tecnicas de redacao da escritura publica

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TÉCNICA DE REDAÇÃO DA

ESCRITURA PÚBLICA

IV CONGRESSO BRASILEIRO DE NOTÁRIOS E REGISTRADORES

Fortaleza – Ceará – de 10 a 14 de novembro de 2002

A ESCRITURA PÚBLICA NOTARIAL NO NOVO MILÊNIO

JOÃO TEODORO DA SILVA

6° Tabelião de Notas de Belo Horizonte

Especialista em Direito Notarial e Registral

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CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Ante a abrangência do tema ESCRITURA PÚBLICA NOTARIAL NO

NOVO MILÊNIO, vou limitar-me a tratá-lo apenas no aspecto da TÉCNICA DE

REDAÇÃO DA ESCRITURA PÚBLICA, sob uma óptica talvez inusitada e

certamente inesperada, por causa do caminho das pedras que me proponho

percorrer.

Preliminarmente, forçoso é reconhecer que o assunto não é nada novo

para este milênio, pois já devia ter sido estudado o suficiente e estar

incorporado ao dia-a-dia da atividade notarial pelo menos desde a vigência do

Código Civil de 1916.

Forçoso é reconhecer também que o notariado brasileiro, havendo

ignorado as instituições do Direito Civil a que se filiou o código de 1916, só a

partir de poucos anos passou a se ocupar do aperfeiçoamento técnico-jurídico,

com certeza influenciado pela salutar universalização da exigência de concurso

público destinado ao provimento de serventia e à remoção de uma para outra.

O a que me proponho hoje, ainda que tardiamente, mas aproveitando o

pretexto da iminência de entrar em vigor o novo Código Civil, é provocar e –

mais que isso – motivar os notários a fazer grande esforço de adequação, a dar

um salto direto do século XIX ao XXI em matéria aprimoramento da escritura

pública.

Considero essa postura inovadora como pré-requisito de se conseguir a

valorização da escritura pública, tão maltratada e vilipendiada no Brasil, em que

pese à relevância dela para a boa ordem jurídica, em função da segurança e da

certeza que devem ser seus atributos na permanente busca da paz social.

Minha experiência, no desenvolver paulatinamente a técnica redacional

que vou expor, vem desde que assumi o tabelionato de notas em Belo

Horizonte, lá pelos idos de 1973, e passou pelos seis anos, de 1991 a 1996,

quando que lecionei “Prática Civil e Comercial” na Faculdade Mineira de Direito

da PUC-MG, ocasião em que orientava sobre a redação contratual, incluindo,

portanto, o instrumento particular, no afã de abrir os olhos dos então futuros

bacharéis em Direito para a adequação entre a teoria e uma prática de boa

qualidade. E esta questão da técnica redacional da escritura pública já foi objeto

de palestra que fiz no início da década passada, em encontro promovido pela

SERJUS – Associação dos Serventuários de Justiça do Estado de Minas Gerais.

Estou convencido, todavia, de que as escrituras públicas de minha

lavra não têm sido vistas com olhos atentos e minha palestra de há mais ou

menos dez anos foi feita para ouvidos moucos, uma vez que o assunto não

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suscitou interesse, o que espero aconteça agora, a pretexto – insisto - de ser

necessário debruçar sobre as novidades trazidas pelo Código Civil sancionado

em 10 de janeiro de 2002 e prestes a entrar em vigor, posto que sem

contribuição significativa no assunto em foco. Cogito de que ainda se possa

desenvolver um trabalho de recuperação do tempo perdido desde 1º de janeiro

de 1917... Será que estou sendo demasiado otimista?

Relembro que, já estando em curso meus esforços para a superação de

praxes tradicionais e em alguns casos juridicamente viciosas, diante do Código

Civil de 1916 e do Código de Processo Civil de 1973, deparei-me, há quase vinte

anos, com um artigo do qual uma cópia me foi enviada pelo estudioso tabelião

Roberto Rodrigues da Cunha, de Uberlândia, MG, publicado na “Gazeta

Mercantil” de 23 de setembro de 1983, pág. 2, de autoria de ERNST MUHR,

Professor da Escola de Administração de Empresas da FGV, São Paulo, sob o

título “Em favor do realismo nos livros dos tabeliães”. Fiquei então mais

sensibilizado e há dias o reli. Sem perder a esperança de que ainda venha a ser

levado a sério, transcrevo-o na íntegra:

“Quando eu era garoto, contavam a história do ferroviário, não sei se

era da Mogiana, e portanto de Ribeirão, ou da Oeste, e de Ibiá, que estava para

se aposentar e foi ensinar a um moço o serviço dele, que era bater com um

martelo nas caixas de graxa dos vagões. E o sucessor, depois de uma série de

pingues, perguntou para que era o tal de serviço, e o velho respondeu que isso

nunca lhe tinham dito.

Lembrou-me isso a pergunta que fiz, outro dia, a um escrevente de

cartório, sobre por que a pública-forma era feita por um tabelião e conferida por

outro; será que não basta a jura, sinal público, rasa e não sei o que mais de um

deles? E ele não soube responder-me, de modo que tendo a pensar que vem

das ordenações filipinas, ou das manuelinas, ou talvez mesmo do tempo dos

afonsinhos.

E acho que vem desse tempo o modo de escreverem os escreventes as

escrituras. Começa com data e depois diz que “compareceram perante mim

tabelião, em meu cartório,” as partes, que geralmente recebem o nome de

primeiro outorgante e reciprocamente outorgado, e segundo outorgante e

reciprocamente outorgado. E, se isso não me fosse encrencar com o juiz dos

registros públicos, talvez fosse dizer outra coisa do que vou dizer agora, mas

prefiro lembrar uma tia que sempre pergunta às crianças se o que dizem é

verdade verdadeira ou se é potoca. E, no caso, acho que é potoca. Ou seja, são

todos uns potoqueiros.

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O dia que derem uma incerta em todos juntos e pedirem para ver

todos os livros, vão descobrir que metade está fora para pegar assinatura de

alguém. Portanto, não foi no cartório, nem perante o dito cujo. Mas eu

pessoalmente não acho nenhum mal nisso; acho mal dizer uma coisa e fazer

outra. Se a lei é essa, então é preferível mudá-la, porque não acredito que vão

conseguir arrastar uma porção de gente que assina escritura, assim do tipo de

diretor de banco, até a porta do cartório. O que vai arrastado mesmo é o livro.

Agora, quanto ao outorgado, passei uma noite dessas, meio de insônia,

procurando a palavra no Código Civil, cuja fácil leitura recomendo. Hoje

entendo muito bem por que a praça se chama Clóvis. Imaginem se Clóvis

tivesse escrito assim o artigo 1.131:

Art. 1.131. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes

da tradição o segundo outorgante e reciprocamente outorgado cair em

insolvência, poderá o primeiro outorgante e reciprocamente outorgado

sobrestar na entrega da coisa, até que o segundo outorgante e reciprocamente

outorgado lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.

Acho que é em Uma noite na ópera que Grouxo Marx fala em party of

the first part and party of the second part e assim por diante, o que mostra que

nas plagas de lá as coisas eram semelhantes.

Eu, se fosse redator de escritura, daria nomes aos bois, tipo José e

João, ou diria vendedor, comprador, et cetera, não diria que compareceram,

quando nem chegaram perto, não diria que disseram, quando não disseram, e

muito menos cada um por sua vez.

Por que não escrever simplesmente as condições do negócio e assinar?

Em baixo, é claro.

Sabem por que eu acho que escrevem isso tudo? Porque antigamente

ganhavam por linha, ou seja, uma alíquota específica, então interessava esticar

o texto o mais possível. Mas depois inventaram a alíquota ad valorem, e não

seria muito mais eficiente escrever menos? O Brasil não tem pressa, apud

Beltrão?

P.S. Prossimamente su questo schermo: Como redigir ata de

assembléia de sociedade anônima, dizendo que compareceu fulano, e elogiou

seu antecessor, quando na verdade ele estava na Avenue Foch, assinando a

escritura do apartamento da Renata.”

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Com mínimos reparos, subscrevo ainda hoje o que - esbanjando

sutileza e fina ironia - escreveu o lúcido Prof. ERNST MUHR. E aproveito o

ensejo para expressar a satisfação de ter lido, quinze anos depois, em encarte

especial do JORNAL DO NOTÁRIO de abril/98, editado pelo Colégio Notarial do

Brasil – Seção de São Paulo, a valiosa contribuição do notário JOSÉ CARLOS

ALVES sob o título “Os erros mais comuns na redação de uma escritura

pública”, mostrando várias paisagens do caminho das pedras a percorrer no

itinerário de superação dessa viciada velharia redacional que encaverna a

atividade tabelioa no Brasil.

Iguais e outras paisagens começo a percorrer agora, seguindo este

itinerário: primeiro, as qualidades da redação técnico-jurídica; depois, a

estruturação da escritura pública; e, por último, alguns de seus muitos

desatinos.

1) QUALIDADES DA REDAÇÃO TÉCNICO-JURÍDICA

São os atributos de qualquer redação, especialmente a que se faz em

linguagem instrumental, a saber: a clareza, a concisão e a correção, acrescidas,

na prática de profissional do Direito, da precisão técnico-jurídica.

1.1) CLAREZA

Este é o ponto de partida: expressar a idéia de maneira cristalina, ao

alcance do entendimento comum das pessoas, mas sem concessões à

linguagem popular (cuja primazia é na comunicação oral) e privilegiando as

construções em ordem direta e em períodos curtos.

1.2) CONCISÃO

Em seguida, perseguir o uso das palavras indispensáveis à expressão

do pensamento, evitando-se adjetivações, adverbiações e frases explicativas

que sobram. Por exemplo: “vendedor”, em vez de “outorgante vendedor”;

“comprador”, em vez de “outorgado comprador”; “primeiro permutante”, em

vez de “primeiro outorgante permutante e reciprocamente outorgado”;

“segundo permutante”, em vez de “segundo outorgante permutante e

reciprocamente outorgado”; “vende”, em vez de “vende, como de fato e

definitivamente vendido tem, por esta escritura e na melhor forma de direito”;

“que se desfará a venda”, em vez de “que fica ainda estipulado expressamente

neste ato que se desfará a venda”; etc.

A linguagem literária, em que têm lugar a criatividade, o efeito que

impressiona, a licença poética, as conotações da subjetividade, as variações, os

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mistérios da dubiedade e os sentidos figurados, ela não se prende

necessariamente a compromisso com a concisão, embora tenha sido um

romancista mundialmente consagrado como o norte-americano ERNEST

HEMINGWAY que aconselhara aos escritores ir direto ao assunto e cortar o

supérfluo (stick in the point and cut everything else), ao passo que nosso poeta

maior, o mineiro itabirano CARLOS DRUMMOND DE ANDRADE, praticara seu

ofício na convicção manifesta de que a arte de escrever consiste em reduzir

palavras.

Quanto à linguagem instrumental, esta sim há de primar pela

objetividade, pela dispensa de ornamentos e, no melhor proveito das lições de

HEMINGWAY e de DRUMMOND, pelo enxugamento do texto.

1.3) CORREÇÃO

Ademais, estar sempre atento à observância das regras gramaticais do

idioma nacional, mas sem a preocupação de preciosismos de estilo ou de

linguagem e com a atenção voltada para a simplicidade na estrutura da frase.

Aqui se aplica a sabedoria imorredoura de CONFÚNCIO, manifestada há dois

milênios e meio, quando ensinava, como se estivesse dirigindo-se aos

descuidados notários brasileiros de hoje:

“Se a linguagem não for correta, o que se diz não é o que se pretende

dizer;

se o que se diz não é o que se pretende dizer, o que deve ser feito

deixa de ser feito;

se o que deve ser feito deixa de ser feito, a Moral e as Artes decaem, a

Justiça se desbarata, as pessoas ficam entregues ao desamparo e à confusão.

Não pode, portanto, haver arbitrariedade no que se diz. É isto que

importa, acima de tudo.” (Apud LUÍS CARLOS DE PORTILHO, escritor membro

da Academia Mineira de Letras, in Golpes e Revoluções, ponto final?, pág. 170).

1.4) PRECISÃO TÉCNICO-JURÍDICA

Por último e considerando apenas as quatro qualidades mais

significativas, buscar sempre o emprego do termo adequado à expressão da

idéia, de acordo com o vocabulário assente na técnica jurídica, mesmo

consciente de que a terminologia especializada não é ordinariamente do

conhecimento das pessoas leigas, mas sabendo que está ao alcance de sua

compreensão, mediante consulta aos dicionários, às enciclopédias ou aos

profissionais do ramo.

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Exemplo comprometedor de falta de precisão técnico-jurídica no

tabelionato de notas é designar a escritura pública de procuração como

“procuração bastante”, seguida da nomeação do outorgado como “procurador

bastante” e arrematada com a concessão de “poderes bastantes”. Ora, para o

notário que lavra a procuração, ela jamais é bastante, do mesmo modo que o

procurador nunca é bastante nem o elenco de poderes é bastante, porque o

qualificativo “bastante” implica juízo de valor que só pode ser feito pela pessoa

a quem a procuração seja apresentada com o fito de produzir efeitos. Logo, um

tabelião de notas pode lavrar uma escritura pública de procuração com amplos

poderes de administrar bens, a qual será considerada bastante pelo locatário

que, com o procurador, este em nome do proprietário outorgante, ajusta um

contrato de locação; mas não será considerada bastante e há de ser recusada

pelo tabelião a quem o procurador a apresenta com a finalidade de representar

o vendedor na alienação de seu imóvel.

Também configura defeito técnico-jurídico designar o “vendedor” como

“outorgante vendedor” e o “comprador” como “outorgado comprador”. Pois a

compra e venda é contrato comutativo, o que significa haver equivalência de

prestação e contraprestação, ou seja, um entrega a coisa e recebe o preço

correspondente, enquanto o outro recebe a coisa e paga o preço respectivo, de

modo que o patrimônio de cada um não se altera, apenas mudam de posição

seus componentes (coisa e dinheiro). Assim, na compra e venda,

diferentemente da doação pura, não há uma parte em postura ativa

(“outorgante”) e outra em postura passiva (“outorgado”): a rigor, ambos são

“outorgantes”, o que se dispensa de explicitar, pois as palavras “vendedor” e

“comprador” já dizem tudo em sua concisão já recomendada.

2) ESTRUTURAÇÃO DA ESCRITURA PÚBLICA

Praxistas notariais brasileiros já ensaiaram uma estruturação para a

escritura pública, a partir dos modelos em uso, porém praticamente voltados à

formulação da escritura de compra e venda, dado o seu predomínio na

atividade tabelioa.

O consagrado jurista cearense e também notarialista CLÁUDIO

MARTINS, em seu Direito notarial: teoria e técnica, lá pelos idos de 1974,

procurou dar consistência a esses ensaios de estruturação (pág. 122) e é a

partir dele que apresento e explicito meu esquema na expectativa de fazê-lo

alcançar a maior abrangência possível (com ressalva apenas quanto à escritura

pública de procuração, por sua peculiar simplicidade de contrato preparatório ou

habilitante). A meu ver, a escritura pública pode ser estruturada em se

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considerando três partes: preâmbulo, núcleo e encerramento, com suas

respectivas subdivisões.

2.1) PREÂMBULO

2.1.1) Ementa

Nome jurídico e simples referência aos participantes do negócio

jurídico.

2.1.2) Data

Momento (dia, mês e ano, às vezes também hora) de realização da

escritura pública (art. 134, § 1º, a, CCiv/1916; art. 215, § 1º, I, CCiv/2002),

com o atributo de certeza que falta ao instrumento particular (art. 370 CPC).

2.1.3) Lugar

Serventia notarial, com indicação de endereço, Distrito, Município,

Comarca, Estado-membro e Federação onde se realiza a escritura (art. 134, §

1º, a, CCiv/1916; art. 215, § 1º, I, CCiv 2002), também com o atributo de

certeza, uma vez respeitada a competência territorial do tabelião de notas (Lei

Federal nº 8.935/94, art. 9º).

2.1.4) Nomeação dos participantes e seus dados pessoais

a) Tratando-se de pessoa natural: nome, nacionalidade, estado civil,

profissão, endereço, lugar do domicílio, número do documento de

identidade e número de inscrição no CPF, indicando, ainda, quando

necessário, o regime de bens do casamento, o nome do cônjuge, a

filiação, a naturalidade e a data de nascimento ou a idade (art. 134, §

1º, c, CCiv/1916; art. 215, § 1º, III, CCiv/2002).

b) Com referência à pessoa jurídica (no que são omissos tanto o

código velho quanto o novo): nome, endereço, lugar da sede social,

número de inscrição no CNPJ, data e número de registro do ato

constitutivo, nome(s) de seu(s) representante(s) com indicação de

nacionalidade, estado civil, profissão, endereço, lugar do domicílio,

número do documento de identidade e número de inscrição no CPF.

c) Fé pública notarial de individualização

Reconhecimento da identidade das pessoas naturais comparecentes,

da legitimidade da representação das pessoas naturais e das pessoas jurídicas

participantes, assim como da capacidade das partes e dos demais

comparecentes (art. 134, § 1º, b, CCiv/1916; art. 215, § 1º, II, CCiv/2002).

2.2) NÚCLEO

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2.2.1) Declaração enunciativa

É referência meramente informativa para se chegar ao cerne do

negócio jurídico. No ensinamento do civilista português CUNHA GONÇALVES

(apud E. D. MONIZ DE ARAGÃO, in Exegese do Código de Processo Civil, vol.

IV, tomo I, pág. 221), chamam-se declarações enunciativas as que, feitas num

contrato, poderiam ser suprimidas sem que o mesmo ficasse prejudicado em

sua substância. Dou exemplo: numa escritura pública de compra e venda, a

descrição minuciosa do objeto, a indicação pormenorizada de sua titulação de

origem e as circunstâncias de sua disponibilidade. Dadas as características da

declaração enunciativa, dela prescinde, via de regra, a escritura pública de

procuração, por causa de sua normal simplicidade.

2.2.2) Declaração de vontade

É o cerne da escritura, que contém as estipulações dos participantes

(art. 134, § 1º, d, CCiv/1916; art. 215, § 1º, IV, CCiv 2002), incluindo, por

exemplo, preço, modalidade de pagamento, transferência de direitos, assunção

de obrigações, sub-rogação, condições, limitações, restrições e outras cláusulas

ajustáveis, conforme cada caso, tudo em conformidade com os princípios e as

regras do Direito, bem assim com o respeito à soberania nacional, à ordem

pública e aos bons costumes (art. 17 da Lei de Introdução ao Código Civil).

No núcleo da escritura pública, dou importância também à titulação

das cláusulas, de modo a facilitar sobremaneira a leitura e o exame do

documento. Nessa linha de proceder, o núcleo de uma escritura de compra e

venda simples pode ser dividido em cláusulas assim tituladas: 1 – OBJETO –

[....]; 2 – PROCEDÊNCIA – [....]; 3 – DISPONIBILIDADE – [....]; 4 – PREÇO E

PAGAMENTO – [....]; 5 – TRANSMISSÃO [....]. Já em escritura de doação, a

cláusula com o título PREÇO E PAGAMENTO há de ser substituída por outra que

pode ser designada como LIBERALIDADE. E várias outras adaptações se tornam

necessárias em função de cada caso.

2.3) ENCERRAMENTO

2.3.1) Aí se faz menção ao atendimento das incontáveis exigências legais

e especificamente das fiscais (art. 215, § 1º, V, CCiv/2002), quase

todas oriundas de uma legislação extravagante que a cada dia pode

surpreender o tabelião de notas, por mais atento que seja. Os

exemplos mais comuns são as anotações sobre o cumprimento de

obrigações tributárias, a apresentação de certidões negativas de

débitos tributários e previdenciários, a apresentação de certidões

referentes a ônus reais e feitos ajuizados, a comprovação de

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inexistência de débitos condominiais, o cadastramento de imóvel

rural, etc, etc, etc.

2.3.2) Também se faz menção à presença de testemunhas, desde que

seja o caso, nomeando e individuando-as, inclusive quando se tratar

de signatário a rogo (art. 134, §§ 2º e 5º, CCiv/1916; art. 215, §§ 2º

e 5º, CCiv/2002).

2.3.3) Lança-se ainda a declaração notarial de ter sido feita a leitura do

texto aos comparecentes ou de que todos leram (art. 134, § 1º, e,

CCiv/1916; art. 215, § 1º, VI, CCiv/2002).

2.3.4) Após feitas, em sendo o caso, as ressalvas de corrigendas e os

acréscimos que se tornem convenientes ou necessários, colhem-se

as assinaturas dos comparecentes (art. 134, § 1º, f, CCiv/1916; art.

215, § 1º, VII, CCiv/2002).

2.3.5) Por último, assina o tabelião de notas ou seu substituto legal,

encerrando o ato (art. 134, § 1º, f, CCiv/1916; art. 215, § 1º, VII,

CCiv/2002).

3) OBSERVAÇÃO E RESSALVAS DE ORDEM GRAMATICAL

3.1) Correlação de tempos verbais no contexto

Consoante o modelo de escritura pública a ser adiante apresentado

como exemplo da técnica de elaboração que venho pondo em prática,

empenho-me em salientar que adoto uma inusitada correlação de tempos

verbais em comparação com o estilo tradicional. Inusitada no Brasil, que se

mantém fiel à herança lusitana, uma vez que me inspiro no estilo praticado

generalizadamente nos outros países de notariado de tipo latino.

Explico-me: é da tradição brasileira constar da escritura pública que as

partes compareceram, que por uma delas foi dito, que pela outra também foi

dito e que as partes pediram lhes lavrasse a escritura, ao que o tabelião atende

referindo assim: o que fiz em meu livro de notas. A narrativa é voltada ao

passado, como se o tabelião fizesse uma audiência prévia com todos os

comparecentes e só depois lavrasse a escritura. Ora, isso não se dá.

Outra curiosidade que se pode notar em escrituras translativas ou

constitutivas de direitos reais imobiliários é uma dúplice correlação de tempos

verbais que não consigo entender: faz-se constar, por exemplo, que, de um

lado, pelo vendedor, foi dito que é legítimo dono, que vende e que transmite,

ou seja, usam-se o verbo da narrativa no passado e verbo da declaração no

presente; todavia, escreve-se em seguida que, de outro lado, pelo comprador,

foi dito que concordava com a escritura, terminologia em que o verbo da

narrativa continua no passado, enquanto o verbo da declaração vai

inexplicavelmente para o pretérito imperfeito.

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Essa tradição brasileira, se não surpreende, por força do hábito, nas

escrituras públicas em geral, deveria espantar ao menos no caso da escritura

pública de testamento, pois nela a narrativa com os verbos no presente do

indicativo, ao contrário do uso corrente, afigura-se-me conseqüência inafastável

do rigoroso princípio da continuidade do ato, minuciosamente preceituado no

art. 1.632 CCiv/1916, cujo teor não deixa dúvida quanto a se tratar de uma

audiência do tabelião com o testador em presença das testemunhas, durante a

qual, incontinenti, se fazem a escrituração e a leitura, bem como se colhe a

assinatura de todos os presentes. Com o advento do novo Código Civil (Lei nº

10.406, de 10-1- 2002), cujo início de vigência está previsto para 11 de janeiro

de 2003, o princípio da continuidade não mais será de rigor, pois o formalismo

estará amenizado (art. 1.864), mas não se escapará do princípio da unidade do

ato, no sentido abrandado de unidade do contexto. De qualquer modo, há de

realizar-se a audiência para leitura e assinaturas, em ato contínuo, estando

presentes o tabelião, o testador e as testemunhas.

Então, em face de tais e tantos desarranjos, prefiro, na busca de

coerência, adotar, na narrativa de todas as escrituras públicas, a correlação dos

tempos verbais mediante o uso do presente do indicativo tanto no relato quanto

na declaração que se refira a uma realidade presente. Assim: os participantes

comparecem; ou o testador comparece; uma das partes me declara que é

legítima proprietária e que se obriga, a outra também me declara que concorda;

ou o testador me declara que nomeia legatário; os comparecentes me pedem

lhes lavre a escritura, ou o testador me pede, o que faço em meu livro de

notas.

3.2) Regência verbal particularizada de tempo e lugar com a preposição a

Como está no modelo de escritura pública de compra e venda que vou

mostrar, adoto duas particularidades no emprego da preposição a, que às vezes

provocam certa estranheza, motivo por que me sinto no dever de justificar.

Após a ementa da escritura, segue-se sempre a data, tradicionalmente

iniciada com a expressão “Aos tantos dias do mês tal do ano tal”. Simplifico,

escrevendo: “A 13 (treze) de novembro de 2002 (dois mil e dois)”. Uso,

portanto, a simples preposição a (desagregada do artigo os) como antecedente

do complemento adverbial indicador de tempo, o qual, na linguagem

contemporânea, vem preferencialmente precedido da preposição em. Nesse

passo mantenho a tradição consagrada desde os primórdios do idioma, ou seja,

emprego a preposição a com sentido temporal na indicação de data, invocando,

em abono de tal uso, o remotíssimo exemplo português de uma lei de D. João I,

de 15 de agosto de 1422, em cujo final consta a notícia de sua publicação pelo

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lugar-tenente do Escrivão da Chancelaria dos Paços d’el Rei, em audiência, “aos

vinte e dous dias d’Agosto Anno do Nacimento de Nosso Senhor JESU CHRISTO

de mil e quatrocentos e vinte e dous annos”. A referida lei está transcrita em

estudo valiosíssimo, ainda inédito, da autoria de SÉRGIO JACOMINO,

notarialista e registrador imobiliário de São Paulo, sob o título “Vésperas do

notariado brasileiro: um passeio histórico às fontes medievais”, do qual tive a

imerecida honra de ser aquinhoado com uma cópia.

Assim redijo (com a preposição a em sentido temporal) não por mero

amor ao preciosismo mas por variação estilística, já que, a seguir, no texto

usual das escrituras, aparecem duas vezes a preposição em, antecedendo

complementos adverbiais de lugar (“em Belo Horizonte” e “neste Sexto Ofício

de Notas”, por exemplo).

A outra particularidade é o uso que faço da preposição a em contração

com o artigo a, dando ensejo à crase (à), como antecedente do adjunto

adverbial de lugar indicativo de endereço, isto é, denotando situação. Por

exemplo: “instalado à Avenida João Pinheiro, 33”, ou “sito à Alameda das

Acácias, 13”, “com endereço à Praça da República, 1.311”, ou “reside à Rua

Celestial, 2.002”, ou “mora à Rua Clóvis Bevilaqua, 1.916”. Em que pese às

afirmações categóricas de professores de Português no sentido de que a

regência desses adjuntos se faz com a preposição em, indicativa de lugar com

verbos (ou adjetivos deles derivados) que não contêm idéia de movimento,

teimo em manter a regência com a, porque considero necessário distinguir

morar à rua tal e morar na rua, do mesmo modo que todo mundo distingue,

sem controvérsia, sentar-se à mesa e sentar-se na mesa. E invoco, em meu

favor, a lição do inesquecível filólogo mineiro AIRES DA MATA MACHADO

FILHO, para quem, embora as duas regências tenham o abono dos bons

escritores, a regência em a, como fruto de ultracorreção, faz o texto ficar imune

de qualquer censura e lhe traz a vantagem de variar, com a preposição a

indicando situação e a preposição em a indicar lugar onde, como no exemplo:

“A solenidade será realizada na sede da empresa, à Avenida dos Andradas”

(jornal ESTADO DE MINAS, Escrever certo, edições de 12-11-1981 e 24-2-

1983).

4) OBSERVAÇÕES DE ORDEM TÉCNICA

4.1) Continuidade da escrita

É o cuidado indispensável de lavrar a escritura pública sem parágrafos,

a fim de serem evitados espaços em branco. Ressalva-se, contudo, a

conveniência, ao gosto de alguns datilógrafos ou digitadores, de enumerar

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cláusulas ou outras indicações em início de linha, caso em que o espaço em

branco antecedente deve ser inutilizado com tracejamento.

4.2) Números por extenso

Outra cautela indispensável é a de, ao indicar números em algarismos,

com referência a pontos relevantes da escritura, reproduzi-los também em

linguagem vernácula, com o fito de evitar erros provenientes de troca de um

algarismo por outro ou mudança de posição entre eles. Impõe-se tal

providência, pelo menos:

- na data da escritura pública;

- na descrição de elementos caracterizadores do objeto, tais como

número de logradouro público, de lote de terreno e de quadra, de área, de

medidas e de fração ideal;

- na indicação da quantia do preço e das demais prestações

pecuniárias;

- nas datas de início e de vencimento das obrigações dos contraentes;

- nas percentagens e em outros indicadores que se refiram a

obrigações dos contratantes.

4.3) Abreviaturas e siglas

A prudência recomenda evitá-las, tamanha a sua variedade, a criar

obstáculo futuro para verificar do que se trata. Entretanto, não trazem

problema se usadas repetidas vezes após ter-se feito constar do texto a menção

completa. Também se me afiguram perfeitamente toleráveis abreviações

rotineiras que não interfiram no conteúdo da escritura, a exemplo de CPF, CIC,

CNPJ, DOI, etc.

5) OBSERVAÇÕES DE ORDEM JURÍDICA

5.1) Testemunha instrumentária

Como o Código Civil só impõe a presença de testemunhas

instrumentárias em escritura pública no caso de testamento e como, até 6 de

novembro de 1981, o mesmo código era omisso quanto aos requisitos das

escrituras públicas em geral, estas eram confeccionadas com duas testemunhas

praticamente de aparência, por mera submissão às praxes, aos usos e aos

costumes advindos do Direito português. Mas, com a Lei nº 6.952, de 6-11-

1981, foram inseridos em parágrafos do art. 134 CCiv os ansiados requisitos e,

de 27

a partir de então (§ 5º, mantido no art. 215 CCiv/2002), ficou expresso que,

nas escrituras públicas (salvo as de testamento, sujeitas a regras especiais), as

testemunhas só se tornam necessárias para atestar a identidade de

participantes não conhecidos do tabelião nem identificáveis documentalmente.

Em vista disso, é evidente que já passou o tempo de autores do porte

de CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, MARIA HELENA DINIZ e JÔNATAS

MILHOMENS atualizarem os modelos de escritura pública de compra e venda

insertos nas suas preciosas obras jurídicas adiante mencionadas, de modo a

deles excluir as referências a testemunhas nos casos de rotina. Antes tarde que

nunca. E já é tempo, outrossim, de os tabeliães de notas abolirem, de vez, nas

escrituras públicas, menção à dispensa de testemunhas com fundamento na

citada Lei nº 6.952/81 ou com base em provimentos de Corregedoria de Justiça,

porque, realmente, não se trata de dispensa. O caso se dá que não havia nem

há exigência, ou, se existiu, no entendimento de tradicionalistas empedernidos,

já faz vinte e um anos que não existe mais.

5.2) Constituto possessório

Preceitua o inc. IV do art. 494 CCiv/1916 (não acolhido no art. 1.205

CCiv/2002) que a posse pode ser adquirida pelo constituto possessório. Em

paralelismo, o inc. V do art. 520 CCiv/1916 (também não contemplado no art.

1.223 CCiv/2002) estabelece que por ele se perde a posse.

Eis aí os fundamentos legais da tradicional cláusula constituti, que já

foi importante nas escrituras públicas de translação imobiliária e que hoje ainda

as freqüenta, o mais das vezes em sentido contrário à realidade dos fatos, a

revelar a ignorância de seu conteúdo e a sua inutilidade, que a faz merecedora

de desprezo como se fora letra morta. O constituto possessório, cada vez mais

caindo em desuso, está fora de cogitação na grande maioria dos casos

concretos que as tais escrituras configuram. A realidade atual é que a

estipulação da cláusula constituti, nas alienações imobiliárias, restringe-se a

raros casos em que ainda tem proveito, isto é, apenas quando ocorre a

continuidade do alienante na posse imóvel, já em nome do adquirente, quer a

título de locatário quer de comodatário. CLÓVIS BEVILAQUA, ao comentar o art.

494 CCiv, explicou seu significado em primorosa síntese, ensinando que é a

“operação jurídica em virtude da qual aquele que possuía em seu

próprio nome passa, em seguida, a possuir em nome de outrem. Alguém

compra um objeto e o deixa em poder do alienante, que assume o caráter de

representante do adquirente. [....]. A cláusula constituti não se presume; deve

ser expressa ou resultar, necessariamente, de cláusula expressa, como quando

o vendedor conserva o prédio em seu poder a título de aluguel”.

de 27

5.3) Evicção e denunciação da lide

A responsabilidade do alienante pela evicção é preceito legal (art.

1.107 CCiv/1916, correspondente aos arts. 447 e 448 CCiv/2002) restrito aos

contratos onerosos e, portanto, via de regra, incabível em doações e cessões

gratuitas de direito. A rigor, melhor seria não a mencionar nos casos de rotina,

já que a obrigação está na lei e ainda para não ser uma causa induzimento a

equívoco quando se pretenda excluí-la. Porquanto, nesta última hipótese é que

não basta omitir a referência à responsabilidade: o alienante, para eximir-se, há

de fazer declaração expressa de que está ela excluída.

Cito como exemplo um caso que aconteceu comigo na atividade

notarial: um empresário, bacharel em Direito mas que não advogava, ao

solicitar-me fosse lavrada uma escritura pública para a venda que fazia de uma

unidade imobiliária em loteamento de origem complicada e litigiosa,

recomendou-me o cuidado de excluir do texto da escritura a cláusula da

responsabilidade pela evicção, porque não queria assumi-la. Chamei-lhe a

atenção para a circunstância de que omitir a cláusula não significava desonerar-

se, o que só aconteceria se eu fizesse constar expressamente da escritura a

exclusão de tal responsabilidade. Minha orientação, todavia, provocou-lhe susto

e lhe causou transtorno, porque não queria alertar o comprador no tocante a

esse particularismo, com receio de perder o negócio. No entanto, não pôde

escapar da induvidosa a dicção do art. 1.107 CCiv/1916 a respeito:

“Nos contratos onerosos, pelos quais se transfere o domínio, posse ou

uso, será obrigado o alienante a resguardar o adquirente dos riscos da evicção,

toda vez que se não tenha excluído expressamente esta responsabilidade.”

Talvez o hábito de se inserir indiscriminadamente a cláusula da evicção

nas escrituras de translação imobiliária decorra de mal entendimento sobre a

expressão “será obrigado o alienante”, impropriedade constante do texto legal

antigo e que o novo código elimina, ao dispor, peremptório, no art. 447, que “o

alienante responde pela evicção”.

O reflexo processual da responsabilidade pela evicção era, à época do

Código de Processo Civil de 1939 (art. 95), a faculdade assegurada ao

adquirente, autor ou réu na ação, de chamar à autoria o alienante, para

defendê-lo, intervindo na causa como terceiro. Por isso, tornou-se hábito inserir,

nas escrituras públicas de translação imobiliária onerosa, a obrigação do

chamamento à autoria em corolário à da evicção. Cuidado dispensável, pois o

instituto processual já não dependia de cláusula contratual expressa para ser

utilizado.

de 27

O deslize de técnica jurídica em se fazer menção até hoje ao

chamamento à autoria decorre da circunstância de que, desde 1973, quando

entrou em vigor o atual CPC, a nomenclatura processual da intervenção de

terceiros e a especificidade desta mudaram. Não existe mais o facultativo

chamamento à autoria e sim a obrigatória denunciação da lide ao alienante, a

fim de que o adquirente possa exercer o direito que da evicção lhe resulta. E

passou a existir uma nomeação à autoria, mas com outra finalidade. Logo, se

antes dispensável era a menção de chamamento à autoria na escritura pública,

a partir de 1973 se tornou no mínimo uma impropriedade fazê-la constar com

essa terminologia superada.

No entanto, é o que acontece na obra jurídica do venerando

processualista JÔNATAS MILHOMENS. Ao compulsar seu conhecido Manual de

Prática Forense, na 9ª edição, 1986, já durante a vigência, pois, do atual CPC,

verifica-se que ele comenta, nas págs. 77 a 84, o novo instituto da denunciação

da lide como ampliação e evolução do tradicional instituto do chamamento à

autoria. Mas, noutra obra sua em co-autoria com GERALDO MAGELA ALVES,

sob o título Manual prático dos contratos, edição de 1996, pág. 132, está

reproduzido um modelo de escritura pública de compra e venda cheio de

defeitos, do qual consta que os vendedores fazem a venda firme e valiosa,

“respondendo pela evicção de direito em qualquer tempo, se chamados à

autoria”.

Melhor é omitir o supérfluo, mas, desprezado este conselho, que ao

menos se faça referência correta ao instituto processual da intervenção de

terceiro, escrevendo: “se denunciados à lide”. É o que decorre da evolução

legislativa visível no confronto das seguintes disposições:

CHAMAMENTO À AUTORIA – CPC 1939

“Art. 95. Aquele que demandar ou contra quem se demandar acerca de

coisa ou direito real, poderá chamar à autoria a pessoa de quem houve a coisa

ou direito real, a fim de resguardar-se dos riscos da evicção.”

NOMEAÇÃO À AUTORIA – CPC 1973

“Art. 62. Aquele que detiver a coisa em nome alheio, sendo-lhe

demandada em nome próprio, deverá nomear à autoria o proprietário ou

possuidor.”

DENUNCIAÇÃO DA LIDE – CPC 1973

“Art. 70. A denunciação da lide é obrigatória:

de 27

I – ao alienante, na ação em que terceiro reivindicar a coisa, cujo

domínio foi transferido à parte, a fim de que esta possa exercer o direito que da

evicção lhe resulta;

[....].”

5.4) Transferência de domínio imobiliário

Antes do Código Civil de 1916, a doutrina divergia sobre o momento da

transferência de domínio nos negócios imobiliários entre vivos. Para os adeptos

da doutrina francesa, o contrato era título hábil a essa tradição ficta da coisa

imóvel, ao passo que, para os cultores da doutrina romano-germânica ou mais

proximamente germânico-suíça, a transferência de domínio necessitava de

registro imobiliário do título causal da translação. Foi por esta corrente

doutrinária que optou o Código Civil brasileiro de 1916 em seus arts. 530-I, 531,

532-II-III, 533, 676, 859 e 860, correspondentes no CCiv/2002 aos arts. 1.227,

1.245, 1.246 e 1.247.

Então, desde 1º de janeiro de 1917, o tabelião de notas brasileiro não

poderia mais fazer constar, em escritura pública de translação imobiliária, que o

vendedor transmite domínio ao comprador por força da escritura e na melhor

forma de direito. Primeiro, por ser erro crasso de técnica jurídica afirmar que a

transferência de domínio se opera “por força da escritura”; e, segundo, porque

o reforço da “melhor forma de direito” contém risível presunção, uma vez

acoplada a erro que denuncia forma pior de fazer operar o direito. No entanto,

o que se verifica, na prática, é que o modelo tradicional de escritura pública de

compra e venda ignorou a sistemática adotada pelo Código Civil em vigor desde

1917 e o desafia até hoje por fidelidade ao direito anterior, impreciso e depois

caduco.

O mais grave de tudo, a meu juízo, é a conivência dos meios jurídicos

em face de tamanha insensatez. Nossos juristas e praxistas escrevem e

ensinam uma coisa, mas a deslustram com modelo que mostra outra. Seguem

alguns de inúmeros exemplos.

SYLVIO BRANTES DE CASTRO, em seu Novo manual dos tabeliães:

teoria e prática, 3ª ed., 1953 (?), pág. 78, mostrou conhecer o direito vigente,

porém, no apego à tradição superada, a sobrepôs a ele logo a seguir, nestes

termos contraditórios de sua lavra:

“Não obstante, pelo contrato de compra e venda, não transferir o

vendedor ao comprador o domínio da coisa vendida senão depois da transcrição

da respectiva escritura, nesta se consigna, como sempre se tem feito, que o

de 27

vendedor transmite ao comprador esse mesmo domínio, bem como a posse,

direitos e ação que sobre a coisa vendida exercia.”

SYLVIO BRANTES DE CASTRO, em seus modelos, cultuou a tradição

caduca, como fez o consagrado CLÁUDIO MARTINS (ob. cit.): este, ao

enumerar suas regras de elaboração da escritura pública (págs. 122 e 123),

referiu-se, por último, com irrestrito acatamento, ao magistério de SERPA

LOPES, segundo o qual, “entre nós, embora haja obrigação de transferir o

domínio, o contrato de compra e venda não gera nenhum direito real, o qual

somente surge, na venda imobiliária, após a transcrição do contrato no Registro

de Imóveis”. Todavia, para minha tristeza, no modelo de escritura de compra e

venda apresentado pelo jurista e notário cearense (págs. 124/125), está escrito:

“transmite, por força desta escritura e da clausula constituti, todo o domínio,

posse, ação e servidão”.

A notável e prolífica civilista MARIA HELENA DINIZ, no primeiro dos

cinco volumes de seu substancioso Tratado teórico e prático dos contratos, ao

discorrer sobre a técnica contratual como arte aplicada, “visto que simplifica as

formas, impondo apenas aquela que a lei considerar essencial à validade do

negócio jurídico”, consigna, logo em seguida, que a “técnica contratual deverá

aliar a teoria e a prática, não podendo, portanto, dispensar a orientação

doutrinária e jurisprudencial”, para concluir, com chave de ouro, que será

“preciso simplificar a elaboração dos contratos, utilizando-se de cláusulas que

sinteticamente possam conter e expressar todo o pensamento dos contratantes”

(pág. 277).

Depois, expondo o conceito e os caracteres do contrato de compra e

venda, MARIA HELENA DINIZ escreve magistralmente que ele é (pág. 378):

“Translativo de domínio, não no sentido de operar sua transferência,

mas de servir como titulus adquirendi, isto é, de ser o ato causal da

transmissão da propriedade gerador de uma obrigação de entregar a coisa

alienada e o fundamento da tradição ou da transcrição. O contrato de compra e

venda vem a ser título hábil à aquisição do domínio, que só se dá com a

tradição e a transcrição, conforme a coisa adquirida seja móvel ou imóvel.”

Mais clara e convincente lição não é preciso procurar. Porém, quando

ela faz a inserção do modelo textual (págs. 509/510), aí se trai, não se

desvencilhando da prolixidade tradicional e nele fazendo constar que “assim

desde já transfere a posse, domínio, direito e ações que sobre o imóvel

exercia”.

de 27

Positivamente, os juristas brasileiros não se dedicam à arte de

aprimorar a redação dos contratos em geral e das escrituras públicas em

especial. Meu professor inigualável de Direito das Obrigações, CAIO MÁRIO DA

SILVA PEREIRA, até hoje a primeira e quase sempre única fonte em que me

abebero no diuturno aprendizado do Direito Civil, é a autoridade magistral de

Condomínio e incorporações, título de uma obra com edições sucessivas há

mais de quarenta anos, agora na 8ª tiragem da 10ª edição (2001). Pois na

parte final dela está inserto um conjunto de modelos redigidos no estilo

tradicional e defeituoso. Para meu maior dissabor, lá está, no primeiro modelo,

relativo à escritura pública de compra e venda, o seguinte trecho repetido desde

a edição inicial até a última (págs. 495/497), inclusive com a grafia errada do

vocábulo constituti. É ver para conferir:

“... eles, outorgantes, lhes vendem e transferem, como de fato vendido

têm o imóvel descrito e individuado na cláusula primeira, pelo que desde já lhes

transmitem, por força desta escritura e da cláusula constitui [sic] toda a posse,

domínio, direito, ações e servidões que sobre ele exerciam, ...”.

Diante desses vícios tão arraigados, que fazer para elevar a escritura

pública redigida pelo tabelião brasileiro a um patamar de qualidade técnico-

jurídica? A permanecerem as coisas assim, como convencer da seriedade do

trabalho notarial o cidadão comum, a exemplo daquele que, - logo depois de eu

assumir o tabelionato, em 1973, - orientado por um atendente de que deveria

levar o traslado de escritura de compra de seu modesto lote de terreno para

registrar na serventia imobiliária, com a informação intimidadora de que quem

não registra não é dono, pediu para falar com o tabelião e, encaminhado a

mim, indagou, na sua simplicidade provida da melhor lógica: “Por que tenho de

registrar a escritura para ser dono se ela diz que já sou dono?” A pergunta

calou fundo na mente do notário que então engatinhava...

Até quando os juristas brasileiros vão dar suporte a esse estado de

ignorância das coisas em uma área tão específica e procurada da atividade

jurídica?

É a pergunta que deixo no ar neste início de novo milênio impregnado

pela velocidade da informática, em que os programas de computador, por causa

da falta de discernimento, absorvem toda a velharia bolorenta da escrita

tabelioa, e em que os computadores das serventias notariais estão já com suas

memórias contaminadas pelo vírus do desleixo redacional.

6) EXEMPLIFICAÇÃO COMPARATIVA DE MODELOS DE ESCRITURA

PÚBLICA DE COMPRA E VENDA

de 27

Seguem, com dados fictícios, os textos de uma típica escritura pública

de compra e venda de imóvel em dupla versão: uma no linguajar tradicional,

exagerada e intencionalmente prolixo, repetitivo, desprovido de técnica; outra

em linguagem mais enxuta e atualizada, com a preocupação de aprimoramento

técnico-jurídico:

MODELO TRADICIONAL

Escritura pública de compra e venda de bem de raiz que, nestas Notas,

entre si fazem, de um lado, como transmitentes ou alienantes, JOVIANO

FREITAS GARCIA RAMOS e sua mulher, e, de outro lado, como alienatária ou

adquirente, MARINA VALDEMIRA GONÇALVES DE VILHENA, no valor de ---------

---------- R$100.000,00, tal como abaixo se declara.

Saibam quantos este público instrumento de escritura pública de

compra e venda de imóvel urbano virem ou notícias suas tiverem que, no Ano

do Nascimento de Nosso Senhor Jesus Cristo de dois mil e dois (2002), aos

treze (13) dias do mês de novembro do dito ano, nesta cidade, Município e

Comarca de Almas Santas, Estado de Minas Gerais, Estados Unidos do Brasil, e

neste Cartório do 1º Ofício de Notas, instalado na Avenida João Miramar, 333,

perante mim, Tabelião, que esta subscrevo, e as duas testemunhas

instrumentárias idôneas adiante nomeadas, qualificadas e no final assinadas, do

que dou fé, compareceram, em pessoa, partes entre si justas, avindas,

combinadas e contratadas, a saber: de um lado, como outorgantes vendedores,

JOVIANO FREITAS GARCIA RAMOS, brasileiro, empresário, cédula de identidade

M-459.954/ SSPMG, CPF 001.422.556-53, e sua mulher, JUVENÍLIA FEITOSA

GARCIA RAMOS, brasileira, psicóloga, cédula de identidade M-459.955/SSPMG,

CPF 432.826.366-87, casados sob regime da comunhão de bens, residentes e

domiciliados nesta cidade, na Avenida Alvorada, nº 201, Bairro Esperança,

doravante denominados simplesmente outorgantes; e, de outro lado, como

outorgada compradora, MARINA VALDEMIRA GONÇALVES DE VILHENA,

brasileira, professora universitária, carteira de identidade M-4.087.780/SSPMG,

CPF 293.905.406-15, residente e domiciliada nesta cidade, na Praça das

Serestas, nº 100, Bairro da Saudade, casada sob regime da comunhão parcial

de bens com Valdomiro Guerra Faria Paz, doravante denominada simplesmente

outorgada. Os presentes, todos juridicamente capazes, são reconhecidos como

os próprios de que trato por mim, Tabelião, e pelas mesmas testemunhas

adiante nomeadas, qualificadas e no final assinadas, também minhas

conhecidas, do que dou fé. E, ante as prefaladas testemunhas, pelos

mencionados outorgantes me foi dito, falando cada um por sua vez, que são

de 27

senhores e legítimos possuidores, mansa e pacificamente, a justo título e

aquisição legal, de um imóvel urbano constituído pela casa de número hum mil

cento e onze (1.111) da Rua Oriente Próximo, no Bairro Serrano, na cidade,

Município e Comarca de Belo Horizonte, Capital do Estado de Minas Gerais, com

todas as suas dependências, instalações, benfeitorias, acessórios e pertences, e

pelo seu respectivo terreno formado pelo lote de número dezenove (19) da

quadra de número treze (13) do já mencionado Bairro Serrano, tendo a área de

quatrocentos e quarenta e dois metros e cinqüenta centímetros [sic] quadrados

(442,50m²), medindo doze metros lineares e cinqüenta centímetros (12,50m)

de extensão na linha de frente e de fundos por trinta e cinco metros lineares e

quarenta centímetros (35,40m) de cada lado, confrontando com imóvel de

propriedade de José Maria Teixeira, na lateral de direita, com imóvel de

propriedade de João Bosco Monteiro, na lateral esquerda, e com imóvel de

propriedade de Antônio Castro Neves, na linha de fundos, imóvel esse havido

por força de escritura pública devidamente transcrita sob número 48.913, folha

194, livro 3-AU, no Cartório do Oitavo Ofício de Registro de Imóveis da Capital,

estando completamente livre e desembaraçado de todos e quaisquer ônus reais

ou responsabilidades pessoais, judiciais ou ainda extrajudiciais, litígios,

hipotecas legais ou convencionais, penhoras, arrestos, seqüestros, laudêmios,

foros ou pensões, inteiramente quite com a Fazenda Pública Municipal de

impostos e taxas até a presente data, não estando sujeito a locação, seja a

prazo fixo, seja por tempo indeterminado, e que, assim como possuem, eles,

outorgantes, o imóvel acima descrito e caracterizado, acham-se, na verdade,

justos e contratados, por bem da presente escritura pública e na melhor forma

de direito, para vender dito imóvel à ora outorgada MARINA VALDEMIRA

GONÇALVES DE VILHENA, como de fato e definitivamente por vendido lhe têm,

neste ato e de hoje para sempre, com todas as suas benfeitorias, acessórios e

pertences, sem limitação de espécie alguma, pelo preço e quantia certa,

previamente convencionada e ajustada, de cem mil reais (R$100.000,00),

importância essa que, neste ato e ocasião, confessam os outorgantes haver

recebido da mesma outorgada, em moeda corrente do País, a qual contaram e

acharam exata, perante mim, Tabelião, e as duas testemunhas presentes, do

que dou fé, pelo que os outorgantes vendedores JOVIANO FREITAS GARCIA

RAMOS e sua mulher dão à dita outorgada compradora MARINA VALDEMIRA

GONÇALVES DE VILHENA a mais rasa, plena, geral, irrevogável e irretratável

quitação de pagos e satisfeitos, para, em tempo algum, nada mais lhe pedirem

ou qualquer outra, por motivo da presente escritura, e que, então, eles,

outorgantes, desde já, cedem e transferem, na pessoa dela, outorgada, por

força desta escritura e em virtude da cláusula “constituti”, toda posse, jus,

domínio, direito, ação e servidão que exerciam até o presente momento sobre o

imóvel descrito e caracterizado, ora vendido, para que possa a mesma

de 27

outorgada dele usar, gozar e livremente dispor como seu que é e fica sendo

desta data em diante, comprometendo, como se comprometem, os outorgantes

vendedores, já nomeados e qualificados, por si, seus herdeiros e sucessores, a

fazer a presente venda sempre boa, firme e valiosa a todo tempo, respondendo

pela evicção de direito, na forma da lei, em qualquer época, e obrigando-se

ainda a defendê-la se chamados forem à autoria, pondo a outorgada a par e a

salvo de todas as dúvidas e contestações futuras, do que eu, Tabelião, dou fé.

Então, pela outorgada compradora, MARINA VALDEMIRA GONÇALVES DE

VILHENA, falando por sua vez, ante as mesmas testemunhas, me foi dito e

declarado que aceitava esta escritura em todos os seus expressos termos, tal

como se acha redigida e como nela se contém e declara, para produzir os

desejados efeitos jurídicos e para nada mais reclamar, em tempo algum, a

qualquer título. Foram pagos os impostos devidos, conforme os conhecimentos

e a certidão que me exibiram, os quais são do teor seguinte: PREFEITURA

MUNICIPAL DE BELO HORIZONTE – DECLARAÇÃO PARA LANÇAMENTO ITBI

INTER VIVOS – CS 039.651 06/11/2002 – 01 – Dados do adquirente – Nome

MARINA VALDEMIRA GONÇALVES DE VILHENA – CPF 293.905.406-25 –

Endereço de correspondência Praça das Serestas, nº 100, Bairro da Saudade,

em Almas Santas, MG, CEP 99990-000 – Telefone 5432-1234 – 02 – Dados do

transmitente – Nome JOVIANO FREITAS GARCIA RAMOS – CPF .001.422.556-

53 – Endereço Av. Alvorada, nº 201, Bairro Esperança, em Almas Santas, MG,

CEP 99990-000 – Telefone 5412-5342 – 03 – Dados da transmissão/cessão –

Natureza da transmissão/cessão compra e venda – Valor da transação

R$100.000,00 – 04 – Dados do imóvel – Índice cadastral 1988 013 019 001-2 –

Percentual a ser avaliado 100% - Área terreno 442,50m² - Área construção

125,00m² - Endereço Rua Oriente Próximo, nº 1.111, Bairro Serrano – 05 –

Termo de responsabilidade – Declaro sob as penas da lei serem verdadeiras as

informações e os documentos apresentados – Assinatura do adquirente ou

representante legal (a) Marina Valdemira Gonçalves de Vilhena – Data

06/11/2002. PREFEITURA MUNICIPAL DE BELO HORIZONTE – GUIA DE

RECOLHIMENTO – DEPÓSITO IDENTIFICADO – Imposto Sobre a Transmissão

de Bens Imóveis por ato Oneroso Inter Vivos – ITBI – Número documento

391522-0 – Nome do adquirente MARINA VALDEMIRA GONÇALVES DE VILHENA

– CPF 293.9O5.406-15 – Endereço do imóvel Rua Oriente Próximo, nº 1.111,

Bairro Serrano – Endereço para correspondência Praça das Serestas, nº 100,

Bairro da Saudade, em Almas Santas, MG – Nome do transmitente JOVIANO

FREITAS GARCIA RAMOS – Natureza da transmissão/cessão compra e venda –

Índice cadastral 1988 013 019 001-2 - Cálculo do imposto, bases de cálculo e

alíquotas aplicadas – Valor venal do terreno R$25.000,00 – Valor venal de

construção R$35.000,00 – Valor da transmissão/cessão --------------

R$100.000,00 – Valor base cálculo – R$110.000,00 – Taxa certidão R$7,42 –

de 27

Taxa expediente R$3,29 – Valor do imposto R$2.750,00 – Total a pagar

R$2.760,71. 11/11/2002 – BANCO DO BRASIL – 10:11:50 – 349017019 –

COMPROVANTE DE DEPÓSITO EM CONTA CORRENTE EM DINHEIRO –

CLIENTE: PAGAMENTO ITBI PBH – AGÊNCIA: 1615-2 – CONTA: 6.000-3 –

DATA 11/11/2002 – NR. DOCUMENTO 391.522-0 – VALOR DINHEIRO

R$2.760,71 – VALOR TOTAL R$2.760,71 – NR. AUTENTICAÇÃO 6.820.A69.623.

8C6.E20. Declaram os outorgantes vendedores que inexistem ações reais ou

pessoais reipersecutórias relativas ao imóvel da presente. Estão arquivados

nestas Notas os documentos exigidos pelo § 2º, art. 1º, da lei 7433/85, dos

quais as partes têm pleno conhecimento. Emitida Declaração sobre Operações

Imobiliárias CF/IN/SRF/ 129/80. Foi pago o imposto sobre maior quantia por

exigência do Fisco. De como assim o disseram e por se acharam dessa forma

perfeitamente ajustados e concordes, as partes me pediram que lhes lavrasse a

presente escritura, o que fiz em meu livro de notas, por me ter sido distribuída

pelo bilhete nº (sem distribuição, conforme Instrução nº 225/94 da

Corregedoria de Justiça do Estado de Minas Gerais), arquivado em cartório

juntamente com os demais documentos mencionados, que ficam fazendo parte

integrante desta escritura, a qual, sendo-lhes lida ante as testemunhas,

acharam-na em tudo conforme, reciprocamente a outorgaram, aceitaram e

assinam com as mesmas testemunhas que são: dispensada a presença das

testemunhas de acordo com a lei nº 6.592, de 06 de novembro de 1981, do

que tudo dou fé. Eu, Zenóbio da Costa Pereira, Escrevente Juramentado, a

escrevi. Eu, Abelardo Benevides Castro, Tabelião, a subscrevi e assino em

público e raso. Almas Santas, 13 de novembro de 2002. [Seguem as

assinaturas].

MODELO ATUALIZADO

Escritura pública de compra e venda que outorgam JOVIANO FREITAS

GARCIA RAMOS e sua mulher, como vendedores, e MARINA VALDEMIRA

GONÇALVES DE VILHENA, como compradora.

A 13 (treze) de novembro de 2002 (dois mil e dois), em Belo Horizonte,

Capital do Estado de Minas Gerais, República Federativa do Brasil, e neste

Sexto Ofício de Notas, instalado à Avenida João Pinheiro, 33, lavro esta

escritura em que, perante mim, comparecem: como vendedores, JOVIANO

FREITAS GARCIA RAMOS, empresário, cédula de identidade M-459.954/SSPMG,

CPF 001.422.556-53, e sua mulher, JUVENÍLIA FEITOSA GARCIA RAMOS,

psicóloga, cédula de identidade M-459.955/SSPMG, CPF 432.826.366-87, ambos

brasileiros, casados sob regime da comunhão universal de bens desde 17 de

de 27

dezembro de 1942, com endereço à Avenida Alvorada, 201, Bairro Esperança,

no Município de Almas Santas, Minas Gerais, onde têm domicílio; e, como

compradora, MARINA VALDEMIRA GONÇALVES DE VILHENA, brasileira,

professora universitária, carteira de identidade M-4.087.780/SSP MG, CPF

293.905.406-15, com endereço à Praça das Serestas, 100, Bairro da Saudade,

no mesmo Município de Almas Santas, casada sob regime da comunhão parcial

de bens com Valdomiro Guerra Faria Paz, desde 1º de outubro de 1980.

Reconheço a identidade dos comparecentes e sua capacidade para este ato.

– Então, os vendedores me declaram:

1 – OBJETO – que são legítimos proprietários da casa sita à Rua

Oriente Próximo, 1.111 (mil cento e onze), com o respectivo lote de terreno 19

(dezenove) da quadra 13 (treze) do Bairro Serrano, em Belo Horizonte, tendo

área de 442,50m² (quatrocentos e quarenta e dois metros e cinqüenta

decímetros quadrados), medindo 12,50m (doze metros e cinqüenta

centímetros) à frente e aos fundos por 35,40m (trinta e cinco metros e

quarenta centímetros) de cada lado, confrontando à direita com José Maria

Teixeira, à esquerda com João Bosco Monteiro e aos fundos com Antônio Castro

Neves, imóvel esse cadastrado na Prefeitura Municipal sob índice 1988 013 019

001-2;

2 – PROCEDÊNCIA – que o imóvel foi comprado mediante escritura

lavrada a 18 de novembro de 1968, na folha 88 do livro 29-D do Décimo

Primeiro Ofício de Notas de Belo Horizonte, transcrita a 04 de dezembro de

1968, sob número 48.913, folha 194, livro 3-AU, no Oitavo Ofício de Registro de

Imóveis;

3 – DISPONIBILIDADE – que o objeto da translação está livre de ônus

reais, fiscais e outros judiciais ou extrajudiciais, inexistindo, em relação a ele,

ações reais ou ações pessoais reipersecutórias, o que é declarado para os

efeitos do § 3º do artigo 1º do Decreto Federal nº 93.240, de 9 de setembro de

1986;

4 – PREÇO E PAGAMENTO – que o objeto descrito é vendido pelo

preço certo de R$100.000,00 (cem mil reais), já integralmente recebido da

compradora, motivo por que lhe é dada plena quitação;

5 – TRANSMISSÃO – que, destarte, eles, vendedores, se obrigam pela

transferência de domínio do objeto descrito à compradora, a efetivar-se com o

registro desta escritura na serventia imobiliária, aqueles desde já transmitindo a

esta a posse, os direitos e ações.

de 27

– A seguir, a compradora me declara que concorda com esta escritura.

– A pedido dos comparecentes, lavro a escritura em meu livro de

notas. Foram-me apresentados e ficam arquivados aqui nesta serventia notarial,

sob número 1.203/2002-N, os documentos seguintes: a) declaração para

lançamento de ITBI inter vivos protocolizada na Prefeitura Municipal de Belo

Horizonte, sob número CS 039.651, em 6 de novembro de 2002; b) guia de

recolhimento ITBI inter vivos de número 391522-0, contendo a avaliação do

imóvel descrito em R$110.000,00 e a apuração do imposto em R$2.750,00,

mais taxa de certidão em R$7,42 e taxa de expediente em R$3,29; c)

comprovante do recolhimento do ITBI e das taxas, com o seguinte teor:

“11/11/2002 – BANCO DO BRASIL – 10:11:50 – 349017019 – COMPROVANTE

DE DEPÓSITO EM CONTA CORRENTE EM DINHEIRO – CLIENTE: PAGAMENTO

ITBI PBH – AGÊNCIA: 1615-2 – CONTA: 6.000-3 – DATA 11/11/2002 – NR.

DOCUMENTO 391.522-0 – VALOR DINHEIRO R$2.760,71 – VALOR TOTAL

R$2.760,71 – NR. AUTENTICAÇÃO 6.820.A69.623.8C6.E20”; d) certidão de

IPTU para fins de ITBI de 13 de novembro de 2002, válida por noventa dias,

expedida pela Secretaria Municipal da Coordenação de Finanças da Secretaria

Municipal de Arrecadações, sob número 065511/2002-54, índice cadastral 1988

013 019 001-2, em cujos termos, ressalvado o direito de a Prefeitura Municipal

de Belo Horizonte cobrar débitos posteriormente apurados, a Gerência de Dívida

Ativa da Secretaria Municipal de Arrecadações certifica que o contribuinte se

encontra quite com a Fazenda Pública Municipal; e) certidões de 11 de

novembro de 2002, expedidas por todos os Ofícios de Registro de Imóveis de

Belo Horizonte, nos termos das quais não há inscrição de ônus reais, de

penhoras, arrestos ou seqüestros, nem inscrição de citação de ações reais ou

ações pessoais reipersecutórias relativamente ao imóvel descrito. Foram

cumpridas as exigências documentais constantes da Lei Federal nº 7.433, de 18

de dezembro de 1985, tal como regulamentada pelo citado Decreto nº

93.240/86 e conforme a Instrução nº 192, de 24 de outubro de 1990, da

Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais. EMITIDA A

DECLARAÇÃO SOBRE OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS CONFORME IN/SRF/56/ 2001.

Sendo lida a escritura, as pessoas comparecentes, verificando sua

conformidade, a outorgam, aceitam e assinam. Eu, [segue a assinatura]

Margarida Jardim Flores, Escrevente Notarial, a digitei. Eu, João Teodoro da

Silva, Tabelião de Notas, dou fé e assino, encerrando este ato. [Seguem as

assinaturas].

de 27

INDICAÇÕES BIBLIOGRÁFICAS

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escritura pública. In: Jornal do notário – Colégio Notarial do Brasil SP. São

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______. Evicção. In: Diário das Leis Imobiliário (BDI). São Paulo: 1º

decêndio dezembro/99, nº 34, p. 29-30. [Com a colaboração do advogado

AMILTON NAVARRO no BDI do 1º decêndio março/2000, nº 7, p. 30, em

comentário ao artigo citado].

______. Redação da escritura pública. In: Diário das Leis Imobiliário

(BDI). São Paulo: 2º decêndio maio/2000, nº 14, p. 27-29.

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