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A M Meyer

LAUDO DE AVALIACAO

Solicitante : F M M ENGENHARIA LTDA.

Proprietario: F M M ENGENHARIA LTDA.

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Tipo de Imovel: Area na zona urbana de Londrina

Finalidade da Avaliacao:

Determinagao do Valor Venal do 'move'

Coordenadas Geograficas: 23° 16' 01,7" S

51 0 11' 41,5" 0

Cidade: Londrina PR

Endereco: Lote 308 - Gleba Jacutinga - Jardim Padovani - Londrina PR Area do Terreno: 115.293,73 m 2

Documentacao do Imovel: Registro Gera! de Imoveis Cartorio: 2 0 Servigo Regional Imobiliario da Comarca de Londrina PR Nirmero: 82.990 Metodologia Empregada na Avaliagao:

METODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO, corn Tratamento por Fatores e Criterios , e posterior Analise Estatistico dos Resultados Homogeneizados.

Especificacao da Avaliacao : GRAU DE FUNDAMENTACAO II (Norma ABNT n° 14.653/2) GRAU DE PRECISAO II (Norma ABNT n° 14.653/2)

Resultado da avaliacao:

Fundamentados nos elementos e condigoes consignados no presente Laudo de Avaliagao, atribuimos ao imovel em questa°, area corn 115.293,73 m 2 , na Gleba Jacutinga, Lote 308:

Valor da Avaliacao: R$ 15.000.000,00 (Quinze milhoes de reais).

Valor Maximo: R$ 17.000.000,00 (Dezessete milhoes de reais).

Valor Liquidagao Forgada: R$ 11.300.000,00 (Onze milhoes e trezentos mil reais).

Classificacao quanto a Liquidez: MEDIA

Periodo da pesquisa: 10/08/2016 a 02/09/2016.

Responsavel Tecnico e Legal:

AFONSO TR9 OWSKY MEYER

CPF.: 462.393.169- - CREA 21.082/D-PR A M MEYER ENGENHARIA LTDA. - 82.216.953/0001-56

Local e data do Laudo: CURITIBA, 09 DE SETEMBRO DE 2016.

A M MEYER Engenharia 82.216.953/0001-56 (41) 3015 8844 [email protected]

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PROJUDI - Processo: 0014785-79.2016.8.16.0035 - Ref. mov. 177.17 - Assinado digitalmente por Eduardo Oliveira Agustinho,

26/09/2016: JUNTADA DE PETIÇÃO DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE. Arq: Anexo 4 - Laudo de avaliação Londrina

A M Meyer

01. OBSERVACOES PRELIMINARES

- Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas tecnicas da ABNT, Avaliagao de Bens, registradas no INMETRO como NBR 14.653 - Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imoveis Urbanos), e baseia-se:

➢ Na documentagao fornecida, Matricula no 82.990 do Registro de Imoveis - 20 Servigo Regional Imobiliario da Comarca de Londrina PR;

➢ Em informagoes constatadas "in loco" quando da vistoria a area, realizada em 17/08/2016. ➢ Em informagoes obtidas junto a agentes do mercado imobiliario local (vendedores,

compradores, intermediarios, etc.).

- Na presente avaliagao considerou-se que toda a documentagao pertinente encontrava-se correta e devidamente regularizada, e que o imovel objeto esta livre e desembaragado de quaisquer onus, em condigoes de ser imediatamente comercializado.

-Nao foram efetuadas investigagoes quanto a corregao dos documentos fornecidos; as observagoes "in loco" foram feitas sem instrumentos de medigao; as informaglies obtidas foram tomadas como de boa fa.

- 0 Engenheiro avaliador nao assume responsabilidade sobre materia alheia ao seu exercicio profissional, estabelecido na resolugao

218 do CONFEA (Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia), em seu paragrafo 7°.

02. CARACTERIZACAO DO IMoVEL E DA REGIAO - Area Urbana corn 115.293,73 m 2 , Lote 308 - Gleba Jacutinga. Corn topografia plana, infraestrutura

urbana, ideal para empreendimentos imobiliarios.

- 0 Imovel avaliando esta situado no Jardim Padovani, Bairro Parque Urupes, a aproximadamente 6.000,00 metros do centro de Londrina.

- A area fica na regiao norte de Londrina, regiao para onde a cidade esta crescendo.

03. CONSIDERACOES SOBRE 0 MERCADO - Observa-se que o mercado imobiliario de uma maneira geral apresenta-se estagnado tendendo ao

recessivo devido a politica econernica adotada, o que faz com que investidores e incorporadores tenham receio de investir. - Os recursos financeiros destinados aos financiamentos imobiliarios a cada dia se tornam mais

escassos, dificeis e caros, o que se traduz numa redugao do volume de negocios e da liquidez dos imoveis,

04. METODOLOGIA, PESOUISAS E CALCULOS - A area foi avaliada utilizando o metodo comparativo de dados de mercado, que identifica o valor do

bem por meio de tratamento tecnico de atributos dos elementos das amostras constituintes da amostragem, conforme subitem 8.2.1 da NBR 14653-1.

-Na coleta de dados foram obtidas 5 amostras de areas a venda (ver tabela - Anexo II), As amostras foram coletadas na cidade de Londrina no mes de agosto de 2016. Por serem todas de ofertas, foi utilizado o fator oferta, onde o valor das amostras foi reduzido em 5 %..

05. ANEXOS

➢ Anexo I: Vistoria; ➢ Anexo II: Tabela de Dados Amostrais; ➢ Anexo III: Memoria de Calculo do valor de venda do Imovel; ➢ Anexo IV: Tabela demonstrativa da pontuagao atingida para o GF e GP; ➢ Anexo V: Documentagao Fotografica; ➢ Anexo VI: Documentacao Utilizada; e ➢ Anexo VII: ART - Anotagao de Responsabilidade Tecnica.


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Fonte: Google Earth.

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A M Meyer

ANEXO I - VISTORIA DO TERRENO

1 - Data da vistoria: 17/08/2016

2 - Dados do imovel: area (m 2 ): 115.293,73 m 2

caracteristicas do terreno:

dimensoes (m): - frente:. - laterais: * ver croqui abaixo - fundos:

( ) retangu la r ( ) trapezoidal (X) irregular ( ) sujeito a inundagao (X) nao sujeito a inundagao

( ) acidentado sem regularizacao topografica ( ) acidentado corn regularizagSo topografica

( ) declive acentuado ( ) aclive acentuado ) declive suave (X) aclive suave

( ) piano

caract. p/ fundagao:

( ) material organic° ( ) arenoso c/ agua ( ) argiloso c/ agua

(X) argiloso s/ agua ( ) arenoso s/ agua ( ) rochoso

posicao no logradouro:

(_ Lmeio de quadra ( ) esquina - 2 frentes delimitacSo:

(X) esquina - 3 ou 4 frentes

JX) nihil

ocupagao: cerca de ara me _( J gradil

(X) desocupado ( ) ocupado pelo proprietario ( ) locado/arrendado prazo restante: pagamento em dia: ( ) cedido/comodato prazo restante: ( ) sim ( ) nao ( ) invadido

informacoes complementares:

- rsFao foram feitas medigoes corn equipamentos.

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acesso:

( ) dificil ( ) razoavel (X) bom ( ) ohm°

facilidade de estacionamento:

( ) nenhuma ( ) pouca

valorizagao imobiliaria:

( ) ruim ( ) razoavel

localizagao:

( ) razoavel

(X) grande

(X) boa

( ) otima

3 - Microrregiao do avaliando:

usos predominantes:

A M Meyer

( ) industrial (X ) unifamiliar ( ) multifamiliar

( ) comercial padrao const. predominante:

( ) popular

) baixo (X) medio

( ) alto

( ) no polo principal, em logradouro principal (considerado para moradia) ( ) no polo, em logradouro secundario (considerado para moradia) ( ) no polo secundario, em logradouro principal (X) no polo secundario, em logradouro secundario ( ) regiao mista ou de transigao de usos

escala de localizagao:

( ) 1; ( ) 2; ( ) 3; ( ) 4; ( ) 5; ( ) 6; ( ) 7; (X) 8; ( ) 9; ( ) 1 0 observagao:

infra-estrutura, servigos e equipa mentos comunitarios da microrregiao: (X) comercio ( ) bancos - (X) supermercados (X) agua potavel (X) coleta de lixo (X) transporte coletivo

_1 hospital

Informacoes complementares:

As fotos no anexo V melhor ilustram a descrigao do imovel.

4 - Diagnostic° de mercado do avaliando:

( ) seguranga publica (X) esgoto (X) pavimentagao (X) ensino fundamental (X) ensino superior ( ) correios (X) energla

( ) terra batida (X) arborizagao (X) lazer e recreagao ( ) metro (X) telefonia (X) agua pluvial

( ) baixo

( ) baixa

X normal

desempenho do mercado:

recessivo

nUmero de ofertas:

liquidez:

(X) medio

(X) media

( ) alto

( ) alta

a. uecido

absorgao pelo mercado:

_(__Ysem perwectivas ( ) indica fiscal Qu outro parametro para

Informacoes complementares: - 0 mercado de imoveis em Londrina vendas como em todo o Pais.

dificil (X) demorada ( ) rap da cobranga de tributos:

continua normal, mas a tendencia é uma diminui0o das

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ANEXO II - TABELA DEMOSTRATIVA DE DADOS AMOSTRAIS


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ANEXO III - MEMORIA DE CALCULO

Conforme tabela no Anexo II, as variaveis utilizadas sac) Topografia do terreno e Localizacao do

Imovel.

d ONTARIO R$/m 2

FATOR LOCAL

FATOR TOPOGRAFIA

FATOR OFERTA

UNITA RIOS HOMOGENEOS

MEDIA MEDIA - UNIT (MEC4A - UNIT)° pm 1 121,21 1 1 0,95 115,15 129,97 -14,82 219,59 0,2380 2 25,31 1,5 1,35 0,95

0,95

48,69

237,50

129,97

129,97

81,28 •

107,53

6606,48

11562,65 1,3053

1,7268 3 250,00 1 1 4 52,59 1,45 1,4 0,95 101,42 129,97 28,55 814,90 0,4584 5 74,71 1,35 1,4 0,95 134,14 129,97 -4,17 17,38 0,0670 6 71,64 1,4 1,5 0,95 142,92 129,97 -12,95 167,61 0,2079

0 Fator Local se refere a localizacao do imovel em relagao ao avaliando, o qual é considerado como 1.

Assim valores menores que 1 significa amostra situada em local mais valorizado e maiores que 1 em

locals menos valorizado que o avaliando.

0 Fator Topografia se refere a topografia da amostra em relagao ao avaliando. Por ser praticamente

piano, os terrenos que tem a topografia acidentada tern valores major que 1.

0 Fator Oferta diminui em 5 % o valor das amostras por serem todas de oferta.

Calculado o indice de equivalencia que leva em conta as variaveis, chegamos aos unitarios

homogeneas, ou seja , como se todas as amostras fossem iguais ao imovel avaliando.

0 calculo final do valor avaliando foi feito atraves de tratamento estatistico:

Media do valor unitario das areas = R$ 129,97 / m 2

Desvio padrao = R$ 62,27 / m 2

Coeficiente de Variagao = desvio padrao / media das areas = 47,91 % - valor que indica use de amostras heterogeneas.

Estudo e triagem dos elementos pelo metodo de Chauvenet:

Para definir o desvio padronizado das amostras (pm) dividimos o valor da media - unit. / desvio padrao.

0 maxim° desvio padronizado das amostras é 1,415.

Na tabela abaixo, temos o mAximo desvio padronizado para o numero de amostras.

Para 6 amostras perit.= 1,73, major que o maximo desvio padronizado das amostras é 1,7268


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5 1,65 20 2,24

6 1,73 22 2,28

7 1,8 24 2,31

8 1,86 26 2,35

9 1,92 30 2,39

10 1,96 40 2,5

12 2,03 50 2,58

14 2,1 100 2,8

16 2,16 200 3,02

18 2,2 500 3,29

Para urn nUmero de amostras igual a 6, temos o d/S critico 2,10, sendo que as amostras corn d/S major que o critic() devem ser eliminadas.

Valor por metro quadrado do imovel avaliando = R$ 129,97 / m 2

Area do imovel avaliando = 115.293,73 m 2

Valor MEDIC) para o imovel avaliando = R$ 14.984.753,29 4 R$ 15.000.000,00

Calculo dos valores maximo e minimo no intervalo de confianga de 80%: Segundo a tabela de Valores Percentis da Distribuicao t de Student, para urn intervalo de 80 °A) utilizamos t=0,90, pois indica 10% de dados indesejaveis para cada lado da curva de distribuicao normal.

Lc = media +/- t . desvio Dadrao (n° amostras - 1) 0 ' 5

Lc = 129,97 +/- 0,9. 62 , 27 (6 -1) °5

Lc = 129,97 +/- 25,06

Lc ma x .= R$ 155,03 / m 2

Lc m , n = R$ 104,91 / m 2

Assim para area de 115.293,73 m 2

Valor maxim° = R$ 17.874.607,08 9 R$ 17.900.000,00

Valor minim° = R$ 12.095.884,85

Calculo do valor de liquidacao forcada de venda (VLF):

Dados: CD13= 12,81 % ao ano

INPC (IBGE) = 9,62 % ao ano INPC (FIPE) = 9,13 % ao ano

IPTU = R$ 929,90

Previsao Venda = 24 meses.

VLF = 11.358.679,52 4 VLF = R$ 11.300.000,00


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Amplitude do intervalo de confianga de 80% em torno do valor central

GRAU ATINGIDO

III

<300/0

II

< 40%

I

< 50%

Descricao

A M Meyer ANEXO IV - TABELA DEMONSTRATIVA DA PONTUACAO ATINGIDA PARA 0 GF E GP

GRAUS DE FUNDAMENTAcA0

Item Descrigio Pontos obtidos

III II I 1 Caracterizagao do imovel avaliando 3 2 Quantidade minima de dados de mercado, efetivamente utilizados. 2 3 Identificagao dos dados de mercado 2 4 Intervalo Admissive! de Ajuste para o Conjunto de Fatores 3

TOTAL DE PONTOS OBTIDOS 10

GRAU ATINGIDO III II * I Pontos Minimos 10 6 4

Itens obrigatorios no grau correspondents

2 e 4 no grau III, corn rn os demais no

grau II

2 e 4 no grau II, corn os demais no

grau I

Todos, no minimo no grau I

GRAU DE FUNDAMENTAcA0 II

GRAU DE PRECISAO

VALOR CENTRAL ESTIMADO NO MODELO DE REGRESSAO 129,97

Intervalo de confianga de 80% ern torno da estimativa MINIMO 104,91

MAXIMO 155,03

Desvios relativos do intervalo ao valor estimado MINIM° 19,28% -

MAXIMO 19,28%

AMPLITUDE TOTAL 38,56%

GRAU DE PRECISAO II GRAU DE FUNDAMENTAcA0 II

CONCLUSAO: ATINGIDO GRAU DE FUNDAMENTACAO II

ESPECIfICACOES DAS AVALIAOES CONFORME ITEM 9 DA NBR 14.653 - 2 (2011) ABNT


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FOTO 03 — Vista Feral do terreno

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ANEXO V — DOCUMENTACAO FOTOGRAFICA

FOTO 01 — Vista da frente do terreno para a Rua Eurides Edinha de Lima Sabino

FOTO 02 Vista geral do terreno

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