3ª AULA – DIA 20 DE AGOSTO DE 2002

CONTINUAÇÃO DAS CARACTERÍSTICAS DOS DIREITOS REAIS

5ª Característica: Taxatividade dos Direitos Reais.

Uma outra característica é a taxatividade dos Direitos Reais ou seja, o número dos direitos reais é taxativo, é aquele que consta na lei, seja no CC, seja na legislação extravagante pelo Princípio do Numeros Clausus ou seja, número determinado já que os direitos reais oneram toda a sociedade e não podem ser criados pela vontade dos particulares.

Ao contrário dos Direitos Obrigacionais que são Numeros Apertus ou seja, indeterminado que podem ser criados livremente pelos particulares pois só oneram as partes envolvidas no ato ou negócio jurídico.

A taxatividade é um princípio e um princípio ligado também, semelhado à taxatividade é a Tipicidade.

6ª Característica: Tipicidade

O direitos reais, todos eles tem um tipo ou um modelo definido na própria lei e nesse modelo, os fatos devem adequar-se. Já nos direitos obrigacionais eles são típicos ou atípicos. Os modelos estão na lei, podem ser entrelaçados pelos particulares que podem criar novos tipos fora do modelo legal pelo princípio da autonomia da vontade.

É característica e princípio também porque você não admite que o Direito Penal fuja do tipo que a lei cria. Ao contrário, nos Direitos Obrigacionais, quando você fecha um contrato – de compra e venda, mútuo, doação, permuta – e todos os tipos previstos em lei, você não pode misturar tipos? Pode.

Você pode criar tipos novos. Esse é um princípio muito simples.Os Direitos Pessoais são direitos subjetivos relativos, exoneram aquelas

partes envolvidas e mais ninguém. Como o Direito Real onera toda a sociedade, só a lei que pode criar, só

a lei que pode determinar o tipo legal, você não tem liberdade para sair daquilo.

7ª Característica: A Nominatividade.

Um outro princípio ou característica é a nominatividade no direito real.

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Todos os tipos de direitos reais devem Ter um nome dado pelo legislador que orienta o modelo legal.

No CCA, são direitos reais, além da propriedade, a enfiteuse, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação que são direitos reais sobre coisas alheias bem como as rendas expressamente constituídas sobre imóveis.

OBS sobre renda constituída sobre imóveis antes de tocarmos nos direitos reais de garantias: Normalmente, pela oponibilidade erga omnes dos direitos reais, todos têm o dever negativo de não fazer algo em relação aos direitos reais alheios que pode se traduzir numa abstenção ou numa tolerância.

Nós já sabemos que o objeto imediato nos direitos é a coisa e o objeto mediato em regra é o não fazer, como extensão, a tolerância. Qual a diferença entre as duas?

AbstençãoNão fazer (objeto mediato)

Tolerância

A diferença entre as duas é que, abster-se significa não fazer o que normalmente seria feito e isso ocorre principalmente nos direitos reais de servidão.

Normalmente o proprietário construiria na sua propriedade, faria cercas porém, nesses casos, por exemplo, na servidão de não construir até certa altura, ele não poderá fazê-lo; já na tolerância, o proprietário deve suportar a atividade de outrem no objeto do seu direito de propriedade como acontece, por exemplo, no direito de usufruto em que alguém usa e pode fazer frutificar a coisa de outrem.

Na renda constituída sobre imóvel, o dever que resulta desse direito real não é um não fazer e sim um dever de dar, ou seja, o pagamento de uma renda constituída sobre um imóvel para alguém que dela se beneficia, vinculada a coisa à esse pagamento nas mãos de quem quer que a venha adquirir – 750 CCA.

Eu estou explicando isso para vocês porque eu já ouvi definir direito real, principalmente em prova oral e até já caiu esta questão na prova escrita da magistratura de Minas Gerais – o dever que decorre dos Direitos Reais, normalmente – vocês vão dizer o que ? É um dever de não fazer- ou um tolerar ou uma abstenção - . Qual é a exceção a esta regra? Renda constituída sobre imóveis.

De um lado está a obrigação de dar, evidentemente que é o objeto mediato desse direito.

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Este direito está completamente fora de moda, eu nunca vi um contrato sobre renda constituída sobre imóveis mas está tão fora de moda que foi retirado do CCN. Esse direito, no entanto, não mais subsistirá como direito real no CCN porém, nada impede que os particulares realizem esse direito como um direito subjetivo pessoal. Ele não vai mais existir no CCN, é lógico que a lei nova tem que respeitar o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada agora, o fato dele não subsistir mais como direito real, não significa que ele desapareça; se eu quiser amanhã contratar com você o pagamento de uma renda em relação a um imóvel, eu posso fazer só que eu não vou te mais as características das quais eu estou falando agora, não vai ser mais um direito real, vai ser um direito pessoal relativo, não vai ter oponibilidade erga omnes, ambulatoriedade, seqüela, possibilidade de reivindicação, nada disso, vai ser resolvido em perdas e danos.

Então, o desaparecimento de um direito real não significa que ele vai sumir do mundo jurídico, o que é importante nos contratos é a licitude, que o objeto seja lícito, etc.

Antes da fragmentação, observe-se que no CCA subsistem como direitos reais sobre coisas alheias, no campo dos direitos reais de garantia, o penhor, a anticrese e a hipoteca.

Fora do CC, na legislação extravagante, subsistem outros direitos reais como, por exemplo, o compromisso de compra e venda imobiliária sobre bem imóvel não loteado desde que, devidamente registrado no RGI – DL 58 / 37, em seu art. 22.

Também na alienação fiduciária, o DL 911 / 69, em relação ao direito do possuidor direto de, pagas as prestações, tornar-se dono da coisa alienada em confiança. São exemplos de direitos reais fora do CC.

Agora darei exemplos de alguns direitos reais que são considerados que muitos consideram que não são direitos reais – Alienação fiduciária, locação. .

Qual é o grande problema para quem faz concurso para a Defensoria Pública? Quando você, numa alienação fiduciária, quando você compra um carro e aliena fiduciariamente, o que acontece?

Você passa a ser possuidor direto mas o proprietário resolúvel é aquele que financiou teu carro, que te entregou em confiança. Aí o Decreto 911 diz que você é depositário. Aí o que é que acontece em 100% das vezes? O sujeito não paga o financiamento. Se ele chegar até o final e pagar ele passa a ser proprietário automaticamente e a propriedade resolúvel do financiador vai

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embora mas se ele não paga, qual é a ação que o advogado da empresa deve move? O advogado da empresa nunca acha o automóvel aí ele pega máquina de lavar, geladeira, etc. e transforma em e o que é que ele pede sempre? Prisão.

O que é que o Juiz faz?Decreta a prisão e pode ir para a tribuna que não adianta nada, eles não

atendem decreto de prisão aí eu tenho que entrar com o habeas corpus e hoje em dia quem julga habeas corpus agora, não é mais o STF, houve uma mudança na Constituição, quem julga é o STJ, é ele que julga habeas corpus sobre prisão e o “Depositário Infiel” e quem julga habeas corpus nesses casos agora, houve uma mudança no Código de Organização Judiciária, quem julga não é mais a Câmara Criminal não, é a Câmara Cível.

Como Defensores podemos impetrar um habeas corpus deste, e pode cair na prova de Direito Civil, olha só a maluquice. Embora, o mais adequado seja entrar com a apelação e propor o habeas corpus, agora o STJ num acórdão enorme de Embargos de Divergência diz o seguinte: que existe o pacto de São José da Costa Rica – vários são os países signatários deste pacto, inclusive o Brasil – que discute este problema de prisão civil. Este pacto resolveu o seguinte: só se pode prender alguém civilmente por alimentos e não por qualquer outro tipo de dívida.

Aí vêm vocês e dizem: E a Constituição Federal que permite a prisão do Depositário Infiel?Aí nesse acórdão, primando pelo Rui Rosado de Aguiar, defende muito

bem que o Decreto 911/66 é uma distorção quando ele afirma que o possuidor direto ele é um depositário.

O que é um contrato de depósito? Alguém, gratuita ou onerosamente entrega uma coisa para uma pessoa

guardar. Essa pessoa passa a ser possuidor direto e aquele que entregou, depositante ou possuidor indireto.

Qual é a obrigação que o depositário tem findo o contrato de depósito?Restituir a coisa. Não tem nada a ver com alienação fiduciária. Na

alienação fiduciária, você recebe em confiança um bem, sobre um artifício; esse Decreto 911/66 é um Decreto de 66, da Revolução, a Revolução fez isso para beneficiar as financeiras, para que o depositário pudesse ser preso, esta é que é a verdade. O que acontece por aí, por exemplo é que o funcionário de uma empresa, cujo dono está com o nome todo sujo, aí o funcionário de empresa compra um Audi. Quanto esse funcionário ganha por mês? R$ 200,00. Na realidade foi o dono da empresa que comprou em nome do funcionário. Aí o funcionário vai preso, ele sai de lá chorando.

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O STJ não pacificou o assunto, embora sejam excelentes pois é o Rui Roldão, Paulo Horta. Arthur Lavigne, Marli Macedônio, Fernando Cabral, e de modo geral estão mantendo a prisão. Ah, porque o Supremo!!! O Supremo nem decide mais isso.

A alienação fiduciária não é um contrato típico de depósito. O sujeito se torna dono quando acaba de pagar, que depósito é esse! Como se falar em depósito! O sujeito não tem que restituir nada! Se não é contrato a título obrigatório e nós somo signatários da Convenção de São José da Costa Rica que é a lei infraconstitucional, equipara-se a uma lei infraconstitucional, está revogado o Decreto 911/66 nesse ponto. é incompatível. Então não cabe a prisão. Só que não adianta porque eu já entrei com uns cinco recursos especiais e se cair na prova da Defensoria, pelo amor de Deus, vocês peguem o acórdão sobre Embargos de Divergência, então na realidade foi a 2ª turma inteira que decidiu por unanimidade que não cabe a prisão agora, vai explicar isso para o Juiz. Um grande amigo meu – Carlos Alberto Flores da Cunha – que é Defensor Público é defensor da prisão. Se não devolver a coisa em 24 horas está preso. Pelo amor de Deus, tenho que mandar para ele a decisão do STJ. Agora voltando ao nosso assunto. Porque há certos assuntos que o examinador adora e um deles é saber se pode prender o sujeito em alienação fiduciária

Voltando ao nosso assunto sobre os direitos reais.

O prof. Arnaldo Medeiros da Fonseca, em corrente minoritária, entende que o direito de retenção que o possuidor de boa fé pode argüir em seu favor, de permanecer na coisa até que seja indenizado pela benfeitorias úteis desnecessárias que ali realizou – art. 516 do CCA – é direito real, tem todas as características desse direito porém, a maioria da doutrina diz que o “ ius retentionis” não é direito real até porque a lei não afirma que ele o seja e esse direito é oponível apenas ao devedor da obrigação de indenização pelas benfeitorias.

realiza benfeitorias, necessárias possuidor de boa fé e úteis na coisa alheia

art. 516 CC direitos à indenização reter a coisa in retentionis

Então, no art. 516 do CC– e isso já caiu na prova da magistratura qual é a natureza jurídica dos direitos de retenção – diz o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se lhe não forem pagas, a levantá-las, quando o

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puder sem detrimento da coisa. Pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis, poderá exercer o direito de retenção.

O possuidor de boa-fé, se ele no momento que estava de boa-fé não tinha ciência do vício possessório e realiza benfeitorias na coisa alheia, necessárias ou úteis, aqui também aparecem dois direitos: um direito é exigir indenização, as pessoas confundem, são dois direitos, indenização foi o que ele gastou pelas benfeitorias, e o outro direito, este sim que é o ius retentionis, ele pode pedir ao Juiz para reter a coisa consigo, mesmo depois da eventual sentença de permanecer com a coisa até que ele seja indenizado. Esse ius retentionis que vem do Direito Romano o Arnaldo Vieira da Fonseca lidera uma corrente minoritária que diz que é Direito Real – oponibilidade erga omnes, ele permanece lá até ele ser indenizado etc. - .Vamos discutir isso tudo, desmentir isso tudo. Mas, de qualquer maneira, a corrente dele é absolutamente minoritária. Essa oponibilidade não é erga omnes. A quem ele opõe o direito de permanecer na coisa até ele ser indenizado? Só ao titular do bem e não à sociedade como um todo, a todas as pessoas. Agora, o direito que é considerado real, e não meramente ao direito pessoal, fora do CC,

No entanto, a maioria da doutrina considera direito real aquele mencionado na Lei 8245/91, no art. 8º que garante ao locatário permanecer no imóvel locado, no contrato a prazo determinado que contiver cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel, desde que esse contrato esteja averbado no registro de imóveis – Lei de Registros Públicos 6015/73, art. 167, II, 16.

Por falar em registro, você tem um princípio jurídico no Brasil que diz que a locação é um direito relativo ou pessoal – locador e locatário - , é um princípio tranqüilo. Em Portugal tem um grande autor que diz que a locação é um direito real. Mas quando você não quer ser colocado para fora da locação, o que é que você faz? Uma cláusula que pouco locador concorda em assinar – coloca uma cláusula de vigência do contrato. Se você levar ao Registro de Imóveis, o entendimento da doutrina é que isso é direito real – tem oponibilidade erga omnes e nessa caso a venda não vai romper a locação, o indivíduo vai permanecer no imóvel.

No CCN, os direitos reais previstos no CCA – art. 1225 – permanecem, com exceção da enfiteuse, substituída pelo direito de superfície – art. 1225, II, CCN, direito já previsto no estatuto da cidade, bem como as rendas expressamente constituídas sobre imóveis incluindo-se, nesse novo código, no mesmo artigo, inciso VII, o direito do promitente comprador do imóvel.

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Eu fiz uma palestra na PUC de Petrópolis sobre Direito de Família no CCN e estava conversando com umas pessoas e a enfiteuse vai acabar por um motivo muito simples, porque o Brasil foi desenvolvido na enfiteuse. Então os portugueses chegaram aqui com o direito de conquista e se tornaram donos do Brasil e o que foi que eles fizeram para desenvolver o Brasil?

Os nossos antepassados foram dois portugueses desterrados , estavam presos e na carta de Pero Vaz de Caminha, quando começou o Brasil, ficavam os desterrados na maior felicidade vendo as índias e Cabral indo embora, deixou-os aqui, felizes da vida. Estes foram os nossos antepassados. Eles estavam condenados em Portugal e, de castigo, foram abandonados aqui no Brasil onde procriaram. O que que os portugueses fizeram? Eles distribuíram o Brasil em Capitanias Hereditárias, através da enfiteuse que vem da Grécia, é o direito real mais antigo. Então eles entregavam para os amigos, Dom Duarte etc., dividiu o Brasil em capitanias. Então esse Dom Duarte ficava com o uso, a fruição e a disposição e a coroa portuguesa ficava com a raiz – senhorio direto - . O Brasil inteiro foi desenvolvido assim, basicamente isso tudo na Idade Média.

Em 1850, veio uma lei dizendo o seguinte: As terras que a coroa deu para os particulares, são dos particulares. As terras que não estão registradas no nome de ninguém são devolvidas ao poder publico. Por isso o nome de terra devoluta ou terra devolvida.

Só que muitos particulares fizeram contrato de enfiteuse, está no CC. Petrópolis inteira ou pelo menos quase toda é dos descendentes da família real, da Princesa Isabel, de Don Pedro etc., na medida de um contrato. A maioria da família real tem imobiliária em Petrópolis então, todas as vezes que você vai vender um imóvel em Petrópolis – aliás você não é dono em Petrópolis, é o mesmo que acontece com os imóveis da Vieira Souto, você tem o direito real de enfiteuse sobre o teu apartamento na Vieira Souto, o proprietário é a União, é terreno de Marinha e não da Marinha – cujos donos da terra é a família real, você tem apenas o direito de usar fruir e dispor, então na hora em que você vai vender, o que é que acontece? Você dá a preferência para a família real (na realidade ninguém dá esta preferência), para a imobiliária pertencente a família real aí as pessoas não exercem a preferência e você coloca o adquirente para pagar o laudêmio, obrigação que era sua e você transfere essa obrigação para o adquirente para ele pagar o laudêmio – é 2,5%. Isso vai acabar porque isso é uma forma de você limitar a distribuição de riqueza porque você escolhe a pessoa que vai usar, fruir e dispor e isso fica assim eternamente. Vai acabar e vai ser substituída pelo Direito de Superfície.

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Agora, para quem vai fazer concurso para a Defensoria, eu não vou entrar no assunto profundamente porque não está na hora mas só para fazer uma distinção, porque eu já vi uma pessoa se dar mal na prova por causa disso: quando você fala em Dec.58/37, no art. 22, você está falando do compromisso de compra e venda de imóvel não loteado. Pelo art. 22 fala em direito real e fala em registro desse compromisso. Ora, você tem que verificar o seguinte. Um outro dia, uma pessoa que trabalha em direito me disse que fez um contrato de gaveta e ele estava numa dúvida de como faria para passar para o filho dela. Só que aquilo não era um contrato de gaveta coisa nenhuma, ele tinha um compromisso de compra e venda imobiliário por instrumento particular. Isso não é contrato de gaveta.

Contrato de gaveta é você – compra e venda hipotecária, agente financeiro, você tem que ter autorização para ceder os seus direitos para o promitente comprador, você não tem autorização e passa para outra pessoa, o bem permanece no seu nome e a outra pessoa fica pagando e aí na hora em que a pessoa para de pagar tudo e vai lá no agente financeiro o agente financeiro diz que não autorizou, que não está quitado não, que tem que pagar mais isso, mais isso, mais isso. . . Isso é que é contrato de gaveta. Aquilo que a pessoa fez foi uma promessa de compra e venda por instrumento particular.

Há uma diferença: se você tem uma promessa de compra e venda – é o nome vulgar – não registada, se ela não está registrada, o que acontece? Você não tem direito real com todas estas características que nós estamos vendo.

Por que você não tem direito real? Porque vocês vão ver logo agora que um dos princípios do direito real é

a visibilidade. O direito real não nasce pelo contrato ele nasce pelo registro do contrato. Então se você não registrou o contrato, qual é a desvantagem que você tem? Você não tem direito real e consequentemente se o promitente vendedor prometer vender para 3 pessoas, quem registrar em primeiro lugar, não interessa se for o último que contratou, vai ter o direito a obter a propriedade daquele bem, porque ele já tem a oponibilidade erga omnes. Prometer vender para 3 pessoas é crime, é estelionato mas muita gente faz.

Se você tem um direito real, você tem uma garantia, você pagou o preço. Numa cláusula de arrependimento é você que vai ter a propriedade. Se o promitente vendedor não quiser passar a propriedade, o que é que faz, entra com a Adjudicação Compulsória.

Agora, o grande problema das pessoas é que o direito real é um tipo de direito com todas as características, você obtém com o registro do compromisso.

Agora, o direito à Adjudicação Compulsória, não depende de registro, isso é jurisprudência firmada pelo STJ. Então você tem o compromisso de

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compra e venda imobiliário; o objeto é um bem imóvel, o que normalmente o pagamento é feito por prestações. Eu prometo vender para ele o meu apartamento, na Gávea.

Quando é que ele vai ter o direito à Adjudicação Compulsória? (Isso é importante para quem vai fazer prova para a Defensoria.).

Em 1º lugar, para que haja o direito à Adjudicação Compulsória, desse compromisso não há clausula de arrependimento. Não havendo cláusula de arrependimento, nesse compromisso de compra e venda regulado pelo Decreto-lei 58/37, o que é que vai acontecer?

Já é um passo para você obter a adjudicação compulsória. Porque se houver cláusula de arrependimento é uma mera promessa de venda que o promitente vendedor se arrepende na hora, te devolve o preço e você fica sem poder obter a propriedade.

Se não houver cláusula de arrependimento, o contrato se torna irrevogável e irretratável. Agora, o outro requisito é o pagamento do preço, preço quitado. Isto está nos arts. 15, 16 e 17 do Decreto - lei 58/37. Ora, mesmo que você não registre, mas não há cláusula de arrependimento do compromisso e o preço está quitado, se o compromitente ou promitente vendedor, se recusar a outorgar a escritura definitiva, aí você tem o que? - A cada direito corresponde uma ação que o assegure – A Adjudicação Compulsória. A sentença do Juiz. Essa sentença substitui a vontade do compromitente.

Tem uma discussão, que não cabe agora, essa sentença vai ser levada ao Registro de Imóveis. Tem gente que entende que a própria sentença transfere a propriedade. Quando você entra com uma ação de adjudicação compulsória e o juiz dá a sentença e julga procedente, tem uma corrente que diz que a sentença já transfere a propriedade do imóvel. Eu estou falando isso agora porque você que vai fazer o concurso da Defensoria Pública e não vai dar tempo de falar em compromisso de compra e venda antes da prova.

Outros dizem que não. Essa sentença, que é levada ao RGI – Registro Geral de Imóveis – como título, porque se a própria sentença transfere a propriedade, quando ela é levada ao RGI ela é constitutiva da propriedade ou declaratória da propriedade? Declaratória. Se você optar por essa corrente, o registro é meramente declaratório. Agora, prevalece a opinião de que a sentença não transfere a propriedade, ou seja, o que transfere a propriedade é o Registro no RGI que é o Princípio que regula os direitos reais em geral. Não é o contato que faz, por si só, que faz nascer o direito real, o que faz nascer o direito real é o registro do contrato. É o princípio do art. 676 do CC. Então esse registro desse contrato ele é constitutivo da propriedade. Portanto, o registro da sentença também, já que a sentença substitui o contrato definitivo.

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Essa sentença, registrada no RGI, é que torna o promitente comprador, proprietário, dono.

Por enquanto, o mais importante é vocês saberem que existem dois direitos:

Um é o direito real que nasce do registro do compromisso.A maioria entende que é a sentença levada ao RGI e é aí que nasce a propriedade – com o registro – sob a regra do princípio que não é o contrato que faz nascer o direito real e sim o registro – 676.

Agora, você pode ter um compromisso de compra e venda não registrado que não haja a cláusula de arrependimento em que o preço está quitado, você não precisa registrar no RGI para entrar com a ação de adjudicação compulsória, como dizia o STF anteriormente.

O STF só admitia o seguinte: se você tem o registro, você tem o direito real e a ele você terá a possibilidade de adjudicação compulsória. Isso acabou.Está até sumulado pelo STJ.

Hoje, características: Direito real – registro Direito a Adjudicação compulsória – não precisa

do registro.Depois eu vou dar uma aula própria sobre isso, essas linhas gerais é só

para quem vai fazer a prova para Defensoria.Eu dou um apartamento para você hoje. No direito brasileiro, quem não

registra não é dono. O contrato é fonte de obrigações. Enquanto você não leva o contrato a registro você não é dono.

Agora, isso é pacífico, tem súmula d STJ: Para ter direito à adjudicação compulsória, você não precisa ter registrado o seu compromisso.

O que significa imóvel não loteado? Apartamento, sítio, . . . Esses imóveis todos são imóveis não loteados,

porque você tem uma lei própria que rege os compromissos de compra e venda, e essa é muito importante para a Defensoria, de lotes urbanos, pela lei 6766/79. Essa lei 6766/79, ela rege os compromissos de compra e venda de lotes urbanos e aqui tem uma modificação legal, importantíssima.

Então, por ex., existem mais de 5000 loteamentos irregulares no Rio de Janeiro, a Defensoria tem núcleos de loteamentos, específica, só sobre isso então, o que é que acontece, o sujeito tem uma área, normalmente da empresa e divide essa área em lotes. É lógico que ele deixa uns espaços para as ruas, essas ruas se tornam vias públicas. Ele tinha que colocar toda a infra estrutura.Ele não coloca estrutura; não coloca luz, não coloca esgoto, não coloca nada e começa a prometer vender para pessoas, normalmente as mais humildes. Mas

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isso também pode acontecer na Barra da Tijuca – Loteamento Jardim Oceânico.

Se é lote urbano, a primeira alienação de lote urbano, o 1º compromisso de compra e venda de lote urbano, do loteador para o promitente comprador, aí é a Lei 6766/79. Quando o adquirente já tem a propriedade, e vai aliená-lo a uma 3ª pessoa, não é mais essa lei, essa é que é a diferença, aí é o Decreto 58/37.

Por Xe: Eu sou a empresa loteadora Mar Azul. Eu me comprometo a vender para Aninha um lote, lote urbano, dentro do perímetro urbano. O lote está localizado no início da cidade, no município - há quem entenda que não interessa a localização, o que interessa é a destinação - . Aí eu me comprometi a vender para ela. Enquanto ela não for dona eu estou sendo regulado por que lei? 6766/79. Quando ela se torna dona e promete vender para você aquele lote, já saiu dessa legislação, já está no decreto 58/37. Essa que é a grande diferença.

O aspecto mais importante desse concurso ´- e eu espero que no código já esteja atualizado -, é a possibilidade de o seguinte: se você tem uma promessa de compra e venda de um lote e registrou essa promessa no RGI, basta você quitar o preço que você já se torna proprietário, é o 26 § 6º de Lei 6766/79. O loteador prometeu vender para você, você pode levar ou não no RGI. Se não levar no RGI, não tem o direito real; se levar no RGI, no dia que você pagou a última prestação, você já é dono, não há necessidade de adjudicação compulsória.

Só se justifica, havendo registro ou não, no sistema do Decreto lei 58/37. O loteador, prometendo vender para você, você levou o contrato padrão ao Registro para o Compromisso de Compra e Venda, tem direito real. Aí você pagou o preço. Pagou a última prestação , por lei, houve inclusive uma modificação recente nesta lei, tem alguns anos isto, você não precisa entrar com a adjudicação compulsória, você leva a prova de pagamento no RGI e o oficial do RGI te dá uma certidão de que você o dono, tem a propriedade daquele imóvel, acabou-se. Não precisa Adjudicação Compulsória – Lei 6766/79. Serve para imóveis, inclusive terrenos bens que já exista um dono que não é o loteador. Essa é que é a diferença. Essa lei foi feita para proteger as pessoas mais humildes. Os loteamentos irregulares no RJ são enormes, muita gente humilde. O pessoal da Defensoria toda tem esse problema. Se o sujeito se tornou dono, é proprietário daquele imóvel que foi loteado, que você registrou no Registro de Imóveis com memorial descritivo, pegou licença na prefeitura, etc., etc., se tornou dono, saiu fora do regime, dessa lei 6766/79.

Agora, se você quiser não registrar, você vai ter que entrar com a ação de adjudicação compulsória. Registrou, resolveu o problema. Agora, no

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decreto lei 58/37 não. Se a escritura não for outorgada por bem, ela tem que ser outorgada por mal, ou seja, vai haver interessa de entrar com a ação de adjudicação compulsória.

Outorga de escritura é comparecer pessoalmente a um cartório.A Jurisprudência foi evoluindo e o princípio agora é você facilitar as

coisas. A Jurisprudência vai evoluindo sempre. Outorga de escritura é: Eu prometi vender para você um imóvel. Se você paga o preço eu passo, espontaneamente a escritura definitiva. Eu cumpro o meu dever de forma expontânea. Agora, se não houver possibilidade disso, antigamente você entrava com ação de adjudicação compulsória e o que é que acontecia?

Você pegava essa sentença, levava ao cartório, fazia uma compra e venda definitiva e logo, ao invés do promitente vendedor comparecer pessoalmente ao cartório para te vender, o que substituía a vontade dele no cartório era a sentença do Juiz. Isso evoluiu. Hoje em dia não precisa você pegar a sentença, fazer uma compra e venda no cartório, etc. Não, hoje em dia das duas uma: ou a própria sentença já está transferindo a propriedade e você registra no RGI apenas como uma figura declaratória do seu direito de propriedade ou a sentença vale como constituição da sua propriedade.

A quer comprar o meu apartamento. Ou ele vai pagar em prestações e eu não vou ser bobo de fazer uma compra e venda em prestações, eu faço um compromisso de compra e venda ou ele pode pagar até à vista mas, por qualquer motivo, eu não quero passar a escritura definitiva, isso acontece. O que é que eu faço?

Ou eu faço esta promessa de compra e venda vulgarmente conhecida – mas que não é o nome técnico – por instrumento público ou instrumento particular. Se eu fizer por instrumento particular eu vou conseguir levar ao registro de imóveis, mas aí é uma opção minha.

Ou fazemos por instrumento particular. A 1ª coisa que você tem que olhar é que se tem cláusula de

arrependimento. Se tiver cláusula de arrependimento sai fora o Decreto 58/37, sai fora a Lei 6766/79. Você vai aplicar o artigo 1088 do CCA que permite cláusula de arrependimento.

Sabe por que esse decreto lei nasceu? Porque antigamente o loteador loteava um terreno e prometia vender. Aí passavam-se 10 anos, o imóvel valorizava brutalmente. Na hora de passar a escritura definitiva ele juntava o art. 1088 do CCA e dizia – Eu posso me arrepender -. Devolvo o preço e pronto, acabou. Ou seja, ele lucrava muito às custas do infeliz que se sacrificou este tempo todo para comprar a sua própria propriedade.

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Aí Getúlio Vargas vem e diz: Bem, agora é o seguinte. Para loteamento, para imóvel, para tudo,

prometeu vender, se não colocar esta cláusula de arrependimento e o preço já estiver pago, direito a adjudicação compulsória. Mas o art. 22 fala em Direito Real. Aí vem o Supremo e diz:

Só cabe Adjudicação Compulsória com o registro do contrato.

O STJ que é um ótimo Tribunal é que aclarou as idéias. Ele disse que uma coisa é o direito à adjudicação compulsória, é um direito pessoal que nasce da falta do registro e da falta da cláusula de arrependimento.

Outra coisa é o direito real, é o registro , são duas coisas diferentes.Agora se você, registrando ou não, pagou o preço e não tem cláusula de

arrependimento você não tem direito à escritura definitiva? Lógico. Se a pessoa se recusa a dar, sumiu, morreu e o herdeiro não quiser dar . . . você entra com a adjudicação compulsória. O juiz vai dar uma sentença:

para uns a sentença transfere a propriedade, leva ao registro, é declaratório esse registro;

para outros não, a sentença é título aquisitivo da propriedade desde que registrada.

Aí o pessoal desse loteamento urbano que está chorando, fizeram uma nova lei que é esse 6766/79 para proteger essa população de baixa renda que se comprometia comprar um lote de terreno e era explorada pelo loteador que não colocava luz, água, esgoto, etc. Conseguiu regularizar o loteamento irregular. Essa lei foi modificada para facilitar a vida deste pessoal. É como se ela dissesse assim: Se você tiver um compromisso de compra e venda, é proibida cláusula de arrependimento. O teu compromisso passa a ser irrevogável e irretratável. Na lei não se admite arrependimento, é uma lei protetiva – 6766/79 – Não tem arrependimento.

Agora, se você registrou o seu compromisso – tem direito real; se quitou o preço – é dono.

NÃO PRECISA ENTRAR COM AÇÃO NENHUMA

Entenderam a diferença? Agora é lógico, como isso é uma regra protetiva, só vale nos compromissos de compra e venda, cessão do compromisso, promessa de cessão, até aquele lote ter um dono, no dia em que ele tiver um dono, sai fora da 6766/79.

Se ele quiser vender para alguém – Código CivilSe ele quiser prometer vender – Decreto 58/37.

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Você faz um compromisso de compra e venda por instrumento público, nos casos dessa lei não precisa nem por instrumento público, pode ser por instrumento particular, contrato padrão, você pode registrar, não tem problema nenhum. Por que? Porque o direito real é um direito real sobre coisa alheia, o direito do promitente comprador não é a propriedade ainda, é direito real sobre coisa alheia. Você não registra o usufruto, o uso, a habitação, a enfiteuse? Você registra o compromisso de compra e venda.

Direito é poder ou faculdade de agir, por outro lado é um dever jurídico correspondido.

Assim quando você tem o direito potestativo, você não tem o direito, você é obrigado a ter uma sujeição.

O compromisso de compra e venda domina a ação de adjudicação compulsória.

Art. 22, de Direito Real – Registro dessa Compra e Venda.

Compromisso de Compra e VendaBem Imóvel

Adjudicação compulsóriaSentença substitui a vontadedo compromitente.

1) Não há cláusula de arrependimento(irrevogável / irretratável) Sentença transfere a

propriedade .2) Preço ajustado RGI – Declaratória art. 15, 16 e 17 do Dec.58/37

Sentença não transfere apropriedade.RGI – 6766/79 – Constitutivo da propriedade.

Agora vamos voltar aos direitos reais que tem algumas centenas de características.

Se em uma prova oral perguntarem quais são as características dos direitos reais é só lembrar:- oponibilidade erga omnes - tipicidade - fragmentação- seqüela - nominatividade - ambulatoriedade

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- aderência - taxatividade

Por que às vezes o cliente pergunta:Dr. qual é a vantagem de eu registrar meu compromisso de compra e venda

Você tem milhões de vantagens, você passa a ter o Direito Real, todas as características inerentes como seqüela, oponibilidade erga omnes, etc., você vai obter a própria coisa - ou a coisa toda ou o uso da coisa como você quiser, tem muita vantagem você registrar.

8ª Característica dos Direitos Reais: Fragmentação ou elasticidade dos direitos reais.

Os direitos reais, em especial a propriedade, são elásticos, podem ser fragmentados ou seja, o proprietário pode destacar do seu domínio, determinadas faculdades, ceder essas faculdades temporariamente a outrem á título gratuito ou oneroso inserindo, na sua propriedade ou sobre ela, um novo direito real, desmembrando-a.

Por isso se diz que ela é elástica, você estica a propriedade e sobre ela você insere um novo direito real.

Ex.: um proprietário pode realizar um contrato de enfiteuse e nesse contrato transferir o uso, a fruição e a disposição para o enfiteuta que terá apenas o dever de pagar um foro anual a esse proprietário que passa a se chamar senhorio direto, oferecer-lhe a preferência em caso de alienação onerosa e se a preferência for recusada, pagar-lhe, uma compensação denominada laudêmio.

Propriedade PlenaPropriedade ou domínioUso, fruição, disposição

Servidão ContratoEnfiteuse usufruto RGI registrado no

A habitação RGI

Enfiteuta / foreiro foro anualUso, fruição e a disposição preferênciaReivindicação laudêmio

B Senhorio Direto

Então o que é que você fez?

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Você desmembrou essa propriedade. Você tinha uma propriedade ou domínio e o titular da propriedade era o X. Aí ele faz um contrato de enfiteuse. Já há um direito real aqui? Para a ação de um contrato de enfiteuse já há um direito real? Você já pode dizer que há um direito real?

NÃO e não porque os direitos reais não nascem pelo contrato, no direito brasileiro, ao contrário do direito francês. Você vai complementar um direito real na hora em que você registra no RGI.

O que acontece no contrato de enfiteuse? Havia antes uma propriedade plena; Você esticou esta propriedade

plena. O que você fez? Você concedeu ao enfiteuta ou foreiro o uso, a fruição e a disposição.

São as faculdades mais importantes do domínio. É o conteúdo do direito de propriedade. Esse enfiteuta tem o direito real sobre coisa alheia; o verdadeiro dono, o senhorio direto, o proprietário, ele fica afastado da posse direta desse bem; então, o que ele pode exigir?

Foro anual invariável, preferência – se o enfiteuta vai alienar o bem para alguém, à título oneroso – forma onerosa – não é uma doação e se ele não quiser a preferência, se ele não quiser adquirir, para volta a ter o direito da forma primitiva o que ele faz?

Tem que pagar o laudêmio, normalmente 2,5%, podendo ser até mais, dependendo do contrato . Só que na enfiteuse, para transferir para outrem, ele transfere para o adquirente o pagamento do laudêmio.

Então o que aconteceu aqui?A propriedade foi desmembrada, foi esticada, criou-se sobre ela um

novo direito real só que esse direito real só nasce quando este contrato é registrado. Nesse caso, nesse típico direito real de enfiteuse, que é um direito real sobre coisa alheia em que você praticamente vai utilizar todos os direitos do domínio – uso, fruição, reivindicação também – o titular do domínio útil pode reivindicar coisa das mãos de quem quer que injustamente a detenha -, a propriedade é tão elástica que um enfiteuta pode criar sobre a propriedade um outro novo direito real, por ex. se o titular do domínio útil quiser ele cria uma servidão; mais um, ele pode criar um usufruto; ele pode criar um direito real de habitação. Ele faz um novo contrato, esse contrato é levado ao RGI, e fragmentou mais um pouco, deu mais uma esticadinha na propriedade.

Quando este direito se extinguir, evidentemente, todos os direito que foram restituídos também se extinguem.

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São exemplos mais amplos, até que ponto você estica o direito de propriedade.

Enfiteuse não é direito de propriedade, é direito real sobre coisa alheia, é domínio útil.

A propriedade, portanto, pode ser fragmentada ao extremo através de direitos reais sobre ela constituídos. Quando estes direitos que são temporários venham a se extinguir, a propriedade se remembra, volta a ser plena com todas as características originais.

9ª Característica dos direitos reais: A visibilidade dos direitos reais.

Como são direitos que oneram a todos nós, devem ser visíveis ou, pelo menos, devem poder ser percebidos por todos através do que está contido em se tratando dos bens considerados de maior importância tradicionalmente os bens imóveis nos termos do registro imobiliário.

No Direito Brasileiro, o contrato não transfere propriedade nem imobiliária nem mobiliária. Tratando-se de bem imóvel, o registro é constitutivo do direito real – art. 676 do CCA, 1245 CCN.

Em se tratando de bem móvel, também não é o contrato que transfere a propriedade ou o direito real e sim a tradição, ou seja, a entrega da coisa material ou real ou ficta que é uma ficção de entrega por vontade do legislador – art. 620 CCA, 1267 CCN.

No direito francês o contrato transfere a propriedade. Para um contrato de compra e venda de um automóvel na França, você não precisa receber o próprio automóvel para se tornar dono, , você não precisa receber as chaves – transmissão ficta – o contrato é fonte de transmissão de propriedade ou do direito real menor.

No Brasil não, se o objeto for bem imóvel é indispensável o registro e se for bem móvel é indispensável a transmissão. O professor é contra isto, ele é muito mais o Direito Francês , o contrato transfere a propriedade e acabou-se; ele acha que este excesso de formalismo atrapalha o direito.

Agora, essa história de que bem imóvel é o bem de raiz, mais importante, a mancini do direito romano, hoje em dia está ultrapassado. Se eu falar isso é em homenagem à doutrina tradicional. Eu prefiro ter um milhão de ações do Banco do Brasil, um milhão de ações de risco imobiliário do que ter um apartamento. Mas tem gente que não.

10ª Característica dos direitos reais: Preferência nos direitos reais.

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Os direitos reais de garantia conferem uma prerrogativa ao seu titular, como por exemplo na hipoteca, no penhor desses titulares vencida a dívida, vinculada a coisa dada em garantia, receberem seus créditos em primeiro lugar – eu estou falando em prioridade do direito civil; hoje o crédito trabalhista tem prioridade, eu não estou discutindo isso, estou dentro do direito civil – essa prioridade do titular do direito real que receber o valor do seu crédito como credor preferencial em primeiro lugar, em detrimento dos credores sem garantia especial – que se chama de quirografário – está presente no art. 759 CCA e 1422 CCN.

Bem essas são as características nos direitos reais no qual o líder é a propriedade. Existe uma outra característica, mas isso é discutível e nós vamos começar a falar na próxima aula de uma matéria apaixonante que é posse.

Alguns autores como Laércio Mauro, por exemplo, entendem que só no campo dos direitos reais, ou seja, no direito das coisas, já que a coisa é o objeto imediato do direito real, encontramos o fenômeno jurídico denominado de POSSE – 485 a 522 do CCA e 1196 a 1224 CCN

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