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Curso de Avaliação Certificado pela CMCNormas Contabilísticas e Avaliação ImobiliáriaVítor Reis, MRICS [email protected] – 4ª Ed.

A Avaliação e a Contabilidade

• Globalização – um factor de mudança na Avaliação

» A globalização geral da economia e consequente deslocação das empresas

» A mobilidade dos agentes financeiros

» A internacionalização dos mercados financeiros

» A necessidade de critérios universais de comparabilidade

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O que é “Avaliação”? ‐ Diferenças na prática das Avaliações

– Os vários conceitos de ” Valor de Mercado”

• Valor de Mercado quanto à data:

» Reportado à data da avaliação

» Reportada à data prevista de comercialização


• Valor de Mercado quanto aos valores de prospecção:

– Valor máximo

– Valor médio

– Valor mais provável

– Valor que prudentemente se espere atingir

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• Método do Rendimento :

– Formação do yield a partir de elementos do mercado Imobiliário

– Formação do yield a partir da comparação com alternativas de investimento

– Definição do yield pelas associações profissionais


• Método do Rendimento :

• Capitalização do rendimento em perpetuidade

• Capitalização do rendimentos do terrenos em perpetuidade acrescido da capitalização do rendimento do imóvel pelo prazo da sua vida prevista.

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• A utilização do Mortgage Lending Value – tem‐se

vindo a constituir a referência para as avaliações de imóveisdados como garantia de operações financeiras;

• A sua definição:

– Valor do imóvel determinado pelo julgamento prudente sobre a futura

comercialização do imovel, efectuada pelo avaliador, tendo em conta os

aspectos sustentáveis a longo prazo da propriedade, as condições

normais do mercado, o seu uso corrente ou iusos alternativos. Factores

especulativos deverão ser retirados no cálculo do valor.


• O aparecimento do Worth Value – Valor de Investimento

• O preço de uma propriedade poderá não decorrer do mercado em que se insere mas das expectativas de rentabilidade derivadas da sua posse.

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Avaliação ‐ Reacções ás Crises

• Falta de confiança por parte dos utilizadores das avaliações imobiliárias;

• Críticas aos Métodos de Avaliação utilizados;

• Falta de confiança por parte dos utilizadores das avaliações imobiliárias

Avaliação ‐ Reacções ás Crises

• Falta de confiança por parte dos utilizadores das avaliações imobiliárias;

• Críticas aos Métodos de Avaliação utilizados;

• Falta de confiança por parte dos utilizadores das avaliações imobiliárias

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Avaliação‐ Reacções ás Crises

• Por parte das Organizações profissionais:

– Um movimentos geral de harmonização de conceitos

– Exigência acrescidas na formação dos seus membros

– Processos de certificação dos seus membros

– Tentativa de regulamentação da prática da atividade

Avaliação‐ Organizações Internacionais

International Valuation Standards Council (IVSC)

RICSTEGOVA (EUROPA)

USPAP (NORD AMERICA)

ASEAN (ASIA PACIFIC)

SOUTH AMERICA

IVS – International Valuation Standards

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Avaliação‐ Organizações Internacionais

• IVSC – International Valuation Standard CounciL

(IVS – INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS)

• RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors(“Red Book” ‐ Normas de Avaliação RICS – Edição janeiro de 2014)

• Tegova – The International Group of Asset Valuers

• (“Blue Book” – European Valuation Standards)

Avaliação‐ Organizações Nacionais Africanas

• South African Council for the Property ValuersProfession

• South African Institute of Valuers

• Institution of Surveyors of Kenya

• Namibian Institute of Valuers

• Nigerian Institution of Estate Surveyors and Valuers

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Avaliação‐ Organizações Internacionais indirectamente ligadas

• IFRS – International Financial Reporting Standards Foundation http://www.ifrs.org/

• BIS – Bank for International Settlements http://www.bis.org/

• EMF – European Mortgage Federation http://www.hypo.org/

• MBA ‐ Mortgage Bankers Association https://www.mba.org

• IUHF ‐ The International Union for Housing Finance http://www.housingfinance.org/

Avaliação

• Uma Prática que se rege por, Leis e regulamentos e por padrões (standards)

Distinguir:

• Leis e regulamentos ;

• Padrões (standards)

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Avaliação

•Metodologias são dinâmicas e mudam com necessidade, moda etécnicas analíticas emprestadas de outros campos.

•Métodos são derivados do mercado. O Avaliador analisa astransacções e aplica os dados para a avaliação de uma propriedade.As técnicas aplicadas reflectem as usadas ou aceites pelo mercado.

•Padrões (Standards) , são regras impostas por consciência pessoal,atravês de instituições profissionais ou através de lei.

– Estas regras cobrem a conduta, a ética e assuntos de formação e competência

Avaliação – Padrões (Standards)

•A base de avaliação

•O propósito declarado da avaliação

•Competência do avaliador (i.e., experiência pertinente para aquele tipo de propriedade, naquela localização)

•Responsabilidade do avaliador

•A extensão das diligências e investigações devidas

•Clareza na formulação e aceitação de instruções

•Clareza dos aspectos relevantes no corpo do relatório

•As limitações da avaliação e declaração das suposições

•Explicação do processo de estimação

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Avaliação – ? O Porquê de aplicar Padrões

A pressão para a aplicação de padrões internacionais vemde várias fontes diferentes, incluindo:

– A exigência dos governos para a valorização derecursos possuídos por entidades públicas

– A tendência para a privatização de empresasgovernamentais.

• Desenvolvimento de padrões de contabilidadeinternacionais.

• O movimento para uma avaliação baseado no justovalor

Avaliação – justo valor

• Justo valor:

• Existem duas definições distintas, e deveprestar‐se especial cuidado de selecionar eespecificar a definição correta de acordocom o contexto da avaliação.

– Avaliação RICS – Normas Profissionais Janeiro de 2014

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Avaliação – justo valor

1:

•O preço que seria recebido para vender um ativo ou pagopara transferir um passivo, numa transação ordenada entreparticipantes do mercado na data da medição. (IFRS 13);

2:

•O preço estimado para a transferência de um activo oupassivo entre partes identificadas, conhecedoras einteressadas, refletindo os respectivos interesses dessaspartes. (IVS 2013) Tal não se aplica a avaliações destinadas arelatórios financeiros (IVS 300);

– Avaliação RICS – Normas Profissionais Janeiro de 2014

Patrimoniais‐contabilísticos

• As avaliações para inclusão em demonstrações financeiras

exigem atenção especial, pois devem cumprir rigorosamente as

normas aplicaveis de reporte financeiro adoptadas pela

entidade. Os avaliadores são vivamente aconselhados a

esclarecer desde o início quais as normas adoptadas pelos seus

clientes.

• Embora as Normas Internacionais de Relatório Financeiro sejam

hoje amplamente adotadas, e a orientação da aplicação dentro

da IVS 300 Avaliações de relatórios Financeiros, Avaliação RICS – Normas Profissionais Janeiro de 2014

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Patrimoniais‐contabilísticos

dê informações básicas sobres os requisitos de avaliação comuns,

outras normas de relatórios financeiros serão, ou poderão vir a ser,

aplicadas em cada jurisdição.

…

Em todas as circunstâncias, os avaliadores são lembrados de que,

as normas de reporte financeiro das IFRS e das não IFRS continuam

a evoluir, pelo que os avaliadores devem consultar sempre as

normas em vigor à data em que as demonstrações financeiras

forem relatadas.

Adoção dos IFRS em Angola

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• Antes de iniciar um trabalho de avaliação imobiliária o avaliador

deve garantir que lhe são fornecidas:

– Instruções, data e objectivo da avaliação

– Bases de Avaliação, incluindo a definição de Valor a utilizar

– Propriedade dos bens e sua classificação

– Disposições legais a observar na avaliação

– Pressupostos especiais e/ou limitações ao uso ou disposição

– Equipamentos incluídos no imóvel

– Outros assuntos relevantes

Check‐List Prévia à Avaliação

• A avaliação será efectuada para:

– Reavaliação para incluir no relatório financeiro

– Fusão• A valorização será pelo Valor do Custo Depreciado ou pelo Valor de Mercado para o Uso Actual (ou outro)

– Seguro

– Decisão de gestão

– Outros

Instruções, data e objectivo da avaliação

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• A sua definição dependerá do ponto anterior

– Se para fins contabilísticos, seguir as normas referidas

– Se para outros fins, estabelecer o objectivo

•Fiscais

•Gestão (Valor Mercado para o uso Actual, Valor de Mercado para a

Máxima e Melhor Utilização, outros)

Bases de Avaliação, incluindo a definição de Valor a utilizar

• Dependentes do tipo de empresa, que poderá estar regulamentada por disposições especiais

– Avaliação para inclusão num relatório financeiro – PGCA, IAS/IFRS e relação com as normas de avaliação

– Fundos de Investimento – Normas da CMC, normas internacionais

– Banca – Normas do Banco de Angola

Disposições legais a observar na avaliação

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Os IAS/IFRS e os Activos Imobiliários

• IAS 16 ‐ Instalações e equipamento

• IAS 36 ‐ Imparidade

– Utilização preferencial do Valor de Custo

– Utilização alternativa do “fair value”

• Obrigatoriedade de reavaliações regulares

• Todos os activos da mesma classe devem ser

contabilizados da mesma forma

Os IAS e os Activos Imobiliários

• IAS 40 – Imóveis de Investimento

• IAS 2 – Existências

• IFRS 5 – Activos em Operações Descontinuadas

Métodos Não tradicionais de Avaliação – ESAI

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(IAS 16) ‐ Instalações e equipamento

(IAS 16) ‐ Instalações e equipamento

• Justo valor: é a quantia pela qual umactivo pode ser trocado ou um passivoliquidado, entre partes conhecedoras edispostas a isso, numa transacção em quenão exista relacionamento entre elas.

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(IAS 36) ‐ Imparidade

(IAS 36) ‐ Imparidade

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(IAS 40) – Imóveis de Investimento

(IAS 40) – Imóveis de Investimento

Métodos Não tradicionais de Avaliação – ESAI

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(IAS 2) – Existências

(IAS 2) – Existências

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(IFRS 5) – Activos em Operações Descontinuadas

• A menos que expresso, não cabe ao avaliador verificar a a

classificação da propriedade

• O apoio à decisão da definição de valor a utilizar deverá ser

efectuada segundo a árvore seguinte, tendo em conta as

principais divisões:

– Imóveis ocupados para a atividade da empresa

– Imóveis não ocupados e passíveis de serem utilizados

separadamente

– Imóveis de rendimento

Propriedade dos bens e sua classificação – avaliação para incluir em relatório financeiro de empresa que segue os IAS/IFRS

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Classificação do Activo

É o activo excedentário à empresa (OP. Descont.)Sim

Não

IFRS 5 Valor de Venda

Líquido

Está classificado como investimento

Sim

Não

IAS 40Justo Valor

Valor de MercadoMáxima e Melhor

Utilização

IAS 16Justo Valor

Valor de Mercadopara o Uso Actual

É um Imóvel Especial

Não Sim

Valor de Custo Depreciado

Valor de MercadoMenos custos

necessários para venda

• O Plano Geral de Contabilidade de Angolano foi aprovado pelo Decreto n.º82/01 de 16 de Novembro

• 2.7 ‐ Alterações no quadro e lista de contas da Contabilidade Geral:

• Embora não existam disposições internacionais acerca do quadro e lista de contas a adoptar,optou‐se pela sua reformulação tendo em consideração a nova filosofia e estrutura deapresentação das contas. Os resultados das alterações nas classes podem resumir‐se da seguinteforma:

Propriedade dos bens e sua classificação – avaliação para incluir em relatório financeiro de empresa que segue o PGCA

Classe Novo Plano Antigo Plano

Classe 1 Meios Fixos eInvestimentos

Meios Monetários

Classe 2 Existências Terceiros

Classe 3 Terceiros Existências

Classe 4 Meios Monetários Meios Fixos

Classe 5 Capital e Reservas Capital Social, Fundos, Reservas eProvisões

Classe 6 Proveitos porNatureza

Custos por Natureza

Classe 7 Custos por Natureza Proveitos por Natureza

Classe 8 Resultados Resultados Financeiros

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7 ‐ VALORIMETRIA:

'Entende‐se por valorimetria o processo de determinação da quantia pela qual as operações e outros acontecimentos devem ser reconhecidas e inscritas no balanço e na demonstração de resultados.

1. Bases de valorimetria globais:

São bases de valorimetria globais, a usar em graus diferentes e em variadas combinações para efectuar as valorimetrias específicas, as seguintes:

Custo histórico:

Valor original de entrada no património de uma operação ou acontecimento.

Os activos são registados pela quantia de dinheiro ou seus equivalentes, paga ou a pagar para os adquirir, no momento da sua aquisição.

Os passivos são registados pela quantia dos produtos recebidos em troca da obrigação ou, em algumas circunstâncias (ex: impostos sobre os lucros), pelas quantias em dinheiro que se espera que sejam pagas para satisfazer o passivo no decurso normal dos negócios.


Custo corrente:

Valor actualizado de aquisição de activos ou liquidação de passivos.

Os activos são registados pela quantia de dinheiro e seus equivalentes, que teria de ser paga se o mesmo fosse correntemente adquirido.

Os passivos são registados pela quantia não descontada de dinheiro e seus equivalentes que seria necessária para liquidar correntemente a operação.

Valor realizável (de liquidação):

Valor de realização dos activos e de liquidação dos passivos.

Os activos são registados pela quantia de dinheiro e seus equivalentes que possa ser correntemente obtida ao vender o activo numa alienação ordenada.

Os passivos são registados pelos seus valores de liquidação isto é, quantias não descontadas de dinheiro e equivalentes que se espera sejam pagas para satisfazer os passivos no decurso normal dos negócios.


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Custo corrente:

Valor presente (actual):

Valor descontado dos futuros fluxos de caixa.

Os activos são registados pelo valor presente descontado dos futuros influxos líquidos de caixa que se espera que o elemento gere no decurso normal dos negócios.

Os passivos são registados pelo valor presente descontado dos futuros exfluxos líquidos, de caixa que se espera que sejam necessários para liquidar os passivos no decurso normal dos negócios.

Neste Plano é genericamente adoptada como base de valorimetria global o custo histórico, que não

tem em atenção nem as variações a nível geral de preços nem as variações nos preços específicos dos

activos detidos. Contudo, em circunstâncias particulares é permitido o uso de outras bases de

valorimetria, como por exemplo:

Custo corrente, para as imobilizações corpóreas.

Valor realizável, para os inventários.


2. Bases de valorimetria específicas:

• 2.2 ‐ Imobilizações corpóreas:

• As imobilizações corpóreas devem ser valorizadas ao custo de reconhecimento inicial ou ao custo

revalorizado, líquido das correspondentes amortizações.

(…)

• O custo revalorizado, de utilização opcional, tem por objectivo actualizar o valor de

reconhecimento inicial do bem para o seu justo valor (custo corrente ou custo de realização) na

data da revalorização. O justo valor pode ser determinado usando uma das seguintes formas:

• Actualização do custo e respectivas amortizações acumuladas mediante a aplicação de índices que

reflictam a perda de poder aquisitivo da moeda.

• Avaliação, com base no valor de mercado, realizada por avaliadores qualificados independentes.


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• Método Comparativo

– Considerado o método pelo qual se deve preferencialmente efectuar uma avaliação em que o objectivo seja estimar o Valor de Mercado

• Exceptua‐se o caso dos imóveis detidos para rendimento

Métodos de Avaliação e sua Utilização

• Método do Rendimento ‐Capitalização Directa– É uma forma de análise de investimento, baseado na capacidade da propriedade em gerar receitas.

– Pode ser utilizado para estimar o Valor de Mercado ou calcular o Valor em Uso

– Utiliza‐se em propriedades detidas como investimento


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• Método do Rendimento ‐Discounted Cash Flow

– É uma forma de análise de investimento, baseado na capacidade da propriedade em gerar receitas por natureza heterogéneas (diferenciadas em diferentes períodos)

– Pode ser utilizado para estimar o Valor de Mercado ou calcular o Valor em Uso

– Utiliza‐se em propriedades detidas como investimento


• Método dos Custos ou Método de Reposição Depreciado

– Utilizado para estimar o Valor de Mercado de imóveis especiais ou raramente transaccionados


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• Método Residual– Utilizado para estimar o Valor de Mercado de projectos futuros

• Terrenos onde se pode estimar a capacidade construtiva

• Edifícios sujeitos a obras de beneficiação, ampliação ou mudança de uso, que pela sua extensão justifiquem uma ponderação que leve em consideração o tempo da sua realização


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Curso de Avaliação Certificado pela CMCNormas de Avaliação Imobiliária

Vítor Reis, MRICS [email protected] – 4ª Ed.

A Necessidade de Standards

Donors could provide needed support to public and private organizations capable of

furthering such a process, including, for example: developing procedures for involving civil

society in the evaluation of commercial development proposals; establishing norms

regarding investor contributions to community and rural development, public revenue,

local employment, infrastructure, and environmental protection; and preparing or

refining procedures for land expropriation, including clarifying the legal framework,

establishing guidelines for mandatory consideration of options, developing procedures for

community consultation and participation, developing procedures for land valuation, and

designing compensation packages and resettlement programs.

USAID COUNTRY PROFILE PROPERTY RIGHTS AND RESOURCE GOVERNANCE

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• 5.2 Independent Asset Valuers•• Core Question: Do highly trained, independent and ethical valuers exist for real property, natural

resources, machinery and equipment and intangible assets? No – Very Weak, managers report that lack of experience and training is a major constraint in the property sector

•• Survey Questions• Standards• SQ 21 How easy is it to find a valuer who implements International Valuation Standards? Very Weak –

valuers do not meet International Standards• Civil Society Resource: International Valuation Standards Council www.ivsc.org•• Training• SQ 22 What is the level of training of valuers? Very Weak – limited to cost approach and in‐house

valuations of banks and developers• Civil Society Resource: International Real Property Foundation www.irpf.org•• Ethics• SQ 23 Are opinions offered by valuers free of influence from parties to the transaction? No – Very

Weak – almost all valuations done by in‐house valuers

Civil Society Resource: International Valuation Standards Council www.ivsc.org


• 5.3 Data Standards

Core Question: Is accurate property information available electronically in formats that are consistent with international standards? No

– Very Weak

• Survey Question

• Sales & Operating Data

• SQ 24 A multiple listing service is an electronic exchange system where brokers and agents can widely share contracted real

estate listings of properties that are for sale. Do multiple listing type services exist? No – Very Weak, listings are mostly by

foreign firms for expats.

• Civil Society Resource: International Consortium of Real Estate Associationswww.worldproperties.com

• SQ 25 Do resources exist for obtaining building income and expense estimates? No – Very Weak

• Civil Society Resource: Institute of Real Estate Management www.irem.org

Technical Standards

• SQ 27 Do building codes and office building measurement standards (ANSI/BOMA Z65.1) conform to international standards? No

– Weak, although Portuguese, South African and Brazilian firms involved in most major projects.

• Civil Society Resource: Building Owners and Managers Association www.boma.org


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• Valuation Profession

FQ 10. How many independent valuers exist in the market?• The valuation practice is largely limited to minerals valuation and associated companies. No native independent

property valuers are known to exist outside banks, property development companies and foreign firms.•• FQ 11. How many companies exist and what is the average size of valuation companies?• Outside the minerals (diamonds, oil) industry and foreign firms, there are 20 engineering and consulting firms that do

project valuations for new developments.••• FQ 12. What are the valuation standards and do they conform to international and regional standards?• No valuation national/local property valuation standards exist.•• FQ 13. What valuation methods and techniques are used in the market?• Highly sophisticated regarding minerals and associated futures and options, virtually non‐existent regarding

independent property valuation.•• FQ 14. Are there valuer associations in the market? What number and percentage of practitioners belong? No•• FQ 15. What training programs are available to upgrade the quality of valuers? None•• FQ 16. Are peer review mechanisms in place to assist in enforcing ethical behavior? No•• FQ 17. What is the quality of valuation reports? Unknown


• Valuation Profession

FQ 10. How many independent valuers exist in the market?

• The valuation practice is largely limited to minerals valuation and associated companies. No native independent property valuers are known to exist outside banks, property development companies and foreign firms.

• FQ 11. How many companies exist and what is the average size of valuation companies?

• Outside the minerals (diamonds, oil) industry and foreign firms, there are 20 engineering and consulting firms that do project valuations for new developments.

• FQ 12. What are the valuation standards and do they conform to international and regional standards?

• No valuation national/local property valuation standards exist.

• FQ 13. What valuation methods and techniques are used in the market?

• Highly sophisticated regarding minerals and associated futures and options, virtually non‐existent regarding independent property valuation.

• FQ 14. Are there valuer associations in the market? What number and percentage of practitioners belong? No

• FQ 15. What training programs are available to upgrade the quality of valuers? None

• FQ 16. Are peer review mechanisms in place to assist in enforcing ethical behavior? No

• FQ 17. What is the quality of valuation reports?Unknown

• International Property Markets Scorecard


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Investidores mais Sofisticados

EXIGEM

Mais e Melhor Informação


• D ‐ transparência – visa a protecção dos consumidores/investidores e a prevenção desituações de assimetria informativa

• D ‐ estabilidade – Supervisão – actuação fiscalizadora e preventiva

• D ‐ segurança – através de regras que obrigam os intermediários financeiros aefectuarem o registo dos procedimentos que adoptam ou das comunicações tidascom os seus clientes

• D ‐ eficiência – relação entre os recursos utilizados e as utilidades produzidaspromover a eficiência global do sistema no seu conjunto, atendendo às utilidadessociais que deste decorrem

• D ‐ regularidade – dimensão formal e material (actividades exercidas em obediênciaàs leis e regulamentos e subordinação aos princípios atrás mencionados).

Princípios gerais do sistema financeiro

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Supervisão do Mercado de Valores Mobiliários

Comissão do Mercado de Capitais (CMC)

A Comissão do Mercado de Capitais (CMC) é uma pessoa Colectiva de Direito Público, dotada de personalidade jurídica e autonomia administrativa, financeira e de património próprio, sujeita à superintendência do Presidente da República e à tutela do Ministério das Finanças.

A CMC tem como missão a regulação, a supervisão, a fiscalização e a promoção do mercado de valores mobiliários e das actividades que envolvam todos os agentes que nele intervenham, directa ou indirectamente, nos termos do Decreto Presidencial n.º 54/13, de 06 de Junho (Estatuto Orgânico da CMC).

Além do Estatuto Orgânico, a actividade da CMC é enquadrada pela Lei 12/05 de 23 de Setembro de 2005 (LVM – Lei dos Valores Mobiliários) e pela Lei 13/05 de 30 e Setembro de 2005 (LIF – Lei das Instituições Financeiras).

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Comissão do Mercado de Capitais (CMC)

Estratégia

Para efeitos da definição da Estratégia da Comissão do Mercado de Capitais (CMC) para o período 2012-2017, que correspondente ao mandato do Conselho de Administração, dividiu-se o mercado nos seguintes segmentos:

Dívida PúblicaDívida CorporativaFundos de InvestimentoAcçõesFuturos

Os Organismos de investimento Colectivo

O principal propósito subjacente à criação dos fundos de investimento (em geral)foi proporcionar ao pequeno e médio investidor a possibilidade de diversificarinvestimentos, colocando nas mãos de profissionais a gestão das suas poupançase, dessa forma, aceder a produtos e mercados que, de outra forma, não estariamao seu alcance.

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Fundos de Investimento

D Fundo de Investimento, é um património autónomo que resulta da

agregação e aplicação de poupanças de entidades individuais e colectivas

em mercados primários e/ou secundários de valores.

D F Investimento Mobiliário » aplicações fundamentalmente em valores mobiliários

transaccionáveis, cotados ou não cotados (acções, ,obrigações, etc.)

D F Investimento Imobiliário » aplicação em imóveis

D É um produto financeiro alternativo, para a aplicação das poupanças dos

investidores designadamente, aos depósitos bancários e ao investimento directo

no mercado de capitais, tendo a vantagem de as suas aplicações serem

acompanhadas e geridas por profissionais especializados no mercado de capitais.

(OII) – Conceitos / Definições

D Os OII assumem a forma contratual ousocietária:

Forma contratualFundo de Investimento Imobiliário (FII)

Forma Societária

Sociedade de Investimento Imobiliário (SII)

Patrimónios autónomos sempersonalidade jurídica, pertencentesaos participantes no regime geral decomunhão e que investem emactivos imobiliários

As sociedades referidas sãoSociedades Anónimas de CapitalFixo ou Variável, e podem ser »Autogeridas ou Heterogeridas

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As referências a UPs devem ser entendidas de modo a abranger as acções das SII, assim como as referências a participantes devem ser entendidas de modo a abranger os accionistas dessas SII

- Imóveis

- Unidades de participação em FII

- Participações sociais em sociedades imobiliárias

» O património dos Fundos de Investimento é representado por partes de conteúdo idêntico -

Unidades de ParticipaçãoUnidades deParticipação(UPs) e Acções » O capital social das Sociedades de Investimento

Imobiliário é dividido em acções nominais de conteúdo idêntico, sem valor nominal

Activos Imobiliários

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(OII) – Conceitos e tipologia

Quanto àvariabilidadedo Capital

FUNDOSABERTOS‐ UPs em nº variável

FUNDOS FECHADOS‐ UPs em nº fixo

FUNDOS MISTOS‐ UPs com parte em nº fixo e parte em variável

FUNDOS DE DISTRIBUIÇÃO - distribuição de

rendimentos gerados de forma periódica (trimestral, semestral, anua),na totalidade ou em parte

Quanto à

forma de

remuneraçãoFUNDOS DE ACUMULAÇÃO - não distribuem os

rendimentos gerados, reinvestindo-os de forma automática

(OII) FII – Argumentário

• Porque Investir num FII ?

D Um FII ao agregar poupanças de centenas ou milhares deinvestidores, permite a cada participante, individualmente,beneficiar de vantagens que só são acessíveis a investidores degrande dimensão, tais como:

- Diversificação e controlo do risco

- Gestão Profissional- Liquidez- Acessibilidade facilitada- Economias de escala- Rendibilidade

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• Diversificação e controlo do risco

D Riscolimitado pela existência de regrasprudenciais – (Supervisão) – Controlo das políticas de

investimento praticadas

D Diversificação da carteira de investimentos – independentemente da Volatilidade do produto/mercado

D O investimento em imobiliário apresenta normalmente um risco mais controlado, logo uma VOLATILIDADEmais baixa


D Acessibilidade e economias de escalaD O volume de activos sob gestão – poder de negociaçãoD Permite o acesso do pequeno e médio aforrador a investimentos que, de

outra forma seriam inacessíveis – c/redução de custos

D Segurança e transparênciaD A obrigatoriedade de prestação periódica de informação por parte das

entidades gestoras, depositárias e comercializadoras, garante um elevadonivel de transparência, segurança e credibilidade

D Gestão Profissional -D Proporciona uma segurança no investimento superior à que se se optasse

pelo investimento directo

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(OII) FII – Meio envolvente

Fundo

Investimento Imobiliário

Entidade responsável

p.Gestão – SocGestora Depositário

Comerciliz.

Consultores

Ent Oficiais

(CMC)

Avaliadores

Auditores

Partcipantes

Supervisão dos Fundos de Pensões

AGÊNCIA ANGOLANA DE REGULAÇÃO E SUPERVISÃO DE SEGUROS

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Supervisão dos Fundos de Pensões

O Decreto 25/98 que estabelece as condições de constituição e gestão de Fundos de Pensões e suas respectivas sociedades gestoras, bem como o Decreto na 1/99 - D.R. I Série n9 11 de 12 de Março que cria as Associações Mutualistas e o Decreto n- 2/99 - D.R. I Série na 12 de 19 de Março, dos Regimes Profissionais Complementares, ambos diplomas sob tutela do MAPESS.

Decreto nº 25/98 – Aprova o Regulamento dos Fundos de Pensões em AngolaDecreto executivo nº 16/03 ‐ Aprova as normas de funcionamento para as entidades gestoras de Fundos de pensões – Revoga todas as disposições legais e orientações que contrariem o disposto neste decreto executivoRectificações, D.R. nº 9, de 21 de Janeiro de 2005 ‐ Rectificações sobre o Despacho nº 9/03, Decretos executivos nºs 6/03, 58/02 e 16/03Decreto nº 9/03 ‐ Aprova o regulamento sobre o Cálculo e Constituição da Margem de Solvência e do Fundo de Garantia, Informações Obrigatórias e Periódicas e Responsabilidade Relativas a Planos de Pensões das Entidades Gestoras e Contabilização e Valorimetria dos Activos de Fundos de Pensões – Revoga toda a legislação que contrarie o disposto no presente despacho.

Outros regulamentos com intervenção do avaliador

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2. Código de Conduta do RICS

Ética e Deontologia no Imobiliário - ESAI

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40Ética para o RICS

RICS atribui muita importância à ética por duas razões:

Royal Charter;

O reconhecimento como entidade autorreguladora;


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nos anos 80...

1000 páginas

Ex. Regulamentação sobre o

dinheiro de clientes.

Ética e RICS


42

nos anos 90...

E os de fora?..

Consolidação e condensação

40 páginas sobre as regras básicas

Practice statements Globais e

locais, guidance notes, etc

Regras comuns a todos (os nove

princípios básicos)

Ética e RICS


43

nos anos 00...

Ética e RICS

E a responsabilidade das firmas?

E a perceção do público em geral?


44

nos anos 00...

Ética e RICS

6 páginas

Divididas em:

Regras de Conduta para membros

Regras de Conduta para firmas


45

Incorporam os nove princípios básicos nos dois níveis, membros e firmas:

Regras de Conduta - 2007

1. Agir com integridade.

2. Seja sempre honesto.

3. Seja aberto e transparente nos seus negócios.

4. Seja responsável pelas suas ações.

5. Conheça os seus limites e atue em concordância.

6. Seja sempre objetivo.

7. Trate os outros sempre com respeito.

8. Seja um bom exemplo.

9. Tenha a coragem de atuar.


46Regras de Conduta - Membros


2. Fornecer sempre um elevado nível de serviço.

3. Agir de modo a promover a confiança na profissão.

4. Tratar os outros com respeito

5. Assumir responsabilidade

Versão 2012




Isto significa ser honesto e direto em tudo o que faz.

Este padrão inclui os seguintes comportamentos e ações, embora não lhes esteja

limitado:

• Ser digno de confiança em tudo o que faz.

• Ser aberto e transparente no modo como trabalha. Nas suas atividades comerciais, o

membro deve partilhar com os seus clientes e/ou outros toda a informação apropriada e

necessária de modo a que estes a compreendam.

• Respeitar a confidencialidade da informação dos seus clientes e potenciais clientes.

• O membro não deve divulgar informação a outros a não ser que tal seja apropriado.

• Não se aproveitar de um cliente, colega, terceiro ou qualquer outra pessoa para quem o

membro tenha um dever de cuidado.




Este padrão inclui os seguintes comportamentos e ações, embora não lhes esteja limitado

(cont):

• Não permitir que o preconceito, conflito de interesses, ou influência indevida de outros se

substituam ao seu julgamento e obrigações profissionais.

• Esclarecer suficientemente todos os interessados sempre que um conflito de interesses,

ou mesmo um potencial conflito de interesses, surja entre o membro ou o seu

empregador, e o seu cliente.

• Não oferecer ou aceitar presentes, hospitalidade ou serviços, o que poderá sugerir uma

obrigação imprópria.

• Agir consistentemente no interesse público quando se trata de tomar decisões ou fornecer

aconselhamento.




Isto significa garantir que o seu cliente, ou outros por quem o membro tenha

responsabilidade profissional, recebem sempre deste o melhor aconselhamento, apoio ou

desempenho possível dentro dos termos de contratação acordados.


limitado:

• Deixar claro qual o serviço requisitado pelo cliente e qual o serviço que é prestado pelo

membro.

• Agir dentro do seu âmbito de competência. Caso se verifique que serão necessários

serviços fora desse âmbito, o membro deve estar preparado para agir em conformidade,

como por exemplo, informando o seu cliente dessa necessidade, obtendo

aconselhamento especializado ou consultoria ou, em última análise, caso não seja capaz

de satisfazer os requisitos do serviço, explicando ao cliente que não está nas melhores

condições para o continuar a representar.




Este padrão inclui os seguintes comportamentos e ações, embora não lhes esteja limitado

(cont):

• Ser transparente sobre taxas e quaisquer outras despesas ou pagamentos, tais como

taxas de referência ou comissões.

• Comunicar com o seu cliente de modo a que este possa tomar decisões informadas.

• Caso utilize os serviços de terceiros, o membro deve garantir que pagará por esses

serviços dentro do prazo acordado.

• Encorajar a integração do tratamento justo dos clientes.



3. Agir de modo a promover a confiança na profissão.

Isto significa agir de modo a que, tanto na sua vida profissional como na sua vida privada,

o membro deve promover-se a si, promover a empresa ou organização para quem

trabalha e promover a sua profissão em geral, de maneira positiva e profissional.


limitado:

• Promover o que o membro e a sua profissão representam – através dos mais elevados

padrões globais.

• Compreender que ser profissional está para além do modo como o membro se comporta

enquanto trabalha; é também sobre a modo como se comporta em privado.

• Compreender como as ações do membro podem afetam os outros e o ambiente e,

sempre que apropriado, pôr em causa ou corrigir esse comportamento.

• Cumprir as suas obrigações. Fazer o que se prometeu realizar.

• Tentar sempre cumprir o espírito das suas obrigações profissionais e não apenas letra, ou

o que está escrito nos padrões.



4. Tratar os outros com respeito.

Isto significa tratar as pessoas com cortesia, cordialidade e consideração,

independentemente da sua etnia, religião, tamanho, idade, país de origem, género,

orientação sexual ou deficiência. Significa, também, estar ciente das sensibilidades

culturais e culturas empresariais.


limitado:

• Ser sempre cortês, educado e atencioso com os clientes, potenciais clientes a quaisquer

outros com que o membro tenha contacto.

• Nunca discriminar ninguém por qualquer motivo. Garantir sempre que questões de etnia,

género, orientação sexual, idade, tamanho, religião, país de origem ou deficiência não

terão lugar no modo como o membro trata outras pessoas ou desenvolve o seu trabalho.

• Tanto quanto lhe seja possível, o membro deve encorajar a empresa ou organização para

quem trabalha a colocar o tratamento equitativo e respeitoso no cerne da sua cultura

empresarial.



5. Assumir responsabilidade

Isto significa ser responsável por todas a suas ações – não culpar os outros quando

alguma coisa corre mal e, caso o membro suspeite que algo corre mal, estar preparado para

agir em conformidade.


limitado:

• Agir sempre com destreza, cuidado e diligência

• Sempre que alguém reclame por algo que o membro tenha feito, este deve responder

apropriada e profissionalmente, com o objectivo de, tanto quanto lhe seja possível,

resolver a questão de modo satisfatório para o reclamante.

• Caso o membro pense que algo não está bem, deve estar preparado para o questionar e

discutir o assunto com os seus colegas, dentro da empresa ou organização para quem

trabalha, com o RICS, ou com qualquer outra pessoa, organismo ou organização

relevantes.


54Regras de Conduta - Firmas

1. Proporcionalidade

2. Responsabilização

3. Consistência

4. Objetividade - Target

5. Transparência



Regem o comportamento das companhias “reguladas”

Uma companhia regulada é aquela na qual pelo menos 1 dos partners

ou directores são membros de RICS e, se assim o desejarem,

igualmente os “sole practitioners”

Entraram em vigor na Europa em Outubro de 2010



Regem o comportamento das companhias “reguladas”

Uma companhia regulada é aquela na qual pelo menos 1 dos partners ou

directores são membros de RICS e, se assim o desejarem, igualmente os

“sole practitioners”

Poderão anunciá-lo nas suas comunicações, etc

Deverão ter um liaison Officer para as relações com o RICS e realizar o

“Annual Return”

Deverão cumprir todos os requisitos (PII, Complaints handling, etc)

Entraram em vigor na Europa em Outubro de 2010



Mesmo se não tenciona ter a companhia regulada, deverá conhecer as

regras e demonstrá-lo

(ex: PII, Complaints handling procedure, 3rd party arbitration, CPD for

employees, etc)

wwwricsorg/pt/regulation

http://www.rics.org/pt/regulation



Membros que sejam encontrados em falta podem defender-se das

acusações nos tribunais disciplinares (mistos)

Em caso de se provar a falta aplicam-se sanções que podem chegar à

expulsão

Cada ano mais de 20 membros RICS são expulsos por “conduct unbefitting”

www.rics.org/disciplinary

Tribunais disciplinares:

http://www.rics.org/disciplinary


59Regras de Conduta – Linhas Gerais

• Presentes, doações e sweeteners

• Segurança no trabalho

• Discriminação

• Conflitos de interesse

• Branqueamento de capitais

• Revelação de informação confidencial

• Responsabilidade financeira

• Concorrência desleal

• Abuso de substâncias

• “Whistleblowing”


60Regras de Conduta – Linhas Gerais

‘The effectiveness of such codes of ethics depends on the extent to which

to management supports them with sanctions and rewards.’

Wikipedia ‘Code of Ethics’

3. Compreender, decidir e comunicar o que “é correcto”


66

Ética e o setor imobiliário


67

Os profissionais do sector imobiliário e da construção são frequentemente

percebidos pelo público, corretamente ou não, como corruptos;

Ex. Agentes imobiliários são considerados nos USA, UK, e Espanha a

segunda profissão menos honesta (depois de corretores de bolsa e antes

de agentes de seguros)

Num estudo realizado nos USA e UK, 96% das respostas indicam que os

avaliadores sobreavaliam as propriedades para conseguir negócio

Bases do negócio imobiliário


68

Dinheiro Poder

Informação

O que é a “ética”


69

Existe uma ética aplicável a nível mundial?

Ethos=hábito, costume

Non-realism vs realism

Non realism: ética é uma construção de uma civilização num momento em

tempo

Realism conceitos-base reconhecidos como corretos.


70

A ética profissional é um processo, não um texto

Os comportamentos são motivados

Ações têm consequências

A opinião individual conta

Vulnerabilidade é mutua

Ética – Os cinco princípios base


71Ética – Propósito?!

Para além do óbvio... (prisão, etc)...

Estudos demonstram melhor performance financeira entre as empresas

que têm e impõem um código ético (melhor performance, menos oscilação

no preço, mais duração)

‘Strong ethics keep corporations healthy. Poor ethics make companies sick.

Values are the immune system of every organisation ‘

Patrick Dixon


72Comportamento Ético

Um comportamento ético é dar o melhor de sim próprio para garantir que

os interesses do cliente estão protegidos e ao mesmo tempo salvaguardar

os interesses do público e a sociedade em geral

Comportamento éticoÉtica?


73Comportamento Ético nas Organizações

"Trabalhar para uma empresa com uma má reputação pode afetar as

perspetivas de carreira dos jovens consultores"



Nas organizações existem benefícios associados com o comportamento ético,

incluindo:

• Vantagem competitiva;

• Desempenho melhorado;

• Manutenção da reputação;

• Contenção de custos e sucesso financeiro;

• Elevados níveis de retenção de equipas e clientes:



Nas empresas de elevada dimensão de prestação de serviços imobiliários, o

comportamento ético é reconhecido como tendo um benefício financeiro;

Ou, mais importante, a ausência de valores éticos tem um custo comercial – e às

vezes esse custo pode ser devastador;

Padrões éticos e reputação profissional também são percecionados pelos

especialistas em imobiliário como estando interligados remetendo-os para uma

preocupação acrescida com a ética;



Porque a reputação é o que mantém as organizações na vanguarda do mercado

é amplamente reconhecido que, a longo prazo, as empresas éticas terão

potencialmente mais sucesso do que aqueles sem ética;

O clima ético de uma organização é um trunfo de conhecimento que não pode

ser reduzida a escrito e que não pode ser comprado e vendido. Pode todavia ser

explorado pela organização nas suas relações com os clientes e funcionários.

É comercialmente valioso


77Cultura Empresarial

É muito importante para os gestores de negócios a criação de uma cultura

que oriente e reforce os seus funcionários nas decisões e escolhas do

dia-a-dia:

... Importante o fato de esta necessidade ser independente da dimensão

da empresa. ...

Necessidade de cultura empresarial

Código de Conduta

Monitorizável


78Cumprimento das normas Éticas - Riscos

Códigos de éticos, sem monitorização possuem risco importantes que os

podem tornar não eficazes:

• Em última instância podem não influenciar o comportamento

individual;

• Não é possível projetar um código que é geral o suficiente para cobrir

todas as possíveis situações e códigos destinados a incentivar o

julgamento dificultam a prestação de contas;


79Cumprimento das normas Éticas - Riscos

• Ao omitirem os diversos tipos importantes de problemas éticos podem

não garantir a conduta ética nestas áreas;

• Protegendo profissionais, em vez do público que servem os

profissionais.

“codes of conduct must be accompanied by effective mechanisms

for communication, enforcement and review”

RICS


80Comunicação ao Mercado

4. Aplicação Prática dos desafios éticos


81


82A árvore de decisão ética


83Conflitos de Interesse

Em termos de comportamento antiético, conflitos de interesse são

usualmente identificados como sendo a causa de '... dano financeiro e

material a milhões de pessoas inocentes ' e '... ajudaram a minar a fé e a

confiança em numerosas instituições... por parte do público'.

Os conflitos de interesses muito provavelmente o principal obstáculo

que uma gestão eficaz e eficiente se confronta nos dias de hoje.


84Independência, objetividade e conflito de interesses

Os profissionais do imobiliário devem demonstrar independência e

objetividade em todos os seus trabalhos.

Para algumas finalidades, os estatutos, regulamentos, regras dos órgãos

reguladores, ou requisitos especiais do cliente poderão definir critérios

específicos que deverão também ser cumpridos de modo a alcançar um

determinado estado de independência e objetividade.

Há um dever geral de tratar informações relativas a um cliente como

confidenciais, sempre que essas informações se tornem conhecidas como

resultado da relação profissional e não sejam do domínio público.

Deve ter-se em conta que pode ser necessário divulgar alguns

pormenores do envolvimento do profissional. Se não for possível uma

divulgação adequada sem violar o dever de confidencialidade, então, o

trabalho deverá ser recusado. O dever de confidencialidade é contínuo e

permanente, e inclui clientes atuais, antigos e potenciais.



Os profissionais devem sempre atuar com integridade e evitar quaisquer

ações ou situações que sejam incompatíveis com as suas obrigações

profissionais.

Quando um conflito ou possível conflito for identificado, deverá ser

equacionada a aceitação ou recusa do trabalho. Para fins de auditoria,

deve ser feito um registo de todos os conflitos de interesse e da respetiva

resolução, e anexado aos documentos de trabalho.



Não é possível fornecer uma lista definitiva de situações em que uma

ameaça à independência ou objetividade possa surgir. Contudo, os

seguintes são exemplos de casos em que será necessário fazer uma

divulgação adequada e propor um modo de gerir o conflito de maneira

satisfatória ou até mesmo a recusa do trabalho se se considerar que um

possível conflito não poderá ser resolvido ou gerido satisfatoriamente, de

acordo com as normas profissionais:

• representar o comprador e o vendedor de um imóvel ou ativo na

mesma transação;

• representar duas ou mais partes em competição por uma

oportunidade de negócio;

• avaliar para um credor e ao mesmo tempo aconselhar o tomador de

empréstimo;

• avaliar um imóvel ou ativo anteriormente avaliado para outro cliente;

• realizar avaliações para terceiros quando a firma do avaliador mantém

outras relações remuneradas com o cliente e;



A objetividade pode ser comprometida sempre que o resultado de uma

avaliação for discutido com o cliente ou outra parte interessada antes da sua

conclusão.

Embora tais discussões não sejam impróprias, e na verdade possam ser

benéficas tanto para o prestador de serviços como para o cliente, o primeiro

deve estar ciente da possível influência que tais discussões possam vir a ter

sobre o seu dever fundamental de fornecer uma opinião objetiva.

Sempre que essas discussões ocorram, o avaliador deve registar por escrito

todas as reuniões e discussões, e sempre que, como resultado dessas

discussões, o avaliador decida alterar uma avaliação provisória, os motivos

para o fazer devem ser cuidadosamente registados.


88Chinese Walls

O RICS tem diretrizes rígidas sobre as normas mínimas que devem ser

adotadas por organizações de modo a separar consultores que atuam para

clientes em potencial conflito de interesses.

Qualquer solução adotada (coloquialmente conhecida em algumas jurisdições

como ’muralha da China’) deve ser suficientemente robusta para impossibilitar

a passagem de informações ou dados de uma equipa de consultores para

outra. Este é um teste rigoroso; tomar as ’medidas necessárias’ para realizar

uma separação efetiva não é suficiente. Assim sendo, qualquer acordo

configurado e acordado pelos clientes afetados deve garantir que:

• as equipas ou consultores que representam clientes em potencial conflito

devem ser diferentes; note que isto se estende à equipa de secretariado e

outras equipas de suporte;

• as equipas ou consultores devem ser fisicamente separados, pelo menos

estarem em diferentes partes de um edifício, ou até mesmo em edifícios

completamente

diferentes;


89Chinese Walls

• quaisquer informações ou dados, seja qual for o modo como estão

guardados, não devem, em momento algum, estar acessíveis ao ‘outro lado’.

Se em forma escrita, devem ser mantidos em local separado e fechado a

contento do funcionário responsável ou outra pessoa sénior e independente,

dentro da empresa;

• o funcionário responsável ou outra pessoa sénior independente:

• deve supervisionar a criação e manutenção deste regime enquanto

estiver em funcionamento, adotando medidas e controlo adequados de

modo a assegurar a sua eficácia;

• não deve ter envolvimento em qualquer uma das equipas;

• deve ter status suficiente na organização para ser capaz de trabalhar

sem impedimentos e;

• a firma deve disponibilizar formação e treino sobre os princípios e práticas

relativas à gestão de conflitos de interesses.

a avaliaçãoe a contabilidade · »a necessidade de critérios universais de ... •o propósito...

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