sobre materia alheia ao seu exercicio profissional, estabelecido na resolucao 218 do CONFEA (Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia), em seu paragrafo 7°.

02. CARACTERIZACAO DO IMOVEL E DA REGIAO - Terreno urbano corn 25.430,43 m 2 ao lado do Aeroporto Afonso Pena. Corn topografia plana,

infraestrutura urbana basica, ideal para empreendimentos imobiliarios. - 0 Imovel avaliando esta situado na Marginal do Aeroporto Afonso Pena, no Bairro Afonso Pena, a

aproximadamente 1.400,00 metros do Contorno Norte, rodovia que liga as principais estradas que passam por Sao Jose dos Pinhais e Curitiba e a 4.800,00 metros do Centro da Cidade

03. CONSIDERACOES SOBRE 0 MERCADO - Observa-se que o mercado imobiliario de uma maneira geral apresenta-se estagnado tendendo ao

recessivo devido a politica econ8mica adotada, o que faz com que investidores e incorporadores tenham receio de investir.

- Os recursos financeiros destinados aos financiamentos imobiliarios a cada dia se tornam mais escassos, dificeis e caros, o que se traduz numa reducao do volume de negocios e da liquidez dos imoveis,

04. METODOLOGIA, PESOUISAS E CALCULOS - 0 terreno foi avaliado utilizando o metodo comparativo de dados de mercado, que identifica o valor

do bem por meio de tratamento tecnico de atributos dos elementos das amostras constituintes da amostragem, conforme subitem 8.2.1 da NBR 14653-1.

- Na coleta de dados foram obtidas 19 amostras de terrenos a venda (ver tabela - Anexo II), sendo que todas foram utilizados no modelo desenvolvido. As amostras foram coletadas na cidade de Sao Jose dos Pinhais, no mes de agosto de 2016. Por serem todas de oferta, foram reduzidas em 5% para serem consideradas valor de mercado. 0 tratamento tecnico dos atributos foi feito atraves da estatistica inferencial, corn o use do software TS Sisreg.

05. ANEXOS

➢ Anexo I: Vistoria; ➢ Anexo II: Tabela de Dados Amostrais; ➢ Anexo III: Memoria de Calculo do valor de venda do 'move]; ➢ Anexo IV: Tabela demonstrativa da pontuagao atingida para o GF e GP; ➢ Anexo V: Documentagao Fotografica; ➢ Anexo VI: Documentacao Utilizada; e ➢ Anexo VII: ART - Anotacao de Responsabilidade Tecnica.


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1 - Data da vistoria: 26/08/2016

2 - Dados do imovel: area (m 2 ): 25.430,43 m 2

caracteristicas do terreno:

A M Meyer

ANEXO I - VISTORIA DO TERRENO

dimensoes (m): - frente: - laterais: - fundos:

(X) retangular ( ) trapezoidal ( ) irregular ( ) sujeito a inundagao (X) nao sujeito a inundagao

( ) acidentado sem regularizagao topografica ( ) acidentado corn regularizagao topografica

( ) declive acentuado ( ) aclive acentuado (X ) piano ( ) declive suave ( ) aclive suave

caract. p/ fundagao:

( ) material organico (X) argiloso s/ agua ( ) arenoso c/ agua ( ) arenoso s/ agua ( ) argiloso c/ agua ( ) rochoso

posicao no logradouro:

(X) meio de quadra ( ) esquina - 2 frentes ( ) esquina - 3 ou 4 frentes delimitagao:

( ) nihil (X) cerca de arame ( ) gradil ocupagao: (X) desocupado

( ) ocupado pelo proprietario ( ) locado/arrendado prazo restante: pagamento em dia: ( ) cedido/comodato prazo restante: ( ) sim ( ) nao ( ) invadido

informacoes complementares:

Fonte: Google Earth.

A M MEYER Engenharia 82.216.953/0001 - 56 (41) 3015 8844 [email protected]

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A M Meyer

r3 - Microrregik do avaliando:

usos predominantes:

( ) industrial (X ) unifamiliar ( ) multifamiliar ( ) comercial

padrk const. predominante:

( ) popular ( ) baixo (X) medio ( ) alto

acesso:

( ) dificil ( ) razoavel (X) born ( ) &Imo

facilidade de estacionamento:

( ) nenhuma ( ) pouca ( ) razoavel (X ) grande

valorizack imobiliaria:

( ) ruim ( ) razoavel (X) boa ( ) otima

localizack:

( ) no polo principal, em logradouro principal (considerado para moradia) ( ) no polo, em logradouro secundario (considerado para moradia) ( ) no polo secundario, em logradouro principal (X) no polo secundario, em logradouro secundario ( ) regik mista ou de transick de usos

escala de localizag5o:

( ) 1; ( ) 2; ( ) 3; ( ) 4; ( ) 5; ( ) 6; ( ) 7; (X) 8; (X ) 9; ( ) 10

observag5o:

infra-estrutura, servicos e equipamentos comunitthrios da microrregik: (X) comercio ( ) seguranca publica (X) terra batida ( ) bancos ( ) esgoto (X) arborizack (X) supermercados ( ) pavimentack (X) lazer e recreack (X) agua potavel (X) ensino fundamental ( ) metro (X) coleta de lixo (X) ensino superior (X) telefonia (X) transporte coletivo ( ) correios ( ) agua pluvial ( ) hospital (X) energia

Informacoes complementares:

As fotos no anexo V melhor ilustram a descrick do 'move'.

4 - Diagnostic° de mercado do avaliando:

desempenho do mercado:

J ) recessivo (X) normal ( ) aquecido numero de ofertas: ( ) baixo (X) medio ( ) alto

liquidez: ( ) baixa (X) media ( ) alta

absorck pelo mercado:

( ) sem perspectivas ( ) dificil (X) demorada ( ) rkida indice fiscal ou outro parametro para cobranca de tributos:

Informacoes complementares:

- 0 mercado de imoveis em Sk Jose dos Pinhais continua normal, mas a tendencia é uma diminuick das vendas como em todo o Pais.

A M MEYER Engenharia 82.216.953/0001 - 56 (41) 3015 8844 [email protected]

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A M Meyer

ANEXO II — TABELA DEMONSTRATIVA DE DADOS AMOSTRAIS

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A M Meyer

ANEXO III MEMORIA DE CALCULO

i=i Variavel Tipo Definicao

Area Quantitative Area do terreno em m 2

Infra Estrutura Quantitative Infra estrutura no local do terreno: 1 = baixa, 2 = media e 3 = complete

PGV Proxy Valor da Planta Generica de Valores da PMSJP

United° Dependente Valor em Real / m 2

I= I

Variavel Amplitude Escala T-Student Significancia Det. Ajustado

Area 7.450 a 52.600,00 X -2,75179 1,48 0,78480

Infra Estrutura 1 a 3 X 3,48980 0,33 0,74088

PGV 6,72 a 294,44 Ln(X) 2,52104 2,35 0,79640

United° 136,33 a 750,00 Ln(X)

Determinagao Ajustado: Calculado em modelo linear sem a presence da variavel. Deve ser inferior ao Coeficiente Ajustado do Modelo Linear corn a presence da variavel: 0.84746

Informacoes comalementares:

• Nurnero de variaveis: 4 • Nurnero de variaveis consideradas: 4 • NUmero de-dados: 19 • Numero de dados considerados: 19 • Grau de Liberdade: 15

Resultados Estatisticos:

Linear • Coeficiente de correlagao: 0,93428 • Coeficiente de determinagao: 0,87288 • Coeficiente de determinagao ajustado: 0,84746 • Fisher-Snedecor: 34,33315 / Significancia:< 0,01 • Durbin Watson: 2,22557 / Nao auto-regressao: 90%

Nao-Linear • Coeficiente de determinageo: 0,833256

Normalidade dos residuos

• 84% dos residuos situados entre -1 e +1 s • 89% dos residuos situados entre -1,64 e +1,64 s • 100% dos residuos situados entre -1,96 e +1,96 s

Outliers do modelo: 0

Eauacao Re9ressores Equagao T-Observado Significancia • AREA X -2,75179 1,48 • INFRA ESTRUTURA X 3,48980 0,33 • PVG Ln(x) 2,52104 2,35 • UNITARIO Ln(x)


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A M Meyer

Eauacao de Regressao

UNITARIO =127,04491 *e A (-1,1175026e-05 * AREA) * e A (0,28235875 * INFRA ESTRUTURA) *PGV A 0,17830208

Grafico de Aderencia

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Durbin Watson para variavel dependente: 2,22557 (nao auto-regressao 90%)

Definicoes Basicas: • DETERMINAcAO: Percentual da Variagao dos valores em tomb do valor medio da Variavel Dependente do

Modelo de Regressao Linear que é causado pela variagao das variaveis independentes utilizadas; • CORRELAcAO: Grau de relagao entre o conjunto de variaveis independentes e a variavel Dependente do

Modelo.

Correlacoes entre variaveis Isoladas Influencia

AREA • INFRA -60 16 • PGV -57 10 • UNITARIO -78 58

INFRA • PGV 62 10 • UNITARIO 84 67

PGV • UNITARIO 78 55

Frei: Wanda dos Residuos

• Calculeclo

3

Analise Mesta Valor calculacio versus residue padronizado

5 6 In(UNITARIO)

A M MEYER Engenharia 82.216.953/0001-56

(41) 3015 8844 am meye [email protected]

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G7M

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KF

SY

W3U



A M Meyer

0,4

0,35

0,3

0,25

0,2

0,15

0,1

0,05

Cistrilou0o de Frequencia

-1,89 a -1,29 -1,29 a-069 -0,69 a -0,09 -0,09 a 0,51 0,51 a110

1,10 a 1,70

Dados do imovel avaliado:

• AREA

25.430,43 m 2 • INFRA ESTRUTURA

1 • PVG

21,78

•Valores da Moda Para 80 %

• UNITARIO Medio: • UNITARIO Minimo: • UNITARIO Maximo:

de confianca

R$ 219,72 / m 2 R$ 192,97 / m2 R$ 250,19 / m 2

300 a

250

200

150

10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000

45.000 50.000 AREA - Valor Estimado e Intervals de Confianca

Valor Venal do Terreno - VT :

Valor Medio = 25.430,43 m 2 * R$ 219,72/m 2 = R$ 5.587.574,08

Valor Minimo = 25.430,43 m 2 * R$ 192,97/m 2 = R$ 4.907.310,08

Valor Maximo= 25.430,43. m 2 * R$ 250,19/m 2 = R$ 6.362.439,28

Considerandb que os valores das amostras sao todos de ofertas, adotou-se uma reducao de 5% no valor.

Valor Medio = R$ 5.587.587,08 - 5% =5.308.195,38 -> Valor Medio = R$ 5.300.000,00

Valor Minimo = R$ 4.907.310,08 - 5% =4.661.944,57

Valor Maximo= R$ 6.362.439,28 - 5% = 6.044.317,32 4 Valor Maximo = R$ 6.000.000,00

Calculo do valor de liquidacao forcada de venda (VLF):

Dados: CDB = 12,81 % ao ano INPC (IBGE) = 9,62 % ao ano

INPC (FIPE) = 9,13 % ao ano

IPTU = R$ 18.163,51

Previsao Venda = 24 meses.

VLF = 4.344.507,01 4 VLF = R$ 4.350.000,00


Doc

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talm

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GRAU ATINGIDO Descricao

II III I

Amplitude do intervalo de confianga de 80% em tomb do valor central 30% < 40% < 50%

A M Meyer

ANEXO IV - TABELA DEMONSTRATIVA DA PONTUACAO ATINGIDA PARA 0 GF E GP

3RAUS DE FUNDAMENTACAO

Item Descrigao Pontos obtidos

III II I

1 Caracterizagao do imovel avaliando 3

2 Quantidade minima de dados de mercado, efetivamente utilizados. 2

3 Identificagao dos dados de mercado 2

4 Extrapolagao 3

5 Nivel de Significancia maxim° de cada regressor 3

6 Nivel de Significancia maxim° nos demais testes estatisticos 3

TOTAL DE PONTOS OBTIDOS 16

GRAU ATINGIDO III II * I

Pontos Minimos 16 10 6

Itens obrigatorios no grau correspondente

2, 4, 5 e 6 corn os demais no grau II

2, 4, 5 e 6 no minimo no grau II

e os demais no minimo no grau I

Todos, no minimo no grau I

GRAU DE FUNDAMENTACAO III

GRAU DE PRECISAO

VALOR CENTRAL ESTIMADO NO MODELO DE REGRESSAO 219,72

Intervalo de confianga de 80% em tomb da estimativa MINIMO 192,97

MAXIMO 250,19

Desvios relativos do intervalo ao valor estimado MINIMO -12,17%

MAXIMO 13,85%

AMPLITUDE TOTAL 26,04%

GRAU DE PRECISAO in GRAU DE FUNDAMENTACAO III

CONCLUSAO: ATINGIDO GRAU DE FUNDAMENTACAO III

ESPECIFICAOES DAS AVALIACOES CONFORME ITEM 9 DA NBR 14.653-2 (2011) ABNT

A M MEYER Engenharia 82.216.953/0001-56

(41) 3015 8844 [email protected]

Doc

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A M Meyer ANEXO V — DOCUMENTACAO FOTOGRAFICA

FOTO 01 — Vista geral do terreno

FOTO 02 — Vista geral do terreno

ism

FOTO 03 Vista geral do terreno


Doc

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A M Meyer

FOTO 04 — Terren no Google Earth


Doc

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