tema: fachadas ativas palestrante: thomaz assumpção

Tema: Fachadas Ativas

Palestrante: Thomaz Assumpção

A Lei

Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (PMSP).

Novo Plano Diretor Estratégico de São PauloEixos de Estruturação da Transformação Urbana

Função de orientar o desenvolvimento urbano

ao longo dos eixos de transporte público.

A Lei

Fachada Ativa - PDE [Lei 16.050/2014]Não será computável até 50% da área do lote destinada ao uso não residencial, sendo

necessário:• Testada maior que 20 metros.

• Construção no nível da rua, com acesso direto à calçada.

Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (PMSP).

Novo Plano Diretor Estratégico de São PauloEixos de Estruturação da Transformação Urbana

A Lei que gere a Fachada Ativa é um mecanismo de incentivo e não é obrigatória.

Revisão da Legislação de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo - PL 272/2015Propõe no art. 81 que nas ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZC, ZCa, ZM, ZMa, ZDE-1, ZDE-2 e ZPI-1 e ZPI-2, quando a área do lote for superior a 10.000 m² e de até 15.000 m², será obrigatória a

adoção da fachada ativa em no mínimo 25% da testada do lote em empreendimentos residenciais ou não residenciais.

Essa proposta ainda não foi aprovada e será restrita as zonas indicadas.

Este estudo investiga a viabilidade mercadológica de áreas comerciais e de serviços nas fachadas ativas que poderão ser

desenvolvidas através do benefício legal estabelecido pelo novo Plano Diretor Estratégico de São Paulo, considerando ainda a

possibilidade de transformação urbana que o plano prevê.

Objetivo

Área do Lote

CA Máximo

4,0

Área Construída Máxima

A.C. Máxima

A.C. não computá

vel50% Área do

Lote

Área Não Computável - Fachada Ativa

12,5% A.C. Máxima

Logo, a Área Construída não Computável A.C. não

computável

A Área Construída não computável representa 12,5% da Área Construída Máxima do lote.

Atores - Impacto

A Lei que institui os benefícios para implantação de Fachada Ativa nos empreendimentos nos eixos de estruturação possui impacto junto:

CIDADEMelhoria urbana

Cidade Compacta

INCORPORADOR IMOBILIÁRIO

Incorpora empreendi-mentos com Fachada

Ativa devido os benefícios concedidos.

PEQUENO INVESTIDOR e

OPERADORAdquire os imóveis para obtenção de renda através da

locação.

COMERCIANTEOcupa um novo

espaço comercial economicamente

sustentável.

Este estudo avalia o potencial de desenvolvimento comercial e de serviços nas fachadas ativas, relacionando-o aos benefícios oferecidos aos incorporadores.Dessa forma, o estudo possui impacto sobre as oportunidades para 3 esferas:

Incorporador, Investido e Comerciante.

MetodologiaEtapas de Análise

Eixos de Estruturação da Transformação Urbana - Área de Influência Macro

Cenários da Transformação Urbana - Demanda Atual do

Entorno

Cenário de Transformação Urbana

- Potencial Máximo

Cenário de Transf. Urbana -

Potencial Estimado

Área de Influência Ampliada

Cidade CompactaSituação AtualCidade Compacta

Situação FuturaMáximo de Verticalização

Cidade CompactaSituação FuturaVerticalização em Áreas Potenciais

Renda Total Trabalhadores

Por setor da Área de Influência

% de gastosIPCA - Índice de Preços ao

Consumidor Amplo por ramo de atividade

X =Potencial de Consumo Trabalhadores / mês

Por setor geográfico e ramo de atividade

Potencial de Consumo Total / mês


Potencial de Consumo Absorvido

Faturamento estimado da oferta existente por ramo

Potencial de Consumo Remanescente

Potencial de consumo resultante, não capturado ou excedido

ABL (m²) existentePor ramo de atividade

(levantamento de campo)

Venda Média / ABL (m²)

Faturamento estimado por m² (médias de mercado)


Faturamento estimado da oferta existente por ramo


Faturamento estimado por m² (médias de mercado)

ABL Potencial Remanescente

Carência ou excedente de ABL (m²) por ramo de atividade

Renda Total Domiciliar

Por setor da Área de Influência

% de gastosIPCA - Índice de Preços ao

Consumidor Amplo por ramo de atividade

X =Potencial de Consumo

Domiciliar / mêsPor setor geográfico e ramo

de atividade Potencial de Consumo Total / mês


=

Potencial de Mercado e ABL RemanescenteMetodologia

X =

- = / =

Demanda

Oferta

Etapa 1Eixos de Estruturação da Transformação Urbana

Área de Influência Ampliada

Eixos de Estruturação Analisados

Os exemplos a seguir serão realizados no Eixo Butantã

Eixo de Estruturação Butantã

Fonte: Urban Systems.

Eixo de Estruturação - Butantã

RAPOSO

TAVARES

CORIFEU DE A.

MARQUES

FRANCISCO

MORATO

ELISEU DE

ALMEIDA

GIOV

ANI

GRO

NCHI


Residentes na Área (Demanda Residencial)

Trabalhadores na Área (Demanda Não Residencial)

Reside e Trabalha na Área Público considera apenas 1 vez

Demanda Residencial:

690,6 milhões

Demanda Não Residencial:

337,9 milhões

Demanda Total: 1.028,5 milhões

Fonte: RAIS | Abrasce | Urban Systems.

Oferta Existente


Categoria Ramo de AtividadeQuantidade de

EstabelecimentosABL (m²) Existente


Potencial de Consumo Absorvido (R$ x mil)

Gêneros Alimentícios 252 118.800 1.050R$ 124.736R$ Conveniência 127 36.800 804R$ 29.586R$ Vestuário 220 50.710 1.142R$ 57.890R$ Artigos do Lar 125 27.200 1.405R$ 38.229R$ Artigos Diversos 655 33.470 1.572R$ 52.628R$ Construção 210 23.500 1.050R$ 24.674R$ Alimentação 110 22.000 1.454R$ 31.979R$ Serviços Diversos 532 35.840 670R$ 24.012R$ Serviços Pessoais 182 25.200 670R$ 16.884R$ Serviços Médicos 289 14.450 670R$ 9.681R$

Automotivo Automotivo 417 164.500 627R$ 103.110R$ Entretenimento Entretenimento 12 6.000 169R$ 1.011R$

Total - 3.131 558.470 - 514.419R$

Comércio

Serviço

Renda Total DomiciliarR$ 690,6 milhões

Renda Total dos Trabalhadores

R$ 337,9 milhões

64,75%Gastos IPCA

Potencial de Consumo Domiciliar

R$ 447,2 milhõesPotencial de Consumo

dos TrabalhadoresR$ 216,7 milhões

Fonte: IBGE | RAIS | Projeção Urban Systems.

Categoria Ramo de Atividade% Gastos

IPCA

Potencial de Consumo Domiciliar (R$ x mil)

Potencial de Consumo dos Trabalhadores

(R$ x mil)

Potencial de Consumo Total

(R$ x mil)

Potencial de Consumo Absorvido (R$ x mil)

Potencial de Consumo

Remanescente (R$ x mil)

Gêneros Alimentícios 14,05 97.029R$ 47.024R$ 144.053R$ 124.736R$ 19.317R$ Conveniência 4,74 32.743R$ 15.869R$ 48.612R$ 29.586R$ 19.026R$ Vestuário 5,72 39.492R$ 19.139R$ 58.631R$ 57.890R$ 741R$ Artigos do Lar 4,68 32.294R$ 15.651R$ 47.944R$ 38.229R$ 9.715R$ Artigos Diversos 5,24 36.202R$ 17.545R$ 53.747R$ 52.628R$ 1.119R$ Construção 2,19 15.107R$ 7.321R$ 22.428R$ 24.674R$ 2.246-R$ Alimentação 9,44 65.180R$ 31.588R$ 96.768R$ 31.979R$ 64.789R$ Serviços Diversos 1,43 9.894R$ 4.795R$ 14.689R$ 24.012R$ 9.323-R$ Serviços Pessoais 1,89 13.046R$ 6.322R$ 19.368R$ 16.884R$ 2.484R$ Serviços Médicos 1,99 13.744R$ 6.661R$ 20.405R$ 9.681R$ 10.724R$

Automotivo Automotivo 10,23 70.658R$ 34.243R$ 104.901R$ 103.110R$ 1.792R$ Entretenimento Entretenimento 3,16 21.826R$ 10.578R$ 32.404R$ 1.011R$ 31.392R$

Total - 64,75 447.214R$ 216.736R$ 663.951R$ 514.419R$ 149.531R$

Comércio

Serviço



Categoria Ramo de Atividade


Remanescente (R$ x mil)



(m²)

Gêneros Alimentícios 19.317R$ 1.050R$ 18.398 Conveniência 19.026R$ 804R$ 23.664 Vestuário 741R$ 1.142R$ 649 Artigos do Lar 9.715R$ 1.405R$ 6.913 Artigos Diversos 1.119R$ 1.572R$ 712 Construção 2.246-R$ 1.050R$ 2.139- Alimentação 64.789R$ 1.454R$ 44.572 Serviços Diversos 9.323-R$ 670R$ 13.916- Serviços Pessoais 2.484R$ 670R$ 3.708 Serviços Médicos 10.724R$ 670R$ 16.006

Automotivo Automotivo 1.792R$ 627R$ 2.859 Entretenimento Entretenimento 31.392R$ 169R$ 186.289

Total - 149.531R$ - 287.716

Comércio

Serviço

Se toda demanda (residencial e dos trabalhadores) for consumida dentro

dos distritos do eixo (sistema fechado),

poderiam ainda ser construídos 287 mil

m² de ABL.

Fonte: Abrasce | Urban Systems.




Eixo ButantãABL Remanescente = 287.716 m²Ramos de destaque:• Entretenimento• Conveniência• Gêneros alimentícios• Serviços médicos

Eixo JardinsABL Remanescente = 781.410 m²Ramos de destaque:• Entretenimento• Automotivo• Gêneros alimentícios• Alimentação• Conveniência

Eixo Santo AmaroABL Remanescente = 1.689.836 m²Ramos de destaque:• Entretenimento• Gêneros alimentícios• Automotivo• Alimentação• Conveniência

Conclusão Etapa 1

Etapa 2Cenários da Transformação Urbana - Demanda Atual do EntornoCidade Compacta

Situação Atual

A Área de Influência definida para a análise do potencial destinado para a implantação do perímetro não residencial nos eixos de estruturação da transformação urbana, será parametrizado por raios de 400 e 800 metros de distância definidos a partir dos pontos de interesse (estações de metro, paradas de ônibus e cruzamentos importantes).

Cidade CompactaO conceito difundido por estudos de arquitetura e mobilidade urbana que definem a possibilidade de realização das atividades de moradia (conveniência), trabalho e consumo em percurso à pé ou de bicicleta:

Raio de 400 m: captura do público potencial para consumo no Ponto de Interesse.Raio de 800 m (400 a 800 m do Ponto de Interesse): oferta de varejo concorrente, que pode capturar público que está há 400 metros do Ponto de Interesse.

ConceitoÁrea de Influência

Estação Vila Sônia

ETAP

A 2


Estação Vila SôniaOferta Comercial Existente

RAPOSO

TAVARES

FRAN

CISC

O

MOR

ATO

ELISEU DE

ALMEIDA

R SILVIO DANTE

BERTA

CCHI


Residentes na Área (Demanda Residencial)

Trabalhadores na Área (Demanda Não Residencial)

Reside e Trabalha na Área Público considera apenas 1 vez

Demanda Residencial:

690,6 milhões

Demanda Não Residencial:

337,9 milhões

Demanda Total: 1.028,5 milhões

Categoria Ramo de AtividadeQuantidade de

EstabelecimentosABL (m²) Existente



Gêneros Alimentícios 23 19.300 1.050R$ 20.264.321R$ Conveniência 22 5.060 804R$ 4.068.137R$ Vestuário 13 2.260 1.142R$ 2.579.982R$ Artigos do Lar 18 2.300 1.405R$ 3.232.581R$ Artigos Diversos 31 1.530 1.572R$ 2.405.749R$ Construção 28 10.900 1.050R$ 11.444.616R$ Alimentação 49 10.700 1.454R$ 15.553.320R$ Serviços Diversos 50 4.270 670R$ 2.860.828R$ Serviços Pessoais 41 5.900 670R$ 3.952.900R$ Serviços Médicos 14 850 670R$ 569.486R$

Automotivo Automotivo 91 32.150 627R$ 20.151.803R$ Entretenimento Entretenimento 1 300 169R$ 50.554R$

Total - 381 95.520 - 87.134.277R$

Comércio

Serviço


Oferta Existente


Renda Total DomiciliarR$ 42,7 milhões

Renda Total dos TrabalhadoresR$ 5,5 milhões

64,75%Gastos IPCA


R$ 27,6 milhõesPotencial de Consumo

dos TrabalhadoresR$ 3,5 milhões

Fonte: IBGE | RAIS | Projeção Urban Systems.


IPCA


Potencial de Consumo dos Trabalhadores

Potencial de Consumo Total



Remanescente

Gêneros Alimentícios 14,05 6.006.262R$ 778.983R$ 6.785.245R$ 20.264.321R$ 13.479.076-R$ Conveniência 4,74 2.026.871R$ 262.875R$ 2.289.746R$ 4.068.137R$ 1.778.391-R$ Vestuário 5,72 2.444.601R$ 317.053R$ 2.761.654R$ 2.579.982R$ 181.673R$ Artigos do Lar 4,68 1.999.023R$ 259.264R$ 2.258.287R$ 3.232.581R$ 974.294-R$ Artigos Diversos 5,24 2.240.974R$ 290.643R$ 2.531.617R$ 2.405.749R$ 125.868R$ Construção 2,19 935.137R$ 121.283R$ 1.056.420R$ 11.444.616R$ 10.388.197-R$ Alimentação 9,44 4.034.716R$ 523.283R$ 4.557.999R$ 15.553.320R$ 10.995.321-R$ Serviços Diversos 1,43 612.451R$ 79.432R$ 691.883R$ 2.860.828R$ 2.168.945-R$ Serviços Pessoais 1,89 807.542R$ 104.734R$ 912.276R$ 3.952.900R$ 3.040.624-R$ Serviços Médicos 1,99 850.781R$ 110.342R$ 961.123R$ 569.486R$ 391.638R$

Automotivo Automotivo 10,23 4.373.834R$ 567.265R$ 4.941.099R$ 20.151.803R$ 15.210.704-R$ Entretenimento Entretenimento 3,16 1.351.057R$ 175.226R$ 1.526.283R$ 50.554R$ 1.475.728R$

Total - 64,75 27.683.250R$ 3.590.382R$ 31.273.632R$ 87.134.277R$ 55.860.645-R$

Comércio

Serviço



Categoria Ramo de AtividadePotencial de

Consumo Remanescente



(m²)

Gêneros Alimentícios 13.479.076-R$ 1.050R$ 12.838- Conveniência 1.778.391-R$ 804R$ 2.212- Vestuário 181.673R$ 1.142R$ 159 Artigos do Lar 974.294-R$ 1.405R$ 693- Artigos Diversos 125.868R$ 1.572R$ 80 Construção 10.388.197-R$ 1.050R$ 9.894- Alimentação 10.995.321-R$ 1.454R$ 7.564- Serviços Diversos 2.168.945-R$ 670R$ 3.237- Serviços Pessoais 3.040.624-R$ 670R$ 4.538- Serviços Médicos 391.638R$ 670R$ 585

Automotivo Automotivo 15.210.704-R$ 627R$ 24.267- Entretenimento Entretenimento 1.475.728R$ 169R$ 8.757

Total - 149.531.497R$ - 55.663-

Comércio

Serviço

Se toda demanda (residencial e dos trabalhadores) for consumida dentro

do raio de 800 metros a partir da Estação Vila Sônia, há um excesso de

55,6 mil m² de ABL.




CentralidadesOferta

(m² de ABL)

ABL Remanescente

(m²)Vila Sônia 95.520 55.663- Morumbi 112.450 32.894- Butantã 84.100 55.272- Fradique Coutinho 272.110 45.835- Oscar Freire 189.400 88.567 Campo Belo 98.250 80.686 Brooklin 117.210 14.400- Adolfo Pinheiro 269.400 123.396


Considerando o conceito de cidade compacta, a oferta e demanda nas centralidades analisados

indica que há potencial para implantação de área comercial apenas em áreas com renda familiar

elevada e/ou baixa oferta.

Conclusão - Etapa 2Centralidades - Demanda Atual do Entorno

Etapa 3Potencial Máximo dos Cenários após Transformação Urbana - Demanda Futura

Cidade CompactaSituação Futura

Máximo de Verticalização

ETAP

A 3


Estação Vila SôniaEixos de Estruturação da Transformação Urbana

RAPOSO

TAVARES

FRAN

CISC

O

MOR

ATO

ELISEU DE

ALMEIDA

Área Fora dos Eixosde Estruturação Da TransformaçãoUrbana até 800 m

Eixos de Estruturação daTransformaçãoUrbana até 800 m

Fonte: IBGE | Abrasce | Urban Systems.

Estação Vila SôniaABL Potencial Máxima

687.000 m²

2.748.000 m² 34.350

394,5 mil m² 4.013

TERRENO: A. C. POTENCIAL: DOMICÍLIOS:

R$ 282 milhões

R$ 31,5 milhões

RENDA TOTAL

Renda Total DomiciliarR$ 314.281 milhões

64,75%Gastos IPCA


R$ 203,4 milhões

ABL Comercial259.345 m²

Área Construída Residencial

3.142.500 m²8,3%

Considerando a demanda potencial de 100% das áreas passíveis de transformação urbana, a área comercial potencial representaria 8,3% da área residencial.



IPCA



ABL Potencial (m²)

Gêneros Alimentícios 14,05 44.150.477R$ 1.050R$ 42.049 Conveniência 4,74 14.899.004R$ 804R$ 18.532 Vestuário 5,72 17.969.632R$ 1.142R$ 15.741 Artigos do Lar 4,68 14.694.302R$ 1.405R$ 10.455 Artigos Diversos 5,24 16.472.817R$ 1.572R$ 10.476 Construção 2,19 6.873.949R$ 1.050R$ 6.547 Alimentação 9,44 29.658.152R$ 1.454R$ 20.404 Serviços Diversos 1,43 4.501.967R$ 670R$ 6.720 Serviços Pessoais 1,89 5.936.030R$ 670R$ 8.860 Serviços Médicos 1,99 6.253.873R$ 670R$ 9.334

Automotivo Automotivo 10,23 32.150.923R$ 627R$ 51.293 Entretenimento Entretenimento 3,16 9.931.272R$ 169R$ 58.934

Total - 64,75 203.492.399R$ - 259.345

Comércio

Serviço

Estação Vila SôniaConclusão

Considerando o potencial máximo de transformação urbana nas centralidades analisadas, não há potencial mercadológico para

desenvolvimento de 12,5% de área comercial em nenhuma das centralidades.

Conclusão - Etapa 3Potencial Máximo das Centralidades após Transformação Urbana -Demanda Futura

Etapa 4Potencial Estimado dos Cenários após Transformação Urbana - Demanda Futura

Cidade CompactaSituação FuturaVerticalização em Áreas Potenciais

Áreas com maior probabilidade de transformação urbana

Áreas com menor probabilidade de transformação urbana

A seleção das áreas com maior probabilidade de transformação urbana foi realizada em função da capacidade de intervenção do

mercado imobiliário na paisagem existente com o objetivo de realizar incorporações imobiliárias.

As seguintes características foram consideradas para seleção das áreas com maior probabilidade de transformação urbana:Lotes vagos

Lotes com usos de baixo aproveitamento:estacionamentos, postos de combustível, galpões, etc

Lotes unifamiliares:necessidade de composição de lotes permitindo a formação de lotes maiores capazes de receber incorporações

Estação Vila SôniaSeleção das Áreas de Transformação Urbana Estimada


Estação Vila SôniaÁreas de Transformação Urbana Estimadas

EETU = Eixos de Estruturação da Transformação Urbana. * Domicílios - Fora dos EETU corresponde à realidade (2015), dentro dos EETU são domicílios potenciais.Área Fora dos Eixosde Estruturação Da TransformaçãoUrbana até 800 m

Eixos de Estruturação daTransformaçãoUrbana até 800 m

418.894 m²

1.676 mil m² 20,9 mil

499,4 mil m² 5,0 mil

TERRENO: A. C. POTENCIAL: DOMICÍLIOS:

R$ 170,01 milhões

R$ 40,6 milhões

RENDA TOTAL

Fonte: IBGE | Abrasce | Urban Systems.

Estação Vila SôniaABL Potencial Estimada

ABL Comercial173.958 m²

Área Construída Residencial

2.175.025 m²8,0%

Considerando a demanda potencial das áreas consideradas como mais prováveis para transformação urbana, a área

comercial potencial representaria 8,0% da área residencial.


IPCA



ABL Potencial (m²)

Gêneros Alimentícios 14,05 29.614.395R$ 1.050R$ 28.205 Conveniência 4,74 9.993.663R$ 804R$ 12.430 Vestuário 5,72 12.053.319R$ 1.142R$ 10.558 Artigos do Lar 4,68 9.856.357R$ 1.405R$ 7.013 Artigos Diversos 5,24 11.049.315R$ 1.572R$ 7.027 Construção 2,19 4.610.773R$ 1.050R$ 4.391 Alimentação 9,44 19.893.517R$ 1.454R$ 13.686 Serviços Diversos 1,43 3.019.742R$ 670R$ 4.507 Serviços Pessoais 1,89 3.981.655R$ 670R$ 5.943 Serviços Médicos 1,99 4.194.851R$ 670R$ 6.261

Automotivo Automotivo 10,23 21.565.569R$ 627R$ 34.406 Entretenimento Entretenimento 3,16 6.661.505R$ 169R$ 39.531

Total - 64,75 136.494.661R$ - 173.958

Comércio

Serviço

Estação Vila SôniaConclusão

Considerando o potencial estimado de transformação urbana nas centralidades analisadas, também não há potencial mercadológico para

desenvolvimento de 12,5% de área comercial em nenhuma das centralidades.

Conclusão - Etapa 4Potencial Estimado das Centralidades após Transformação Urbana -Demanda Futura

Considerações Finais

ResultadoO conceito de cidade compacta suporta uma área construída comercial variando entre 7% e 11,5% da área construída máxima nos corredores estudados, isso porque cada área apresenta uma especificidade de oferta e demanda. Ou seja, na maioria dos casos analisados não há demanda para aproveitamento do incentivo máximo previsto na lei (a proposta de incentivo ao uso de fachadas ativas não computáveis em até 50% da área do lote, equivalente a 12,5% da área construída total).

HipóteseOs empreendedores serão induzidos a aproveitar o incentivo máximo da lei independentemente da existência ou não de demanda para áreas comerciais na fachada ativa, uma vez que essa implantação representa baixo impacto em relação ao custo total da obra e pode gerar mais receita.

CON

SIDE

RAÇÕ

ES F

INAI

S


ProblematizaçãoAs fachadas ativas implantadas aproveitando todo o incentivo oferecido pela lei em alguns casos não serão sustentadas pela demanda existente no conceito de cidade compacta.

Dessa forma, irão gerar rotatividade e alta vacância das áreas comerciais nas fachadas ativas, podendo criar ambientes urbanos degradados.Podem inverter a lógica de Cidade Compacta, necessitando atrair público de fora do raio de influência considerado e gerando a necessidade de implantação de estacionamento.

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O aumento do coeficiente de aproveitamento, aumentando a densidade populacional, poderá proporcionar a sustentabilidade econômica das atividades comerciais ?O desenvolvimento de vagas de estacionamento públicas e privadas planejadas para que possibilitem a integração da área comercial e instrumento de gestão urbana pode ser uma alternativa viável ?A sugestão de incentivos diferenciados para implantação de fachadas ativas de acordo com as características heterogêneas de cada localidade poderá contribuir para o equilíbrio de oferta e demanda comercial ?Oferecimento de incentivos também para os comerciantes que irão ocupar essas fachadas ativas, como redução de impostos (IPTU e ISS), pode beneficiar o equilíbrio entre oferta e demanda ?Sugestão: criação de um conselho para os estudos dos incentivos da fachada ativa para avaliação permanente da evolução de seu desenvolvimento.

Sugestão: criação banco de dados com de informações atualizada e disponibilizada via web das aprovações de projetos com o uso do incentivo de fachada ativa.


Universo Urban Systems

Grato!Thomaz Assumpção

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tema: fachadas ativas palestrante: thomaz assumpção

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