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A Abacus em associação com a JLL

A Abacus é uma das empresas líderes do mercado da consultoria imobiliária de Angola, oferecendo todos os serviços relacionados com o mercado empresarial e residencial, tal como agência/mediação de compra e arrendamentos, investimento imobiliário, avaliações e consultoria, e ainda gestão imobiliária. Desde 2010 vem igualmente trabalhando com clientes corporativos e investidores imobiliários diversos.

A JLL (NYSE:JLL) é uma empresa de serviços financeiros e profissionais especializados em imobiliário para clientes que procuram obter valor acrescentado na promoção, na ocupação ou no investimento imobiliário. Listada na conceituada Revista Fortune 500, com um volume de negócios anual líquido de 5,2 mil milhões de dólares, correspondente a um anual bruto de $6 mil milhões, a JLL tem mais de 230 escritórios em todo o mundo e opera em 80 países, com um equipa global de cerca de 60.000 colaboradores. Em representação dos seus clientes, a empresa presta serviços de gestão de propriedades e de instalações corporativas, com um portefólio de 316 milhões de m2 geridos mundialmente, tendo em 2015, ajudado os seus clientes em transações de vendas, aquisições e financiamento, no valor de 138 mil milhões de dólares. A LaSalle Investment Management, empresa da JLL a atuar na área de gestão de investimento, é responsável pela gestão de uma carteira de ativos imobiliários avaliada em mais de 56,4 mil milhões de dólares. JLL é a designação e a marca comercial registada da Jones Lang LaSalle Incorporated.

A Abacus e a JLL, combinam o conhecimento global, com o mercado local, oferecendo aos clientes um ímpar serviço imobiliário em Angola.

Abacus in association with JLL

Abacus is one of Angola’s leading real estate consultancies. Its services cover all aspects of commercial and residential property, including sales and leasing, investment brokerage, valuation and property management. Since 2010 it has also been providing the same services for corporates and investors.

About JLL

JLL (NYSE: JLL) is a professional services and investment management firm offering specialised real estate services to clients seeking increased value by owning, occupying and investing in real estate. A Fortune 500 company with annual fee revenue of $5.2 billion and gross revenue of $6.0 billion, JLL has more than 230 corporate offices, operates in more than 80 countries and has a global workforce of more than 60,000. On behalf of its clients, the firm provides management and real estate outsourcing services for a property portfolio of 4.0 billion square feet, or 372 million square metres, and completed $138 billion in sales, acquisitions and finance transactions in 2015. Its investment management business, LaSalle Investment Management, has $56.4 billion of real estate assets under management. JLL is the brand name, and a registered trademark, of Jones Lang LaSalle Incorporated. For further information, visit www.jll.com.

Together, Abacus and JLL combine global expertise with local market knowledge to give clients unrivalled support in the Angolan market.

INTRODUÇÃO

PERFIL ANGOLA

ENQUADRAMENTO MACROECONÓMICO

SECTOR IMOBILIÁRIO

MERCADO RESIDENCIAL

MERCADO ESCRITÓRIOS

MERCADO RETALHISTA

MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO

MERCADO HOTELEIRO

INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

GESTÃO IMOBILIÁRIA

TRIBUTAÇÃO E FISCALIDADE IMOBILIÁRIA

DEFINIÇÕES DE ÁREAS NO IMOBILIÁRIO

Introduction

Angola Profile

Economy

The Property Market

Residential Market

Office Market

Retail Market

Industrial and Logistics Market

Hotel and Tourism Market

Investment Market

Property Management

Property Taxation

Defining Property Areas

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00.001.002.003.003.103.203.303.403.503.603.704.005.0

INDÍCEIndex

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00.0 INTRODUÇÃO Introduction

2015 foi um ano em que a economia Angolana, quase exclusiva-mente dependente do Petróleo, sofreu grandes alterações, sendo que no que respeita ao segmento do Imobiliário, pode afirmar-se que este acompanhou a realidade económica do país. Durante os últimos 3 relatórios defendemos que a performance do imobiliário em Angola, dependia da evolução da economia, facto que se tem vindo a confirmar. O significativo desaceleramento da economia, trouxe uma nova realidade, que é a redução dos investimentos por parte das empresas, com dois tipos de repercussões no sec-tor imobiliário Angolano, a redução do espaço onde as empresas desenvolvem a sua actividade, como também a redução de es-paço residencial onde as empresas acomodavam os seus cola-boradores expatriados. Aliada a esta redução da actividade eco-nómica, tem-se assistido a uma significativa desvalorização da moeda, ferramenta que o Governo utiliza para controlar os fluxos de moeda estrageira que sai do país, bem escasso em Angola devido à redução abrupta do preço do Petróleo. Esta desvaloriza-ção, trouxe em 2015 embora de uma forma ténue, a canalização de liquidez para o imobiliário, pois esta é uma das formas lógicas e consequentes de poder defender a liquidez disponível da des-valorização da moeda, uma vez que o mercado imobiliário cotará sempre em USD.

Para o ano de 2016, tudo dependerá da evolução do preço do Petróleo, caso se mantenha em valores de Dez/2015, a econo-mia Angolana irá sofrer ajustes, onde naturalmente se incluirá o Imobiliário, existindo alguns segmentos imobiliários que sofrerão acertos significativos. Julga-se ainda que seja o ano onde as em-presas, mais que os particulares concretizem de forma efectiva o refúgio da desvalorização nos activos imobiliários, podendo es-perar-se assim alguns operações com significado. Ou seja, po-derá ser expectável assistir a um forte ritmo de vendas de activos imobiliários.

2015 was a year in which the Angolan economy, which is al-most entirely dependent on oil, suffered major upheavals. The real estate sector was no exception and suffered setbacks along with the rest of the country’s economy. In our last three reports, we have argued that the performance of real estate in Angola depended on the expansion of the economy, and this fact has been proven. The significant slowdown in the economy has brought a new reality, which is a reduction in investment by companies. This has had two repercussions in the Angolan real estate sector: a reduction in the space occupied by companies to carry on their activities, and a reduction in the residential ac-commodation companies use to house their expatriate workers. Along with the decline in economic activity, we have witnessed significant currency devaluation, a tool the Government uses to control the flows of foreign currency exiting the country, with foreign currency being very scarce in Angola due to the sharp fall in the price of oil. In 2015, this devaluation led, even if only tenuously, to liquidity being channelled into real estate, because this is one of the logical ways to be able to defend available liquidity from currency devaluation, as the real estate market is always quoted in USD.

Over the next year, everything will depend on the what hap-pens to the price of oil. If the values as at December 2015 are maintained, the Angolan economy will face further upheavals, and this will naturally include the property sector with some seg-ments of this sector facing significant downturns. It is also ex-pected to be a year in which companies, rather than private in-dividuals, will effectively use real estate assets as a refuge from devaluation. This means we can expect to see some significant deals and a fast-pace in sales of real estate assets.

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Fact box:

01.0

Fonte: FMI, United Nations, Governo de Angola, Instituto Nacional de Estatística, Banco Mundial e BMISource: IMF, United Nations, Angolan Goverment, Angola National Statistics, World Bank and BMI.

• População | Population: 24.3 milhões (Maio 2014P) | 24.3 million (May 2014) De acordo com o Censo realizado pelo INE, em Maio de 2014 According to the census carried out by INE in May 2014.

• Capital | Capital: Luanda

• Cidades mais Populosas | Major cities: Luanda, Benguela e Huambo Luanda, Benguela and Huambo

• Língua Oficial | Language: Português | Portuguese

• Área Total | Total area: 1.246.700 Km² | 1,246,700 Km²

• Moeda | Currency: Kwanza (AKZ)

• PIB (USD bn) | GDP (USD bn): 12.227 (2015E) 12,227 (2015E)

• PIB per capita (2015 Projecções) Per capita GDP (Projection 2015) Cerca de 3.104USD About USD 3,104

• PIB Crescimento Real (2015E) | GDP Growth (2015E): 3,0% / 3,5% | 3.0% / 3.5%

• Principais Indústrias | Principal Industries: Petrolífera, diamantífera, madeira, pesca. Oil, diamonds, forestry, fishing.

A República de Angola é um país localizado na costa Ocidental de África limitado a norte e nordeste pela República Democrática do Congo, a sudeste pela Zâmbia, a sul pela Namíbia e a oeste pelo Oceano Atlântico. Está dividido em 18 províncias, sendo os principais centros urbanos a capital Luanda e o Huambo, o Lobi-to, Benguela e o Lubango.

The Republic of Angola lies on the west coast of Sub-Saharan Africa, bound to the north and north-east by the Democratic Re-public of the Congo, to the south-east by Zambia and to the south by Namibia. The country is divided into 18 provinces, the major population centres besides the capital Luanda being Huambo, Lo-bito, Benguela and Lubango.

PERFIL ANGOLAAngola profile

Nova Marginal, Baía de Luanda

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ENQUADRAMENTO MACROECONÓMICO Economy

Apesar de continuar a ser o Continente Africano o que maiores possibilidades de crescimento oferece a médio e longo prazo, al-guns países têm demasiado canalizada a sua economia e receita fiscal no sector do Oil & Gas, como é principalmente o caso de Angola e da Nigéria, pese embora a Nigéria, na última crise pe-trolífera tenha desenvolvido outros sectores económicos. É justa-mente no que Angola está a apostar, criando industria para res-ponder ao enorme e crescente consumo interno, aproveitando os seus enormes recursos naturais, como por exemplo deter umas das maiores reservas de água doce do mundo.

Apesar de se ir mantendo no radar e na intenção de investimento estrangeiro das principais economias mundiais, a realidade é que com a dificuldade de exportação dos dividendos por parte das multinacionais tem afastado ou colocado em espera algum inves-timento estrangeiro interessado no contexto africano.

Embora cada vez menos dependente do sector petrolífero, con-tinua a ser este a alavanca económica de Angola. É por isso que se assiste com apreensão à evolução do preço do petróleo, ape-sar do aumento da produção (1.672 milhões de barris por dia em 2014, para 1.785 milhões de barris por dia em 2015), que man-tendo-se pode influenciar negativamente a economia Angolana. Atento a esta realidade, o executivo Angolano, pretende continuar a apostar fortemente em projectos não petrolíferos, como geolo-gia e minas, agricultura, energia e água, transportes e industria, principalmente transformadora.

O posicionamento do país, de acordo com a S&P, desceu tendo passado de B+ para B, já o Fitch, terá sido cortado para `B-` de-vido à forte quebra do preço do Petróleo, corte este que não foi mais acentuado devido às acções do Governo, especialmente no que diz respeito à política monetária.

Os grandes analistas, consideram que existirá um continuado crescimento embora mais moderado, sendo que para os próxi-mos anos, espera-se que o sector não petrolífero seja o driver da economia. Apesar de deter umas Reservas Cambiais significati-vas, estas têm vindo a ser usadas pelo executivo para estabilizar a economia, apresentando o Banco Mundial indicadores que esti-mam para 2016 um crescimento da economia na ordem dos 3,3% e os 3% com que deve vir a fechar 2015.

Igualmente o FMI estima uma Taxa de Inflação em cerca de 13% para 2016, sendo que espera fechar 2015 com valores na ordem dos 14,27% do acordo com o BNA.

Segundo o Doing Business - índice elaborado pelo Banco Mun-dial que reflete a facilidade na realização de negócios de várias economias analisadas – Angola encontra-se posicionada em 181 do ranking dos países analisados.

De acordo com o INE, os principais parceiros de Angola têm-se mantido e são, em termos de importação a China, ultrapassando Portugal, Brasil e os EUA. Nas exportações, os principais mercados destino são a França, destronando a China, Índia, encontrando-se Portugal na 8ª posição.

According to the National Institute of Statistics, when it comes to imports, Angola’s main partners remain China, ahead of Portugal, Brazil and the USA. The main export markets are France, ahead of China and India. Portugal is in 8th place.

Even though Africa continues to offer great possibilities for me-dium and long-term growth, some countries have placed too much reliance on the oil and gas sector in terms of their economies and tax revenue. This is primarily the case with Angola and Nigeria, although, in the last oil crisis, Nigeria did develop other sectors of its economy. This is exactly what Angola is now doing, by crea-ting industries to respond to its enormous and growing domestic consumption, and by taking advantage of its massive natural re-sources. For example, it has one of the greatest reserves of fresh water in the world.

Although it remains on the radar and as a target for foreign invest-ment from the world’s major economies, the reality is that due to the difficulty in exporting dividends faced by multinationals, some foreign investment that would have come Africa’s way has disa-ppeared or been put on hold.

Although it is increasingly less dependent on oil, this industry con-tinues to be the backbone of the Angolan economy. This is why the course of the price of oil is being watched with apprehension, despite the increase in production (1672 million barrels per day in 2014, to 1785 million barrels per day in 2015), which, if it con-tinues, could have a negative effect on the Angolan economy. In light of this, the Angolan Executive continues to focus heavily on non-oil sectors including geology and mines, agriculture, energy and water, transport and industry (principally manufacturing).

S&P has cut Angola’s rating from B+ to B while Fitch has lowered the country’s rating to B- because of the sharp fall in the price of oil. These cuts could have been greater had it not been for the action taken by the Government, especially with respect to mo-netary policy.

Leading analysts believe there will be continued growth, although it will be more moderate, and over the next two years it is expec-ted that non-oil sectors will drives the economy. Despite signifi-cant exchange reserves, these have been used by the Executive to stabilise the economy. The World Bank has published indica-tors for 2016 that estimate growth in the economy to be around 3.3%, against the 3% expected for the close of 2015.

The IMF estimates an inflation rate of around 13% for 2016 and, according to the BNA (National Bank of Angola), 2015 is expected to close with a rate of around 14.27%.

According to Doing Business - the index prepared by the Wor-ld Bank that reflects the ease of doing business in the various economies analysed - Angola is in 181st place on the ranking of countries.

02.0

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Luanda.

DEMOGRAFIADemographics

Em termos Demográficos e ainda com recurso aos Censos An-gola decorridos no início de 2014, obtiveram-se os seguintes re-sultados preliminares, uma a população residente em Angola de 24,3 milhões de habitantes, tendo aproximadamente 11,8 milhões do sexo masculino (48%) e 12,5 milhões do sexo feminino (52%), confirmando-se Luanda como principal pólo demográfico, com 6.5 milhões de pessoas, correspondente a cerca de 27% do total da população de Angola.

In terms of demographics, the latest source being the census car-ried out in Angola at the beginning of 2014, the following prelimi-nary results were obtained: a resident population in Angola of 24.3 million people of whom approximately 11.8 million are male (48%) and 12.5 million are female (52%). Luanda was confirmed as the main population centre, with 6.5 million inhabitants, correspond-ing to around 27% per cent of the total population of Angola.

TAXA DE INFLAÇÃOInflation

CRESCIMENTO DO PIB: ANGOLAGDP Growth: Angola

Fonte: FMI | Source: IMF Fonte: FMI | Source: IMF(3,5%) (13,9%)

Projecto Sky Center . Luanda.

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O mercado imobiliário tinha encontrado o seu espaço na econo-mia Angolana, actividade que se encontrava bastante activa até início de 2015. As grandes alterações económicas levam a que os Promotores tenham um cuidado especial no desenvolvimento de novos projectos, sendo expectável que venham a abrandar a actividade de uma forma significativa. A esperada nova fonte de financiamento, o mercado de capitais tarda a sair limitando o acesso do mercado.

Algumas características essenciais do sector imobiliário:

• Processos ainda bastante burocráticos e complexos, embora se assista a francos progressos, na inscrição nas finanças e na conservatória dos registos prediais;

• Aumento da taxa de disponibilidade de escritórios, constatan-do-se o aumento da oferta residencial, tendo esta algum signifi-cado em relação ao que foi o mercado nos últimos anos;

• Contrato médio de arredamento de 3 anos, contudo tem-se vindo a assistir a uma pressão dos inquilinos para reduzir o prazo;

• Com a Nova lei do arrendamento, apenas permite valores em Kwanzas;

• Limite de adiantamento de rendas em avanço de 3 meses, cuja prática era de 6 meses a 12 meses;

• Poucos contratos de arrendamento com indexação anual.

• Condomínio, normalmente por conta do inquilino;

• Poucos activos imobiliários transacionados com documenta-ção completa. Recurso a Procurações Irrevogáveis ou outros instrumentos legais;

• Entrada nos espaços, apenas com pagamento integral dos montantes, mesmo sem documentação completa.

Confirmou-se o que vínhamos a defender nos últimos 3 relatórios, a performance do sector imobiliário em Angola, depende do de-senvolvimento económico do país. O abrandamento económico a que se assiste está a ter uma influência directa no sucesso dos projectos. A redução da actividade empresarial, tem levado ao não crescimento das organizações, bem pelo contrário, que objectivamente leva a que possamos afirmar que os sector da Promoção imobiliária vai reduzir drasticamente a sua actividade, sendo no entanto previsível que os edifícios que se encontram em construção possam ser concluídos. Contudo julgamos que subsistam ainda alguns segmentos onde poderá existir alguma procura, nomeadamente os direcionados para a classe média, que continua activa dependente no entanto do crédito bancário para poder executar as aquisições.

Será difícil projectar um aumento da procura enquanto se man-tiverem os valores do preço do Petróleo se mantiver nos actuais níveis (Mar 2016 ~35/40USD/barril).

Continua a ser Luanda onde se centram os principais pólos imo-biliários de Angola. Outras províncias como Lobito/Benguela, o Soyo, e Cabinda, não conseguiram arrancar da forma desejada o investimento produtivo, levando a um desenvolvimento residual de um segmento imobiliário profissional.

SECTOR IMOBILIÁRIO Características do Sector ImobiliárioProperty Sector Characteristics of the Property Market

As we have argued in our last three reports, it has been proven that the performance of the property sector in Angola depends on the economic development of the country. The economic slow-down we have witnessed is having a direct influence on the suc-cess of projects. The reduction in business activity has meant that organisations have not grown. In fact, the situation is quite the contrary. Therefore, we can be reasonably certain that the proper-ty development sector will see a drastic reduction in activity. How-ever, it is expected that buildings already under construction will be completed. Nevertheless, we believe some property segments will see a degree of demand, including those aimed at the middle class, which continues to be active but depends on bank credit to be able to buy property.

It would be difficult to forecast an increase in demand while the price of oil remains at current levels (Mar 2016 ~USD 35/40/bar-rel).

Angola’s property market will continue to be centred on Luanda, although we may see some development, on a completely dif-ferent scale, in other provinces such as Lobito, Benguela, Soyo, Cabinda or Namibe. However, any such development will invaria-bly require creative investment.

03.0

O emblemático projecto da Baía de Luanda vai concluir os dois primeiros edifícios em 2016, que irá alterar para sempre a Cidade de Luanda, dando-lhe um ambiente internacional que tanto merece e necessita.

The first two buildings of the emblematic Luanda Bay (Baía de Luanda) project will be completed in 2016. This will change the face of the City of Luanda forever, giving it the international feel it so warrants and needs.

Having established its place in the Angolan economy, the real es-tate market experienced a high level activity until the beginning of 2015. The subsequent major economic upheavals have led prop-erty developers to take special care in starting new projects. It is now expected that activity will slow down significantly. The capital markets, which it had been hoped would be the new source of financing, have been slow to emerge. This has limited access to the property market.

These are some essential characteristics of the property sector:

• Processes remain very bureaucratic and complex, although we have seen clear progress in the registration of properties with the tax department and the land registry.

• Average tenancy agreement of three years. However, there has been some pressure from tenants to reduce this period;

• The new letting law only allows rent to be in Kwanzas.

• Limit on payment of rent in advance of 3 months. Previous practice was 6 to 12 months.

• Few tenancy agreements include annual indexation.

• Condominium fees are normally paid by the tenant.

• Few real estate assets are transferred with complete docu-mentation. Use of irrevocable powers of attorney or other legal iinstruments are used.

• Properties can be occupied only upon full payment of the amounts due, even without complete documentation.

• Possession/use of properties has great legal force.

• Certain sectors have witnessed an increase in supply.

• Few plots of land have a registered colonial deed (with full possession).

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Assim pode afirmar-se que muito do negócio Imobiliário e da inerente rentabilidade imobiliária dos investidores, poderá estar muito dependente do investimento exter-no, da facilidades das organizações internacionais ex-portarem os seus dividendos e da respectiva facilidade/dificuldade da entrada no país dos potenciais arrendatá-rios, que são os quadros expatriados.

Quanto mais dificuldades existirem à implantação das empresas internacionais em Angola, seguramente que os Investidores, na sua quase totalidade Angolanos, po-derão ver as suas rentabilidades ameaçadas.

We can say with certainty that a large part of the property industry and the inherent profitability of property for investors may depend to a very great extent on external investment, on the difficulty international organisations have in exporting their dividends and on the degree of difficulty potential tenants, who are expatriate professionals, have in entering the country.

The more challenging it is for international companies to set up business in Angola, the more likely it is that investors, who are almost all Angolan, will see the profitability of their investments threatened.

• Posse/Utilização dos activos, tem grande força jurídica.

• Poucos terrenos com escritura colonial registada (de posse plena);

• Insegurança jurídica na transmissão da propriedade, espe-cialmente terra;

• Falta de terrenos licenciados;

• Falta do ordenamento do território e de Planos Directores para as Cidades, pese embora estejam a ser feitos esforços nesse sentido pelas entidades responsáveis;

• Necessidade de infraestruturas básicas, sendo este um tema de difícil e complexa resolução, podendo a prazo vir a limitar novos projectos no centro da Cidade;

O mercado mudou, existindo actualmente um excesso de oferta na grande parte dos vários sub-sectores do mercado imobiliá-rio. Torna-se difícil hoje em dia falar nos segmentos com opor-tunidade investimento, com excepção dos produtos destinados à classe média e em condições de poderem ser dados como garante de um financiamento bancário. É um facto que o ritmo a que assistíamos em especial no que respeita o segmento de topo do mercado residencial - decresceu. É um segmento que terá pouco espaço para crescer, pois grande parte da procura já estará satisfeita.

Assim, torna-se crítico saber analisar detalhadamente os vários segmentos da procura, para que o produto imobiliário a produ-zir/colocar no mercado, seja o adequado.

• Legal uncertainty in the transfer of ownership, particularly of land.

• Lack of licensed plots in the city centre.

• Lack of general town planning and master plans for the cities, although efforts are being made in this respect by the relevant authorities.

• Need for basic infrastructure - an issue that is difficult and complex to resolve and the time it will take may limit new pro-jects in the city centre.

The market has shifted and there is now an excess of supply in most of the various subsectors of the property market. Today, it is difficult to talk confidently about segments with investment op-portunities, except for products destined for the middle class that have the right conditions to allow them to be used as security for bank financing. It is a fact that the pace we have witnessed – in particular in the high-end segment of the residential market – has fallen off. It is a sector that will have little room for growth because a large part of the demand has already been met.

As a result, it has become crucial to know how to carry out a detailed analysis of the various sectors of demand to ensure that the real estate product developed or placed on the market is the right one.

Muitos analistas esperam que o motor da economia An-golana nos próximos anos seja o sector não petrolífero, não que este possa simplesmente substituir o petróleo, mas que Angola possa depender cada vez menos deste.

Many analysts hope that the engine of the Angolan econ-omy over the coming years will be the non-oil sectors. Although they cannot simply substitute oil, it is hoped that Angola become less and less dependent on the re-source.

Garden Towers. Projecto Elisée Trade Center.

10Cidade Financeira.Vista Club.

MERCADO RESIDENCIALResidential Market03.1

O mercado residencial em Luanda sofreu uma desaceleração acentuada quanto ao ritmo de colocação dos espaços. Entraram no mercado, em 2015 mais de 400 apartamentos novos, muitos dos quais se encontram disponíveis, prevendo-se que a absorção seja moderada.

Hoje encontramos no mercado dois tipos de compradores, os individuais e o empresarial, sendo este um novo tipo de com-prador, pois até então as organizações quase exclusivamente arrendavam. Hoje fruto da depreciação monetária encontram no imobiliário um refúgio seguro, exigindo a completa legalização das propriedades, tema que nem sempre é cumprido pela oferta existente.

Sector até então bastante activo, a promoção imobiliária, encara o futuro com bastante apreensão, não só pela falta de financia-mento, tardando o mercado de capitais efectivamente a sair na economia, mas também em resultado de uma Banca muito mais exigente, obrigando assim os Promotores a aportar mais capital próprio aos negócios, facto a que não estavam habituados. Tudo isto reforçado pela expectável situação do mercado nos próximos anos, em que se espera uma procura ténue.

Como já escrito anteriormente, é assim esperado que novos pro-jectos, tardem em sair, ou sejam mesmo suspensos, contudo e em paralelismo com alguns mercados internacionais, aquelas promoções que consigam ser preparadas em contraciclo, pode-rão vir a sair no mercado em tempos mais favoráveis, especial-mente porque uma Promoção imobiliária em Angola dificilmente tarda menos de 3/4 anos, sendo a média 5/6 anos.

O mercado residencial da Grande Luanda, carac-teriza-se por:

• As Soluções de crédito imobiliário para a emergente classe média Angolana, tem vindo a melhorar, não sendo ainda a desejável, com excepção do projecto do Kilamba Kiaxi, Zango I, Zango II, Cacuaco, etc, que oferecem soluções de renda resolúvel, podendo vir a entrar no mercado alguns promotores com soluções de pagamentos diferidos no tempo;

• Escassez de produtos destinados à classe média Angolana no centro da cidade;

• Excesso de oferta destinada ao segmento médio-alto e alto para venda no centro da Cidade e Talatona.

• Excesso de oferta de produto destinado ao mercado expatria-do, quer em Luanda, quer em Talatona.

• A existência de projectos destinados ao segmento baixo, patrocinados pelo Estado, como forma de reorganização do território.

The residential market in Luanda has suffered a sharp slowdown in terms of disposing of properties. In 2015, more than 400 new apartments came onto the market and many of them are still available, suggesting that take-up will be moderate.

Today, we find two types of buyers in the market: individual buyers and business buyers. The latter are a new type of buyer because, up to now, organisations almost exclusively rented properties. Now, due to of currency devaluation, businesses see real estate as a safe refuge, but they insist on full legalisation of the proper-ties and this is something that not all the current supply offers.

A sector that up to now had been very active, property develop-ment is now facing the future with considerable apprehension, not only because of the lack of financing, with capital markets slow to emerge in the economy, but also as a result of a very demanding banking sector. This means that developers have had to bring more of their own capital to projects, and this is something they were not used to. All this is exacerbated by what we expect to see in the market in coming years: one of weak demand.

As we have said before, this means it is likely that new projects will be delayed or even suspended. However, and in parallel with some international markets, those projects that can be prepared in a downturn could come onto the market at a more favourable time, especially because a real estate project in Angola is very unlikely to take less than 3/4 years, with the average being 5/6 years.

The Greater Luanda residential market is charac-terised by:

• A shortage of housing credit solutions for the emerging Angolan middle classes - with the exception of the Kilamba Kiaxi, Zango I, Zango II, Cacuaco, etc. projects and rent-to-buy schemes - means we may see some developers enter the market with delayed payment schemes.

• A shortage of properties for the Angolan middle classes in the centre of the city.

• Excess of supply in the upper-middle and upper segment for sale in the centre of the city.

• Excess of supply in the expatriate market, both in Luanda and in Talatona.

• Some properties are available for sale in the mid to high-end sector in the centre of the city.

• Lack of funds for property investment to support business demand for rental property.

• The existence of projects aimed at the low end of the market, sponsored by the State, as a way of reorganising land use.

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Realizada uma análise da oferta versus procura, podemos delimitar Luanda em várias zonas:

• Centro de Luanda/Luanda Velha – Ingombotas e Marginal, uma das zonas com maior procura e desenvolvimento, com construção de edifícios de dimensão significativa a nível resi-dencial, salientando o emblemático projecto Baía de Luanda, onde se concluirão a construção dos dois primeiros edifícios;

• As zonas mais procuradas, as denominadas zonas nobres são Miramar, Bairro Azul, Alvalade, Cruzeiro, Vila Alice, Cidade Alta, Baixa de Luanda e Praia do Bispo;

• Talatona / Luanda Sul – a procura de habitação centra-se nos condomínios que apostam nos segmentos alto e médio alto.

• Camama, Viana e Benfica – zonas periféricas de Luanda, lo-calizações dirigidas essencialmente ao segmento médio, com valores inferiores à zona de Talatona. São zonas de crescimen-to de projectos com escala.

• Zona Norte – é uma zona de aposta do Governo, que já ini-cou trabalhos, mas que tarde a sair efectivamente.

After analysing supply versus demand, we can di-vide Luanda into a number of areas:

• Central Luanda/Luanda Velha – Ingombotas and Marginal, one of the areas of the city with the greatest levels of demand and development, is witnessing the construction of large-scale residential projects and features the emblematic Luanda Bay project, where the construction of the first two buildings has already begun.

• The areas most in demand, known as the ‘zonas nobres’ or upscale areas are Miramar, Bairro Azul, Alvalade, Cruzeiro, Vila Alice, Cidade Alta, Baixa da Luanda and Praia do Bispo;

• Talatona / Luanda South – the demand for residential prop-erty centres on the condominiums targeted at the upper and upper-middle classes.

• Camama, Viana and Benfica – areas on the outskirts of Luan-da, aimed at the middle-class market, with rents lower than in Talatona. These are growth areas for large projects.

• Northern Zone – this is an area the Government is focusing on. Work has already begun but any real progress is taking time.

No quadro seguinte mencionam-se alguns dos valores praticados no mercado:

The following table sets out indicative average values for each district:

Talatona

Luanda Prime: Marginal / Miramar / Cruzeiro / Alvalade / Bairro Azul / Ilha

Zonas | Zones Venda/m² Sale//m²

Arrendamento/MêsRent/Month

Novo | New

Usado | Used

Novo | New

Usado | Used

Novo | New

Usado | Used

3.800 - 6.500

3.500 - 5.500

6.000 - 10.000

3.500 - 8.000

6.000 - 7.500

3.000 - 7.000

3.000 - 7.500

7.500 - 15.000

3.000 - 12.000

7.000 - 12.000

2.500 - 12.000

Novo | New

Estado | State USD

USD

USD

USD

USD

USD

USD

USD

Venda/m² Sale//m²

Arrendamento/MêsRent/Month

5.000 - 7.500

4.000 - 7.000

5.000 - 8.000

ND

2.500 - 5.500

5.000 - 12.000

ND

6.000 - 15.000

5.000 - 12.000

ND ND

Luanda Cidade: Vila Alice / Maianga / Maculusso / Operário

Norte / Viana /Camama / Benfica Usado | Used

1.500 - 3.000

1.000 - 3.000

1.500 - 3.500

1.000 - 2.500

USD 1.500 - 3.500

1.500 - 3.500

2.000 - 4.000

Apartamentos | Apartments Moradias | Villas

2.500 - 6.000 4.000 - 12.000

1.500 - 3.500

VALORES PRATICADOS: VENDA E ARRENDAMENTOMarket Values for Sales and Rental

Os valores de venda são por m². Os arrendamentos são por mês, por tipologia de T2 a T3 nos apartamentos e de T3 a T5 nas moradias.Sale values are per m². Rental values are per month, for average 2 to 3-bed apartments and for average 3 to 5-bed villas.

No que se refere ao cada vez mais importante mercado de arren-damento residencial, Luanda caracteriza-se actualmente por um excesso de oferta de espaços, mesmo nos segmentos que até então estavam bastante activos, incluindo o mercado das Gues-t-houses.

Outra característica deste segmento prende-se com a exigência dos proprietários no recebimento das rendas antecipadas, quan-do num passado recente seria normal rendas em avanço de 6/12 meses, hoje irão praticar-se o equivalente a 3 rendas em confir-midade com a nova Lei do arrendamento, para contratos médios de 3 anos, havendo contudo uma pressão para contratos mais curtos dada a incerteza económica.

Já nos produtos usados, é comum o inquilino ficar responsável pelo pagamento de obras de adaptação e remodelação, dedu-zindo-se na renda os investimentos realizados. Nestes casos, os proprietários pretendem curtos prazos de arrendamento para que, findo o prazo, possam colocar o activo no mercado por valo-res mais elevados. É neste segmentos que se assiste a significa-tivas reduções de valores.

As far as the increasingly important residential letting market is concerned, Luanda is currently characterised by an excess of supply, even in segments that have been very active up to now, such as the guesthouse market.

Another feature of this segment relates to the requirement on the part of landlords to receive rent in advance. In the recent past it would have been normal for advance rent payments of 6 to 12 months. However, today, normal practice in compliance with the new letting law is 3 months’ rent in advance.

When the properties in question are not new, it is common for the tenant to be responsible for payment of improvement and reno-vation works with the expenditure made being deducted from the rent payments. In these cases, landlords look for short-term lets so that, at the end of the tenancy, they can put the property back on the market at a higher rent. Even so, it is these segments that have seen a significant fall in rents.

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VIA EXPRESSO

A Procura residencial no mercado imobiliário, divide-se em dois grandes grupos, a Procura Internacional / Empresarial e a Procu-ra Local, esta segunda transversal a vários grupos sociais, sendo possível identificar três grandes grupos:

• Âmbito Nacional - Altas patentes militares, membros do governo, empresários locais, funcionários da banca e quadros superiores de petrolíferas;

• Expatriados - Ong`s; sector petrolíferas; embaixadas, empre-sas diamantíferas, empresários estrangeiros e empresas de serviços internacionais;

• Emergente classe média Angolana do segmento empresarial dos serviços, como a Banca, Petróleo e Seguradoras.

Demand for residential property is divided into two main groups: international/business demand and local demand, the latter covering the whole social scale. Overall, we can identify three main groups:

• Domestic - High-ranking military officials, members of the government, local business people, bank employees and oil company professionals.

• Expatriates - NGOs, the oil sector, embassies, diamond com-panies and foreign business people and international service companies.

• The emerging Angolan middle class from the business servic-es sector including banking, oil and insurance.

Segmento Alto - Membros do Governo, Diplomatas, Altas patentes militares, Altos quadros empresariais.

Segmento Médio Alto - Expatriados, Empresários Nacionais, e uma nova procura as Empresas Internacionais.

Segmento Médio - Quadros expatriados em geral, Recém-Licenciados (bancos, petrolíferas, seguradoras), Funcionários Públicos, além de uma nova Procura, o universo empresarial.

Segmento Médio Baixo - Funcionários Públicos, População em geral.

Upper class - members of the government, diplomats, high-ranking military officials, high-level business people.

Upper-middle class - expatriates, local business people and new demand from international companies.

Middle class - expatriates in general, recent graduates (banks, oil and insurance companies), public employees, along with a new demand from the business world.

Working class - public employees, the population in general.

ESTRATIFICANDO POR CLASSES E INTERLIGANDO COM A PROCURA RESULTA O SEGUINTE:Stratifying by class and linking with demand, results in the following groups:

LUANDACidade

Centro Luanda Downtown Luanda

1

BenficaSouth Luanda

4

Zona NorteNorthem Zone

2

CamamaSouth East Luanda

5

TalatonaSouth Luanda

3

VianaEast Luanda

6

12

6

53

4

PROCURA MERCADO RESIDENCIALResidential Demand

PRINCIPAIS ZONAS RESIDENCIAIS (LUANDA)Principal Residential Districts (Luanda)

ZONAS PRIME RESIDENCIAL Prime Residential Zones

Alvalade

Maianga

Maculusso

Cidade Alta

Bairro Azul

Cruzeiro

Miramar

Vila Alice

Baixa /Ingombotas

Praia doBispo

A. A.

B. B.

D. D.

C. C.

Luanda.

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Centro de Luanda/ Downtown Luanda, Alvalade, Miramar, Cruzeiro e Talatona.

Classes | Classes Localização | Location Tipologias | Rooms Venda/Arrendamento | Sale/Rent

A Vivendas T3 e T4 | 3 and 4 bed villasPenthouses; Duplex

Venda | SaleArrendamento | RentPagamento Imediato | Immediate Payment

A+BAlvalade, Miramar, Maianga, Maculusso, Bairro Azul e Talatona

Vivendas T3 e T4 | 3 and 4 bed villasApartamentos T3 e T43 and 4 bed apartments

Venda |SaleArrendamento | RentPagamento: Imediato ou Financiamento Bancário/ ArrendamentoPayment: Immediate or Bank Financing / Rent

CNova Vida, Camama, Benfica,Maianga, Combatentes e Vila Alice

Apartamentos T2 e T3(T1 expatriados)2 and 3 bed apartments(Expats: 1 bed apartment)

Venda | SaleArrendamento | RentFinanciamento BancárioBank Financed

D Viana, Benfica e outros

Apartamentos T2 e T32 and 3 bed apartments

Venda (Quadors médios) | Sale (Young qualified staff) Arrendamento - Angolanos | Rent - AngolansPagamento: Financiamento BancárioPayment: Bank Financed

OFERTAResidential Supply

A Procura Local, que foi a responsável pela absorção de grande dos activos “top-end” até então vendidos na Cidade e Talatona, aparentemente hoje encontra-se satisfeita com este tipo de pro-dutos, estando disponível para a aquisição de activos imobiliá-rios, não para investimento/rendimento como era habitual, mas como refúgio à desvalorização cambial, uma vez que é exectável que o imobiliário venha a cotar-se sempre em USD.

Quanto à Procura Internacional / Empresarial, até então com excelentes ritmos de crescimento, hoje com a rápida crise que surgiu no mundo, encontra-se em fase de adaptação. Contudo continua a assitir-se à continuidade das organizações se mante-rem em Angola, com raríssimas excepções, permitindo-nos afir-mar que Angola, continua ser país onde faça sentido continuar a investir, agora com redobrada atenção, pois independentemente do abrandamento do sector petrolífero, julgamos que este possa a vir a ser compensado com o desenvolvimento dos outros sec-tores económicos, pois o país é deficitário em muitos aspectos transversais à economia.

A procura que continua a existir no segmento residencial, prende-se essencialmente com o refúgio da desvalorização, como ante-riormente dito, encontrando-se ainda a emergente classe média Angolana disponível para adquirir habitação própria, substituindo os arrendamentos que habitualmente dispõem. A característica deste subsegmento é que é imperiosa a existência da banca fi-nanciando a aquisição.

Em relação ao produto médio e médio alto, o desajustamento en-tre preços, tipologias e áreas está a ser corrigido para correspon-der à Procura.

É nos edifícios usados que efectivamente se encontram alguns acertos nos preços, resultantes da falta de maturidade dos pro-prietários, que não estão preparados para pequenas oscilações na procura.

Local demand, which has previously been responsible for absorb-ing the large ‘top-end’ assets sold in the city and Talatona, is ap-parently now being met by the above types; these assets are now being acquired, not for investment/income as was usual, but as a refuge from currency devaluation. This is because it is expected that real estate will always be quoted in USD.

International/business demand had experienced excellent growthrates until now. Today, however, with the crisis that spread rapidly around the world, this demand is going through a period of adaptation. Nevertheless, with the rare exception, we are con-tinuing to see organisations remaining in Angola. For this reason, we are confident that Angola remains a country where it makes sense to invest, now with redoubled attention, because, although there has been a slowdown in the oil sector, we believe this will be compensated by the development of other economic sectors. These sectors will need to develop because the country faces deficiencies right across its economy.

Demand continues to exist in the residential sector, essentially because it is a refuge from currency devaluation, as we have ex-plained. The emerging Angolan middle classes are still looking to buy their own homes, rather than renting properties as they previously. That it is essential to have bank financing in order to buy a property.

When it comes to properties for the middle and upper-middle classes, the lack of proportion between rents, rooms and areas is being corrected to correspond to demand.

It is in used buildings that we can actually find some rent adjust-ments resulting from a lack of maturity on the part of the owners who are not prepared for small variations in demand.

Como anteriormente mencionado, terão entrado em Luanda Cidade, mais de 400 apartamentos novos, con-tudo a perspetiva de que muitos já tivesse ocupação não se concretizou esperando-se que um grande número possam ser absorvidos como refúgio da desvalorização.

Para 2016 e dada a realidade do sector petrolífero, ân-cora de Angola, haverá inevitavelmente ajustes nesta procura. Num prazo de 3 a 4 anos, prevê-se uma limi-tada entrada de apartamentos novos no mercado para comercialização, fruto da suspensão/cancelamento de novas construções.

As we mentioned earlier, around 400 new apartments have come on to the market in the City of Luanda. How-ever, the expectation that many of these apartments would already be occupied has not come about and it is hoped that a large number can be absorbed as a refuge from currency devaluation.In 2016 - given the situation in the oil sector, which is the foundation of the Angolan economy, there will inevitably be adjustments in demand. Over a period of 3 to 4 years, we project that a limited number of new apartments will come onto the market for sale. This is because of the suspension/cancellation of new constructions.

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Em jeito de resumo, pode dizer-se que em termos de Vendas será expectável um ritmo forte, com alguns ajustes no preço. Em termos de arrendamento, haverá um acerto acentuado nos valores, principalmente pela saída de muitos quadros expatriados, mas também um número significativo de proprietários individuais que terão adquirido com recurso a crédito, que mantêm as obrigações com os bancos e na ausência de procura de-cidem arrendar a qualquer custo, havendo significativas descidas de preços, especialmente em Talatona, mas igualmente nos edifícios coloniais.

Até 2015, assistia-se que em alguns segmentos, os pre-ços no mercado imobiliário teriam subido, especialmen-te no centro da cidade, em determinados produtos. Hoje alterou-se completamente o estado do mercado e pode afirmar-se que os preços do imobiliário tiveram alguns ajustes em função do tipo de segmento e localização, se novo ou usado.

Como em qualquer sector de actividade, não podemos comparar o que não é comparável e em alguns segmen-tos esses acertos são moderados.

Em suma, o mercado ajustou no seu conjunto, contudo é preciso segmentar o mercado por diferentes tipos de produto, localizações, tipologias, etc, para poder com-parar e chegar a conclusões correctas.

In summary, we expect a healthy pace of sales with some adjustments in rents. In terms of letting, there will be a significant fall in rents, principally because of the departure of many professional expatriates. Rents will also fall because there are a significant number of individual owners who bought properties using credit and still have their obligations to the banks. In the absence of demand, these owners are prepared to let their properties out at any cost. This is likely to mean significant falls in rents, especially in Talatona, but also in the colonial buildings.

Until 2015, we witnessed an increase in rents in the property market in some segments, especially in the centre of the city, for certain products. Today, the state of the market has changed completely with property rents being subject to some adjustment depending on the segment type and location, and whether the property is new or used.As with any sector of activity, we cannot compare what is not comparable, and in some sectors these adjustments have been moderate. In summary, the market has adjusted as a whole. However, it is necessary to divide the market into segments of different types of product, locations, number of rooms, etc. to be able to compare and reach the right conclusions.

Imóvel | BuildingTorre Kanhangulo

Sky Residence I e II

3 Towers

Torres Oceano

Edifício Farol

Loanda Towers

Ingombota Palace

Coqueiros Prestige

Vitória

Dolce Vita

Fetungo de Belas

Ingombotas

Ingombotas - Kinaxixi

Ingombotas - Eixo Viário

Ingombotas

Ilha

Imgombota

Ingombotas

Imgombota

Ingombota

Talatona

Futengo/Talatona

Residencial, Escritórios e Comércio | Residential, Office and Retail




Residencial e Comércio | Residential and Retail







Zona | Zone Uso | Use

Oferta residencial na grande Luanda, principais edifíciosGreat Luanda residential projects, main buildings

Luanda.Kitanda Plaza.

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O segmento de escritórios de Luanda tem um comportamento idêntico ao de qualquer outro lugar no mundo, vive do crescimen-to económico. Se com crescimento económico, há um natural aumento das organizações traduzido num maior número de pes-soas e na necessidade de mais espaços onde trabalhar, num ce-nário de reduzida actividade económica, as organizações têm de se adaptar, querendo isto dizer que terão menos colaboradores e necessitar de menos espaço onde trabalhar.

Contudo viemos a assistir à instalação, ou procura de novos es-paços, de muitas multinacionais algumas líderes mundiais dos segmentos onde actuam.

O stock de escritórios da grande Luanda de 2015 (incluindo Luan-da Cidade e Talatona), fechou em cerca de 1.570.300m², sendo 296.500m² em Talatona e 1.273.800m² em Luanda. Em Luanda Cidade, incluem-se 660.000m², que resultam de um levantamen-to físico durante 2009.

A Vacancy Rate, ou a taxa de disponibilidade de escritórios de Luanda e Talatona sobre a totalidade do stock, foi em 2015 de 14,94% contra 8,15% no ano transacto, a sub-zona de Talatona registou um taxa de 29,48%, por sua vez Luanda Cidade e por apenas se conseguir monitorizar de uma forma mais consistente o edificado a partir de 2009, registou um número de escritórios disponíveis exclusivamente sobre o stock novo de 23,98%.

O mercado teve assim um crescimento do stock total, incluindo Luanda e Talatona de aproximadamente de 26,59%, assistindo-se a um expectável crescimento do espaço disponível, em linha com a actividade económica, com especial ênfase em Luanda Cidade, que atingiu uma taxa de disponibilidade record de quase 24% sobre o stock novo.

A zona prime e preferencial de escritórios em Luanda, designada internacionalmente por CBD (Central Business District) situa-se na Baixa e Marginal. Nesta encontram-se localizados os princi-pais departamentos governamentais, sedes de bancos e segu-radoras e sedes de empresas (sobretudo as ligadas ao sector petrolífero) de onde se espera que nunca venham a sair.

Por sua vez, a dita zona central - a que delimita a prime - tem sido a localização escolhida para o desenvolvimento de alguns projec-tos e a instalação de algumas empresas que não necessitam de estar no CBD.

A nova localização, a Praia do Bispo, encontra-se o ex-edifício sede do BPA, do CaixaTotta, Pumangol, a Sede da Chevron, além de um edifício da Seguradora AAA. Esta localização conti-nua com problemas estruturais, principalmente de esgotos e de electricidade, prevendo-se a sua resolução em breve.

The office segment in Luanda has behaved like that of any other in the world, living as it does on economic growth. It is only with economic growth that there is a natural increase in the number of companies, which translates into a larger number of people and the need for more space for them to work in. In a scenario of re-duced economic activity, companies have to adapt, which means they will have fewer employees and need less space for them to work in.

However, we have seen many multinationals moving in or seeking new spaces, and some of them are leaders in the segment in which they operate.

The stock of offices in greater Luanda (including the City of Lu-anda and Talatona) for 2015 closed at around 1,570,300m², with 296,500m² in Talatona and 1,273,800m² in Luanda. In the City of Luanda, 660,000m² was recorded from a physical survey carried out in 2009.

The overall vacancy rate for offices in Luanda and Talatona was 14.94% in 2015, compared with 8.15% for the year before. The rate for the sub-zone of Talatona stood at 29.48% and, in turn, the City of Luanda – because it has only been possible to monitor buildings in a consistent way since 2009 – registered an office vacancy rate, exclusively in terms of new stock, of 23.98%.

The market thus saw a growth in total stock, including Luanda and Talatona, of approximately 26.59%. There was an expected growth in available space, in line with economic activity, with a particular focus on the City of Luanda, which reached a record vacancy rate of almost 24% in terms of new stock.

Luanda’s prime and preferred business district is known by the international term CBD (Central Business District). This is the es-tablished location of the main government departments and bank, insurance and corporate headquarters, especially the oil sector, and they are not expected to leave the area. The area is also home to developments like Torre Kanhangulo, 3 Torres, Sky Office and Loanda Towers.

In turn, what is known as the central area – which shares a bound-ary with the CBD – has been the location of choice for the devel-opment of a number of projects and some companies that do not need to be in the CBD have moved into the area.

The new location Praia do Bispo is home to the former headquar-ters of BPA, CaixaTotta, Pumangol, the headquarters of Chevron, and a building occupied by the insurance company AAA. Howev-er, this area still has some structural problems such as drains and electricity supply.

MERCADO DE ESCRITÓRIOSOffice Market 03.2

Zonas | Zones Estado | State

Zona Prime Novo | New 6.500 - 9.000

Zona Central

Zona Praia do Bispo

Usado | Used

Novo | NewUsado | Used


4.000 - 7.500

5.500 - 7.5003.500 - 5.000

NDND

100 - 160

75 - 130

90 - 12065 - 90

110 -12080 - 90

Talatona Novo | New

Usado | Used

5.500 - 7.000

ND

85 - 100

75 - 85

Venda/m² (USD)Sale/m² (USD)

Arrendamento/Mês/m² (USD)Rent/Month/m² (USD)

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Zona PrimePrime Zone(CBD)

(Talatona)

Zona CentralCentral Zone

Zona ExpansãoExpansion Zone

LUANDA

Praia do Bispo

Talatona, é hoje um destino consolidado do mercado de escritórios, não só onde se encontra o “cluster” das comunicações e audiovisual, como a Unitel, a Movicel, Multichoice, a Zap, etc. É também onde se encontram alguns Parques Empresariais como o Belas Business Park, o DolceVita, o Projecto da Cidade Financeira, tendo entrada no mercado em 2015, o Fetungo de Belas. Também em Talatona encontramos em desenvolvimento alguns projectos, nomeadamente o Scala, o Royal Park, o Olympus, etc.Em Talatona, mantem-se activa uma Procura empresarial, menos dependente do sector dos Petróleos, com orçamentos disponíveis bastante mais limitados. Os valores médios do mercado têm vindo a acertar mais que em Luanda Cidade, contudo estas oscilações muito dependerão do investimento económico principalmente das multinacionais.

Today, Talatona is a well-established destination for office occupiers and it is notable for communications and audio-visual cluster, involving companies such as Unitel, Movicel, Multichoice and Zap. It is also the location for a number of business parks such as Belas Business Park, DolceVita and the Cidade Financeira project. Talatona witnessed Fetungo de Belas and some smaller-scale projects coming onto the market in 2015, and is now seeing the development of some projects including Scala, Royal Park and Olympus.While there is active demand in Talatona from companies that are less reliant on the oil sector, their more limited budgets mean their rents have seen more significant decline than those in the City of Luanda. However, these changes depend very much on economic investment, principally by multinationals.

Belas Business Park V.

DELIMITAÇÃO ZONA ESCRITÓRIOSOffice Areas

Imóvel | BuildingTorre Kanhangulo

Sky Residence e Business

3 Towers

Torres Oceano

Loanda Towers

Torre Maculusso

Ingombota Palace

Fénix

Prestige Coqueiros

Ed Curva

Torre Kilamba

Torre Maculuso

Ed Debeers

BBP V

Dolce Vita

Cidade Financeira

Zenith

Ingombotas

Ingombotas

Ingombotas

Ingombotas

Imgombotas

Ingombotas

Ingombotas

Ingombotas

Ingombotas

Maianga

Baixa

Maculuso

Imgombotas

Talatona

Talatona

Talatona

Talatona

Escritórios, Residencial e Comércio | Office, Residential and Retail





Escritórios e Comércio | Office and Retail





Escritórios | Office







Zona | Zone Uso | Use

Oferta de escritórios na grande Luanda, principais edifíciosMain office buildings in the great Luanda

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Resultado do forte progresso económico, houve um generalizado aumento da riqueza global em Angola, a população tem vindo a ter melhores condições de vida. O índice de pobreza tem vindo a diminuir e o poder de compra a aumentar, que para o segmento do Retalho é fundamental.

A alteração económica em curso, vem obrigar a que empresas e famílias tenham de rever os seus orçamentos e isso terá uma in-fluência directa, especialmente nas famílias, que são os clientes finais do segmento. Assim é esperado que alguns projectos em curso venham a ter um ritmo de acabamentos mais lento.

Terão surgido simultaneamente, muitos projectos, limitando os lo-jistas na sua capacidade de expansão, encontrando estes igual-mente dificuldade na importação dos seus produtos pela escas-sez de moeda estrageira.

De salientar que o grupo Sul-africano Shoprite, tem em funciona-mento mais de 20 lojas em todo o país, o grupo Angolano Kero, conta com mais de 10 lojas, por sua vez o grupo Angolano Can-dando, irá inaugurar em 2016 a sua 1ª loja em Talatona, no Sho-pping Avennida, tendo planos para abrir cerca de 10 espaços nos próximos 5 anos.

O segmento retalho em Angola divide-se hoje em três diferentes conceitos:

- Centros Comerciais - Shopping Centers;- Retail Parks;- Lojas de Rua.

Quanto a Centros Comerciais, existem em curso no mercado quatro investimentos e esperando-se para 2016/17 a inaugura-ção de mais dois ou três.

No mercado a funcionar em pleno teremos:Belas Shopping - Inaugurado em 2007 trata-se do primeiro es-paço de grande dimensão a surgir em Angola - mais concreta-mente na zona de Talatona. Conta com 100 lojas e com 8 salas de cinema.

Millennium Shopping - O segundo Centro Comercial de Angola inaugurado em 2008 no Lubango. Conta com cerca de 40 lojas e com a curiosidade de ter sido lançado no mercado para venda.

Ginga Shopping - situado em Viana e com 70 lojas, inaugurado em 2012.

Atrium Nova Vida - com cerca de 35 lojas, foi inaugurado em fins de 2012, situando-se na zona sul, no projecto Nova Vida.

Sky Gallery - Com 6.000m² de ABL e 40 lojas, inaugurou parcial-mente em 2014.

Espaço Shopping Avenida - Com aproximadamente 10.000m², 168 lojas de pequena dimensão, com a curiosidade de ter sido comercializado em venda, conta com o Kero, como loja âncora.

A inaugurar no período de 2016 a 2017:Luanda Shopping – Integrado no Projecto Comandante Gika. Contará com cerca de 60.000m² de ABL, distribuídos por 208 lojas, 6 salas de cinema e um health-club. Tem o maior Hiper-mercado de Angola, com aproximadamente 10.000m² da cadeia Kero. Tem vindo a abrir parcialmente.

Luanda Towers/Vista Club Shopping – Integrado num projecto misto, escritórios, habitação, com aproximadamente 7.600m² de ABL e 40 lojas, espera-se que abra em finais de 2015, ou início de 2016.

As a result of strong economic progress, there has been a general increase in total wealth in Angola and the population has been enjoying improved living conditions. The poverty rate has been falling and purchasing power increasing. And this is fundamental for the retail market.

However, the recent slowdown in economic growth has meant that companies and families have had to review their budgets. This will have a direct influence, especially on families, who are the end clients of the retail segment. As a result, we expect that some projects that are being undertaken are likely to be complet-ed at a slower pace.

Many projects have also appeared at the same time, leading to an excess supply of space. Retailers are also having difficulties in importing their products because of the lack of foreign currency.

The South African group Shoprite operates more than 20 stores throughout the country, while the Angolan group Kero has more than 10 stores. In 2016, the Angolan group Candando will open its first store in Talatona, at Shopping Avennida, and it has plans to open around 10 stores over the next five years.

The retail market in Angola is currently split into three different sectors:

- Shopping Centres- Retail Parks- High Street Retail

There are already four shopping centre investment projects in the market and two or three more are expected to start in 2016/2017.

Already existing in the market:Belas Shopping - opened in 2007, this was the first large-scale shopping centre to be completed in Angola. It is located in Tala-tona and has around 100 shop units and an 8-screen multiplex.

Millennium Shopping - opened in 2008 as the second shopping centre in Angola. Located in Lubango and it has around 40 shop units and is unusual in that it was put onto the market for sale rather than rent.

Ginga Shopping - located in Viana with 70 shop units, this centre was opened in 2012.

Atrium Nova Vida - with around 35 shop units, this centre was opened towards the end of 2012 and is located in the south of the Luanda´s Nova Vida project.

Sky Gallery – partially opened in 2014 with 6,000m² of GLA and 40 shop units.

Espaço Shopping Avenida – consists of approximately 10,000m², with 168 small stores, and Kero as the anchor retailer. It was made available for sale rather than rent.

To open in 2016 to 2017:Luanda Shopping - part of the Comandante Gika development, this project will have around 60,000m² of GLA including 208 shops, a 6-screen cinema and a health club. It has the largest hypermarket in Angola, at around 10,000m², which is part of the Kero chain. It has opened partially opened.

Luanda Towers/Vista Club Shopping - part of a mixed-use pro-ject for homes and offices with approximately 7,600m² of GLA and 40 shops, it is hoped that it will open at the end of 2015, or begin-ning of 2016.

MERCADO RETALHISTARetail Market03.3

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EmpreendimentoDevelopment

AnoYear

ZonaZone

ÁreaArea

LojasShops

Torre Meculuso.

Fonte: Abacus | Source: Abacus

(a) Tem prevista a ampliação de mais de 16.000m² de espaço comercial.(a) There are expansion plans for 2016 of 16,000m².(b) Tem plano de expansão para mais 40.000m²(b) There are expansion plans of 40,000m².

Shopping Fortaleza – Empreendimento localizado na marginal, na proximidade da Fortaleza de Luanda, com 18.000m² de ABL, 80 Lojas, 1 Supermercado.

Shopping do Kinaxixi – Empreendimento comercial com obra em curso, no antigo mercado do Kinaxixi, com uma ABL estimada de cerca de 50.000m² e mais de 200 lojas, tendo o ritmo do em-preendimento concentrado na construção da terceira torre, por forma a posteriormente concluir simultaneamente a totalidade do projecto.

Kianda Shopping – ao lado do BNA, em plena baixa, este pro-jecto irá oferecer ao mercado, cerca de 12.000m².

Mundial Shopping – em Camama, junto ao Kilamba Kiaxi e ao Zango, promovido por um Grupo Empresarial Sul Africano, Mc-Cormick, irá oferecer cerca de 50.000m² de ABL, com aproxima-damente 120 lojas. Tem plano de expansão de mais 40.000m².

Muxima Shopping – em Viana, desenvolvido pelo Grupo Em-presarial RMB Westport, esta superfície comercial desenvolverá aproximadamente 31.000m² de ABL em 2 piso, com mais de 110 lojas, contará ainda com uma âncora, a Shoprite, com abertura prevista em 2017.

Centro Comercial Avennida – em Talatona, em frente da acade-mia BAI, com aproximadamente 15.000m², 50 lojas, e Salas de cinema, irá inaugurar durante 2016, tendo já aberto as salas de cinema, incluindo a primeira sal VIP de Angola.

Muxima Plaza – com cerca de 5.000m², na Mutamba, em plena baixa de Luanda.

Shopping Fortaleza - located on the Marginal, near the Fortaleza de Luanda, with around 18,000m² of GLA, consisting of 80 stores and one supermarket.

Kinaxixi Shopping - a commercial development under construc-tion at the former Kinaxixi market, with a GLA estimated at around 50,000m² and more than 200 shops. The focus of the develop-ment has been on the construction of the third tower, in order to subsequently simultaneously conclude the whole project

Kianda Shopping - next to BNA, in the centre of the downtown area (baixa), this project will bring around 12,000m² onto the mar-ket.

Mundial Shopping - in Camama, next to Kilamba Kiaxi and Zan-go, and developed by a South African business group, McCor-mick, will offer around 50,000m² of GLA with approximately 120 shops. It has an expansion plan for a further 40,000m².

Muxima Shopping - in Viana, developed by the RMB West-port business group, this commercial centre will have around 31,000m² of GLA on 2 floors with more than 110 shops. It will also have Shoprite as its anchor.

Centro Comercial Avennida - in Talatona, opposite the BAI academy, with approximately 15,000m², including 50 stores and cinemas. It will open during 2016, although its cinemas have al-ready opened and include the first luxury cinema in Angola.

Muxima Plaza - with around 5000m², in Mutamba, in the heat of downtown Luanda.

CENTROS COMERCIAISShopping Centres

Belas ShoppingMillennium LubangoLuanda ShoppingShopping KinaxixiShopping FortalezaAtrium Nova vidaGinga ShoppingSky Gallery 3 TorresVista ShoppingEspaço AvenidaKianda ShoppingMundial ShoppingMuxima Shopping Shop Muxima PlazaCC Avennida

200720092015

ConstruçãoConstrução

201220122014201621062015

ConstruçãoConstruçãoConstruçãoConstruçãoConstrução

TalatonaLubangoAlvalade KinaxixiMarginalTalatona

VianaKinaxixiKinaxixiBaixa

TalatonaBaixa

CamamaVianaBaixa

Talatona

19 500 (a)ND

60 00050 00018 0009 000

20 0006 0005 2507 600

10 00012 000

50 000 (b)31 000

ND15 000

10040

20822080357040ND50

168ND120110ND50

EmpreendimentoDevelopment

AnoYear

ZonaZone

ÁreaArea

LojasShops

RETAIL PARKS Retail Parks

Lobito Retail ParkBenfica Retail ParkXYAMI RetailBenguela (Kero)Shoprite Lobito

2012Construção

2014

2015

LobitoPatriota - Luanda

Benguela

Benguela

15 00015 000

14 000

ND

ND70

40

ND

19

The Government’s policy towards logistics is one of firm com-mitment and investment, with its Plan for a National Network of Logistics creating more than 40 hubs for the country, although they are not being developed at the desired rate. It is also current-ly carrying out an Industrial Census. However, Angola currently imports many essential goods and services and will continue to do so over the medium term as it builds domestic capacity. The Angolan Government’s plan will turn the industrial property sector into one of the largest in the country in the future, not only due to the immediate need to diversify the economy, but especially considering the emerging internal demand for property. There will continue to be demand for warehousing because of imports, and when viewed alongside the almost total lack of industrial/ware-housing property, this represents a fantastic investment opportu-nity for developers.

Naturally , depending on the province being analysed, the ques-tion of location is crucial to the success of any logistics park or platform when you also take into account the size of the country and its geographical position on the continent. For example, the logistical needs of Hambo or Huíla (which are primarily agricul-

Retail parks continue to be slow to come onto the market. Howev-er, the Lobito Retail Park is now operating and a number of major retailers have begun to develop retail parks with their stores act-ing as anchors for the project One example of this is in Benguela where Kero and Shoprite have implemented projects

In Luanda, it is taking time for retail parks of this type to appear One project is underway at Largo do Patriota, developed by RMB Westport, and it will bring around 70 shops, anchored by Shoprite, onto the market.

Strong demand from a range of retailer types has continued into 2016, but it continues to be difficult to find well-located shops in new buildings.

In Luanda’s main streets, you can find stores, directly managed by the brands or through agents, selling leading international brands such as Parfois, Boss, Adidas, Nike, Lacoste, Porsche, Porcelanosa and Lion of Porches.

Apesar do forte compromisso e investimento Governamental, com o Plano da Rede Nacional de Plataformas Logísticas, crian-do pelo país mais de 40 polos, que tarda a sair no ritmo desejável, bem como com o Censo Industrial em curso, Angola por força do seu consumo interno, irá necessariamente ter de continuar a importar um conjunto essencial de bens e serviços, pois não será num curto espaço de tempo que a indústria interna possa subs-tituir estes produtos muitos de primeira necessidade. Como refe-rido a aposta do Governo de Angola, irá posicionar o segmento imobiliário industrial, como um dos de maior futuro no país. Não só pela necessidade imediata de diversificar a economia, mas especialmente pelas emergentes necessidades imobiliárias inter-nas. Continuando a existir necessidades de armazenamento por força das importações, que quando aliadas, à quase inexistên-cia de produto imobiliário industrial/armazenagem oferecem uma grande oportunidade de investimento aos promotores.

Naturalmente, dependendo da província em análise, a questão localização é determinante para o sucesso de qualquer parque/plataforma logística, considerando ainda a dimensão do país, sua situação geográfica no continente. As necessidades logísti-

Os Retail Parks continuam a tardar a sua entrada no mercado, estando em funcionamento o Lobito Retail Park, e os que perten-cem a uma nova realidade está a surgir no mercado, que são as grandes cadeias de distribuição, desenvolverem um “Retail Park”, nos seus projectos, onde a sua loja funciona como a âncora do Projecto, como por exemplo em Benguela, onde o Kero, Xiami e a Shoprite implementaram projectos deste tipo.

Em Luanda tardam a sair alguns destes projectos, estando em curso um Projecto no Largo do Patriota, desenvolvido pela RMB Westport e que trará ao mercado cerca de 70 lojas, ancorados pela Shoprite.

Até 2016, vinha a manter-se uma forte procura pelas Lojas de rua, por vários conceitos comercias, continuando a ser difícil en-contrar lojas bem localizadas, em edifícios novos.

Em Luanda nas principais ruas da cidade, lojas que directamente geridas pelas marcas ou via agentes, vendem algumas das em-blemáticas marcas internacionais, desde a Parfois, Boss, Adidas, Nike, Lacoste, Porsche, Porcelanosa, Lion of Porches, etc.

MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO Industrial and Logistics Market03.4

Os valores do sector de retalho, têm vindo a adaptar-se à Procu-ra, encurtando no entanto os valores para o segmento de escri-tórios, continuando no entanto a manter-se a particularidade que, ao contrário do resto do mercado imobiliário mundial, as Lojas de rua, com algumas poucas excepções, têm valores de transacção inferiores aos valores de escritório.

A grande questão, é se os Lojistas, conseguirão manter uma ca-pacidade de crescimento dos seus negócios, ao ritmo de cresci-mento dos projectos imobiliários comerciais a saírem no mercado.

Prices in the retail sector have been adapting to demand. Although prices in the office segment have also fallen, we continue to see an unusual feature that differs from the property market in the rest of the world: high street shops which, with just a few exceptions, are less expensive than offices.

The burning question is whether retailers will manage to maintain a capacity for growth that keeps up with the expanding volume of real estate projects coming onto the market.

Centros Comercias | Shopping Centres USD 80 - 130Retail Parks | Retail Parks

Lojas Rua | Hight | High Street Retail

USDUSD

ND25 - 150

NDND

3.000 - 10.000

VALORES PRATICADOS: Venda e arrendamentoMarket Values for Sales and Rental

Arrendamento/m² Rent/Month/m²

VendaSale

20

Parte integrante e decisiva do desenvolvimento económico de Angola, é o significativo número de unidades hoteleiras, Luanda hoje oferece 8 unidades de 4* e 5*, esperando-se mais uma uni-dade de 5* para 2016 com cerca de 390 quartos, ultrapassando assim a barreira dos 2.000 quartos em Luanda, preenchendo as evidentes lacunas que existiam no mercado de quem procurasse uma dormida, quase exclusivamente por motivos profissionais, ao contrário do resto do país que começa a ter algum turismo/procura interna por motivos de lazer.

A decisive and integral part of the economic development of Angola is the significant number of hotels. The particular focus is the Province of Luanda where there are now eight 4 and 5-star hotels, while a new 5-star hotel is expected to open in 2016 with around 390 rooms. This takes Luanda past the milestone of 2,000 rooms, meeting the clear shortage faced by visitors seeking hotel accommodation, almost exclusively for business reasons. This contrasts with the rest of the country which is beginning to see

MERCADO HOTELEIROHotel and Tourism Market03.5

VALORES PRATICADOS: Venda e arrendamento Market Values for Sales and Rental

Zonas | Zones Estado | State Venda/m² (USD)Sale/m²(USD)

Viana / BenficaNovo | New 1.100 - 1.700

ND

Talatona

Norte

Usado | Used


Novo | New

Arrendamento/Mês/m² (USD)Rent/Month/m² (USD)

Usado | Used

700 - 9002.000 - 2.500

ND

13 - 17

10 - 12

11 - 15

ND20 - 40

ND

8 - 11

Estrada CateteNovo | New

Usado | Used

900 - 1.600500 - 800

800 - 1.000

13 - 17

cas do Huambo ou Huíla (maioritariamente Agrícola), nada têm a ver com Luanda, por exemplo, que é na sua maioria, para a responder à importação de bens e equipamentos. Isto obriga decisivamente a pensar-se, em produtos imobiliários industriais/logísticos, provavelmente interligando as plataformas logísticas, com os Portos Marítimos e com o Caminho-de-ferro.

Também a construção de novas estradas entre as províncias é outro dos factores determinantes para este segmento, confirman-do-se a entrada de operadores logísticos internacionais.

Em Luanda, para além da mencionada oferta industrial na proxi-midade do Porto Marítimo, destacam-se ainda as zonas de Via-na, Benfica, da Estrada para o Cacuaco e a Estrada para Catete.

Será correcto dizer que este é dos segmentos do mercado imobi-liário, o que oferece mais oportunidades de investimento.

tural) are completely different to those of Luanda, which in the main, have to respond to the import of goods and equipment. This means it is essential to think decisively about industrial/logistics property that has links to the seaports and the railways.

The construction of new roads between the provinces is another determining factor for this segment, particularly as international logistics operators have plans to come into the country.

In Luanda, besides the stock of industrial property around the Maritime Port, other important logistics locations include Viana, Benfica, and the Cacuaco and Catete roads.

It would be true to say that this is one of the sectors of the property market that offers the greatest investment opportunities.

ZONAS INDUSTRIAIS Industrial Location

MariaTeresa

Hotel Trópico.

Estrada para Catete

Barra doCuanza

Bom Jesus

Cabo Ledo Muxima

Úcua

Mabutas

Caxito

Bairrodo Dande

LUANDAZona Norte (Estrada para Cacuaco)Northern Zone ( Road to Cacuaco)

Estrada para CateteRoad to Catete

Luanda Sul(Talatona, Benfica)

Viana

21

INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOInvestment Market03.6

O ano de 2015, que se esperava como o ano do arranque da in-dústria do investimento imobiliário institucional em Angola não se concretizou na prática. Este subsegmento torna-se vital para que haja uma diversidade de opções de investimento, de poupança e de financiamento do mercado da promoção imobiliária, ofere-cendo óptimas taxas de retorno e excelentes vantagens fiscais. Com a Legislação aprovada do Regime Fiscal dos Organismos de Investimento Colectivo, DR (Decreto Presidencial nº 7/2013 de 11 de Out 2013, no DR I Série – nº196 de 11 de Out 2013).

Mantém-se assim para as Sociedades Gestoras uma grande oportunidade de negócio, pois serão o mercado destino de um número significativo de entidades individuais e colectivas, de-tentoras de importantes portfólios de activos imobiliários, muitos arrendados.

É determinante saber explicar aos investidores imobiliários os benefícios e as vantagens de terem os activos imobiliários sob gestão de uma Sociedade Gestora, que poderá estender a sua actividade ao chamado Asset & Property Managment - Gestão dos Activos Imobiliários, em termos administrativos, de manuten-ção e conservação, gestão contabilística e financeira, bem como a gestão de clientes.

Hoje, além de uma insegurança na permanência dos inquilinos nos contratos, é necessário continuar a trabalhar em temas ad-ministrativos e jurídicos, apesar de a actual Lei do arrendamento vir melhorar, perdeu-se uma oportunidade de deixar o mercado trabalhar livremente.

No mercado de investimento, dada a falta de segmentação e ma-turidade do mesmo, pode-se falar em yields iniciais com valores na ordem de:

O continuado esforço do Ministério da Hotelaria e Turismo, espe-ra que até 2020, Angola possa registar 4,6 milhões de turistas e uma receita de 4,7 mil milhões de dólares. Entretanto o executivo, com o lema “um milhão de turistas, um milhão de oportunidades” espera que o sector possa contribuir com cerca de 3% para o PIB, criando um milhão de empregos, contribuindo para um de-senvolvimento consistente da economia Angolana.

Em 2015, assistiu-se a uma redução da taxa de ocupação para valores aproximados de 60%, em contrate com os quase 80% de 2014, tendo os Hotéis de 4*, trabalhado com tarifas diárias, entre os 290 e 320USD/noite.

Para 2016, espera-se que o sector consiga manter uma razoá-vel performance, devido ao esperado crescimento do sector não petrolífero.

2015, which we hoped would be the year when institutional property investment industry took off in Angola, did not live up to its promise. The need for this to expand has become vital for there to be a range of options for investment, savings and financing of the property promotion market, that offer excellent rates of return and tax benefits (with the approval of the Tax Framework for Collective Investment Bodies) (Regime Fiscal dos Organismos de Investimento Colectivo - Presidential Decree 7/2013 of 11 October, in PD Series I – no. 196 of 11 October 2013).

This means there is still a great business opportunity for asset management companies, as they will be the target for a significant number of individuals and legal entities that hold important portfolios of rental property assets.

It is crucial to be able to explain to real estate investors the benefits and advantages of having their real estate assets handled by management companies. The activity of such companies can cover what is known as ‘asset and property management’, in administrative terms covering maintenance and conservation, financial and accounting management, as well as client management.

Today, besides insecurities about whether tenants will maintain their contracts, it is necessary to continue to work on administrative and legal issues. Despite the improvements brought by the new letting law, an opportunity has been missed to let the market operate more freely.

Given the lack of maturity of the investment market, we can talk about initial yields with values in the order of:

some internal tourism/leisure-based demand.

With the continued efforts of the Ministry of Hotel and Tourism, it is hoped that, by 2020, Angola will be able to register 4.6 million tourists and revenue of USD 4.7 billion. In the meantime, under the motto “a million tourists, a million opportunities”, the Executive hopes that the sector can add around 3% to GDP, creating a million jobs and contributing to the consistent development of the Angolan economy.

In 2015, there was a reduction in the occupancy rate to around 60%, in contrast with the 80% for 2014, with 4-star hotels operating with rates of between USD 290 and 400 per night

O contrato de arrendamento tipo em Luanda tem a duração de 3 anos.Typical rental contracts in Luanda have a term of 3 years.

Angola.

Escritórios | Offices

Residencial | Residential

Segmento/Segment Yields (%)

13 - 17

10 - 16

Industrial | Industrial 10 -15

VALORES PRATICADOS: TAXA DE RENTABILIDADE

Yields

22

Os valores mais elevados poderão incluir uma série de serviços que os normais condomínios não consideram.The higher values include a range of services that a normal condominium does not provide.

GESTÃO IMOBILIÁRIAProperty Management03.7

A cuidada manutenção dos edifícios é determinante para não só um melhor uso dos seus utilizadores, como também, para uma efectiva poupança com a exploração dos edifícios. Poucos sabe-rão que um edifício sem manutenção ou com manutenção defi-ciente, poderá ter um custo quase idêntico ao da construção, se considerarmos um período de vida de 50 a 60 anos e a preços constantes.

Assim e dado a pouca maturidade do mercado e a quase ausên-cia do compromisso dos particulares para o tema, poderá assistir-se a uma deterioração rápida dos activos imobiliários. Torna-se determinante uma atitude pedagógica das entidades governa-mentais e dos agentes do mercado para esta importante tarefa.

Se comparamos os valores praticados em Angola, com a maior parte dos mercados internacionais, acharemos estes mais ele-vados, contudo ter-se-á de ter em conta factores que são quase exclusivos de Angola, em que além dos normais custos num cor-rente condomínio, existirão outros significativos como, Geradores eléctricos, seu consumo, fornecimento de combustível e manu-tenção, Bombas de água, tratamento, fornecimento e acondicio-namento, especial manutenção do A/C, etc.

Dentro da área de Gestão de Imóveis, para além da Gestão de Condomínios, considerando o actual ciclo económico, prevemos que as multinacionais possam vir aumentar o seu interesse na obtenção de parceiros para, podendo aumentar o foco no seu core business, garantir de forma eficiente os seus serviços nas suas instalações concorrendo assim para uma otimização na gestão através dos serviços prestados na vertente de Facilities Management.

Nesta vertente o proprietário / inquilino assegurará um acompa-nhamento mais experiente e profissional não só uma gestão do espaço físico e uma gestão de serviços de manutenção e admi-nistrativos, mas também nos consumos energéticos e na gestão de economato e / ou consumíveis diversos.

The careful maintenance of buildings is crucial not only for the convenience of their users but also in achieving real savings in operating costs. Few people are aware that a building that is not maintained or is badly maintained may incur costs almost identical to those of construction if we consider a lifespan of 50 to 60 years and constant prices.

This lack of understanding and general immaturity of the market, along with the almost total absence of commitment to mainte-nance by private owners may lead to a rapid deterioration of prop-erty assets. This means it is crucial for government bodies and those involved in the market to take on the role of educator in this important matter.

If we compare maintenance costs in Angola with most internation-al markets, we will see that they are higher. However, we must take into account factors that are almost exclusive to Angola. Be-sides the normal running costs for a condominium, there are other significant costs such as electricity generators and the associated costs of fuel and maintenance, water pumps, treatment, supply and conditioning of water, special maintenance of air-conditioning units, etc.

Considering the current economic cycle, we forecast that multi-nationals may increase their level of interest in finding property management partners who can efficiently guarantee services at their premises, thus enabling them to increase their focus on their core business. They will be able to optimise the way they benefit from services by using a facilities management system.

Under a facilities management system, the owner/tenant bene-fits from more experienced and professional support, not only in terms of management of the physical space and maintenance and administrative services, but also in energy management and man-agement of office supplies and/or various consumables.

EM TERMOS DE VALORES GERAIS PODEREMOS TER | IN GENERAL TERMS, SERVICE CHARGES ARE AS FOLLOWS:

m²/ mês | m²/month

Residencial (edifícios e condomínios) | Residential (buildings) USD / m² 5 - 8Escritórios | Offices USD / m² 5 - 12Industrial | Industrial USD / m² 2 - 3.5

Segmento | Segment

Luanda.

23

A Tributação e a Fiscalidade em Angola, foi objecto num passado recente de algumas alterações.

Muito se tem falado, sem haver à data, algo de firme sobre a in-tenção de eliminar IPU para edifícios novos por um determinado período, para 2014, manter-se-ão os seguintes dados:

1. IMPOSTO PREDIAL URBANO – IPU

a) Sobre o arrendamento:

Valor: 15% sobre o valor da renda a pagar.

Objectivo: Imposto que tributa o arrendamento de imóveis.

Quando ocorre: No mês seguinte à celebração do arrendamento (independentemente de quando ocorre o pagamento da renda).

A quem compete: Ao proprietário, sendo no entanto o inqui-lino que por conta deste, pagará ao estado (no mês seguinte à celebração do arrendamento), devendo o inquilino entregar cópia do pagamento do imposto ao senhorio, no máximo no mês seguinte ao pagamento efectuado. O senhorio em Janeiro do ano seguinte deverá entregar a Declaração de Rendimentos - Modelo 1 nas finanças correspondentes às rendas arrecadadas com os arrendamentos.

b) Sobre a Detenção de Imóveis:

Valor: 0% até um valor patrimonial de 5.000.000 Kwzs.

0,5% sobre o excedente dos 5.000.000 Kwzs para o valor patri-monial atribuído pelas finanças.

Objectivo: Imposto que tributa a titularidade dos imóveis.

Quando ocorre: Imposto pago anualmente, apenas em casos de prédios não arrendados, o imposto deve ser pago nos meses de Janeiro e Julho do ano seguinte.

A quem compete: Ao proprietário do imóvel, usufrutuário ou be-neficiários dos rendimentos.

Nota:

Em ambos os casos, o IPU tem isenções previstas se o interve-niente for:

- Estado, institutos públicos e associações que gozem do estatuto de utilidade pública.

- Estados Estrangeiros.

- Organizações Religiosas, quanto aos imóveis destinados exclusivamente ao culto.

Os imóveis apenas pagam um dos impostos do IPU, caso este-jam arrendados ou não arrendados, o imposto não é cumulativo. Imóveis arrendados, não pagam IPU da detenção da propriedade.

Fiscalidade do IPU para Pessoas Colectivas:

Exclusão da incidência de Imposto Industrial sobre rendas rece-bidas.

Os rendimentos provenientes de rendas imobiliárias, que tenham pago imposto IPU, serão excluídos da matéria colectável para apuramento de imposto Industrial.

The Angola taxation system has recently been subject to some changes, and in 2013 there were many.

Much has been said, without a specific date, of a firm intention to eliminate IPU (urban property tax) for new buildings for a specific period. For 2014, the following rules continue to apply:

1. URBAN PROPERTY TAX – IPU

a) On rental:

Value: A rate of 15% of the value of the rent to be paid.

Objective: To tax property rental income.

Payment: The tax is assessed in the month following the one in which the rental agreement is executed (regardless of when the payment of rent is made).

Taxable person: The landlord is liable. However, the tenant must pay this tax to the State on the landlord’s behalf (in the month following the execution of the rental agreement). The tenant must send a copy of the payment document to the landlord no later than the month following the one in which the payment was made. In January of the following year, the landlord must file the income declaration form (Declaração de Rendimentos - Modelo 1) at the tax office, stating the rent received.

b) On property ownership and use:

Value: A rate of 0% up to an official value for taxation purposes of AOA (kwanza) 5,000,000.

A rate of 0.5% on any value over and above the AOA (kwanza) 5,000,000 official value for taxation purposes attributed by the tax authorities.

Objective: To tax the ownership of the property.

Payment: The tax is assessed annually, only in the case of prop-erties that are not rented out. The tax must be paid in January and July of the following year.

Taxable person: The owner of the property or the person who has the right to enjoy or benefit from it.

Note:

In both cases, there are exemptions from IPU if the taxable person(s) is/are:

- The State or a public institution or association that enjoys public interest status.

- Foreign States.

- Religious organisations in respect of properties used exclu-sively for worship.

Buildings are only subject to one of the two urban property taxes (IPUs), according to whether or not they are rented out – the tax is not cumulative. The tax on ownership is not payable when the property is rented out.

IPU for companies and other legal entities:

Corporate tax is not assessed on any rental income.

Property rental income that has been subject to IPU is excluded from the calculation of corporate income tax.

TRIBUTAÇÃO E FISCALIDADE IMOBILIÁRIA Property Taxation04.0

24

2. SISA Valor: 2% sobre o valor da aquisição.

Objectivo: Imposto que tributa a compra de imóveis.

Quando ocorre: Imposto pago a quando da compra de imóveis, antes da escritura tem de ser liquidado nas Finanças.

A quem compete: A quem compra.

Isenções: Estado, Estados Estrangeiros, Organizações Religiosas, ou imóveis com valor de transacção inferior a 5.000.000 Kwzs. 3. IMPOSTO DE SELO

a) Sobre a compra e venda:

Valor: 0,3% sobre o valor da aquisição ou contrato de aquisição.


Quando ocorre: Imposto pago a quando da compra de imóveis, antes da escritura tem de ser liquidado nas Finanças.

A quem compete: A quem compra.

b) Sobre financiamentos para a aquisição de habitação própria e permanente (crédito à habitação)

Valor: 0,1% sobre o valor da aquisição ou contrato de aquisição.


Quando ocorre: : Imposto pago a quando da compra de imó-veis, antes da escritura tem de ser liquidado nas Finanças, pelo banco, por conta do cliente.

A quem compete: A quem compra. 4. EMOLUMENTOS DO REGISTO PREDIAL E DO NOTARIAL Existem ainda um conjunto de custos e de taxas a pagar nas tran-sacções imobiliárias a nível do Registo e de Notário.

DEFINIÇÕES DE ÁREAS NO IMOBILIÁRIODefining Property Areas 05.0

2. SISA (PROPERTY PURCHASE TAX)

Value: A rate of 2% of the purchase price.

Objective: To tax property purchases.

Assessment: The tax must be paid to the tax authorities before execution of the purchase deed.

Taxable person: The buyer.

Exemptions: The State, foreign States, religious organisations or properties. Properties with a transaction value below AOA (kwanza) 5,000,000 are also exempt. 3. STAMP DUTY

a) On sale and purchase:

Value: A rate of 0.3% of the purchase price or sale and purchase contract.


Assessment: The tax must be paid to the tax authorities before execution of the purchase deed.

Taxable person: The buyer.

b) On financing for the purchase of a person’s own perma-nent residence (housing credit)

Value: A rate of 0.1% of the purchase price or sale and purchase contract.


Assessment: The tax must be paid to the tax authorities before execution of the purchase deed. The payment is made by the bank on behalf of its client.

Taxable person: The buyer. 4. LAND REGISTRATION AND NOTARIES’ FEES There are also a set of costs and fees to be paid in property trans-actions in relation to land registration and notaries.

Angola, como muitos outros países, tem uma questão de extrema importância para se organizar e que é qual a Definição das áreas na comercialização.

Que áreas devemos considerar na análise dos projectos. Torna-se assim crítico, que existam definições objectivas de quais deve-rão ser as áreas a ser consideradas, pois é sobre estas que são que se definem as rentabilidades de uma promoção imobiliária.

A Abacus em associação com JLL, continua a contribuir para a formação profissional do mercado, em baixo apresenta as várias definições em linha com padrões internacionais, que devem ser utilizadas por todos os agentes envolvidos nos sectores, sejam eles promotores imobiliários, arquitectos, construtoras, agentes de comercialização, avaliadores, bancos, estado, projectistas, etc.

Isto levará a que a execução dos projectos, seja mais cuidada, perspectivando a óptica da rentabilidade, focando-se nos clientes finais utilizadores.

Desta forma teremos, em linha com os objectivos comerciais de cada promoção imobiliária, seja ele venda ou arrendamento, a definição de cada objectivo comercial.

Angola, like many other countries, has an extremely important is-sue to resolve, which is the definition of property areas.

What areas must we consider when defining projects? The ex-istence of objective definitions of the areas to be considered is critical because it is these areas that define the profitability of a property development.

Abacus, which has an ongoing commitment to contributing to pro-fessional training in the property market, sets out in this section various definitions in line with international standards that should be used by everyone involved in the sector, whether they are property developers, architects, construction companies, selling agents, valuers, banks, the State, project planners, etc.

This will make it possible for projects to be executed more care-fully from the point of view of profitability and focusing on the end user clients.

This would give us - in line with the commercial objectives of each property development, whether for sale or rental - a definition of each commercial objective.

25

1. Segmento Residencial e de Escritórios:

a) Definição de área para VENDA – ÁREA BRUTA DE CONSTRUÇÃO:

Medição calculada da porta para dentro, pelo perímetro exterior das paredes exteriores, metade das paredes que dividem apar-tamentos/escritórios contíguos, incluindo pilares, canteiros e 50% das varandas, incluindo as zonas dependentes como estaciona-mentos e arrecadações. Deverá ainda considerar as respectivas permilagens de todas as zonas comuns.

b) Definição de área para ARRENDAMENTO ÁREA ARRENDÁVEL ou ÁREA PRIVATIVA:

Medição calculada da porta para dentro, pelo perímetro exte-rior das paredes exteriores, metade das paredes que dividem apartamentos/escritórios contíguos, incluindo pilares, cantei-ros e 50% das varandas.

Deverá ainda considerar as respectivas permilagens das cir-culações horizontais das zonas comuns do hall do piso e do lobby de entrada no edifício, excluí as circulações verticais (escadas e elevadores) e coretes técnicas.

2. Segmento de Comercial / Retalho (Centros Comerciais e Retails Parks):

a) Definição de área para venda, por princípio com excepção das Lojas de rua (em que se deve considerar a definição de Residen-cial e Escritórios, os outros conceito comerciais (Shopping Centres e Retails) por princípio não são para venda directa, são para arren-damento e posterior venda integral a investidor final no mercado de investimento.

b) Definição de área para ARRENDAMENTO ÁREA ARRENDÁVEL ou ÁREA BRUTA LOCÁVEL:

Medição calculada na linha divisória da loja com o corredor comercial ou de serviço (ou perímetro exterior da parede exte-rior no caso de loja confinada com parede exterior dos centro comercial), metade das paredes que dividem lojas contíguas, excluindo pilares e zonas verticais técnicas dentro da loja.

3. Segmento Industrial / Logístico e Stand Alones Comerciais):Neste segmento e dadas as especificidades da construção deste tipo de activos imobiliários, as áreas a considerar, quer na Venda, quer no Arrendamento, e porque quase não há zonas comuns, dever-se-á utilizar o seguinte conceito de Área Bruta de Constru-ção: Medição pelo perímetro exterior das paredes exteriores, me-tade das paredes que dividem, os armazéns, incluindo eventuais zonas de escritórios.

Este segmento, pelo seu propósito deverá sempre prever uma área de logradouro/estacionamento nunca inferior a 50% da área.

1. Residential and Office Market:

a) Definition of area for SALE – GROSS CONSTRUCTION AREA:

Measurements are calculated from the door inwards, around the external perimeter of the exterior walls, half of the walls that divide adjoining apartments/offices, including pillars, planters and 50% of verandas, including dependent areas such as parking spaces and storage areas. The respective per thousandths of all the com-mon areas must also be taken into account.

b) Definition of areas for RENT - LETTABLE AREA or PRIVATE AREA:

Measurements are calculated from the door inwards, around the external perimeter of the exterior walls, half of the walls that divide adjoining apartments/offices, including pillars, planters and 50% of verandas.

The respective per thousandths of the common horizontal circu-lation areas including landings and halls but excluding vertical cir-culation areas (stairs and lifts) and technical conduits, must also be taken into account.

2. Commercial/Retail Market (Shopping Centres and Retail Parks):

a) Shopping centres and retail premises (other than high street stores) are, in principle, not for direct sale. They are to be rented out and subsequently sold as a whole to the final investor in the investment market. For high street stores, the residential and of-fice definition should be considered.

b) Definition of the area for RENT LETTABLE AREA or GROSS LETTABLE AREA:

Measurements are calculated from the dividing line between the shop and the commercial or service corridor (or the next area ex-ternal perimeter of the exterior wall in the case of a shop that is confined by the exterior wall of the shopping centre) and half of walls that divide adjoining shops, excluding pillars and vertical technical areas inside the shop.

3. Industrial / Logistics Market and Commercial Stand-Alones:In this market, given the specifics of construction of these types of property assets and because there are almost no common ar-eas, the areas to be taken into consideration, whether for sale or rental, must be determined using the following concept of gross construction area: Measurement involves using the external pe-rimeter of exterior walls, and half of the dividing walls, and the warehouse including any office areas.

Due to its purpose, this market must always make provision for a yard/parking area, which may never be smaller than 50% of the construction area.

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Serviços para o mercado comercial / Commercial property services MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA / COMMERCIAL AGENCYA Abacus figura entre as empresas líderes de mercado na consultoria e mediação imobiliária nos sectores de escritórios, armazéns e comércio.We are one of the market leaders in the provision of agency services to the office, warehouse and retail sectors.

INVESTIMENTO / INVESTMENT AGENCYOferecemos um serviço de consultoria completo em todos os sectores de mercado e montagem de operações de venda de activos arrendados. We provide the full range of investment services.

GESTÃO DE IMÓVEIS / MANAGEMENTUma boa gestão do património proporciona poupanças significativas e evidentes. Através do Departamento de Management oferecemos um serviço de gestão de imóveis de escritórios, industriais, comerciais e residenciais.Professional property and asset management produces clear and significant cost savings and will maintain long-term capital values. Our Property Management department provides such a service across all commercial sectors, focusing on proactive maintenance and management procedures.

AVALIAÇÕES / VALUATIONAtravés de um exaustivo envolvimento no mercado, garantimos um serviço completo de avaliações, em conformidade com os padrões internacionais.We provide a full range of valuation and consultancy services to international standards.

RESEARCH & CONSULTING / RESEARCH & CONSULTINGO nosso departamento de Research & Consulting trabalha sobre um factor fundamental na moderna gestão: a informação.Recolhemos e analisamos a actividade e tendências dos mercados, fornecendo aos nossos clientes toda a informação sempre actualizada.Property research and consultancy is based upon a fundamental factor in modern management, namely information. Our Research and Consultancy department collects and analyses information from all our market activities so as to provide our clients with the very best up-to-date information and market trends.

Serviços para o mercado residencial e turismo / Residential and resort services

RESIDENCIAL / RESIDENTIAL AGENCYNo sector residencial disponibilizamos os tradicionais serviços de mediação que podem variar desde a simples venda de apartamentos ao marketing orientado para grandes projectos integrados à comercialização de luxuosas mansões ou fazendas/quintas agrícolas, vinícolas ou turísticas, no mercado internacional.We provide traditional residential estate agency services ranging from simple apartment sales to the marketing of lager residential projects, luxury houses and wine estates on the international market.

HOTÉIS E TURISMO / HOTELS AND TOURISMA nossa experiência do mercado local em combinação com o profissionalismo da equipa da JLL internacional garantem aos nossos clientes consultoria e serviços da mais alta qualidade, bem como o acesso a mercados-chave para a promoção imobiliária no sector de hotelaria e resorts.Our local market expertise combined with JLL s international team provides our clients with advice and services of the highest quality, and also enables access to the capital markets for both the hotel and resort development sectors.

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a abacus em associação com a jll³rio do mercado... · de 5,2 mil milhões de dólares,...

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