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Versão 1

Três dimensões relativas a oportunidades sobre uso e gerenciamento da energia que permitem aumentar os lucros e o valor dos ativos

Junho de 2011. White Paper

por Hugh Lindsay e Terrence Tobin

ResumoResumo executivo ......................................................................................... 1

Introdução ..................................................................................................... 2

Argumentos a favor do gerenciamento da energia ........................................ 4

Oportunidades em relação aos custos fixos .................................................. 5

Redução do custo das operações ................................................................ 6

Conclusão ..................................................................................................... 9

COM-POWER-WP03EN Rev1 | 1


Resumo executivoPara muitos proprietários de comércios, a energia se apresenta como

uma despesa operacional elevada e aparentemente impossível de se

gerenciar, com um impacto significativo no lucro operacional líquido total

gerado por uma propriedade. Neste White Paper, são descritas muitas das

oportunidades que se apresentam para diminuir os custos das contas de

eletricidade, compartilhar custos e estratégias para atingir eficiência com os

inquilinos, e mensurar e maximizar a eficiência visando a um impacto positivo

nos lucros e ao aumento dos valores das propriedades. O uso simples e

efetivo da tecnologia de mensuração e de ferramentas de software inteligente

é crítico para o aproveitamento de oportunidades em termos de uso e

gerenciamento da energia.



Os proprietários de estabelecimentos comerciais e as empresas de

administração imobiliária estão procurando novos modos de maximizar

os lucros e o valor das propriedades. O uso de energia é, com frequência,

a parte mais volumosa em uma demonstração contábil. Por isso, esse

uso supõe uma variedade de oportunidades de redução das despesas

operacionais, aumento do lucro operacional líquido, melhoria do nível

de satisfação e retenção dos inquilinos, e a conquista de qualificações

importantes quanto a eficiência energética, tudo o qual, por sua vez, aumenta

o valor dos ativos e realça a imagem de uma propriedade, podendo atrair

mais inquilinos.

Para atingir os maiores benefícios, as empresas de administração imobiliária

devem aproveitar as oportunidades existentes nas três dimensões de custos

relacionados com a energia: fixos, variáveis e excepcionais. Para tal, é

necessário contar com informações completas e oportunas que descrevam

o modo em que a energia é consumida na totalidade do portfólio de

propriedades. As novas tecnologias de gerenciamento da energia empresarial

possibilitam a obtenção de informações pertinentes e úteis em termos

econômicos, as quais oferecem ao pessoal estratégico a possibilidade de

detectar todas as oportunidades disponíveis, tomar decisões sobre medidas

adequadas e comprovar os resultados atingidos.

$

Introdução

Figura 1O gerenciamento da energia na empresa oferece uma ampla variedade de benefícios financeiros diretos a proprietários e administradores de propriedades

Menores custos

operacionais

Maior lucro operacional

líquido

Certificações como “prédio

ecológico”

Gerenciamento da energia

empresarial

Maior satisfação / retenção de inquilinos

Maior atração para

possíveis inquilinos

Maior valor dos ativos



Com frequência, os proprietários, empresas de administração imobiliária e corretores de imóveis devem superar desafios quando se trata de manter ou incrementar os lucros e de aumentar o valor das propriedades. Além das pressões dos concorrentes, outras condições podem influenciar nas possibilidades de alcançar metas financeiras, por exemplo, tarifas de aluguel em baixa ou uma recuperação da recente crise econômica mais lenta que a prevista.

Quando se procuram novos modos de atingir objetivos, é frequente desconsiderar a energia, uma despesa significativa que pode constituir uma importante área de oportunidades com numerosos benefícios (Figura 1). Uma vez explicitado que o custo da energia e outros custos relacionados fazem parte das despesas operacionais e, por sua vez, dos resultados, torna-se evidente que se trata de uma área na qual é possível evitar o desperdício de importantes quantias. Diminuir esses custos pode ajudar as empresas de administração imobiliária a superarem, no curto prazo, épocas difíceis, e a reduzirem o risco financeiro e fortalecerem sua posição frente aos concorrentes no futuro.

O Departamento de Energia dos EUA (DOE) documentou dados empíricos que, junto a outros estudos independentes, assinalam que é possível reduzir custos de fornecimento elétrico em 25% ou mais se a energia for corretamente gerenciada. Apesar disso, muitas empresas não gerenciam o uso da energia ou não aproveitam a totalidade das oportunidades que têm.

Em comparação com outros setores, as empresas comerciais de bens de raiz se encontram em uma posição potencialmente única e invejável no que diz respeito à energia. Dado que a energia representa 30% das despesas operacionais na demonstração contábil de uma propriedade comercial média, e considerando a abundância de

Argumentos a favor do gerenciamento da energia

pesquisas, ferramentas e tecnologias disponíveis, a oportunidade de se obter um impacto concreto no que se refere ao aumento do lucro operacional líquido (NOI) é imensa.

O desempenho energético, por sua vez, pode ser um bom índice da capacidade do equipamento de gerenciamento e ter um efeito positivo na sua valorização. A empresa de investimentos Neuberger Berman salientou: “Consideramos que o bom gerenciamento da energia pode ser um índice de acuidade gerencial geral”. A organização Energy Star também comenta que “...as empresas (de investimento) que gerem ativos por mais de US$ 4 bilhões tomam o desempenho energético reconhecido pela Energy Star como índice de uma qualidade superior no que diz respeito ao gerenciamento geral das empresas”. A diminuição das despesas, o incremento dos lucros e o aumento do valor dos ativos vão exercer, conjuntamente, um efeito positivo equivalente sobre a economia em sua totalidade que pode ser estimado em bilhões de dólares.

Para começar a obter os benefícios decorrentes de um programa de gerenciamento da energia, as empresas de administração imobiliária devem refletir, em primeiro lugar, sobre as diversas formas em que a energia afeta seus negócios. Da mesma forma que muitas despesas operacionais, a energia e as oportunidades financeiras a ela relacionadas podem ser avaliadas em termos de três dimensões de custos: fixos, variáveis e excepcionais. Para aproveitar cada uma destas dimensões, é necessário contar com informações e funcionalidades específicas. Os sistemas de gerenciamento da energia empresarial (EEM) representam uma solução rentável que abrange as três dimensões. Oferecem as informações necessárias para a tomada eficaz de decisões, bem como a automação requerida para o conhecimento das condições dinâmicas e uma resposta que controle os ativos energéticos.

“...ainda há muitíssimas oportunidades de criar valor, mas é provável que seja necessário observar com atenção a coluna de gastos da demonstração contábil para achá-las”.

John P. Kelly, CEO, Associação Internacional de Proprietários e Administradores de Prédios



Os custos energéticos �xos incluem a carga básica típica do consumo de energia da infraestrutura bem

como os recursos necessários para o gerenciamento, as operações e a manutenção. Em cada uma

dessas áreas, há possibilidades de reduzir custos e despesas com infraestrutura.

Oportunidades em relação aos custos fixos

Os custos energéticos são frequentemente imputados aos inquilinos em função de uma fórmula comum –baseada, normalmente, na relação entre a superfície ocupada pelo inquilino e o espaço total alugado do prédio– que pode ser muito inexata. É cada vez mais frequente que os inquilinos solicitem um faturamento mais exato; quando questionam uma conta, solicitam dados que a sustentem. Como resultado disso, em algumas regiões, os contratos de aluguel hoje incluem a submedição exata como cláusula habitual. Até em prédios onde há submedidores instalados, é frequente que o fornecedor de serviços ou o pessoal interno efetue as leituras de forma manual. O custo da mão de obra requerida para coletar os dados, processá-los e gerar as faturas é elevado; além disso, as possibilidades de erro podem gerar custos administrativos ainda maiores bem como o descontentamento dos inquilinos.

Ainda mais, esses métodos costumam proporcionar totais mensais (p.ex., em quilowatt-horas) em lugar de medições a intervalos de maior resolução, por exemplo, de 15 minutos. Sem dados relativos a intervalos, não é possível subfaturar com exatidão aos inquilinos em caso de demanda de energia coincidente ou outras taxas que as empresas de fornecimento costumam adicionar

Recuperação de custos mediante o subfaturamento dos inquilinos

aos da carga básica média do prédio. Esta falta de precisão, por outra parte, impede contar com uma visão das oportunidades que poderiam permitir um melhor gerenciamento dos custos.

Os sistemas EEM oferecem uma solução completa para submedição e subfaturamento que abrange serviços providos por todo tipo de empresa de fornecimento (p.ex., eletricidade, gás, água). Os sistemas podem aproveitar os medidores para inquilinos já existentes e permitir também a incorporação de outros novos nos casos necessários (Figura 2). Os dados das medições são carregados de forma automática e frequente no software EEM mediante redes empresariais, Internet ou sistemas de comunicação sem �o, obtendo um custo total de propriedade baixo ao mesmo tempo que possibilidades ilimitadas de chegada a todas as propriedades de um portfólio nacional ou internacional.

Com ajuda de um motor integrado de tarifas e ferramentas para qualidade de dados, as faturas dos inquilinos são apuradas aplicando tarifas simples ou complexas de exatidão garantida. Os sistemas EEM permitem evitar os elevados custos de mão de obra gerados pela coleta manual de dados, ao mesmo tempo que aumentam a satisfação dos inquilinos.

Figura 2 A submedição e subfaturamento automatizados aumentam a exatidão do faturamento ao mesmo tempo que diminuem ou eliminam o pessoal para leitura dos medidores e geração das faturas.

Submedidores novos ou existentes

Internet via LAN/WAN

Ferramentas de qualidade

de dados

Armazenamento de dados

Motor de tarifas e

faturamento

Acesso da empresa a análises e relatórios

Faturamento automatizado de inquilinos

Submedidoresinalámbricos



Nos prédios, há uma diversidade de cargas

de alta demanda, entre elas, componentes de

sistemas HVAC, como unidades de montagem

externa, chillers e ventiladores, além dos

sistemas de iluminação. É frequente que o

pessoal operacional interno ou de serviços

externos “retoque” o sistema de automação

predial (BAS) para atingir condições de conforto

tomando como base alguns valores medidos

básicos e as informações proporcionadas

pelos ocupantes. A manutenção de sistemas

e componentes costuma ser efetuada em

função de estimativas relativas à operação dos

equipamentos e programas de manutenção

predefinidos.

Com esses métodos, as empresas de

administração de imóveis ficam em uma

situação de risco no que diz respeito à eficiência

energética e às possibilidades de falhas ou

operação inadequada dos equipamentos.

Com frequência, as oportunidades passam

despercebidas porque as informações

relacionadas à energia costumam ser limitadas,

tanto em volume quanto em exatidão. Embora

seja frequente acreditar que os sistemas BAS

são sistemas de gerenciamento da energia, seu

objetivo primário é responder ante condições

estabelecidas, não proporcionar dados com a

amplidão e exatidão requeridas para o controle

eficiente dos custos energéticos.

Redução do custo das operações

Já os sistemas EEM reúnem informações

pormenorizadas sobre potência e energia de

todos os ativos energéticos, como HVAC, BAS,

sistemas de distribuição elétrica e geradores

instalados no estabelecimento, e geram

relatórios a partir dos dados coletados. Um

sistema EEM realiza um acompanhamento

contínuo das condições e alerta o pessoal

operacional sobre possíveis problemas antes

de se apresentarem. Assim, é possível a

identificação imediata da origem do problema

utilizando visões gráficas da infraestrutura, nas

quais se mostram, em tempo real, o estado

do sistema elétrico e dos equipamentos,

informações históricas e análises de explorações

pormenorizadas. Estas ferramentas permitem

realizar uma manutenção proativa, prolongar

a vida útil dos equipamentos, evitar custos de

capital e reduzir a mão de obra.



Figura 3 Exemplo de software EEM com indicadores-chave de desempenho e ferramentas de comparação (benchmarking) e normalização que permitem analisar e comparar o desempenho de um prédio, e mostrar oportunidades de redução de custos.

Os erros de faturamento de uma empresa de fornecimento de eletricidade ou outros fornecedores de energia podem representar uma outra área problemática. Entre os erros típicos incluem-se dados inexatos do medidor, dados de medidor lidos ou ingressados de forma errônea, aplicação de uma tarifa incorreta, taxas por demanda enviesadas devido a intervalos de faturamento muito extensos ou breves.

Os erros que beneficiam o prédio (isto é, subfaturamento) podem ser tão problemáticos quanto os que beneficiam a empresa de fornecimento elétrico, dado que a maioria dos contratos permitem que a empresa de eletricidade recupere essas taxas não cobradas meses ou anos após a ocorrência do erro. Para um prédio comercial, caberia a possibilidade de os custos não se recuperarem posteriormente caso houvesse novos inquilinos na propriedade.

Para estas situações serem evitadas, é possível equipar os sistemas EEM com “medidores alternativos” adaptados para serem integrados ao serviço elétrico, que são instalados em paralelo com os medidores que registram os valores para faturamento do serviço elétrico na entrada do serviço a cada infraestrutura. Como alternativa, o sistema EEM pode importar sinais de pulsos de energia emitidos pelo medidor utilizado para faturamento do

Medição alternativa para detecção de erros de faturamento

serviço, caso a empresa de eletricidade aceitasse proporcionar essas informações. O software EEM calcula uma fatura exata, aplicando as mesmas estruturas tarifárias que o serviço de energia, e compara cada período de faturamento com a fatura da companhia para identificar incongruências.

Planejamento de expansõesÉ frequente que os sistemas elétricos e outros sistemas de distribuição de energia para infraestruturas novas estejam superdimensionados; também, a capacidade adicional em prédios existentes pode não ser advertida em virtude da falta de informações sobre características do consumo de energia.

Os sistemas EEM proporcionam perfis de carga detalhados para cada prédio e circuito maior, e permitem que aqueles que tratam do planejamento de uma expansão tenham certeza de aproveitarem ao máximo e sem riscos a capacidade existente para evitar atualizações desnecessárias. Contar com dados exatos sobre infraestruturas existentes simplifica a estimativa de necessidades futuras de expansão e garante que a infraestrutura de um prédio novo tenha as dimensões adequadas

visando à redução dos custos ao mínimo.



Figura 4Os sistemas EEM permitem evitar as interrupções do fornecimento elétrico alertando o pessoal operacional sobre condições críticas, ajudando na identificação da origem dos problemas, na comprovação do desempenho do sistema de suporte e na documentação de dados importantes no caso de um corte de energia se produzir.

Os equipamentos de TI e de processamento de dados, motores, dispositivos interruptores ou de proteção e até os equipamentos para mitigação de problemas de energia podem adicionar frequências harmônicas e transitórios de alta tensão não desejados à rede de distribuição de energia de uma infraestrutura. Como consequência disso, perdas de dados e funcionamento inadequado em equipamentos de TI, sistemas de automação ou equipamentos para processamento podem se produzir. Ainda pior, também pode acontecer que os transformadores e condutores aqueçam e experimentem falhas ou que os disjuntores se ativem desnecessariamente, e tudo isso pode provocar um corte de corrente que atinja toda a infraestrutura.

Como evitar problemas internos relativos à qualidade Enviando mensagens pelo pager, telefone ou workstations, os sistemas EEM alertam o pessoal antes de problemas iminentes, ajudam na identi�cação e análise das condições de alto risco, e realizam as funções de controle necessárias para evitar o tempo de inatividade e a perda de lucros decorrente. Assim, é possível evitar ou adiar custos relacionados à substituição de capital e diminuir a carga de trabalho para o pessoal de manutenção. Ter a possibilidade de garantir maior con�abilidade ajuda a manter a satisfação dos inquilinos e atrair novas empresas particularmente sensíveis a imperfeições relacionadas com a qualidade da energia.

Proteção anti-perturbações externasPor vezes, a origem dos problemas de falta de con�abilidade pode se situar no trecho externo ao ingresso do serviço elétrico à infraestrutura; por exemplo, os raios podem ser causa de surtos massivos nos cabos de transmissão que depois se propagam ao cliente. Para se protegerem frente a problemas externos, as empresas costumam instalar dispositivos de �ltragem. Também, em caso de se produzir um corte prolongado no fornecimento de energia, é possível recorrer à alimentação mediante no-breaks ou grupos geradores. Essas técnicas só são e�cazes se os equipamentos forem submetidos a testes e otimizados de forma permanente visando garantir a con�abilidade.Os sistemas EEM permitem que os engenheiros avaliem o impacto da qualidade geral da energia em equipamentos e o tempo produtivo. Mediante medidores inteligentes instalados de forma permanente, pontos críticos de distribuição são monitorados e dados

em tempo real e memórias de eventos são carregados no software de visualização para que o pessoal analise as condições, identi�que a origem das perturbações ou avarias, antecipe ocorrências futuras e comprove a operação adequada de todos os equipamentos de mitigação durante um evento crítico (Figura 4).

O sistema também permite estabelecer parâmetros de referência em relação aos requisitos mínimos de uma infraestrutura quanto a qualidade da energia. Além disso, pode comparar as condições com padrões internacionais e estabelecer se a energia recebida do serviço de fornecimento atende aos requerimentos contratuais. Da mesma forma que a “caixa preta” de um avião, o sistema coleta dados que, frequentemente, são críticos para receber milhares ou até milhões de dólares em compensação de parte de um fornecedor de energia elétrica.

Serviço elétrico

Chave de transferência

Fornecimento contínuo de

energia

Equipamentos de distribuição

Cargas do prédio (superfície do inquilino,

áreas comuns, HVAC, etc.)

Geração de suporte

LAN/WAN corporativa

Conexão sem fio à Internet

Alertas de condição de alarme e acesso remoto mediante explorador

Banco de dados histórico de eventos relativos a qualidade da energia

Monitoramento em tempo real, análise de confiabilidade e geração de relatórios


As empresas de administração de propriedades

comerciais têm hoje uma grande oportunidade

de diminuir despesas operacionais, aumentar

a satisfação e reter os inquilinos, alavancar o

valor das propriedades e reduzir riscos tomando

o controle das três dimensões de custos

relacionados à energia. Como com qualquer

estratégia de negócios sólida, para conseguir

resultados concretos e sustentáveis é necessário

contar com informações completas, exatas e

oportunas que apoiem as decisões.

Diferentemente dos sistemas tradicionais BAS

ou de medição, a tecnologia de gerenciamento

da energia empresarial expressa os custos

fixos, variáveis e excepcionais em termos

financeiros. Em virtude da conjunção de portais

web personalizados, indicadores-chave de

desempenho, análises avançadas e normalização,

estes sistemas oferecem informações imediatas,

Conclusão

exatas e úteis sobre a totalidade de um portfólio

de propriedades. Com ferramentas de qualidade

de dados, garante-se que as informações obtidas

em todas as fontes sejam exatas e confiáveis.

A estreita integração de hardware e software

assegura um alto nível de confiabilidade, enquanto

as operações de comunicação rentáveis e a

compatibilidade com sistemas legados permitem

diminuir o custo total de propriedade.

“Atualmente, a palavra na moda nos círculos relacionados à energia parece ser gerenciamento da energia empresarial... EEM é muito mais do que uma automação predial ou sistemas de gerenciamento de energia. Sua base é financeira...”

Rita Tatum, Building Operating Management


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