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CONSIDERAES SOBRE EMBARGOS DE TERCEIROS FUNDADOS NA POSSE ORIUNDA DA AQUISIO NO REGISTRADA EM CARTRIO

Mauricio Lauro Maschietto*

SUMRIO: 1. Introduo. 2. Embargos de Terceiro. 3. Da Propriedade Imvel. 4. Do Contrato de Compra e Venda. 5. Da Penhora. 6. Valorao dos Direitos em Coliso. 7. Concluso. 8. Referncias.

1. INTRODUO

O ordenamento jurdico tende a se aperfeioar e atingir cada vez mais perto o alvo a que se prope: promover condies de convivncia pacfica e harmnica entre as pessoas, retirando das mos dos particulares o direito de fazer justia. Para tanto, mister que se acredite na segurana e na certeza.

As decises e o encaminhamento de cada processo judicial tm um inescapvel efeito de irradiar-se para a sociedade. A coletividade fita o que ocorre nos tribunais para pautar sua vida e acautelar-se de percalos. Algumas vezes os casos concretos colocam o julgador em situao de ter de optar por qual direito deve prevalecer (ambas as partes demonstram ter direito). a que a extrapolao da deciso, espraiando efeitos na sociedade, manifesta-se mais nitidamente.

Muito alm de discutir a tecnicidade das decises bem de se avaliar se as decises adotadas nos casos isolados tm contribudo para o escopo do ordenamento jurdico. O Estado, representado pelo judicirio, como principal interessado na clareza, transparncia, lealdade, segurana e certeza, tem decidido de forma correta nos embargos que lhe so apresentados por terceiro, com fundamento em contrato de compra e venda de imvel no registrado?

* Especialista em direito processual civil e direito civil (famlia e sucesses) pelo Centro Universitrio de Maring. Advogado. Membro do Projeto de Pesquisa "O Direito de Famlia como elemento harmonizador das relaes familiares e do acesso justia".

260 Revista Jurdica Cesumar v.4, n. 1 - 2004

O direito material, to cristalino no que tange forma de adquirir propriedades imveis, perde valor ante a lei processual? isso mesmo que o legislador quis quando introduziu a possibilidade de embargos de terceiro para possuidor? Basta alegar a posse (no contestada pelo "antigo" proprietrio) para derrubar todo o arcabouo legal existente quanto ao direito de propriedade?

O judicirio s tem legitimidade quando o conjunto da sociedade entende que ele efetivamente distribui justia. As reflexes ora produzidas pretendem chamar a ateno para o fato de que, mesmo em se tratando de um caso particular (um processo), h que se considerar que a conta do desvirtuamento acaba sendo paga por todos, especialmente pela grande maioria que no se utiliza de ardis, pois o preo de todos os bens embute o "risco" do calote.

2. EMBARGOS DE TERCEIRO Os embargos constituem-se uma verdadeira ao de conhecimento,

cujo desfecho produz a coisa julgada material. E exatamente isso que o embargante procura em juzo, ou seja, uma declarao de que os seus bens no podem ser alcanados para satisfazer ao autor do processo de execuo que provocou a constrio judicial1:

O procedimento dos embargos de terceiro assemelha-se ao das aes possessrias, podendo haver at justificao sumria da posse com possibilidade de reintegrao liminar em favor do embargante (arts. 1.050 e 1.051). Tambm ocorre que ao ser vencido nos embargos de terceiro o embargado fica devedor dos nus da sucumbncia, quais sejam, custas e honorrios advocatcios. E isso se d ainda que o embargado no tenha contestado a ao ou tenha concordado com o levantamento da penhora, na forma dos arts. 20 e 262.

2.1 Conceito Embargos de terceiro constituem-se remdio idneo,

consubstanciado na lei processual, com a finalidade de colocar disposio de pessoa estranha s partes litigantes mecanismo capaz de evitar que seus bens sejam indevidamente constritados por determinao judicial.

1 THEODORO JNIOR, H. Curso de direito processual civil v. 2. 28". ed. Rio de Janeiro, 2000, p. 258. 2 Ibid, p. 269/270.

Maschietto Consideraes sobre Embargos de Terceiros... 261

Impensvel um sistema processual que no contivesse a ferramenta em que se constituem os embargos de terceiro. Se os erros devem ser evitados ou corrigidos em qualquer esfera, notadamente o deve ser na esfera judiciria.

Segundo De Plcido e Silva3, querem dizer: "Denominao dada interveno de pessoa estranha causa, para que se respeito direito seu, violado ou esbulhado por ato ou diligncia autorizada pelo juiz". Humberto Theodoro Jnior4 assim ensina: "A melhor conceituao dos embargos de terceiro , portanto, a que v nesse remdio processual uma ao de natureza constitutiva, que busca desconstituir o ato judicial abusivo, restituindo as partes ao estado anterior apreenso impugnada". Donaldo Armelin5 assim entende: "[...] os embargos de terceiro so o instrumento processual adequado queles que no figuraram num processo [...] para evitar a eficcia ultraprocessual insatisfatria decorrente de atos seriais do processo ou de ato culminante deste".

Em outros termos, pode-se afirmar que embargos de terceiro constituem-se em oportunidade oferecida quele que, embora no seja parte litigante no processo, vem a sofrer prejuzos (decorrentes de deciso judicial) sobre bens que se encontrem em sua posse. aberto ao prejudicado um longo perodo (art. 1.048 do Cdigo de Processo Civil), a fim de que se lhe no impute um prejuzo injusto.

2.2 Requisitos Os requisitos so os mesmos de uma petio inicial (art. 282),

cumulados com a prova sumria da posse do embargante e a qualidade de terceiro (art. 1.050). Na realidade, trata-se de uma verdadeira ao do terceiro em face do exeqente.

De Plcido e Silva6 assim define o vocbulo prova: "Do latim proba, de probare (demonstrar, reconhecer, formar juzo de), entende-se, assim, no sentido jurdico, a demonstrao, que se faz, pelos meios legais, da existncia ou veracidade de um fato material ou de um ato jurdico, em virtude da qual se conclui por sua existncia ou se firma a certeza a respeito da existncia do fato ou do ato demonstrato".

3 SilVA, De P. e. Vocabulrio Jurdico, v. 11. 11". ed. Rio de Janeiro:Forense, 1993, p. 143. 4 THEODORO JNIOR, H. Curso de direito processual civil v. 2. 28". ed. Rio de Janeiro, 2000, p. 258. 5 ARMELlN, D. apud SIMARDI, C.A. Proteo processual da posse. So Paulo:Ed. Revista dos Tribunais, 1997, p. 66. 6 SilVA, De P. e. Vocabulrio Jurdico v. 111. 11". ed. Rio de Janeiro:Forense, 1993, p. 491.


Com efeito, prova sumria ou semiplena definida por De Plcido e Silva7 da seguinte forma: " a que no bastante ou suficiente para produzir uma certeza irrefutvel ou inequvoca".

A qualidade de terceiro, ainda segundo De Plcido e Silva8 assim se define: "[...] a pessoa que estranha a uma relao jurdica, isto , no parte nem intervm originariamente na feitura de um ato jurdico, ou, em matria processual, quando um estranho demanda ajuizada".

2.3 Efeitos dos Embargos de Terceiro O efeito principal dos embargos de terceiro a produo da coisa

julgada material. Segundo Antnio Carlos de Arajo Cintra, Ada Pellegrini Grinover e Cndido R. Dinamarco9: "[...] a coisa julgada material toma imutveis os efeitos produzidos por ela e lanados fora do processo. a imutabilidade da sentena, no mesmo processo ou em qualquer outro, entre as mesmas partes.em virtude dela, nem o juiz pode voltar a julgar, nem as partes a litigar, nem o legislador a regular diferentemente a relao jurdica".

Em funo desse resultado final e irretratvel, geram os embargos (que so verdadeira ao de conhecimento) ainda como efeito nus da sucumbncia. Sendo o valor da causa o igual ao valor do bem constritado judicialmente, os nus de sucumbncia representam um perigo muito grande para as partes envolvidas. Humberto Theodoro Jnior10 diz: "O reconhecimento da procedncia dos embargos de terceiros gera para o embargado os nus da sucumbncia (custas e honorrios), mesmo que no tenha contestado a ao ou tenha concordado com o levantamento da penhora (reconhecimento do pedido), na forma dos arts. 20 e 26".

3 DA PROPRIEDADE IMVEL O sonho da maioria dos seres humanos consiste em deter a

propriedade de bens materiais, que lhes tragam conforto e bem estar. O atendimento a essa necessidade que empresta importncia a fundamentos econmicos e jurdicos. To importante quanto angariar os meios para adquirir uma propriedade (este fenmeno ocorre sob o ponto de vista econmico) a segurana que o cidado necessita desfrutar na qualidade de

7 Ibid. p. 496.. 8 Ibid, p. 341 9 CINTRA, A.C. de A.; GRINOVER, A.P.; DINAMARCO, C.R. Teoria geral do processo. So Paulo: Ed. Malheiros, 1997, p. 309. 10 THEODORO JNIOR, H. Curso de direito processual civil v. 2. 28". ed. Rio de Janeiro,


proprietrio de um determinado bem (este fenmeno tem lugar sob a tica jurdica). Em se tratando da propriedade imvel, o legislador ptrio considerou a proteo de tal relevncia que exige a participao de ambos os cnjuges em atos de disposio, nos termos prenunciados no art. 1.647, inciso I, do Cdigo Civil.

3.1 Conceito de Propriedade A questo do Direito de Propriedade uma das de maior relevncia

para todos os ordenamentos jurdicos, dentre eles o brasileiro. Desde as correntes que defendem um direito quase absoluto propriedade I politicamente denominados de "direita") at as que o mitigam de forma acentuada. quando no pretendem a sua supresso, chamados (do ponto de vista poltico) como de "esquerda".

Para De Plcido e Silva11 a definio de Direito de Propriedade pode ser assim constituda: "O direito de propriedade pressupe sempre a existncia de um bem ou de uma coisa determinada, sobre a qual incide a ao de seu titular. E vigilante est a proteo legal, emanada da norma agendi, a fim de que possa submet-la a seu poder, pelo modo mais amplo".

Slvio Rodrigues12 conceitua o direito de propriedade do seguinte modo: 'Trata-se, como bvio, de um direito real, ou seja, de um direito que recai diretamente sobre a coisa e que independe, para o seu exerccio, de prestao de quem quer que seja. Ao titular de tal direito conferida a prerrogativa de usar, gozar e dispor da coisa, bem como reivindic-la de quem quer que injustamente a detenha".

Washington de Barros Monteiro13, menciona o seguinte: "O Cdigo Napoleo definiu o direito de propriedade por forma que se tomou clebre: '0 direito de gozar e de dispor das coisas da maneira mais absoluta. desde que delas no se faa uso proibido pelas leis e regulamentos'. Secundou-o o antigo Cdigo Civil italiano (art. 436), que se valeu das mesmas expresses, reproduzindo assim o pensamento do legislador gauls".

Do ponto de vista da sociologia jurdica, Antnio Lus Machado Neto14 faz o seguinte comentrio: No prprio direito civil, o esforo estatal pelo desenvolvimento conhecer interferncias mltiplas, sob a forma de limitaes ao direito de propriedade, avolumando-se as desapropriaes por

11 SILVA, De p, e. Vocabulrio Jurdico v, I. 11". ed. Rio de Janeiro:Forense, 1993, p. 82. 12 RODRIGUES, S. Direito civil, v. 5. Direito das coisas, 27. ed. So Paulo: Editora Saraiva, 2002, p. 76. 13 MONTEIRO, W. de B. Curso de direito civil, v. 3. Direito das coisas, 36 ed. So Paulo: Editora Saraiva, 2000, p. 83. 14 MACHADO NETO, A.L. Sociologia jurdica. 6". ed. So Paulo: Editora Saraiva, 1987, p. 253.


interesse pblico ou social, quando todo um novo regime de propriedade das terras no exigido sob a forma de alguma reforma agrria, como um marco fundamental de incremento da produo agrcola e da capacidade de compra do mercado rural.

3.2 Conceito de Propriedade Imvel De Plcido e Silva15 outorga a seguinte definio: "[...] em regra, so

bens fixos, sem qualquer movimento e que no se podem transportar de um lugar para outro, pela impossibilidade material de qualquer movimento neles ou porque tal mobilidade lhes traria a destruio, a fratura ou um dano qualquer, perdendo, ao mesmo tempo, sua qualidade imobiliria".

3.3 Da Aquisio da Propriedade Imvel Interessa observar o que Antnio Lus Machado Neto16 diz quanto ao

Social e ao Direito: "Norma social que , o direito no surge toa na sociedade, mas para satisfazer a imprescindveis urgncias da vida. Ele fruto de necessidades sociais e existe para satisfaz-las, evitando, assim, a desorganizao social".

Esquadrinhando a disposio quanto forma de serem adquiridas propriedades imveis, vale-se do ensinamento de Slvio Rodrigues17: "[...] antes de se passar anlise dos modos especficos de aquisio da propriedade, a idia, j ventilada, de que no direito brasileiro o contrato no basta para transferir a propriedade".

O Cdigo Civil bastante sucinto e claro quanto forma de adquirir a propriedade imvel. Exige escritura pblica (art. 108) e informa que a transferncia opera-se apenas com o registro do ttulo (art. 1245).

Washington de Barros Monteiro18 comenta o tema: "Para a aquisio da propriedade imvel no basta simples acordo de vontade entre adquirente e transmitente. O contrato de compra e venda, por exemplo, no basta, por si s, ara transferir o domnio. Essa transferncia somente se opera com a transcrio do ttulo no registro imobilirio"

15 SilVA, De P. e. Vocabulrio Jurdico v. 11. 11 ed. Rio de Janeiro:Forense, 1993, p. 413. 16 MACHADO NETO, A.L. Sociologia jurdica. 6". ed. So Paulo: Editora Saraiva, 1987, p. 412. 17 RODRIGUES, S. Direito civil, v. 5. Direito das coisas, 27". ed. So Paulo: Editora Saraiva, 2002, p. 92. 18 MONTEIRO, W. de B. Curso de direito civil, v. 3. Direito das coisas, 36 ed. So Paulo: Editora Saraiva, 2000, p. 99.


3.4 Do Registro Imobilirio O Cdigo Civil clarifica que a efetiva transmisso da propriedade

imvel ocorre apenas aps feito o respectivo registro no Ofcio Imobilirio. Os comentrios de Washington de Barros Monteiro19, quanto ao ato do registro, so de importncia singular para melhor entendimento do tema. Veja-se:

Atributos da transcrio - So estes os atributos da transcrio: /) -publicidade conferida pelo Estado, atravs de seu rgo competente, o registro imobilirio. Como diz S PEREIRA, no sistema do nosso Cdigo, duas so as significaes da transcrio: modo de adquirir a propriedade e meio de publicidade. No possvel se mantenham em sigilo as mutaes havidas no direito de propriedade. Exige o interesse pblico sejam elas divulgadas e essa divulgao se obtm por meio do registro imobilirio; lI) - fora a lei pertencer o direito real pessoa em cujo nome foi ele transcrito; IlI) - sua legalidade, decorrente do exame feito pelo oficial do registro de todos os documentos apresentados para transcrio, opondo as dvidas que acaso ocorram; IV) - sua obrigatoriedade, efetuando-se no cartrio da situao do imvel. Em se tratando de bens situados em comarcas diversas, o registro dever ser feito em todas elas. O desmembramento da comarca no exige, porm, repetio de registro j efetuado no novo cartrio (Lei n 6.015, de 31-12-73, art. 169); V) - sua continuidade. A transcrio deve ser contnua, prendendo-se, prendendo-se necessariamente anterior, numa seqncia ininterrupta de atos. No pode haver transcrio isolada, independente de qualquer outro registro. Se o imvel no se acha transcrito em nome do alienante, no pode ser desde logo registrado em nome do adquirente. Cumpre, nessa conjuntura, providenciar primeiro o registro em nome daquele, para, em seguida efetuar o deste. O registro anterior imprescindvel ainda que se trate de carta de arrematao, cuja transcrio se pleiteia. Sobre o assunto, convm lembrar o que escreve Marcelo

Domanski20, que vem corroborar com a imprescindibilidade e importncia do registro: "No mbito dos direitos reais e das relaes jurdicas obrigacionais com eficcia diante de terceiros, tem especial relevncia o estudo da publicidade racionalizada, aquela que deriva da inteno deliberada de dar a conhecer ao pblico determinada posio jurdica, normalmente instituda ou imposta pelo Estado".

19 Ibid, p. 101. 20 DOMANSKI, M. Posse: da segurana jurdica questo social: (na perspectiva dos limites de tutela do promitente comprador atravs dos embargos de terceiro). Rio de Janeiro: Editora Renovar, 1998, p. 94.


4. DO CONTRA TO DE COMPRA E VENDA DA PROPRIEDADE IMVEL

A atividade econmica tem assumido carter cada vez mais

dinmico. Os negcios na atualidade fluem, em sua grande parte, de forma "on-line". Os agentes sociais so quem demandam isso e ao mesmo tempo carecem de que haja um mnimo de regulamentao a respeito. O Direito, enquanto cincia social, tem papel preponderante nessa questo: deve ser suporte e facilitador da gerao e circulao de rendas. Toda sociedade aspira evoluo e isso apenas se concretiza com suporte na rea econmica.

No entanto, h em contraponto o fato de tambm se necessitar segurana jurdica. De um lado h que se facilitar os negcios, de outro h que se outorgar a mxima segurana jurdica, caso contrrio a insegurana desaguaria na falta de negcios, por temor de "calote".

No sendo assim, ainda que calcado nas mais nobres intenes, o judicirio pode (e parece que est) abrindo possibilidade para que se promovam fraudes, desacreditando o cidado comum de acorrer justia, pois do ponto de vista ftico pode ser colocado em uma situao de credor no satisfeito e ainda devedor por nus de sucumbncia em embargos de terceiro.

Quando as regras claras no so seguidas, abrem-se brechas para que determinadas pessoas utilizem a esperteza e formas inovadoras de "aplicar o calote". E no esse, frise-se, nem de longe, o propsito do judicirio. Porm pode estar permitindo e contribuindo, de certa forma, para que isso ocorra. Fazer-se justia ou facilitar-se a fraude? A resposta a isto que se perquire.

4.1 Conceito de Contrato De Plcido e Silva21 assim define: "Derivado do latim contractus, de

contrahere, possui o sentido de ajuste, conveno, pacto, transao. Expressa, assim, a idia do ajuste, da conveno, 'do pacto ou da transao firmada ou acordada entre duas ou mais pessoas para um fim qualquer, ou seja, adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos". Na sucinta concepo de contrato elaborada por Clvis Bevilaqua22 temos: "o contrato o acordo de vontades para o fim de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos".

21 SilVA, De P. e. Vocabulrio Jurdico v. I. 11". ed. Rio de Janeiro:Forense, 1993, p. 548. 22 BEVILQUA, C. Cdigo civil dos Estados Unidos do Br~sil, a". ed. So Paulo: 1950, v. IV, obs. 1 ao ar!. 1.079.Apud RODRIGUES, Slvio. Direito civil: dos contratos e das declaraes unilaterais da vontade. v. 3. So Paulo: Ed. Saraiva, 1997, p. 9.


Quanto ao contrato de compra e venda propriamente dito, bem clara a dico do Cdigo Civil, no seu artigo 481, quanto ao entendimento do legislador em relao ao contrato de compra e venda: "Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domnio de certa coisa, e ou outro, a pagar-lhe certo preo em dinheiro".

Compromisso de compra e venda para De Plcido e Silva23 significa: "Assim se diz do contrato, em virtude do qual os compromitentes comprador e vendedor assumem recprocas obrigaes de comprar e vender a coisa, que se menciona no contrato, pelo preo, no prazo e segundo as condies no compromisso institudas".

4.2 Natureza Jurdica do Contrato de Compra e Venda No que tange natureza jurdica dos contratos de compra e venda,

em geral, cabe valer-se do que ensina Slvio Rodrigues24: "A compra e venda contrato consensual, sinalagmtico, oneroso, em regra comutativo, em alguns casos sujeito forma prescrita em lei, porm, nomais das vezes, independendo de qualquer solenidade". Tem cunho obrigacional, portanto, nos termos tambm mencionados por Slvio Rodrigues25: "os efeitos derivados do contrato so meramente obrigacionais"

4.3 Publicidade do Contrato de Compra e Venda O registro dos negcios jurdicos nas reparties competentes, assim

designadas pela lei, cumpre funo que assume diferentes aspectos. Conquanto implique em despesas e, do ponto de vista do cidado comum, burocracia e morosidade, no se vislumbra outra alternativa para conceder garantias aos envolvidos (contratantes) e aos terceiros (interessados ou no).

Antes, contudo, de aprofundar a anlise da publicidade, convm aventar o porqu da proliferao to grande dos contratos de compra e venda, segundo o entendimento de Slvio Rodrigues26: "Dentre as razes que provocaram a extraordinria difuso deste negcio, no Brasil, uma das mais importantes foi, decerto, a no-incidncia sobre o mesmo, e durante longo tempo, do imposto de transmisso inter vivos".

Em no sendo levado a registro o contrato particular de compra e

23 SILVA. De P. e. Vocabulrio Jurdico v. I. 118. ed. Rio de Janeiro:Forense, 1993, p. 478. 24 24 RODRIGUES, S. Direito civil: dos contratos e das declaraes unilaterais da vontade. V.3. 25. ed. So Paulo: Editora Saraiva, 1997, p. 130. 25 Ibid, p. 128. 26 Ibid, p. 160.


venda, alm de implicar em favorecer a fraude, inclusive execuo, ainda um elemento que atua em favor da sonegao fiscal. As pessoas vo "passando" contratos (junto com uma procurao do promitente-vendedor, com poderes para substabelecer), burlando o fisco e degenerando um bom sistema legal de proteo da sociedade no que toca garantia da propriedade imvel.

Por registro, entende De Plcido e Silva27 o seguinte: "Em sentido amplo, registro, na acepo jurdica, entende-se a soma de formalidades legais, de natureza extrnseca, a que esto sujeitos certos atos jurdicos, a fim de que se tornem pblicos e autnticos e possam valer contra terceiros".

Cerca o legislador a propriedade imvel de condies de negociao bastante formais, no por acaso, a fim de que se mantenha dentro da coletividade inserido e vvido o princpio de segurana jurdica. As questes que versam sobre posse e propriedade imveis desguam, no raro, em violncia e crimes brutais. Nesse sentido que a lei n 6.015, de 31 de dezembro de 1973 trata da questo, em seus arts. 168 e 169.

Ao que fica demonstrado, por norma legal em vigor (e que est vigorando de longa data), obrigatrio o registro dos contratos de compra e venda de imveis. Mister se faz analisar quais motivos que levaram a legislao a impor a obrigatoriedade do registro dos contratos de compra e venda. No pensava o legislador, certamente, em proteger apenas promitentes-compradores e promitentes-vendedores. O legislador visou a manter a harmonia e a paz social e, nesse sentido, proteger os terceiros, de forma que tivessem conhecimento dos atos de disposio de bens imveis. Quis o legislador evitar "conluios", "marolas" e "maracutaias". A sociedade brasileira carece de aprimorao em relao moral e aos bons costumes. A palavra empenhada no tem sido respeitada como deveria, mormente quando venha a exigir algum sacrifcio da pessoa que a empenhou.

Quanto s motivaes sociais bsicas do Direito, quer-se valer do ensinamento de Antnio Lus Machado Neto28: "[...] o porqu fundamental que movimenta o homem, impelindo-o a regular pelo direito a vida do grupo a necessidade vital de segurana e certeza".

Por sua propriedade, julga-se interessante reproduzir o que entende Marcelo Donanski29 a respeito do registro, especificamente e inclusive no caso de contratos de compra e venda: "O objetivo da publicidade registral no somente atribuir notoriedade ao compromisso, mas principalmente imprimir-lhe eficcia contra terceiros, de modo a se evitarem fraudes".

27 SilVA, De P. e. Vocabulrio Jurdico v. IV. 118. ed. Rio de Janeiro:Forense, 1993, p. 69. 28 MACHADO NETO, A.L. Sociologia Jurdica. 68. ed. So Paulo: Saraiva, 1987, p. 414. 29 DOMANSKI, M. Posse: da segurana jurdica questo social: (na perspectiva dos limites de tutela do promitente comprador atravs dos embargos de terceiro). Rio de Janeiro: Editora Renovar, 1998, p. 98.


Mais adiante, ainda analisando a questo do registro de contrato de compra e venda Marcelo Domanski30 diz: "No tendo o compromissrio a iniciativa de registrar o contrato de compromisso na matrcula, no cartrio de registro de imveis ou se esse registro indeferido ou recusado pelo oficial, pela falta de qualquer dos requisitos legais para a sua efetivao, no h dvida de que a relao jurdica obrigacional no ter oponibilidade contra terceiros".

4.4 Efeitos dos Contratos de Compra e Venda Os contratos de compra e venda assumem o carter obrigacional e

no real, conquanto outros sistemas jurdicos, como o francs, do-lhe conformao de direito real. Slvio Rodrigues31 assim ensina: "O carter obrigacional da compra e venda. - Note-se que os efeitos derivados do contrato so meramente obrigacionais, e no reais, pois, de acordo com o sistema do direito brasileiro, a compra e venda no transfere, por si s, o domnio da coisa vendida, mas gera apenas, para o vendedor, a obrigao de transferi-lo".

O efeito imediato e principal do contrato de compra e venda, em consonncia com a concepo acima, a de impingir32 "para o vendedor a obrigao de transferir o domnio da coisa; para o comprador a de entregar o preo".

H que se levar em conta, no obstante o acima exposto, o advento do atual Cdigo Civil, onde se outorgou ao compromisso de compra e venda, registrado, o status de direito real. Denota-se, no texto formulado pelo legislador, uma ntida preferncia pela publicidade dos compromissos de compra e venda, dando tratamento diferenciado ao documento devidamente registrado na repartio competente.

Alm disso, h outras conseqncias subsidirias que se insurgem em decorrncia da formao do contrato de compra e venda. So elas: a) acessrias33 (oriundas do prprio conceito de compra e venda, que impem ao vendedor o encargo de fazer boa a coisa vendida - reponde pela evico e por vcios ocultos); b) decorrentes da lei, por esta disciplinar, supletivamente, a respeito das despesas do negcio, bem como os riscos incidentes sobre a coisa, de maneira conseqente com a concepo de que o contrato de compra e venda tem efeito pessoal.

30 lbid, p. 126. 31 RODRIGUES, S. Direito civil: dos contratos e das declaraes unilaterais da vontade. v. 3. So Paulo: Ed. Saraiva, 1997, p. 128-130. 32 lbid, p. 127. 33 lbid, p. 133.


5. DA PENHORA A satisfatividade, que no tem sido tempestiva e integralmente

outorgada aos jurisdicionados, tem sido provavelmente a mais sria preocupao que aflige os que buscam uma nova dimenso ao Direito. Chega-se incrvel concluso, nos dias atuais, que melhor receber desde logo um no, do que um sim aps dez anos ou mais.

Nesse sentido que o processo vem sofrendo reformas constantes, como a que inseriu a possibilidade de o juiz antecipar os efeitos da tutela (act. 273 do Cdigo de Processo Civil). Um novo entendimento vem sendo firmado, no sentido de que o autor que, salvo prova em contrrio, aquele est sofrendo privao do que efetivamente lhe devido. A penhora o mecanismo pelo qual se busca a garantia da efetividade da execuo.

5.1 Conceito de Penhora De plcido e Silva34 assim define: "PENHORA. Derivada de

penhorar (apreender ou tomar judicialmente), no sentido jurdico significa o ato judicial, pelo qual se apreendem ou se tomam os bens do devedor, para que neles se cumpra o pagamento da dvida ou da obrigao executada".

Araken de Assis35 tem a ensinar sobre o conceito do penhora o seguinte: A penhora o ato executivo que afeta determinado bem execuo, permitindo sua ulterior expropriao, e toma os atos de disposio do seu proprietrio ineficazes em face do processo.

5.2 Natureza Jurdica da Penhora Moacir Amaral do Santos36 evidencia o que entende ser a

natureza jurdica da penhora: "A penhora se caracteriza por ser ato especfico da execuo por quantia certa contra devedor sol vente. E, assim, ato de 34 SILVA, De P. e. Vocabulrio Jurdico v. III. 118. ed. Rio de Janeiro:Forense, 1993, p. 343. 35 ASSIS, A. de. Manual do processo de execuo, 48. ed. So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1997, p. 463 apud PELLEGRINI, L.F.G. Penhora de faturamento da empresa. Inadmissibilidade. A penhora no deve constituir bice que venha inviabilizar a continuidade da empresa e conseqentemente suas atividades. O Autor Juiz do 22 TAC/SP. Disponvel em .Acesso em 25 out. 2003. 36 SANTOS, MA Primeiras linhas de direito processual civil, v. 3. So Paulo: Saraiva, 1985, p. 288, apud ROCHA, I.J. das M. Penhora de bens pblicos na execuo de dbitos judiciais de pequeno valor? O autor Procurador do Estado do Par, Mestre em Direito pela UFPA e Membro do Instituto Brasileiro da Advocacia Pblica - IBAP. Disponvel em < hllp://www.ibap.org/artigoslijmcpenhora.htm>. Acesso em 25 oul. 2003.


execuo, ato executrio, pois produz modificao jurdica na condio dos bens sobre os quais incide, e se destina aos fins da execuo, qual o de preparar a desapropriao dos mesmos bens para pagamento do credor ou credores".

Cndido Rangel Dinamarco37 expe, com a habitual lucidez e clareza, seu entendimento: "A penhora um gravssimo ato de constrio judicial, que, ao concentrar a responsabilidade patrimonial sobre determinado bem e assim afet-lo satisfao do crdito, exclui a posse do devedor sobre ele e predispe as coisas para que, mediante a alienao em hasta pblica o, no futuro o prprio domnio seja perdido".

5.3 Efeitos da Penhora Com efeito, Humberto Theodoro Jnior38 tece os seguintes

comentrios em relao ao assunto: A eficcia da penhora irradia-se em trs direes, ou seja, perante o credor, perante o devedor e perante terceiros.

Para o credor, a penhora especifica os bens do devedor sobre que ir exercer o direito de realizar seu crdito, passando a gozar, sobre eles e perante os demais credores quirografrios, de um especial direito de prelao e seqela, como j demonstramos.

Para o devedor, a conseqncia da penhora a imediata perda da posse direta e da livre disponibilidade dos bens atingidos pela medida constitiva.

(...) Mas, a penhora produz, tambm, eficcia contra terceiros, em duas circunstncias, especialmente:

quando o crdito ou bem do executado atingido pela penhora est na posse temporria de terceiro, este fica obrigado a respeitar o gravame judicial, como depositrio, cumprindo-lhe o dever de efetuar sua prestao em juzo, ordem judicial, no devido tempo, sob pena de ineficcia do pagamento direto ao executado ou a outrem (COe, arts. 671, 672u e 676);

37 DINAMARCO, C.R. Fundamentos do Processo Civil Moderno. Tomo 11. 4" ed. So Paulo: Malheiros, 2001, p. 1.199 apud ROCHA, Ibraim Jos das Mercs. Penhora de bens pblicos na execuo de dbitos judiciais de pequeno valor? O autor Procurador do Estado do Par, Mestre em Direito pela UFPA e Membro do Instituto Brasileiro da Advocacia Pblica IBAP. Disponvel em . Acesso em 25 oul. 2003. 38 THEODORO JNIOR. H. Curso de direito processual civil v. 2. 28". ed. Rio de Janeiro, 2000, p. 171.


alm disso, h o efeito geral e erga omnes da penhora que faz com que todo e qualquer terceiro tenha que se abster de negociar com o executado, em torno do domnio do bem penhorado, sob pena de ineficcia da aquisio perante o processo e permanncia do vnculo executivo sobre o bem, mesmo que passe a integrar o patrimnio do adquirente.

6. VALORAO DOS DIREITOS EM COLISO Perpassou-se pelos principais pontos que subsidiam um

posicionamento a respeito do que se pretende responder: qual a melhor alternativa para os embargos de terceiro que sejam baseados em contratos de compra e venda no registrados no Ofcio Imobilirio? Em se aceitando os embargos calcados em contratos no registrados estar atendendo-se a determinados pontos de vista. Tambm em no se aceitando estar a deciso sendo fundamentada com base em razes jurdicas e sociais. Qual a melhor deciso? O que toma o Direito empolgante exatamente o debate de idias, com respeito a pontos de vista e posicionamentos discordantes.

6.1 Natureza Jurdica da Posse Advinda do Compromisso de Compra e Venda quando Fundamento para Embargos de Terceiro

O Cdigo Civil em vigor no inovou no sentido de outorgar posse

o status de direito real, em relao ao compromisso de compra e venda, como pretendiam alguns operadores do direito. Exceo feita aos artigos 1.417 e 1.418, quando o contrato estiver inscrito no Registro Imobilirio, o que muito justo e coerente.

Tem-se que no ilcito duas partes contratarem, sem interesse de dar conhecimento a terceiros, sobre a venda e compra de determinado imvel. Isso perfeitamente factvel e amparado por lei. No entanto, o Estado, via jurisdio, dar a tal tipo de contrato/negcio um tratamento igualitrio ao de uma escritura pblica, outorgando-lhe os mesmos efeitos, no obstante saber das facilidades com que isso pode desaguar em fraudes e simulaes, privilegiar o individual e desprestigiar o coletivo, a segurana jurdica e o escopo da justia.

Com o devido respeito e no olvidando as fundamentaes de vrios doutrinadores que defendem ser a melhor posio a de ampliar a admisso de embargos de terceiro com base em compromissos de compra e venda de imveis no registrados, cr-se que isso levaria o judicirio a fazer papel de investigador de todas as causas. Ora, se no h utilidade dos registros


pblicos, melhor extingui-l os, atribuindo a funo de dizer todas as questes ao judicirio.

6.2 Sntese do Entendimento dos Tribunais Houve, com relao ao tema em discusso, trs fases bastante

peculiares39 em nossos tribunais: a) perodo anterior smula 621 do Supremo Tribunal Federal, em

que ainda no havia uniformidade entre os diversos julgamentos sobre a questo, poca em que nos tribunais estaduais e no prprio Supremo Tribunal Federal se chegou a decidir de maneira di versa do estabelecido no enunciado da supracitada smula;

b) uniformizao de entendimento do Supremo Tribunal Federal, editando-se a smula 621, aprovada em 17 de outubro de 1984, que manteve por oito anos e oito meses a seguinte deciso: "No enseja embargos de terceiro penhora a promessa de compra e venda no inscrita no registro de imveis";

c) superao da smula 621 do Supremo Tribunal Federal pelo Superior Tribunal de Justia, com o advento da smula 84, em 16 de junho de 1993, que preconiza: " admissvel a oposio de embargos de terceiro fundados em alegao de posse, advinda de compromisso de compra e venda de imvel, ainda que desprovido do registro".

6.3 Motivao para o Entendimento do Superior Tribunal de Justia Quer-se tomar por base o julgamento do Recurso Especial n 188-

PR (1989/0008421-6), de 08 de agosto de 1989 (cuja argumentao foi referida no Recurso Especial n 1.172 - 89.0011126-4), em que houve dissenso quanto ao provimento. O recurso acabou, por maioria, admitindo a possibilidade de terceiro embargante, baseado em compromisso de compra e venda no registrado, de ter reconhecido o direito em detrimento do exeqente que constitui penhora em bem registrado em nome do promissrio-vendedor. Veja parte do voto vencedor:

39 DOMANSKI, M. Posse: da segurana jurdica questo social: (na perspectiva dos limites de tutela do promitente comprador atravs dos embargos de terceiro). Rio de Janeiro: . Editora Renovar, 1998, p. 5.


Em poca mais recente, a exploso populacional, cada vez mais acentuada nas reas urbanas, vem determinando a inevitvel expanso das cidades maiores, com o incessante e irreversvel aparecimento de loteamentos ou meros fracionamentos de antigas chcaras de arredores, cujos proprietrios, muitas vezes pessoas rsticas, so impelidos a esse improvisado empreendimento, da mesma forma que os adventcios, por sua vez, tangidos a adquirir pequenos lotes residenciais em reas desprovidas de servios pblicos, onde constroem suas modestas habitaes, fundados em contratos desprovidos de registro, pois o prprio loteamento que se sempre irregular. Sobrevindo execuo fiscal contra o improvisado loteador, os lotes j edificados so, obviamente, os preferidos pelos oficiais de justia, para garantia do juzo.

Como se verifica claramente, o fundamento mais importante para o ilustre Ministro pautou-se pela questo social que se transmudara e que, em decorrncia, carecia de tratamento mais ftico que legal, quando o julgador estivesse apreciando a demanda.

Convm evidenciar tambm o que entenderam os Ministros que votaram a favor do exeqente. Veja-se o que disse o Ministro Slvio Figueiredo:

Ressalvo, de incio, que no se nega a via dos embargos de terceiro ao possuidor, uma vez que h expressa disposio legal autorizativa (art. 1.046, r, CPC). Pertinente, a todas as luzes, no entanto, a objeo levantada pelo Ministro Moreira Alves no sentido de quem nem sempre possvel essa via, como nos casos de comodatrio, locatrio, depositrio etc. (ERE. na 87. 958-Rf, RTf 89/285). H um sistema legal concernente propriedade imobiliria e a sua observncia preserva a confiabilidade dos registros pblicos: o assentamento no lbum imobilirio (e somente ele) permite a oponibilidade erga omnes do direito. Destarte, a inscrio no Registro Pblico do contrato preliminar de compra e venda de imvel imprimi ao direito do adquirente o efeito que decorre do prprio domnio: oposio a todos. Enquanto no efetuada a inscrio, existe apenas o direito obrigacional do comprador, cujo inadimplemento, como curial, se resolve em perdas e danos entre as partes. Em outras palavras, somente gera efeitos inter partes. Por outro lado, de atentar-se para outro direito, que no pode ser postergado: o do terceiro de boa f, que contrata com o alienante e tem no patrimnio desta a garantia do cumprimento das obrigaes por ele assumidas. Ao buscar a satisfao de seu crdito pela via executiva, o credor se posiciona, at prova em contrrio, como terceiro de boa f, com direito constrio jurisdicional do patrimnio do devedor inadimplente, pela penhora de bens que o integrem.


Com a inobservncia pelos embargantes do sistema legal para transmisso de propriedade, no momento em que o credor recorreu ao Poder judicirio, para satisfazer se crdito, encontrou o imvel inserido no patrimnio do devedor, posto que somente o registro opera a transferncia do domnio (art. 530, I, CCB).

De outra parte, cumpre salientar que o mesmo sistema legal pe disposio dos embargantes os mecanismos jurdicos de proteo ao seu direito, quere seja atravs da inscrio da promessa de compra e venda no registro imobilirio para valer contra terceiros, quer seja pela adjudicao compulsria do bem, ao final do pagamento, quando a deciso judicial supre a vontade do alienante que se recusa outorgar escritura definitiva. Compete, pois, ao interessado provocar o Judicirio em busca da defesa de seus interesses, porquanto sabido que domientibus non sucurrit jus.

O rompimento do sistema legal de transmisso da propriedade para atender a certas condies e casos, ensejaria casusmos que poderiam conduzir instaurao de precedentes, ponto em risco a estabilidade, confiabilidade e segurana de todo o sistema.

Merece, finalmente, destaque o fato de que a doutrina tem, atentamente, acompanhado a orientao jurisprudencial dominante, conforme se verifica em Humberto Theodoro Junios que, cambiando da posio adotada na 10 edio do volume IV dos "Comentrios ao Cdigo de Processo Civil (Forense, 1979, pg. 204),assevera em recente edio de sua obra, com farta remisso a julgados, verbis:

Se. todavia, o compromisso no foi levado a registro, o que h entre os contratantes apenas um vnculo obrigacional, cuja vigncia no ultrapassa a esfera dos sujeitos do negcio jurdico, em face do princpio da relatividade dos contratos. Nem mesmo a posse do promissrio tem sido considerada pela jurisprudncia do STF como suficiente para legitimar sua pretenso tutela dos embargos de terceiros. que, no configurado o direito real, a posse precria do promissrio exercida ainda em nome do promitente o que no exclui nem o domnio, nem a posse indireta do legtimo dono ("Curso de Direito Processual Civil", vol. m, 20. edio, Forense, 1989, n 1.436, pg. 1819).

luz do exposto, o enunciado da Smula 621, do Supremo Tribunal Federal, merece ser prestigiado nesta Corte, razo pela qual conheo e provejo o recurso para restabelecer a deciso de primeiro grau.


Note-se que o raciocnio do Ministro Slvio levou em conta todo um sistema. Pensou nas conseqncias que precedente dessa magnitude representaria. Analisou que h mecanismos postos disposio de promitentes compradores, simples, que lhes garantia efetividade e segurana. Entendeu que regras claras, definidas e, acima de tudo, cumpridas so o melhor caminho na direo da uma vida social mais justa e equilibrada.

6.4 A Tendncia do Comportamento Humano Algo que no se pode olvidar, quando se trata de regras para regular

comportamentos sociais, que h uma tendncia bastante arraigada de se burlar as normas. No fora assim, as leis, as normas e os regulamentos poderiam ser concebidos sem sanso, que ainda assim seriam plenamente cumpridos. Sabe-se, entretanto, que isso absolutamente no verdade.

A propsito do assunto, Ronaldo Brtas C. Dias40 escreveu: O espectro da fraude ronda a tudo e todos, nos mais variados setores da vida brasileira. Fraude a palavra que sobressai dos textos jornalsticos, atravs dos quais a sociedade brasileira, cada vez mais perplexa, toma conhecimento das fraudes ocorridas na previdncia social, na distribuio de verbas oficiais, na elaborao do oramento da Unio, na emisso de ttulos da dvida pblica para pagamento dos precatrios e, mais recentemente, at na fabricao e distribuio de remdios. Tudo isso porque, enquanto o mundo vive o que os economistas classificam de era da incerteza, o Brasil de hoje, envolto pela degenerao dos costumes e assolado por grave crise econmica, moral e social, vive a era da esperteza. Revela tal quadro patolgico a preocupao de se obter, a qualquer custo, a maior vantagem possvel e a curto prazo. Os fins sempre justificam os meios, idia que impele a criao de frmulas e de expedientes envoltos pelo artifcio e pela fraude. Conseqentemente, sendo o processo o instrumento de que se vale o Estado para solucionar os inevitveis conflitos de interesses que afloram na sociedade, no difcil perceber a distoro passvel de ser feita daquele instrumento. Muitas vezes, os litigantes procuram levar para o processo os mesmos estmulos, juzos e vaio raes distorcidos eticamente, que so exteriorizados nas rotineiras relaes sociais. E isto acontece, principalmente, no processo de execuo, campo frtil para proliferar as chicanas e a fraude de toda sorte, eis que o momento procedimental em que

40 DIAS, R.S.C. Fraude execuo pela insolvncia do devedor - alienao do imvel penhorado - ausncia de registro. Juris Sntese nQ 19. sel/out 1999.


o credor conseguir a concretizao do direito que lhe foi assegurado, seja na sentena, seja no ttulo extra judicial, mediante a realizao de atos estatais de agresso no patrimnio do devedor. Por isso, o direito criou mecanismos de proteo ao credor, visando a obstar os resultados das alienaes fraudulentas realizadas pelo devedor, que provoquem ou agravem sua insolvncia. Observa-se, nas colocaes acima, apreenso quanto ao que

efetivamente ocorre no mundo real da sociedade brasileira. A degradao em que se encontram certos setores da sociedade no ser revertida com condescendncia com prticas no normatizadas e que afrontam, ao menos, duas premissas: a da legalidade (no observncia da lei) e a da contribuio (sonegao fiscal). Eis a o que ocorre, na realidade, quando se privilegia o compromisso de compra e venda no registrado.

Por fim, cita-se o que profetizava o ilustre Rui Barbosa41 h tantos anos atrs: "De tanto ver triunfar as nulidades, de tanto ver prosperar a desonra, de tanto ver crescer a injustia, de tanto ver agigantarem-se os poderes nas mos dos maus, o homem chega a desanimar da virtude, a rir-se da honra, a ter vergonha de ser honesto..."

6.5 Atualidade e Necessidade da Obrigatoriedade do Registro Pblico

H razes, todas importantes, em defesa de um ou de outro ponto de

vista, com relao necessidade ou no de se exigir que haja o competente registro no Ofcio Imobilirio, a fim de que os embargos de terceiro lastreados em promessas de compra e venda sejam considerados hbeis para embasar a vitria do embargante.

O entendimento sumulado no sentido de privilegiar o embargante. Pautaram-se os defensores em situao social ftica que, se no considerada, promoveriam uma injustia para com as pessoas mais "rsticas" ou "menos informadas". o que entende o Superior Tribunal de Justia, via Smula 84.

Com o mximo respeito, que devido a ilustres juristas que assim entendem, permite-se discordar de referido posicionamento, tendo em vista que do ponto de vista da necessria elevao do nvel moral e de aprimoramento social a medida no contribui, ao contrrio, prejudica. A propsito, quer citar-se, neste momento, o que Atistteles42 pensava sobre os

41BARBOSA, R. Disponvel em . Acesso em 04 out. 2003. 42 ARISTTELES. OS pensadores. So Paulo: Editora Nova Cultural, 1999, p. 79.


silogismos43, que se aplicam ao caso: "Que alguns silogismos so verdadeiros, enquanto outros o parecem ser, embora no o sejam, evidente. Esta confuso produz-se nos argumentos, tal como se produz em outras coisas, em virtude de uma certa semelhana entre o verdadeiro e o falso...".

Algo que chama a ateno que em muitos casos de penhora de imveis h, geralmente nos ltimos momentos, a oposio de embargos de terceiro. A algumas indagaes so levantadas: Ser que a maioria que adquire imvel hoje no se preocupa com a documentao? Se isso for verdade, h uma sonegao generalizada do imposto de transmisso de bens imveis? Ser que pessoas mal intencionadas no tem adrede preparado "contrato de gaveta" para causar prejuzo a seus credores? Se for afirmativo, o que o sistema legal pode oferecer a essas pessoas (credores) para se protegerem disso? Pautar o judicirio puramente em questes fticas, quando o ordenamento dispe expressamente questes de direito efetivamente caminhar no sentido de melhorar a sociedade?

E o Cdigo Civil que recentemente passou a vigorar, o que trata a respeito disso? Disps diferente quanto necessidade do registro da propriedade imvel? Certamente que no, conforme art. 1.245 e segs. Em sendo a lei que trata da questo material muito mais recente (2002) que a lei processual e que a Smula 84 do Superior Tribunal de Justia, quisesse o legislador confirmar entendimento da desnecessidade teria introduzido ao menos um artigo que nesse sentido disciplinasse. No entanto, silenciou quanto a isso e manteve, quase intocado, o que preconizava o Cdigo Civil de 1916.

Pode-se inferir, ento, ter havido reiterada manifestao do legislador, dizendo que o dona da propriedade imvel aquele em cujo nome est registrada. simples, mas isso mesmo. Aquele que no registra corre os riscos da deciso adotada. E os riscos so dele e no de terceiros. E pode-se voltar, caso no tenha registrado o contrato de compra e venda de imvel, apenas contra o protente-vendedor e no contra o credor que penhorou.

Quanto s opinies nesse sentido, vale-se do que Chiang de Gomes44 que manifesta entendimento de que no foi evoluo a adoo pelo Superior Tribunal de Justia de posicionamento contrrio ao entendimento at ento do Supremo Tribunal Federal, a saber:

Considere-se por exemplo a questo relacionada com o registro imobilirio do compromisso de venda e compra, cuja ausncia era obstculo intransponvel ao xito de qualquer ao ou defesa. por fora do

43 Deduo formal tal que, postas duas proposies, chamadas premissas, delas se tira uma terceira, nelas logicamente implicada, chamada concluso. 44 GOMES, C. de. Evoluo ou Involuo. Revista OAB Gois ano XII, n2 36. Disponvel em http://www.oab-go.com.br/revista/36/juridico4.htm>. Acesso em 02 oul. 2003.


contido no arfo 23 do DL n 58, de 10.12.37, com as modificaes introduzidas pela Lei n 649, de 11.03.49, entendimento absorvido pelo STF atravs das Smulas 167-413, cuja vigncia de dcadas e vida til presumida para os prximos 40 anos foi interrompida pela adequao do tema pelo STJ s necessidades sociais. Guiando-se por precedente, a Corte, no REsp n 226-0/SP, sob a relatoria do Ministro Nilson Naves, sedimentou nova interpretao, sabidamente contrria posio adotada nas referidas smulas como ficou registrado. E f-lo. segundo se o disse. a ttulo de que a soluo preconizada era iminentemente social, ou seja. era a que melhor se adequava realidade jurdico-social do Pas. Eis que, o entendimento, inobstante o elevado propsito, afastou-se. sem dvidas, do desejo acostado pelo legislador ao DL n 58 e Lei n 649 cujas regras representam significativo avano jurdico ao tempo em que imprimem segurana aos negcios imobilirios. Entretanto, o pior foi debilitar as serventias imobilirias. cujo registro coroava de veracidade a posse e a titularidade. visto fazer-se hoje perfeitamente dispensvel na promessa de compra e venda. seja para a defesa da posse por intermdio dos embargos de terceiro. seja para a execuo compulsria. Este posicionamento transfere a impresso de que o rgo julgador cindiu mencionadas normas por no referendar o esprito da lei, o que verdade, pois afastou-se do jurdico a bem do social. Contudo, ainda assim aplicou o Direito fazendo justia; verdade que se trata de uma justia transversa. por resultar de inobservncia lei, o que, alis, provoca estupefao, mas, ainda assim, fez-se justia. No caso em textilha, a inaplicao da lei impe o entendimento de que o julgado firmou-se basicamente nos costumes. Portanto, se por um lado repercute positivamente tendo em vista a justia social feita. por outro compromete o avano jurdico resultante de anos de aprimoramento. o que no deixa de causar espcie. at porque. com costumes to comprometidos como esto os atuais. as expectativas no podem ser as melhores. Do que se tem uma coisa certa: posicionamentos tais. pela dissonncia apresentada, nodoam o direito e comprometem a perspectiva de v-lo mais aperfeioado, desafiando por parte de todos, por isso mesmo, cuidados suficientes a obstar um retrocesso jurdico amplo, do qual resultem a instabilidade e insegurana social. O entendimento supra exemplifica que h certo inconformismo, pelo

menos de alguns operadores do direito, com a situao sedimentada. E o que leva a isso que houve uma notvel inviabilizao ftica do processo de execuo, uma sensvel reduo da segurana jurdica, em troca de nada.


Apenas para amparar algumas situaes (uma verdadeiras, outras simuladas, difceis de provar) em que as pessoas envolvidas no observaram a necessria cautela ao adquirir um bem to valioso e importante como um imvel.

7. CONCLUSO Feitas as conjeturas e anlises, fica a mais cristalizada certeza de que

a utilizao dos embargos de terceiro, com base em compromisso de compra e venda no registrado, tem servido muito mais para lesar credores e ludibriar o sistema jurdico, do que ao propsito inicial a que se props: fazer justia a pessoas mais rsticas e de poucos conhecimentos.

O nmero de pessoas que vem a juzo, curiosamente quando o bem imvel penhorado, alegar ser promitente comprador espantoso. Se h tanta incidncia e que gera tanto transtorno, cabe a indagao: porque as pessoas no se tornam mais cuidadosas e registram seus contratos?

A resposta acaba sendo no sentido de reconhecer que em verdade grande parte desses embargos trata-se de meras simulaes. E o exeqente no tem meios fticos de provar na justia a fraude, pois h conluio entre o proprietrio executado e o promitente comprador embargante.

No de hoje que vem a sociedade indignando-se com a facilidade com que os maus cidados conseguem "fraudar" e "trapacear" a justia. Isto acaba por estimular o calote e a falta de seriedade no trato dos negcios, valendo-se, posteriormente, de meios jurdicos para causar prejuzos queles que deveriam encontrar na justia a soluo para seus problemas.

O Direito pode e deve contribuir para mudar (para melhor) os cenrios econmico e social do pas. Estabelecendo formas rigorosas de conduta, deixando claro que o que se pe na lei para ser cumprido, que o compromisso assumido para ser observado, que a obrigao legal ou contratual coisa sria, que simulaes no so aceitas, que no haver "lucro" em deixar as aes irem ao judicirio quando o ru tem certeza de que no tem o direito.

Os pases que tem experimentado evoluo em seus aspectos educacional, econmico e social tm no valor da palavra empenha, do compromisso assumido, no cumprimento da lei e no respeito s instituies sustentculos intocveis.

O tema abordado apenas um de muitos outros que podem e devem ser revistos, de molde a fazer prevalecer a justia no apenas do ponto de vista formal, mas efetivamente do ponto de vista real, espraiando efeitos benficos sobre o conjunto social e contribuindo para dias melhores de nosso pas.


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