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Compra e venda

Da noo constante do art. 874 CC depreende-se que a compra e venda um contrato

translativo da propriedade ou de outro direito sobre um bem. Por via de um contrato de

compra e venda no se transmitem coisas, mas direitos; podem ser direitos reais, de

crdito, de autor, entre outros. No contrato de compra e venda, como regra geral, vale

o princpio da liberdade contratual (405), pelo que as partes so livres de celebrar o

negcio jurdico, assim como de estabelecer o contedo que entenderem. A compra e

venda pressupe o pagamento de um preo que ser um dos aspectos, seno o principal,

pelo qual se distingue este contrato da doao (940).

Classificao do contrato

Pode qualificar-se a compra e venda como um contrato tpico e nominado. E, nos

termos gerais, corresponde a um contrato consensual (219).

a. Contrato oneroso. Tendo em conta que a transmisso do direito se faz em contrapartida do pagamento de um preo, a compra e venda qualifica-se como

um contrato oneroso, na medida em que dele advm vantagens econmicas para

ambas as partes que, evidentemente, no precisam ser de valor equivalente.

b. Contrato sinalagmtico. Da noo retira-se igualmente que a compra e venda um contrato sinalagmtico, pois as prestaes das partes na relao contratual,

em particular as de entrega da coisa e de pagamento do preo, funcionam em

termos de correspectividade; so recprocas e interdependentes. O carcter

sinalagmtico da compra e venda infere-se tambm dos efeitos essenciais (879).

c. Contrato obrigacional e real. A compra e venda um contrato obrigacional porque corresponde a um contrato em cujo processo normativo a entrega da

coisa dispensvel; para a celebrao do negcio jurdico basta o consenso.

Nesta sequncia, um contrato quoad effectum, pois, por via de regra, a

transferncia do direito, designadamente real, objecto do negcio jurdico, d-se

por mero efeito do contrato (408/1). Mas nem sempre assim ocorre, como se

depreende no 408/2: estando, designadamente, em causa a venda de coisa

genrica, a transferncia da propriedade d-se aquando da concentrao e no

com a celebrao do contrato (541).

Forma. Vigorando o princpio da liberdade da forma (219), a compra e venda segue as

regras gerais. Contudo, para a venda de direitos sobre bens imveis, o art. 875 exige a

celebrao do contrato por escritura pblica, tratando-se da transmisso de direitos

sobre bens imveis, seja propriedade, usufruto, hipoteca, etc. A falta de forma

legalmente prescrita para o contrato, nos termos do art. 220, acarreta a nulidade do

negcio jurdico, seguindo o regime geral (286). Para alm das exigncias legais,

podem as partes acordar quanto a uma forma convencional (223), caos em que o

contrato de compra e venda dever revestir a forma especial estipulada.

Efeitos reais

a. Ideia geral. Nos termos do 879, a transmisso da propriedade da coisa ou da titularidade do direito um dos efeitos essenciais da compra e venda e opera

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automaticamente, por mero efeito do contrato (408/1). Os efeitos reais

derivados da compra e venda passaram a produzir-se, por via de regra, aquando

da celebrao do contrato; assim sendo, a transmisso ou constituio de direitos

reais opera por mero efeito do contrato de compra e venda. O art. 408/1

demonstra que a transferncia ou constituio de direitos reais no est na

dependncia da tradio da coisa, nem do respectivo registo de aquisio.

Admite-se, deste modo, a existncia de uma dissociao entre o direito de propriedade e

a posse. Atendendo a este regime, no sistema jurdico portugus, a compra e venda

qualifica-se como um contrato real quoad effectum. A propsito da transmisso

imediata do efeito real, cabe esclarecer que nem todos os contratos de compra e venda

pressupem a transferncia de direitos sobre as coisas. De facto, nem sempre o objecto

de uma compra e venda se encontra associado com a alienao de direitos reais. Estando

em causa outros direitos, por exemplo o de crdito, o efeito translativo tambm ser

imediato. O direito transfere-se para o adquirente por mero efeito do contrato.

Associada com a transmisso imediata do efeito real, nos termos do 408/1, encontra-se

a transferncia do risco. O risco do perecimento ou deteriorao das coisas alienadas

assumido pelo comprador no momento da celebrao do contrato, excepto nas situaes

em que a coisa no lhe foi entregue por se ter estabelecido um termo a favor do

alienante 796/2 ou por se ter aposto uma condio ao contrato 796/3. Por princpio, a titularidade do direito e o risco se renem na mesma pessoa.

b. Excepes. O efeito real est associado com a celebrao do contrato, sendo de produo imediata, mas pode estar igualmente relacionado com outros factores,

por fora dos quais a transferncia do direito diferida no tempo. Mas o efeito

real pressupe a perfeio negocial, isto , o encontro de vontades; se o contrato

ainda no se celebrou no se transfere o direito.

Nas obrigaes genricas com a concentrao, posterior celebrao do contrato, que

o efeito translativo se produz (541/542). Estando em causa a venda de coisa

relativamente futura, o efeito translativo fica na dependncia da constituio da

propriedade sobre essa coisa futura por parte do alienante. Deste modo, quando so

vendidos bens alheios nessa qualidade, o direito real s se transfere para o adquirente na

data em que o direito se constituir na esfera jurdica do alienante. Sendo vendida coisa

absolutamente futura, o direito s ser adquirido pelo comprador a partir do momento

em que a coisa tiver existncia, isto , passar a ser presente.

Por via convencional, a transmisso do direito real pode ficar diferida para momento

posterior celebrao do contrato, dependendo de facto futuro, certo ou incerto (270).

frequente que o efeito translativo fique na dependncia do facto futuro e incerto, que

o pagamento do preo; tal ocorre, por exemplo, na compra e venda com reserva de

propriedade. Nestes casos, a transmisso ou constituio dos direitos reais no se d no

momento da celebrao do contrato, mas posteriormente, sem carecer de subsequente

negcio jurdico. Dito de outro modo, a transferncia da propriedade pode no ser efeito

imediato do contrato, mas ser sempre efeito directo do contrato.

Clusula de reserva de propriedade

A clusula de reserva de propriedade apresenta-se, em termos tericos, como uma

condio ou um termo suspensivos da transferncia da propriedade ou outro direito real.

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Trata-se de uma clusula frequentemente acordada, em especial no caso de compra e

venda com espera de preo, por exemplo, na compra e venda a prestaes, em que a

propriedade no se transfere para o comprador enquanto o preo no for pago. Nos

termos do 409/1, a reserva de propriedade pode estar relacionada com o cumprimento

das obrigaes do comprador, maxime o pagamento do preo, ou com a verificao de

qualquer outro evento, podendo ser aposta na venda de coisas mveis ou imveis. A

clusula segue a forma do negcio jurdico onde aposta e produz efeitos em relao a

terceiros se for registada, caso o direito sobre o bem objecto da venda esteja sujeito a

registo (410/2).

a. Eficcia. Em relao clusula de reserva de propriedade acordada numa compra e venda de coisa mvel no sujeita a registo, a sua eficcia no

questionvel entre as partes, mas no pode ser oponvel a terceiros de boa f. Por

outro lado, vigora o princpio da relatividade dos contratos (406/2), nos termos

do qual a clusula no ser oponvel a terceiros.

A regra constante do 409/2 determina que o regime da reserva de propriedade se afasta

daquele que o legislador estabeleceu a propsito da condio: no que respeita

oponibilidade a terceiros, necessria a publicidade, razo pela qual, em relao a bens

mveis no sujeitos a registo, no se pode aplicar o princpio da eficcia absoluta.

Acresce que em caso de incumprimento, designadamente pela falta de pagamento do

preo, cabe ao comprador resolver o contrato de compra e venda, mas a resoluo no

prejudica os direitos adquiridos por terceiros, salvo se a clusula de reserva de

propriedade tiver sido registada (435/1).

No caso de ter sido celebrado um contrato de compra e venda com reserva de

propriedade, mesmo que tenha havida tradio da coisa, discutvel que se transfira a

posse, mas, sem dvida, a clusula obsta a que transmita o direito real sobre o bem a

que se reporta a compra e venda. Desta concepo jurdica resulta para o comprador

alguma incerteza, pois ele tem a expectativa jurdica de adquirir o direito real no

oponvel a terceiros que, entretanto, hajam adquirido o mesmo direito por negcio

celebrado com o vendedor.

b. Risco. Por aplicao do 796/3, parte final, o risco corre por conta do alienante na pendncia de condio suspensiva e a clusula de reserva de propriedade

funciona como condio suspensiva quanto transferncia da propriedade.

Deste modo, sempre que tenha havido entrega da coisa deve entender-se que o

risco se transferiu, por trs motivos:

1. No 796/1 fala-se tambm em transferncia do domnio, levando a admitir que o risco possa estar associado relao material com a coisa e no s

titularidade do direito real;

2. No 796/3, em caos de condio resolutiva, considera-se que, tendo a coisa sido entregue ao comprador, o risco corre por conta deste; e mesmo quando

se trate de condio suspensiva, a tradio da coisa importa o risco;

3. A reserva de propriedade constitui, igualmente, uma condio resolutiva, de modo a obstar aplicao do 886, permitindo ao vendedor resolver o

contrato de compra e venda no caso de falta de pagamento do preo; deste

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modo, sendo a condio resolutiva e tendo havido tradio da coisa, o risco

corre por conta do comprador (796/3).

Efeitos obrigacionais

a. Entrega da coisa. O art. 879/b) estabelece, como um dos efeitos essenciais na compra e venda, a obrigao, que impende sobre o alienante, de entregar a coisa

vendida. Sendo o dever de entregar a coisa vendida uma obrigao que advm

do contrato, e no se tratando de um elemento necessrio sua formao, a

compra e venda no um negcio quoad constitutionem. Como a compra e

venda corresponde a um negcio jurdico real quoad effectum, a entrega da coisa

nada tem que ver com a transmisso do direito.

A entrega, quando tem de se efectuar, pode fazer-se pela tradio material ou simblica

da coisa vendida. O dever de entregar o bem vendido corresponde a uma prestao de

entrega da coisa que segue as regras gerais do cumprimento e no cumprimento das

obrigaes (762-790). O vendedor, ao entregar a coisa, bem como o comprador, ao

exigi-la, devem proceder de boa f (762/2). A coisa deve ser entregue na data acordada;

na falta de acordo da data, cabe ao adquirente exigir a todo o tempo o cumprimento da

obrigao, podendo o vendedor, independentemente da interpelao, entregar a coisa ao

comprador (777/1).

A coisa, na falta de estipulao em contrrio, entregue no lugar onde se encontrava ao

tempo da concluso do contrato (773/1) ou onde vier a ser produzida. Assim, se o

vendedor se obrigar a enviar a coisa para local diferente do local do cumprimento, o

risco transfere-se com a entrega ao transportador. Como a entrega corresponde ao

cumprimento de uma obrigao do vendedor, as respectivas despesas, por princpio,

devem ser suportadas por ele.

O vendedor tem de entregar a coisa no estado em que se encontrava ao tempo do ajuste

contratual (882/1). Aps a celebrao do contrato, impor-se, ao vendedor, por um lado,

a obrigao de no praticar actos que alterem o estado da coisa e, por outro, o dever de

praticar actos relativos conservao da mesma. A obrigao de entregar a coisa no

estado em que se encontrava no altera as regras do risco decorrentes do 796: nos

termos deste, o risco corre por conta do comprador, desde que no tenha sido

constitudo termo entrega da coisa a favor do alienante, ou estabelecida condio

resolutiva ou suspensiva sem entrega da coisa. Assim, se a coisa se deteriorar por causa

no imputvel ao vendedor entre a data da celebrao do contrato e a da entrega, o risco

assumido pelo comprador. Caso a deteriorao seja imputvel ao vendedor, encontram

aplicao as regras do cumprimento defeituoso; deste modo, havendo culpa do

comprador, que se presume (799), ele responsvel pelo no cumprimento da

obrigao de entrega (918). Na falta de entrega da coisa vendida estar-se- sempre

perante uma situao de incumprimento e importa determinar se imputvel ao

vendedor. Perante uma situao de incumprimento, no havendo impossibilidade parcial

nem perda de interesse, o comprador pode reagir atravs da execuo especfica (827);

porm, se ele j proprietrio ou titular de outro direito real, tambm lhe facultada a

possibilidade de interpor uma aco de reivindicao (1311), ou uma aco de

restituio (1278), se adquiriu a posse. Em qualquer dos casos, nos termos gerais, o

comprador ter direito a ser indemnizado (562).

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b. Pagamento do preo. Nos termos do disposto do 879/c), constitui um dos efeitos essenciais da compra e venda a obrigao de pagar o preo. Trata-se de

uma obrigao pecuniria (550) que impende sobre o comprador.

Aspectos gerais; determinao. Para a determinao do preo vale um princpio de

liberdade contratual; contudo, em certos casos, o preo pode ser fixado por entidade

pblica. Na eventualidade, pouco comum, de as partes no fixarem o preo e de no

terem incumbido terceiro ou uma delas de o fazer (400), este ser determinado pelo

883. Ainda quanto determinao do preo devido, cabe indicar que se encontra

prevista a possibilidade de, nos termos do 884, ele ser reduzido. As hipteses, afora os

casos da reduo do contrato (292) e de impossibilidade parcial (793/1), esto, em

particular, relacionadas com o cumprimento defeituoso do contrato por parte do

vendedor; o que acontece, por exemplo, na situao prevista no 911, no regime de

venda de coisa defeituosa.

Cumprimento. Correspondendo a obrigao de pagar o preo a uma prestao

pecuniria, encontram aplicao as regras gerais do cumprimento (762 ss.) e do no

cumprimento das obrigaes (790 ss.) tanto no imputvel (790 ss.), como imputvel ao comprador (798 ss.). O preo deve ser pago pelo comprador ou por terceiro (767) no momento especialmente acordado para o efeito ou, na falta deste, na data estipulada para a entrega da coisa. Quanto ao modo de pagamento, vale, em primeiro

lugar, o acordo das partes, pelo que pode ser escalonado no tempo. Na falta de qualquer

acordo, ainda que tcito, o preo deve ser pago na totalidade. O comprador que no

tenha pago o preo na data do vencimento entra em mora (804), sendo, se nada for

acordado em sentido diverso, devidos juros de mora (806).

Particularidades. Importa fazer referncia a duas excepes ao regime geral das

obrigaes: uma respeitante ao cumprimento e outra ao no cumprimento, sendo,

contudo, normas supletivas. Quanto ao lugar do pagamento, o 885 estabelece uma

norma que se afasta da regra geral do 774: o lugar do pagamento do preo ser no local

onde a coisa deva ser entregue, atento o acordo das partes ou as regras quanto ao lugar

do cumprimento do 773. Esta excepo tem uma razo de ser: justifica-se que o preo

seja pago no local de entrega da coisa para possibilitar s partes o recurso excepo de

no cumprimento (428). Em relao ao incumprimento, a falta de pagamento do preo

verificada depois da entrega da coisa e da transferncia da propriedade no faculta ao

vendedor a possibilidade de recorrer resoluo do contrato (886). Mesmo perante

uma hiptese de incumprimento definitivo, por exemplo, aps o recurso do prazo

admonitrio (808), o vendedor no pode resolver o contrato de compra e venda com

base em falta de pagamento do preo. Deste modo, ao vendedor, em tal caso,

unicamente facultada a aco de cumprimento (817). Este regime especial s encontra

aplicao quando estiverem conjuntamente preenchidas duas condies:

Transmisso da propriedade;

Entrega da coisa.

Pelo que, antes da entrega, o vendedor, apesar de ter havido transferncia da

propriedade por mero efeito do contrato, pode usar a excepo de no cumprimento

(428), recusando-se a entregar a coisa enquanto o preo no lhe for pago. Por outro

lado, mesmo que tenha havido entrega da coisa, se a propriedade no tiver sido

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transmitida (por exemplo, em caso de reserva de propriedade 409), ao vendedor cabe o direito de resolver o contrato nos termos gerais.

Despesas do contrato. Associadas com o pagamento do preo esto, normalmente, as

despesas do contrato que, salvo conveno ou usos em contrrio, so suportadas pelo

comprador (878). Trata-se de despesas do contrato em si, como as respeitantes

escritura e outros custos inerentes ao negcio jurdico. A acessoriedade plasmada no

artigo parece estar somente relacionada com a celebrao do contrato de compra e

venda, como o caso de despesas fiscais, no englobando outros custos, como o

transporte ou o empacotamento da mercadoria vendida.

Modalidades tpicas de compra e venda

1. Venda a filhos e netos. Pode considerar-se uma modalidade de compra e venda, atento o facto de se estar perante um contrato com uma particularidade

de regime: a exigncia de consentimento por parte de terceiros 877.

A exigncia do consentimento dos outros filhos ou netos tem em vista evitar que,

mediante contrato de compra e venda, sejam ocasionados prejuzos na legtima,

nomeadamente, no caso de se simular uma compra e venda para realizar uma doao. A

previso legal abrange duas situaes: a venda a filhos e a venda a netos; no carecendo

de qualquer autorizao a venda quaisquer outros parentes, nem a situaes em que os

vendedores so os filhos ou os netos. No caso de compra e venda a filhos, o

consentimento, que no carece de forma especial1, ser sempre dado pelos outros filhos,

ou seus sucessores, sempre que aqueles tenham falecido. Se os outros filhos no

quiserem ou no puderem dar o seu consentimento, nomeadamente por serem

incapazes, poder o mesmo ser suprido por deciso judicial (877/1).

A falta de consentimento acarreta a anulabilidade do negcio jurdico, que pode ser

requerida por quem no deu a autorizao (877/2), o qual, nos termos do 342, dever

fazer a prova dessa falha.

2. Venda de bens futuros, frutos pendentes e partes integrantes. A ideia geral do 880 a de que o contrato de compra e venda ser vlido, ainda que os bens

alienados no estejam na disponibilidade do vendedor, por serem bens futuros,

frutos pendentes e partes componentes ou integrantes.

No fundo, a situao prevista corresponde a uma venda sob condio suspensiva sujeita

s regras gerais do 270. Concretamente, a condio respeita ao facto de os bens

passarem para a disponibilidade do vendedor e, a partir desse momento, o contrato

produzir os seus efeitos, nomeadamente no que respeita transferncia da propriedade.

Venda de bens futuros. Quanto aos bens futuros, primeira situao disposta no 880/1,

h que ter em conta o 211, onde dispe: so coisas futuras as que no esto em poder do disponente, ou a que este no tem direito, ao tempo da declarao negocial. Deste preceito retira-se que h dois tipos de coisas futuras. A primeira situao respeita s

coisas futuras que no esto em poder do disponente no momento em que este emite a

1 No exigida forma especial para o consentimento, mesmo quando esteja em causa a alienao de bens para cuja compra e venda se exige forma especial (p. ex. imveis); sem forma, designadamente escrita, pode haver

dificuldade de fazer prova do consentimento.

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declarao negocial. Trata-se de casos em que aquele que venda certa coisa ainda no

titular do direito que pretende alienar. A lei no impede, assim, que se proceda venda,

por exemplo, de bens alheios, desde que essa situao, a falta de titularidade do

direito, seja conhecida do comprador. Por conseguinte, se o comprador sabe que os

bens adquiridos no esto na disponibilidade jurdica do vendedor, nada impede a

celebrao do contrato de compra e venda. Estes so os bens que se designam por

relativamente futuros; eles existem na realidade, s que no se encontram na esfera

jurdica do disponente. O segundo tipo de bens futuros respeita queles que so

chamados de absolutamente futuros; eles no tm ainda existncia material no

momento da celebrao do contrato. O bem absolutamente futuro, no existe, mas o

contrato ser vlido nos termos do 880, embora sob condio suspensiva de a coisa

futura se tornar presente.

Venda de frutos pendentes. Os frutos pendentes podem ser os frutos naturais

respeitando a bens de produo peridica; o caso da venda das mas do pomar, que

ainda esto na rvore. So frutos pendentes e de produo peridica pois, em princpio,

todos os anos as macieiras produziro mas, podendo acordar-se quanto venda das

mesmas antes de elas terem sido produzidas. A transferncia da propriedade no se

processa no momento da celebrao do contrato, antes quando os frutos forem colhidos

(408/2). Neste caso, os efeitos produzem-se ex nunc (com eficcia retroactiva).

Venda de partes componentes ou integrantes. O problema em causa respeita

complexidade da qualificao deste contrato de compra e venda, sendo difcil distinguir

a parte integrante da parte componente. Uma dessas dificuldades respeita qualificao

dos elevadores: o elevador, depois de vendido, montado no edifcio e passa a integrar-

se na estrutura do prdio, perdendo as suas caractersticas de bem mvel. Se o elevador

for qualificado como parte integrante, em razo da sua ligao material com o prdio

com carcter de permanncia, considerado coisa imvel (204/1, e); 204/3). Quando a

coisa mvel se integra na imvel perde a sua autonomia e, nesses termos, uma possvel

clusula de reserva de propriedade aposta no contrato de compra e venda do elevador

no produz efeitos com respeito a terceiros.

Venda de bens de existncia ou titularidade incertas. Do disposto no 881, conclui-se

que a validade da compra e venda no posta em causa; nada impede que se celebre um

contrato relativamente a um bem cuja existncia ou titularidade se apresente como

incerta, desde que essa situao de incerteza seja conhecida do comprador. Em

princpio, tal contrato tem carcter aleatrio, permitido pelo 880/2 e 881: a diferena

entre os dois preceitos reside no facto de no 881 se presumir que o contrato tem

natureza aleatria, enquanto no 880/2, tal carcter depende da estipulao das partes.

Tendo em conta o contrato desta natureza, mesmo que o bem no exista ou no venha a

pertencer ao vendedor, como o comprador quis correr esse risco, tem de pagar o preo.

Ao estabelecer-se um contrato com carcter aleatrio, assumindo-se um determinado

risco, certamente o preo acordado ser inferior ao que seria normal; o comprador corre

o risco na expectativa de obter o bem por um preo inferior.

Na situao prevista no 881, se houver uma impossibilidade quanto existncia do

bem, aplicam-se as regras gerais. Nessa medida, sendo a impossibilidade originria, o

contrato nulo e, em tal caso, o preo no devido; sendo uma impossibilidade

superveniente, o preo ser devido desde que a causa da impossibilidade seja abrangida

no carcter aleatrio do contrato.

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3. Venda a contento. A venda a contento 923/924 trata-se de uma venda sob condio de a coisa agradar ao comprador, ou seja, em que o negcio jurdico

de compra e venda est dependente da aprovao do adquirente em relao

coisa vendida. O adquirente ter de verificar se a coisa vendida lhe agrada numa

perspectiva subjectiva, no sujeita a ser apreciada judicialmente.

frequente o ajuste de uma venda a contento, especialmente nas vendas feitas em

catlogos, em que so enviados aos interessados que pretendem adquirir o bem

anunciado, se agradar. No caso de no agradar, a coisa ser devolvida. A lei prev duas

modalidades de venda a contento:

923 A primeira modalidade no corresponde a um contrato de compra e venda, pois, como determina, o preceito, a compra e venda vale como proposta de venda. No se trata de uma verdadeira venda porque no h contrato. O vendedor faz uma proposta contratual ao comprador e o negcio jurdico s

estar completo depois de a proposta ter sido aceite.

Nesta modalidade de venda a contento presume-se a existncia de uma aceitao se o

comprador, nos prazos do 218, nada disser (923/2). Do silncio do declaratrio

pressupe-se que aceitou a proposta. No caso das vendas por catlogo, tendo em conta a

defesa do consumidor, considera-se que a soluo estabelecida no 923 no deve valer

nestas vendas, porque seria uma forma de pressionar os potenciais compradores a darem

uma resposta. Por fim, a partir do momento em que a proposta se considera aceite, o

comprador j no pode rejeitar a coisa com base no facto de esta lhe no agradar, uma

vez que o contrato j se celebrou.

924 Na segunda modalidade est-se perante um verdadeiro contrato de compra e venda, s que esse contrato est sujeito a uma condio: a de ao

comprador agradar ou no aquele bem. Trata-se de uma condio resolutiva e

potestativa em relao ao comprador porque caso a coisa no agrade, -lhe

facultado o direito de resolver o negcio. resoluo aplica-se o 432. Assim

sendo, a resoluo, tendo eficcia retroactiva, implica a destruio do negcio

jurdico desde o momento da sua celebrao, sendo que o direito de resoluo do

contrato no afastado por ter sido recebido o bem (924/3).

4. Venda sujeita a prova. A venda sujeita a prova corresponde a situaes em que se celebra um contrato de compra e venda, ficando o negcio jurdico na

dependncia de uma condio, que a de o bem vendido corresponder

amostra apresentada ou ao padro mencionado.

A partir do momento em que o comprador, tendo recebido e examinado a coisa, no

reclamar contra a sua falta de qualidade ou, se a no examinar, deixar passar o prazo de

oito dias, sem reclamar, o contrato considera-se perfeito, no podendo ser resolvido com

base nesse fundamento (471CCom.). Idntica aplicao encontra-se estabelecida no

925: trata-se de uma venda sob condio suspensiva. Se o bem for idneo ao fim a que

se destina e tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor 925 o contrato ser eficaz desde a data da celebrao. Em tais casos, no se permite ao comprador que

verifique se o bem lhe agrada, cabe-lhe to-s apreciar se corresponde no sentido de ser

idneo e de ter as qualidades asseguradas.

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A venda sujeita a prova apresenta aspectos similares com a venda a contento, porque

ambas so vendas sujeitas sob condio, mas h algumas divergncias importantes:

Por um lado, a condio nelas estabelecida diferente; na venda a contento trata-se de uma condio resolutiva (segunda modalidade), enquanto na venda

sujeita a prova a condio, por via de regra, suspensiva;

Para alm disso, na venda a contento a condio est dependente de uma causa potestativa, ao passo que na venda sujeita a prova o critrio objectivo: importa

averiguar se o bem entregue corresponde amostra ou ao padro.

Quando a venda sujeita a prova estiver dependente de uma condio suspensiva, h que

atender matria do risco. Nos termos do 796/3, no caso de vendas sujeitas a condio

suspensiva vale o princpio de que o risco no se transfere para o comprador; assim, se o

bem no corresponder amostra ou ao padro, o risco continua na esfera jurdica do

alienante. O comprador, numa venda sujeita a prova, deve fazer um uso diligente da

coisa, unicamente relacionado com a prova a efectuar; os danos causados na coisa por

negligncia sua so-lhe imputados, mas o risco suportado pelo vendedor.

5. Venda a retro. A venda a retro est prevista no 927 e trata-se de um contrato de compra e venda em que se confere ao vendedor a faculdade de, querendo,

resolver o contrato.

Este tipo contratual serve, frequentemente, para financiar o vendedor. Por exemplo, se

algum precisa de dinheiro, em vez de hipotecar um dos seus bens, ou em vez de o

vender definitivamente, vende-o a retro; deste modo, recebe o dinheiro da venda, e se mais tarde quiser recuperar o bem, porque a sua fortuna mudou, resolve o contrato. A

venda a retro associa-se muitas vezes a uma modalidade negocial usurria, vindo a ser

proibida no Cdigo Civil de 1867. No foi esta a posio do legislador de 1966. A fim

de evitar que a situao de indefinio proveniente da clusula a retro no se prolongue

por muito tempo, o legislador estabeleceu prazos mximos para o exerccio do direito de

resoluo de dois e de cinco anos a contar da data da celebrao do contrato de compra

e venda, consoante se trate de coisas mveis ou imveis (929). Este prazos so

imperativos, portanto, improrrogveis.

Na venda a retro imposta uma condio resolutiva, a exercer pelo vendedor de modo

potestativo, dando-lhe a possibilidade de reaver o bem alienado, mediante a devoluo

do preo recebido. Como se trata de um contrato de compra e venda sob condio

resolutiva, na pendncia desta, o risco corre por conta do comprador (796/3).

Relativamente resoluo do contrato, por um lado, a resoluo tem de ser feita

mediante notificao judicial (930). Alm disso, estando em causa a resoluo de um

contrato de compra e venda de coisa imvel, ela ter de ser reduzida a escritura pblica

(930). Em segundo lugar, aplica-se o 432, nos termos do qual a resoluo no

prejudica os direitos adquiridos por terceiro, neste caso ela pode produzir efeitos

relativamente a terceiros, desde que se trate de compra e venda de coisas sujeitas a

registo e a clusula a retro esteja registada. Deste modo, nos termos do 435/1, em caso

de resoluo, os direitos de terceiros no so prejudicados, s podendo ser postos em

causa os que forem registados depois do registo da aco de resoluo (435/2).

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6. Venda a prestaes. A compra e venda de prestaes corresponde a um tipo de venda a crdito (934), a qual corresponde a um negcio jurdico em que o

vendedor aceita receber o preo (ou parte dele) mais tarde. Esta modalidade

teve uma grande importncia prtica, facilitando a transaco de bens que so

entregues ao comprador antes do pagamento integral do preo.

Na compra e venda a prestaes, o pagamento do preo feito rateadamente. O preo

devido corresponde a uma obrigao unitria que, todavia, foi dividida e escalonada no

tempo no que respeita ao seu cumprimento, ou seja, o preo acordado uma nica

obrigao liquidvel em prestaes, com vencimentos diferidos no tempo.

Regime. Nos termos do 886, contrariamente ao disposto no 801, no se faculta ao

vendedor, salvo clusula em contrrio, a possibilidade de resolver o contrato de compra

e venda por falta de pagamento do preo, mesmo que este no cumprimento seja

definitivo, se j foi transmitido o direito sobre a coisa e feita a entrega desta. No 934,

admite-se que a falta de pagamento do preo constitua uma causa de resoluo do

contrato. Assim sendo, esta regra representa uma concretizao do regime especial do

886, s que, neste, a soluo supletiva e, naquele, imperativa. A resoluo do contrato

do 934 s concedida ao vendedor, e no ao comprador.

No 781 dispe-se que a falta de pagamento de uma das prestaes em que se

fraccionou a obrigao, importa o vencimento de todas as outras prestaes,

independentemente da discusso de se estar perante um vencimento ou uma

exigibilidade antecipada. Nos termos do 934, necessrio o preenchimento de certos

pressupostos, designadamente que a prestao em falta exceda um oitavo do preo, para

que se d a sua exigibilidade antecipada.

A compra e venda a prestaes pode ser ajustada, tendo em conta as consequncias do

incumprimento por parte do comprador, com uma clusula de reserva de propriedade

(409). Nesse caso, tendo sido entregue a coisa objecto do contrato, a falta de

pagamento de uma prestao superior a um oitavo do preo faculta ao vendedor o

recurso, em alternativa, a dois meios: a resoluo do contrato ou a exigibilidade

antecipada das prestaes vincendas, por via da perda do benefcio do prazo. Esta opo

no total. Primeiro, porque a resoluo s pode ser pedida nos termos gerais, isto ,

depois de se estar perante uma situao de incumprimento definitivo total (801/2) ou

parcial, sendo grave. Porm, a exigncia de um oitavo do preo parece corresponder a

um incumprimento grave. Segundo, nada obsta a que o vendedor exija o pagamento das

prestaes vincendas com base na perda do benefcio do prazo, depois de ter decorrido

o prazo admonitrio. Faltando o comprador ao pagamento de uma prestao superior a

um oitavo do preo, o vendedor pode interpel-lo, exigindo o pagamento das prestaes

vincendas. S aps o incumprimento definitivo pode ser pedida a resoluo do contrato,

em alternativa. A compra e venda a prestaes, apesar de no ser habitual, pode ser

acordada com reserva de propriedade, mas sem entrega da coisa. Nesse caso, ao

vendedor atribuda, em alternativa, a faculdade de resolver o contrato nos termos

gerais (801) uma vez que, por um lado, tendo sido acordada a reserva e, por ouro, como a coisa no foi entregue, a resoluo no estaria precludida pelo 886.

Em qualquer das situaes, na hiptese de o vendedor optar pela resoluo do contrato,

para alm das regras gerais do 432, preciso ter em conta que, tendo a coisa sido

entregue ao comprador, muitas das vezes, ter havido um desgaste do bem, que dever

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ser ponderado em termos indemnizatrios. Assim sendo, requerida a resoluo,

procede-se repristinao das prestaes contratuais, ou seja, o vendedor recebe, de

volta, a coisa vendida e devolve as prestaes do preo recebidas.

Particularidades do regime do no cumprimento

Princpios gerais da responsabilidade contratual; a presuno de culpa. O no

cumprimento das obrigaes emergentes do contrato de compra e venda implica

responsabilidade contratual nos termos gerais, levando aplicao das regras gerais do

no cumprimento (798). Trata-se, por via de regra, de um facto ilcito e culposo,

presumindo-se a existncia de culpa relativamente ao no cumprimento por parte de

qualquer dos intervenientes, seja do comprador ou do vendedor (799/1).

7. Venda de bens alheios. Considera-se que h venda de bens alheios sempre que, na qualidade de vendedor, algum celebra um contrato de compra e venda sem

legitimidade, por no ser titular do direito a que se reporta a alienao ou por

agir sem representao. , no fundo, o negcio mediante o qual algum aliena como prprio, um direito de outrem.

No se considera compra e venda de bens alheios a alienao de determinado bem cuja

titularidade seja de terceiro, desde que as partes o tenham considerado como coisa

relativamente futura 880, 893, 904 ou seja, valida a compra e venda de bem alheio se as partes tiverem presente esse aspecto.

Regime.

i. Nulidade. A consequncia da venda de bens alheios a nulidade do negcio jurdico 902. Esta soluo est associada, apesar de no ser condio necessria, ao facto de a transmisso da propriedade se encontrar

automaticamente relacionada com a celebrao do contrato de compra e venda.

Tratando-se de uma nulidade, ela pode ser invocada por qualquer interessado

(286). Nestes casos, um dos interessados ser o verdadeiro titular dos bens

alienados. Este interessado no obrigado a arguir a nulidade do contrato, na

medida em que, tendo a titularidade do direito real, atravs de uma aco de

reivindicao ou, eventualmente, por via de uma aco de restituio da posse,

poderia igualmente fazer valer os seus direitos.

Estando o comprador de boa f, se no puder restituir a coisa comprada, por exemplo

porque se perdeu, tem mesmo assim direito restituio do preo pago (894), excepto

se houver tirado proveito da perda ou diminuio do valor dos bens, em que o proveito

ser compensado com o montante a haver do devedor (894/2). Esta excepo tem em

vista evitar uma situao de locupletamento custa alheia. Independentemente da boa

ou m f do alienante, o comprador que no puder restituir a coisa comprada tem direito

restituio do preo pago. No fundo, o art. 894 vem estabelecer o princpio de que o

risco, no caso de uma compra de bens alheios, corre por conta do vendedor.

A nulidade estabelecida para o caso de compra e venda de bens alheios no uma

verdadeira nulidade; trata-se de uma figura designada por invalidade atpica. Neste

caso, est-se perante uma nulidade atpica porque, por um lado, o vendedor no pode

opor a invalidade ao comprador de boa f (892); por outro lado, tambm o comprador

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doloso no pode opor a nulidade ao vendedor de boa f. Importa esclarecer que, quando

no 892 se fala em boa f e em dolo, estes conceitos so entendidos em sentido

subjectivo. Portanto, est de boa f quem no sabe que o bem alheio e age

dolosamente quem pretende causar prejuzo a outrem.

A nulidade estabelecida para a hiptese de venda de bens alheios atpica porque pode

ser sanada. Admite-se a convalidao do contrato mediante a aquisio do direito sobre

o bem alienado por parte do vendedor. Deixa, porm, de ser sanvel a partir do

momento em que tiver sido posta em causa a validade do contrato, designadamente por

via de um pedido judicial de declarao de nulidade (895).

ii. Convalidao do contrato. Sobre o vendedor de bem alheio impende a obrigao de sanar o vcio convalidar o contrato (897). O contrato no se convalida se, entretanto, ocorrer algum dos factos previstos nas alneas do

896/1. Se o vendedor de bens alheios no convalidar o contrato de compra e

venda, ser obrigado a indemnizar a contraparte nos termos do 900. Trata-se de

uma indemnizao autnoma porque decorre do no cumprimento de um dever

legal de sanar o vcio.

Caso a nulidade no possa ser sanada, o vendedor tambm tem de indemnizar o

comprador, s que esta uma indemnizao distinta da previso do 900. Na hiptese

constante deste ltimo preceito est em causa uma indemnizao por no cumprimento

da obrigao de convalidar o contrato. Para este situao, a lei distingue dois tipos de

indemnizao: em caso de dolo de qualquer dos contraentes, prevista no 898; e para a

hiptese de no haver dolo nem culpa, baseada em responsabilidade objectiva 899. A referncia ao dolo no deve ser entendida na contraposio entre dolo e mera culpa; no

e nesse sentido que no art. 898 usada a expresso dolo, mas em oposio boa f. Assim, dever ser interpretado no sentido de haver lugar indemnizao se houver,

igualmente, negligncia.

8. Venda de coisa ou direito litigioso. A venda de coisa ou direito litigioso corresponde a uma limitao da autonomia privada. Limita-se a possibilidade de

as partes celebrarem contratos de compra e venda que tenham por objecto coisa

ou direito litigioso, essencialmente para evitar intuitos especulativos derivados

do aproveitamento de situaes em relao s quais h alguma indeciso.

Litigioso o direito que tiver sido contestado em juzo contencioso, ainda que arbitral, por qualquer interessado (579/3) e esto inibidos de adquirir direitos litigiosos os juzes, magistrados do Ministrio Pblico, funcionrios de justia e mandatrios

judiciais, que exercem habitualmente a sua actividade na rea onde o processo decorre,

bem como os peritos e outros auxiliares de justia que tenham interveno no respectivo

processo (579/1). A sano para o desrespeito desta limitao a nulidade do contrato

(876/2). Para alm da nulidade, a violao ao disposto deste preceito acarreta a

obrigao de indemnizar pelo interesse contratual negativo. A nulidade estabelecida

vale tambm para a hiptese de a compra e venda ter sido realizada por interposta

pessoa (579/2), ou seja, abrange as designadas compras e vendas indirectas.

9. Venda de bens onerados. Se sobre o bem transmitido incidirem nus que excedam os limites normais de direitos da mesma categoria, por exemplo, um

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contrato de locao, estar-se- perante a hiptese de uma compra e venda com

vicio de direito, ou seja, de um contrato que incide sobre bens onerados 905.

Esta situao corresponde a um incumprimento das obrigaes do vendedor, na

modalidade de cumprimento defeituoso. De facto, o vendedor, tanto no caso de

alienao de coisa genrica como especifica, est adstrito a efectuar uma prestao sem

defeito, a entregar uma coisa conforme ao disposto no contrato. Na definio de defeito,

o legislador assenta num padro de normalidade e fala em limites normais inerentes a direitos da mesa categoria. No se consideram vcios de direito os nus ou limitaes que estiverem dentro dos limites normais inerentes a direitos daquela categoria, mas j

pode considerar-se que h um defeito de direito se sobre o bem incidirem direitos reais

de gozo menores (usufruto), direitos reais de garantia (hipoteca), direitos reais de

aquisio (contrato-promessa com eficcia real), ou direitos obrigacionais (locao).

Ser ainda de incluir no defeito de direito uma inaptido jurdica para o fim a que a

coisa se destina, que corresponda a uma limitao do padro normal (p. ex., imvel

vendido sem a licena necessria para o fim a que se destina). pressuposto que o nus

seja concomitante com a celebrao do contrato.

A funo da venda de bens onerados a de proteger o adquirente para que o direito

transaccionado seja transmitido livre de nus e encargos, com vista a no ficar sujeito a

limitaes provenientes de direitos de terceiros, as mais das vezes, com a consequente

reduo do valor do bem. Esta proteco s se justifica em caso de desconhecimento do

facto por parte do comprador, pois se a situao lhe foi comunicada no h que o tutelar.

Consequncias

i. Anulabilidade. No art. 905 fala-se na anulabilidade do contrato fundada em erro ou dolo. A situao deve ser enquadrada numa hiptese de resoluo. Os

deveres de eliminar os defeitos, de substituir a coisa, de reduzir o preo e de

indemnizar, previstos nas seces respeitantes ao cumprimento defeituoso, em

sede de compra e venda, so estranhos ao regime do erro.

Sempre que o sobre o bem alienado impenda um nus no declarado, o contrato no foi

cumprido, mas no se est perante um problema de invalidade negocial. A invalidade

dos contratos respeita sua formao, e no a um deficiente cumprimento, como o

caso da venda de bens onerados. A aluso, constante do art. 905, aos requisitos legais

da anulabilidade, tem de ser interpretado em duas vertentes: por um lado, no sentido de

o comprador no poder pr termo ao contrato com base em defeito de que tenha, ou

pudesse ter tido conhecimento, no momento da celebrao do contrato; por outro lado,

considerando que s se justifica a cessao do vnculo contratual caso a violao do

dever obrigacional, por parte do vendedor, seja de tal forma grave, que no permita a

manuteno do negcio jurdico.

ii. Convalescena do contrato. Como segunda consequncia da venda de bens onerados a de referir a exigncia da convalescena do contrato 906. Mediante a convalescena pretende-se sanar o vcio de direito atravs da sua

remoo, isto , eliminado o defeito (nus). A obrigao de eliminar o defeito de

direito impende sobre o vendedor que, sem dar conhecimento do facto

contraparte, vendeu um bem onerado.

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O comprador pode pretender exercer os seus direitos em alternativa, exigindo a

eliminao dos defeitos e, como pedido, subsidirio, a resoluo do contrato. Mas nada

impede que o comprador opte por qualquer das pretenses, sem qualquer dependncia

entre elas. Por outro lado, como dispe o 906/2, mesmo depois de sanado o vcio de

direito, pode ser requerida a resoluo do contrato se o prejuzo derivado do nus j

tiver sido causado. O no cumprimento da obrigao de fazer convalescer o contrato, no

prazo fixado pelo tribunal a pedido do comprador, constitui o vendedor em

responsabilidade civil, devendo pagar a correspondente indemnizao (910).

iii. Reduo do preo. Como terceira consequncia de indicar o pedido de reduo do preo (911). A reduo estabelecida neste preceito regula-se pelo

disposto no art. 884 e vai ser tida em conta a desvalorizao da coisa motivada

pelo nus oculto.

iv. Indemnizao. A quarta consequncia consiste na obrigao de indemnizar. Esta indemnizao pode assentar na culpa do vendedor 908 ou derivar de uma situao de responsabilidade objectiva 909.

Relativamente ao dever de indemnizar fundado em responsabilidade subjectiva, o

legislador faz aluso ao dolo como forma agravada de erro e, da letra do 908, no se

pode entender que a indemnizao s ser devida no caso de dolo e no de actuao

negligente. Deste modo, o dever de indemnizar baseia-se na culpa do vendedor e

engloba todos os danos que integram o interesse contratual negativo. A lei admite

tambm uma situao de responsabilidade civil objectiva que s abrange os danos

emergentes. A estas obrigaes de indemnizar acresce a que vem prevista no 910, para

o caso de no cumprimento da obrigao de fazer convalescer o contrato.

A obrigao de indemnizar pode cumular-se com qualquer dos outros pedidos do

contrato, de reduo do preo e de convalidao do negcio jurdico.

10. Venda de coisas defeituosas. A matria est regulada no art. 913 e deste preceito consta uma noo ampla de coisa defeituosa, que abrange os sentidos

objectivo e subjectivo de defeito.

i. Qualidade normal e acordada. A coisa defeituosa se tiver um vcio ou se for desconforme atendendo ao que foi acordado. O vcio corresponde a imperfeies

relativamente qualidade normal de coisas daquele tipo, enquanto a

desconformidade representa uma discordncia com respeito ao fim acordado. Os

vcios e as desconformidades constituem o defeito da coisa. Quando no houver

acordo especifico das partes acerca do fim a que a coisa de destina atende-se

funo normal de coisas da mesma categoria (913/2).

A falta de qualidade pode ser aferida em funo do que foi assegurado. Se foi afirmado

que o computador tem determinadas caractersticas, que o barco adequado para certos

fins, pode estar em causa a mera especificao d bem. Deste modo, tambm se estar

perante uma coisa defeituosa se ela for de qualidade adversa da acordada. De facto, o

919, quanto compra e venda sobre amostra, estabelece que, caso o bem entregue no

corresponda amostra, estar-se- perante uma situao de cumprimento defeituoso, na

medida em que a coisa no possui a qualidade acordada.

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ii. Valor e utilidade da coisa. Associado com o padro de normalidade encontra-se a reduo ou extino do valor ou da utilidade da coisa vendida. O preo

reduzido pode ser entendido como uma compensao derivada da falta de

qualidade (p. ex., venda de bens de refugo, ou seja, sem valor).

Defeito oculto e defeito aparente. O defeito da coisa vendida s pressupe a aplicao

do regime da venda de coisas defeituosas caso o comprador o desconhea sem culpa. O

defeito oculto aquele que, sendo desconhecido do comprador, pode ser legitimamente

ignorado, pois no era detectvel atravs de um exame diligente. Sempre que a

desconformidade se puder revelar mediante um exame diligente, o defeito aparente.

Atento o princpio da boa f, a responsabilidade derivada da venda de coisas defeituosas

s existe em caso de defeitos ocultos.

Coisa defeituosa e cumprimento defeituoso. O facto de o defeito da coisa ser

superveniente, isto , de sobrevir aps a celebrao do contrato, no impede a aplicao

das regras sobre incumprimento, relacionadas com o vcio da coisa. O art. 918 aplica-se

s hipteses de defeito superveniente verificado em coisa presente que, no momento da

celebrao do contrato de compra e venda, no padecia de qualquer vcio ou

desconformidade, no obstante da remisso para as regras gerais do incumprimento.

Consequncias. As consequncias da compra e venda de coisas defeituosas

determinam-se atentos trs aspectos: em primeiro lugar, na medida em que se trata de

um cumprimento defeituoso, encontram aplicao as regras gerais da responsabilidade

contratual (798); segundo, no 913/1 faz-se uma remisso para a seco anterior, que

respeita compra e venda de bens onerados; terceiro, para a compra e venda de coisas

defeituosas estabeleceram-se algumas particularidades (914).

Nos termos gerais, incumbe ao comprador fazer a prova do defeito (342/1) e presume-

se a culpa do vendedor, se a coisa entregue padecer de defeito (799/1). Provado o

defeito e no tendo sido ilidida a presuno de culpa do vendedor, do regime geral do

incumprimento das obrigaes decorre o direito de o comprador recusar a entrega de

coisa defeituosa.

i. Resoluo. Em primeiro lugar, se for vendida uma coisa defeituosa, ao comprador facultado o exerccio do direito de resoluo do contrato. A

remisso que o 913 faz para o 905 levaria a pressupor que no se estaria

perante uma resoluo, pois fala-se em anulabilidade do contrato. A posio da

jurisprudncia praticamente unnime no sentido de aplicar o regime do

incumprimento dos contratos e no o da anulabilidade.

ii. Reparao do defeito ou substituio da coisa. Como segunda consequncia, de aludir chamada convalescena do contrato, prevista no 906 a propsito da

compra e venda de bens onerados que, em relao compra e venda de coisas

defeituosas, assume duas vertentes. Numa primeira faceta, consagra-se a

possibilidade de o comprador exigir a reparao do defeito 914. Esta obrigao s existe na medida em que seja possvel a sua realizao. Em

segundo lugar, consagrada a possibilidade de exigir a substituio da coisa

defeituosa que s existe relativamente a coisas fungveis 207.

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Se o vendedor no cumprir estas obrigaes de reparar o defeito ou de substituir a coisa,

ser responsabilizado. Trata-se de uma responsabilidade derivada do incumprimento dos

deveres de eliminao do defeito ou de substituio da coisa (910 remisso do 913).

iii. Reduo do preo. A terceira consequncia da venda de coisa defeituosa respeita reduo do preo estipulado no contrato (911).

iv. Indemnizao. Como quarta consequncia da compra e venda de coisas defeituosas de aludir ao direito de pedir uma indemnizao, nos termos gerais

do 562. Esta indemnizao baseia-se na culpa do vendedor, nos termos do 908,

por remisso do 913/1. Na venda de coisas defeituosas s foi estabelecida uma

responsabilidade subjectiva; o vendedor ser responsvel na medida em que

tenha culpa, como se depreende do disposto do 915, onde se estipula que no

devida indemnizao se o vendedor no tiver culpa.

A indemnizao no pode ser pedida em substituio de qualquer dos outros pedidos

mas em complemento deles, com vista a reparar o prejuzo excedente.

v. Relao entre os diversos meios jurdicos. Os diversos meios jurdicos facultados ao comprador em caso de defeito da coisa vendida no podem ser

exercidos em alternativa. H uma espcie de lgica: em primeiro lugar, o

vendedor est adstrito a eliminar o defeito da coisa e, no sendo possvel ou

apresentando-se como demasiado onerosa a eliminao, a substituir a coisa

vendida; frustrando-se estas pretenses, pode ser exigida a reduo do preo,

mas no sendo este meio satisfatrio, cabe ao comprador a resoluo do

contrato. A indemnizao cumula-se com qualquer das pretenses com vista a

cobrir danos no ressarcveis por estes meios.

vi. Garantia. Se for dada garantia do bom funcionamento (921), estabeleceu-se uma responsabilidade sem culpa do vendedor. Assim, se o alienante vendeu o

bem dando garantia de bom funcionamento, por fora desta clusula, sendo

defeituosa a coisa, mesmo que o vendedor no tenha culpa, responsvel. Esta

responsabilidade objectiva s vale com respeito aos deveres de reparar a coisa e

de proceder sua substituio (921/1).

Exerccio dos direitos; prazos. Para haver responsabilidade por cumprimento

defeituoso necessrio que seja previamente feita a denncia do defeito (916). A

denncia ser um nus que impende sobre o comprador. A comunicao (denncia)

justificar-se- na medida em que o vendedor no se tenha apercebido daquela situao.

Na maioria das situaes, a denncia dever ser feita nos trinta dias subsequentes ao do

conhecimento do defeito por parte do comprador e, por outro lado, tem de ser feita nos

seis meses posteriores entrega da coisa (916/2). No 916/3 l-se: os prazos referidos no nmero anterior so, respectivamente, de um e de cinco anos, caso a coisa vendida

seja um imvel. Verificou-se, pois, um alargamento dos prazos estabelecidos.

No 917, na sequncia do disposto no preceito anterior, vem estabelecer-se um prazo de

caducidade da aco; trata-se de um prazo para interpor a aco judicial contra o

vendedor com base em responsabilidade por cumprimento defeituoso. Se o comprador

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tiver procedido denncia do defeito, ter de intentar a aco judicial nos seis meses

posteriores denncia; este prazo conta-se a partir da data em que foi feita a denncia.

Para as coisas mveis, o limite mximo de garantia retira-se da conjugao de dois

prazos: o de denncia, que de seis meses a contar da entrega (916/2) e o prazo para

interpor a aco judicial, que de seis meses desde a denncia (917). Estando em causa

coisas imveis, o limite mximo de garantia pode atingir cinco anos e meio a contar da

entrega, pois aos cinco anos desde a entrega da coisa vendida para a denncia do defeito

somam-se mais seis meses para interpor a aco judicial (916/3; 917).

Surge uma divergncia de prazos entre as usuais compras e vendas de imveis e aquelas

em que o vendedor do imvel foi quem o construiu, modificou ou reparou. De facto,

nos termos do 1225/4, se o vendedor do imvel foi quem o construiu, modificou ou

reparou, aplicam-se as regras da empreitada, nos termos das quais a garantia de cinco

anos a contar da entrega (1225/1), sendo o prazo para interpor a aco judicial de um

ano desde a denncia (1225/2).

DL 67/2003. O regime deste decreto-lei derroga o regime geral da venda de coisas

defeituosas, sendo o mbito de aplicao a relao entre o profissional e o consumidor

na qual sejam fornecidos bens (mveis ou imveis). Este decreto-lei tambm se aplica

locao e empreitada, ou seja, onde h sempre um fornecimento de um bem no quadro

da relao entre o consumidor e o comerciante, mesmo que no haja transferncia de

bens. O regime no se aplica na venda de bens de consumo invertida, isto , quando o

vendedor o consumidor.

Como requisitos de aplicao, por um lado, h um profissional a actuar no mbito da

sua actividade profissional; por outro, deve encontrar-se um consumidor que no vai dar

uso profissional ao bem que adquire.

Traos gerais do regime

Art. 2 Obrigao de entregar a coisa em conformidade com o contrato (legitimao da posio do Prof. ROMANO MARTINEZ). O comprador tem

que provar a conformidade da coisa com aquilo que foi convencionado (2/2) no

contrato. A internet, por exemplo, vale como prova [2/c), d)]. O art. 7/5 da Lei

de Defesa do Consumidor deve ser articulado com o art. 2/2, d).

Provada a falta de conformidade, deve ser ainda provado que tal desconformidade j

existia no momento da entrega (art. 3/1). H uma presuno de anterioridade do defeito

e trata-se de uma responsabilidade objectiva, ou seja, o vendedor no se exonera da

responsabilidade pelo facto de desconhecer o defeito da coisa (se, p. ex., a coisa vinha

defeituosa do fornecedor para o vendedor). H a possibilidade de resoluo do preo.

Direitos do consumidor

Prazos de denncia: 1 ms para os mveis; 2 meses para os imveis;

Danos que se manifestem na coisa: 1 ano para mveis; 2 anos para os imveis.

Tutela particular. Art. 6 O consumidor pode fazer valer os seus direitos face ao produtor ou face ao representante do produtor. H uma excepo ao princpio da

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relatividade do contrato em homenagem ao princpio da tutela do consumidor. Produtor

no s aquele que produz mas tambm aquele que importa (conceito amplo de

produtor). A excepo relatividade tem limites: s abrange a reparao e a substituio

da coisa, ficando de fora a reduo do preo e a resoluo do contrato.

Por outro lado, no mbito deste regime tambm se transmitem os direitos do sub-

adquirente (4/6), sendo uma transmisso ope legis dos direitos que assistiam ao

adquirente, a favor do sub-adquirente. O decreto-lei de carcter injuntivo, pelo que

no podem ser afastadas as regras em detrimento da posio tutelada do consumidor.

Locao

Noo legal. Locao o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar outra o gozo temporrio de uma coisa, mediante retribuio (1022). Da noo legal constante do preceito, retiram-se trs elementos: pressupe-se que se proporcione a

outrem o gozo de uma coisa; o gozo ter de ser concedido de forma temporria; o gozo

proporcionado mediante retribuio.

Direito de gozo. Proporcionar o gozo implica que seja concedido ao locatrio um

direito de desfrute sobre a coisa. O gozo um direito pessoal (de gozo). Na medida em

que no art. 1037/2 se confere ao locatrio a possibilidade de usar as aces de defesa da

posse do 1276, poder-se-ia concluir que ele, pelo menos, tem a posse. O locatrio no

tem posse correspondente ao exerccio do direito de propriedade ou de outro direito real,

sendo-lhe conferida uma posse especial correspondente ao exerccio de um direito

pessoal de gozo. Para a doutrina tradicional em Portugal, ao locatrio no foi conferido

um direito real. Acresce que, por via da locao, ao locatrio conferido o gozo da

coisa, mas no um poder directo e imediato sobre ela, idntico ao dos titulares de

direitos reais; conferida a afectao das utilidades da coisa. Ao locatrio,

diferentemente do que ocorre na generalidade dos direitos reais de gozo, no lhe

conferida a faculdade de proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa

(1038/g). Cabe acrescentar que a posio jurdica do locatrio mantm uma permanente

ligao ao contrato locativo, nunca se autonomizando deste. Por ltimo, nos termos da

noo legal da locao (1022), a entrega da coisa no um elemento integrante do

contrato. O locador vincula-se a proporcionar o gozo temporrio da coisa; a obrigao

de entrega (1031/a) nasce do contrato e corresponde ao cumprimento de uma das

prestaes que dele emergem, no sendo um efeito real do negcio jurdico.2 Nesta

medida, a locao corresponde a uma das hipteses de constituio de direitos pessoais

de gozo (407).

Como excepo ao princpio da prioridade da constituio, h que ter em conta os

efeitos do registo do contrato (407, in fine). Deste modo, a regra a da prevalncia do

direito mais antigo em data, desde que o arrendamento no esteja sujeito a registo ou,

estando-o, no tenha sido registado. Assim, sendo dada em locao uma coisa a certa

pessoa se, depois, o mesmo bem for locado a outrem, prevalece o direito do primeiro

locatrio, mesmo que a coisa j tivesse sido entregue ao segundo locatrio. Na hiptese

de estar sujeita a registo, prevalece a primeiramente registada.

2 Do art. 1022 consta que uma das partes se obriga a proporcionar outra, pressupondo ser a entrega

consequncia ou dever do contrato.

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Sendo um direito de gozo, apesar de pessoal, por via de regra, atribuiu ao locatrio o

poder de usar, eventualmente de fruir e at de dispor da coisa.

Transitoriedade. A locao uma forma de proporcionar o gozo temporrio de uma

coisa. Assim, a transitoriedade uma caracterstica deste negcio jurdico, no obstante

a locao, muitas das vezes, perdurar por vrios anos.

Onerosidade. O terceiro elemento da noo legal corresponde ao pagamento de uma

retribuio. Daqui se infere que o contrato de locao um negcio jurdico oneroso. A

retribuio faz parte da noo legal, pelo que no pode haver contratos gratuitos.

O facto de se falar simplesmente em retribuio permite retirar duas concluses: por

um lado, tolera que, num contrato, se estabelea uma retribuio escalonada; por outro,

faculta o ajuste de retribuies variveis, designadamente em gneros. excepo do

arrendamento urbano, e tendo em conta o princpio da liberdade contratual (406), em

particular a liberdade de estipulao, a retribuio (renda ou aluguer) pode ser fixada

no em dinheiro, mas em gneros; todavia, na grande maioria das situaes, a prtica

aponta para retribuies pecunirias.

Classificao do contrato. O contrato de locao um negcio jurdico sinalagmtico,

porque implica a obrigao de proporcionar o gozo de uma coisa como contrapartida do

dever de pagar a retribuio. Por outro lado, oneroso porque dele emergem vantagens

patrimoniais para ambas as partes; pressuposto deste contrato que tanto o locador

como o locatrio as retirem da situao jurdica constituda. Em terceiro lugar,

corresponde a um negcio jurdico obrigacional porque a obrigao que impende sobre

o locador de entregar a coisa locada trata-se de uma prestao de entrega de coisa certa,

que emerge do prprio contrato. Do conceito de locao no consta a entrega da coisa

locada; a entrega da coisa uma obrigao que advm do contrato validamente

celebrado, nos termos do 1031/a). A entrega no elemento constitutivo do negcio

jurdico, no sendo, por isso, um negcio jurdico real quoad constitutionem. A locao

um contrato de execuo continuada, na medida em que a sua realizao se protela

no tempo. Da parte do locatrio nasce a obrigao de pagar a renda ou aluguer, e aps o

decurso do lapso de tempo pelo qual se celebrou o contrato de locao, este renova-se

automaticamente por igual perodo se no houver oposio de qualquer das partes 1054. Da parte do locador h uma obrigao continuada, que se mantm inalterada

durante a vigncia do contrato, no que respeita possibilidade de facultar ao locatrio o

gozo da coisa. Relativamente ao locatrio, existe uma obrigao peridica e reiterada

de pagar a retribuio. Por via de regra, o contrato de locao, na ptica do locador,

celebrado intuitu personae. Da que, nos termos do 1038/f), no seja permitido ao

locatrio proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa e o 1051/d) determina

a caducidade do contrato em caso de morte do locatrio. Relativamente ao locatrio, a

relao contratual fungvel, como se conclui do 1057.

Formao do contrato. Regime regra. A locao um contrato sujeito ao regime

regra dos negcios jurdicos 207 e dos contratos em geral 405.

Legitimidade. A legitimidade do locador determina-se pelo poder de administrar a

coisa objecto da locao. Assim, o locador poder ser o proprietrio, o usufruturio ou

titular de outro direito real que lhe proporcione a administrao do bem.

20

Objecto. No h limitaes legais especficas quanto ao objecto do contrato de locao,

podendo ser locada qualquer coisa mvel ou imvel. Apesar de a lei no o impor, do

conceito de locao parece poder concluir-se que no pode ser locada uma coisa

consumvel ou fungvel, pois seria difcil imaginar a obrigao do locador de assegurar

o gozo da coisa durante a vigncia do contrato e o dever do locatrio a restituir no fim.

O dever de restituio da coisa locada findo o contrato (1038/i) pressupe a devoluo

da mesma coisa e no de uma idntica.

Forma do contrato. O contrato de locao, nos termos do 219, no carece de forma;

como qualquer negcio jurdico, pode ser celebrado sem necessidade de respeitar uma

forma especial. Como excepo, com respeito celebrao do contrato de

arrendamento, exigida a forma escrita, desde que seja superior a 6 meses 1069.

Modalidade de locao. Arrendamento e aluguer. Do art. 1023 consta a distino

nos termos da qual a locao diz-se arrendamento quando versa sobre coisa imvel, aluguer quando incide sobre coisa mvel. O contrato de locao, tradicionalmente, encontra-se vocacionado para regular a utilizao de bens imveis, mas o aluguer tem

tido um incremento nos ltimos tempos, no s no que respeita a veculos automveis,

como tambm de equipamento de obras, material informtico, imobilirio, etc.

Efeitos essenciais

Obrigaes do locador. Enunciao. Sobre o locador impendem duas obrigaes

principais: em primeiro lugar, a de entregar a coisa ao locatrio; segundo, o locador tem

por obrigao assegurar ao locatrio o gozo da coisa locada, tendo em conta o fim a que

ela se destina (1031).

Entregar a coisa. A obrigao de entregar a coisa (1031/a) um acto de cumprimento

do contrato; a entrega no faz parte do conceito de locao, correspondendo, antes, ao

cumprimento de uma das prestaes do contrato. Sobre o locador recai o dever de

entregar o bem sem vcios de direito nem defeitos que obstem realizao cabal do fim

a que a coisa se destina, e este dever abster-se de actos que impeam ou diminuam o

gozo da coisa. O locador est, ainda, adstrito a realizar as reparaes necessrias e pagar

as despesas imprescindveis boa utilizao da coisa.

A coisa no pode ter vcios de direito (1034) nem defeitos (1032) que obstem

realizao do fim a que se destina. Nestes ltimos, de incluir a falta de qualidades

asseguradas 1034/1. A iseno de vcios de direito e de defeitos da coisa deve verificar-se tanto data da celebrao do contrato, como no momento em que a coisa

entregue. Esta regra vale ainda relativamente aos vcios de direito e defeitos da coisa

supervenientes. No fundo, o regime do 1032 e do 1034 enquadra-se na figura geral do

cumprimento defeituoso das obrigaes. Assim sendo, em tais casos vale a presuno

de culpa (799), podendo ser exigido ao locador o pontual cumprimento, acrescida da

respectiva indemnizao e, em ltima anlise, a resoluo do vnculo (1035; 1050).

A entrega da coisa uma obrigao que emerge do contrato, no fazendo parte do

conceito de locao, pelo que sendo deficientemente cumprida acarreta incumprimento;

ora, o incumprimento no pode dar origem anulao do contrato, mas resoluo.

Todavia, no haver responsabilidade do locador sempre que os vcios ou os defeitos

tenham sido previamente conhecidos pelo locatrio (1033); por outro lado, no h

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responsabilidade do locador quando a perturbao do gozo seja feita por terceiro, sem

qualquer direito sobre a coisa (1037/1, in fine), bem como se for motivado por caso

fortuito ou de fora maior.

Assegurar o gozo da coisa. A obrigao de assegurar o gozo da coisa 1031/b) apresenta-se sob duas vertentes. Por um lado, a obrigao do locador se abster de actos

que impeam ou diminuam o gozo da coisa (1037/1) e, por outro, a obrigao que

impende sobre o locador de fazer as reparaes que sejam necessrias e pagar as

despesas imprescindveis boa conservao da coisa (1036). Como o locador tem de

proporcionar o gozo da coisa ao locatrio, sob aquele impende a obrigao de fazer

obras e reparaes, bem como suportar as despesas que se considerem necessrias para

assegurar o gozo da coisa. Esta obrigao de efectuar reparaes e pagar despesas tem

uma particular importncia no que respeita aos arrendamentos de prdios, especialmente

no caso de arrendamentos urbanos. No que respeita s despesas relativas coisa locada,

o princpio geral aponta no sentido de elas correrem por conta do locador (1030) com a

excepo estabelecida no 1046/2. Relativamente ao aluguer de animais, as despesas de

alimentao, na falta de acordo em contrrio, so suportadas pelo locatrio.

Obrigaes do locatrio. Enunciao. As obrigaes do locatrio constam do elenco

do 1038, sendo que no se trata de uma indicao taxativa; para alm destas

obrigaes, sobre o locatrio recaem igualmente deveres acessrios que se impem a

qualquer parte num contrato, como os de cuidado, proteco e segurana. No elenco do

1038 h duas obrigaes principais: a primeira a obrigao de pagar o aluguer ou a

renda a) e a segunda, a de restituir a coisa locada no fim do contrato i). Para alm das duas obrigaes principais, podem enquadrar-se os restantes deveres em trs grupos:

i. No primeiro grupo incluem-se as obrigaes que recaem sobre o locatrio e advm de um dever de diligncia que lhe exigvel no gozo de uma coisa alheia

[alneas c), d) e h)];

ii. No segundo grupo de obrigaes do locatrio podem incluir-se aquelas que permitem ao locador verificar o bom estado da coisa e, detectando quaisquer

deficincias, poder colmat-las [alneas b) e e)];

iii. Num terceiro grupo de mencionar os deveres relativamente a limitaes do locatrio quanto a proporcionar o gozo da coisa a outrem, previsto nas alneas f)

e g). Nos termos do contrato de locao, o locatrio no pode permitir que

outrem desfrute do bem, no podendo proporcionar a terceiro o gozo total ou

parcial da coisa. Deste modo, por princpio, no est permitida a sublocao,

nem a transmisso da posio contratual. A proibio de proporcionar a outrem

o gozo da coisa no obsta a que certos terceiros, designadamente aos familiares

do locatrio, seja facultado o gozo da coisa locada.

Pagamento da renda ou aluguer. Aspectos gerais. O pagamento da renda ou aluguer

o aspecto mais relevante no domnio das obrigaes do locatrio (1039 e SS.) mas, ao

lado deste, tambm o dever de restituio da coisa locada 1043 e SS.

Vencimento. Relativamente ao vencimento da obrigao de pagar a renda ou aluguer, o

art. 1039/1 estabelece que, salvo conveno em contrrio, ele se verifica no ltimo dia

da vigncia do contrato ou do perodo a que respeita, ou seja, o principio geral vigente

22

em sendo de contrato de locao estabelece que a renda ou aluguer ser pago aps a

utilizao da coisa. Lugar do pagamento. Quanto ao lugar do pagamento da renda ou

aluguer, estabelece o 1039/1, e mais uma vez de forma supletiva, que ser no domicilio

do locatrio. Tratando-se do pagamento de uma prestao pecuniria, que a regra, nos

termos do 774, o lugar do cumprimento seria o domiclio do credor, ou seja, o locador;

diferentemente, do 1039/1 infere-se que o lugar do cumprimento o domiclio do

locatrio, que o devedor da prestao. A regra estabelecida na sei est implantada nos

usos, em particular no caso de arrendamento urbano mas ela perde sentido relativamente

ao caso do aluguer. De facto, quando algum aluga um automvel, no ter muito

sentido que o lugar do pagamento do aluguer seja no domiclio do locatrio, e da que as

partes acordem clusulas diversas, nos termos do 1039/1, parte final.

Alterao do montante. Em princpio, a lei admite, no 1040, que durante a vigncia

do contrato a renda ou aluguer venha a ser reduzido sempre que se verificar uma

diminuio do gozo da coisa. No se encontra, porm, prevista a possibilidade de

aumento da renda ou aluguer, durante a vigncia do contrato, caso o gozo retirado da

coisa passe a ser de valor superior quela prestao. Admite-se, contudo, que nas

renovaes do contrato se proceda a tais aumentos; mas durante a vigncia do contrato,

como na lei no se prev essa possibilidade, poder-se-, quanto muito, recorrer s regras

gerais da alterao das circunstncias (437), com vista modificao do contrato.

Ainda quanto aplicao das regras gerais atendendo s limitaes quanto ao gozo da

coisa locada, nomeadamente por falta de obras de conservao, poder-se- recorrer ao

instituto da excepo de no cumprimento dos contratos no que respeita ao pagamento

da renda 428.

Incumprimento. A obrigao de pagamento de renda ou aluguer segue o regime

normal de incumprimento. Por conseguinte, estando o locatrio adstrito ao pagamento

da renda ou aluguer, no cumprindo essa obrigao no momento do vencimento, haver

situao de incumprimento, mais propriamente mora (804). Da mora advir uma

obrigao de indemnizar; como na maioria das situaes, a renda ou aluguer integra a

uma obrigao pecuniria, a indemnizao devida corresponde aos juros moratrios 806. H, todavia, particularidades. O art. 1041/1 estabelece que, caso o locatrio entre

em mora, a indemnizao devida ser igual a metade da renda ou aluguer em falta. Para

alm disso, a indemnizao estabelecida no preceito s devida oito dias depois de o

locatrio ter entrado em mora, como dispe o 1041/2. Por conseguinte, o locatrio no

entra em mora no dia imediato ao do vencimento; para efeitos da indemnizao prevista

no 1041, s h mora se a falta de pagamento se tiver prolongado por oito dias deste

modo, se o locatrio pagar a renda ou aluguer nos oito dias imediatos ao do vencimento,

no ser devida a indemnizao no 1041/1. Todavia, se o locatrio esteve em mora por

um perodo inferior a oito dias ser obrigado a pagar os juros da mora correspondentes a

esse lapso, nos termos gerais (806), ou a indemnizao fixada no 562. Acontece,

porm, que o costume, em particular no arrendamento urbano, tem levado a estabelecer

que o pagamento da renda se pode efectuar at ao oitavo dia til do ms anterior a que

respeita. Nesses casos, o cumprimento, por fora desta norma, pode ser efectuado

durante esse lapso e s h mora se o arrendatrio faltar ao pagamento aps esse perodo.

Se, eventualmente, a mora se prolongar por mais de oito dias aplica-se o 1041/1.

Nos termos gerais, a mora e os respectivos efeitos no subsistem se o locador optar por

resolver o contrato. Estando o locatrio em mora, permite-se que o locador, em

determinadas circunstncias, possa pr termos ao contrato, mediante a resoluo. A

23

resoluo do contrato de locao segue o regime geral, pelo que s seria conferida a

possibilidade de o locador resolver o contrato caso se estivesse perante um

incumprimento definitivo da obrigao de pagar a renda ou aluguer, imputvel ao

locatrio. A particularidade da locao reside no facto de, por um lado no ser

necessrio o estabelecimento de um prazo admonitrio e, por outro, no obstante ter

decorrido esse prazo, mesmo assim o locatrio pode pagar a renda ou o aluguer em

falta, acrescido da indemnizao, ate ao momento da contestao da aco de despejo

(1048). Teoricamente, j se estaria perante uma situao de incumprimento definitivo,

razo pela qual se admite o pedido de resoluo do contrato de locao, mas este no

procede se for efectuado um pagamento tardio. A purgao da mora pode ser feita

mediante consignao em depsito das rendas ou alugueres em atraso, acrescido da

respectiva indemnizao (1042); mas para que o locatrio possa recorrer consignao

necessrio que haja um fundamento relacionado com a impossibilidade de efectuar

correctamente o cumprimento da prestao.

Restituio da coisa. A outra obrigao que recai sobre o locatrio a de restituir a

coisa locada nos termos do contrato no estado em que a recebeu (1038/i); 1043/1).

Aps o termo do negcio jurdico, o locatrio dever restituir a coisa no estado em que a

recebeu (1043/1), presumindo-se que a coisa foi entregue em bom estado de

manuteno (1043/2). Apesar da obrigao de devolver a coisa em bom estado de

manuteno, admite-se como vlidas as deterioraes derivadas do uso normal da coisa,

bem como do habitual desgaste dos bens, atentos o fim do contrato. Alem disso, as

deterioraes no imputveis ao locatrio, como as que advm, de fora maior ou de

acto de terceiro a quem o locatrio no tenha facultado o uso da coisa ficam abrangidas no regime do risco (1044).

Extinto o contrato de locao, se o locatrio no restituir imediatamente a coisa locada,

nos termos do 1045/1, deve continuar a pagar a renda ou aluguer ajustados. Contudo,

se o locador interpelar o locatrio para este proceder entrega da coisa, no a

restituindo, entre em mora. Assim, o locatrio, extinto o contrato, s entra em mora,

relativamente obrigao de restituir a coisa, depois de ter sido interpelado para a

entregar 1045/2.

As obrigaes mencionadas, tanto do locador como do locatrio, no sero devidas se,

por qualquer razo, for impossvel o seu cumprimento. Em tal caso importa saber quem

suporta o risco. evidente que o risco corre por conta do locador e o 1044 nada

acrescenta regra geral do 796, onde se estabelece o princpio geral de que o risco

corre por conta do proprietrio (do titular do direito real). Nos termos do 1044, o

locador corre o risco de perda ou deteriorao da coisa. Assim, se a coisa se deteriorar

por causa no imputvel a nenhuma das partes, o locador dever proceder s necessrias

s necessrias reparaes; mas, em caso de perda do bem, no impende sobre o locador

um dever de o reconstituir ou substituir. Em contrapartida, o locatrio s responde pela

coisa ou deteriorao do bem se lhe for imputvel ou se tiver sido causada por terceiro

(p. ex., familiares, amigos) a quem tenha permitido a utilizao do bem. Apesar do

1044 no referir, neste caso, o locatrio suporta o risco da perda do gozo que tinha

sobre a coisa, no tendo direito a qualquer indemnizao pois, nos termos do 1051/1,

e), o contrato caduca pela perda da coisa locada. Ainda quanto questo do risco,

importa referir que o locatrio suporta o risco inerente ao seu direito sobre a coisa. Se o

locatrio no puder usar o bem por causa no imputvel ao locador, continua adstrito a

pagar a retribuio acordada.

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Vicissitudes na relao contratual

Transmisso da posio contratual. Quanto cesso da posio contratual,

necessrio distinguir a situao do locador da do locatrio.

Emptio non tollit locatum. Relativamente ao locador, nos termos do 1057, a

transmisso da posio contratual verifica-se ipso iure, sempre que se transmita o

direito com base no qual foi celebrado o contrato de locao3. A situao jurdica do

locatrio subsiste, havendo, to-s, uma alterao subjectiva quanto pessoa do

locador. Deste modo, se o locador, proprietrio do bem dado em locao, o vender,

transmite a posio contratual emergente da locao para o comprador. O comprador,

ipso iure, adquire a posio de locador. Por outro lado, nem sempre necessrio que

haja transferncia do direito em cuja base o contrato de locao foi celebrado; assim, se

o locador, proprietrio do bem locado, o der em usufruto, transferir para o usufruturio

a posio jurdica de locador. A situao jurdica do locador tambm se transmite por

efeito da morte. Aquele que suceder no direito com base no qual o contrato de locao

foi celebrado (p. ex., no direito de propriedade sobre a coisa) adquire ipso iure a

qualidade de locador. No fundo, o princpio constante no 1057 no vale s para a

aquisio do direito por negcio inter vivos, como tambm mortis causa.

Transmisso da posio do locatrio. A posio contratual do locatrio pode

transmitir-se mortis causa ou por negcio jurdico inter vivos, hipteses previstas

respectivamente no 1059/1 e 2. A transmisso mortis causa da posio contratual do

locatrio, tanto engloba as situaes de morte das pessoas singulares como as de

extino das pessoas colectivas. O princpio estabelecido no 1059/1 e no 1051/d) o

de que a transmisso s ter lugar em caso de acordo escrito celebrado entre as partes. A

cessao da posio do locatrio por negcio inter vivos est sujeita ao regime geral dos

arts. 424 e SS. (1059/2), carecendo pois do consentimento do locador. A violao

desta regra confere contraparte o direito de resolver o contrato (1049).

Sublocao. A sublocao engloba tanto o subarrendamento como o subaluguer. A

sublocao vem definida no 1060 e deste preceito depreende-se que ela corresponde a

um contrato de locao, submetida ao regime deste ltimo, embora com

particularidades. O contrato de sublocao encontra o seu fundamento num precedente

negcio jurdico locativo, pois o sublocador celebra o contrato de sublocao com base

no seu direito de locatrio, que lhe advm do contrato primitivo. A sublocao um

contrato subordinado, mediante o qual o sublocador, ao abrigo da sua qualidade de

locatrio, proporciona a terceiro (sublocatrio) o gozo de uma coisa, mediante

retribuio. Passam, assim a coexistir dois contratos de locao sobrepostos, ficando o

segundo negcio jurdico dependente do primeiro. O subarrendamento consta do 1088,

sendo que s permitido com a autorizao do senhorio. O subcontrato est na

dependncia do contrato principal em matria de subsistncia do mesmo e o limite da

renda de 20% (1062). H relaes triangulares, consagradas no 1063, que dizem

essencialmente respeito ao pagamento da renda.

Autorizaes e limites. Nos termos do 1038/f), o locatrio no pode sublocar sem

autorizao do locador. Mesmo quando autorizado, o locatrio tem de comunicar ao

locador, no prazo de 15 dias, a cedncia do gozo da coisa (1038/g). Porm, se a

3 Como se trata de uma transmisso por efeito da lei, no carece de acordo do locatrio.

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comunicao tiver sido feita pelo sublocatrio, parece que a informao j foi

devidamente prestada. A sublocao vlida ainda que sem autorizao da contraparte

e comunicao ao locador se este reconhecer o sublocatrio como tal (1049; 1061),

designadamente se tiver recebido sub-rendas. A soluo acaba por ser a mesma em caso

de caducidade da aco (1094), pois, caducando o direito de interpor a aco, o

contrato, apesar de invlido, inatacvel.

Caso o locatrio venha a sublocar sem autorizao, para alm de conferir ao locador o

direito de resolver o contrato com base em incumprimento, atribui-lhe a impossibilidade

de exigir indemnizao pelos danos que resultem dessa locao. Mesmo que o locatrio

venha a sublocar o bem sem autorizao do locador, no h qualquer violao do

primitivo contrato, desde que aquele no entregue ao sublocatrio o objecto sublocado,

pois o incumprimento da obrigao de no sublocar s se verificar no caso de o

contrato de sublocao, alm de ter sido concludo, vier a ser executado.

Regime. O contrato de sublocao acompanha o contrato base no que respeita ao

regime e s vicissitudes. Deste modo, o regime jurdico da sublocao no difere do da

locao que lhe serviu de base; a um subarrendamento para habitao aplica-se-lhe o

regime do arrendamento urbano para habitao. Para alm das especificidades prprias

estabelecidas em cada contrato, o sublocatrio tem os mesmos direitos e obrigaes com

respeito ao sublocador/locatrio, do que este em relao ao locador. O contrato de

locao e sublocao constituem uma unio de contratos. No que respeita sub-renda e

ao subaluguer, no 1063, admitiu-se a existncia de uma aco directa para a sua

cobrana. Permite-se que o locador, apesar de no ser parte no contrato de sublocao,

exija do sublocatrio o pagamento da sub-renda ou do subaluguer. Para alm da situao

prevista no 1063, podem estabelecer-se certas relaes entre o locador e o sublocatrio;

p. ex., cessando o contrato da locao, o sublocatrio fica obrigado a restituir a coisa

locada ao locador, com as consequncias do 1045, por um lado, e a ser ressarcido das

benfeitorias necessrias que tenha realizado (1046/1), por outro.

Cessao do contrato

Remisso. O contrato de locao um negcio jurdico de execuo continuada, tendo

particularidades no que respeita sua extino, atento ao que vem previsto no 434. A

cessao do contrato de locao relaciona-se com quatro figuras: resoluo, revogao,

denncia e caducidade. Para alm destas situaes, os efeitos no se produzem se o

mesmo for invlido: nulo ou anulvel.

Resoluo. Importa distinguir a resoluo requerida pelo locador da que desencadeada

pelo locatrio. A resoluo pedida pelo locador funda-se em incumprimento definitivo

do contrato por parte do locatrio, nos termos gerais do 801. Sempre que uma das

partes no cumpra definitivamente a sua prestao, cabe outra o direito de resolver o

contrato. Valem, por conseguinte, as regras gerais que permitem ao locador, perante o

incumprimento definitivo por parte do locatrio, resolver o contrato de locao.

Contudo, a resoluo deste contrato com base em incumprimento definitivo apresenta

excepes relativamente ao regime geral:

Primeiro, a resoluo tem de ser decretada judicialmente (1047);

Segundo, o no pagamento da renda ou aluguer no pode acarretar a resoluo do contrato. A falta de pagamento de renda ou aluguer, em princpio, faz

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incorrer o inadimplente em mora, mas poder ser incumprimento definitivo se

tiver decorrido o prazo admonitrio do 808; porm, a falta de pagamento da

renda ou do aluguer, mesmo tratando-se de incumprimento definitivo, no

implica necessariamente a resoluo do contrato, pois estabeleceu-se no 1048

que o direito de resoluo caduca se o locatrio pagar as prestaes em falta.

O 1047 postula uma resoluo judicial, especialmente intentada para o efeito ( uma

situao nica: de resto opera a resoluo extrajudicial). A aco judicial concretiza-se

na aco de despejo. A resoluo pressupe o incumprimento definitivo: mas a mora

tambm a pode originar 1048.

Ao locatrio tambm conferido o direito de pedir a resoluo do contrato, s que esta

enquadra-se nos parmetros gerais do 432, no se tendo estabelecido qualquer regime

especial. H que verificar se se est ou no perante um incumprimento definitivo de

obrigaes por parte do locador; em caso afirmativo, o locatrio pode resolver o

contrato baseando-se no regime regra do 432, com os pressupostos do 808. A