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UNIVERSIDADE DO SUL DE SANTA CATARINA

DANIEL SANTOS RODRIGUES

A NATUREZA JURÍDICA DA MULTIPROPRIEDADE

Florianópolis, SC

2021



Trabalho de Conclusão de Curso apresentado

ao Curso de Graduação em Direito, da

Universidade do Sul de Santa Catarina, como

requisito parcial para obtenção do título de

Bacharel em Direito.

Orientador: Professora Deisi Cristini Schveizer, Msc.

Florianópolis, SC

2021



Este Trabalho de Conclusão de Curso foi

julgado adequado à obtenção do título de

Bacharel em Direito e aprovado em sua forma

final pelo Curso de Graduação em Direito, da

Universidade do Sul de Santa Catarina.

Florianópolis, 14 de junho de 2021.

______________________________________________________

Professora Deisi Cristini Schveizer, Msc

Universidade do Sul de Santa Catarina

______________________________________________________

Professora Patrícia Fontanella, Dra.


______________________________________________________

Professora Luciana Faísca Nahas, Dra.


TERMO DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE


Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total responsabilidade pelo aporte

ideológico e referencial conferido ao presente trabalho, isentando a Universidade do Sul de

Santa Catarina, a Coordenação do Curso de Direito, a Banca Examinadora e o Orientador de

todo e qualquer reflexo acerca deste Trabalho de Conclusão de Curso.

Estou ciente de que poderei responder administrativa, civil e criminalmente em caso

de plágio comprovado do trabalho monográfico.

Florianópolis, 14 de junho de 2021.

____________________________________


À minha esposa Fernanda, por seu amor

incondicional e companheirismo, que me

alimentou durante todo o trilhar deste caminho.

AGRADECIMENTOS

À minha família amada, em especial, minha esposa Fernanda e meus filhos Fernando e

Violetta, por todo apoio recebido e pela compreensão com relação aos momentos em que

precisei me ausentar para me dedicar à conclusão deste curso.

À minha orientadora Deisi Cristini Schveizer pela generosidade, paciência e por todos

os ensinamentos transmitidos durante a graduação e desenvolvimento deste trabalho.

Ao corpo docente da UNISUL que cumpriu de forma exemplar com sua missão de

transmitir conhecimento e de fazer apaixonar-me pelo Direito.

À UNISUL, enquanto instituição de ensino de excelência, por todas as oportunidades

de aprendizado e de desenvolvimento disponibilizadas ao seu aluno que contribuem para que

este se torne de fato um cidadão.

A todos aqueles que de forma direta ou indireta contribuíram para que fosse possível a

conclusão deste curso.

“Visto que o fundamento da propriedade é a utilidade, onde não houver utilidade

possível não pode existir propriedade.” (Jean Jacques Rousseau).

RESUMO

O presente trabalho consiste em verificar a natureza jurídica do instituto da multipropriedade

no ordenamento jurídico brasileiro. Para isso, na elaboração da pesquisa, utiliza-se o método de

abordagem dedutivo, com método de procedimento monográfico e a técnica de pesquisa

bibliográfica e documental, com intuito de abordar os aspectos inerentes ao tema por meio da

extração e interpretação do entendimento da doutrina pátria e estrangeira da área correlata. São

tratados assuntos como a teoria geral dos direitos reais e obrigacionais, seus principais

conceitos, elementos, características e traços distintivos. Também é abordado o direito real de

propriedade, seus conceitos, características, função social e o instituto do condomínio e suas

espécies. Além disso, o trabalho discorre sobre o instituto da multipropriedade no ordenamento

jurídico brasileiro, contemplando sua origem, evolução e denominação adotada no Brasil.

Expõe-se os principais conceitos doutrinários, características e espécies do instituto. Apresenta-

se também os contornos e soluções que foram adotadas para a inserção e operacionalização da

multipropriedade no ordenamento jurídico de países considerados referências pela doutrina

especializada. Por fim, o trabalho apresenta os entendimentos doutrinários, jurisprudenciais e

legais relacionados à discussão da natureza jurídica do instituto, que amadureceram,

especialmente, após a promulgação da Lei nº 13.777, de 20 dezembro de 2018, norma esta que

contribuiu sobremaneira para a consolidação da multipropriedade no Brasil. Verificou-se que,

no ordenamento jurídico brasileiro, a natureza jurídica da multipropriedade para bens imóveis

é legalmente definida como de direito real, implementada sob regime de condomínio espaço-

temporal. No tocante à multipropriedade de bens móveis, a natureza jurídica afigura-se como

direito obrigacional, diante da impossibilidade de aplicação por analogia da Lei nº 13.777, de

20 de dezembro de 2018 e da inexistência de previsão legal específica.

Palavras-chave: Propriedade. Natureza Jurídica. Multipropriedade.

SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO................................................................................................................... 9

2 DIREITOS PATRIMONIAIS REAIS E PESSOAIS .................................................... 11

2.1 DIREITOS REAIS ........................................................................................................... 12

2.1.1 Noções introdutórias, conceitos e elementos ............................................................. 13

2.1.2 Características ............................................................................................................. 16

2.1.3 Classificação ................................................................................................................. 20

2.2 DIREITOS PESSOAIS .................................................................................................... 22

2.3 DISTINÇÃO ENTRE DIREITOS REAIS E DIREITOS PESSOAIS ............................ 25

3 O DIREITO DE PROPRIEDADE E O INSTITUTO DO CONDOMÍNIO ............... 30

3.1 CONCEITOS E ELEMENTOS DA PROPRIEDADE .................................................... 30

3.2 CARACTERÍSTICAS ..................................................................................................... 35

3.3 FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE ...................................................................... 37

3.4 O INSTITUTO DO CONDOMÍNIO ............................................................................... 40

4 A MULTIPROPRIEDADE NO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO ...... 48

4.1 CONTEXTUALIZAÇÃO ................................................................................................ 48

4.2 HISTÓRICO, EVOLUÇÃO E DENOMINAÇÃO .......................................................... 50

4.3 CONCEITO, CARACTERÍSTICAS E ESPÉCIES ........................................................ 52

4.4 CONTORNOS DA MULTIPROPRIEDADE NO DIREITO ESTRANGEIRO ............. 55

4.5 A NATUREZA JURÍDICA DA MULTIPROPRIEDADE ............................................. 60

5 CONCLUSÃO ................................................................................................................... 67

REFERÊNCIAS...................................................................................................................... 69

9

1 INTRODUÇÃO

O presente trabalho monográfico, requisito parcial para a conclusão do curso de

Direito da Universidade do Sul de Santa Catarina (Unisul), tem por objetivo a verificação da

natureza jurídica do instituto da multipropriedade no ordenamento jurídico brasileiro, diante da

constatação da existência de um complexo debate realizado pela doutrina e jurisprudência desde

que o instituto foi introduzido pelos setores de turismo, hotelaria e imobiliário no Brasil.

Constata-se que a multipropriedade ou time-sharing, compartilhamento no tempo

da propriedade de um determinado bem, é um instituto consolidado no exterior que vem

ganhando cada vez mais espaço no Brasil, demonstrando-se um tema atual. Com o

desenvolvimento do mercado turístico e imobiliário na última década, vários empreendimentos

ofertaram este tipo de modelo de negócios que consiste no compartilhamento da propriedade

de um determinado bem entre vários proprietários a ser usufruído por determinada fração de

tempo, por cada um deles, de maneira alternada e exclusiva.

Neste sentido, a importância do tema versa sobre a divergência doutrinária acerca

da definição da natureza jurídica da multipropriedade, considerando que, tanto a doutrina

quanto a jurisprudência debatem se o instituto se trata de direito real ou de direito obrigacional.

Neste diapasão, tal definição resulta em determinadas consequências jurídicas distintas como,

por exemplo, a possibilidade daqueles titulares de um direito real, que tenham seus direitos

ofendidos, de utilizar instrumentos jurídicos específicos protetivos destes direitos, como, por

exemplo, ação reivindicatória no caso de direto real, ou a penhora de um bem, por

descumprimento de uma prestação, no caso de direito obrigacional.

Desta forma, neste trabalho, pretende-se responder à seguinte pergunta: qual é a

natureza jurídica da multipropriedade?

Por meio da pesquisa exploratória, pretende-se alcançar uma proximidade com os

conceitos e nuances que permeiam o instituto da multipropriedade no ordenamento jurídico,

jurisprudência e doutrina. Através do método de abordagem dedutiva, a pesquisa tem como

ponto de partida a teoria geral dos direitos reais e obrigacionais, passando pelo direito de

propriedade e o instituto do condomínio, para então, finalmente, definir a natureza jurídica da

multipropriedade.

Em relação aos procedimentos técnicos a serem adotados por esta pesquisa,

entende-se que a melhor forma de buscar o devido aprofundamento no tema será a realização

de pesquisa bibliográfica fundamentadas em livros e artigos científicos recentes relacionados

ao tema. Embora haja poucos livros dedicados exclusivamente ao tema, constata-se que existe

10

um relativo interesse da comunidade científica, verificado pelo aumento quantidade de artigos

publicados recentemente, impulsionados claramente pela edição da recente lei da

multipropriedade imobiliária.

A pesquisa fará uso do método monográfico. Por meio deste método, o tema

multipropriedade e sua natureza jurídica poderá ser investigado e discutido não apenas com a

profundidade necessária, mas também observando e avaliando as várias perspectivas existentes

do assunto, visando contribuir para a formação de uma visão mais sistematizada da

multipropriedade e de sua natureza jurídica.

Assim, este trabalho está organizado em cinco capítulos, sendo os assuntos

distribuídos da maneira discriminada a seguir.

O primeiro capítulo trata-se desta introdução e tem por objetivo a contextualização

do tema a ser analisado, o objetivo, o método utilizado e a estrutura adotada pelo trabalho.

O segundo capítulo tratará da teoria geral dos direitos reais e direitos obrigacionais,

abrangendo seus conceitos, características e elementos. Além disso, abordará a distinção entre

esses dois ramos do direito, por meio da comparação de suas principais características.

No terceiro capítulo será contemplado o direito real de propriedade, seus conceitos,

características, sua função social, além de apresentar o instituto do condomínio e suas espécies.

O quarto capítulo versará sobre o instituto da multipropriedade no ordenamento

jurídico brasileiro, contemplando a origem, evolução e denominação dada ao instituto no Brasil

e no exterior. Além disso, cuida-se da apresentação dos principais conceitos doutrinários,

características e espécies do instituto. Na sequência, reconhecendo-se que se trata de um

fenômeno mundial, pretende-se apresentar os contornos e soluções adotadas para a introdução

do instituto da multipropriedade no sistema jurídico de alguns países considerados como

referências pela doutrina especializada. Por fim, apresentará os entendimentos doutrinários,

jurisprudenciais e legais relacionados à multipropriedade no Brasil e no exterior, não perdendo

de vista o fato de que estes entendimentos evoluíram e amadureceram de forma relevante após

a edição da Lei nº 13.777, de 20 dezembro de 2018, norma esta que contribuiu de maneira

relevante para a consolidação da multipropriedade no Brasil.

Finalmente, o último capítulo deste trabalho, consiste em apresentar as conclusões

aferidas pelo pesquisador na elaboração do trabalho.

Desta maneira, o objetivo desta pesquisa consiste em verificar a natureza jurídica

do instituto da multipropriedade no direito brasileiro.

11

2 DIREITOS PATRIMONIAIS REAIS E PESSOAIS

Atualmente, predomina o entendimento de que não existe sociedade sem direito -

ubi societas ibi jus: da natureza do agrupamento social depende a natureza do direito, que o

reflete e o rege. A sociedade depende de uma ordem jurídica, estando ela destinada à satisfação

das suas necessidades, dirimir possíveis conflitos de interesses, assegurar a sua continuidade e

atingir as suas metas e a garantia da paz social1. A ordem jurídica busca harmonizar as relações

sociais intersubjetivas, maximizando os valores humanos com o mínimo de sacrifício por meio

da observância de critérios como o do justo e do equitativo, conforme a cultura e costumes de

um tempo e de um lugar. Sem o direito, “a sociedade pereceria pela violência ou pelo arbítrio

do mais forte sobre o mais fraco.”2

Decorrente desta necessidade, faz parte do direito o complexo de normas jurídicas

que se destina a regular as diferentes esferas da vida social. Todas essas normas jurídicas,

existentes em um determinado momento no país, constituem a ordem jurídica dominante e

recebem a denominação de Direito Positivo3.

Para Paulo Dourado de Gusmão, com o passar do tempo, com o desenvolvimento

das relações sociais e com a especialização das relações jurídicas, houve a necessidade de o

campo jurídico ser dividido em áreas ou subsistemas jurídicos dotados de princípios e regras

próprias4.

Esta organização dos subsistemas jurídicos deu origem às várias classificações que

visam sistematizar e qualificar o seu entendimento e espectro de atuação. Uma das

classificações mais adotadas pela doutrina pátria é a divisão do direito em dois grandes ramos:

1 CINTRA, Antônio Carlos de Araújo; GRINOVER, Ada Pellegrini; DINAMARCO, Cândido Rangel; Teoria

Geral do Processo. 26. ed. São Paulo: Editora Malheiros, 2010. p. 35. 2 DOWER, Nelson; SUZUKI, Claudio Mikio; JANDON, Carlos Eduardo; SOUZA, Luiz Roberto Carboni;

BLASI, Renato Rubens; GABRIEL, S. Instituições de Direito Público e Privado. 15. ed. São Paulo:

Editora Saraiva, 2017. E-book. 3 CARVALHO, Paulo de Barros. Curso de Direito Tributário. 28. ed. São Paulo: Saraiva Jur, 2017. p. 36. 4 GUSMÃO, Paulo Dourado de. Introdução ao estudo do direito. 14 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1991. p. 258.

12

o dos direitos não patrimoniais, concernentes às pessoas, como os direitos da personalidade5 e

os de família6, e dos direitos patrimoniais7, que, por sua vez, se dividem em reais e pessoais8.

A classificação dos direitos patrimoniais em direitos reais e direitos pessoais pode

ser verificada na Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002, que instituiu o Código Civil Brasileiro.

Neste diploma, os direitos patrimoniais reais possuem previsão legal por meio dos artigos 1.196

a 1.510 que compõe o Livro III - Do Direito das Coisas. Por sua vez, os direitos pessoais estão

elencados ao longo dos livros intitulados - Do Direito das Obrigações, nos artigos 233 a 420 e

artigos 854 a 965; Dos Contratos em Geral, nos artigos 421 a 853 e Do Direito de Empresa, nos

artigos 966 a 1.195. Constata-se também a existência de regras específicas para os direitos

pessoais nos livros de Direito de Família, artigos 1.511 a 1.783-A e de Direito das Sucessões,

artigos 1.784 a 2.027 9.

O presente capítulo objetiva estudar os principais aspectos dos direitos patrimoniais

reais e pessoais, contemplando para isso, a exposição de seus conceitos, elementos e

características.

2.1 DIREITOS REAIS

Esta seção abordará as noções introdutórias dos direitos patrimoniais reais,

apresentando os principais conceitos, elementos e características tendo em vista o melhor

entendimento do instituto da multipropriedade.

5 Direitos inerentes à pessoa humana e, portanto, a ela ligados de maneira perpétua e permanente, não podendo

mesmo conceber o indivíduo que não tenha direito à vida, à liberdade física ou intelectual, ao seu nome, ao seu

corpo, à sua imagem e àquilo que ele crê ser sua honra. Tais direitos são inalienáveis, intransmissíveis,

imprescritíveis e irrenunciáveis (RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. Parte Geral. Vol. 1. 34. ed. São Paulo:

Saraiva, 2007. p. 61). 6 Ramo do direito civil concernente às relações entre pessoas unidas pelo matrimônio, pela união estável ou pelo

parentesco e aos institutos complementares de direito protetivo ou assistencial, pois, embora a tutela e curatela

não advenham de relações familiares, têm, devido à sua finalidade, conexão com o direito de família (GOMES,

Orlando. Direito de família. 11. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 1999). 7 Os direitos patrimoniais consistem no “[...] conjunto de bens, direitos e obrigações de uma pessoa natural ou

jurídica, sendo suscetíveis de estimação pecuniária, dividindo-se em reais e pessoais.” (DOWER, Nelson

Godoy Bassil. Curso moderno de direito civil - v. 2. 5. ed. São Paulo: Nelpa, 2011. p. 5). 8 GONÇALVES, Carlos Roberto; Direito Civil Brasileiro – Teoria Geral das Obrigações. 9. ed. São Paulo:

Saraiva, 2012. E-book. 9 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2020. E-

book.

13

2.1.1 Noções introdutórias, conceitos e elementos

Antes de adentrar no estudo dos direitos patrimoniais reais, se torna importante a

abordagem do ramo do direito denominado pela doutrina de direito das coisas. Clóvis Beviláqua

define direito das coisas como sendo o “complexo de normas reguladoras das relações jurídicas

referentes às coisas suscetíveis de apropriação pelo homem. Tais coisas são, ordinariamente, do

mundo físico, porque sobre elas é que é possível exercer o poder de domínio”10. Neste sentido,

ao discutir o seu objeto, faz-se necessário traçar as devidas distinções entre os termos coisa e

bem.

Em relação ao conceito de coisa, os antigos greco-romanos definiram como “fatos,

circunstâncias, acontecimentos, objetos materiais, que poderiam levar à realização de bens,

como fins objetivos virtuosos ou valiosos. De coisas boas advinham bens; das más, não.”11

Coelho afirma que o termo coisa é uma expressão ambígua já que pode ser usada tanto em um

sentido amplo quanto em um sentido estrito. No sentido amplo, corresponde a tudo o que existe

fora os sujeitos de direito, podendo ter ou não um determinado valor econômico para o ser

humano. No sentido mais estrito, a coisa se relaciona com o conceito de bens corpóreos, dotados

de substância física, ocupando lugar no espaço12.

Por sua vez, o conceito de bem considera as mesmas definições adotadas pelas

ciências econômicas, indicando uma dependência com o conceito de coisa. Neste sentido, bens

são “[...] coisas que, por serem úteis e raras, são suscetíveis de apropriação e contém valor

econômico”13, ou seja, apenas aquilo passível de posse exclusiva do homem e com a

possibilidade de apreciação econômica pode ser considerado um bem. Assim, abrangem coisas

corpóreas e incorpóreas, coisas materiais ou imponderáveis, fatos e abstenções humanas que

podem ser tratadas como objeto de uma relação de direito14.

Neste sentido, Clóvis Beviláqua afirma que “[...] as forças naturais, que, aliás, não

ocupam lugar no espaço, como a eletricidade, somente entram na esfera do direito quando

10 BEVILÁQUA, Clóvis. Direito das Coisas. Vol. I. História do Direito Brasileiro, Vol. 3. Obra Fac-similar.

Brasília: Senado Federal, Conselho Editorial, 2003. E-book. p. 9. 11 LÔBO, Paulo. Direito civil. v. 4: coisas. 6. ed. São Paulo: Saraiva Jur, 2021. E-book. Acesso restrito via

Minha Biblioteca. 12 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. Direito das Coisas – Direito Autoral. 4. ed. São Paulo:

Saraiva, 2012. E-book. 13 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro - Direito das Coisas. 7. ed. São Paulo: Saraiva, 2012.

E-book. 14 MONTEIRO, Washington de Barros; PINTO, Ana Cristina de B. M. F. Curso de Direito Civil. Parte Geral.

Vol. 1. 45. ed. São Paulo: Saraiva, 2015. p. 202.

14

apreendidas e submetidas à dominação do homem [...]”15. Desta forma, as coisas materiais que

não podem ser exatamente apropriados exclusivamente pelo homem por conta de sua

abundância ou da incapacidade de mensuração, como por exemplo, o ar para respiração, a luz

do sol e ou a água da chuva, não podem ser considerados bens em sentido jurídico16. Francisco

Cavalcanti Pontes de Miranda defende que, no direito, o conceito de coisa não é nem

naturalístico e nem físico, mas sim um conceito econômico-social: “o que o espírito humano

inventa, criando valor econômico-social, pode não ser corpóreo.”17

Verifica-se que nem sempre é possível correlacionar tão bem as expressões bens e

coisas, pois, algumas vezes, coisas são consideradas gêneros de bens, e em outras, ocorre

justamente o inverso: bem é gênero, coisa, a espécie. Além disso, muitas vezes são empregados

como sinônimos, isto é, possuem o mesmo significado e utilizados para definir o mesmo

objeto18. A possibilidade jurídica de apropriação é essencial para que um determinado bem seja

considerado uma coisa e, consequentemente, possa ser objeto da disciplina dos direitos reais19.

Neste sentido, Paulo Lôbo apresenta o processo de coisificação em que

determinados direitos ou bens passam a ser objeto da relação jurídica mencionada

anteriormente:

Há direitos que se coisificam, por necessidade do tráfico jurídico. Por exemplo, o

usufruto de um crédito, o usufruto de ações de sociedade por ações, a hipoteca do

direito de superfície. São passíveis de coisificação os direitos reais limitados ou os

direitos disponíveis20.

Assim, em direito das coisas emprega-se a expressão coisa no seu sentido estrito,

isto é, bens corpóreos, sendo inaplicáveis à bens incorpóreos ou a direitos, a não ser

expressamente que a lei admita tal aplicação, o que se pode verificar em leis esparsas como,

por exemplo, no caso do usufruto de ações emitidas por sociedade anônimas ou da cessão


Brasília: Senado Federal, Conselho Editorial, 2003. E-book. p. 10. 16 LOPES, José Reinaldo de Lima. Curso de Filosofia do Direito – o direito como prática. São Paulo: Editora

Atlas, 2021. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 17 MIRANDA, Francisco Cavalcanti Pontes de. Tratado de direito privado. XI. Atualizado por Luiz Edson

Fachin. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012. p. 74. 18 MONTEIRO, Washington de Barros; PINTO, Ana Cristina de B. M. F. Curso de Direito Civil. Parte Geral.

Vol. 1. 45. ed. São Paulo: Saraiva, 2015. p. 203. 19 GAGLIANO, Pablo Stolzer; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de direito civil: volume único. 5. ed.

São Paulo: Saraiva Educação, 2021. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 20 LÔBO, Paulo. Direito civil. v. 4: coisas. 6. ed. São Paulo: Saraiva Jur, 2021. E-book. Acesso restrito via

Minha Biblioteca.

15

fiduciária de direitos creditórios ou mesmo no Código Civil como por exemplo, o penhor do

título de crédito previsto no artigo 1.45121.

Também são muito comuns as dúvidas relacionadas à utilização dos termos direito

das coisas e direitos reais. Visando esclarecer o emprego dos termos, Flávio Tartuce compila

de forma sintetizada as seguintes definições obtidas na doutrina pátria: o direito das coisas é o

ramo do Direito Civil que tem como conteúdo as relações jurídicas estabelecidas entre pessoas

e coisas determinadas ou determináveis. Em contrapartida, os Direitos Reais representam o

conjunto de normas que regulamentam as relações de domínio existentes entre a pessoa humana

e as coisas passíveis de apropriação22.

Assim, enquanto o direito das coisas estuda a relação de senhoria, de poder e de

titularidade de um determinado sujeito sobre uma certa coisa, ou seja, o direito subjetivo que

liga um sujeito de direito às coisas das quais se apropriou, os direitos reais regulam as relações

jurídicas estabelecidas por meio da qual o titular pode gozar, explorar ou retirar da coisa, de

modo exclusivo e contra todos, as utilidades que ela é capaz de produzir23.

Por isso, a noção de senhoria, indicada anteriormente, necessita de regulamentação

jurídica para adequar a sociedade aos anseios e necessidades individuais. Como as coisas

apropriáveis são finitas, cabe ao Estado regular sua apropriação e utilização. Relacionado com

o conceito maior de propriedade, o direito real é o que mais recebe reflexos históricos, políticos

e econômicos nas diversas épocas e nos diversos Estados, isto é, altera-se no espaço e no

tempo24.

Alguns doutrinadores divergem acerca do termo direito das coisas adotado pelo

Código Civil de 2002 para designar o livro que aborda a posse e os direitos reais25. A maior

crítica reside no fato de que o instituto da posse não é especificamente um direito, mas sim um

fato socioeconômico potestativo que é juridicamente protegido26. Inclusive está em tramitação

21 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil – Direito das Coisas – Direito Autoral. 4. ed. São Paulo:


book. 23 MONTEIRO, Washington de Barros; MALUF, Carlos Alberto Dabus; Curso de Direito Civil: Direito das

Coisas. Vol. 3. 39. ed. São Paulo: Editora Saraiva, 2009. 24 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Reais. 20. ed. São Paulo: Editora Atlas, 2020. E-book. 25 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2020. E-

book. 26 ALVES, José Carlos Moreira. Posse. 2. ed. Vol. 2. Tomo I. Rio de Janeiro: Forense, 1999.

16

na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei nº 699/2011 que altera o título do Livro III para

“DA POSSE E DOS DIREITOS REAIS (NR)”27.

Na lição de Orlando Gomes, os direitos reais estão ancorados em duas grandes

teorias justificadoras: a Teoria Realista e a Teoria Personalista. Na primeira, o direito real tem

por característica a percepção de um poder imediato da pessoa exercido sobre a coisa de maneira

erga omnes, isto é, contra todos. Por sua vez, a teoria Personalista preceitua que os direitos

reais também são relações entre pessoas, todavia, no que diz respeito ao polo passivo, seria este

indeterminado, havendo neste caso, a verificação de uma obrigação passiva universal, que

deveria respeitar o direito. Assim, a obrigação se concretizaria toda vez que alguém violasse o

direito28.

2.1.2 Características

Os direitos reais apresentam características próprias que os distinguem dos direitos

pessoais. A seguir, abordaremos essas principais características observadas pela doutrina

jurídica, a saber: oponibilidade erga omnes, direito de sequela, publicidade, preferência,

aderência e taxatividade.

Característica marcante dos direitos reais, a oponibilidade erga omnes ou

absolutismo se manifesta através do poder conferido ao titular da coisa, que, exercendo seu

domínio sobre esta, adquire a capacidade de oponibilidade a qualquer um que o tenha lesado de

seu direito, mesmo que inexista qualquer relação jurídica entre esses sujeitos29. Desta forma, o

titular da coisa pode fazer uso dela da maneira que melhor lhe convier desde que respeite as

regras estabelecidas em lei, sendo que as pessoas não poderão interferir sobre como o titular

exerce este seu direito30.

27 BRASIL. Câmara dos Deputados. Projeto de Lei PL nº699/2011. Altera o Código Civil, instituído pela Lei nº

10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em:

https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=494551. Acesso em: 16 abr.

2021. Texto Original. 28 GOMES, Orlando. Direitos Reais. 21. ed. rev. e atual. por Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2012. E-

book. p. 9-10. 29 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil – Direito das Coisas – Direito Autoral. 4 ed. São Paulo:


book.

17

A sequela e a publicidade são características dos direitos reais decorrentes da

oponibilidade erga omnes e que auxiliam na concretização do seu exercício31. Através do direito

de sequela, o titular do direito real tem o direito de seguir a coisa em poder de todo e qualquer

detentor ou possuidor da coisa, não importando quem seja este. Orlando Gomes diz que “[...]

para significá-lo, em toda a sua intensidade, diz-se que o direito real adere a coisa como a lepra

ao corpo (uti lepra cuti). Não importam usurpações; acompanhará sempre a coisa.”32 Em

relação à publicidade, tal característica é necessária para dar conhecimento a terceiros de quem

se trata o titular da coisa33. Tendo em vista essa característica, os direitos reais sobre bens

imóveis só se adquirem mediante registro junto ao cartório de imóveis34. Por sua vez, os direitos

reais que recaem sobre bens móveis, a aquisição se dá apenas mediante a tradição35.

Maria Helena Diniz leciona que a preferência é característica restrita dos direitos

reais de garantia como o penhor e a hipoteca consistindo no privilégio de obter o pagamento de

uma dívida com o valor de bem aplicado exclusivamente a sua satisfação. A responsabilidade

da obrigação recai sobre o bem do patrimônio devedor após a constituição do direito real de

garantia que em caso de inadimplemento, poderá o credor exercer seu direito de se satisfazer

sobre o valor desse bem, tendo preferência sobre outros credores que tenham apenas direito

pessoal contra o devedor ou mesmo direito real constituído posteriormente36.

Uma outra característica marcante dos direitos reais diz respeito à aderência à coisa

a que se refere. De acordo com Fábio Ulhoa Coelho, esse direito afeta o bem no sentido de

ligar-se a ele e não ao sujeito que o titula. Em outras palavras, o direito continua existindo

mesmo que mude o seu titular. Tomando-se como exemplo o direito real de servidão, verifica-

se que qualquer que seja o dono do prédio dominante, ele pode valer-se da servidão instituída

sobre o serviente37.

31 SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário. Teoria e Prática. 15. ed. Rio de Janeiro: Forense,

2020. E-book. 32 GOMES, Orlando. Direitos Reais. 21. ed. rev. e atual. por Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2012. E-

book. p. 20. 33 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro - Direito das Coisas. 7 ed. São Paulo: Saraiva, 2012.

E-book. 34 Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem

com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos

expressos neste Código (BRASIL, 2002).

35 Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos,

só se adquirem com a tradição (BRASIL, 2002). 36 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. Vol. 4. 28. ed. São Paulo:

Saraiva, 2014. p. 36. 37 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil: Direitos das Coisas / Direito Autoral. 4. ed. São Paulo:

Editora Saraiva, 2012. E-book.

18

Por fim, observa-se que a taxatividade (numerus clausus) é também outra

característica importante dos direitos reais. De acordo com Paulo Lôbo, a enumeração taxativa

dos direitos reais é da tradição do direito moderno. No direito antigo, ao contrário, vigorava o

numerus apertus, que incluía a superposição de direitos sobre a mesma coisa e o que hoje se

denomina obrigações positivas propter rem38. Na lição de Francisco Cavalcanti Pontes de

Miranda, o número é fechado, clauso, porque não se podem criar, sem lei, outros direitos reais39.

Os direitos reais atualmente estão relacionados no artigo 1.225 do Código Civil de

2002:

Art. 1.225. São direitos reais:

I – a propriedade;

II – a superfície;

III – as servidões;

IV – o usufruto;

V – o uso;

VI – a habitação;

VII – o direito do promitente comprador do imóvel;

VIII – o penhor;

IX – a hipoteca;

X – a anticrese;

XI – a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei 11.481/2007)

XII – a concessão de direito real de uso; (Incluído pela Lei 11.481/2007) e

XIII – a laje. (Incluído pela Lei 13.465/2017)40

O Código Civil de 2002 excluiu do rol dos direitos reais a enfiteuse e as rendas

expressamente constituídas sobre imóveis, previstas anteriormente pelo Código de 1916, e

incluiu o direito de superfície e o direito do promitente comprador do imóvel41. A Lei nº 11.481,

de 15 de junho de 2007 acrescentou ao rol do artigo 1.225 do Código Civil a concessão de uso

especial para fins de moradia e a concessão de direito real de uso42. Por fim, o último direito

38 LÔBO, Paulo. Direito civil. v. 4: coisas. 6. ed. São Paulo: Saraiva Jur, 2021. E-book. Acesso restrito via

Minha Biblioteca. 39MIRANDA, Francisco Cavalcanti Pontes de. Tratado de direito privado. XI. Atualizado por Luiz Edson

Fachin. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012. 40 BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Brasília, DF: Presidência da República, 2002.

Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L3071impressao.htm. Acesso em: 19 mar. 2021. 41 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro - Direito das Coisas. 7 ed. São Paulo: Saraiva, 2012.

E-book. 42 MATHIAS, Maria Ligia Coelho; DANELUZZI, Maria Helena M. B. Considerações sobre a Lei Nº 11.481/07

Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia e Concessão de Direito Real de Uso. Revista Justitia, São

Paulo. v. 64. n. 197. p. 193-197. jul./dez. 2007. Disponível em:

https://bdjur.stj.jus.br/jspui/handle/2011/25936. Acesso em: 19 mar. 2021.

19

real adicionado a este rol foi o direito de laje introduzido por intermédio da Lei nº 13.465 de 11

de julho de 201743.

Na doutrina atual, a taxatividade tem sido alvo de debates por parte de alguns

autores que têm apresentado contrapontos e limitações a esta característica.

De acordo com Gustavo Tepedino, “[...] o sistema de numerus clausus constitui-se

em orientação afeta à política legislativa, não se configurando um elemento ontologicamente

vinculado a teoria dos direitos reais.”44 Por sua vez, Paulo Lôbo indica que modernamente, o

numerus clausus dos direitos reais não é privilégio de qualquer lei específica, inclusive do

Código Civil de 2002, podendo outras leis instituírem novos direitos reais. Verifica-se, por

exemplo, que o Código Civil de 1916 fez enumeração dos direitos reais, mas, todavia, permitiu

que outros direitos fossem criados em leis esparsas como foi o caso do direito do promitente

comprador de imóvel e da propriedade fiduciária em garantia. Outro exemplo seria o caso da

propriedade fiduciária em garantia, que embora não esteja explicitamente referida como direito

real na enumeração do artigo 1.225, acabou sendo disciplinada nos artigos 1.361 a 1.368-A45.

Flávio Tartuce defende uma relativização da taxatividade dos direitos reais

motivada principalmente pelo reconhecimento da influência do princípio da autonomia

privada46 no direito das coisas. De acordo com o autor, o rol constante do artigo 1.225 do atual

Código Civil não seria taxativo, mas sim exemplificativo, havendo uma quebra parcial da regra

da taxatividade ou tipicidade dos direitos reais. As alterações legislativas recentes confirmariam

o entendimento de que a relação constante do artigo 1.225 do CC/2002 é aberta, havendo a

possibilidade de introdução de novos direitos reais por meio de novas leis no sistema jurídico47.

A justificativa apresentada pelo autor baseia-se no fato de que o Código vigente é inspirado na

teoria tridimensional de Miguel Reale48, que tem como um de seus pilares o princípio da

43 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2020. E-

book. 44 TEPEDINO, Gustavo. Comentários ao Código Civil. vol. 11. São Paulo: Saraiva, 2011. p. 37. 45 LÔBO, Paulo. Direito civil. v. 4: coisas. 6. ed. São Paulo: Saraiva Jur, 2021. E-book. Acesso restrito via

Minha Biblioteca. 46 A autonomia privada consiste “[...]no poder reconhecido aos particulares de autorregulamentação dos seus

interesses, de autogoverno de sua esfera jurídica. [...] os particulares podem, no domínio da sua convivência

com outros sujeitos jurídico-privados, estabelecer a ordenação das respectivas relações jurídicas.” (PINTO,

Carlos Alberto da Mota. Teoria Geral do Direito Civil. 4. ed. Coimbra: Editora Coimbra. 2005, p. 102). 47 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2020. E-

book. 48 A teoria tridimensional do direito elaborada por Miguel Reale trata da relação dialética entre fato, valor e

norma. “A norma será o fato valorado pelo magistrado em consonância aos princípios constitucionais. O

magistrado exercerá a vital tarefa de, periodicamente, construir e reconstruir a norma, segundo o valor

20

operabilidade49, que resulta em um sistema aberto e de cláusulas gerais com vistas a um Direito

Civil mais efetivo50.

Como consequência desta linha de pensamento, Cristiano Chaves Farias e Nelson

Rosenvald afirmam que não se deve ter por absoluta a rigidez na elaboração de tipos no Código

Civil. A autonomia privada pode, no âmbito de cada direito real, intervir para indicar diferentes

modelos jurídicos, dentro dos espaços permitidos pela lei. Por isso,

[...]os privados podem atuar dentro dos tipos legais, utilizando a sua vontade criadora

para inovar no território concedido pelo sistema jurídico, modificando o conteúdo dos

direitos afirmados na norma. Como exemplo, podemos citar a multipropriedade, –

tanto resultante da fusão da propriedade individual e coletiva nas convenções de

condomínio, como aquela tratada na propriedade de shopping center, de flat ou time

sharing.51

Como se vê, a multipropriedade imobiliária, que será vista em mais detalhes no

capítulo 4 deste trabalho, se enquadra na regra apresentada por Cristiano Chaves Farias e

Nelson Rosenvald, uma vez que não era tipo previsto até o ano de 2018 no Código Civil, quando

passou a ser tratada expressamente por meio de norma jurídica, introduzida no ordenamento

jurídico por meio da Lei nº 13.777, de 20 de dezembro 201852.

2.1.3 Classificação

Existem várias classificações doutrinárias relativas aos direitos reais, sendo que é

majoritária a divisão desses direitos em dois grupos: Direito real sobre a coisa própria (jus in re

justiça.” (FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direito Civil: Teoria Geral. 9. ed. Rio de

Janeiro: Editora Lumen Juris, 2011. p. 55). 49 O Princípio da Operabilidade, leva em consideração que o direito é feito para ser efetivado, para ser

executado. Por essa razão, o Código Civil buscou evitar as complicações e complexidades. (GONÇALVES,

Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, v. 1: parte geral. 18. ed. São Paulo Saraiva, 2019. E-book.). Para

Reale, o princípio da operabilidade leva a redigir certas normas abertas, e não normas cerradas, para que a

atividade social mesma, na sua evolução, venha a alterar-lhe o conteúdo daquilo que ele denomina estrutura

hermenêutica. Essa estrutura hermenêutica complementa naturalmente a estrutura normativa. Por isso, a

doutrina é fundamental porque ela é o modelo dogmático e teórico que diz o que os demais modelos jurídicos

significam (CARVALHO, Augusto César Leite. Princípios de direito do trabalho sob a perspectiva dos

direitos humanos. São Paulo: LTR, 2018. E-book. Disponível em: https://livros-e-

revistas.vlex.com.br/source/principios-direito-trabalho-perspectiva-direitos-humanos-22009. Acesso em: 20

mar. 2021). 50 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2020. E-

book. 51 FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos reais. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006. p. 12. 52 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil, vol. IV, 27. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019.

E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca.

21

propria), que é o domínio, e direitos sobre a coisa alheia (jura in re aliena) que são os demais

direitos reais, além do domínio, como seus desmembramentos53.

O direito real sobre a coisa própria, também conhecido por direito real ilimitado, é

representado pela propriedade, que é o direito real por excelência, e constitui síntese de todos

os direitos reais, manifestando-se no domínio, ou no poder de submissão de uma coisa à vontade

da pessoa54.

Maria Helena Diniz sistematiza os direitos reais dispondo a propriedade como

elemento central deste sistema em razão do grau de extensão dos poderes existentes jus

disponendi, utendi ou fruendi. Desta forma:

[...] a propriedade seria o núcleo do sistema dos direitos reais devido estar

caracterizada pelo direito de posse, uso, gozo e disposição. A posse aparece como a

exteriorização do domínio. Todos os demais direitos reais formariam categorias

distintas conforme atinjam o jus disponendi, utendi ou fruendi.55

Assim, a propriedade é o único direito real em que o titular pode exercer os poderes

de usar, gozar, dispor e reaver a coisa. Destaca-se que a qualquer momento o titular pode

transferir um desses poderes para terceiro de forma que isto resultará em uma propriedade

limitada, e desta maneira, o terceiro que recebeu aquele poder será titular de um direito real

sobre coisa alheia56.

Por sua vez, os direitos reais sobre a coisa alheia, também chamados de direitos

reais limitados, se subdividem em três categorias: direito de gozo, de garantia e de aquisição.

Os direitos reais de gozo sobre a coisa alheia conferem o poder ao sujeito para usar ou fruir os

bens do qual não é o proprietário, sendo representados pelo usufruto, o uso, a habitação, a

servidão, a superfície e a laje. Por sua vez, os direitos reais de garantia visam assegurar o

cumprimento eficiente da obrigação garantida. Destaca-se que o gravame do direito real de

garantia sobre a coisa alheia não importa a titularidade da propriedade do bem ao titular do

direito. Encontram-se nessa categoria, a hipoteca, o penhor e anticrese. Por fim, o direito à

53 AZEVEDO, Álvaro Villaça. Curso de direito civil: direito das coisas. v. 5. 2. ed. São Paulo: Saraiva

Educação, 2019. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 54 RIZZARDO. Arnaldo. Direito das Coisas. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense 2021. E-book. Acesso restrito via

Minha Biblioteca. 55 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. Vol. 4. 28. ed. São Paulo:

Saraiva, 2014. p. 35. 56 GOMES, Orlando. Direitos Reais. 21. ed. rev. e atual. por Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2012. E-

book. p. 17.

22

aquisição de coisa alheia confere ao seu titular a prerrogativa de reivindicar a propriedade de

bem objeto de compromisso de compra e venda, após integral pagamento do preço57.

2.2 DIREITOS PESSOAIS

Esta seção abordará as nuances dos direitos patrimoniais pessoais, também

conhecidos como direitos obrigacionais, apresentando os seus principais conceitos, elementos

e características.

Para Clóvis Beviláqua, o direito das obrigações consiste num complexo de normas

que regem as relações jurídicas de ordem patrimonial, que têm por objeto prestações de um

sujeito em proveito do outro58. Em outras palavras, tem por objetivo a regulação dos vínculos

jurídicos, no qual se encontra em um dos polos, alguém com o poder de exigir o cumprimento

de uma determinada prestação, e no outro, alguém com o dever de cumprimento desta mesma

prestação. Este ramo do direito civil trata dos vínculos existentes entre credor e devedor,

excluindo de sua esfera as relações de uma pessoa para com uma coisa, em razão do qual, o

primeiro pode exigir do segundo uma prestação59. Assim, este ramo do direito tem em seu cerne

a obrigação60.

O Código Civil de 2002 não definiu conceitualmente a obrigação. Desta maneira, a

doutrina jurídica pátria concebe o conceito de obrigação como sendo a relação jurídica que tem

caráter transitório que se estabelece entre um sujeito dito devedor e outro dito credor, cujo

objeto é uma prestação pessoal e econômica, positiva ou negativa, sendo esta devida pelo

primeiro ao segundo, garantida o adimplemento da pretensão por meio do patrimônio do

devedor61.

Pablo Stolzer Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho observam, além da

transitividade, o elemento coercitivo presente no conceito de obrigação, indicando que ela se

trata de relação jurídica de caráter transitório que estabelece vínculos jurídicos entre duas

diferentes partes (credor e devedor), cujo objeto é uma prestação pessoal, positiva ou negativa,

57 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil: Direitos das Coisas / Direito Autoral. 4. ed. São Paulo:

Editora Saraiva, 2012, E-book. 58 BEVILÁQUA, Clóvis. Direito das Obrigações. Salvador: Livraria Magalhães, 1896. E-book. Disponível em:

https://www2.senado.leg.br/bdsf/handle/id/242359. Acesso em: 24 mar. 2021. 59 RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. Vol. 2. 34. ed. São Paulo: Saraiva, 2003. 60 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigações. 22. ed. São Paulo:

Saraiva, 2007. p. 3 61 MONTEIRO, Washington de Barros; MALUF, Carlos Alberto Dabus. Curso de Direito Civil: Direito das

Obrigações. Vol. 4. Parte 1. 39. ed. São Paulo: Editora Saraiva, 2009.

23

garantido o cumprimento, sob pena de coerção judicial. Assim, a obrigação é uma relação

jurídica, que exclui os deveres alheios ao direito, como o de gratidão ou cortesia, visto que o

devedor pode ser compelido a realizar a prestação62 .

Para Washington de Barros Monteiro, a efemeridade, maior ou menor, é inerente a

todas as obrigações. Isto quer dizer que o caráter da obrigação é transitório uma vez que não

podem existir obrigações perpétuas ou infinitas. Uma vez que determinada prestação foi

satisfeita, seja de forma amigável ou judicialmente, põe-se um fim à obrigação63.

Conforme lição de Paulo Lôbo o objeto da obrigação é a prestação:

[...] ao direito corresponde o dever, que tem por objeto a prestação. Quando o direito

pode ser exercido, tem-se a pretensão do credor, a que corresponde a obrigação do

devedor (no sentido estrito e preciso do termo) de fazer, de não fazer e de dar. As

obrigações de dar compreendem as obrigações de entregar ou restituir posse,

propriedade ou outro direito64.

Seu objeto consiste em uma prestação pessoal pois somente a pessoa vinculada está

obrigada ao cumprimento da prestação. Assim, trata-se de relação jurídica de natureza pessoal

e econômica, já que se institui entre duas pessoas (credor e devedor) e por ser necessário que a

prestação positiva ou negativa (dar, fazer ou não fazer) tenha um valor pecuniário, isto é, que

seja aferível em termos monetários65.

O conceito de obrigação também pode ser explorado por meio da análise dos seus

elementos constitutivos. A doutrina sistematiza os elementos constitutivos da obrigação em três

grupos: elementos subjetivos, elementos objetivos ou materiais e elementos imateriais66.

Em relação aos elementos subjetivos, trata-se dos sujeitos que se encontram nos

polos da relação jurídica, representados pelo sujeito ativo (credor) que é o beneficiário da

obrigação e pelo sujeito passivo (devedor) que assume um dever de cumprimento da obrigação

sob pena de responder com o seu patrimônio. Os sujeitos da obrigação, tanto o devedor quanto

o credor, podem ser pessoa natural ou jurídica desde que estes sejam determinados ou, no

mínimo, determináveis. Não há possibilidade de obrigação sem conhecimento de seus sujeitos.

62 GAGLIANO, Pablo Stolzer; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de direito civil: volume único. 5. ed.

São Paulo: Saraiva Educação, 2021. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 63 MONTEIRO, Washington de Barros; MALUF, Carlos Alberto Dabus. Curso de direito civil. Vol. 4. Parte 1.

38. ed. São Paulo: Saraiva, 2007. 64 LÔBO, Paulo. Direito Civil. Obrigações. Vol. 2. 7. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2019. p. 21. 65 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Obrigações e Responsabilidade Civil. 21. ed. São Paulo: Atlas,

2021. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 66 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2020. E-

book.

24

O que pode ocorrer é que, em algumas ocasiões, o sujeito da obrigação não é desde logo

determinado, porém, a fonte da obrigação deverá fornecer os elementos ou dados necessários

para a sua determinação67.

De uma maneira geral, a definição da titularidade do sujeito nos polos credor ou

devedor da relação obrigacional dependerá da função que desempenham as prestações. Por

exemplo, é bastante comum nas relações contratuais que os contratantes sejam, ao mesmo

tempo, credores e devedores de prestações distintas68.

De acordo com Fabio Ulhoa Coelho, os elementos objetivos ou materiais dizem

respeito ao conteúdo da obrigação, ou seja, a prestação. Para o autor, é sempre uma conduta do

devedor que se manifesta por meio de uma ação ou omissão dele. Esta conduta realiza as

finalidades da obrigação estabelecidas pelas próprias partes ou pela lei. Ela pode ser positiva

ou negativa. No primeiro caso, é uma ação do devedor, que se obriga a dar ou fazer algo; no

segundo, é uma omissão, obrigando-se o devedor a não fazer determinado ato. A prestação

positiva, por sua vez, pode ter por objeto uma coisa ou um comportamento esperado. No caso

de ser uma coisa, o devedor se obriga a dar um bem ao credor. No caso de ser um

comportamento, espera-se que o devedor faça algo, ou seja, que preste um serviço ou que aja

conforme determinada maneira69.

Por fim, os elementos imateriais da obrigação referem-se ao vínculo jurídico

existente na relação obrigacional refletindo o liame legal que une os sujeitos, isto é, relação que

obriga o devedor ao cumprimento da prestação positiva ou negativa em favor do credor70. De

acordo com Washington Barros Monteiro este vínculo obrigacional:

[...]expressa o direito do credor de impor ao devedor uma prestação positiva ou

negativa, dando lugar a uma diminuição da liberdade do sujeito passivo, pois não

poderá libertar-se da relação obrigacional sem cumpri-la, visto que o credor,

insatisfeito, está autorizado a acioná-lo, promovendo a execução de sentença,

penhorando seus bens e levando-os à praça, para obter com o produto o valor

correspondente à prestação devida.71

67 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Teoria Geral das Obrigações - v. 2. São Paulo:

Saraiva, 2011. E-book. 68 TEPEDINO, Gustavo. SCHREIBER, Anderson. Fundamentos do Direito Civil - v. 2 – Obrigações. Rio de

Janeiro: Forense, 2020. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 69 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil: Obrigações - Responsabilidade Civil. v. 2. 5. ed. – São Paulo:

Saraiva, 2012. E-book. 70 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Teoria Geral das Obrigações - v. 2. São Paulo:

Saraiva, 2011. E-book. 71 MONTEIRO, Washington de Barros; MALUF, Carlos Alberto Dabus. Curso de direito civil. Vol. 4. Parte 1.

38. ed. São Paulo: Saraiva, 2007. p. 12.

25

Para isso, o patrimônio do devedor serve de garantia do adimplemento ao credor,

conforme disposto pelo artigo 39172 do Código Civil de 2002 evidenciando que o fato de que,

embora a obrigação busque a prestação pessoal do devedor, na execução por inadimplemento

pode se valer de seus bens para ser cumprida73.

2.3 DISTINÇÃO ENTRE DIREITOS REAIS E DIREITOS PESSOAIS

Como visto na seção 2.1, o direito das coisas disciplina as relações jurídicas que

dizem respeito aos bens que podem ser apropriados pelo homem e, por isso, ele inclui tão

somente os direitos reais. Neste sentido, para melhor entendimento dos conceitos relacionados

aos direitos reais, se torna importante a distinção entre estes e os ditos direitos pessoais ou

obrigacionais74.

Tal distinção trata-se de uma questão recente, já que no direito romano clássico não

havia quaisquer preocupações em elaborar uma teoria dos direitos reais, pois não se falava em

direitos (jus), mas em ações (actio), por isso, afirma-se que a actio precedeu o jus tanto que os

termos jus in re e jus ad rem, utilizados para distinguir os direitos reais dos pessoais somente

irão aparecer no século XII sob a influência do direito canônico 75.

Uma primeira distinção é feita com relação aos sujeitos que compõe a relação

jurídica. Nos direitos pessoais, constate-se uma dualidade de sujeitos: o credor e o devedor

atuam como sujeito ativo e passivo, respectivamente, sendo desta forma identificados quando

se estabelece a relação jurídica. A importância do papel dos sujeitos na relação obrigacional se

justifica na medida em que não há pretensão sem um credor que a pleiteie e por outro lado, não

há prestação sem um devedor para cumpri-la76. Por sua vez, nos direitos reais, há apenas um

único sujeito, uma vez que estes direitos disciplinam a relação entre o homem e a coisa, sendo

que na relação jurídica, verifica-se a existência de três elementos: o sujeito ativo, a coisa e a

72 Art. 391. Pelo inadimplemento das obrigações respondem todos os bens do devedor (BRASIL, 2002). 73 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigações. 22. ed. São Paulo:

Saraiva, 2007. p. 29. 74 SCHREIBER, Anderson. Manual de Direito Civil: Contemporâneo. 4.ed. São Paulo: Editora Saraiva. E-

book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 75 ALVES, José Carlos Moreira. Direito Romano. 19. ed. São Paulo: Editora Forense, 2019. E-book. Acesso

restrito via Minha Biblioteca. 76 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. Vol.4. 27. ed. São Paulo:

Saraiva, 2012. p. 28.

26

inflexão imediata do sujeito ativo sobre a coisa77. Conforme explica Arnaldo Rizzardo, a

distinção entre os direitos pessoais e reais estaria no sujeito passivo, pois:

[...] nos direitos pessoais, o sujeito passivo (ou devedor) é pessoa certa e determinada.

Nos direitos reais, é indeterminado, o que redunda em uma obrigação passiva

universal, consistente no dever de respeitar o direito. [...] não existe um devedor

individual. Este surgirá quando se verificar a lesão no direito, pois o que há é uma

obrigação passiva universal, uma obrigação de abstenção de todas as pessoas. Todas

são obrigadas a se abster de qualquer ato sobre a coisa, em face do direito real. O

devedor da obrigação seria a totalidade das demais pessoas, excetuado, na

humanidade, apenas o titular do direito, que seria o credor.78

Outra distinção diz respeito ao direito de ação. Quando violados, os direitos

pessoais dão ao titular (credor) o direito de ação contra o indivíduo que figura na relação jurídica

como sujeito passivo (devedor). Por sua vez, nos direitos reais, em caso de violação, o titular

do direito de ação só poderá exercê-lo contra aquele detiver a coisa79.

Direitos reais e pessoais também se distinguem em relação ao objeto da relação

jurídica. No direito pessoal, o objeto é uma prestação positiva ou negativa (dar, fazer, ou não

fazer) do devedor enquanto o objeto do direito real é a coisa. Importante destacar que os direitos

reais não criam obrigações para terceiros. Neste sentido, Orlando Gomes defende que os

direitos reais geram uma obrigação passiva universal, isto é, um dever geral de abstenção de

prática de qualquer ato que atinja direito do titular da coisa80.

Outra característica em que se verificam distinções diz respeito à tipicidade dos

direitos reais e dos pessoais. Neste sentido, constata-se que o direito pessoal é ilimitado, uma

vez que se submete ao princípio da autonomia privada, permitindo que sejam criadas obrigações

baseadas nas figuras contratuais previstas na lei ou ainda por meio de formas que não possuem

correspondência na lei, isto é, por meio dos ditos contratos inominados ou atípicos, conforme

se verifica por meio do artigo 42581 do Código Civil82. Conforme visto na seção 2.1.2, existe

uma parcela da doutrina que considera possível a relativização da taxatividade dos direitos reais,

77 MATHIAS, Maria Lígia Coelho. Direito Civil – direitos reais. Coleção Leituras Jurídicas – Provas e

Concursos. Vol. 7. 4. ed. São Paulo: Editora Atlas, 2011, p. 3. 78 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2021. E-book. Acesso restrito em

Minha Biblioteca. 79 RODRIGUES, Silvio. Direito Civil - Direito das coisas. Vol. 5. 28. ed. São Paulo: Saraiva, 2003. p. 9. 80 GOMES, Orlando. Direitos Reais. 21. ed. rev. e atual. por Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2012. E-

book.

81 Art. 425. É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código

(BRASIL, 2002). 82 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Reais. 20. ed. São Paulo: Editora Atlas, 2020. E-book.

27

o que os aproximaria, neste sentido, dos direitos pessoais. Todavia, a doutrina majoritária ainda

adota o posicionamento de que os direitos reais não podem ser objeto de livre convenção entre

particulares, ou seja, as partes não podem estabelecer, por si mesmas, direitos reais com

conteúdo arbitrário, estando sempre vinculadas aos tipos jurídicos disponibilizados pela norma

jurídica83.

Os direitos pessoais e reais também se distinguem em razão da sua eficácia, isto é,

característica que se relaciona à amplitude e aplicabilidade do direito perante a terceiros. Os

direitos reais têm eficácia erga omnes, isto é, se exerce contra todos, indicado pela doutrina

como o princípio do absolutismo. Já os direitos pessoais possuem eficácia interpartes, ou seja,

são oponíveis entre as partes de uma relação linear, sendo tal característica expressão do

princípio da relatividade dos efeitos contratuais84.

Com relação à extinção, verifica-se que nos direitos pessoais diante da constatação

do perecimento do direito que se dá quando o sujeito se queda inerte, operando a prescrição85

ou a decadência86. Já nos direitos reais, estes se conservam até o momento em se constitua uma

situação contrária em benefício de outro titular87.

O direito de sequela, a possibilidade de aquisição mediante usucapião, a posse e a

possibilidade de abandono da coisa são caracteres de exclusividade do direito real, como se

verá a seguir.

Em relação à sequela, o titular pode perseguir a coisa onde quer que se encontre e

respondendo esta, onde quer que ela esteja, não restando esta possibilidade ao detentor do

83 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. 27. ed. São Paulo: Saraiva,

2012. p. 30. 84 DONIZETTI, Elpídio; QUINTELA, Felipe. Curso de Direito Civil. 10. ed. São Paulo: Editora Atlas, 2021.

E-book. Acesso restrito em Minha Biblioteca. 85 Prescrição é a extinção de uma ação ajuizável em virtude da inércia de seu titular durante um certo lapso de

tempo, na ausência de causas preclusivas de seu curso (MAGALHÃES, Esther C. Piragibe; MAGALHÃES,

Marcelo C. Piragibe. Dicionário jurídico Piragibe. 9. ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2007) 86 Decadência é instituto do direito substantivo em que há a perda de um direito previsto em lei. O legislador

estabelece que certo ato terá de ser exercido dentro de determinado tempo, fora do qual ele não poderá mais

efetivar-se porque dele decaiu o seu titular. A decadência se consubstancia pelo decurso de um termo

prefixado para o exercício do direito. O tempo age em relação à decadência como um requisito do ato, pelo

que a própria decadência é a sanção consequente da inobservância de um termo (GONÇALVES, Carlos

Roberto. Direito civil: parte geral. Sinopses Jurídicas. v.1. 25. ed. São Paulo Saraiva, 2018. E-book. Acesso

restrito via Minha Biblioteca).

87 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. 27. ed. São Paulo: Saraiva,

2012. p. 30.

28

direito pessoal já que estes geram a responsabilidade patrimonial dos bens do devedor pelo

inadimplemento da obrigação88.

A aquisição de direitos reais por meio de usucapião ocorre por meio das diversas

modalidades previstas constitucionalmente e pelos outros instrumentos legais, sendo este

instituto totalmente incompatível com os direitos pessoais89.

A posse também é característica exclusiva do direito real, uma vez que ela é a

exteriorização do domínio da coisa90. Ressalta-se que nem todos os direitos reais comportam a

figura da posse, como é o caso, por exemplo, da hipoteca91. Por sua vez, há também quem

defenda a possibilidade de posse dos direitos pessoais, com base na Teoria Objetiva de

Lhering92, chegando a tal conclusão com base no corolário de que a posse é um exercício de

um direito. Todavia, essa corrente não encontra eco uma vez que a posse não consiste no

exercício de qualquer direito. Como a posse é exterioridade da propriedade, traduzindo-se em

condição econômica para o exercício desse direito e sabendo que a propriedade se trata de um

direito patrimonial, não lhe seria possível alargar o sentido para aplicá-la também aos direitos

extrapatrimoniais93.

Em relação à possibilidade de abandono, verifica-se aplicabilidade apenas aos

direitos reais já que a coisa pode ser abandonada caso o titular desta não queira arcar com ônus

gerados por ela. O abandono consiste no “[...] ato de derrelicção (perda voluntária da posse,

cuja aparência fática é a de abandono material) praticado com a intenção de perder a

88 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo:

Método, 2020. E-book. 89 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil, vol. IV, 27. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019.

E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 90 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, v. 5: direito das coisas. 16. ed. São Paulo: Saraiva Jur

2021. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 91 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil – Direito das Coisas – Direito Autoral. 4. ed. São Paulo:

Saraiva, 2012. E-book. 92 De acordo com a Teoria Objetiva de Lhering para constituir a posse basta o corpus, já que o animus está

intrínseco no corpus. Lhering não contesta a necessidade do elemento intencional, apenas entende que esse

elemento implícito se acha no poder do fato exercido pela coisa. A posse será a exteriorização da

propriedade, o poder de dispor da coisa. É a visibilidade do domínio, tendo em vista a sua função econômica.

O Código Civil adotou a Teoria Objetiva de Ihering no art. 1.196, que reza que se considera possuidor todo

aquele que tem de fato o exercício pleno, ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade. É o sinal

exterior da propriedade, direito de possuir, e pelo qual o proprietário, de modo geral, afirma seu poder sobre

aquilo que lhe pertence (CASSETTARI, Chistiano. Elementos de direito civil. 9. ed. São Paulo: Saraiva,

2021. E-book). 93 GOMES, Orlando. Direitos Reais. 21. ed. rev. e atual. por Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2012. E-

book. p. 43-44.

29

propriedade (animus derelinquendi).”94 Assim, constitui-se em uma das hipóteses de perda da

propriedade, cuja previsão está insculpida no inciso III do artigo 1.27595 do Código Civil de

2002. No direito pessoal, inexiste a figura do abandono, uma vez que a prestação gera um dever

de cumprimento que não pode ser desconsiderado, já que o devedor é compelido a cumprir a

obrigação sob pena de responder com seu patrimônio96.

Por fim, uma última característica em que os direitos se diferenciam diz respeito ao

elemento da perenidade. Neste sentido, os direitos reais têm caráter permanente, enquanto os

direitos pessoais possuem caráter transitório. Todavia, essa característica vem sendo cada vez

mais contestada, já que existem atualmente muitos contratos que trazem em seu bojo o aspecto

da perpetuidade diante do seu prolongamento no tempo, como por exemplo, os contratos de

seguro-saúde e seguro de vida, que normalmente são contratos celebrados por longo prazo97.

Finalizado o capítulo do estudo dos direitos patrimoniais reais e pessoais, o próximo

capítulo tratará do estudo da propriedade, direito real sobre a própria coisa e aspectos inerentes

ao instituto do Condomínio.

94 DONIZETTI, Elpídio; QUINTELA, Felipe. Curso de Direito Civil. 10. ed. São Paulo: Editora Atlas, 2021.

E-book. Acesso restrito em Minha Biblioteca. 95 Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade: [...] III - por abandono;

(BRASIL, 2002). 96 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Obrigações e Responsabilidade Civil. 21. ed. São Paulo: Atlas,

2021. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 97 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo:

Método, 2020. E-book.

30

3 O DIREITO DE PROPRIEDADE E O INSTITUTO DO CONDOMÍNIO

Este capítulo tratará sobre o direito de propriedade, seus conceitos doutrinários,

elementos e principais características, abordando também a sua função social. Na sequência,

será apresentado o instituto do condomínio e a sua relação com a propriedade, de modo a

contribuir para o estudo do instituto da multipropriedade.

3.1 CONCEITOS E ELEMENTOS DA PROPRIEDADE

É consenso para a doutrina que a propriedade se apresenta como o direito real mais

significativo e que por mais transformações passou ao longo da História da humanidade. Até

hoje, a palavra propriedade não possui “[...] um significado unívoco, não se podendo manter a

ilusão de que a unicidade do termo corresponda a real unidade de compacto instituto.”98

A ideia de propriedade é algo que nasce junto com o indivíduo, valor

essencialmente inato ao ser humano. Pode ser caracterizada tanto como um fenômeno jurídico

quanto como um fenômeno social, todos estes incorporados pelo Direito. O conceito de

propriedade evolui paralelamente “[...]com a transição da fase do homem selvagem para a do

homem sedentário, quando a civilização se assenta sobre determinados espaços físicos,

retirando da terra seu sustento e valores.”99. Assim, a noção de propriedade, a qual o ser humano

se vê como dono de alguma coisa, antecede a mais embrionária forma de organização social a

que se poderia chamar ordem jurídica100.

Ainda hoje, os juristas se defrontam com o problema da conceituação do direito de

propriedade. Ele reside, com relação ao direito vigente em cada país, na dificuldade de se

resumirem, numa única definição, os múltiplos poderes do proprietário101. Neste sentido, Paolo

Grossi observa que para melhor conceituar a propriedade é preciso defini-la como espécie de

98 MATTIETTO, Leonardo. Função social e diversificação do direito de propriedade. Revista da Faculdade de

Direito de Campos, Rio de Janeiro, v. 6, n. 6, p. 155-168, jun. 2005. Disponível em:

http://fdc.br/Arquivos/Mestrado/Revistas/Revista06/Docente/06.pdf. Acesso em: 15 abr. 2021. 99 ASSIS, Luis Gustavo Bambini. A evolução do Direito de Propriedade ao longo dos textos constitucionais.

Revista da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, São Paulo. v. 103. p. 781 – 791, jan./dez.

2008. Disponível em: https://www.revistas.usp.br/rfdusp/article/view/67828. Acesso em: 15 abr. 2021. 100 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil: Direitos das Coisas / Direito Autoral. 4. ed. São Paulo:

Editora Saraiva, 2012. E-book. 101 ALVES, José Carlos Moreira. Direito Romano. 19. ed. São Paulo: Editora Forense, 2019. E-book. Acesso

restrito via Minha Biblioteca.

31

mentalidade jurídica, isto é, tomar esta como um conjunto de valores enraizados em certo

âmbito espacial e cultural, e que em cada etapa da histórica respeita um perfil específico102.

O conceito clássico de propriedade origina-se do final do século XVIII, tendo sido

inserido por meio do Código Civil Napoleônico. O Código Francês trazia em seu artigo 544 103

a ideia de propriedade como o direito que o seu titular exerce de la manière la plus absolute104.

No direito pátrio, a propriedade é reconhecida pela Constituição Federal da

República Federal do Brasil de 1988 como direito fundamental previsto em seu artigo 5º, inciso

XXII105. Tal direito, todavia, não goza de absolutismo, sofrendo determinadas limitações,

estabelecidas pela própria carta cidadã de 1988, pelo mesmo artigo 5º, inciso XXIII106,

relacionadas ao dever de cumprimento de determinada função social107. Luiz Edson Fachin

indica que o direito de propriedade cumpre papel relevante para a concretização da dignidade

da pessoa humana. Para o autor:

A subjetivação jurídica do direito de propriedade tem hoje, no Brasil, explícito assento

constitucional, como direito fundamental imbricado na respectiva função social.

Assegura-se, assim, tanto o direito de propriedade como o direito à propriedade,

instrumento que sirva à concretização da dignidade humana.108

A carta magna de 1988 também inovou ao tratar do conceito de propriedade no

âmbito da ordem econômica e financeira, por meio do artigo 170, reconhecendo que a livre

iniciativa e a valorização do trabalho humano, primórdios da justiça social do Brasil devem

atender ao princípio da propriedade privada conforme disposto no inciso II109. Assim como

erigiu a propriedade como princípio, o legislador constituinte também elevou a função social

102 GROSSI, Paolo. História da propriedade e outros ensaios. Rio de Janeiro: Renovar, 2006. 103 Art. 544. A propriedade é o direito de gozar e dispor as coisas da forma mais absoluta, desde que não seja

utilizada de forma proibida por lei ou regulamento (FRANÇA. Code Civil. Loi du 27 Janvier 1804

promulguée le 6 février 1804. Paris, 1804. Disponível em:

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000006117904/#LE

GISCTA000006117904. Acesso em 18 abr. 2021). 104 DONIZETTI, Elpídio; QUINTELA, Felipe. Curso de Direito Civil. 10. ed. São Paulo: Editora Atlas, 2021.

E-book. Acesso restrito em Minha Biblioteca. 105 Art. 5º. [...] XXII - é garantido o direito de propriedade (BRASIL, 1988).

106Art. 5º. [...] XXIII - a propriedade atenderá a sua função social (BRASIL, 1988).


Método, 2020. E-book. 108 MIRANDA, Francisco Cavalcanti Pontes de. Tratado de direito privado. XI. Atualizado por Luiz Edson

Fachin. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012. p. 61. 109 Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim

assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:

[...] II – propriedade privada (BRASIL,1988).

32

da propriedade ao nível de princípio de modo a configurar requisito a ser observado para a

garantia do direito de propriedade110.

A Constituição não define exatamente o conteúdo e os limites do direito de

propriedade, tendo delegado ao legislador infraconstitucional a tarefa de definir as condições

para seu exercício no âmbito do direito privado e público. Como direito constitucionalmente

previsto, a propriedade é protegida das arbitrariedades do Estado que, para intervir no seu

exercício, deve preencher condições legais e constitucionais111.

Sob influência do Código Napoleônico, Francisco Cavalcanti Pontes de Miranda

aduz que o conceito de propriedade pode ser visualizado em sentido amplíssimo, amplo,

coincidente ou estritíssimo:

Em sentido amplíssimo, propriedade é o domínio ou qualquer direito patrimonial. Tal

conceito desborda o direito das coisas. O crédito é propriedade. Em sentido amplo,

representa um direito irradiado em virtude de ter incidido regra de direito das coisas.

Em sentido quase coincidente, é todo direito sobre as coisas corpóreas e a propriedade

literária, científica, artística e industrial. Em sentido estritíssimo, é só domínio.112

De fato, verifica-se uma correspondência do conceito de propriedade com o feixe

de poderes jurídicos a partir do qual o proprietário pode utilizar a coisa ou praticar outros atos

de disposição ou fruição, respeitando certas limitações impostas pelo Estado. Neste sentido,

integram o polo passivo como sujeitos passivos da relação jurídica de propriedade todos aqueles

que não o titular do direito; todos com o dever de abstenção oponível erga omnes pelo

proprietário113.

Modernamente, a propriedade, pode ser conceituada como:

[...] o direito que vincula um sujeito – proprietário – a toda a coletividade, com relação

a um bem – por um lado, atribuindo ao proprietário os poderes de usar, fruir, dispor e

reivindicar, e o direito de possuir o bem, assim como o dever de, no exercício desses

poderes e desse direito, atender à função social do bem, e, por outro, impondo à

110 ASSIS, Luis Gustavo Bambini. A evolução do Direito de Propriedade ao longo dos textos constitucionais.

Revista da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, São Paulo. v. 103. p. 781 – 791, jan./dez.

2008. Disponível em: https://www.revistas.usp.br/rfdusp/article/view/67828. Acesso em: 15 abr. 2021. 111 OLIVEIRA, Claudio Brandão de. A Constituição, o Estado e o Direito de Propriedade. In: OLIVEIRA, J. M.

Leoni Lopes de (org.). Temas de direito privado. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2001, p.87-118. 112 MIRANDA, Francisco Cavalcanti Pontes de. Tratado de direito privado. XI. Atualizado por Luiz Edson

Fachin. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012. p. 70. 113 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo:


33

coletividade o dever de respeitar a propriedade alheia, concedendo-lhe, por meio do

Estado que a representa, o direito de exigir que seja cumprida a função social.114

Para Alexandre Cortez Fernandes, o conceito de propriedade deve ser

compreendido sob o ponto de vista de dois aspectos: um mais interno – de conteúdo econômico

– representada pelo poder do titular sobre a coisa, e outro mais externo, de formato jurídico,

que é o poder do proprietário em relação aos sujeitos passivos da relação jurídica de direito real.

O aspecto interno identifica a propriedade com o poder uso, gozo e disposição da coisa. Já o

aspecto externo representa a possibilidade de reivindicar a coisa e exclusão de terceiros115.

Orlando Gomes leciona que o conceito de propriedade, para uma melhor

compreensão, deve ser analisado sob a ótica de três critérios: o sintético, o analítico e o

descritivo. No primeiro, trata-se do poder de submissão de uma coisa a uma pessoa, em todas

as suas relações. No segundo, diz respeito ao direito de usar, fruir e dispor de um bem, e de

reavê-lo, em caso de perda injusta para outrem. Por fim, de acordo com o último critério, trata-

se de direito complexo, absoluto e exclusivo, que resulta na submissão de uma coisa à vontade

de uma pessoa, com as devidas limitações legais116.

Constata-se que não há na legislação pátria, uma definição para o instituto da

propriedade, havendo apenas uma menção feita pelo Código Civil de 2002 aos poderes do

proprietário que conforme disposto no artigo 1.228117. O aludido artigo perfaz a descrição

analítica dos poderes dominiais consubstanciados nas faculdades de usar, gozar, dispor e

reivindicar a coisa que lhe serve de objeto118.

Estes atributos podem ser reunidos em uma só pessoa, verificando-se, neste caso, a

propriedade plena, ou simplesmente, a propriedade ou propriedade sem qualificativos: plena in

re potestas. Mas pode ocorrer o desmembramento, transferindo-se a terceiros um ou mais

poderes, como por exemplo, na instituição de usufruto, ou de uso, ou de habitação, resultando

na situação em que a utilização ou fruição da coisa passe a compor o conteúdo patrimonial de

outra pessoa (domínio útil). Outra possibilidade seria o perder o poder proprietário de dispor da

114 DONIZETTI, Elpídio; QUINTELA, Felipe. Curso de Direito Civil. 10. ed. São Paulo: Editora Atlas, 2021.

E-book. Acesso restrito em Minha Biblioteca. 115 FERNANDES, Alexandre Cortez. Direitos Civil: Direitos Reais. 2. ed. revista e ampliada. Caxias do Sul:

Educs, 2016. p. 29. 116 GOMES, Orlando. Direitos Reais. 21. ed. rev. e atual. por Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2012. E-

book. p. 103. 117 Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do. Poder de

quem quer que injustamente a possua ou detenha (BRASIL, 2002). 118 FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. Direitos Reais. vol. 5. 8. ed.

Salvador: ed. JusPOVIM, 2012. p. 262-263

34

coisa, como por exemplo no caso de inalienabilidade por força de lei ou decorrente da vontade.

Nessas hipóteses, diz-se que a propriedade é menos plena, ou limitada119.

A faculdade de usar (ius utendi) consiste em dar à coisa a destinação econômica

que lhe é própria, ou seja, dar-lhe uso sem promover alteração de sua substância. Assim, por

exemplo, o titular usa o imóvel quando o habita, permite que terceiro o faça ou, simplesmente,

o mantém em seu poder120. No entanto, o uso precisa ser civiliter, “[...] uma vez que o uso se

subordina às normas da boa vizinhança e é incompatível com o abuso do direito de

propriedade.”121 Subordinando, o parágrafo segundo do artigo 1.228 do Código de 2002122, a

propriedade à teoria do abuso do direito, veda o exercício da propriedade dirigido no propósito

de ser nocivo a terceiro123.

O poder ou direito de gozar ou fruir (ius fruendi) consiste na percepção dos frutos

e na utilização dos produtos da coisa. É o direito de gozar da coisa ou de explorá-la

economicamente. Resulta na obtenção de vantagens econômicas que são geradas pelo bem,

como os frutos industriais e civis, os produtos, os rendimentos financeiros e as outras utilidades

que o bem possa produzir. O disposto pelos artigos 92124 e 1.232125 do Código Civil de 2002

reforçam este atributo da propriedade: no primeiro, pelo reconhecimento da dependência

existencial entre principal e acessório e no último, pelo regramento que estabelece que o dono

do principal também o será dos seus acessórios. É o que se constata no uso, na habitação, no

usufruto, na locação e no caso de posse, conforme artigo 1.214126 do mesmo diploma legal127.

Por sua vez, o poder de dispor (ius abutendi) consiste “[...] na mais viva expressão

dominial, pela maior largueza que espelha e importa no poder de decisão quanto ao destino a

119 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil, vol. IV. 27. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019.

E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 120 VENOSA, Sílvio de Salvo. Código Civil Comentado, vol. XII, São Paulo: Atlas, 2003, p. 186. 121 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil, vol. IV. 27. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019.

E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 122 Art. 1.228. [...] § 2º São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e

sejam animados pela intenção de prejudicar outrem (BRASIL, 2002). 123 TEPEDINO, Gustavo; MONTEIRO FILHO, Carlos Edison do Rêgo; RENTERIA, Pablo. Fundamentos de

Direito Civil. Vol. 5 – Direitos Reais. Rio de Janeiro: Editora Forense. 2020. E-book. 124 Art. 92. Principal é o bem que existe sobre si, abstrata ou concretamente; acessório, aquele cuja existência

supõe a do principal (BRASIL, 2002). 125 Art. 1.232. Os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda quando separados, ao seu proprietário, salvo

se, por preceito jurídico especial, couberem a outrem (BRASIL, 2002).

126 Art. 1.214. O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos (BRASIL, 2002). 127 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. Volume 4. 28. ed. São Paulo:

Saraiva, 2014. p. 135.

35

ser dado à coisa.”128 Fábio Ulhoa Coelho ensina que o titular do direito tem o poder de destruir,

total ou parcialmente o bem objeto de propriedade, quando isso não configure conduta

antissocial, podendo reformá-lo, fundi-lo ou em alterar a sua substância (disposição material).

Também poderá abandoná-lo, aliená-lo ou dá-lo em garantia (disposição jurídica). Desta forma,

o proprietário é o único senhor dado ao destino daquele bem129.

Por fim, a última faculdade inerente ao direito de propriedade consiste no direito de

reivindicar a coisa contra quem a possua ou a detenha injustamente (ius vindicandi) – sendo

que direito será exercido por meio de ação petitória, fundada na propriedade, sendo a mais

comum a ação reivindicatória, principal ação real fundada no domínio (rei vindicatio), devendo

para isso, o autor provar o seu domínio, oferecendo prova da propriedade, com o respectivo

registro e descrevendo o imóvel com suas confrontações. Esta ação petitória não se pode

confundir com nenhuma das ações possessórias, uma vez que nestas não se discute propriedade,

mas sim a posse do bem130.

Visando ampliar a compreensão do conceito de propriedade, se faz necessário a

análise de suas características, o que será visto na seção a seguir.

3.2 CARACTERÍSTICAS

A doutrina jurídica comunga da opinião de que o direito real de propriedade reúne

normalmente as seguintes características: trata-se de direito complexo, absoluto, exclusivo,

perpétuo e elástico131. Na sequência, será detalhada cada uma dessas características.

O direito de propriedade é complexo porque se consubstancia no feixe de poderes

ou de direitos singulares estabelecidos pelo artigo 1.228 do Código Civil de 2002. Como já

visto, trata-se do mais completo de todos os direitos reais. Tais direitos podem ser parcialmente

transferidos para terceiros ou mesmo limitados, e mesmo assim, ainda possibilita seu exercício

pelo titular. A propriedade, neste caso, deixa de ser plena e passar limitada. As faculdades do

128PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil, vol. IV. 27. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019.

E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 129 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil – Direito das Coisas – Direito Autoral. 4. ed. São Paulo:

Saraiva, 2012. E-book. 130 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo:

Método, 2020. E-book. 131 GOMES, Orlando. Direitos Reais. 21. ed. rev. e atual. por Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2012. E-

book. p. 103.

36

proprietário podem ser destacáveis, podendo ser recompostas na unidade primitiva, quando se

forma, novamente, a unidade plena132.

A propriedade é considerada um direito absoluto em razão da capacidade de

oponibilidade erga omnes, característica inerente aos direitos reais e também por ser

considerada o mais completo dos direitos, o que lhe confere seu conteúdo de plenitude133.

A ideia de caráter absoluto foi predominante no século XIX, inspirada pela doutrina

liberal, e representava o reconhecimento, em favor do proprietário, da intensidade do poder

exercido sobre os seus bens. Todavia, este absolutismo não é mais admitido nos tempos atuais,

uma vez que o ordenamento jurídico impõe limites para o seu exercício, ora em favor do

interesse público, ora em prol da coletividade ou mesmo de outros valores preponderantes,

como aqueles que dizem respeito à garantia da dignidade humana do indivíduo, como por

exemplo, o uso da propriedade como forma de garantir sua moradia ou mesmo de subsistência

por meio da sua exploração134.

Para Carlos Roberto Gonçalves, outra característica que se observa no direito real

de propriedade diz respeito à exclusividade. Como consequência desta característica, constata-

se que a mesma coisa não pode pertencer com exclusividade e simultaneamente a duas ou mais

pessoas. Assim, “o direito de um sobre determinada coisa exclui o direito de outro sobre essa

mesma coisa (duorum vel plurium dominium in solidum esse non potest).” 135

Verifica-se por meio do artigo 1.231136 do Código Civil de 2002 que tal

característica goza de presunção relativa, uma vez que, até que se prove o contrário, a

propriedade é plena e exclusiva. Observa-se que apesar desta característica do direito real de

propriedade, tal exercício sofre limitações pois envolve interesses indiretos de outras pessoas,

e até mesmo de toda a sociedade, quando diz respeito ao atendimento da sua função social137.

Um ponto que merece ser destacado diz respeito ao condomínio. Neste caso a

exclusividade não desaparece, uma vez que os condôminos são, conjuntamente, titulares do


Método, 2020. E-book. 133 AZEVEDO, Álvaro Villaça. Curso de direito civil: direito das coisas. v. 5. 2. ed. São Paulo: Saraiva

Educação, 2019. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 134 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2021. E-book. Acesso restrito em

Minha Biblioteca. 135 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, v. 5: direito das coisas. 16. ed. São Paulo: Saraiva Jur

2021. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca.

136 Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário (BRASIL, 2002). 137 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo:


37

direito, cada qual, de sua parte ideal. O condomínio implica uma divisão abstrata da

propriedade, pois cada condômino é detentor de uma quota ideal do bem138. Este trabalho

abordará o instituto do condomínio em maiores detalhes na seção 3.5.

A característica da perpetuidade do direito real de propriedade resulta do fato de

que ele subsiste independentemente de exercício, enquanto não sobrevier causa extintiva legal

ou oriunda da própria vontade do titular, não se extinguindo por não ser utilizada. Assim,

enquanto não ocorrer nenhum dos modos de extinção previstos em lei como por exemplo, a

desapropriação, o perecimento ou a usucapião, persistirá o direito de propriedade139.

Essa perpetuidade não significa que um bem deve pertencer sempre ao mesmo

titular, visto que, o indivíduo, em regra, vive menos tempo do que duram os seus bens. A

perpetuidade contempla a possibilidade de sua transmissão, que é um dos meios de tornar

durável a propriedade, por um lapso de tempo indefinido, uma vez que o adquirente é o sucessor

do transmitente, a título singular ou universal, recebendo todos os seus direitos sobre a coisa

transmitida140.

Por fim, a última característica a ser mencionada diz respeito à elasticidade do

direito de propriedade. Para Orlando Gomes, o direito de propriedade “[...] pode ser distendido

ou contraído, no seu exercício, conforme se lhe agreguem ou retirem faculdades destacáveis.”141

Na propriedade plena, onde se encontram todos os atributos inerentes da propriedade, a

elasticidade é máxima. Na medida em que se retira um desses atributos, a elasticidade

diminui142.

3.3 FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE

Para Vicente Paulo e Marcelo Alexandrino, no âmbito do Direito Constitucional

positivado, não cabe mais a concepção de propriedade como um direito absoluto. Após a

consagração pela carta magna de 1988 do Brasil como um Estado Democrático Social de

Direito, impõe-se o preceito de que a propriedade deve atender uma função social conforme

138 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil, vol. IV. 27. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019.

E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 139 RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. Direito das Coisas. Vol. 5. 28. ed. São Paulo: Saraiva, 2003. 140 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direitos das Coisas. 22. ed. São Paulo: Saraiva,

2012. p. 137. 141 GOMES, Orlando. Direitos Reais. 21. ed. rev. e atual. por Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2012. E-

book. p. 105 142 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo:


38

explicitado pelo inciso XXIII do artigo 5º e reforçada pelo inciso III do artigo 170 da

Constituição Federal143. Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho mencionam que a

função social da propriedade também recebeu previsão legal por meio do §1º do artigo 1.228144

do Código Civil de 2002 cujo regramento informa que o direito de propriedade deve ser

exercido observando outros direitos difusos e da coletividade como por exemplo, o respeito ao

meio ambiente e ao patrimônio histórico e artístico145.

A função social determina o exercício e o próprio direito de propriedade ou o poder

de fato (posse) sobre a coisa. O interesse individual tem o dever observância ao interesse social.

O exercício da posse ou do direito individual da propriedade deve ser feito no sentido da

utilidade, não somente para o titular, mas para todos. Quando o proprietário não confere à

propriedade uso adequado, ou mesmo quando a utiliza apenas para fins de especulação, está

agindo, desta maneira, contra este interesse social146.

No atual contexto social e democrático, verifica-se que apenas a propriedade que

respeite a sua função social terá proteção constitucional. Neste sentido, a função social

representa um elemento constitutivo do próprio direito de propriedade, e não apenas um mero

aspecto externo a restringir o exercício deste direito147.

Tal ponto de vista também é defendido por José Afonso da Silva que considera a

função social um elemento interno e estrutural do direito de propriedade que tem a função de

remodelar as faculdades de usar, gozar e de dispor do bem, e que por isso, não pode ser

confundida meramente com os ditos sistemas de limitação da propriedade, a exemplo, dos ônus,

das obrigações e do poder de polícia, que são externos à estrutura deste direito e dizem respeito

apenas ao seu exercício148.

A função social também desempenha papel importante no desenho da relação

jurídica do direito de propriedade. Como já visto neste trabalho, o titular do bem pode opor o

143 PAULO, Vicente; ALEXANDRINO, Marcelo. Direito Constitucional Descomplicado. 16. ed. São Paulo:

Editora Método, 2017. p. 146. 144 Art. 1.228. [...] §1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades

econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial,

a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como

evitada a poluição do ar e das águas (BRASIL, 2002). 145 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil. Vol. 5. Direitos

Reais. São Paulo: Editora Saraiva Educação, 2021. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 146 LÔBO, Paulo. Direito civil. v. 4: coisas. 6. ed. São Paulo: Saraiva Jur, 2021. E-book. Acesso restrito via

Minha Biblioteca. 147 HOLTHE, Leo Van. Direito Constitucional. 6. ed. Salvador: Editora Juspodivm. 2010. p. 417. 148 SILVA, José Afonso da. Curso de Direito Constitucional Positivo. 37. ed. São Paulo: Editora Malheiros.

2014. p. 284-285.

39

direito real erga omnes e exigir a abstenção ofensiva de todos e simultaneamente também está

obrigado a cumprir a função social. Por sua vez, a sociedade é devedora do respeito aos poderes

dominiais do titular do bem e, simultaneamente, pode exigir o cumprimento da função social.

Assim, ora o sujeito passivo total é representado pela sociedade em relação às prerrogativas

dominiais do titular do bem, ora é sujeito ativo total, que exige o respeito ao cumprimento da

função social da propriedade 149.

A proteção do ordenamento jurídico é conferida apenas àquele titular que não

ignora o bem comum. O titular da coisa sofre limitações no âmbito do exercício de sua

autonomia privada, uma vez que deve fazer tudo para colaborar com a sociedade, desde que

não se prejudique. É esta compreensão de que a vantagem do titular se condiciona ao

reconhecimento da dignidade alheia e do anseio da sociedade por bem-estar, que vem

legitimando a integração da propriedade, em determinadas circunstâncias, como verdadeiro

direito de terceira geração150.

Desta maneira, juntamente com todos os direitos assegurados ao proprietário, o

ordenamento constitucional lhe impõe deveres relacionados ao uso adequado e racional da

propriedade. Por isso, não pode o dono de certo terreno urbano mantê-lo sem uso ou não

edificado, sob pena de sofrer sanções na esfera administrativa, conforme expresso no §4º do

artigo 182151 da Constituição Federal; também não pode o proprietário de imóvel rural mantê-

lo improdutivo, devendo ficar atento às condições estabelecidas pelo artigo 186152 da

Constituição Federal de 1988. No caso de descumprimento da função social, o Estado poderá

149 CARVALHO, Raquel Melo Urbano de. Curso de Direito Administrativo. 6. ed. Salvador: Juspodivm,

2008. p. 946-948. 150 HOLTHE, Leo Van. Direito Constitucional. 6. ed. Salvador: Editora Juspodivm. 2010. p. 418. 151 Art. 182. [...] § 4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano

diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não

utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:

I - parcelamento ou edificação compulsórios;

II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;

III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada

pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas,

assegurados o valor real da indenização e os juros legais.

(BRASIL, 1988) 152 Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e

graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:

I - aproveitamento racional e adequado;

II - utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;

III - observância das disposições que regulam as relações de trabalho;

IV - exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores (BRASIL, 1988).

40

intervir no domínio privado, aplicando medidas sancionatórias como a desapropriação com

vistas ao atendimento do interesse social153.

3.4 O INSTITUTO DO CONDOMÍNIO

Conforme visto na seção 3.2 deste trabalho, o direito real de propriedade reúne

diversas características, dentre elas, a da exclusividade. Destarte, inicia-se esta seção com o

estudo do instituto do condomínio apresentando inicialmente a concepção de que este não se

constitui em exceção à característica da exclusividade supramencionada.

Lafayette Rodrigues Pereira, ao tratar da exclusividade do domínio, afirma que:

O domínio, poder essencialmente exclusivo, não pode pertencer ao mesmo tempo, a

duas ou mais pessoas, de modo que cada uma disponha da coisa por inteiro (in

solidum). Não se concebe domínio contra domínio: o domínio de um aniquilaria o

domínio do outro. Mas bem pode a propriedade de uma mesma coisa pertencer em

comum a diversos, tendo cada uma parte ideal; o que se verifica quando a coisa se

acha indivisa.154

Desta forma, no caso de condomínio, o direito de propriedade sobre determinado

bem é titularizado por mais de uma pessoa. Francisco Cavalcanti Pontes de Miranda afirma

que a construção clássica de condomínio foi extraída do direito romano: cada sujeito de direito

tem a sua parte alíquota; a coisa não é dividida materialmente; mas, por pertencer a muitos, há

partes indivisas. Para alienar a coisa integralmente, é necessário o concurso de todos os sujeitos

de direitos envolvidos. Ocorreria o mesmo se houvesse necessidade de alienar uma parte divisa

já que nesta parte todos são e continuariam a ser condôminos155.

Tratado como “[...] estado anormal de propriedade” por Clóvis Beviláqua, o

condomínio configura-se em “[...] direito de propriedade exercido por mais de uma pessoa

conjuntamente, sobre uma coisa, cabendo a cada uma o mesmo poder jurídico, idealmente na

153 PAULO, Vicente; ALEXANDRINO, Marcelo. Direito Constitucional Descomplicado. 16. ed. São Paulo:

Editora Método, 2017. p. 146-147. 154 PEREIRA, Lafayette Rodrigues. Direito das Coisas. Vol. I. História do Direito Brasileiro. Obra fac-similar.

Brasília: Senado Federal: Superior Tribunal de Justiça, 2004. p. 119. 155 MIRANDA, Francisco Cavalcanti Pontes de. Tratado de direito privado. XI. Atualizado por Luiz Edson

Fachin. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012. p. 117.

41

totalidade e nas mínimas partes da coisa.”156 Em outras palavras, o condomínio é uma forma de

propriedade conjunta ou copropriedade157.

Na lição de Caio Mario da Silva Pereira verifica-se condomínio “[...]quando a

mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito,

idealmente, sobre todo e cada uma de suas partes.” O poder jurídico conferido ao condômino

não se estabelece apenas sobre uma parte da coisa. Incide sobre ela em sua integralidade, sendo

assegurada a exclusividade jurídica ao conjunto de condôminos em relação a qualquer terceiro.

Também disciplina os respectivos comportamentos destes, além de estabelecer como se dará a

participação de cada um, tendo em vista a utilização do objeto158.

Assim, cada um dos titulares detém uma quota ou fração ideal “qualitativamente

igual da coisa e não uma parcela material desta.” Por isso, todos os condôminos têm direitos

qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem, sofrendo limitação na proporção quantitativa

em que concorrem com os demais titulares sobre o conjunto159.

Desta forma, apenas a parte ideal será considerada objeto do direito do condômino

e não a coisa toda. A parte ideal não é determinável, enquanto perdurar o condomínio. Desta

forma, cada condômino não pode ser considerado dono de toda a coisa, ou usá-la, fruí-la e

aliená-la com exclusividade. Diante de tal indeterminação, o condômino, precisando defender

sua parte ideal em relação a terceiros, acaba necessitando também defender a coisa toda. A parte

ideal pode ser normalmente alienada ou ainda ser objeto de outros direitos reais limitados como

por exemplo, a hipoteca, uso, usufruto, uso, habitação, entre outros160.

As partes ideais não são necessariamente iguais; mas se estas não forem explícitas,

consideram-se iguais. Se o contrato de doação ou o testamento nada dizem acerca das

proporções, presumem-se iguais as partes ideais. Conforme parágrafo único do artigo 1.315161

do Código Civil de 2002, verifica-se que a igualdade das partes ideais é presunção legal. O ônus

de afirmar e provar a desigualdade das partes ideais é de quem interessa essa desigualdade. O


Brasília: Senado Federal, Conselho Editorial, 2003. E-book. p. 251-255. 157GAGLIANO, Pablo Stolzer; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de direito civil: volume único. 5. ed.

São Paulo: Saraiva Educação, 2021. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 158 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil, vol. IV. 27. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019.

E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 159 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direitos das Coisas. 22. ed. São Paulo: Saraiva,

2012. p. 235. 160 LÔBO, Paulo. Direito civil. v. 4: coisas. 6. ed. São Paulo: Saraiva Jur, 2021. E-book. Acesso restrito via

Minha Biblioteca.

161 Art. 1.315. [...] Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos (BRASIL, 2002).

42

Código Civil introduziu regra de superação da presunção da igualdade, ao determinar que,

havendo dúvida sobre as proporções das partes ideais, estas serão objeto de avaliação

judicial162.

O Condomínio pode classificado quanto a sua forma de se manifestar em pro diviso

e pro indiviso163. Na modalidade pro diviso, a comunhão existe juridicamente, todavia, não de

fato, uma vez que cada coproprietário possui uma parte certa e determinada do bem, como

ocorre no condomínio de edifícios. Em outras palavras, este condomínio pro diviso ocorre

quando os coproprietários, com a aprovação tácita recíproca, se instalam em área comum,

exercendo sobre ela todos os atos de proprietário singular e com a exclusão de condôminos

como se a gleba já tivesse sido partilhada. No pro indiviso, a comunhão perdura de fato e de

direito; todos os coproprietários permanecem na indivisão, não se localizando o bem, que se

mantém indiviso164.

Entende-se que o Código Civil de 2002 trouxe em seu corpo a previsão legal de

dois gêneros de condomínios: o geral e o especial. O condomínio geral se subdivide em

condomínio voluntário – cuja previsão legal consta nos artigos 1.314 a 1.326 do Código Civil

– e condomínio necessário – previsto nos artigos 1.327 a 1.330 do Código Civil. O condomínio

especial, por sua vez, pode ser condomínio edilício – regido pelos artigos 1.331 a 1.358 do

Código Civil – condomínio de lotes – regulado pelo artigo 1.358-A do Código Civil –, ou

condomínio em multipropriedade – regulamentado pelos artigos 1.358-B a 1.358-U do Código

Civil de 2002165. A seguir, será tratada cada uma dessas espécies em mais detalhes.

De acordo com Flávio Tartuce, o condomínio voluntário ou convencional é aquele

que se origina a partir do exercício da autonomia privada. Decorre do acordo de vontade entre

as partes, nascendo de um negócio jurídico bilateral ou plurilateral. Diz-se voluntário porque

se forma por vontade livre das pessoas, que se investem como titulares de partes ideais da coisa

adquirida ou juntada166.

162 LÔBO, Paulo. Direito civil. v. 4: coisas. 6. ed. São Paulo: Saraiva Jur, 2021. E-book. Acesso restrito via

Minha Biblioteca. 163 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas. Grupo GEN, 2021. E-book. Acesso restrito em Minha Biblioteca. 164 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. 22. ed. São Paulo: Saraiva,

2012. p. 237. 165 TEPEDINO, Gustavo; MONTEIRO FILHO, Carlos Edison do Rêgo; RENTERIA, Pablo. Fundamentos de

Direito Civil. Vol. 5 – Direitos Reais. Rio de Janeiro: Editora Forense. 2020. E-book. 166 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo:


43

O termo voluntário refere-se ao comando estabelecido no artigo 1.319167 do Código

Civil de 2002. Tal modalidade pode ser instituída mediante contrato, caso em receberá a

designação de convencional, ou por negócio unilateral, como por testamento ou por doação,

caso em que será designado como imposto168.

Permite-se a extinção do condomínio conforme previsto no artigo 1.320169 do

Código Civil, observando-se um tempo de permanência do bem em regime de condomínio,

conforme o § 1º 170 do deste mesmo dispositivo. Há também previsão de tempo máximo para o

condomínio instituído por testamento ou doação, o testador ou doador, conforme o § 2º do

artigo 1.320171. Neste último caso, conforme § 3º do artigo 1.320172, pode ser autorizada a

divisão a qualquer tempo, se forem demonstradas razões graves para que esta se determine173.

Por sua vez, o condomínio necessário é aquele que se constitui por força de lei, em

determinadas circunstâncias, que aproveitam as pessoas que a ele ficam vinculados. Esse tipo

de condomínio é propter rem, uma vez que não depende da vontade daqueles que

eventualmente passarão à condição de condôminos174.

Orlando Gomes designa o condomínio necessário como condomínio forçado uma

vez que a lei estabelece que certos bens deverão ser indivisíveis de forma permanente. Para ele,

o termo forçado não é necessariamente sinônimo de obrigatório. Tal qualificação apenas indica

que não será admitida a partilha do bem175.

167Art. 1.319. a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de

cada um pela sua parte nas despesas da divisão (BRASIL, 2002). 168 DONIZETTI, Elpídio; QUINTELA, Felipe. Curso de Direito Civil. 10. ed. São Paulo: Editora Atlas, 2021.

E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 169 Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão

de cada um pela sua parte nas despesas da divisão (BRASIL, 2002). 170 Art. 1.320. [...] §1º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de

cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior (BRASIL). 171 Art. 1.320. [...] §2º Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador

(BRASIL, 2002). 172 Art. 1.320. [...] §3º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz

determinar a divisão da coisa comum antes do prazo (BRASIL, 2002). 173 FERNANDES, Alexandre Cortez. Direitos Civil: Direitos Reais. 2. ed. revista e ampliada. Caxias do Sul:

Educs, 2016. p. 191. 174 LÔBO, Paulo. Direito civil. v. 4: coisas. 6. ed. São Paulo: Saraiva Jur, 2021. E-book. Acesso restrito via

Minha Biblioteca. 175 GOMES, Orlando. Direitos Reais. 21. ed. rev. e atual. por Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2012. E-

book. p. 233.

44

O artigo 1.327176 do Código Civil de 2002 prevê hipótese específica de condomínio

necessário, decorrente da comunhão de direitos de propriedade dos vizinhos confrontantes

sobre tapumes divisórios177.

Alguns autores entendem que esta espécie de condomínio não é denominada

necessária por ser imposta pela lei, mas sim em razão da sua posterior indivisão. Embora a

previsão legal do artigo 1.327 supracitado faça presumir a existência da copropriedade sobre os

tapumes divisórios que gera direito potestativo aos vizinhos confinantes na aquisição da

meação, é possível que a propriedade seja exclusiva caso um dos vizinhos prove que arcou

exclusivamente com custos178.

Desta forma, a sua caracterização como condomínio necessário decorre do fato de,

após constituído, não poder ser dividido, sendo inadmissível a sua partilha. Neste sentido, o

condomínio necessário se caracteriza pela perenidade e não pela transitoriedade, como é o caso

do condomínio voluntário. Por isso, sua fração ideal não poderá ser alienada isoladamente.

Embora a regra seja de que o condomínio necessário seja permanente, este poderá ser extinto,

em situações em objeto comum desaparece, como por exemplo, no caso de dois terrenos

contíguos que passam à propriedade de um único proprietário179.

Por fim, de acordo com Alexandre Cortez Fernandes, deverão ser aplicadas as

normas pertinentes ao direito de vizinhança, naquilo que for compatível às relações entre os

coproprietários em um condomínio necessário180.

De acordo com Maria Helena Diniz, o condomínio edilício surgiu após o término

da I Guerra Mundial relacionada com crise da habitação gerada pelo desenvolvimento das

cidades e consequente valorização dos terrenos urbanos que gerou a necessidade aproveitar

melhor o solo181.

176 Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código

(arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307) (BRASIL, 2002). 177 GAGLIANO, Pablo Stolzer; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de direito civil: volume único. 5. ed.

São Paulo: Saraiva Educação, 2021. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 178 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direitos das Coisas. 27. ed. São Paulo: Saraiva,

2012. p. 250. 179. TEPEDINO, Gustavo; MONTEIRO FILHO, Carlos Edison do Rêgo; RENTERIA, Pablo. Fundamentos de

Direito Civil. Vol. 5 – Direitos Reais. Rio de Janeiro: Editora Forense. 2020. E-book. Acesso restrito via

Minha Biblioteca. 180 FERNANDES, Alexandre Cortez. Direitos Civil: Direitos Reais. 2. ed. revista e ampliada. Caxias do Sul:

Educs, 2016. p. 192. 181 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. 27. ed. São Paulo: Saraiva,

2012. p. 252.

45

Tal fenômeno habitacional foi ignorado no sistema jurídico brasileiro, sendo

ignorado pelo Código Civil de 1916 que não admitia a divisão de edifício por planos horizontais

não dispondo de regramento neste sentido, tratando apenas da propriedade vertical, geradora da

chamada casa de parede-meia nas normas atinentes do direito de vizinhança. Apenas com a

edição do Decreto nº 5.481 de 1928 alterado pela Lei nº285 de 1948 é que foi regulamento no

ordenamento jurídico brasileiro a figura do condomínio em edifícios de apartamentos, cujas

unidades autônomas podem ter destinação residencial ou comercial, tendo sido editada

posteriormente a Lei nº de 4.491 de 16 de dezembro de 1964 para disciplinar os direitos e

deveres dos incorporadores, construtores e adquirentes de imóveis, tendo sido editada com este

propósito182.

Atualmente, o condomínio edilício é regulado pelo Código Civil em seus artigos

1.331 a 1.358 e pela Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964, cujo projeto é da autoria do

Jurista Caio Mario Pereira da Silva183.

O jurista Miguel Reale, na Exposição de Motivos do Código Civil de 2002, explica

que o texto adotou a expressão condomínio edilício, um neologismo, porque as antigas

denominações (condomínio horizontal, condomínio especial, ou condomínio em edifício) não

representavam adequadamente o conteúdo do instituto184. Assim, trata-se de um condomínio

que se constitui, objetivamente, como resultado do ato de edificação, sendo por isso,

denominado edilício 185. Neste sentido, Luiz Antonio Scavone Junior conceitua condomínio

edilício como o “[...] conjunto de propriedades exclusivas em uma edificação considerada

unitária, com áreas comuns que se vinculam às unidades autônomas”186.

A doutrina diverge acerca da natureza jurídica do condomínio edilício. Uma parte

minoritária diz que ele se trata de uma espécie de servidão ou de direito de superfície. Uma

outra atribui personalidade formal ou jurídica ao condomínio edilício. A parte que considera o

condomínio edilício pessoa formal usa a fundamentação jurídica do inciso XI do artigo 75 do

182 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil, vol. IV, 27. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019.

E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 183 DONIZETTI, Elpídio; QUINTELA, Felipe. Curso de Direito Civil. 10. ed. São Paulo: Editora Atlas, 2021.

E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 184 SENADO FEDERAL, Subsecretaria de Edições Técnicas. Novo Código Civil: Exposição de Motivos e

Texto Sancionado. 2. ed. Brasília, DF: Senado Federal, 2005. Disponível em:

http://www2.senado.leg.br/bdsf/handle/id/70319. Acesso em: 24 abr. 2021. 185 FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos reais. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006. p.

704-705. 186 SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário. Teoria e Prática. 15. ed. Rio de Janeiro: Ed. Forense,

2020. E-book.

46

Código do Processo Civil187. Por sua vez, a corrente que trata o condomínio edilício como

pessoa jurídica argumenta que tal construção se justifica com o objetivo de conferir validade

jurídica aos atos e negócios jurídicos em que este é parte.

No entanto, o ordenamento jurídico brasileiro qualifica o condomínio edilício como

direito real de propriedade marcado pela conjugação ou simultaneidade da propriedade coletiva

com a propriedade individual das unidades autônomas188.

Outra espécie de condomínio especial previsto pelo ordenamento jurídico trata-se

do condomínio em lotes. Trata-se de modalidade derivada de condomínio edilício introduzida

pela Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017 que acrescentou ao Código Civil de 2002 o artigo

1.358-A189. Conforme estabelecido pelo §2º do artigo 1.1358-A, aplicam-se, no que couber, as

regras dos condomínios edilícios aos condomínios de lotes190.

Para Melhim Namem Chalhub, o condomínio de lotes caracteriza-se pela:

[...] divisão de uma gleba de terra em quinhões autônomos (lotes); os lotes constituem

unidades imobiliárias autônomas atribuídas à propriedade individual dos respectivos

adquirentes, existindo ainda partes da gleba que pertencem em comum a todos os

titulares dos lotes, e essas partes são as vias internas de circulação e outras coisas que,

por sua natureza, destinam-se ao uso comum.191

Assim como no condomínio edilício, o condomínio de lotes é formado por unidades

de propriedades exclusiva (unidade autônoma) e por áreas de uso comuns sendo que cada

condômino é titular de uma fração ideal destas, proporcional à área do solo de cada lote.

Ressalta-se que é possível a divisão da parte comum sem observar tal proporcionalidade desde

que seja realizada no ato de instituição do condomínio de lotes, hipótese prevista pelo §1º do

artigo 1.358-A192 do Código Civil de 2002193.

187 Art. 75. Serão representados em juízo, ativa e passivamente:[...] XI - o condomínio, pelo administrador ou

síndico. (BRASIL, 2015) 188 TEPEDINO, Gustavo; OLIVA, Milena Donato. Fundamentos do Direito Civil. Vol. 1 - Teoria Geral do

Direito Civil. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2020. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 189 Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que

são propriedade comum dos condôminos (BRASIL, 2002). 190 Art. 1.358-A [...] Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste

Capítulo, respeitada a legislação urbanística (BRASIL, 2002). 191 CHALHUB, Melhim Namem. Condomínio de lotes de terreno urbano. Revista de Direito Imobiliário, São

Paulo, v. 67, p. 101-151, jul./dez. 2009. Disponível em: www.livrariart.com.br/proview. Acesso restrito via

ProView. 192 Art.2º [...] § 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade

autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição (BRASIL). 193 LÔBO, Paulo. Direito civil. v. 4: coisas. 6. ed. São Paulo: Saraiva Jur, 2021. E-book. Acesso restrito via

Minha Biblioteca.

47

A definição de lote pode ser encontrada no §4º do artigo 2º da Lei nº 6.766 de 19

de dezembro de 1979 que trata do parcelamento do solo urbano194. De forma sintetizada, trata-

se de terreno servido de infraestrutura básica com dimensões que atendam parâmetros

estabelecidos pelo município onde se localiza195.

Conforme disposto no §3º do artigo 1.358-A196 cabe ao empreendedor a

responsabilidade pela implantação da infraestrutura utilizada nas áreas comuns, para fins de

incorporação imobiliária197.

Por fim, parte da doutrina tem considerado a Multipropriedade Imobiliária como

outra forma de condomínio especial. Esta será vista em maiores detalhes no próximo capítulo.

Finaliza-se assim este capítulo que apresentou os principais conceitos e

características do direito real de propriedade e do instituto do condomínio. No capítulo seguinte,

será abordado o instituto da multipropriedade.

194 Art.2º [...] 4º Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices

urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe (BRASIL, 1979). 195 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo:

Método, 2020. E-book. 196 Art.1.358-A [...]§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo

do empreendedor (BRASIL, 2002). 197 TEPEDINO, Gustavo; MONTEIRO FILHO, Carlos Edison do Rêgo; RENTERIA, Pablo. Fundamentos de

Direito Civil. Vol. 5 – Direitos Reais. Rio de Janeiro: Editora Forense. 2020. E-book. Acesso restrito via Minha

Biblioteca.

48

4 A MULTIPROPRIEDADE NO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO

Este capítulo apresentará o instituto da multipropriedade, descrevendo o contexto

no qual está inserido, a origem e evolução do instituto, além de examinar conceitos,

características e espécies de multipropriedade desenvolvidas ao longo do tempo. Também serão

estudados os modelos adotados para a multipropriedade em outros países, com intuito de traçar

um paralelo com o modelo utilizado no Brasil. Por fim, serão apresentados os entendimentos

doutrinários, jurisprudenciais e legais relativos ao tema da natureza jurídica do instituto.

4.1 CONTEXTUALIZAÇÃO

A multipropriedade tem sido considerada por muitos como uma forma criativa de

ampliação e racionalização do aproveitamento econômico de bens passíveis de apropriação e

uso temporário, sendo de utilidade tanto para quem é consumidor como para quem pertence ao

setor produtivo ligado ao setor imobiliário e hoteleiro198.

Do ponto de vista do consumidor, a multipropriedade possibilita a apropriação e a

fruição de um bem por muitas pessoas que, na maioria das vezes, não teriam capacidade de

custear o preço da propriedade em sua totalidade, uma vez que, na multipropriedade, o preço

de aquisição do bem é proporcional a uma determinada fração do preço de aquisição da

propriedade integral. Da mesma forma, o custo de manutenção do bem é rateado entre os

multiproprietários na proporção da fração de tempo atribuída a cada um deles199.

Por sua vez, do ponto de vista do setor produtivo, principalmente para a indústria

turístico-hoteleira, o mercado de multipropriedade aquece a economia das regiões onde se

instalam esses empreendimentos não apenas nas altas estações, mas também em todos os

períodos do ano200. Assim, verifica-se maior potencial para os negócios, na medida que se

habilita a multiplicação da produção e da oferta de bens de mercado, implicando aumento de

198 CHALHUB, Melhim Namem. Incorporação Imobiliária. 5. ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2019. E-

book. Acesso Restrito via Minha Biblioteca. 199 HIRONAKA, Giselda Maria Fernandes Novaes. Panorama do Direito Imobiliário no Século XXI. In: DINIZ,

Maria Helena. Direito em Debate. Vol. 2. São Paulo: Almedina Brasil. p. 193-217. 2020. 200 TEPEDINO, Gustavo. Aspectos Atuais da Multipropriedade Imobiliária. In: AZEVEDO, Fábio de Oliveira;

MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito Imobiliário: Escritos em Homenagem ao Professor Ricardo

Pereira Lira. São Paulo: Atlas, 2015. p. 512 – 522. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca.

49

produtividade e geração de empregos diretos e indiretos no âmbito dos setores da indústria, do

comércio e dos serviços envolvidos201.

A multipropriedade viabiliza o devido cumprimento da função social da

propriedade, uma vez que mitiga o efeito negativo gerado pela aquisição de um imóvel para

fins de férias ou de segunda moradia que é usado por apenas algumas semanas do ano e que

permanece fechado no restante do tempo, sem uso e sem possibilidade de gerar renda, emprego

ou qualquer efeito relevante para a sociedade. Desta forma, o acesso à segunda moradia se torna

mais racional já que mais de uma pessoa poderá usufruir da propriedade em diversos períodos

do ano202.

O uso mais racional da propriedade ganhou mais evidência com o aparecimento da

chamada Economia Compartilhada nos anos 90203, uma vez que a cultura de compartilhamento,

promovida por este modelo econômico, habilitou o acesso a bens e produtos originalmente

criados para poucos indivíduos, tornando possível o seu compartilhamento entre várias

pessoas204.

No Brasil, mesmo com pandemia do COVID-19, no ano de 2020, o número de

empreendimentos que ofertavam imóveis em multipropriedade cresceu 18% em relação ao ano

de 2019. O número de imóveis sob regime de multipropriedade ultrapassou a marca de 20 mil

unidades imobiliárias correspondendo a aproximadamente 429.000 frações de tempo

negociadas distribuídas entre mais de 60 cidades e 16 estados da federação205.

201 CHALHUB, Melhim Namem. Incorporação Imobiliária. 5. ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2019. E-

book. Acesso Restrito via Minha Biblioteca. 202CAPANEMA, Sylvio. A multipropriedade. Revista Justiça & Cidadania, Rio de Janeiro. n. 225. p. 62-63.

mai. 2020. Disponível em: https://www.editorajc.com.br/wp-content/uploads/RJC_225.pdf. Acesso em: 19

maio 2021. 203 Modelo econômico em que determinado mercado reúne redes distribuídas de indivíduos para compartilhar ou

trocar ativos que são subutilizados. Engloba tipos de bens ou serviços, compartilhados ou trocados por

utilidades passíveis ou não de valor monetário. Trata-se de inovação disruptiva, sendo frequentemente

associada a produtos e serviços que, utilizando de velhas tecnologias conseguem criar modelos de negócios

com foco em colaboração, e que assim, conseguem estabelecer novos nichos de mercados e desbancar os

tradicionais agentes econômicos até então dominantes (KOOPMAN, Christopher; MITCHELL, Matthew;

THIERER, Adam. The sharing economy and consumer protection regulation: the case for policy change.

The Journal of Business, Entrepreneurship & Law. Malibu, v. 8, p. 530-545, 2015. Disponível em:

https://digitalcommons.pepperdine.edu/jbel/vol8/iss2/4/. Acesso em: 04 maio 2021.). 204 ADIT. A história por trás da Multipropriedade, do Timesharing e do Fractional. Maceió, 2020.

Disponível em: https://adit.com.br/a-historia-por-tras-da-multipropriedade-do-timeshare-e-do-fractional/.

Acesso em: 05 maio 2021. 205CALFAT, Caio. Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil. São Paulo, 2020. p. 11-12.

Disponível em: https://www.caiocalfat.com/cdmb. Acesso em: 18 maio 2021.

50

Diante da constatação do melhor aproveitamento da coisa e de todos os benefícios

gerados, tanto do ponto de vista econômico quanto do social, o estudo da multipropriedade

passou a ser considerado cada vez mais relevante por doutrinadores e legisladores206.

Na seção seguinte, será visto como se originou o instituto e como ele vem se

desenvolvendo ao longo dos anos.

4.2 HISTÓRICO, EVOLUÇÃO E DENOMINAÇÃO

A origem do instituto da multipropriedade é considerada controversa pela doutrina.

Embora se trate de fenômeno que ganhou relevância apenas nas últimas décadas, existem

estudos do início do século XX que atestam a existência do gozo da propriedade em sistemas

de turnos207 tanto na Roma antiga quanto na cidade de Gênova em 1914208. Todavia, a

multipropriedade com as suas características atuais aparece praticamente ao mesmo tempo na

França e nos Estados Unidos em meados dos anos 60209.

No de 1965, na França, na região dos Alpes franceses, a multipropriedade surge sob

a idealização de Louis Poumier, representante da empresa Grands Travaux de Marselha. Na

época, diante da pouca rentabilidade obtida com a comercialização dos apartamentos dos

complexos turísticos daquela região, optou-se pela criação de um novo sistema de alojamento

que consistia em vender a uma pessoa o direito de usar um chalé ou apartamento durante uma

ou duas semanas do ano. Sob o slogan: “não alugue mais o quarto, compre o hotel. É menos

206 PEGHINI, Cesar Calo; DOMINICANO, Flavia Lara Vogel. Multipropriedade: Evolução Histórica e

Análise da Lei 13.777/2018. Migalhas Edilícias. 2020. Disponível em:

https://www.migalhas.com.br/arquivos/2020/8/28FEFDA08EE89C_multipropriedade.pdf. Acesso em: 19

maio 2021. 207 De acordo com Pietro Bonfante citado por Emanuele Calo e Tomasso Corda, o turno é um dos sistemas

existentes no Direito romano que serve de meio para regulamentar o gozo entre os condôminos. O mesmo

autor relaciona a existência de uma sentença de apelação em Gênova, de 9 de janeiro de 1914, cujo teor

expressa limitações ao direito de uso de outros condôminos deste sistema por turnos: “Um condomínio de

águas com desfrute por turnos não pode impedir o acesso e o aproveitamento dos outros condôminos”.

(CALO, Emanuele; CORDA, Tomasso. La Multipropiedad: Principios Teóricos, Precedentes Doctrinales y

Jurisprudenciales, Legislaciones Extranjeras. Madrid: EDERSA, 1985, p. 1-2). 208 SARAIVA, Bruno de Souza. Teoria Geral da Multipropriedade Imobiliária no Direito Civil Brasileiro.

Fortaleza: Editora DIN.CE, 2017. p. 23. 209 LIMA, Frederico Henrique Viegas de. Aspectos Teóricos da Multipropriedade no Direito Brasileiro. Revista

dos Tribunais, São Paulo. Vol. 658/1990, p. 28- 42. ago. 1990.

51

oneroso”, o fenômeno se tornou popular. Com o imenso interesse gerado, o termo

multiproprieté210 foi registrado no Instituto Nacional de Propriedade da França em 1967211.

Por sua vez, nos Estados Unidos, a multipropriedade foi introduzida inicialmente

para o compartilhamento de bens móveis. Apenas no ano de 1969 é que alcançou também os

bens imóveis, sendo adotado inicialmente no Estado da Flórida. Devido ao fenômeno

inflacionário que provocou uma crise no setor imobiliário prolongado até a metade da década

de 70, a ideia de vender a propriedade em pequenos lapsos de tempos se tornou popular. O

objetivo era fomentar o uso compartilhado da propriedade para fins de férias. Diferenciava-se

das formas clássicas de comercialização da propriedade, porque se vendia o direito de uso da

propriedade em função do tempo, que podia ser de uma semana ou de um mês ao ano212.

Esse sistema foi sendo adaptado, buscando uma maior flexibilização. Em 1976 foi

fundada a Interval Internacional (ILG). A companhia foi responsável pela criação de um

serviço de intercâmbio, que permitia ao proprietário trocar a semana de férias em determinado

hotel por outra semana em outro hotel em qualquer parte do mundo213.

Os americanos denominaram essa forma de uso compartilhado da propriedade de

time-sharing (tempo compartilhado), às vezes substituída pela expressão vacation ownership

(propriedade de férias)214. Cabe registrar as críticas realizadas à tradução da nomenclatura time-

sharing uma vez que ela gera a ideia de que se compartilha o tempo, quando na verdade, ocorre

justamente o contrário, os titulares das respectivas frações de tempo gozam da propriedade em

tempos diferentes e excludentes entre si. Por isso, melhor seria traduzir para o termo para tempo

repartido ou dividido215.

210 Posteriormente, recebeu outras denominações: pluriproprieté (pluripropriedade), proprieté spatio-temporel-le

(propriedade espaço-temporal), coproprieté saisonnère (copropriedade sazonal), droit de joissance à temps

partagé (direitos de compartilhamento de tempo) (OLIVEIRA JÚNIOR, Dário da Silva; CHRISTOFARI,

Victor Emanuel. Multipropriedade (Timeshare): Aspectos Cíveis e Tributários. Rio de Janeiro:

LumenJuris, 2000. p.4). 211 ULLOA, Milushka Felícitas Rojas. La Naturaleza jurídica de la multipropriedade. Tese (Doutorado em

Direito e Ciência Política). Faculdad de Derecho y Ciencia Política, Universidad Nacional Mayor de San

Marcos. Lima - Peru, 2008. Disponível em:

https://cybertesis.unmsm.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12672/1484/Rojas_um.pdf. Acesso em: 05 maio

2021. p. 27-28. 212 VILCHEZ, William Molinari. La Naturaleza Jurídica Pluriforme de la Multipropriedad. Tese

(Doutorado em Direito). Faculdad de Derecho, Universidad Complutense de Madrid. Madri,Espanha. 2002.

Disponível em: https://eprints.ucm.es/id/eprint/4361/1/T25710.pdf. Acesso em: 08 maio 2021. p. 8-9. 213 TORRES, Andreza Cristina Baggio. Teoria contratual pós-moderna. Curitiba: Juruá, 2007. p. 176. 214 DONIZETTI, Elpídio; QUINTELA, Felipe. Curso de Direito Civil. 10. ed. São Paulo: Editora Atlas, 2021.

E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 215 PADESCA, Ana Luisa Balmori. Multipropriedad, Time-Sharing y Habitación Periódica en La Unión

Europea, Suiza, Turquía, Estados Unidos de America y Argentina. Tese (Doctorado en Derecho) –

52

Nos demais países onde foi incorporada recebeu distintas denominações. Na Itália,

foi chamada de multiproprietá e proprietá spazio-temporale; Na Espanha, denominada de

multipropriedad ou derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles; em Portugal,

designada como direito real de habitação periódica; a doutrina argentina refere-se à propriedade

de tempo compartilhado216.

No Brasil, recebeu a denominação de Multipropriedade, sendo também utilizados

os termos anglicanos Fractional onwership e Time-sharing. Ressalta-se, todavia, que há na

doutrina opiniões de que Multipropriedade e Time-sharing são institutos distintos217.

Para Gustavo Tepedino, todas essas designações foram utilizadas para se referir à

determinada pluralidade de direitos individuais exercida sobre uma mesma base material,

dividida em frações de tempo, dando ideia, à primeira vista, da existência de múltiplos

domínios, sucessivamente encadeados e decorrentes da divisão modular, sendo por isso,

atribuída tal nomenclatura ao fenômeno218.

A seguir, será abordado o conceito do instituto da multipropriedade, bem como suas

principais características, configurações e modelos estudados pela doutrina.

4.3 CONCEITO, CARACTERÍSTICAS E ESPÉCIES

Na tarefa de conceituar o instituto da multipropriedade, a doutrina se depara com

as mesmas dificuldades enfrentadas na conceituação do instituto da propriedade, em

decorrência da constatação da dinamicidade do seu conceito219. De fato, o fenômeno da

multipropriedade é interpretado e vivenciado nos países onde foi adotado de maneira

Universidad Extremadura, Carceres, España, 2000. Disponível em:

https://biblioteca.unex.es/tesis/8477234787.PDF. Acesso em 19 maio 2021. p. 47. 216 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Reais. 20. ed. São Paulo: Editora Atlas, 2020. E-book. 217 Maria José de Souza Arakaki critica a confusão estabelecida no uso inadvertido dos termos Fractional

ownership (multipropriedade) e Time-sharing. Para a autora, enquanto na multipropriedade verifica-se a

compra e venda da propriedade imobiliária com limitação de uso por tempo, o Time-sharing é contrato de

prestação de serviço escrito, que tem por objeto a contratação de semana de férias, conforme estabelecido

pelo artigo 28 do Decreto nº 7.381/2010, de 2 de dezembro de 2010 (ARAKAKI, Maria José. Fractional

ownership: A visão dos tribunais brasileiros. Revista Hotéis. São Paulo, [2016?]. Disponível em:

https://www.revistahoteis.com.br/fractional-ownership-a-visao-dos-tribunais-brasileiros/. Acesso em: 19

maio 2021). 218 TEPEDINO, Gustavo. Multipropriedade Imobiliária. São Paulo: Editora Saraiva, 1993. p. 2. 219 Carlos Roberto Gonçalves afirma que a configuração do instituto da propriedade é influenciada diretamente

pelos regimes políticos ordenadores dos sistemas jurídicos na qual foi concebida. Por isso, não existe, um

conceito único do aludido instituto. Assim, “[...] o conceito de propriedade, embora não aberto, há de ser

necessariamente dinâmico.” (GONCALVES, 2018, p. 118).

53

geralmente distinta, variando conforme os valores, preceitos e costumes presentes naquela

nação, o que dificulta a formulação de uma definição uniforme220.

Especialmente no Brasil, a doutrina, em sua grande maioria, adota a basilar

definição de multipropriedade apresentada por Gustavo Tepedino em sua obra de 1993

intitulada Multipropriedade Imobiliária. Para o autor, o termo multipropriedade corresponde,

de forma genérica, a uma “[...] relação jurídica de aproveitamento econômico de uma coisa

móvel ou imóvel, repartida em unidades fixas de tempo, de modo que diversos titulares possam,

cada qual a seu turno, utilizar-se da coisa com exclusividade e de maneira perpétua.”221

Assim, a multipropriedade pode ser entendida como um sistema de aproveitamento

da coisa pelo qual se reparte a sua utilização em turnos, de maneira que cada indivíduo se

aproveita exclusivamente dela durante um período previamente fixado, de forma perpétua ou

por tempo determinado. De forma exemplificativa, considerando que o ano possui 52 semanas,

o gozo do bem poderá ser dividido entre no máximo 52 pessoas distintas, sendo que cada uma

delas terá a disponibilidade exclusiva do bem naquela semana que lhe couber.222

Por meio da multipropriedade, os diversos proprietários dividem o aproveitamento

econômico de um imóvel em turnos intercorrentes, normalmente por algumas semanas do ano,

de forma discriminadamente, sendo que tal exercício reúne as características da exclusividade

e perpetuidade, isto é, cada um dos multiproprietários possui o direito de aproveitamento

econômico da sua fração espaço-temporal que incide sobre determinada unidade imobiliária em

período certo do ano, sem o concurso dos demais multiproprietários223.

Cabe ressaltar que o direito do multiproprietário apenas poderá ser exercido por um

tempo previamente limitado, não significando que tal direito aparece e desaparece a cada

período de tempo. Pelo contrário, o direito titularizado pelo multiproprietário está pronto para

ser exercitado a qualquer momento, isto é, ele poderá dispor do bem material, seja por ato inter-

vivos como a transmissão do direito ou causa mortis, por meio da herança ou testamento224.

220 VILCHEZ, William Molinari. La Naturaleza Jurídica Pluriforme de la Multipropriedad. Tese


Disponível em: https://eprints.ucm.es/id/eprint/4361/1/T25710.pdf. Acesso em: 08 maio 2021. p. 41. 221 TEPEDINO, Gustavo. Multipropriedade Imobiliária. São Paulo: Editora Saraiva, 1993. p. 1. 222 SARAIVA, Bruno de Souza. Teoria Geral da Multipropriedade Imobiliária no Direito Civil Brasileiro.

Fortaleza: Editora DIN.CE, 2017. p. 20. 223 TEPEDINO, Gustavo. Multipropriedade Imobiliária. São Paulo: Editora Saraiva, 1993. p. 3. 224 ULLOA, Milushka Felícitas Rojas. La Naturaleza jurídica de la multipropriedade. Tese (Doutorado em

Direito e Ciência Política). Faculdad de Derecho y Ciencia Política, Universidad Nacional Mayor de San

Marcos. Lima - Peru, 2008. Disponível em:

https://cybertesis.unmsm.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12672/1484/Rojas_um.pdf. Acesso em: 05 maio

2021. p. 27-28.

54

Desta forma, a multipropriedade pode ser sintetizada como:

[...] um assenhoramento individual e periódico de uma coisa comum limitado em uma

unidade de tempo que se repete periódica e perpetuamente. O time-sharing foi

delimitado como a autorização de uso de um objeto durante um longo período de

tempo ou por um período de tempo rigorosamente determinado. Em seu significado

geral, ele [o time-sharing] designa uso comunitário de uma coisa móvel ou imóvel por

várias pessoas, de modo que cada uma delas esteja autorizada, conforme um prazo

contratual previamente ajustado, a usar com exclusividade o objeto do time-sharing

pro rata temporis, isto é, por tempos de uso periódicos e recorrentes.225

A multipropriedade deve ser tratada como uma relação jurídico-real complexa226,

uma vez que gravitam em torno deste instituto diversas situações jurídicas inter-relacionadas,

isto é, em cada uma delas se verifica a existência de direitos subjetivos, pretensões, ações e

exceções para mais de um indivíduo em relação à coisa objeto do direito de propriedade e aos

demais indivíduos, sempre ocupando cada qual uma posição distinta e sujeita às alterações

periódicas que integram o seu funcionamento natural227.

Para Gustavo Tepedino, o princípio da autonomia privada se antecipou à existência

de norma jurídica para regulamentar o fenômeno, o que levou ao desenho de diversos modelos

jurídicos para representar a multipropriedade. O autor delineia as espécies mais comuns de

multipropriedade que apareceram ao redor do mundo, dos quais se destacam: a

multipropriedade societária, a multipropriedade como direito real sobre a coisa alheia, a

multipropriedade imobiliária e multipropriedade hoteleira228.

Na multipropriedade societária, o empreendimento imobiliário é de propriedade de

uma pessoa jurídica e os seus sócios, por meio da aquisição de quotas sociais, adquirem o direito

de natureza pessoal que lhes possibilita a ocupação e o uso exclusivo das acomodações por

determinada fração de tempo229.

225 VANZELA, Rafael Domingos Faiardo. Numerus clausus dos direitos reais e autonomia nos contratos de

disposição. 2009. Tese (Doutorado em Direito Civil) - Universidade de São Paulo, 2009. p. 316. 226 CARVALHO JUNIOR, Marcelo Araújo. Multipropriedade Imobiliária e Coligação Contratual.

Dissertação (Mestrado em Direito) – Universidade Federal de Pernambuco, Recife, 2019. p. 15. Disponível

em: https://repositorio.ufpe.br/handle/123456789/38038. Acesso em: 17 maio 2021. 227 ALBUQUERQUE JÚNIOR, Roberto Paulino de. A relação jurídica real no direito contemporâneo: por

uma teoria geral do direito das coisas. Tese (Doutorado em Direito) – Universidade Federal de Pernambuco,

Recife, 2010. Disponível em: https://repositorio.ufpe.br/handle/123456789/3769. Acesso em: 17 maio 2021. 228 TEPEDINO, Gustavo. Aspectos Atuais da Multipropriedade Imobiliária. In: AZEVEDO, Fábio de Oliveira;

MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito Imobiliário: Escritos em Homenagem ao Professor Ricardo

Pereira Lira. São Paulo: Atlas, 2015. p. 512 – 522. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 229 VILCHEZ, William Molinari. La Naturaleza Jurídica Pluriforme de la Multipropriedad. Tese

(Doutorado em Direito). Faculdad de Derecho, Universidad Complutense de Madrid. Madri, Espanha. 2002.

Disponível em: https://eprints.ucm.es/id/eprint/4361/1/T25710.pdf. Acesso em: 08 maio 2021. p. 128.

55

Já na espécie de multipropriedade imobiliária, que foi adotada em países como Itália

e Brasil, a configuração do instituto se viabiliza por meio de condomínios de multiproprietários,

sendo estabelecido por meio de convenção, os regramentos e limites da utilização por cada um

dos seus titulares230.

Na espécie de multipropriedade representada pelo direito real sobre a coisa alheia,

adotada por países como Portugal, o titular do empreendimento imobiliário concede aos

adquirentes o direito real de fruição do imóvel, durante determinada fração de tempo. Nesta

espécie, o direito do adquirente coexiste com o do empreendedor, que conserva o domínio,

sendo estabelecido entre o empreendedor e os titulares uma outra relação jurídica que é a da

administração do empreendimento e das unidades que o compõem231.

Por fim, a última espécie de multipropriedade é a hoteleira. Do ponto de vista, ela

não exprime exatamente uma nova espécie autônoma, pois surge a partir da mescla da

multipropriedade societária e imobiliária. Nesta modalidade, há uma gestão profissional do

condomínio de multiproprietários por meio da rede de hotéis onde se situa o imóvel, sendo

ofertados no mesmo empreendimento serviços de multipropriedade e de hotelaria além de todos

os demais produtos relacionados, como serviços de spa, concierge, restaurantes e demais

comodidades232.

4.4 CONTORNOS DA MULTIPROPRIEDADE NO DIREITO ESTRANGEIRO

Vencida a etapa de conceituação do instituto, entende-se como importante a

verificação de como foi desenvolvida e incorporada a multipropriedade nos diversos países do

globo. Ressalta-se que este trabalho não tem a pretensão de ser exaustivo, tendo por isso

selecionado para o estudo, os países que são expoentes e referências para o tema de

multipropriedade.

No âmbito do continente europeu, constata-se que a inciativa da União Europeia

disciplinou um corpo de regras para proteção ao consumidor nas operações relacionadas à

multipropriedade por meio da Diretiva nº 2008/122/CE de 14 de janeiro de 2009 que veio a

230 TEPEDINO, Gustavo. A Multipropriedade e a Lei nº 13.777/2018: Virtudes e problemas. In: SALOMÃO,

Luis Felipe; TARTUCE; Flávio. Direito civil, diálogos entre a doutrina e a jurisprudência, v. 2. 1. Rio de

Janeiro: Atlas, 2020. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 231 CHALHUB, Melhim Namem. Incorporação Imobiliária. 5. ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2019. E-

book. Acesso Restrito via Minha Biblioteca. 232 TEPEDINO, Gustavo. Multipropriedade Imobiliária. São Paulo: Editora Saraiva, 1993. p. 4.

56

substituir a Diretiva nº 94/47/CE de 26 de 1994. A norma não se preocupa em estabelecer

qualquer disposição acerca da configuração jurídica do instituto233.

Iniciando pela França, berço moderno da multipropriedade, verifica-se que o

fenômeno se populariza sob a forma societária, sendo normatizada atualmente pela Lei nº 86-

18 de 1986. A lei estabelece certas restrições para a sociedade, como por exemplo, a

impossibilidade de assumir fiança234. Também são estabelecidos um conjunto de direitos e

obrigações aos sócios multiproprietários, dentre os quais se destacam a obrigatoriedade de

contribuir para chamadas de capital destinadas à construção, desenvolvimento ou restauração

da unidade, respeitando a proporção de participação societária, podendo, no caso de

descumprimento, o sócio ser impedido de gozar seu direito usufruir a sua fração temporal235.

No caso de Portugal, a multipropriedade foi definida como direito real de habitação

periódica, conforme o Decreto-Lei nº 275 de 1993. Destaca-se que, conforme regramento

daquele país, o proprietário do imóvel não pode constituir outros direitos reais sobre o imóvel236

e que o negócio jurídico pode ser instituído ou modificado por meio de escritura pública ou

documento particular, mediante acordo entre os multiproprietários237. Se não for especificado,

o direito de habitação periódica será perpétuo, sendo estabelecido como limite mínimo de

duração o prazo de um ano238. Por fim, o multiproprietário se obriga a pagar anualmente ao

proprietário a prestação pecuniária indicada no título de constituição239.

233 OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. Análise detalhada da multipropriedade no Brasil após a Lei nº

13.777/2018: pontos polêmicos e aspectos de Registros Públicos. 2019. Disponível em:

https://www12.senado.leg.br/publicacoes/estudos-legislativos/tipos-de-estudos/textos-para-discussao/td255.

Acesso em: 18 maio 2021. 234 Artigo 2º. As empresas mencionadas no artigo 1º não podem suportar fiança (FRANÇA, 1986, tradução

nossa). 235 Artigo 3º. Os sócios ficam obrigados, perante a sociedade, a responder às chamadas de fundos exigidos para

construção, aquisição, desenvolvimento ou restauração de edifício social na proporção dos seus direitos no

capital social e a participar nos encargos nas condições previstas. no artigo 9º desta lei. [...], O sócio faltoso

não pode reclamar, a partir de deliberação da assembleia geral, nem o gozo da fracção do imóvel a que se

destina, nem a manutenção desse gozo (FRANÇA, 1986, tradução nossa). 236 Artigo 2.º Outros direitos reais, 1 - O proprietário das unidades de alojamento sujeitas ao regime de direitos

reais de habitação periódica não pode constituir outros direitos reais sobre as mesmas. [...] (PORTUGAL,

1993) 237 Artigo 6.º Constituição do direito real de habitação periódica - 1 - Salvo o disposto em lei especial, o direito

real de habitação periódica é constituído por escritura pública ou por documento particular autenticado

(PORTUGAL, 1993). 238 Artigo 3º - Duração. 1 - O direito real de habitação periódica é, na falta de indicação em contrário, perpétuo,

podendo ser-lhe fixado um limite de duração, não inferior a um ano a contar [...] (PORTUGAL, 1993). 239 Artigo 22.º - Prestação periódica – 1. O titular do direito real de habitação periódica é obrigado a pagar

anualmente ao proprietário das unidades de alojamento sujeitas ao regime dos direitos reais de habitação

periódica a prestação pecuniária indicada no título de constituição (PORTUGAL, 1993).

57

Na Itália, foram utilizados três modelos de multipropriedade: o acionário, o

imobiliário e o hoteleiro. No modelo acionário, o multiproprietário é acionista, titular de quotas

de participação na sociedade que lhe conferem direitos e obrigações sociais de uso e gozo da

propriedade em tempo proporcional a sua participação societária. Assim, o sócio é titular de um

direito obrigacional por certo período de tempo240.

Também foi adotada na Itália, a espécie denominada de multipropriedade

imobiliária. Ela se desenvolveu de duas maneiras: na primeira delas, os titulares adquiriam a

propriedade do imóvel objeto de multipropriedade em comum e estabeleciam por convenção

particular (contrato) cláusulas que estipulavam como se daria a uso, fruição e disposição da

coisa. Na segunda forma, a multipropriedade se constituía por meio da instituição de um

condomínio especial, sendo que os multiproprietários na verdade eram coproprietários adstritos

as suas frações de tempo. Assim, na primeira espécie, verifica-se que a multipropriedade tinha

feições de direito obrigacional e na segunda, de direito real sob regime de condomínio241.

Outra modalidade de multipropriedade adotada na Itália foi a hoteleira. No entanto,

esta é considerada uma forma híbrida que combina elementos da multipropriedade imobiliária

com a societária. O diferencial desta modalidade é que são prestados serviços de hotelaria ao

multiproprietário por intermédio de uma empresa do ramo de hotelaria. O imóvel objeto da

multipropriedade também poderia ser arrendado pela própria cadeia hoteleira, que, em troca,

poderia ofertar imóveis da própria rede aos multiproprietários para usufruir em outros

períodos242. A multipropriedade na Itália é regulada pelo Código do Consumidor Italiano.

Conforme Bruno de Souza Saraiva, mesmo popular e servindo de referência para outros países,

inclusive o Brasil, a multipropriedade italiana não possui uma natureza jurídica definida243.

Na Espanha, inicialmente, a multipropriedade foi disciplinada no país pela Lei nº

42 de 15 de dezembro de 1998. A lei espanhola basicamente transpôs os regramentos

estabelecidos pela Diretiva 1994/47 CE para o ordenamento interno espanhol. Todavia, o

legislador espanhol denominou o instituto como derecho de aprovechamiento por turno de

bienes inmbuebles de uso turístico e estabeleceu sua natureza jurídica como de direito real

limitado, permitindo, porém, a configuração deste direito como uma variante do arrendamento

240 TEPEDINO, Gustavo. Multipropriedade Imobiliária. São Paulo: Saraiva, 1993. p. 11. 241 VILCHEZ, William Molinari. La Naturaleza Jurídica Pluriforme de la Multipropriedad. Tese


Disponível em: https://eprints.ucm.es/id/eprint/4361/1/T25710.pdf. Acesso em: 08 maio 2021. 242 TEPEDINO, Gustavo. Multipropriedade Imobiliária. São Paulo: Saraiva, 1993. p. 16. 243 SARAIVA, Bruno de Souza. Teoria Geral da Multipropriedade Imobiliária no Direito Civil Brasileiro.

Fortaleza: Editora DIN.CE, 2017. p. 23.

58

sazonal, ao qual se aplicaria o conjunto de disposições da lei, desde que não contrariassem sua

natureza jurídica244.

Em 2012, foi promulgada a Lei nº 4/2012, de 6 de julho de 2012, que introduziu no

ordenamento aperfeiçoamentos originários da Diretiva 2008/122/CE, conferindo-se mais

proteção aos consumidores em relação a determinados aspectos dos contratos de

aproveitamento por turno de bens imóveis, de aquisição de produtos de férias, de revenda e de

intercâmbio de imóveis para fins de férias, tendo em vista o aparecimento de novos produtos

no setor turístico. Além disso, ampliou a integração com as normas internas, reforçou as

informações do instituto para os consumidores e regulou com maior precisão os prazos para

exercício do direito de desistência, dentre outros aperfeiçoamentos245.

Também é bastante interessante o modelo de multipropriedade adotado pela Grécia.

Neste país, a multipropriedade é um direito de uso cíclico e individual que pode ser constituído

por meio de um contrato que se assemelha em muito ao de locação246. A multipropriedade é

disciplinada no país por meio da Lei nº 1652/1986 de 14 de outubro de 1986. De acordo com a

lei, o locatário adquire, através de escritura notarial de time-sharing com o locador do imóvel,

o direito limitado (temporal) de usar, em troca de pagamento estipulado em contrato, um

apartamento de férias ou quarto de hotel em resort de férias (direito de time-sharing), e usufruir

de quaisquer serviços oferecidos em relação aos imóveis alugados. A escritura notarial de time-

sharing deve ser registrada no Registro de Imóveis247.

Desta maneira, o time-sharing grego pode ser considerado, de certa forma, um

contrato misto, de viés obrigacional, já que envolve o arrendamento da coisa e a prestação de

serviços, turísticos por uma das partes a outra por um preço previamente estabelecido248.

244 ESPANHA, Ley 42/1998, de 15 de diciembre de 1998. Sobre derechos de aprovechamiento por turno de

bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias. Exposición de motivos. Madrid: Agencia Estatal

Boletín Oficial del Estado, 1998. Disponível em: https://www.boe.es/eli/es/l/1998/12/15/42. Acesso em: 23

maio 2021. 245 ESPANHA, Ley 4/2012, de 6 de julio de 2012. De contratos de aprovechamiento por turno de bienes de

uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio

y normas tributarias. Preámbulo. Madrid: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, 2012. Disponível em:

https://www.boe.es/eli/es/l/2012/07/06/4/con. Acesso em: 23 maio 2021. 246 SARAIVA, Bruno de Souza. Teoria Geral da Multipropriedade Imobiliária no Direito Civil Brasileiro.

Fortaleza: Editora DIN.CE, 2017. p. 52. 247 KALIN, Christian H. International Real Estate Handbook: Acquisition, Ownership and Sale of Real Estate

Residence, Tax and Inheritance Law. [S. l]: Wiley, 2005. p. 276. 248 PADESCA, Ana Luisa Balmori. Multipropriedad, Time-Sharing y Habitación Periódica en La Unión



https://biblioteca.unex.es/tesis/8477234787.PDF. Acesso em 19 maio 2021. p. 173.

59

No Reino Unido, a multipropriedade é disciplinada pelo Statutory instrument 2010

N. 2960, Timeshare, Holiday Products, Resale and Exchange Contracts Regulations, norma

conhecida como Timeshare Regulations, tendo sido alterada em 2018 pela Statutory Instrument

2018 N. 1397 (UK exit) para garantir os direitos daqueles que adquiriram produtos de timeshare

antes da saída do Reino Unido da União Europeia249.

Na norma legal britânica, a multipropriedade tem natureza jurídica de direito

obrigacional sendo que são disciplinados quatro tipos de contratos: o contrato de timeshare, o

contrato de férias de longa duração, o contrato de revenda e o contrato de troca. O contrato de

timeshare trata-se de convenção particular, com duração de mais de um ano, no qual um

consumidor, a título oneroso, adquire o direito de usar uma ou mais pernoites por mais de um

período de ocupação. O segundo contrato diz respeito à aquisição de férias, cujo contrato tem

duração maior que um ano e que possibilita a obtenção de descontos em hospedagem. O terceiro

contrato diz respeito à possibilidade de revenda do contrato de timeshare com a intermediação

de terceiro a título oneroso. Por fim, o quarto tipo de contrato, diz respeito ao contrato de troca,

que possibilita, a título oneroso, ao consumidor, o acesso à acomodação ou a outros serviços,

em troca da concessão, a outras pessoas, do acesso temporário do contrato de time-sharing250.

Assim, o que se constata é que a maior parte dos países do continente europeu

adotou em relação à multipropriedade uma posição mais flexível. De modo geral, as normas

britânicas, irlandesas, alemãs, austríacas, suecas e holandesas, mas preocupadas com a proteção

do adquirente, estabelecem uma cláusula aberta que contempla qualquer estrutura jurídica,

autorizando sua configuração como direito real ou como direito obrigacional251.

Nesta seção verificou-se que são os poucos países que possuem uma legislação que

trata a multipropriedade como direito real, como é o caso de Portugal e da Espanha. Os demais

países do continente europeu adotam sistemas com características híbridas, que congregam

249 REINO UNIDO. Statutory Instruments 2010 N. 2960. The Timeshare, Holiday Products, Resale and

Exchange Contracts Regulations. London, 2010. Disponível em:

https://www.legislation.gov.uk/uksi/2010/2960/contents. Acesso em: 28 maio 2021. 250 CONWAY, Lorraine. Timesharing: problems faced by UK owners. Research Briefing. London: House of

Commons Library. 17 mar. 2021. Disponível em: https://commonslibrary.parliament.uk/research-

briefings/sn05925. Acesso em: 27 maio 2021. 251 PADESCA, Ana Luisa Balmori. Multipropriedad, Time-Sharing y Habitación Periódica en La Unión



https://biblioteca.unex.es/tesis/8477234787.PDF. Acesso em 19 maio 2021. p. 33.

60

tanto caracteres de direito obrigacional quanto de direito real252. A seguir, será discutida a

natureza jurídica da multipropriedade no ordenamento jurídico brasileiro.

4.5 A NATUREZA JURÍDICA DA MULTIPROPRIEDADE

Como visto na seção anterior, nos países em que foi incorporada, a

multipropriedade recebeu distintos tratamentos em relação à sua configuração. No Brasil, desde

sua adoção em meados dos anos 80, debateu-se sobre sua natureza jurídica. Ao longo do tempo,

diante da ausência normativa, inúmeras correntes doutrinárias e jurisprudenciais se dividiam na

opinião de que o instituto teria natureza jurídica de direito real ou obrigacional253.

Constata-se que os primeiros movimentos no sentido de normatizar o instituto

foram dados com a edição do Decreto nº 7.381, de 2 de dezembro de 2010 que regulamentou a

Lei nº 11.771, de 17 de setembro de 2008, denominada de Lei Geral do Turismo. O decreto

trouxe a previsão de hospedagem por sistema de tempo compartilhado, uma forma de prestação

de serviços, indicando relação existente entre o prestador de serviço de hotelaria e seu

usuário254.

Apenas no ano 2016, por meio do julgamento do Recurso Especial nº 1.546.165/SP,

é que se encaminhou uma solução mais concreta para a problemática da natureza jurídica da

multipropriedade. No caso em julgamento, havia um pedido de penhora de um imóvel com

contrato de time-sharing por dívida condominial constituída em nome de um dos

multiproprietários255.

O relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva ficou vencido em seu voto. Ele

apresentou a visão de que o regime de time-sharing não se amoldaria integralmente à categoria

de direitos reais pelo fato de o direito brasileiro não admitir a criação de um novo direito real

propriamente dito, em respeito ao princípio da taxatividade, indicando que deveriam ser

observados os tipos reais previstos na legislação civilista. Sendo assim, pela impossibilidade de

252 CARVALHO JUNIOR, Marcelo Araújo. Multipropriedade Imobiliária e Coligação Contratual. Tese

(Mestrado em Direito) – Universidade Federal de Pernambuco, Recife, 2019. Disponível em:

https://repositorio.ufpe.br/handle/123456789/38038. Acesso em: 17 maio 2021. 253 LIMA, Frederico Henrique Viegas de. Aspectos Teóricos da Multipropriedade no Direito Brasileiro. Revista

dos Tribunais, São Paulo. Vol. 658/1990, p. 28- 42. ago. 1990. 254 PEGHINI, Cesar Calo; DOMINICANO, Flavia Lara Vogel. Multipropriedade: Evolução Histórica e

Análise da Lei 13.777/2018. Migalhas Edilícias. 2020. Disponível em:

https://www.migalhas.com.br/arquivos/2020/8/28FEFDA08EE89C_multipropriedade.pdf. Acesso em: 19

maio 2021. 255 SCHREIBER, Anderson. Manual de Direito Civil: Contemporâneo. 4.ed. São Paulo: Editora Saraiva. 2021.

E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca.

61

criação de novo direito real por convenção privada, conclui que “[...] o contrato de ‘time-

sharing’ possui natureza jurídica de direito pessoal que está relacionado diretamente a um

direito real, o do titular do bem objeto da multipropriedade”. Assim, para o ministro, a

multipropriedade tratava-se de um direito pessoal, diante da ausência de previsão legal256.

Todavia, o voto vencedor do Ministro João Otávio de Noronha firmou o

entendimento de que, mesmo sem legislação específica, a multipropriedade imobiliária possuía

natureza de direito real sendo compatível com os institutos constantes do rol previsto do artigo

1.225 do Código Civil. Por conseguinte, por serem os multiproprietários titulares das “[...]

faculdades de uso, gozo e disposição sobre fração ideal do bem, ainda que objeto de

compartilhamento pelos multiproprietários de espaço e turnos fixos de tempo [...]” poderiam

utilizar instrumentos jurídicos como os embargos de terceiros para proteção de sua fração ideal

do imóvel objeto da constrição em caso de penhora257.

A decisão proferida pelo STJ foi considerada um grande avanço na temática. No

entanto, ainda pairava uma grande insegurança em relação à natureza jurídica da

multipropriedade imobiliária. Do ponto de vista prático, persistiam as dificuldades relativas ao

registro e averbações nos cartórios de Registro de Imóveis, o que levava a incorporadores e

investidores do mercado de multipropriedade a optarem pela realização de negócios de natureza

obrigacional, o que não satisfazia plenamente os interesses daqueles envolvidos258.

Finalmente, em resposta a esta demanda da sociedade, foi promulgada a Lei nº

13.777, de 20 de dezembro de 2018 que alterou a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002

(Código Civil) de 2002 e a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros

Públicos), para dispor sobre o regime jurídico da multipropriedade e seu registro.

No que se refere às alterações promovidas no Código Civil, um novo capítulo de

cunho analítico foi incluído neste diploma com vistas a estabelecer o regramento da

256 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1546165. MAGNUS LANDMANN

CONSULTORIA EMPRESARIAL LTDA. – ME. CONDOMÍNIO WEEK INN. Relator: Min. Ricardo

Villas Bôas Cueva. 06 de setembro de 2016. Disponível em:

https://scon.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia/toc.jsp?livre=1546165&b=ACOR&thesaurus=JURIDICO&p=tru

e#DOC2. Acesso em: 20 maio 2021. 257 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1546165. MAGNUS LANDMANN

CONSULTORIA EMPRESARIAL LTDA. – ME. CONDOMÍNIO WEEK INN. Relator: Min. Ricardo

Villas Bôas Cueva. 06 de setembro de 2016. Disponível em:

https://scon.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia/toc.jsp?livre=1546165&b=ACOR&thesaurus=JURIDICO&p=tru

e#DOC2. Acesso em: 20 maio 2021. 258 SCHREIBER, Anderson. Multipropriedade Imobiliária e a Lei 13.777/18. 2019. Disponível em:

https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/664096447/multipropriedade-imobiliaria-e-a-lei-13777-18.

Acesso em: 21 maio 2021.

62

multipropriedade259. A lei brasileira inovou em vários aspectos, tratando da instituição,

administração, transferência e registro da multipropriedade. Também estabeleceu os direitos e

as obrigações do multiproprietário260.

Ponto central introduzido pelo novo diploma foi a definição legal do instituto

insculpida no artigo 1.358-C do Código Civil de 2002. De acordo com este dispositivo, a

multipropriedade consiste em regime de condomínio pelo qual cada um dos proprietários de

um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e

gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma

alternada261. Portanto, a multipropriedade cria um direito de propriedade periódico a cada

multiproprietário. Desta forma, ele é titular de um direito real sobre coisa própria, porque titula

um direito de propriedade com dimensão espaço-temporal262.

Para Silvio de Salvo Venosa, a multipropriedade constitui um direito real sui

generis de usar, gozar e dispor da propriedade, cuja limitação não é apenas condominial, mas

também temporal. O texto legal regula a possibilidade de registro dessa nova modalidade de

propriedade em nome de cada condômino fracionário, conforme § 10 do artigo 176263 da Lei nº

6.015/1973264.

Além da propriedade exclusiva sobre o bem durante o período que lhe cabe, o

multiproprietário é titular de fração ideal proporcional ao seu módulo espaço-temporal e sobre

os bens comuns. Por isso, mesmo durante o tempo que não corresponde à sua propriedade

exclusiva, ele continua dono da fração ideal sobre a coisa comum, o que o torna possuidor

indireto no período em que os outros condôminos exercem posse direta. Assim, entende-se que


E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 260 CASSETTARI, Chistiano. Elementos de direito civil. 9. ed. São Paulo: Saraiva, 2021. E-book. 261 Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo

imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade,

da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada (BRASIL, 2002). 262 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2020. E-

book. 263 Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação

dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

[...]

§ 10. Quando o imóvel se destinar ao regime da multipropriedade, além da matrícula do imóvel, haverá uma

matrícula para cada fração de tempo, na qual se registrarão e averbarão os atos referentes à respectiva fração

de tempo, ressalvado o disposto no § 11 deste artigo. 264 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Reais. 20. ed. São Paulo: Editora Atlas, 2020. E-book. Acesso


63

o multiproprietário pode fazer uso de ações possessórias para a proteção do bem comum mesmo

fora do período referente à sua unidade autônoma265.

A inovação legislativa também introduziu outros pontos que merecem destaque,

como por exemplo, a não extinção da multipropriedade no caso de todas as frações de tempo

passarem a ser do mesmo titular266; a imposição de indivisibilidade do imóvel objeto da

multipropriedade; a definição de que, além do imóvel, compõem o objeto da multipropriedade,

as instalações, equipamentos e mobiliários destinados ao seu uso e gozo267; o estabelecimento

do período de sete dias como lapso temporal mínimo para uso e gozo do imóvel, podendo este

ser seguido, intercalado ou misto268. Por fim, a multipropriedade se estabelece por ato entre

vivos ou por testamento, com registro imobiliário, devendo constar do ato a duração dos

períodos de fração do tempo269.

Contudo, mesmo após a edição da lei da multipropriedade, uma posição minoritária

da doutrina ressalva que a multipropriedade imobiliária não pode ser considerada um direito

real per se, ou seja, um direito real autônomo, como fora afirmado pelo Recurso Especial nº

1.546.165/SP. Os argumentos trazidos pelos defensores da tese indicam que a Lei da

multipropriedade definiu o instituto como modalidade condominial, conforme aludido artigo

1.358-C do Código Civil de 2002, e que por isso, não é possível afigurar-se como direito real

autônomo. Nesta esteira, pondera-se que embora derive de negócio jurídico celebrado entre

diversas partes, “[...] representa uma forma de exercício de direito de propriedade que considera


E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca. 266 Art. 1.358-C. [...] Parágrafo único. A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações

de tempo forem do mesmo multiproprietário (BRASIL, 2018). 267 Art. 1.358-D. O imóvel objeto da multipropriedade:

I - é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio;

II - inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo (BRASIL, 2018). 268 Art. 1.358-E. Cada fração de tempo é indivisível.

§ 1º O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 (sete) dias, seguidos ou

intercalados, e poderá ser:

I - fixo e determinado, no mesmo período de cada ano;

II - flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante procedimento

objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser

previamente divulgado; ou

III - misto, combinando os sistemas fixo e flutuante (BRASIL, 2018). 269 Art. 1.358-F. Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente

cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada

fração de tempo (BRASIL, 2018).

64

variável de uso de temporal [...] assumindo uma natureza negocial, similar ao condomínio

edilício, com algumas particularidades regulamentadas pela Lei nº 13.777/2018”270.

A corrente minoritária se filia à tese de que os limites impostos pela taxatividade

dos direitos reais representam um óbice para criação do direito real per se. Reforçam este

argumento indicando o fato de que todas as vezes que o legislador inovou na criação de novos

direitos reais, modificou o artigo 1.225 do Código Civil de 2002, como foi o caso da concessão

de uso especial para fins de moradia, concessão de direito real de uso e o direito de laje271.

Apresenta-se também como argumento, a imprecisão no emprego do ato de registro

junto ao Registro Geral de Imóveis que visa conferir publicidade ao negócio jurídico celebrado

e o resguardo dos direitos dos multiproprietários e sua eficácia ergas omnes perante terceiros.

O que se critica neste caso é o fato de o ato de registro recair sobre o ato de instituição de

multipropriedade e não de fato sobre o direito de multipropriedade em si, sendo por isso,

considerado, em sentido lato sensu, mero ato de averbação ao registro de propriedade e não de

registro no sentido da constituição do direito272.

Outro ponto controverso diz respeito à natureza jurídica dos bens móveis. Registra-

se que o legislador que concebeu a Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018, restringiu o seu

campo de aplicação apenas aos bens imóveis, deixando os bens móveis sem a devida proteção

do sistema jurídico. Tal fato mantém acesso o debate acerca da natureza jurídica da

multipropriedade mobiliária. Neste sentido, a doutrina tem se posicionado pela inviabilidade de

se admitir o regime de condomínio em multipropriedade para os bens móveis273.

270 SILVESTRE, Giberto Fachetti; CASTELLO, João Victor Pereira; NASCIMENTO, Barbara R. Santana.

Multipropriedade imobiliária e sua natureza jurídica no Brasil: análise dos fundamentos do Recurso Especial

nº 1.546.165/SP e da Lei nº 13.777/2018. Derecho y Cambio Social, Lima, n. 63, p. 100-120. jan./mar.

2021. Disponível em: https://lnx.derechoycambiosocial.com/ojs-3.1.1-

4/index.php/derechoycambiosocial/article/view/471. Acesso em: 19 maio 2021. 271 Corrente apoiada por vários autores, dentre os quais, Orlando Gomes, Carlos Roberto Gonçalves, Arnoldo

Wald, Maria Helena Diniz, Silvio Rodrigues, Álvaro Villaça Azevedo, entre outros que defendem a

taxatividade dos direitos reais ainda em numerus clausus porquanto “[...] as regalias importantes que

distinguem os direitos reais, não podem ficar na dependência do arbítrio individual” (AZEVEDO, Álvaro

Villaça. Curso de direito civil: direito das coisas. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 2019. E-book. Acesso restrito

via Minha Biblioteca). 272 SILVESTRE, Giberto Fachetti; CASTELLO, João Victor P.; NASCIMENTO, Barbara R. Santana.

Multipropriedade imobiliária e sua natureza jurídica no Brasil: análise dos fundamentos do Recurso Especial

nº 1.546.165/SP e da Lei nº 13.777/2018. Derecho y Cambio Social, Lima, n. 63, p. 100-120. jan./mar.

2021. Disponível em: https://lnx.derechoycambiosocial.com/ojs-3.1.1-

4/index.php/derechoycambiosocial/article/view/471. Acesso em: 19 maio 2021. 273 GAGLIANO, Pablo Stolzer; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de direito civil: volume único. 5. ed.

São Paulo: Saraiva Educação, 2021. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca.

65

O primeiro motivo apresentado é a impossibilidade de aplicação, por analogia, dos

regramentos dos artigos 1.358-B a 1358U, já que estes só fazem sentido para o tratamento de

bens imóveis. O segundo motivo é que, diante da lacuna legal, o princípio da taxatividade dos

direitos reais prossegue sendo um obstáculo jurídico para a criação de um direito real de

propriedade de fração de tempo sobre bens móveis. Por fim, um outro problema seria a

inexistência de solução jurídica no caso de um adquirente de boa-fé perder uma fração do bem

em razão da evicção274, caso existam terceiros desconhecidos que tenham celebrado contratos

de time-sharing com o alienante. Diante da ausência legislativa, entende-se que a melhor forma

de se operacionalizar a multipropriedade de bens móveis seria por meio de contratos atípicos,

seja por meio da entrega do bem para que um terceiro (administrador) faça a gestão deste e

assegure a sua fruição aos multiproprietários ou por meio de um condomínio tradicional com

regramento que estabeleça como se dará o uso do bem275.

Reconhecendo a importância do tema, dois Projetos de Lei tramitam na Câmara dos

Deputados: o Projeto de Lei nº 2419, de 17 de abril de 2019, de autoria do Deputado José

Medeiros e o Projeto de Lei nº 3801, de 15 de julho de 2020, de autoria do Deputado Eli Corrêa

Filho. Ambos alteram a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e a Lei nº 6.015, de 31 de

dezembro de 1973, para dispor sobre multipropriedade de bens móveis e seu registro.

Destaca-se que o Projeto de Lei nº 3801, de 15 de julho de 2020 propõe a instituição

da multipropriedade mobiliária sob a forma de condomínio especial sobre bens móveis

corpóreos. De acordo com a proposta, por meio da inserção do artigo 1.330-B ao Código Civil

de 2002, a multipropriedade mobiliária será definida como:

[...] regime de condomínio especial em que cada um dos coproprietários de um mesmo

bem móvel é titular de uma fração de tempo, definida como direito real de propriedade

sobre o bem, à qual corresponde a faculdade de uso, gozo e fruição da sua totalidade,

com exclusividade, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada, em

conformidade com o previsto no memorial de instituição e na convenção de

condomínio276.

274 A evicção consiste na perda, pelo adquirente (evicto), da posse ou propriedade da coisa transferida, por força

de uma sentença judicial ou ato administrativo que reconheceu o direito anterior de terceiro, denominado

evictor (GAGLIANO, Pablo Stolzer; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de direito civil: volume

único. 5. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2021. E-book. Acesso restrito via Minha Biblioteca). 275 OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. Análise detalhada da multipropriedade no Brasil após a Lei nº

13.777/2018: pontos polêmicos e aspectos de Registros Públicos. 2019. Disponível em:

https://www12.senado.leg.br/publicacoes/estudos-legislativos/tipos-de-estudos/textos-para-discussao/td255.

Acesso em 18 maio 2021. 276 BRASIL. Câmara dos Deputados. Projeto de Lei nº 3801/2020, de 15 de julho de 2020. Altera a Lei no

10.406, de 10 de janeiro de 2002, e a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, para dispor sobre a

multipropriedade de bens móveis e seu registro. Brasília: Câmara dos Deputados. Disponível em:

66

O condomínio será estabelecido por meio de memorial de instituição e respectiva

convenção de condomínio com registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, no

qual também deverão ser averbadas todas as alterações posteriores, tais como a cessão, locação

ou dação em pagamento da fração de tempo por um dos titulares. Além disso, as restrições

judiciais ou administrativas que decaiam sobre o bem também deverão ser comunicadas ao

cartório para a anotação ex officio na matrícula do condomínio277.

Finalizado o presente capítulo, demonstrou-se que, no direito brasileiro, a

multipropriedade de bens imóveis tem natureza jurídica de direito real sendo disciplinada como

regime de condomínio especial conforme estabelecido pela Lei nº 13.777, de 20 de dezembro

de 2018. No que diz respeito à natureza jurídica da multipropriedade de bens móveis, a doutrina

tem considerado que, enquanto não houver a devida previsão legal, esta forma de

multipropriedade tem feições de direito obrigacional.

https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2257702. Acesso em: 30 maio

2021. 277 MARINHO, Rainey; CORREA FILHO, Eli. Condomínio especial de multipropriedade mobiliária.

Migalhas Notariais e Registrais, 2020. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-

notariais-e-registrais/332742/condominio-especial-de-multipropriedade-mobiliaria. Acesso em: 30 maio

2021.

67

5 CONCLUSÃO

O objetivo do presente trabalho monográfico foi verificar a natureza jurídica da

multipropriedade no ordenamento jurídico brasileiro, determinando se o instituto se amolda

como direito real ou obrigacional utilizando como base a análise dos entendimentos

doutrinários, jurisprudenciais e legais.

Diante da complexidade do tema, durante a pesquisa, foram apresentados conteúdos

relevantes e relacionados com o seu objeto, com intuito de contextualizar onde instituto está

inserido e qual a importância da identificação da sua natureza jurídica dentro do sistema

jurídico. Assim, este trabalho apresentou, de forma sistematizada, aspectos conceituais dos

direitos patrimoniais reais e obrigacionais, bem como abordou o direito de propriedade e o

instituto do condomínio. Por fim, tratou da multipropriedade no ordenamento jurídico.

No primeiro capítulo do desenvolvimento, estudou-se o conceito, as características

e os elementos dos direitos reais e dos direitos pessoais ou obrigacionais. Em seguida realizou-

se a distinção entre tais direitos de forma a melhor compreender os institutos que deles derivam.

Como visto, os direitos reais representam um complexo de normas regulamentadoras das

relações jurídicas correspondentes às coisas passíveis de apropriação pelo homem. Por sua vez,

os direitos pessoais ou obrigacionais consistem no conjunto de normas que regem as relações

jurídicas de ordem patrimonial, que têm por objeto determinadas prestações de um sujeito em

proveito do outro. De forma simplificada, o direito pessoal se refere a uma relação pessoal, isto

é, uma relação existente entre pessoas em torno da obrigação. Por outro lado, o direito real diz

respeito a relação jurídica entre o homem e um objeto apropriável.

No segundo capítulo foi analisado o direito de propriedade, o mais completo dos

direitos reais, assim considerado, porque se trata do único que reúne todos os poderes

dominicais, a saber: o poder de usar, gozar, dispor e reaver. Em seguida, estudou-se o instituto

do condomínio, seu conceito, caracterização e suas espécies.

No terceiro capítulo, discorreu-se sobre o instituto da multipropriedade,

apresentando-se o contexto em que este se insere e se desenvolve, além da sua origem, evolução

e denominações atribuídas ao instituto no Brasil e no mundo. Em seguida, apresentou-se o

conceito de multipropriedade que se traduz em relação jurídica de aproveitamento econômico

de coisa móvel ou imóvel, repartida em unidades de tempo, de modo que os titulares podem,

cada um num período previamente estabelecido, utilizar-se da coisa de maneira exclusiva e

perpétua.

68

Verificou-se também que a discussão sobre a natureza jurídica da multipropriedade

não é exclusiva do Brasil, sendo amplamente debatida em outros países do globo. Por isso, este

trabalho dedicou uma parte do terceiro capítulo para apresentar os contornos dados ao instituto

no sistema jurídico de alguns países do exterior. Assim, constatou-se uma variedade de

tratamentos dispensados à multipropriedade que vão desde a sua configuração como direito

real, que foi a forma adotada em Portugal e na Espanha, passando pelo contrato híbrido de

locação com prestação de serviços turísticos vigente na Grécia e pelo modelo societário adotado

na França. Nos outros países, verifica-se que há uma prevalência maior em conferir uma

adequada proteção aos direitos do consumidor, e que por isso, boa parte desses países opta por

deixar em aberto, a determinação da natureza do instituto.

Por fim, estudou-se a natureza jurídica do instituto no Brasil. Após o entendimento

firmado pela quarta turma do Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do Recurso Especial nº

1.546.165/SP, consagrou-se a multipropriedade de bens imóveis como sendo um direito real,

pacificando-se o debate até então existente na doutrina e jurisprudência. Com a promulgação

da Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018, a multipropriedade de bens imóveis foi finalmente

disciplinada no ordenamento pátrio e sua natureza jurídica confirmada como direito real,

operacionalizado por meio de condomínio espaço-temporal, que confere direitos de uso e gozo,

com a exclusividade, da propriedade, a ser exercida de forma alternada pelos multiproprietários.

Todavia, ainda persiste a indefinição em relação à natureza jurídica da

multipropriedade de bens móveis. A Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018, não tratou do

tema, de forma que os negócios jurídicos relacionados à multipropriedade mobiliária são

estabelecidos sem a devida segurança jurídica. A situação motivou a propositura de dois

projetos de lei que estão em tramitação na Câmara dos Deputados, com o intuito de solucionar

o problema. Desta forma, diante da inexistência de tratamento legal adequado, a doutrina tem

entendido que é impraticável, do ponto de vista jurídico, a adoção do regime de condomínio

para a multipropriedade de bens móveis, sendo por isso, assumido pelos doutrinadores, que esta

forma de multipropriedade tem cunho obrigacional, opinião também compartilhada pelo

pesquisador, por tudo o que foi visto ao longo deste trabalho.

69

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