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Número do processo: 2.0000.00.389263-3/000(1)

Relator: DOMINGOS COELHO

Relator do Acordão: Não informado

Data do acordão: 09/04/2003

Data da publicação: 26/04/2003

Inteiro Teor:

EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR - CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - RESCISÃO CONTRATUAL - NECESSIDADE DE DECLARAÇÃO JUDICIAL.

A proteção possessória não é passível de ser concedida somente fundada em cláusula resolutória expressa em contratos a envolver consumidores que objetivam adquirir um imóvel.

É necessário haver manifestação judicial para verificação dos pressupostos que justificam a resolução do contrato de promessa de compra e venda dos terrenos em questão.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 389.263-3, da Comarca de UBERABA, sendo Apelante (s): CONSTRUTORA BRILHANTE LTDA. e Apelado (a) (os) (as): ARLETE FERNANDES BAZANA CRUERÉ RIBEIRO,

ACORDA, em Turma, a Quarta Câmara Civil do Tribunal de Alçada do Estado de Minas Gerais, NEGAR PROVIMENTO.

Presidiu o julgamento o Juiz PAULO CÉZAR DIAS (Revisor) e dele participaram os Juízes DOMINGOS COELHO (Relator) e BATISTA FRANCO (Vogal).

O voto proferido pelo Juiz Relator foi acompanhado na íntegra pelos demais componentes da Turma Julgadora.

Belo Horizonte, 09 de abril de 2003.

JUIZ DOMINGOS COELHO

Relator

V O T O

O SR. JUIZ DOMINGOS COELHO:

Cuidam os autos de recurso de apelação interposto por Construtora Brilhante Ltda, objetivando reforma da sentença em que se julgou improcedente o pedido inicial da ação de reintegração de posse intentada em face de Arlete Fernandes Bazana Crueré Ribeiro e condenou-se a autora ao pagamento dos ônus sucumbenciais, multa por litigância de má-fé e indenização pelos prejuízos sofridos pela ré.

Nas razões de apelo, sustenta que não se discute domínio em sede de ação possessória e, mesmo que fosse permitida a discussão, a aquisição dos lotes pela apelada, mediante contrato, não se convalidou em razão de sua inadimplência, sendo que a cláusula contratual décima primeira prevê a rescisão na hipótese de atraso de pagamento de qualquer prestação superior a 90 dias ou na falta de pagamento de 3 parcelas consecutivas.

Observa que no caso de rescisão do contrato por inadimplência da promitente compradora, o parágrafo único da cláusula décima segunda prevê a possibilidade de a vendedora retomar a posse do imóvel e das benfeitorias existentes.

Afirma que a apelada efetuou o pagamento apenas da importância referente ao sinal do negócio, não sendo possível a configuração

de má-fé da apelante, visto que a rescisão contratual se materializou pleno jure, tão logo evidenciada a inadimplência da compradora.

Apresentadas as contra-razões, em que a apelada pugna pela manutenção da sentença objurgada.

Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso. Por isso, dele conheço.

Cuidam os autos de ação de reintegração de posse com base em título dominial, na qual a autora alega ter sido invadida área de sua propriedade pela ré, ora apelada, e seu marido. Em sede de contestação, a ré esclarece que comprou os imóveis, pagando parte do preço, não tendo, portanto, invadido a área clandestinamente.

O M.M. Juiz a quo julgou improcedente o pedido por entender que houve má-fé por parte da autora, vez que esta pretendeu, por via inadequada e alterando a verdade dos fatos, reaver a posse dos imóveis vendidos, sem responder pelas obrigações contratuais e sem rescindir o contrato celebrado com a ré.

Irresignada, a autora apela para este Tribunal.

No entanto, a meu ver, razão alguma lhe assiste.

A proteção possessória não é passível de ser concedida somente fundada em cláusula resolutória expressa em contratos a envolver consumidores que objetivam adquirir um imóvel.

É necessário haver manifestação judicial para verificação dos pressupostos que justificam a resolução do contrato de promessa de compra e venda dos terrenos em questão.

A propósito, destaco posicionamento do colendo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso especial, cujo relator é o célebre Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira:

"Direito Civil e Processual Civil. Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração na posse. Liminar. Descabimento. Cláusula resolutória expressa. Irrelevância. Caso concreto. Necessidade de declaração judicial. Precedente. Recurso desacolhido.

A cláusula de resolução expressa, por inadimplemento, não afasta a necessidade da manifestação judicial para verificação dos pressupostos que justificam a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

A ação possessória não se presta à recuperação da posse, sem que antes tenha havido a rescisão (rectius, resolução) do contrato. Destarte, inadmissível a concessão de liminar reintegratória em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel." (RESP 204246/MG - T4-Quarta Turma - DJ 24/02/2003 - pg. 236)

Com efeito, a forma de reajuste das prestações mensais consiste em uma das maiores fontes de reclamação de quem contrata em razão de fórmulas matemáticas complexas, cuja aplicação foge do conhecimento do consumidor.

É preciso que o uso da ação de reintegração de posse seja redimensionado diante da inadimplência do adquirente, principalmente em face de regras do Código de Defesa do Consumidor que permitem a revisão de cláusulas comprometedoras do equilíbrio contratual entre as partes.

Assim, a cláusula de resolução expressa prevista em contrato de promessa de compra e venda em caso de descumprimento de obrigação não pode ser aplicada de modo individualista e singelo, a ponto de autorizar o emprego da ação possessória pura e simplesmente em ajustes desta natureza.

Da mesma forma entende o ilustre Min. Ruy Rosado de Aguiar:

"Promessa de compra e venda. 'Termo de ocupação com opção de compra'. Inadimplemento. Ação de reintegração de posse.

A ação de reintegração de posse de imóvel integrante de conjunto habitacional destinado a pessoas de baixa renda, objeto de termo de ocupação com opção de compra, deve ser precedida de prévia notificação para desocupação. Pressuposto não atendido.

Permanecendo o promissário na posse do apartamento, cabe ao promitente promover ação de resolução do contrato, com pedido de reintegração ou restituição.

A cláusula de resolução expressa não dispensa, em princípio, a ação judicial.

Recurso não conhecido". (RESP 237539/SP - T4-Quarta Turma - DJ 08/03/2000 - pg. 127).

Portanto, por meio de ação própria, deverá ser feita a análise das razões que conduziram ao inadimplemento, haja vista as regras do

Código de Defesa do Consumidor que admitem a revisão do ajuste em decorrência de circunstância superveniente que tenha tornado excessivamente oneroso o cumprimento do ajustado.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso, mantendo in totum a r. sentença da lavra do Dr. Paulo Fernando Naves de Resende.

Custas pela apelante.

JUIZ DOMINGOS COELHO

ACF

AGRAVANTE: LESLIE RENOSTO AGRAVADO: DANIEL HAMERSKI Número do Protocolo: 35895/2006 Data de Julgamento: 28-8-2006 EMENTA AGRAVO DE INSTRUMENTO - SENTENÇA PROFERIDA EM AÇÃO POSSESSÓRIA - DECISÃO QUE RECEBE O RECURSO DE APELAÇÃO SOMENTE NO EFEITO DEVOLUTIVO - DECISÃO REFORMADA - RECURSO PROVIDO. Nas ações possessórias, o recurso de apelação cível deve ser recebido no seu duplo efeito (artigo 520 do CPC). RELATÓRIO EXMO. SR. DES. JOSÉ SILVÉRIO GOMES Egrégia Turma: Cuida-se de agravo de instrumento, interposto em face da r.decisão de fl. 017 (TJ/MT), que recebeu recurso de apelação cível no efeito devolutivo. Inconformado o Agravante defende o recebimento da apelação no seu duplo efeito, visando à retomada da posse anteriormente concedida em sede de liminar, razão pela qual pugna pelo provimento do recurso. O postulado efeito suspensivo foi deferido em fls. 78/79 (TJ/MT). Informações prestadas em fls. 93/94 (TJ/MT). Em contraminuta o agravado requer o improvimento do recurso fls. 100/102 (TJ/MT). É o relatório. VOTO EXMO. SR. DES. JOSÉ SILVÉRIO GOMES (RELATOR) Egrégia Turma:Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo, em face de apelação recebida somente no efeito devolutivo. O que se pode extrair dos autos, é que embora a sentença de fls. 26/31, tenha julgado improcedente a ação possessória e concomitantemente cassado os efeitos da liminar, o recurso de apelação cível fora recebido tão somente no efeito

devolutivo fl. 17. No entanto, dentre as exceções arroladas no art. 520 do CPC, não consta a ação de manutenção de posse como aquelas que devem ser recebidas só no efeito devolutivo. Portanto, tem-se que, o recurso de apelação ora interposto, há de ser recebido nos dois efeitos. Acerca do tema, a lição do ilustre processualista Nelson Nery Junior, em comentário ao artigo 520 do CPC: -... Não estando à ação possessória entre as exceções do art. 520 do CPC, o recurso de apelação tem o duplo efeito admitido pelo juiz (RJE 12/5), motivo porque deve a apelação de sentença, proferida em reintegração, ser recebida no duplo efeito.- (2º TACivSP, 10º Câm., Ag. 627562-0/0, rel . Juiz Gomes Varjão, v. u. 17.5.2000) No caso vertente, convém esclarecer, quando pleiteia o agravante o vínculo do efeito suspensivo a cassação da revogação da liminar, equivoca-se, posto que este, em nada interfere na revogação da liminar, pois a concessão do efeito suspensivo não é óbice para a expedição do mandado à Agravada, uma vez que ao ser prolatada a sentença de improcedência desapareceram os pressupostos que ensejaram o acolhimento daquela medida. Nesse sentido a jurisprudência, abaixo transcrita: -Reformada decisão concessiva de liminar em possessória, devem as coisas voltar ao estado anterior, tornando à posse do imóvel quem dela havia sido destituído. Irrelevância do fato de a apelação, relativa à sentença que julgou a ação improcedente, haver sido recebida no duplo efeito, posto que não se trata de executá-la provisoriamente.- (STJ - 3ª Turma, RMS 1.284-RS, rel. Min. Eduardo Ribeiro, j. 9.3.92, negaram provimento, v.u., DJ 23.3.92, p. 3.481) Desta forma, conclui-se que o objeto de ataque deste recurso refere-se tão-somente ao recebimento do recurso no seu duplo efeito, e somente neste contexto é ele apreciado. Ante o exposto, dá-se provimento ao agravo de instrumento, a fim de reformar a decisão para que o recurso de apelação seja recebido em seus dois efeitos. É como voto. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência do DES. BENEDITO PEREIRA DO NASCIMENTO, por meio da Turma Julgadora, composta pelo DES. JOSÉ SILVÉRIO GOMES (Relator), DRA. MARIA APARECIDA RIBEIRO (1ª Vogal convocada) e DES. BENEDITO PEREIRA DO NASCIMENTO (2º Vogal), proferiu a seguinte decisão: POR DECISÃO UNÂNIME, DERAM PROVIMENTO AO RECURSO. Cuiabá, 28 de agosto de 2006.

---------------------------------------------------------------------------------------------------- DESEMBARGADOR BENEDITO PEREIRA DO NASCIMENTO - PRESIDENTE DA QUARTA CÂMARA CÍVEL ---------------------------------------------------------------------------------------------------- DESEMBARGADOR JOSÉ SILVÉRIO GOMES - RELATOR

LIVRO III Do Direito das Coisas

TÍTULO I Da posse

CAPÍTULO I Da Posse e sua Classificação

Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.

Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto.

Art. 1.198. Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas.

Parágrafo único. Aquele que começou a comportar-se do modo como prescreve este artigo, em relação ao bem e à outra pessoa, presume-se detentor, até que prove o contrário.

Art. 1.199. Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma exercer sobre ela atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros compossuidores.

Art. 1.200. É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária.

Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.

Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção.

Art. 1.202. A posse de boa-fé só perde este caráter no caso e desde o momento em que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente.

Art. 1.203. Salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida.

CAPÍTULO II Da Aquisição da Posse

Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade.

Art. 1.205. A posse pode ser adquirida:

I - pela própria pessoa que a pretende ou por seu representante;

II - por terceiro sem mandato, dependendo de ratificação.

Art. 1.206. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres.

Art. 1.207. O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais.

Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.

Art. 1.209. A posse do imóvel faz presumir, até prova contrária, a das coisas móveis que nele estiverem.

CAPÍTULO III Dos Efeitos da Posse

Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado.

§ 1o O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção, ou restituição da posse.

§ 2o Não obsta à manutenção ou reintegração na posse a alegação de propriedade, ou de outro direito sobre a coisa.

Art. 1.211. Quando mais de uma pessoa se disser possuidora, manter-se-á provisoriamente a que tiver a coisa, se não estiver manifesto que a obteve de alguma das outras por modo vicioso.

Art. 1.212. O possuidor pode intentar a ação de esbulho, ou a de indenização, contra o terceiro, que recebeu a coisa esbulhada sabendo que o era.

Art. 1.213. O disposto nos artigos antecedentes não se aplica às servidões não aparentes, salvo quando os respectivos títulos provierem do possuidor do prédio serviente, ou daqueles de quem este o houve.

Art. 1.214. O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos.

Parágrafo único. Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé devem ser restituídos, depois de deduzidas as despesas da produção e custeio; devem ser também restituídos os frutos colhidos com antecipação.

Art. 1.215. Os frutos naturais e industriais reputam-se colhidos e percebidos, logo que são separados; os civis reputam-se percebidos dia por dia.

Art. 1.216. O possuidor de má-fé responde por todos os frutos colhidos e percebidos, bem como pelos que, por culpa sua, deixou de perceber, desde o momento em que se constituiu de má-fé; tem direito às despesas da produção e custeio.

Art. 1.217. O possuidor de boa-fé não responde pela perda ou deterioração da coisa, a que não der causa.

Art. 1.218. O possuidor de má-fé responde pela perda, ou deterioração da coisa, ainda que acidentais, salvo se provar que de igual modo se teriam dado, estando ela na posse do reivindicante.

Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o

puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

Art. 1.220. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.

Art. 1.221. As benfeitorias compensam-se com os danos, e só obrigam ao ressarcimento se ao tempo da evicção ainda existirem.

Art. 1.222. O reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao possuidor de má-fé, tem o direito de optar entre o seu valor atual e o seu custo; ao possuidor de boa-fé indenizará pelo valor atual.

CAPÍTULO IV Da Perda da Posse

Art. 1.223. Perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade do possuidor, o poder sobre o bem, ao qual se refere o art. 1.196.

Art. 1.224. Só se considera perdida a posse para quem não presenciou o esbulho, quando, tendo notícia dele, se abstém de retornar a coisa, ou, tentando recuperá-la, é violentamente repelido.

Contrato preliminar:

Seção VIII Do Contrato Preliminar

Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.

Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.

Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.

Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.

Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos.

Art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.

TÍTULO IX Do Direito do Promitente Comprador

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Parcelamento do solo 6766/1979

CAPÍTULO VII Dos Contratos

Art. 25 - São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.

Art. 26 - Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

I - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;

II - denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;

III - descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características;

IV - preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal;

V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;

VI - indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;

VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.

§ 1º - O contrato deverá ser firmado em três vias ou extraído em três traslados, sendo um para cada parte e o terceiro para arquivo no registro imobiliário, após o registro e anotações devidas.

§ 2º - Quando o contrato houver sido firmado por procurador de qualquer das partes, será obrigatório o arquivamento da procuração no Registro Imobiliário.

§ 3º Admite-se, nos parcelamentos populares, a cessão da posse em que estiverem provisoriamente imitidas a União, Estados, Distrito Federal, Municípios e suas entidades delegadas, o que poderá ocorrer por instrumento particular, ao qual se atribui, para todos os fins de direito, caráter de escritura pública, não se aplicando a disposição do inciso II do art. 134 do Código Civil. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

§ 4º A cessão da posse referida no § 3º, cumpridas as obrigações do cessionário, constitui crédito contra o expropriante, de aceitação obrigatória em garantia de contratos de financiamentos habitacionais. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

§ 5º Com o registro da sentença que, em processo de desapropriação, fixar o valor da indenização, a posse referida no § 3º converter-se-á em propriedade e a sua cessão, em compromisso de compra e venda ou venda e compra, conforme haja obrigações a cumprir ou estejam elas cumpridas, circunstância que, demonstradas ao Registro de Imóveis, serão averbadas na matrícula relativa ao lote. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

§ 6º Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

Art. 27 - Se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de cessão não cumprir a obrigação, o credor poderá notificar o devedor para outorga do contrato ou oferecimento de impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de proceder-se ao registro do pré contrato, passando as relações entre as partes a serem regidas pelo contrato-padrão.

§ 1º - Para fins deste artigo, terão o mesmo valor de pré-contrato a promessa de cessão, a proposta de compra, a reserva de lote ou qualquer outro instrumento, do qual conste a manifestação da vontade das partes, a indicação do lote, o preço e modo de pagamento, e a promessa de contratar.

§ 2º - O registro de que trata este artigo não será procedido se a parte que o requereu não comprovar haver cumprido a sua prestação, nem a oferecer na forma devida, salvo se ainda não exigível.

§ 3º - Havendo impugnação daquele que se comprometeu a concluir o contrato, observar-se-á o disposto nos artigos 639 e 640 do Código de Processo Civil.

Art. 28 - Qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no Registro de Imóveis, em complemento ao projeto original, com a devida averbação.

Art. 29 - Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter vivos, ou por sucessão causa mortis, sucederá o transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado.

Art. 30 - A sentença declaratória de falência ou da insolvência de qualquer das partes não rescindirá os contratos de compromisso de compra e venda ou de promessa de cessão que tenham por objeto a área loteada ou lotes da mesma. Se a falência ou insolvência for do proprietário da área loteada ou do titular de direito sobre ela, incumbirá ao síndico ou ao administrador dar cumprimento aos referidos contratos; se do adquirente do lote, seus direitos serão levados à praça.

Art. 31 - O contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro.

§ 1º - A cessão independe da anuência do loteador, mas, em relação a este, seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão.

§ 2º - Uma vez registrada a cessão, feita sem anuência do loteador, o oficial do registro dar-lhe-á ciência, por escrito, dentro de 10 (dez) dias.

Art. 32 - Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.

§ 1º - Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo oficial do registro de imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.

§ 2º - Purgada a mora, convalescerá o contrato.

§ 3º - Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao oficial do registro o cancelamento da averbação.

Art. 33 - Se o credor das prestações se recusar a recebê-las ou furtar se ao seu recebimento, será constituído em mora mediante notificação do oficial do registro de imóveis para vir receber as importâncias depositadas pelo devedor no próprio Registro de Imóveis. Decorridos 15 (quinze) dias após o recebimento da intimação, considerar-se-á efetuado o pagamento, a menos que o credor impugne o depósito e, alegando inadimplemento do devedor, requeira a intimação deste para os fins do disposto no art. 32 desta Lei.

Art. 34 - Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

Parágrafo único. Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.

Art. 35 - Ocorrendo o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato e tendo havido o pagamento de mais de um terço do preço ajustado, o oficial do registro de imóveis mencionará este fato no ato do cancelamento e a quantia paga; somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote, se for comprovada a restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição junto ao Registro de Imóveis.

§ 1º - Ocorrendo o depósito a que se refere este artigo, o oficial do registro de imóveis intimará o interessado para vir recebê-lo no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de ser devolvido ao depositante.

§ 2º - No caso de não ser encontrado o interessado, o oficial do registro de imóveis depositará a quantia em estabelecimento de crédito, segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666 do Código de Processo Civil, em conta com incidência de juros e correção monetária.

Art. 36 - O registro do compromisso, cessão ou promessa de cessão só poderá ser cancelado:

I - por decisão judicial;

II - a requerimento conjunto das partes contratantes;

III - quando houver rescisão comprovada do contrato.

DECRETO-LEI Nº 58, DE 10 DE DEZEMBRO DE 1937.

Regulamento Dispôe sôbre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA DOS ESTADOS UNIDOS DO BRA SIL, usando da atribuição que lhe confere o artigo 180 da Constituição:

Considerando o crescente desenvolvimento da loteação de terrenos para venda mediante o pagamento do preço em prestações;

Considerando que as transações assim realizadas não transferem o domínio ao comprador, uma vez que o art. 1.088 do Código Civil permite a qualquer das partes arrepender-se antes de assinada a escritura da compra e venda;

Considerando que êsse dispositivo deixa pràticamente sem amparo numerosos compradores de lotes, que têm assim por exclusiva garantia a seriedade, a boa fé e a solvabilidade das emprêsas vendedoras ;

Considerando que, para segurança das transações realizadas mediante contrato de compromisso de compra e venda de lotes, cumpre acautelar o compromissário contra futuras alienações ou onerações dos lotes comprometidos;

Considerando ainda que a loteação e venda de terrenos urbanos e rurais se opera freqüentemente sem que aos compradores seja possível a verificação dos títulos de propriedade dos vendedores;

DECRETA:

Art. 1º Os proprietários ou co-proprietários de terras rurais ou terrenos urbanos, que pretendam vendê-los, divididos em lotes e por oferta pública, mediante pagamento do preço a prazo em prestações sucessivas e periódicas, são obrigados, antes de anunciar a venda, a depositar no cartório do registro de imóveis da circunscrição respectiva:

I, um memorial por êles assinado ou por procuradores com poderes especiais, contendo :

a) denominação, área, limites, situação e outros característicos do imóvel;

b) relação cronológica dos títulos de domínio, desde 30 anos, com indicação da natureza e data de cada um, e do número e data das transcrições, ou cópia autêntica dos títulos e prova de que se acham devidamente transcritos ;

c) plano de loteamento, de que conste o programa de desenvolvimento urbano, ou de aproveitamento industrial ou agrícola; nesta última hipótese, informações sôbre a qualidade das terras, águas, servidões ativas e passivas, estradas e caminhos, distância de sede do município e das estações de transporte de acesso mais facil;

II, planta do imóvel, assinada também pelo engenheiro que haja efetuado a mediação e o loteamento e com todos os requisitos técnicos e legais; indicadas a situação, as dimensões e a

numeração dos lotes, as dimensões e a nomenclatura das vias de comunicação e espaços livres, as construções e bemfeitorias, e as vias públicas de comunicação;

III, exemplar de caderneta ou do contrato-tipo de compromisso de venda dos lotes;

IV, certidão negativa de impostos e de onus reais;

V, certidão dos documentos referidos na letra b do nº I.

§ 1º Tratando-se de propriedade urbana, o plano e planta do loteamento devem ser prèviamente aprovados pela Prefeitura Municipal, ouvidas, quanto ao que lhes disser respeito, as autoridades sanitárias e militares.

§ 1º Tratando-se de propriedade urbana, o plano e a planta de loteamento devem ser prèviamente aprovados pela Prefeitura Municipal, ouvidas, quanto ao que lhes disser respeito, as autoridades sanitárias, militares e, desde que se trata de área total ou parcialmente florestada as autoridades florestais. (Redação dada pela Lei nº 4.778, de 1965).

§ 2º As certidões positivas da existência de onus reais, de impostos e de qualquer ação real ou pessoal, bem como qualquer protesto de título de dívida civil ou comercial não impedir o registro.

§ 3º Se a propriedade estiver gravada de onus real, o memorial será acompanhado da escritura pública em que o respectivo titular estipule as condições em que se obriga a liberar os lotes no ato do instrumento definitivo de compra e venda.

§ 4º O plano de loteamento poderá ser modificado quanto aos lotes não comprometidos e o de arruamento desde que a modificação não prejudique os lotes comprometidos ou definitivamente adquiridos, si a Prefeitura Municipal aprovar a modificação.

A planta e o memorial assim aprovados serão depositados no cartório do registo para nova inscrição, observando o o disposto no art. 2º e parágrafos.

§ 5º O memorial, o plano de loteamento e os documentos depositados serão franqueados, pelo oficial do registo, ao exame de qualquer interessado, independentemente do pagamento de emolumentos, ainda que a título de busca.

O oficial, neste caso, receberá apenas as custas regimentais das certidões que fornecer.

§ 6º Sob pena de incorrerem em crime de fraude, os vendedores, se quiserem invocar, como argumento de propaganda, a proximidade do terreno com algum acidente geográfico, cidade, fonte hidromineral ou termal ou qualquer outro motivo de atração ou valorização, serão obrigados a declarar no memorial descritivo e a mencionar nas divulgações, anúncios e prospectos de propaganda, a distância métrica a que se situa o imóvel do ponto invocado ou tomado como referência. (Incluído pela Lei nº 5.532, de 1968).

Art. 2º Recebidos o memorial e os documentos mencionados no art. 1º, o oficial do registo dará recibo ao depositante e, depois de autoá-los e verificar a sua conformidade com a lei, tornará público o depósito por edital afixado no logar do costume e publicado três vezes, durante 10 dias, no jornal oficial do Estado e em jornal da sede da comarca, ou que nesta circule.

§ 1º Decorridos 30 dias da última publicação, e não havendo impugnação de terceiros, o oficial procederá ao registo, se os documentos estiverem em ordem. Caso contrário, os autos serão desde logo conclusos ao juiz competente para conhecer da dúvida ou impugnação, publicada a decisão em cartório pelo oficial, que dela dará ciência aos interessados.

§ 2º Da decisão que negar ou conceder o registo caberá agravo de petição.

§ 1 º Decorridos 30 dias da última publicação, e não havendo impugnação de terceiros, o oficial procederá ao registro se os documentos estiverem em ordem. Caso contrário, os autos serão desde logo conclusos ao Juiz competente para conhecer da dúvida ou impugnação, publicada a sentença em cartório pelo oficial, que dela dará ciência aos interessados. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973).

§ 2 º Da sentença que negar ou conceder o registro caberá apelação. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973).

Art. 3º A inscrição torna inalienáveis, por qualquer título, as vias de comunicação e os espaços livres constantes do memorial e da planta.

Art. 4º Nos cartórios do registo imobiliatório haverá um livro auxiliar na forma da lei respectiva e de acôrdo com o modêlo anexo.

Nêle se registrarão, resumidamente:

a) por inscrição, o memorial de propriedade loteada;

b) por averbação, os contratos de compromisso de venda e de financiamento, suas transferências e recisões.

Parágrafo único. No livro de transcrição, e à margem do registo da propriedade loteada, averbar-se-á a inscrição assim que efetuada.

Art. 5º A averbação atribue ao compromissário direito real aponível a terceiros, quanto à alienação ou oneração posterior, e far-se-á à vista do instrumento de compromisso de venda, em que o oficial lançará a nota indicativa do livro, página e data do assentamento.

Art. 6º A inscrição não pode ser cancelada senão :

a) em cumprimento de sentença;

b) a requerimento do proprietário, enquanto nenhum lote for objeto de compromisso devidamente inscrito, ou mediante o consentimento de todos os compromissários ou seus cessionários, expresso em documento por êles assinado ou por procuradores com poderes especiais.

Art. 7º Cancela-se a averbação:

a) a requerimento das partes contratantes do compromisso de venda;

b) pela resolução do contrato;

c) pela transcrição do contrato definitivo de compra e venda;

d) por mandado judicial.

Art. 8º O registo instituído por esta lei, tanto por inscrição quanto por averbação, não dispensa nem substitue o dos atos constitutivos ou translativos de direitos reais na forma e para os efeitos das leis e regulamentos dos registos públicos.

Art. 9º O adquirente por ato inter-vivos, ainda que em hasta pública, ou por sucessão legítima ou testamentária, da propriedade loteada e inscrita, subroga-se nos direitos e obrigações dos alienantes, autores da herança ou testadores, sendo nula qualquer disposição em contrário.

Art. 10. Nos anúncios o outras publicações de propaganda de venda de lotes a prestações, sempre se mencionará o número e data da inscrição do memorial e dos documentos no registo imobiliário.

Art. 11. Do compromisso de compra e venda a que se refere esta lei, contratado por instrumento público ou particular, constarão sempre as seguintes especificações :

a) nome, nacionalidade, estado e domicílio dos contratantes;

b) denominação e situação da propriedade, número e data da inscrição ;

c) descrição do lote ou dos lotes que forem objeto do compromisso, confrontações, áreas e outros característicos, bem como os números correspondentes na planta arquivada;

d) prazo, preço e forma de pagamento, e importância do sinal;

e) juros devidos sôbre o débito em aberto e sôbre as prestações vencidas e não pagas;

f) cláusula penal não superior a 10 % do débito, e só exigível no caso de intervenção judicial;

g) declaração da existência ou inexistência de servidão ativa ou passiva e outros onus reais ou quaisquer outras restrições ao direito de propriedade;

h) indicação do contratante a quem incumbe o pagamento das taxas e impostos.

§ 1º O contrato, que será manuscrito, dactilografado ou impresso, com espaços em branco preenchíveis em cada caso, lavrar-se-á em duas vias, assinadas pelas partes e por duas testemunhas devidamente reconhecidas as firmas por tabelião.

Ambas as vias serão entregues dentro em 10 dias ao oficial do registo, para averba-las e restituí-las devidamente anotadas a cada uma das partes.

§ 2º E’ indispensável a outorga uxória quantos seja casado o vendedor.

§ 3º As procurações dos contratantes que não tiverem sido arquivadas anteriormente sê-lo-ão no cartório do registo, junto aos respectivos autos.

Art. 12. Subentende-se no contrato a condição resolutiva da legitimidade e validade do título de domínio.

§ 1º Em caso de resolução, além de se devolverem as prestações recebidas, com juros convencionados ou os da lei, desde a data do pagamento, haverá, quando provada a má fé, direito à indenização de perdas e danos.

§ 2º O falecimento dos cotratantes não resolve o contrato, que se transmitirá aos herdeiros.

Também, não o resolve a, sentença declaratória de falência; na dos proprietários, dar-lhe-ão cumprimento o síndico e o liquidatário; na dos compromissários, será êle arrecadado pelo síndico e vendido, em hasta pública, pelo liquidatário.

Art. 13. O contrato transfere-se por simples trespasse lançado no verso das duas vias, ou por instrumento separado, sempre com as formalidades dos parágrafos do art. 11.

§ 1º No primeiro caso, presume-se a anuência do proprietário. À falta do consentimento não impede a transferência, mas torna os adquirentes e os alienantes solidários nos direitos e obrigações contratuais.

§ 2º Averbando a transferência para a qual não conste o assentimento do proprietário, o oficial dela lhe dará, ciência por escrito.

Art. 14. Vencida e não paga a prestação, considera-se o contrato rescindido 30 dias depois de constituido em mora o devedor.

§ 1º Para êste efeito será êle intimado a requerimento do compromitente, pelo oficial do registo a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, juros convencionados e custas da intimação.

§ 2º Purgada a mora, convalescerá o compromisso.

§ 3º Com a certidão de não haver sido feito pagamento em cartório, os compromitentes requererão ao oficial do registo o cancelamento da averbação.

Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.

Art. 16. Recusando-se os compromitentes a passar a escritura definitiva no caso do art. 15, serão intimados, por despacho judicial e a requerimento do compromissário, a dá-la nos 10 dias seguintes à intimação, correndo o prazo em cartório.

§ 1º Se nada alegarem dentro desse prazo, o juiz, por sentença, adjudicará os lotes aos compradores, mandando:

a) tomar por têrmo a adjudicação, dela constando, além de outras especificações, as cláusulas do compromisso, que devessem figurar no contrato de compra e venda, e o depósito do restante do preço, se ainda não integralmente pago;

b) expedir, pagos os impostos devidos, o de transmissão inclusive, em favor dos compradores, como título de propriedade, a carta de adjudicação;

c) cancelar a inscrição hipotecária tão sòmente a respeito dos lotes adjudicados nos têrmos da escritura aludida no § 3º, do art. 1º.

§ 2º Se, porém, no decêndio, alegarem os compromitentes matéria relevante, o juiz, recebendo-a como embargos, mandará que os compromissários os contestem em cinco dias.

§ 3º Havendo as partes protestado por provas, seguir-se-á uma dilação probatória de 10 dias, findos os quais, sem mais alegação, serão os autos conclusos para sentença.

Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)

§ 1 º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)

§ 2 º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)

§ 3 º Das sentenças proferidas nos casos deste artigo, caberá apelação. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)

§ 4º Das sentenças proferidas nos casos dêste artigo caberá o recurso de agravo de petição.

§ 5º Estando a propriedade hipotecada, cumprido o dispositivo do § 3º, do art. 1º, será o credor citado para, no caso dêste artigo, autorizar o cancelamento parcial da inscrição, quanto aos lotes comprometidos.

Art. 17. Pagas todas as prestações do preço, é lícito ao compromitente requerer a intimação judicial do compromissário para, no prazo de trinta dias, que correrá em cartório, receber a escritura de compra e venda.

Parágrafo único. Não sendo assinada a escritura nesse prazo, depositar-se-á o lote comprometido por conta e risco do compromissário, respondendo êste pelas despesas judiciais e custas do depósito.

Art. 18. Os proprietários ou co-proprietários dos terrenos urbanos loteados a prestação, na forma desta lei, que se dispuzerem a fornecer aos compromissários, por empréstimo, recursos para a construção do prédio, nos lotes comprometidos, ou tomá-la por empreitada, por conta dos compromissários, depositarão no cartório do Registo Imobiliário um memorial indicando as condições gerais do empréstimo ou da empreitada e da amortização da dívida em prestações.

§ 1º O contrato, denominado de financiamento, será feito por instrumento público ou particular, com as especificações do art. 11 que lhe forem aplicáveis. Êsse contrato ser á registado, por averbação, no livro a que alude o art. 4º, fazendo-se-lhe resumida referência na coluna apropriada.

§ 2º Com o memorial tambem se depositará o contrato-tipo de financiamento, contendo as cláusulas gerais para todos os casos, com os claros a serem preenchidos em cada caso.

Art. 19. O contrato de compromisso não poderá ser transferido sem o de financiamento, nem êste sem aquele. A rescisão do compromisso de venda acarretará a do contrato de financiamento e vice-versa, na forma do art. 14.

Art. 20. O adquirente, por qualquer título, do lote, fica solidariamente responsável, com, o compromissário, pelas obrigações constantes e decorrentes do contrato de financiamento, se devidamente averbado.

Art. 21. Em caso de falência, os contratos de compromisso de venda e de financiamento serão vencidos conjuntamente em hasta pública, anunciada dentro de 15 dias depois da primeira assembléia de credores, sob pena de destituição do liquidatário. Essa pena será aplicada pelo juiz a requerimento dos interessados, que poderão pedir designação de dia e hora para a hasta pública.

Disposições gerais

Art. 22. As escrituras de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, cujo preço deva pagar-se a prazo, em uma ou mais prestações, serão averbadas à margem das respectivas transcrições aquisitivas, para os efeitos desta lei.

Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato da sua constituição ou deva sê-lo em uma ou mais prestações desde que inscritos em qualquer tempo, atribuem aos compromissários direito real oponível a terceiros e lhes confere o direito de adjudicação compulsória, nos têrmos dos artigos 16 desta lei e 346 do Código do Processo Civil. (Redação dada pela Lei nº 649, de 1949).

Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissos direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)

Art. 23. Nenhuma ação ou defesa se admitirá, fundada vos dispositivos desta lei, sem apresentação de documento comprobatório do registo por ela instituído.

Art. 24. Em todos os casos de procedimento judicial, o fôro competente será o da situação do lote comprometido ou o a que se referir o contrato de financiamento, quando as partes não hajam contratado outro fôro.

Art. 25. O oficial do registo perceberá:

a) pelo depósito e inscrição, a taxa fixa de 100$000, além das custas que forem devidas pelos demais atos;

b) pela averbação, a de 5$000 por via de compromisso de venda ou de financiamento;

c) pelo cancelamento de averbação, a de 5$000.

Art. 26. Todos os requerimentos e documentos atinentes ao registro se juntarão aos autos respectivos, independentemente do despacho judicial.

Disposições transitórias

Art. 1º Os proprietários de terras e terrenos loteados em curso de venda deverão, dentro de três meses, proceder ao depósito e registo, nos têrmos desta lei, indicando no memorial os lotes já comprometidos cujas prestações estejam em dia. Se até 30 dias depois de esgotado êsse prazo não houverem cumprido o disposto na lei, incorrerão os vendedores em multas de 10 a 20 contos de réis, aplicadas no dôbro quando decorridos mais três meses. (Prorrogação) (Prorrogação).

Parágrafo único. Efetuada a inscrição da propriedade loteada, os compromissários apresentarão as suas cadernetas ou contratos para serem averbados, ainda que não tenham todos os requisitos do artigo 11, contanto que sejam anteriores a esta lei.

Art. 2º As penhoras, arrestos e sequestros de imóveis, para os efeitos da apreciação da fraude de alienações posteriores, serão inscritos obrigatòriamente, dependendo da prova dêsse procedimento o curso da ação.

Art. 3º A mudança de numeração, a construção, a reconstrução, a demolição, a adjudicação, o desmembramento, a alteração do nome por casamento ou desquite serão obrigatoriamente averbados nas transcrições dos imóveis a que se referirem, mediante prova, a crédito do oficial do registo de imóveis.

Art. 4º Esta lei entrará em vigor na data da sua publicação, revogadas as disposições em contrário.

Rio de Janeiro, 10 de dezembro de 1937, 116º da Independência e 49º da República

GETULIO VARGAS. Francisco Campos.

Este texto não substitui o publicado no D.O.U. de 13.12.1937 e Retificado no D.O.U. 17.12.1937

ESTUDOS DE DIREITO DE PROCESSO ENRICO TULLIO LIEBMAN - PROTEÇÃO PROCESSUAL DA POSSE - 2ªED.

Autor: Cláudia Aparecida Cimardi Páginas: 348 ISBN: 978-85-203-3109-5 Ano de publicação: 2007 Categoria: Direito Preço: R$ 70,00

SINOPSE Tema dos mais importantes desde o Direito Romano, a posse não perdeu sua atualidade como fenômeno social e instituto jurídico, pois os problemas possessórios continuam a ocorrer concretamente na sociedade atual, mas escassa é a bibliografia pertinente. Na presente obra, a posse é inicialmente estudada como direito material: sua natureza jurídica, elementos, classificações. Em seguida, é abordada a proteção possessória, em seus fundamentos e meios de defesa, como a ação de imissão de posse, de nunciação de obra nova, demolitória, de dano infecto, de atentado, reivindicatória, embargos de terceiro, embargos de retenção por benfeitorias. Finalmente, as ações possessórias propriamente ditas são analisadas em profundidade (reintegração de posse, manutenção de posse e interdito proibitório): história, direito comparado, natureza jurídica, fungibilidade, caráter dúplice, exceção de domínio, prescrição, partes e procedimentos. Tema que envolve Direito Civil e Direito Processual Civil, a presente edição se encontra atualizada com o CC/2002 e com as mais recentes reformas do CPC. SUMÁRIO Sumário não disponível

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

ACÓRDÃO , ________________ ....

ACÓRDÀb""ÕÉCÍSÂ& 'MONÒCRÀTÍCA REGISTRADO(A) SOB N°

3266

Vistos, relatados e discutidos estes autos de AGRAV O DE

INSTRUMENTO n° 241.503-4/9-00, da Comarca de SANTOS , em que é

agravante ATHAYDE ALEXANDRE DE OLIVEIRA, sendo agra vado THEODOR

STEINER:

ACORDAM, em Quinta Câmara de Direito Privado do Tribunal

de Justiça do Estado de São Paulo, proferir a segui nte decisão:

"NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. V.U.", de conformid ade com o

relatório e voto do Relator, que integram este acór dão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadore s

MARCUS ANDRADE (Presidente, sem voto), RODRIGUES DE CARVALHO e

CARLOS RENATO.

São Paulo, 11 de Setembro de 2002.

i

X TRIBUNAL_DE^USTLÇ_ADE_S^O_PAULO

1

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Agravo de Instrumento n. 241.503.4/9 Santos 1* Vara Cível - Proc. 93/2002

Agravante - Athayde Alexandre de Oliveira Agravado - Theodor SteJner______________________________

VOTO 8.986

Reintegração de posse cumulada com rescisão de contrato. Ausência de cláusula resolutória expressa a exigir sentença rescindindo o contrato, e, em consequência, reintegrando o vendedor na posse do bem. Recurso desprovido.

1. Em ação de reintegração de posse, cumulado pedido de rescisão contratual e indenização por perdas e danos, foi indeferida a liminar sob fundamento de ser, a pretensão possessória, decorrência da resolução do contrato, dependente esta de sentença (fls. 29).

Contra esta decisão é que se volta o presente agravo de instrumento. Sustenta que a permanência do agravado na posse do estabelecimento comercial provocará prejuízos irreparáveis e que o contrato previa a devolução imediata no caso de atraso no pagamento das parcelas do preço (fls. 2/10).

Encaminhado inicialmente ao e. Segundo Tribunal de Alçada Civil (fls. 38}, foi reencaminhado ao e. Primeiro Tribunal de Alçada Civil (fls. 39 e 41), cuja 2a Câmara não conheceu do recurso (fls. 46/48).

Neste Tribunal, a antecipação da tutela recursal foi negada (fls. 54), não sendo atendido o pedido de reconsideração (fls. 56/57).

Com as informações da magistrada (fls. 67), o agravado foi intimado para responder o recurso, apresentando contra-minuta (fls. 76/81).

2

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SAO PAULO

2. O contrato copiado às fls. 19/20 não contém cláusula resolutória expressa. Tanto isto é correto que, além da pretensão possessória, o vendedor incluiu pedido de sentença que rescindisse a avença, o que seria desnecessário se, por força da constituição em mora, o contrato ficasse resolvido.

Sem tal cláusula, que não se extrai da cláusula quarta - não seria explicita a cláusula resolutória -, impossível o deferimento da liminar de reintegração de posse.

3. Nega-se provimento ao recu



Relator: MAURÍCIO BARROS

Relator do Acordão: MAURÍCIO BARROS



Inteiro Teor:

EMENTA: POSSESSÓRIA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - ART. 927 DO CPC - ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA - CLÁUSULA CONSTITUTI - TRANSFERÊNCIA VÁLIDA DA POSSE - ESBULHO CARACTERIZADO - PERDAS E DANOS - DEFERIMENTO.1 - Incumbe ao autor da ação de reintegração de posse provar a sua posse anterior, o esbulho praticado pelo réu, a data do esbulho e a perda da posse (art. 927 do CPC).2 - A aquisição da posse se dá também pela cláusula constituti inserida em escritura pública de compra e venda de imóvel, o que autoriza o manejo dos interditos possessórios pelo adquirente, mesmo que nunca tenha exercido atos de posse direta sobre o bem.3 - É cabível a ação possessória de reintegração fundada exclusivamente no constituto possessório, conforme cláusula constante de regular escritura pública de compra e venda.4 - Hipótese dos autos que a escritura pública de compra e venda em que fora baseada a ação possessória prevê a cláusula referente ao constituto possessório.5 - Demonstrado o esbulho, deverá o esbulhador indenizar o possuidor por perdas e danos, a ser apurada em liquidação de sentença.

APELAÇÃO CÍVEL N° 2.0000.00.487025-7/000 - COMARCA DE UBERLÂNDIA - APELANTE(S): ANÍSIO TRÉSSIA FILHO, JORGE EDUARDO DA CUNHA ABRÃO - APELADO(A)(S): ADRIANA DE FREITAS PACHECO - RELATOR: EXMO. SR. DES. MAURÍCIO BARROS

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 11ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM DAR PROVIMENTO.

Belo Horizonte, 13 de dezembro de 2006.

DES. MAURÍCIO BARROS - Relator

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

O SR. DES. MAURÍCIO BARROS:

VOTO

Consta dos autos que ANÍSIO TRÉSSIA FILHO (apelante) ajuizou a presente ação de reintegração de posse c/c perdas e danos contra ADRIANA DE FREITAS PACHECO (apelada), alegando, em brevíssima síntese, que adquiriu por escritura pública o imóvel da ré, identificado na petição inicial, tendo a posse sido transferida naquele ato ao comprador, entretanto a ré trocou as fechaduras do imóvel, nele permanecendo e praticando esbulho.

No curso da lide, ingressou como assistente simples do autor JORGE EDUARDO DA CUNHA ABRÃO, ex-mandatário da ré e que a representou na compra e venda.

Os pedidos foram julgados improcedentes.

Apresentou o autor recurso de apelação, sustentando que era possuidor em razão do constituto possessório, restando caracterizado o esbulho. Pretendeu, ainda, o ressarcimento por perdas e danos (fl. 220/229).

Igualmente apelou o assistente, pela mesma forma reafirmando o esbulho praticado pela ré (fl. 231/234).

A apelada respondeu aos apelos em peça única, pugnando pela manutenção da sentença (fl. 238/249).

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço dos recursos.

A questão é simples e não envolve maiores discussões.

Para que se conceda a reintegração, o primeiro e fundamental requisito a ser comprovado pelo autor é a sua posse, ou seja, deve provar que detém o poder sobre a coisa, exercendo, de fato, um ou alguns dos poderes inerentes à propriedade.

O autor alegou, na inicial, que detinha a posse por força da escritura pública que a transmitiu. É a chamada cláusula constituti ou constituto possessório.

A questão resume-se, então, em saber se quem adquiriu a posse através do constituto possessório pode se valer dos interditos possessórios para reavê-la.

Depois de analisar o processado, concluo que a r. sentença ora em exame, embora seja fruto de louvável trabalho da douta sentenciante, não pode subsistir, pois a referida clausula é apta e válida para transferir a posse e outorgar ao adquirente o direito de proteger a sua posse contra o esbulho praticado.

Assim, é cabível a ação possessória de reintegração fundada exclusivamente no constituto possessório, conforme cláusula constante de regular escritura pública de compra e venda, levando à conclusão, ex lege, da perda da posse por parte de quem a confere a outrem e de sua aquisição por quem a recebe, ante a previsão inserta em norma legal específica. Inteligência dos artigos 494, IV e 520, V, do Código Civil de 1916, vigente à época dos fatos.

No presente caso, está demonstrado que o autor recebeu a posse, pelo constituto possessório, bem como a perdeu de modo injusto, quando a ré se negou a entregar o imóvel e trocou as chaves que permitiam o acesso do comprador, devendo ser deferida a reintegração de posse.

Oportuno observar ainda que somente se a parte ré tivesse uma decisão judicial a seu favor nos autos de ação de nulidade de compra e venda, desconstituindo o contrato/escritura, é que se poderia impedir a reintegração de imóvel objeto da alienação. Nesse sentido nada foi juntado aos autos.

Finalmente, provado o esbulho, deverá a ré indenizar o autor por perdas e danos, pelo uso indevido do imóvel até a efetiva reintegração na posse, conforme se apurar em liquidação de sentença.

Com esses fundamentos, dou provimento aos recursos, para reformar a r. sentença e julgar procedente o pedido, determinando a imediata expedição de mandado de reintegração do autor na posse do imóvel, bem como condenando a ré ao pagamento de perdas e danos pelo uso indevido do imóvel, conforme se apurar em liquidação de sentença.

Custas processuais e honorários, com base no art. 20, § 4º, do CPC, de R$1.000,00 (um mil reais) pela ré, observada a gratuidade judiciária.

Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembargador(es): SELMA MARQUES e FERNANDO CALDEIRA BRANT.

SÚMULA : DERAM PROVIMENTO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS

APELAÇÃO CÍVEL Nº 2.0000.00.487025-7/000

DECRETO-LEI Nº 745, DE 7 DE AGOSTO DE 1969.

Dispõe sobre os contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, e dá outras providências.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA , usando da atribuição que lhe confere o § 1º do artigo 2º, do Ato Institucional nº 5, de 13 de dezembro de 1968.

DECRETA:

Art. 1º Nos contratos a que se refere o artigo 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que dêles conste cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promissário comprador depende de prévia interpelação, judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com quinze (15) dias de antecedência.

Art. 2º Êste Decreto-lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário.

Brasília, 7 de agôsto de 1969; 148º da Independência e 81º da República.

A. COSTA E SILVA Luís Antônio da Gama e Silva

MJGP Nº 70019898055 2007/CÍVEL

1

ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

POSSE. REINTEGRAÇÃO. Área pertencente ao Município. Posse que é decorrência e expressão da propriedade do ente público. Presença dos requisitos do CPC, 927. Ação procedente. Apelo IMPROVIDO.

APELAÇÃO CÍVEL

DÉCIMA NONA CÂMARA CÍVEL

Nº 70019898055

COMARCA DE GUAÍBA

LEONEL DA SILVA PEDROSO

APELANTE

MUNICIPIO DE ELDORADO DO SUL

APELADO

A CÓ R DÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Nona

Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em improver

o recurso.

Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, além do signatário, os eminentes

Senhores DES. JOSÉ FRANCISCO PELLEGRINI (PRESIDENTE E

REVISOR) E DES. GUINTHER SPODE.

Porto Alegre, 12 de setembro de 2007.

DES. MÁRIO JOSÉ GOMES PEREIRA, Relator.

R E L AT Ó RI O

DES. MÁRIO JOSÉ GOMES PEREIRA (RELATOR)

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Trata-se de apelação interposta por LEONEL DA SILVA

PEDROSO, nos autos da ação de reintegração de posse que lhe afora o

MUNICÍPIO DE ELDORADO DO SUL, hostilizando a sentença das fls.

73/79, que acolheu o pedido inicial.

Em razões de apelo, o demandado-apelante sustenta,

preambularmente, que o autor é carecedor da ação, por impossibilidade

jurídica do pedido. Ainda, argumenta que, na hipótese, não foram atendidos

os requisitos do art. 927 do CPC. No mérito, assevera que o autor não

logrou cumprir com o art. 333, I, do CPC, referente ao ônus da prova. Aduz

ainda, que ocupa o imóvel por mais de 20 anos, local que não é e nem

nunca foi uma praça e onde inclusive possui energia elétrica em seu nome.

Assim, requer, em preliminar, a extinção do feito, nos termos do art. 267, IV,

do CPC e, no mérito, a reforma da sentença, para que seja julgado

improcedente o pedido inicial, arcando a parte adversa com os ônus da

sucumbência (fls. 81/86).

O recurso foi regularmente recebido (fl. 89).

Contra-arrazoando, o Município-apelado aduz que resta

comprovado, na espécie, o esbulho possessório e que o Município é

proprietário e possuidor da área em discussão. Pugna então, pela

manutenção da sentença (fls. 95/98).

O Ministério Público opina pelo improvimento da apelação (fls.

101/103).

É o relatório.

V O TO S

DES. MÁRIO JOSÉ GOMES PEREIRA (RELATOR)

Nega-se provimento ao recurso.

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Preambularmente, não há se falar de impossibilidade jurídica

do pedido no caso em testilha. Isso porque, inexiste vedação legal positivada

ao ajuizamento de pedido similar que, ao revés, encontra previsão no

ordenamento, modo expresso.

Ao que parece, o apelante confunde esta prefacial com o

núcleo do pedido, de acordo com o figurino do CPC, 927, com a questão

probatória, o que se discutirá a seguir.

Cumpre referir, ab initio, que na presente demanda o Município

apelado está a postular a reintegração de sua posse sobre a área pública

ocupada pelo réu.

À vista disso, o objeto da presente demanda repousa sobre

bem público. Nesta conformidade, inarredável o direito possessório do

Município sobre a área, decorrente do próprio domínio exercido pelo Poder

Público, que lhe confere a chamada posse jurídica, que dispensa maiores

elucubrações acerca da sua existência ou anterioridade.

Em outras palavras, em se tratando de bem público – o imóvel

pertence ao Município de Eldorado do Sul – a posse é juridicamente

presumida e, assim, os direitos de propriedade não precisam ser,

necessariamente, exteriorizados, para ensejar à municipalidade o direito à

reintegração.

Tem-se que o município é o legítimo possuidor, pois neste caso

a posse é inerente ao domínio público, ou seja, o bem público supõe sempre

posse jurídica como expressão da propriedade. Cumpre distinguir a

exteriorização dos atos representativos da posse, quando se trata de pessoa

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jurídica de direito público, diferentes daqueles exercidos pelas pessoas

físicas, uma vez que, em se cuidando de Ente Público, a posse jurídica é

conseqüência inafastável da propriedade.

A questão é pacífica, como temos decidido:

“POSSE. REINTEGRATÓRIA. IMÓVEL PÚBLICO . A

posse do imóvel do Municípo decorre direta e singelamente do domínio deste; é condição ex lege . Cabimento do pedido de reitegração. Proceder do MP. Apelo Improvido.” (Apelação Cível n.º 70007084122, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mário José Gomes Pereira).

“POSSE. REINTEGRATÓRIA. BEM MUNICIPAL .

Imprescritibilidade dos bens públicos. Posse do ente administrativo como extensão e corolário jurídico da propriedade sobre o imóvel. Procedência da reintegratória aforada pelo Município. Apelos improvidos.” (AC 70014686349, idem).

No mesmo sentido, o entendimento uníssono deste Tribunal de

Justiça:

“AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. POSSE INJUSTA E CLANDESTINA DEMONSTRADA. IMÓVEL PÚBLICO. POSSE PRESUMIDA . BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE BOA-FÉ NA OCUPAÇÃO DO BEM E CONSTRUÇÃO DE ACESSÕES. PROVA TESTEMUNHAL E PERICIAL. DESNECESSIDADE. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. Evidenciado nos autos que a posse do réu já foi transmitida de boa-fé, tendo em vista que por ser imóvel público presume-se a posse da municipalidade, ainda que não exteriorizada , torna-se absolutamente desnecessária a produção de prova para demonstrar o valor das acessões. Vale dizer, em tendo sido realizadas sem que o requerido ocupasse legitimamente o imóvel e não se caracterizando benfeitorias necessárias, descabe ressarcimento. Agravo retido e apelação desprovidos.” (Apelação Cível Nº 70017729435, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Aurélio dos Santos Caminha, Julgado em 05/07/2007).

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“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LIMNAR DEFERIDA. BEM PÚBLICO. POSSE JURÍDICA. MANUTENÇÃO DA MEDIDA. Sendo imóvel de domínio público, a posse é inerente ao domínio, sendo desnecessária a comprovação do exerc ício possessório anterior ao esbulho . Precedentes da Corte. Tratando-se de ação de força nova, verificada em face da data em que caracterizado o esbulho, o deferimento da medida liminar é impositiva quando presentes os requisitos do art. 927 do CPC, por força dos artigos 924 e 928 do diploma processual. Desnecessário perquirir-se acerca do dano ou perigo de dano irreparável, o que só é exigido quando se tratar de antecipação de tutela fundamentada no art. 273 do CPC. Ademais, o ente municipal comprovou o perigo de dano na demora da reintegração de posse requerida, comprovando a programação para a construção de creche municipal na localidade, estando pendente o início das obras tão-somente em razão do esbulho praticado pelo agravante. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO.” (Agravo de Instrumento Nº 70017807611, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: André Luiz Planella Villarinho, Julgado em 21/12/2006

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE

POSSE. ÁREA PÚBLICA. TRATANDO-SE DE BEM PÚBLICO A POSSE DECORRE DO PRÓPRIO DOMÍNIO DO ENTE MUNICIPAL, QUE LHE CONFERE A CHAMADA POSSE JURÍDICA. DESNECESSÁRIA DEMONSTRAÇÃO DA PRÁTICA DE ATOS POSSESSÓRIOS. ESBULHO CARACTERIZADO ANTE A PERMANÊNCIA DOS RÉUS NO IMÓVEL, APÓS A DEVIDA NOTIFICAÇÃO PARA DESOCUPAÇÃO DA ÁREA, CONFIRMA-SE A SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DA DEMANDA. PLEITO DE INDENIZAÇÃO POR EVENTUAL OBRA DE ACESSÃO OU BENFEITORIAS PODERÁ SER POSTULADO EM AÇÃO PRÓPRIA. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME.” (Apelação Cível Nº 70009757501, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Cláudio Augusto Rosa Lopes Nunes, Julgado em 26/10/2006)

Assim, desnecessárias maiores perquirições a respeito da

posse exercida pelo ente municipal, já que comprovado o domínio sobre o

bem objeto da lide.

Ademais, a documentação trazida aos autos pelo Município

demonstra que a área invadida é uma área pública, qual seja, a Praça L, do

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Loteamento Rural Eldorado 3ª Parte, sendo inequívoco que o apelante ali se

instalou sem autorização do Município, ou seja, mediante invasão, que

caracteriza esbulho.

Noutras palavras, em se cuidando de bem público, o seu

uso encontra regulamento na lei, de forma estrita. Inexistente autorização,

permissão ou concessão, pela Administração Pública, tem-se uso

(ocupação) irregular, indevida, configurado o esbulho possessório,

ensejando a reintegração pelo proprietário.

Outrossim, não há falar em convalidação da posse, mesmo

em função da alegada ocupação prolongada, o que não restou demonstrado.

Isso porque, a posse dos bens que não podem ser usucapidos, não tem

eficácia, pois a ocupação de imóvel público caracteriza mera detenção,

independentemente do tempo transcorrido, ou seja, o bem público é

insuscetível de usucapião por prescrição aquisitiva. Sobre o tema, vale

lembrar a lição de Hely Lopes Meirellles, in Direito Administrativo Brasileiro,

26ª Edição, Malheiros Editores, 2001:

“A imprescritibilidade dos bens públicos decorre como conseqüência lógica da inalienabilidade originária. E é fácil demonstrar a assertiva: se os bens públicos são originariamente inalienáveis, segue-se que ninguém os pode adquirir enquanto guardarem essa condição. Daí não ser possível a invocação de usucapião por sobre eles. É princípio jurídico, de aceitação universal, que não há direito contra Direito, ou, por outras palavras, não se adquire direito em desconformidade com o Direito”.

No mesmo sentido, a jurisprudência desta Corte:

“APELAÇÃO CÍVEL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. BEM

PÚBLICO. ÁREA PÚBLICA. FUNÇÃO SOCIAL INERENTE. ESBULHO CARACTERIZADO. O bem público, objeto de invasão por particulares e, também, da ação de rein tegração

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de posse movida pelo Município, é insuscetível de a quisição por prescrição aquisitiva . Assim, caracterizado o esbulho, em face da prova apresentada pelo Município, evidencia-se a procedência da reintegração. Negaram provimento à apelação. Unânime.” (Apelação Cível Nº 70012836359, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mario Rocha Lopes Filho, Julgado em 05/04/2007).

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE

REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LIMINAR. BEM PÚBLICO. ÁREA VERDE. NOTIFICAÇÃO PARA DESOCUPAÇÃO. FUNÇÃO SOCIAL INERENTE. ESBULHO CARACTERIZADO. PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO. O bem público, objeto de invasão por particulares e, também, da ação de reintegração de posse movida pelo Município, é insuscetível de aquisição por posse . Estando caracterizado o esbulho com menos de ano e dia da propositura da demanda, em face da prova apresentada pelo autor, inclusive com notificação extrajudicial para desocupação da área, evidencia-se situação para reintegração in limine em face da natureza pública do bem, restando inerente sua destinação de uso comum por se tratar de área verde, não se podendo admitir necessidade de aguardar provimento de mérito para reintegração quando, desde já, afigura-se fundada razoabilidade de procedência da ação. Prazo de trinta dias para desocupação, em razão de construção precária erguida pelos invasores para habitação familiar. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.” (Agravo de Instrumento Nº 70006323380, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: André Luiz Planella Villarinho, Julgado em 07/08/2003).

Em vista de todo o exposto, voto no sentido de negar

provimento ao apelo.

Neste alinhamento, a propósito, o parecer do parquet,

nesta instância.

É como voto.

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DES. JOSÉ FRANCISCO PELLEGRINI (PRESIDENTE E REVISO R) - De

acordo.

DES. GUINTHER SPODE - De acordo.

DES. JOSÉ FRANCISCO PELLEGRINI - Presidente - Apelação Cível nº

70019898055, Comarca de Guaíba: "IMPROVERAM; UNÂNIME."

Julgador(a) de 1º Grau: TATIANA ELIZABETH M SCALABRIN



Relator: ALBERTO VILAS BOAS

Relator do Acordão: ALBERTO VILAS BOAS



Inteiro Teor:

EMENTA: CIVIL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - CESSÃO DE DIREITOS - INADIMPLÊNCIA - CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA - ESBULHO CONFIGURADO - PEDIDO JULGADO PROCEDENTE - VOTO VENCIDO. Se o contrato contém cláusula resolutória expressa, desnecessária prévia propositura de ação de rescisão contratual para, posteriormente, ser pleiteada a proteção possessória. Resolvido o contrato por inadimplência, configurada e também descumprida a obrigação de devolver o imóvel, presente a figura do esbulho que justifica a procedência da ação possessória. Preliminar rejeitada e apelo provido. V.V.: Mostra-se juridicamente impossível o pedido reintegratório de bem imóvel, sem que o mesmo esteja cumulado com o pedido de rescisão contratual ou que esta tenha ocorrido previamente. (Des. Roberto Borges de Oliveira)

APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0024.04.284462-1/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): CONSTRUTORA LYRA REIS LTDA - APELADO(A)(S): MARIA ELENA BARBOZA DA SILVA - RELATOR: EXMO. SR. DES. ALBERTO VILAS BOAS

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 10ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, EM REJEITAR A PRELIMINAR E DAR PROVIMENTO, VENCIDO EM PARTE O REVISOR.

Belo Horizonte, 20 de junho de 2006.

DES. ALBERTO VILAS BOAS - Relator

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

O SR. DES. ROBERTO BORGES DE OLIVEIRA:

VOTO

Sr. Presidente, pela ordem.

Instalo, de ofício, preliminar de carência de ação, relativa à presente ação de reintegração de posse, por impossibilidade jurídica do pedido.

Verifica-se que, embora a ação proposta possua, em tese, caráter possessório, a lide se funda em inadimplemento contratual por parte dos Apelados.

A própria Apelante afirma, na inicial, que: "(...) os suplicados, vencida toda a obrigação, não quitaram uma única prestação, em que pese os esforços da suplicante, no sentido de regularização do contrato que assinaram (doc. Anexo), mantendo-se os devedores inertes e silentes aos apelos da autora" (fls. 03).

Comungo, data venia, com o entendimento de que não se mostra cabível a reintegração de posse do imóvel, antes da rescisão judicial do contrato de contrato de promessa de compra venda.

Mesmo que o contrato contenha cláusula prevendo a rescisão de pleno direito, após a notificação do devedor inadimplente, como ocorre no caso em tela (fls. 07 - cláusula terceira), somente após, ou concomitantemente com a decretação da rescisão judicial da avença, poderá o promissário comprador ser reintegrado na posse.

Tenho que a posse dos promissários compradores, em princípio, é posse justa, uma vez que está fundada no contrato de promessa de compra e venda, em vigor, o que afasta o requisito fundamental para a ação reintegratória, consistente na caracterização do esbulho.

Vale salientar que a cláusula resolutiva expressa constitui cláusula abusiva, que se aplicada livremente conduzirá à retirada temerária de uma família de casa.

Ademais, no caso em tela, a Apelante não logrou provar que o imóvel foi, de fato, invadido pelos Apelados.

Desta forma, como a Apelante apenas postulou a reintegração de posse do imóvel, sem pleitear, prévia ou concomitantemente, a rescisão do contrato, revela-se juridicamente impossível o pedido.

O posicionamento aqui esposado já foi manifestado por este Tribunal diversas vezes:

EMENTA: CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA DO RÉU - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - DESCABIMENTO - EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO.

- A cláusula de resolução expressa, por inadimplemento, não afasta a necessidade da manifestação judicial para verificação dos pressupostos que justificam a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

- O contrato de compra e venda a prazo não rescindido obsta a propositura do interdito possessório, vez que não restou caracterizado o esbulho.

- Descabe a ação de reintegração de posse buscada pela autora e, conseqüentemente, é ela carecedora de ação por impossibilidade jurídica do pedido, nos termos do art. 267, VI, do Código de Processo Civil. (TJMG, Apelação Cível nº 459.398-4, Décima Quarta Câmara Cível, Desembargadora Heloísa Combat, j. 03/02/2005)

Diante do exposto, julgo extinto o processo, de ofício, sem julgamento do mérito, por impossibilidade jurídica do pedido, de acordo com o art. 267, VI, do CPC.

Custas, pela Apelante.

O SR. DES. ALBERTO VILAS BOAS:

VOTO

O Revisor instala, de ofício, preliminar de impossibilidade jurídica do pedido, ao argumento de que a lide se funda em inadimplemento contratual dos réus, não sendo cabível a reintegração de posse do imóvel antes da rescisão judicial do contrato de promessa de compra e venda.

Não comungo deste raciocínio, e registro que a inicial foi reputada inepta e o processo extinto por entender o juiz que, por não se ter ajuizado previamente ação de rescisão contratual, não estavam preenchidos os requisitos para a proteção possessória pretendida.

Com efeito, se o contrato prevê expressamente a resolução do contrato em caso de inadimplemento, é desnecessário o prévio ajuizamento de ação ordinária para, apenas após a declaração judicial da extinção do vínculo, ser possível pleitear a reintegração do credor no imóvel.

Neste sentido, já se posicionou o Superior Tribunal de Justiça:

"PROCESSO CIVIL E DIREITO CIVIL - CONTRATO: CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA - INADIMPLEMENTO X REINTEGRAÇÃO.

1. O contrato com cláusula resolutiva expressa, para ser rescindido por inadimplemento, dispensa rescisão formal pelo Judiciário.

2. Ação de reintegração, com pedido de liminar, que deve ser examinada sem o óbice da rescisão." (REsp nº 64.170-SP, 2a Turma, relª. Minª Eliana Calmon, j. 5.3.2001).

Rejeito a preliminar.

O SR. DES. PEREIRA DA SILVA:

De acordo com o Relator.

O SR. DES. ALBERTO VILAS BOAS:

VOTO

Conheço do recurso.

Cuida a espécie de ação de reintegração de posse de imóvel que havia sido objeto de contrato de compra e venda (denominado cessão de direitos) inadimplido.

Segundo a construtora, contratada a compra do imóvel pelo preço de R$ 82.000,00, os réus nunca quitaram qualquer obrigação, tampouco pagaram aluguel pelo período inadimplido.

Citados, os réus defenderam-se genericamente das alegações, ressaltando ora pretensa nulidade na citação, ora ausência de ação de cobrança anterior à reintegração de posse.

Sobreveio sentença que declarou a inépcia da inicial sob o argumento de não se poder depreender, da narrativa exposta, a posse, o esbulho e sua data. Argumentou o Juiz a quo a inadimplência contratual não deduz esbulho passível da proteção pretendida.

Mérito

Inconformada, a autora considera que ser desnecessário o prévio ajuizamento de ação de rescisão contratual para posteriormente se pleitear a reintegração de posse do imóvel.

Assiste razão à apelante, data venia.

Sim, porque os termos do contrato celebrado entre as partes, se analisados em conjunto com as provas dos autos, conduzem à conclusão de que houve inadimplência, resolução contratual e esbulho.

Tais itens, ainda que não nominados como queria o nobre sentenciante, estão expostos na petição inicial, que se demonstra, a meu ver, apta.

O contrato em apreço, acostado às fls. 06/08 dos autos contém cláusula resolutória expressa:

"CLÁUSULA TERCEIRA - DA INADIMPLÊNCIA:

I) O atraso no pagamento de qualquer parcela do preço ajustado neste contrato, por período igual ou superior a 60 (sessenta) dias, contados a partir do seu respectivo vencimento, implicará na resolução deste contrato, por INADIMPLÊNCIA do CESSIONÁRIO, desde que, notificados judicialmente ou extrajudicialmente, não purguem a mora no prazo de 15 (quinze) dias."

Vale dizer, inadimplidas as obrigações, considera-se rescindido, de pleno direito, o contrato, desde que notificados extrajudicialmente os compradores.

De acordo com a prova coligida às fls. 10/50 a recorrente notificou judicialmente os recorridos para pagarem a dívida, sob pena de rescisão contratual. No prazo estabelecido - 15 dias - os réus quedaram-se silentes, descumprindo suas obrigações.

Sobre a cláusula resolutória expressa colha-se o ensinamento de Caio Mário da Silva Pereira:

"Não contentes com a cláusula resolutiva implícita, as partes freqüentemente ajustam que a inexecução da obrigação importa na resolução de pleno direito. É a adoção da antiga lex commisoria, que as partes inserem como integrante do próprio negócio jurídico e que opera a ruptura do vínculo como conseqüência da vontade mesma criadora deste.

(...)

Deixando o contratante de cumprir a obrigação na forma e no tempo ajustado, resolve-se o contrato automaticamente, sem necessidade de interpelação do faltoso (Código Civil, art. 119, parágrafo único)." - (Instituições de Direito Civil. Vol. III. 10ª ed. Rio de Janeiro: Forense, p. 95)

Considero, portanto, que uma vez prevista expressamente a resolução do contrato por inadimplemento, e tendo havido a competente notificação judicial, desnecessário o prévio aforamento de ação rescisória da avença. Estão reunidos os requisitos para a ação possessória.

Neste sentido, veja-se como já decidiu este Tribunal:

"REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MORA. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA. POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO.

A existência de cláusula resolutória autoriza o promitente vendedor a propor ação de reintegração de posse, sem a necessidade de ajuizamento prévio ou concomitante da ação de rescisão de contrato." (TAMG - 4ª Câm. Cív. - Ap. Cív. 374.783-7, Rel. Saldanha da Fonseca, j. 16/10/2002.)

Some-se a esta realidade as demais previsões contratuais estabelecidas nas cláusulas terceira e quarta:

"CLÁUSULA TERCEIRA - DA INADIMPLÊNCIA

Nesta hipótese o CESSIONÁRIO se compromete a entregar o imóvel pintado de novo e com todas as instalações em perfeito estado de funcionamento, tal como recebido anteriormente.

CLÁUSULA QUARTA - DA ENTREGA DA UNIDADE:

O CESSIONÁRIO poderá de imediato ocupar as instalações do imóvel, declarando desde já, estar recebendo o mesmo em perfeitas condições (....)."

Ora, levando-se em conta o que ficou estabelecido entre as partes, a partir de quinze dias após a notificação judicial, rescindido o contrato, configurado está o esbulho, já que os réus comprovadamente não deixaram o imóvel.

A posse comprova-se não apenas pela cláusula contratual que expressamente lhe transmite, mas também pela afirmação textual da ré Maria Elena, à fl. 58, de que reside no imóvel.

O contrato é expresso em estabelecer que, inadimplido e reputado resolvido, os réus deveriam devolver o imóvel pintado e em perfeitas condições de habitabilidade. Não tendo cumprido as obrigações que assumiram espontaneamente - sequer fizeram qualquer alegação neste sentido - e ainda ocupando o imóvel que há muito deveriam ter devolvido, não há dúvida de que o esbulho resta caracterizado.

A posse, que era precária, tornou-se injusta, autorizando a proteção possessória pretendida.

Com tais fundamentos, e revendo posicionamento anterior sobre o tema, dou provimento ao recurso para reformar a sentença e julgar procedente o pedido inicial, determinando a reintegração da autora na posse do imóvel, no prazo de 15 dias.

Condeno os réus ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, quais, nos termos do art. 20, §4º do CPC arbitro em R$ 800,00 (oitocentos reais), deferindo, neste ato, a gratuidade da justiça à recorrida Maria Elena Barboza da Silva (cf. requerimento fl. 60 e declaração fl. 64).

Custas, pelos vencidos, respeitada a gratuidade da justiça.

O SR. DES. ROBERTO BORGES DE OLIVEIRA:

De acordo.

O SR. DES. PEREIRA DA SILVA:

De acordo.

SÚMULA : REJEITARAM A PRELIMINAR E DERAM PROVIMENTO, VENCIDO EM PARTE O REVISOR.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.04.284462-1/001

JUN 26

A LEI nº. 12.424, DE 16 DE JUNHO DE 2011 criou uma nova espécie de USUCAPIÃO:

em favor de pessoa cujo ex-cônjuge ou ex-companheiro abandonou o lar.

Trata-se de aquisição, por meio de usucapião, da meação que pertence àquele abandonou o lar, de tal sorte que o cônjuge inocente ficará com 100% do imóvel.

O abandono significa, conforme art. 1.566, inciso II, do Código Civil, a violação do dever de coabitação, não tendo o autor da Ação que provar o motivo do abandono, pois esse é um ônus do réu.

Esse novo tipo de usucapião só se aplica naqueles casos em que o imóvel seja de propriedade comum do casal, isto é, que pertença ao inocente e ao culpado (aquele que abandonou o lar).

É interessante observar que esse o novo dispositivo legal reafirma a importância da culpa pela dissolução do casamento/união estável.

Para se beneficiar dessa nova espécie de usucapião, o cônjuge/companheiro inocente deve requerer ao Judiciário uma sentença que declare que houve descumprimento do dever conjugal (coabitação).

Julgo que essa declaração pode ser obtida em Ação de Divórcio Direto (ou em Ação de Reconhecimento e Dissolução de União Estável), na qual deverá ser decretado o divórcio e concomitantemente ser declarado que o réu abandonou o lar.

De posse dessa sentença, o beneficiado terá que propor outra demanda, vale dizer, a Ação de Usucapião, pois não há como admitir que o juiz da Vara de Família tenha competência para, em Ação de Divórcio, decidir sobre usucapião.

“Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 2o (VETADO).” (NR)

Dispositivo vetado e razões do veto:

§ 2o do art. 1.240-A da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002, acrescido pelo art. 9o do projeto de lei de conversão.

“§ 2o No registro do título do direito previsto no caput, sendo o autor da ação judicialmente considerado hipossuficiente, sobre os emolumentos do registrador não incidirão e nem serão acrescidos a quaisquer títulos taxas, custas e contribuições para o Estado ou Distrito Federal,

carteira de previdência, fundo de custeio de atos gratuitos, fundos especiais do Tribunal de Justiça, bem como de associação de classe, criados ou que venham a ser criados sob qualquer título ou denominação.”

Razão dos vetos

“Os dispositivos violam o pacto federativo ao interferirem na competência tributária dos Estados, extrapolando o disposto no § 2o do art. 236 da Constituição.”

Essa, Senhor Presidente, a razão que me levou a vetar os dispositivos acima mencionados do projeto em causa, a qual ora submeto à elevada apreciação dos Senhores Membros do Congresso Nacional.

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