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UNIVERSIDADE NOVE DE JULHO

AVALIAO DE IMVEIS URBANOS PARA FINS DE DESAPROPRIAO COM OBJETIVO DE CONSTRUO DE ESTRADAS NO ESTADO DE SO PAULOSO PAULO2012UNIVERSIDADE NOVE DE JULHOADRIANA AMORIM COUTINHOMARCOS FORTUNATO TAVEIRAAVALIAO DE IMVEIS URBANOS PARA FINS DE DESAPROPRIAO COM OBJETIVO DE CONSTRUO DE ESTRADAS NO ESTADO DE SO PAULOTrabalho de Concluso apresentado ao Curso de Engenharia Civil, da Universidade Nove de Julho, como requisito parcial para a obteno do Grau de Engenheiro Civil.

Orientador: Prof. Luiz Drio Victor de CarvalhoSO PAULO2012FOLHA DE APROVAO

AVALIAO DE IMVEIS URBANOS PARA FINS DE DESAPROPRIAO COM OBJETIVO DE CONSTRUO DE ESTRADAS NO ESTADO DE SO PAULOPor

ADRIANA AMORIM COUTINHOMARCOS FORTUNATO TAVEIRATRABALHO APROVADO COMO REQUISITO PARCIAL PARA A OBTENO DO TTULO DE ENGENHEIRO CIVIL, DO CURSO DE ENGENHARIA CIVIL, DA UNIVERSIDADE NOVE DE JULHO, PELO PROFESSOR ORIENTADOR ABAIXO MENCIONADO.

So Paulo (SP) _______ de ____________________ de 2.012._______________________________________________

Prof. Luiz Drio Victor de CarvalhoCiente:

_______________________________________________

Prof. James Antonio RoqueRESUMO

Este trabalho tem como objetivo analisar e comparar 2 (dois) laudos de avaliao referentes ao mesmo imvel urbano, 1 (um) laudo de avaliao elaborado por engenheiro de avaliaes contratado por determinada Concessionria de Rodovias e 1 (um) laudo de avaliao elaborado por engenheiro (perito judicial) nomeado por um juiz de direito. A avaliao deste imvel tem o propsito de desapropri-lo para a implantao do Rodoanel Metropolitano de So Paulo, denominado Mrio Covas, no seu trecho Leste. Aps estudos dos laudos, foi constatado que existe diferena de valores por conta da diferena de datas dos laudos, porm as informaes contidas nos dois laudos indicam que o procedimento expropriatrio se mostra coerente sobre os aspectos tcnicos, com perfeita localizao fsica da rea, com obedincia dos valores ofertados dentro dos parmetros aceitos pelo mercado imobilirio e de conformidade com o normativo.Palavras-chave: Avaliao de imveis urbanos, desapropriao, Rodoanel Metropolitano de So Paulo.ABSTRACTThis study is aimed at analyzing and compare 2 (two) appraisals concerning the same urban property, 1 (one) appraisal report prepared by an evaluation engineer contracted by a particular Concessionaire Road and one (1) appraisal report prepared by engineer (court expert) named by a court of law. The valuation of this property is designed to expropriate it for deploying the Ring Road Metropolitano So Paulo, named Mrio Covas, in its eastern part. After studies the reports, it was found that there is difference in values due to the difference of dates of the valuation reports, but the informations contained in the two reports indicate that the expropriation procedure shows itself coherent on the technical aspects, in a perfect physical location of the area, with obedience values offered within the parameters accepted by the real estate market and compliance with the normative.

Keywords: Evaluation of urban properties, expropriation, Metropolitano de So Paulo Ring Road.LISTA DE FIGURAS

37Figura 1. Fotografia area com localizao do imvel avaliado (GOOGLE EARTH, 2008)

53Figura 2. Relatrio fotogrfico (LAUDO PERICIAL, 2012)

LISTA DE TABELAS19Tabela 1. Grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear (NBR 14.653-2 2011)

21Tabela 2. Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de modelo de regresso linear (NBR 14.653-2 2011)

21Tabela 3. Grau de preciso nos casos de utilizao de modelos de regresso linear ou tratamento por fatores (NBR 14.653-2 2011)

28Tabela 4. Resumo dos fatores de ajuste e respectivos intervalos recomendados para So Paulo (IBAPE/SP 2011)

29Tabela 5. Estado de conservao da edificao (IBAPE/SP 2002)

30Tabela 6. Valores tabulados para o coeficiente K (IBAPE/SP 2002)

31Tabela 7. Coeficiente R8N (IBAPE/SP 2006)

32Tabela 8. Coeficiente R8N (IBAPE/SP 2006) Continuao

LISTA DE NOTAES, SIMBOLOGIA E CONVENES

At= rea do terreno

Ab= rea das benfeitorias

Ac= rea das construes

Capc= coeficiente de aproveitamento calculado

Ce= coeficiente de esquina ou frentes mltiplas

Cf= coeficiente de frente

Cp= coeficiente de profundidade

CL= coeficiente de localizao

CB=custo de reedio da benfeitoria

f= expoente da frmula do coeficiente de frente

FAM= fator de ajuste ao mercado

FC= fator de comercializao

Fc= fator de consistncia do terreno

Fmp= fator de melhoramentos pblicos

Fob= fator de obsoletismo

Ff= fator de fonte ou oferta

Fpr= frente projetada do terreno

Fp= frente principal do terreno

Fr= frente de referncia do terreno

Ft= fator de topografia

Ie= idade da construo

Ir= vida til referencial

K= coeficiente de Ross/Heidecke

p= expoente da frmula do coeficiente de profundidade

Pe= profundidade equivalente

Pm= profundidade recomendada para a zona

Pma= profundidade mxima recomendada para a zona

Pmi= profundidade mnima recomendada para a zona

R= razo de depreciao

Vc= valor da construoVt= valor total do terreno

Vb= valor de custo total das benfeitorias

Vi= valor do imvel

Vo= valor de oferta

Vvb= valor de venda das benfeitorias

Vu= valor bsico unitrio

SUMRIO

111INTRODUO

111.1.O QUE AVALIAR UM IMVEL

111.2.O QUE AVALIAR UM IMVEL PARA DESAPROPRIAO

131.3.O QUE DESAPROPRIAO

131.4.OBJETIVOS

141.4.1Objetivo Geral

141.4.2Objetivos Especficos

141.5.HIPTESE

141.6.JUSTIFICATIVAS

152REVISO BIBLIOGRFICA

152.1.ETAPAS PARA ELABORAO DO LAUDO DE AVALIAO

162.2.APRESENTAO DO LAUDO DE VALIAO

162.2.1Identificao do contratante

162.2.2Finalidade do laudo de avaliao

162.2.3Propsito da avaliao

172.2.4Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes

172.2.5Identificao e caracterizao do imvel avaliado

172.2.6Diagnstico do mercado

182.2.7Indicao do(s) mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s)

182.2.8Especificao da avaliao

212.2.9Planilha dos dados utilizados

222.2.10Descrio das variveis do modelo

222.2.11Tratamento dos dados e identificao do resultado

222.2.12Resultado da avaliao e sua data de referncia

222.2.13Qualificao legal do profissional

233METODOLOGIA

233.1.PROCEDIMENTOS METODOLGICOS

233.1.1Consideraes preliminares

243.2.METODOLOGIA DE AVALIAO

243.2.1Norma de referncia

243.2.2Base metodolgica

253.3.CRITRIOS DE HOMOGENEIZAO

263.3.1Fatores utilizados nos dois laudos de avaliao

263.3.1.1Fatores genricos

263.3.1.2Fatores aplicveis ao valor de terreno

283.3.1.3Fatores aplicveis ao valor das benfeitorias

323.3.1.4Fatores complementares

343.4.PESQUISA IMOBILIRIA

343.5.GRAU DE FUNDAMENTAO

353.6.GRAU DE PRECISO

364ESTUDO DE CASOS

384.1.APRESENTAO DOS CASOS

544.2.ANLISE DOS CASOS

575CONCLUSO

58REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

60ANEXO A Pesquisa imobiliria - laudo 01

83ANEXO B Cadastro de propriedade Laudo 01

1 INTRODUO1.1. O QUE AVALIAR UM IMVELAvaliar um imvel determinar seu valor tomando por base critrios como localizao, infraestrutura da regio, valores de mercado imobilirio da regio, estado de conservao, benfeitorias, entre outros.

1.2. O QUE AVALIAR UM IMVEL PARA DESAPROPRIAOA avaliao de imveis urbanos para fins de desapropriao para o Poder Pblico ou Concessionrias de Rodovias em geral, uma grande ferramenta no auxlio determinao de valores de mercado de reas de terreno, bem como das benfeitorias atingidas pelo projeto.

A avaliao de imveis urbanos regida pela NBR (Norma Brasileira) 14.653 partes 1 e 2. Parte 1: Procedimentos gerais - 2001;

Parte 2: Imveis urbanos - 2011;

As demais partes da NBR 14.653 se referem a outros tipos de avaliaes de bens que no sero abordados neste trabalho.

Em paralelo a NBR 14.653 utilizada especificamente para o Estado de So Paulo, Norma para Avaliaes de Imveis Urbanos (IBAPE/SP) 2011, Norma de Valores de Edificaes de Imveis Urbanos com converso dos coeficientes H82N para R8N (IBAPE/SP) 2006 entre outras.

A parte 1 da NBR 14.653 (homologada no ano de 2001) apresenta diretrizes para os procedimentos de excelncia relativos ao exerccio profissional e exigvel em todas as manifestaes tcnicas escritas vinculadas s atividades de engenharia de avaliaes.

A parte 2 da NBR 14.653 (homologada no ano de 2004, revisada em 2011), traz um grande nmero de informaes, bem como conceitos novos. Mais ainda, a referida norma abre espao para outras ferramentas de anlise de dados (alm de tratamento por fatores e da inferncia estatstica), como redes neurais, regresso espacial e anlise de envoltria de dados. Esta parte da norma, portanto, visa complementar os conceitos, mtodos e procedimentos gerais para os servios tcnicos de avaliao de imveis urbanos.

Cabe salientar que o Engenheiro Civil esta autorizado a executar os servios de avaliaes conforme previsto na Lei n 5.194 de 24 de dezembro de 1996, em especial o Art. 7 letra C, que tratam dos servios de avaliaes, percias e vistorias, e que so materializados atravs dos laudos e pareceres tcnicos. (CONFEA) Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.

Art. 7 As atividades e atribuies profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-agrnomo consistem em:

a) desempenho de cargos, funes e comisses em entidades estatais, paraestatais, autrquicas e de economia mista e privada;

b) planejamento ou projeto, em geral, de regies, zonas, cidades, obras, estruturas, transportes, exploraes de recursos naturais e desenvolvimento da produo industrial e agropecuria;

c) estudos, projetos, anlises, avaliaes, vistorias, percias, pareceres e divulgao tcnica;

d) ensino, pesquisa, experimentao e ensaios;

e) fiscalizao de obras e servios tcnicos;

f) direo de obras e servios tcnicos;

g) execuo de obras e servios tcnicos;

h) produo tcnica especializada, industrial ou agropecuria.

Pargrafo nico - Os engenheiros, arquitetos e engenheiros-agrnomos podero exercer qualquer outra atividade que, por sua natureza, se inclua no mbito de suas profisses.

Deve-se ressaltar que tal cumprimento das normas imposta pela Lei n 8.708, de 11 de setembro de 1990.

A Lei n 8.078, de 11 de setembro de 1990 (a qual instituiu o Cdigo de Defesa do Consumidor - CDC) prev em sua seo IV (Das Prticas Abusivas), artigo 39, inciso VIII:

Art. 39 vedado ao fornecedor de produtos ou servios, dentre outras prticas abusivas:

VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou servio em desacordo com as normas expedidas pelos rgos oficiais competentes ou, se normas especficas no existirem, pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalizao e Qualidade Industrial - CONMETRO;

Diante do exposto at o momento e devido multiplicidade de caractersticas dos imveis a serem avaliados, bem ainda complexidade da NBR 14.653, partes 1 e 2, os resultados dos trabalhos tcnicos apresentados pelos engenheiros avaliadores, se no fundamentados estritamente na Norma, podem gerar transtornos para os contratantes e at mesmo no processo judicial (se necessrio).Podemos dizer que quando se trata de avaliao de imvel, nem sempre os engenheiros avaliadores chegam ao mesmo valor final, por isso que o juiz de direito nomeia um perito judicial para a elaborao de uma nova avaliao e compara com a avaliao inicial elaborada pelo engenheiro (quando se tratar de ao judicial). Em alguns casos o proprietrio aceita o valor inicial e fechado um acordo extrajudicial com a concessionria sem a necessidade de ao judicial.1.3. O QUE DESAPROPRIAO

Desapropriao o procedimento pelo qual o Poder Pblico, fundado na necessidade pblica, utilidade pblica ou interesse social, compulsoriamente, despoja algum de certo bem, mvel ou imvel, adquirindo-o para si em carter originrio, mediante justa e prvia indenizao. , em geral, um ato promovido pelo Estado, mas poder ser concedido a particulares permissionrios ou concessionrios de servios pblicos, mediante autorizao da Lei ou de Contrato com a Administrao.1.4. OBJETIVOS

Neste item apresentam-se os objetivos gerais e especficos da pesquisa a ser desenvolvida.1.4.1 Objetivo Geral

Demonstrar como elaborada a avaliao de um imvel urbano estudando dois laudos de avaliao de um mesmo imvel, um elaborado por profissionais da rea de engenheira contratados por determinada concessionria de rodovia e outro por perito judicial.1.4.2 Objetivos Especficos

Detalhar como elaborado um laudo de avaliao em suas diversas etapas, desde a vistoria do imvel at seu produto final, aps o detalhamento, ser analisado dois laudos distintos, porm do mesmo imvel.1.5. HIPTESEOs estudos iniciais apontam certa diferena de valores nos laudos que sero apresentados neste trabalho.

Este trabalho buscar atravs do estudo dos dois laudos de avaliao verificar onde e porque os valores esto diferentes.1.6. JUSTIFICATIVAS

A relevncia do presente trabalho justifica-se na expectativa de se disseminar o contedo e metodologia dos laudos de avaliao e, consequentemente diminuir certas diferenas de valores dos laudos de avaliao de imveis urbanos executados pelos profissionais especializados.A possvel equivalncia de valores entre laudos de avaliao de diferentes profissionais evitariam m f de qualquer profissional, em questo de valores, e tornaria gil o cumprimento dos prazos estabelecidos em contrato pelas determinadas contratantes.

Existem as Normas a serem respeitadas, porm no so todos os engenheiros de avaliao que as respeitam. 2 REVISO BIBLIOGRFICA

2.1. ETAPAS PARA ELABORAO DO LAUDO DE AVALIAOSeguem abaixo as etapas necessrias para elaborao do laudo de avaliao: Identificao, vistoria de propriedade e pesquisa imobiliria: com o projeto sobreposto na fotografia area (quando possvel), realizada in loco a identificao da propriedade, coleta de informaes do proprietrio e vistoria de todas as benfeitorias atingidas pelo projeto. Em paralelo realizada a pesquisa imobiliria, coleta de elementos comparativos da regio, para se definir o valor do m de terreno. Coleta de documentao: efetuar buscas da documentao das propriedades em seus respectivos cartrios de registro de imveis. Caracterizao e cadastramento de propriedade: aps a vistoria e coleta de documentao, realizado no escritrio, a caracterizao e cadastramento da propriedade com informaes de interessados, propriedade e sua regio, relatrio fotogrfico, descrio de benfeitorias atingidas, memorial descritivo e planta individual da propriedade, de modo que todas estas informaes sejam suficientes para a avaliao da propriedade. Avaliao de propriedade: aps a caracterizao e cadastramento da propriedade, juntamente com a pesquisa imobiliria de valores da regio (coleta de elementos comparativos) realizada a avaliao da propriedade com seus valores de terreno e benfeitorias atingidas.2.2. APRESENTAO DO LAUDO DE VALIAOSegundo a Norma NBR 14.653, partes 1 e 2, antes de iniciar as atividades de avaliao, devem-se estudar alguns aspectos essenciais para a definio do mtodo avaliatrio, tais como nveis de fundamentao e preciso, finalidade, propsito, prazo, condies a serem utilizadas, consultar as legislaes municipais, estaduais e federais. Quando se tratar de avaliao de imvel rural, deve-se consultar tambm o INCRA, verificar o estudo ambiental, estudo de solos entre outros, porm neste trabalho falaremos somente de imvel urbano.Esta mesma norma especifica que o laudo de avaliao completo aquele que contm todas as informaes necessrias e suficientes para ser auto-explicvel, devendo conter no mnimo os seguintes itens para imveis urbanos:

2.2.1 Identificao do contratanteNo laudo de avaliao deve ser especificado o nome da pessoa fsica ou jurdica que contratou o trabalho.2.2.2 Finalidade do laudo de avaliaoSempre necessrio especificar qual a finalidade do laudo, tais como locao, alienao, aquisio, dao em pagamento, garantia, servido administrativa, desapropriao.2.2.3 Propsito da avaliaoNo laudo deve-se indicar seu propsito, entre eles destacam-se: determinao do valor de mercado, determinao do custo de reedio da benfeitoria, valor do desmonte, valor patrimonial, valor do imvel, valor do terreno.2.2.4 Pressupostos, ressalvas e fatores limitantesO engenheiro de avaliao deve tomar conhecimento da documentao disponvel. Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a documentao necessria ou esclarecer eventuais incoerncias, o engenheiro de avaliaes dever julgar sobre a possibilidade de elaborar a avaliao. Em caso positivo, dever deixar claramente expressas as ressalvas relativas insuficincia ou incoerncia da informao, bem como os pressupostos assumidos em funo dessas condies.2.2.5 Identificao e caracterizao do imvel avaliadoNenhuma avaliao poder prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando foi impossvel o acesso ao bem avaliado, admite-se a adoo de uma situao paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliaes com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliado e sua adequao ao seu segmento de mercado, da resultando condies para a orientao da coleta de dados.

recomendvel que o avaliador faa a caracterizao da regio, do terreno, das edificaes e benfeitorias, levantando os aspectos gerais quanto localizao, infra-estrutura, condies de ocupao, aspectos fsicos, entre outros.2.2.6 Diagnstico do mercadoO engenheiro de avaliaes, conforme a finalidade da avaliao deve analisar o mercado onde se situa o bem avaliado indicando a liquidez deste bem e, tanto quanto possvel, relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado.O desempenho de mercado deve ser observado identificando-se as tendncias do mesmo, levando-se em conta as etapas e resultados finais que os vendedores vm alcanando, pela sucesso de condutas adotadas, medidas em razo dos nveis de preos praticados e evoluo das prprias condutas, implantao de novos empreendimentos, velocidade de ocupao do solo urbano, controles sobre a liquidez (velocidade de vendas), implementao de infra-estrutura e de equipamentos urbanos, dinmica dos mercados decorrentes de empreendimentos, de programas implantados e de mercados subjacentes.2.2.7 Indicao do(s) mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s)A escolha da metodologia em funo da natureza do bem avaliado, da finalidade da avaliao e dos dados de mercado disponveis. Segundo a norma NBR 14.653-1 (2001) recomenda-se, sempre que possvel, preferir o mtodo comparativo de dados de mercado. A metodologia utilizada deve ser justificada, atendo-se ao estabelecido na norma, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor. Os mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos so: comparativo direto de dados de mercado, involutivo, evolutivo, capitalizao da renda. Os mtodos para identificar o custo de um bem so: comparativo direto de custo, quantificao de custo e mtodos para identificar indicadores de viabilidade da utilizao econmica de um empreendimento. Neste trabalho ser abordado posteriormente apenas o Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado.2.2.8 Especificao da avaliao

O empenho do engenheiro de avaliaes, o mercado e as informaes que possam ser dele extradas so os fatores que esto relacionados com a especificao de uma avaliao. Para avaliao de imveis urbanos existem os seguintes mtodos, conforme a Norma. Neste trabalho ser demonstrado o primeiro mtodo. Mtodo comparativo direto de dados de mercado;

Mtodo da quantificao de custo;

Mtodo involutivo; Mtodo evolutivo, Mtodo da capitalizao de renda.

Para o mtodo comparativo direto de dados de mercado, os graus de fundamentao e preciso no caso de utilizao de modelos de regresso linear, extrados na Norma 14.653-2 (2011), so mostrados na tabela 1.Tabela 1. Grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear (NBR 14.653-2 2011)

ItemDescrioGrau

IIIIII

1Caracterizao do imvel avaliandoCompleta quanto a todas as variveis analisadasCompleta quanto s variveis utilizadas no modeloAdoo de situao paradigma

2Quantidade mnima de dados de mercado, efetivamente utilizados6 (k+1), onde k o nmero de variveis independentes4 (k+1), onde k o nmero de variveis independentes3 (k+1), onde k o nmero de variveis independentes

3Identificao dos dados de mercadoApresentao de informaes relativas a todos os dados e variveis analisados na modelagem, com foto e caractersticas observadas no local pelo autor do laudoApresentao de informaes relativas a todos os dados e variveis analisados na modelagemApresentao de informaes relativas aos dados e variveis efetivamente utilizados no modelo

4ExtrapolaoNo admitidaAdmitida para apenas uma varivel, desde que: a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores metade do limite amostral inferior; b) o valor estimado no ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida varivel, em mduloAdmitida para apenas uma varivel, desde que: a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores metade do limite amostral inferior; b) o valor estimado no ultrapasse 20% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variveis, de per si e simultaneamente, e em mdulo

Tabela 1. Grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear (NBR 14.653-2 2011) - ContinuaoItemDescrioGrau

IIIIII

5Nvel de significncia a (somatrio do valor das duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal)10%20%30%

6Nvel de significncia mximo admitido para a rejeio da hiptese nula do modelo atravs do teste F de Snedecor1%2%5%

Para atingir o grau III, so obrigatrias a apresentao do laudo na modalidade completa; discusso do modelo, verificadas a coerncia da variao das variveis em relao ao mercado, bem como suas elasticidades no ponto de estimao.

A utilizao de cdigos alocados no modelo de regresso implica a obteno, no mximo, de Grau II de fundamentao.

A utilizao de tratamento prvio por fatores de homogeneizao, para a transformao de variveis em modelos de regresso, implica a obteno, no mximo, de Grau II de fundamentao.

Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios: na tabela 1, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e seis itens; o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos; o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo tabela 2.Tabela 2. Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de modelo de regresso linear (NBR 14.653-2 2011)

GrausIIIIII

Pontos mnimos16106

Itens obrigatrios2, 4, 5 e 6 no Grau III e os demais no mnimo no Grau II2, 4, 5 e 6 no mnimo no Grau II e os demais no mnimo no Grau ITodos, no mnimo no Grau I

Quanto ao grau de preciso, este depende exclusivamente das caractersticas do mercado e da amostra coletada, pois est diretamente relacionado com a amplitude do intervalo de confiana em torno do valor central da estimativa. A tabela 3 demonstra os tipos de graus de preciso:Tabela 3. Grau de preciso nos casos de utilizao de modelos de regresso linear ou tratamento por fatores (NBR 14.653-2 2011)

DescrioGrau

IIIIII

Amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno da estimativa de tendncia central 30% 40% 50%

A norma define que utilizao de cdigos alocados no modelo de regresso implica na obteno, no mximo, de grau II de preciso.2.2.9 Planilha dos dados utilizadosDeve-se preencher uma planilha onde so discriminados todos os servios, indicando-se a unidade de medida, a quantidade, o custo unitrio, o custo total e a fonte de consulta.2.2.10 Descrio das variveis do modeloDefinio do critrio de enquadramento de cada uma das caractersticas dos elementos amostrais. A escala utilizada para definir as diferenas qualitativas deve ser especificada de modo a fundamentar o correto agrupamento dos dados de mercado.2.2.11 Tratamento dos dados e identificao do resultadoExplicar os clculos efetuados, o campo de arbtrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado o grfico de preos observados versus valores estimados pelo modelo.2.2.12 Resultado da avaliao e sua data de refernciaApresentar o resultado obtido conforme especificado na Norma 14.653 e colocar sua data de referncia.2.2.13 Qualificao legal do profissionalO profissional avaliador responsvel pela avaliao dever sua qualificao legal completa, assinando o laudo de avaliao e anexando ART (anotao de responsabilidade tcnica) referente ao trabalho realizado.3 METODOLOGIA

3.1. PROCEDIMENTOS METODOLGICOS

3.1.1 Consideraes preliminaresO presente trabalho tem por finalidade analisar e comparar dois laudos de avaliao do mesmo imvel, elaborados por profissionais distintos, comparando a determinao do valor de mercado de rea de terreno, bem como das benfeitorias atingidas em virtude de desapropriao que se pretende realizar no local.

Este valor, o qual se define em um mercado de concorrncia teoricamente equilibrada, caracteriza-se pelas seguintes premissas: heterogeneidade dos bens levados a mercado: indica no s a pluralidade de ofertas, mas tambm a diversidade das fontes de consulta; inexistncia de influencias externas: os valores devem ser representativos da espontnea disposio de oferecer determinado imvel ao mercado, dentre outros vcios, devem ser evitados valores provenientes de mera especulao; racionalidade dos participantes e conhecimento de todos sobre o bem, o mercado e as tendncias deste: a oferta deve ser coerente com o que se pratica no mercado e, alm disso, deve ser dada necessria notoriedade s principais caractersticas do imvel;

perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez com liberdade plena de entrada e sada do mercado: esta premissa expe a necessidade de se investigar o valor atravs de eventos decorrentes da rotina da alienao de imveis e que estas realmente expressem o comportamento das livres negociaes feitas no mercado imobilirio local.Todos os clculos foram realizados com base nos dados contidos no cadastro individual de propriedade.

A expresso monetria de valor corresponde ao preo mdio que seria obtido na presente data de referencia, em negociaes que atendessem lei da oferta e da procura por elementos amostrais semelhantes, ou sua moda, quando estiver evidenciada de forma inequvoca.3.2. METODOLOGIA DE AVALIAO

3.2.1 Norma de referncia

Os dois laudos de avaliao tomam por base os parmetros constantes da Norma Para Avaliao de Imveis Urbanos do IBAPE 2011, harmonizada aos critrios estabelecidos nas Normas para Avaliaes de Bens NBR 14.653-2, com parmetros devidamente adaptados s peculiaridades da localidade onde est inserido o imvel avaliado.3.2.2 Base metodolgicaO mtodo utilizado foi o comparativo direto de dados de mercado conforme definido no item 9.2 da Norma IBAPE-2011, consiste na anlise de elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliado, levando-se em conta as suas caractersticas intrnsecas e extrnsecas, com objetivo de encontrar a tendncia de formao de seus preos.

As caractersticas e os atributos dos dados pesquisados que exercem influncia na formao dos preos e, conseqentemente, no valor unitrio, devem ser ponderados por homogeneizao ou por inferncia estatstica, respeitados os graus de fundamentao e preciso definidos em norma.Para a aplicao do mtodo comparativo direto, o requisito fundamental o selecionamento de uma pesquisa de elementos comparativos da qual se possa extrair, estatisticamente, uma amostra do mercado imobilirio.

Tendo sido analisadas as caractersticas locais e dos eventos do mercado imobilirio na regio, optamos, no caso vertente, pela aplicao do tratamento dos elementos comparativos atravs da estatstica descritiva.

A escolha de tal critrio se justifica pela coleta de elementos comparativos extremamente semelhantes entre si e em relao ao objeto da avaliao.3.3. CRITRIOS DE HOMOGENEIZAO

Conforme especificao do captulo 10 da norma de referncia do IBAPE, no tratamento por fatores, deve ser utilizada uma amostra de elementos semelhantes ao avaliado em suas principais caractersticas. As diferenas existentes so ponderadas mediante aplicao de fatores de homogeneizao. A priori, admite-se a existncia de relaes fixas entre as diferenas dos atributos especficos e os respectivos preos.

O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral ser considerado como homogeneizante quando, aps a aplicao dos respectivos ajustes, verifique-se que o conjunto de novos valores homogeneizados apresenta menor coeficiente de variao dos dados que o conjunto anterior. Devem refletir, em termos relativos, o comportamento do mercado, numa determinada abrangncia espacial e temporal, com a considerao de: elasticidade de preos; localizao; fatores de forma (testada, profundidade, rea ou mltiplas frentes); fatores padro construtivo e depreciao. 3.3.1 Fatores utilizados nos dois laudos de avaliao3.3.1.1 Fatores genricos

A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negcios) dever ser descontada do valor total pela aplicao do fator mdio observado no mercado. Na impossibilidade da sua determinao, pode ser aplicado o fator consagrado 0,9 (desconto de 10% sobre o preo original pedido).

Fator localizao

especificado na norma de referncia que, para a transposio da parcela do valor referente ao terreno de um local para outro, poder ser empregada a relao entre os valores dos lanamentos fiscais, obtidos da Planta de Valores Genricos editada pela Prefeitura Municipal, se verificada a coerncia dos mesmos. Na inexistncia ou incoerncias nas inter-relaes dos valores fiscais, dever ser procedido estudo devidamente fundamentado de novos ndices para a regio.

Tanto quanto possvel, dever ser evitada a utilizao de valores oriundos de locais cujos ndices de transposio discrepem excessivamente daquele para o qual a pesquisa deve ser feita, 30% para mais ou para menos.

Terrenos com edificaes, os fatores referentes localizao devem incidir exclusivamente na parcela do valor do comparativo correspondente ao terreno.3.3.1.2 Fatores aplicveis ao valor de terrenoFatores testada e profundidade

As influncias de profundidade e testada podem ser calculadas pelos seguintes fatores:

a) Profundidade: funo exponencial da proporo entre a profundidade equivalente (Pe) e as profundidades limites indicadas para as zonas (Pmi e Pma). Se a profundidade equivalente for inferior mnima e estiver acima da metade da mesma (1/2 Pmi < Pe < Pmi), dever ser empregada a seguinte frmula: Cp = (Pe / Pmi) p Se a profundidade equivalente for superior mxima at o triplo da mesma (Pma < Pe < 3Pma), o fator somente afeta o valor unitrio da parte do terreno que exceda este limite, a frmula a ser empregada a seguinte: Cp = 1/[(Pma/ Pe) + {[(1-( Pma/ Pe )] . (Pma / Pe) p }] b) Testada: funo exponencial da proporo entre a projetada (Fp) e a de referncia (Fr), pela seguinte expresso: Cf = (Fr / Fp)f, dentro dos limites: Fr / 2 < Fp < 2FrOs intervalos dos expoentes p e f, os limites de influncia por profundidade e frente, bem como os ajustes decorrentes de reas e frentes mltiplas e/ou de esquina, estabelecidos para cada zona recomendados pelo IBAPE SP esto resumidos na tabela 4.Fator rea Em zona residencial horizontal popular (1 zona) aplica-se somente o fator rea, utilizado dentro dos limites de reas previstos, sem aplicao dos fatores testada e profundidade, pela seguinte frmula: Ca = (A/125)0,20, onde A = rea do comparativo

A influncia da rea em outras zonas, se utilizada, deve ser fundamentada.

Fator frentes mltiplas

Considerado na avaliao de terrenos em reas comerciais e de incorporaes, no o caso demonstrado neste trabalho.3.3.1.3 Fatores aplicveis ao valor das benfeitoriasUtilizados nos casos em que existir nmero suficiente de elementos amostrais que permitam a comparao direta dos respectivos valores unitrios das benfeitorias.

Os fatores aplicveis s benfeitorias so: padro e depreciao, que devem incidir apenas na parcela de capital benfeitoria. Tabela 4. Resumo dos fatores de ajuste e respectivos intervalos recomendados para So Paulo (IBAPE/SP 2011)

a) Idade das benfeitorias A depreciao deve levar em conta os aspectos fsicos e funcionais. As diferenas de idade devem ser ponderadas pela relao entre os respectivos fatores de obsoletismo indicados atravs do critrio de Ross/Heidecke, pela idade da edificao, real ou estimada, mas no a aparente, ver tabela 5 e consequentemente tabela 6.Tabela 5. Estado de conservao da edificao (IBAPE/SP 2002)

Ref.ESTADO DA EDIFICAO:Depreciao (%)Caractersticas

aNova0,00Edificao nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa.

bEntre nova e regular0,32Edificao nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de uma demo leve de pintura para recompor a sua aparncia.

cRegular2,52Edificao seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.

dEntre regular e necessitando de reparos simples8,09Edificao seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e pintura interna e externa.

eNecessitando de reparos simples18,10Edificao cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, aps reparos de fissuras e trincas superficiais generalizadas, sem recuperao do sistema estrutural. Eventualmente, reviso do sistema hidrulico e eltrico.

fNecessitando de reparos de simples a importantes33,20Edificao cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, aps reparos de fissuras e trincas, com estabilizao e/ou recuperao localizada do sistema estrutural. As instalaes hidrulicas e eltricas possam ser restauradas mediante a reviso e com substituio eventual de algumas peas desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessria a substituio dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro cmodo. Reviso da impermeabilizao ou substituio de telhas da cobertura.

gNecessitando de reparos importantes52,60Edificao cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituio de panos de regularizao da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com estabilizao e/ou recuperao de grande parte do sistema estrutural. As instalaes hidrulicas e eltricas possam ser restauradas mediante a substituio das peas aparentes. A substituio dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos cmodos, se faz necessria. Substituio ou reparos importantes na impermeabilizao ou no telhado.

hNecessitando de reparos importantes a edificao sem valor75,20Edificao cujo estado geral seja recuperado com estabilizao e/ou recuperao do sistema estrutural, substituio da regularizao da alvenaria, reparos de fissuras e trincas. Substituio das instalaes hidrulicas e eltricas. Substituio dos revestimentos de pisos e paredes. Substituio da impermeabilizao ou do telhado.

iSem valor100,00Edificao em estado de runa.

Tabela 6. Valores tabulados para o coeficiente K (IBAPE/SP 2002)

(Ie/Ir) x 100%ESTADO DE CONSERVAO

abcdefgh

20,9900,9870,9650,9100,8110,6610,4690,246

40,9790,9760,9540,9000,8020,6540,4640,243

60,9680,9650,9440,8900,7930,6470,4590,240

80,9570,9540,9330,8800,7840,6390,4540,237

100,9450,9420,9210,8690,7740,6310,4480,234

120,9330,9300,9090,8580,7640,6230,4420,231

140,9200,9170,8970,8460,7530,6150,4360,228

160,9070,9040,8840,8340,7430,6060,4300,225

180,8940,8910,8710,8220,7320,5970,4240,222

200,8800,8870,8580,8090,7210,5880,4170,218

220,8660,8630,8440,7960,7090,5780,4100,215

240,8510,8480,8300,7820,6970,5680,4030,211

260,8360,8330,8150,7680,6850,5580,3960,207

280,8210,8180,8000,7550,6720,5480,3890,204

300,8050,8020,7850,7400,6590,5380,3820,200

320,7890,7860,7690,7250,6460,5270,3740,196

340,7720,7700,7530,7100,6320,5160,3660,191

360,7550,7530,7360,6940,6180,5040,3580,187

380,7380,7360,7190,6780,6040,4930,3500,183

400,7120,7100,6940,6540,5830,4760,3370,177

420,7010,6990,6830,6440,5740,4680,3320,174

440,6830,6810,6660,6280,5590,4560,3240,169

460,6640,6620,6470,6100,5440,4440,3150,165

480,6450,6430,6290,5930,5280,4310,3060,160

500,6250,6230,6090,5740,5120,4180,2960,155

520,6050,6030,5900,5560,4950,4040,2870,150

540,5840,5820,5690,5370,4780,3900,2770,145

560,5630,5610,5490,5170,4610,3760,2670,140

580,5420,5400,5280,4980,4440,3620,2570,134

600,5120,5100,4990,4710,4190,3420,2430,127

620,4980,4960,4850,4580,4080,3330,2360,124

640,4750,4730,4630,4370,3890,3170,2250,118

660,4520,4510,4410,4150,3700,3020,2140,112

680,4290,4280,4180,3940,6510,2870,2030,106

700,4050,4040,3950,3720,3320,2710,1920,100

720,3780,3770,3680,3470,3100,2530,1790,094

740,3560,3550,3470,3270,2920,2380,1690,088

760,3310,3300,3230,3040,2710,2210,1570,082

780,3060,3050,2980,2810,2510,2040,1450,076

800,2800,2790,2730,2570,2290,1870,1330,069

820,2540,2530,2480,2330,2080,1700,1200,063

840,2270,2260,2210,2090,1860,1520,1080,056

860,2000,1990,1950,1840,1640,1340,0950,050

880,1730,1720,1690,1590,1420,1160,0820,043

900,1450,1450,1410,1330,1190,0970,0690,036

920,1170,1170,1140,1080,0960,0780,0550,029

940,0880,0880,0860,0810,0720,0590,0420,022

960,0590,0590,0580,0540,0480,0390,0280,015

980,0300,0300,0290,0280,0250,0200,0140,007

1000,0000,0000,0000,0000,0000,0000,0000,000

b) Padro construtivo das benfeitorias As diferenas de padro construtivo devem ser ponderadas pela relao entre os respectivos valores de benfeitoria que melhor se aproximem dos seus respectivos padres. Recomenda-se a utilizao do estudo Valores de Edificaes de Imveis Urbanos, do IBAPE, ver tabela 07.Tabela 7. Coeficiente R8N (IBAPE/SP 2006)

CLASSEGRUPOPADROINTERVALO DE VALORES

MnimoMdioMximo

1 - RESIDENCIAL 1.1 - BARRACO1.1.1 - Padro Rstico0,0600,0900,120

1.1.2 - Padro Simples0,1320,1560,180

1.2 - CASA1.2.1 - Padro Rstico0,3600,4200,480

1.2.2 - Padro Proletrio0,4920,5760,660

1.2.3 - Padro Econmico0,6720,7860,900

1.2.4 - Padro Simples0,9121,0561,200

1.2.5 - Padro Mdio1,2121,3861,560

1.2.6 - Padro Superior1,5721,7761,980

1.2.7 - Padro Fino1,9922,4362,880

1.2.8 - Padro LuxoAcima de 2,89

1.3 - APARTAMENTO1.3.1 - Padro Econmico0,6000,8101,020

1.3.2 - Padro SimplesSem elevador1,0321,2661,500

Com elevador1,2601,4701,680

1.3.3 - Padro MdioSem elevador1,5121,7461,980


1.3.4 - Padro SuperiorSem elevador1,9922,2262,460


1.3.5 - Padro Fino2,6523,0663,480

1.3.6 - Padro LuxoAcima de 3,49

Tabela 8. Coeficiente R8N (IBAPE/SP 2006) Continuao

CLASSEGRUPOPADROINTERVALO DE VALORES

MnimoMdioMximo

2 - COMERCIAL - SERVIO - INDUSTRIAL2.1 - ESCRITRIO2.1.1 - Padro Econmico0,6000,7800,960

2.1.2 - Padro SimplesSem elevador0,9721,2061,440


2.1.3 - Padro MdioSem elevador1,4521,6561,860


2.1.4 - Padro SuperiorSem elevador1,8722,0462,220


2.1.5 - Padro Fino2,5323,0663,600

21.6 - Padro LuxoAcima de 3,61

2.2 - GALPO2.2.1 - Padro Econmico0,2400,3600,480

2.2.2 - Padro Simples0,4920,7260,960

2.2.3 - Padro Mdio0,9721,3261,680

2.2.4 - Padro SuperiorAcima de 1,69

3 - ESPECIAL3.1 - COBERTURA3.1.1 - Padro Simples0,0600,1200,180

3.1.2 - Padro Mdio0,1920,2460,300

3.1.3 - Padro Superior0,3120,4560,600

3.3.1.4 Fatores complementaresSo fatores cujo uso no obrigatrio. Em situaes especficas, podem ser utilizados, porm, nesses casos, devem ser fundamentados e validados.

Fatores de posicionamento de unidades padronizadas Se forem relevantes podem ser levadas em considerao eventuais diferenas de valor dos distintos pavimentos ou de faces de insolao, pela utilizao de fatores adequados pesquisados no mercado.

Fatores relativos topografia Para a utilizao do fator de topografia devem ser examinadas detalhadamente as condies topogrficas de todos os elementos componentes da amostra. A topografia do terreno, em elevao ou depresso, em aclive ou declive, poder ser valorizante ou desvalorizante.

Na utilizao destes fatores, alm de sua validao, deve ser fundamentada sua aplicao. No caso de impossibilidade da fundamentao, podem ser usados os seguintes fatores corretivos genricos, referenciados para terrenos planos. Plano (situao paradigma).................................................................1,00

Cado para os fundos at 5%...............................................................0,95

Cado para os fundos de 5% at 10%.................................................0,90

Cado para os fundos de 10% at 20%...............................................0,80

Cado para os fundos mais de 20%.....................................................0,70

Em aclive at 10%...............................................................................0,95

Em aclive at 20%...............................................................................0,90

Em aclive acima de 20%......................................................................0,85

Abaixo do nvel da rua at 1.00m........................................................1,00

Abaixo do nvel da rua de 1,00 at 2,50m...........................................0,90

Abaixo do nvel da rua 2,50m at 4,00m.............................................0,80

Acima do nvel da rua at 2,00m.........................................................1,00

Acima do nvel da rua de 2,00m at 4,00m.........................................0,90

Nos casos de valorizao, tais como os terrenos em zona de incorporao, onde o declive existente pode resultar em economia de escavaes, muros de arrimo, atirantamentos etc., sendo menos freqentes, devero ser detalhados e justificados.

Fatores quanto consistncia do terreno devido presena ou ao da gua A existncia de gua aflorante no solo, devida a nvel elevado de lenol fretico ou aes da natureza, tais como inundaes peridicas, alagamentos, terrenos brejosos ou pantanosos rotineiramente pode ser considerada como desvalorizante, condio essa que deve ser verificada no mercado da vizinhana do elemento avaliado. Na impossibilidade de efetuar essa pesquisa, sugere-se a adoo dos seguintes fatores: Situao paradigma: terreno seco:...............................................................1,00

Terreno situado em regio inundvel, que impede ou dificulta o seu acesso, mas no atinge o prprio terreno, situado em posio mais alta................................................................................................................0,90

Terreno situado em regio inundvel e que atingido ou afetado periodicamente pela inundao....................................................................0,70

Terreno permanentemente alagado.............................................................0,603.4. PESQUISA IMOBILIRIA

A amostra do mercado local compe-se de elementos comparativos provenientes de imveis semelhantes ao objeto da presente avaliao.

Os valores foram devidamente homogeneizados mediante aplicao dos fatores preconizados pelas normas.3.5. GRAU DE FUNDAMENTAO

Conforme prescrevem as normas da Associao Brasileira de Normas Tcnicas - ABNT, o imvel avaliado, levando-se em conta a quantidade e a qualidade dos elementos efetivamente utilizados, atingiu o Grau de Fundamentao II.

Estes requisitos compreendem principalmente as seguintes peculiaridades: Caracterizao do imvel avaliado: Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento;

Coleta de dados de mercado: Caractersticas conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo;

Quantidade mnima de dados de mercado efetivamente utilizados: 06;

Identificao dos dados de mercado: apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados analisadas, com foto;

Extrapolao: admitida apenas para uma varivel;

Intervalo admissvel de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores: 0,80 a 1,20.3.6. GRAU DE PRECISO

Como foi observada uma variao absoluta inferior a 30% em torno do valor central da estimativa quando determinada a amplitude do intervalo de confiana de 80% de probabilidade, a presente avaliao classificada no Grau de Preciso III.4 ESTUDO DE CASOS

Sero analisados dois casos de laudos de avaliao executados por engenheiros distintos, de um imvel urbano, para fins de desapropriao com o objetivo da implantao do Rodoanel Leste. Foi utilizado o Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado para a determinao do valor do bem.Seguem abaixo as caractersticas do imvel avaliado:Localizao: Avenida Guai, n 225 Suzano SPrea total: 274,25m

rea desapropriada: 274,25m

Frente: 10,67m no alinhamento da Av. Guai

Lado direito: 26,47m

Lado esquerdo: 28,44m

Fundos: 9,87m

Benfeitorias atingidas:

Construo 01: 43,62m

Construo 02: 46,92m

Construo 03: 36,41m

Construo 04: 30,31m

Construo 05: 21,37m

Construo 06: 32,12m

Construo 07: 18,62m

Cobertura: 8,62mFigura 1. Fotografia area com localizao do imvel avaliado (GOOGLE EARTH, 2008)

4.1. APRESENTAO DOS CASOS

Os dois laudos de avaliao foram escolhidos aleatoriamente dentre centenas de laudos elaborados para o projeto de desapropriao do Rodoanel no seu trecho Leste.

Inicialmente foi elaborado um nico laudo de avaliao (laudo 1) para o projeto de desapropriao, porm ao negociar o valor final determinado o expropriado no aceitou, com isso a concessionria ingressou com uma ao judicial. Na ao judicial o juiz de direito nomeou um engenheiro (perito judicial) para a elaborao de um novo laudo de avaliao (laudo 2) com a finalidade de obter parmetros de comparao para o juiz determinar o valor da desapropriao.Se o expropriado, no ato da apresentao do primeiro laudo, tivesse aceitado o valor ofertado pela concessionria, no haveria a necessidade de ao judicial e consequentemente de um novo laudo de avaliao.

Seguem abaixo as informaes e os resultados estatsticos de cada laudo:

Laudo 1Data de referncia: 09/02/2012DETERMINAO DO VALOR DA INDENIZAOI. Valor da rea de terreno atingida

Levando-se em considerao a pesquisa imobiliria feita no local em estudo (ver no final do laudo), a indenizao da rea atingida ser calculada a partir do valor unitrio de terreno apurado aps a devida homogeneizao dos valores.

Valor Unitrio Bsico (Vub): R$ 338,45/mNa homogeneizao dos valores da pesquisa imobiliria foram ponderadas as caractersticas topogrficas, de consistncia do solo e acessibilidade para cada elemento comparativo.

Tais caractersticas tambm sero consideradas na avaliao. Assim, o valor unitrio diretamente aplicvel rea atingida ser auferido pela seguinte expresso:Vud = Vub x Ft x Fc x FaVud = R$ 338,45/m x 1,00 x 1,00 x 1,00 ( Vud= R$ 338,45/m

Tomando por base o unitrio acima, o valor da rea atingida resulta em:Vat= R$ 338,45/m x 274,25m

Valor da rea do terreno= R$ 92.819,91

II. Valor das benfeitorias atingidasPara avaliao de construes, foram tomados por base o Estudo Edificaes Valores de Venda 2002 do IBAPE publicado no Dirio Oficial do Estado de So Paulo - Caderno 2 - em 17 de maio de 2002 (coeficientes revisados em Novembro/2006 e converso de H82N para R8N), valendo-se dos seguintes parmetros.R8N=custo bsico de construo de edifcio residencial padro normal de 8 andares.

a) Construo 01

Padro construtivo: 1.2.2 Casa Padro ProletrioFaixa de valor: Mdio

rea total: 43,62m

rea atingida: 43,62m

Critrio: Desapropriao total

V. U. Bsico.: Vc=0,5760 x R8N= 0,576 x R$956,02/m= R$550,67/mIdade (Ie): 25 anosVida til Ref. (Ir): 60 anos

Idade%=IeIr(%)=42% K=0,5740 R=20%

Estado de conservao: E Necessitando de reparos simples

Coef. de depreciao Ross/Heideck Foc=R+Kx(1R)= 0,6592

43,62m x R$ 550,67/m x 0,6592= R$ 15.834,13

Total: R$ 15.834,13

b) Construo 02

Padro construtivo: 1.2.2 Casa Padro Proletrio

Faixa de valor: Mdio

rea total: 46,92m



V. U. Bsico.: Vc=0,5760 x R8N= 0,576 x R$956,02/m= R$550,67/m

Idade (Ie): 25 anos

Vida til Ref. (Ir): 60 anos

Idade%=IeIr(%)=42% K=0,5740 R=20%



46,92m x R$ 550,67/m x 0,6592= R$ 17.032,04Total: R$ 17.032,04c) Construo 03



rea total: 36,41m




Idade (Ie): 25 anos


Idade%=IeIr(%)=42% K=0,5740 R=20%



36,41m x R$ 550,67/m x 0,6592= R$ 13.216,89

Total: R$ 13.216,89

d) Construo 04



rea total: 30,31m




Idade (Ie): 25 anos


Idade%=IeIr(%)=42% K=0,5740 R=20%



30,31m x R$ 550,67/m x 0,6592= R$ 11.002,58Total: R$ 11.002,58e) Construo 05



rea total: 21,37m




Idade (Ie): 25 anos


Idade%=IeIr(%)=42% K=0,5740 R=20%



21,37m x R$ 550,67/m x 0,6592= R$ 7.757,35Total: R$ 7.757,35f) Construo 06



rea total: 32,12m




Idade (Ie): 25 anos


Idade%=IeIr(%)=42% K=0,5740 R=20%



32,12m x R$ 550,67/m x 0,6592= R$ 11.659,61Total: R$ 11.659,61g) Construo 07



rea total: 18,62m




Idade (Ie): 25 anos


Idade%=IeIr(%)=42% K=0,4680 R=20%

Estado de conservao: F Necessitando de reparos simples a importantesCoef. de depreciao Ross/Heideck Foc=R+Kx(1R)= 0,574418,62m x R$ 550,67/m x 0,5744= R$ 5.889,60Total: R$ 5.889,60h) Cobertura

Padro construtivo: 3.1.1 Cobertura Padro Simples


rea total: 8,62m

rea atingida: 8,62m



Idade (Ie): 10 anos


Idade%=IeIr(%)=50% K=0,5740 R=10%

Estado de conservao: D Entre regular e necessitando de reparos simplesCoef. de depreciao Ross/Heideck Foc=R+Kx(1R)= 0,61668,62m x R$ 114,72/m x 0,6166= R$ 609,75Total: R$ 609,75VALOR TOTAL DAS BENFEITORIAS ATINGIDAS: R$ 83.001,95

III. Valor total da indenizaoO valor total da indenizao ser dado pela soma dos valores de terreno e benfeitorias acima calculados, a saber:

Valor da rea de terreno atingida.............................................................R$ 92.819,91

Valor das benfeitorias atingidas................................................................R$ 83.001,95

Valor total................................................................................................R$ 175.821,86

IV. Pesquisa imobiliriaA amostra do mercado local compe-se de 10 elementos comparativos provenientes de imveis semelhantes ao objeto da presente avaliao.

Os valores foram devidamente homogeneizados mediando aplicao dos fatores preconizados pelas Normas.

Segue abaixo o resumo de valores dos elementos de pesquisa onde foi determinado o valor do m na regio onde est localizado o imvel avaliado.

Anexo A: Pesquisa imobiliria

Anexo B: Cadastro individual de propriedadeLaudo 2

Data de referncia: 29/06/2012DETERMINAO DO VALOR DA INDENIZAO

As principais caractersticas construtivas e estado de conservao das edificaes existentes no imvel avaliado podem ser observados no relatrio fotogrfico apresentado ao final do presente laudo.O valor bsico unitrio do terreno foi fixado atravs de uma pesquisa efetuada no mercado imobilirio da regio, constante do presente laudo, (ver no final do laudo), onde, aps efetuar-se a homogeneizao dos elementos comparativos, segundo as recomendaes contidas nas Normas para Avaliaes de Imveis nas Varas da Fazenda Pblica da Capital, usualmente adotadas nos casos dessa natureza, conclui-se pelo valor unitrio de R$ 388,00/m para a Av. Guai, no trecho em questo, vlido para o ms de junho de 2012.

O critrio avaliatrio a ser empregado no clculo do valor do terreno aquele recomendado pelas Normas para Avaliaes de Imveis Urbanos, usualmente adotadas nos casos dessa natureza.I. Valor da rea de terreno atingida

Ser obtido atravs da aplicao da seguinte expresso:

Vt=At x Vu x (Cp + Cf 2,00 + 1)

Onde:

Vt= valor do terreno

At= rea do terreno: 274,25m

Vu= valor bsico unitrio: R$ 388,00/m

Cp= coeficiente de profundidade: (24,34/25,00)0,50= 0,987

Cf= coeficiente de frente: (9,87/10,00)0,20= 0,997

Substituindo temos:

Vt= 274,25m x R$ 388,00/m x (1,000 + 0,997 2,00 + 1)

Vt= R$ 106.090,00II. Valor das benfeitorias atingidasAs benfeitorias sero avaliadas de acordo com o estudo Valores de Edificaes de Imveis Urbanos, elaborado pelo Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo IBAPE/SP.Classificam-se em Casa Padro Proletrio (valor mdio da faixa) e Cobertura Padro Simples (valor mdio da faixa).

O custo unitrio aplicado ser obtido na tabela divulgada pelo Sindicato da Indstria da Construo Civil de Grandes Estruturas no Estado de So Paulo (SINDUSCON), cujo valor estimado para o smbolo padro R8N (custo bsico de construo de edifcio residencial padro normal de 8 andares) referente ao ms de junho de 2012 de R$ 1.000,00/m.

Diante do exposto, resulta para o valor das benfeitorias existentes no imvel:Vb1= 43,62m x 0,576 x R$ 1.000,00/m x 0,6592Vb1= R$ 16.562,00

Vb2= 46,92m x 0,576 x R$ 1.000,00/m x 0,6592

Vb2= R$ 17.815,00

Vb3= 36,41m x 0,576 x R$ 1.000,00/m x 0,6592

Vb3= R$ 13.825,00

Vb4= 30,31m x 0,576 x R$ 1.000,00/m x 0,6592

Vb4= R$ 11.509,00

Vb5= 21,37m x 0,576 x R$ 1.000,00/m x 0,6592

Vb5= R$ 8.144,00Vb6= 32,12m x 0,576 x R$ 1.000,00/m x 0,6592

Vb6= R$ 12.196,00

Vb7= 18,62m x 0,576 x R$ 1.000,00/m x 0,5744Vb7= R$ 6.161,00

Vb8= 8,62m x 0,120 x R$ 1.000,00/m x 0,6166

Vb8= R$ 637,00

Vbt= R$ 86.819,00III. Valor total da indenizaoResulta da soma dos valores do terreno (Vt) e das benfeitorias (Vb), qual seja:Valor da rea de terreno atingida...........................................................R$ 106.090,00

Valor das benfeitorias atingidas................................................................R$ 86.819,00

Valor total................................................................................................R$ 192.909,00IV. Pesquisa imobiliriaPara a determinao do valor bsico unitrio do terreno procedeu a signatria a uma pesquisa de mercado, tendo sido coletados sete elementos comparativos na mesma regio geoeconmica, os quais foram devidamente homogeneizados conforme recomendam as Normas.Sero deduzidos 10% nas ofertas, para compensar a elasticidade dos negcios.a) Elemento comparativo 01Local: Rua da Ametista, n 49

Bairro: Jardim Monte Cristo

Terreno: 10,00 x 25,00 = 250,00m

Valor: R$ 280.000,00

Dados da Construo:

Casa Padro Simples, 270,00m, 25 anos, necessitando de reparos simples, avaliada em R$ 172.368,00.

Valor lquido do terreno com deduo da oferta:

Vt= R$ 280.000,00 x 0,90 R$ 172.368,00 = R$ 79.632,00

Homogeneizao

Fator profundidade: 1,000

Fator testada: 1,000

Fator atualizao: 360,000/360,000 = 1,000

Vu01= R$ 79.632,00/250,00m x (1,000+1,000+1,000-3,000+1)

Vu01= R$ 319,00/mb) Elemento comparativo 02Local: Rua Brilhante, n 731


Terreno: 10,00 x 25,00 = 250,00m

Valor: R$ 250.000,00

Dados da Construo:

Casa Padro Simples, 120,00m, 20 anos, entre regular e necessitando de reparos simples, avaliada em R$ 115.776,00.


Vt= R$ 250.000,00 x 0,90 R$ 115.776,00 = R$ 109.224,00

Homogeneizao



Fator atualizao: 360,000/360,000 = 1,000

Vu02= R$ 109.224,00/250,00m x (1,000+1,000+1,000-3,000+1)

Vu02= R$ 437,00/mc) Elemento comparativo 03Local: Rua Pequena, n 99


Terreno: 5,00 x 25,00 = 125,00m

Valor: R$ 170.000,00

Dados da Construo:

Casa Padro Econmico, 200,00m, 30 anos, necessitando de reparos simples a importantes, avaliada em R$ 102.966,00.


Vt= R$ 170.000,00 x 0,90 R$ 102.966,00 = R$ 50.034,00

Homogeneizao


Fator testada: (10,00/5,00)0,20=1,149Fator atualizao: 360,000/360,000 = 1,000

Vu03= R$ 50.034,00/125,00m x (1,000+1,149+1,000-3,000+1)

Vu03= R$ 460,00/m

d) Elemento comparativo 04Local: Av. Paulista, n 648


Terreno: 10,00 x 25,00 = 250,00m

Valor: R$ 220.000,00

Dados da Construo:

Casa Padro Simples, 120,00m, 20 anos, necessitando de reparos simples, avaliada em R$ 93.139,00.


Vt= R$ 220.000,00 x 0,90 R$ 93.139,00 = R$ 104.861,00

Homogeneizao



Fator atualizao: 360,000/360,000 = 1,000

Vu04= R$ 104.861,00/250,00m x (1,000+1,000+1,000-3,000+1)

Vu04= R$ 419,00/m

e) Elemento comparativo 05Local: Rua da Ametista, n 868


Terreno: 5,00 x 25,00 = 125,00m

Valor: R$ 250.000,00

Dados da Construo:

Casa Padro Simples, 180,00m, 15 anos, entre regular e necessitando de reparos simples, avaliada em R$ 181.872,00.


Vt= R$ 250.000,00 x 0,90 R$ 181.872,00 = R$ 43.128,00

Homogeneizao


Fator testada: (10,00/5,00)0,20=1,149

Fator atualizao: 360,000/360,000 = 1,000

Vu05= R$ 43.128,00/125,00m x (1,000+1,149+1,000-3,000+1)

Vu05= R$ 396,00/m

f) Elemento comparativo 06Local: Av. Conde de Monte Cristo, n 1.124


Terreno: 10,00 x 25,00 = 250,00m

Valor: R$ 250.000,00

Dados da Construo:

Casa Padro Simples, 150,00m, 20 anos, em regular estado de conservao, avaliada em R$ 151.200,00.


Vt= R$ 250.000,00 x 0,90 R$ 151.200,00 = R$ 73.800,00

Homogeneizao



Fator atualizao: 360,000/360,000 = 1,000

Vu06= R$ 73.800,00/250,00m x (1,000+1,000+1,000-3,000+1)

Vu06= R$ 295,00/m

g) Elemento comparativo 07Local: Rua da Transmisso, ao lado do n 106


Terreno: 5,00 x 30,00 = 150,00m

Valor: R$ 90.000,00

Dados da Construo:

Terreno vago


Vt= R$ 90.000,00 x 0,90= R$ 81.000,00

Homogeneizao


Fator testada: (10,00/5,00)0,20=1,149

Fator atualizao: 360,000/360,000 = 1,000

Vu07= R$ 43.128,00/125,00m x (1,000+1,149+1,000-3,000+1)

Vu07= R$ 620,00/m

RESUMO DOS VALORESELEMENTO 01.........................................................................................R$ 319,00/m

ELEMENTO 02.........................................................................................R$ 437,00/m

ELEMENTO 03.........................................................................................R$ 460,00/m

ELEMENTO 04.........................................................................................R$ 419,00/m

ELEMENTO 05.........................................................................................R$ 396,00/m

ELEMENTO 06.........................................................................................R$ 295,00/m

ELEMENTO 07.........................................................................................R$ 620,00/m

MDIA......................................................................................................R$ 421,00/mVERIFICAO DOS ELEMENTOS DISCREPANTES-30% = R$ 421,00/m x 0,70 = R$ 294,70/m

+30% = R$ 421,00/m x 1,30 = R$ 547,30/m

Aps tal verificao, pode-se concluir que o elemento 07 ser eliminado por ser maior do que o valor mximo.V. Relatrio fotogrfico

Figura 2. Relatrio fotogrfico (LAUDO PERICIAL, 2012)

4.2. ANLISE DOS CASOS

A seguir ser demonstrada a anlise dos laudos em estudo.A princpio ser analisado o valor unitrio por m definido pelos engenheiros responsveis por cada laudo de avaliao.

No laudo 01 foi definido um valor unitrio de R$ 338,45/m, conforme se verifica na pesquisa imobiliria (anexo A deste trabalho), este valor foi determinado em 09/02/2012.No laudo 02 foi definido um valor unitrio de R$ 388,00/m, conforme os clculos demonstrados pelo engenheiro responsvel. Este valor foi determinado em 29/06/12.A pesquisa imobiliria do laudo 01 mais trabalhada, ou seja, mais completa, contm 10 elementos amostrais, enquanto a do laudo 02 bem mais simples e contm 7 elementos amostrais, sendo que 1 deles foi excludo por ultrapassar o valor mximo de +30% da mdia.As pesquisas imobilirias dos dois laudos esto de conformidade com a norma, que especifica a quantidade mnima de 5 elementos amostrais.

Pode-se concluir que entre os dois laudos, teve uma diferena de valor de R$ 49,55/m, porm tais valores foram determinados num intervalo de 4 meses de diferena, podendo assim, sofrer tal diferena.Cabe salientar, que os elementos amostrais so distintos e nem sempre possvel a determinao do mesmo valor.A seguir ser analisada a avaliao das benfeitorias atingidas pelo projeto.Nos dois laudos foram utilizados os critrios de avaliao da Norma Estudo Edificaes Valores de Venda 2002 e Converso de H82N para R8N elaborados pelo IBAPE/SP.O valor de R8N para o ms de fevereiro era de R$ 956,02/m e, para o ms de junho de 2012, era de R$ 1.000,00/m.

Para os dois laudos, construes de 01 a 06 foram utilizados os seguintes fatores e coeficientesFaixa de valor= Mdio ( (0,576)Laudo 01: Valor bsico unitrio (Vu)= Vc x R8N ( 0,576 x R$ 956,02/m= R$ 550,67/m

Laudo 02: Valor bsico unitrio (Vu)= Vc x R8N ( 0,576 x R$ 1.000,00/m= R$ 576,00/m

Coeficiente de Ross/Heidecke ( K= 0,5740 Idade (Ie): 25 anos Vida til ref. (Ir): 60 anos= (2560)x100= 42%Razo de depreciao (R)= 20%Estado de conservao= E ( Necessitando de reparos simples

Fator FOC= R+Kx(1-R)= 0,6592

Para a construo 07 temos os seguintes fatores e coeficientes:Laudo 01:Faixa de valor= Mdio ( (0,576)

Valor bsico unitrio (Vu)= Vc x R8N ( 0,576 x R$ 956,02/m= R$ 550,67/mCoeficiente de Ross/Heidecke ( K= 0,4680

Idade (Ie): 25 anos Vida til ref. (Ir): 60 anos= (2560)x100= 42%

Razo de depreciao (R)= 20%

Estado de conservao= F ( Necessitando de reparos simples a importantesFator FOC= R+Kx(1-R)= 0,5744Laudo 02:Faixa de valor= Mdio ( (0,576)

Valor bsico unitrio (Vu)= Vc x R8N ( 0,576 x R$ 1.000,00/m= R$ 576,00/mCoeficiente de Ross/Heidecke ( K= 0,6592

Idade (Ie): 25 anos Vida til ref. (Ir)= (2560)x100= 42%


Estado de conservao= E ( Necessitando de reparos simples

Fator FOC= R+Kx(1-R)= 0,6592Na avaliao da construo 07, alm da diferena do R8N, possvel observar que o estado de conservao tambm est diferente entre os dois laudos, consequentemente o Fator FOC vai ser diferente.

No critrio de estado de conservao, normal haver uma diferena, pois esta uma caracterizao estimada pelo profissional.Para a avaliao da cobertura temos os seguintes fatores e coeficientes:Faixa de valor= Mdio ( (0,120)

Laudo 01: Valor bsico unitrio (Vu)= Vc x R8N ( 0,120 x R$ 956,02/m= R$ 114,72/m

Laudo 02: Valor bsico unitrio (Vu)= Vc x R8N ( 0,120 x R$ 1.000,00/m= R$ 120,00/m

Coeficiente de Ross/Heidecke ( K= 0,5740

Idade (Ie): 10 anos Vida til ref. (Ir): 20 anos= (2560)x100= 42%


Estado de conservao= D ( Entre regular e necessitando de reparos simples

Fator FOC= R+Kx(1-R)= 0,6166O nico valor que muda entre os laudos 01 e 02, para avaliao das benfeitorias, com exceo da construo 07 que tambm muda o estado de conservao, o valor bsico unitrio (Vu), pois este valor multiplicado pelo R8N. O R8N sofre alteraes todo ms, ou seja, como os laudos possuem uma diferena de 4 meses, o valor final de benfeitorias sempre ser diferente.

5 CONCLUSO

Atravs da anlise dos 2 (dois) laudos de avaliao executados por profissionais da rea de engenharia, foi possvel constatar que nenhum dos casos houve discrepncia nos valores finais.O laudo 02 teve o intuito de apurar se o procedimento expropriatrio obedece, preliminarmente, s condies exigveis de valor e caracterizao fsica da rea a ser desapropriada.Com relao caracterizao do imvel, inclusive descrio de medidas e localizao da rea desapropriada, o Perito Judicial (laudo 02) constatou a veracidade dos dados fornecidos no cadastro individual de propriedade (anexo B deste trabalho). No que tange avaliao final para a desapropriao, o Perito Judicial (laudo 02) apurou o valor R$ 192.909,00 contra o valor do laudo 01 de R$ 175.821,86.Referido valor representa pequena diferena em relao quele ofertado no laudo 01, insignificante na engenharia de avaliao, ponderando-se que no se trata uma cincia exata, bem como as diferentes datas em que foram realizados os laudos.Verificou-se que os dois casos esto de conformidade com o normativo, foi seguida a estrutura de apresentao do laudo e houve atendimento aos pressupostos bsicos.

As informaes contidas nos dois laudos indicam que o procedimento expropriatrio se mostra coerente sobre os aspectos tcnicos, com perfeita localizao fsica da rea e com obedincia dos valores ofertados dentro dos parmetros aceitos pelo mercado imobilirio.

REFERNCIAS BIBLIOGRFICASR. RIBEIRO, Caires. Hlio. Avaliao de Glebas Urbanizveis. 1 Edio. So Paulo: Editora Pini, 1984.

AMARAL, Santos. Moacyr. Direito Usual Para Engenheiros. Edio nica. So Paulo: Editora Max Limonad 1953.

FIKER. Jos. Manual de Avaliaes e Percias em Imveis Urbanos. 3 Edio. So Paulo. Editora Pini, 2008.

ABUNAHMAN. Srgio. Curso Bsico de Engenharia Legal e de Avaliaes. 4 Edio. So Paulo: Editora Pini, 2008.

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA IBAPE. Avaliaes Para Garantias. 1 Edio. So Paulo. Editora Pini, 1983.

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INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA DE SO PAULO IBAPE/SP. Norma Para Avaliaes de Imveis Urbanos. So Paulo, 2011.INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA DE SO PAULO IBAPE/SP. Valores de Edificaes de Imveis. So Paulo, 2002.

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA DE SO PAULO IBAPE/SP. Valores de Edificaes de Imveis Urbanos Converso dos Coeficientes H82N para R8N. So Paulo, 2006.

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA DE SO PAULO IBAPE/SP. Procedimentos Para Aplicao de Fatores. So Paulo, 2005.INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA DE SO PAULO IBAPE/SP. Estudo de Fatores de Homogeneizao de Terrenos Urbanos. So Paulo, 2005.

So Paulo (Municpio). Prefeitura do Municpio de So Paulo. Secretaria dos Negcios Jurdicos. Procuradoria Geral do Municpio. Departamento de Desapropriaes. Norma Para Avaliaes de Imveis DESAP. So Paulo, 2006.

ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14.653-1: Avaliao de Bens. Parte 1: Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro, 2001.

ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14.653-2: Avaliao de Bens. Parte 2: Imveis Urbanos. Rio de Janeiro, 2011.

BRASIL. Lei n 5.194, de 24 de dezembro de 1996. Regula o exerccio das profisses de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrnomo, e d outras providncias. Dirio Oficial da Repblica Federativa do Brasil, Braslia, DF, 27 de dez. 1996.

BRASIL. Lei n 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispes sobre a proteo do consumidor e d outras providncias. Dirio Oficial da Repblica Federativa do Brasil, Braslia, DF, 12 de nov. 1990.

GUIA DA CONSTRUO. Custos, Suprimentos e Solues Tcnicas. So Paulo. Editora Pini, 2012-2012.

ANEXO A Pesquisa imobiliria - laudo 01

ANEXO B Cadastro de propriedade Laudo 01

MEMORIAL DESCRITIVO

CADASTRO: 056-114-021

INTERESSADO: Esplio de Bento Sebastio da Silva e outros

REA NECESSRIA: 274,25m

Tem incio no ponto 1, com coordenada UTM N=7397330,38823098 E=364414,05259674. Deste ponto inicial, segue em linha reta azimute 30444'47", acompanhando a linha de divisa, confrontando com Avenida Guai, numa distncia de 4,09m, at chegar ao ponto 2; do ponto 2, onde deflete a direita, segue em linha reta azimute 31255'34", acompanhando a linha de divisa, confrontando com Avenida Guai, numa distncia de 2,35m, at chegar ao ponto 3; do ponto 3, onde deflete a esquerda, segue em linha reta azimute 29039'20", acompanhando a linha de divisa, confrontando com Avenida Guai, numa distncia de 4,23m, at chegar ao ponto 4; do ponto 4, onde deflete a direita, segue em linha reta azimute 2041'03", acompanhando a linha de divisa, confrontando com Jarbas Soares e outros, numa distncia de 23,7m, at chegar ao ponto 5; do ponto 5, segue em linha reta azimute 2041'03", acompanhando a linha de divisa, confrontando com Jarbas Soares e outros, numa distncia de 2,77m, at chegar ao ponto 6; do ponto 6, onde deflete a direita, segue em linha reta azimute 11007'54", acompanhando a linha de divisa, confrontando com a Rua da Platina, numa distncia de 9,87m, at chegar ao ponto 7; do ponto 7, onde deflete a direita, segue em linha reta azimute 19941'31", acompanhando a linha de divisa, confrontando com Manuel Vieira de Andrade e s/m, numa distncia de 2,35m, at chegar ao ponto 8; do ponto 8, segue em linha reta azimute 19941'31", acompanhando a linha de divisa, confrontando com Manuel Vieira de Andrade e s/m, numa distncia de 26,09m, at chegar ao ponto inicial, perfazendo a rea de 274 metros quadrados e 25 decmetros quadrados.

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