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UNIVERSIDADE PARA O DESENVOLVIMENTO DO ESTADO E DA REGIÃO DO
PANTANAL - UNIDERP
TATIANA DE FREITAS PINAZO
IMPACTOS AMBIENTAIS URBANOS RESULTANTES DA IMPLANTAÇÃO DE
CONJUNTOS HABITACIONAIS NA CIDADE DE CAMPO GRANDE – MS
Campo Grande – MS
2008
TATIANA DE FREITAS PINAZO
IMPACTOS AMBIENTAIS URBANOS RESULTANTES DA IMPLANTAÇÃO DE
CONJUNTOS HABITACIONAIS NA CIDADE DE CAMPO GRANDE-MS
Dissertação apresentada ao Programa de Pós-graduação em nível de Mestrado Acadêmico em Meio Ambiente e Desenvolvimento Regional da Universidade para o Desenvolvimento do Estado e da Região do Pantanal, como parte dos requisitos para a obtenção do título de Mestre em Meio Ambiente e Desenvolvimento Regional.
Orientação Prof. Dr. Ademir Kleber Morbeck de Oliveira Profa. Dra. Vera Ramos Bononi Prof. Dr. Eron Brum
Campo Grande – MS
2008
FOLHA DE APROVAÇÃO
Candidata: Tatiana de Freitas Pinazo Dissertação defendida e aprovada em 11 de julho de 2008 pela Banca Examinadora: __________________________________________________________ Prof. Doutor Ademir Kleber Morbeck de Oliveira (Orientador) Doutor em Ecologia e Recursos Naturais __________________________________________________________ Profa. Doutora Lúcia Elvira Alícia Raffo de Mascaró (UFRGS) Doutora em Arquitetura __________________________________________________________ Prof. Doutor Sidiclei Formagini (UNIDERP) Doutor em Engenharia Civil
_________________________________________________ Prof. Doutor Silvio Favero
Coordenador do Programa de Pós-Graduação em Meio Ambiente e Desenvolvimento Regional
________________________________________________ Prof. Doutor Raimundo Martins Filho
Pró-Reitor de Pesquisa e Pós-Graduação da UNIDERP
DEDICATÓRIA
Dedico este trabalho a Deus, a quem busco
minha força interior, a minha família, onde
encontro minha fortaleza e em especial ao
meu pai e minha mãe, Fernando e Adélia,
pelo apoio e credibilidade no sucesso da
realização dos meus sonhos.
AGRADECIMENTOS
Agradeço a todas as pessoas que direta ou indiretamente contribuíram de
alguma forma para a realização deste trabalho. Sejam com palavras, experiências,
dicas, ou apenas por ouvir meus desabafos.
• Ao meu orientador Prof. Dr. Ademir Kleber Morbeck de Oliveira, pela
oportunidade de aprendizado e crescimento profissional.
• A Profa. Dra. Lúcia Elvira Alicia Raffo Mascaró que me direcionou dentro
da linha de pesquisa, uma vez, que inicialmente me deu as bases e a
orientação do meu trabalho.
• A Profa. Dra. Vera Ramos Bononi e ao Prof. Dr. Eron Brum que também
me ajudaram na realização deste trabalho.
• Aos professores do mestrado que colaboraram com a minha formação
como pesquisadora e ampliaram o meu conhecimento interdisciplinar.
• Aos meus colegas do Mestrado, pela troca de experiências e pelo convívio
que amenizou o desafio de escrever esta dissertação.
• A Profa. Therezinha de Jesus dos Santos Samways pelo fornecimento de
desconto na mensalidade do Mestrado.
• A querida Michelli dos Santos pela grande ajuda e paciência na análise
dos gráficos dos resultados dos questionários aplicados nos condomínios.
• A todos os amigos que torceram pela conclusão deste estudo e em
especial a amiga Taís Tellaroli pela força e pelas dicas.
• E finalmente agradeço a Deus e a minha família.
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO GERAL ...................................ERRO! INDICADOR NÃO DEFINIDO.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .........................................................................11
CAPÍTULO I - IMPACTOS AMBIENTAIS URBANOS RESULTANTES DA
IMPLANTAÇÃO DE CONJUNTOS HABITACIONAIS NA CIDADE DE CAMPO
GRANDE – MS ...........................................................................................................7
RESUMO...................................................................................................................10
ABSTRACT...............................................................................................................14
1. INTRODUÇÃO ......................................................................................................15
1.1 O Processo de Verticalização das Cidades Brasileiras.......................................15
1.2 A Cidade de Campo Grande – MS e a Verticalização.........................................16
1.3 Os edifícios e seu desempenho ambiental..........................................................18
2. MATERIAL E MÉTODOS .....................................................................................19
2.1 Material................................................................................................................19
2.1.1 Condomínio Residencial Jardins do Jatobá .....................................................22
2.1.2 Residenciais Pratagy e Carimã ........................................................................22
2.2 Métodos...............................................................................................................24
3. RESULTADOS E DISCUSSÕES..........................................................................26
3.1 Análise de correspondência entre o condomínio Jardins do Jatobá e os
residenciais Pratagy e Carimã...................................................................................26
3.2 Análise “in loco” dos problemas ambientais urbanos resultantes dos
empreendimentos estudados ....................................................................................33
3.2.1 Residenciais Pratagy e Carimã ........................................................................33
3.2.2 Condomínio Jardins do Jatobá.........................................................................35
4. CONCLUSÕES .....................................................................................................37
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS ..................................................................................38
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .........................................................................41
ANEXOS ...................................................................................................................43
Anexo A. Quadro 2 - Análise da aparência do condomínio e residenciais. ...............44
Anexo B. Quadro 2 - Análise da segurança do condomínio, residenciais e do bairro.
..................................................................................................................................44
Anexo C. Quadro 4 - Análise da importância de se morar em condomínio/residência.
..................................................................................................................................45
Anexo D. Quadro 5 - Análise do conforto - iluminação, ventilação e temperatura do
apartamento. .............................................................................................................45
Anexo E. Quadro 6 - Análise das áreas comuns de vizinhança do
condomínio/residencial..............................................................................................46
Anexo F. Quadro 7 - Análise da privacidade dos apartamentos do
condomínio/residencial..............................................................................................46
1 Introdução
O setor urbano verticalizado já faz parte do cotidiano das cidades brasileiras,
sendo utilizado como uma forma de moradia de vasto contingente humano, mas sua
formação e ambientação ainda deixam muito a desejar, uma vez que são
construídos edifícios sem a existência de um programa definido e específico dos
padrões e resultados espaciais, ou seja, de padrões morfológicos determinados para
cada lugar (MACEDO,1991).
Campo Grande-MS, como outras cidades de grande porte (acima de 500.000
habitantes), possui seu mercado da construção civil voltado, principalmente para a
construção de condomínios residenciais verticiais, ficando os condomínios
horizontais e as habitações unifamiliares em menor destaque. Essas construções
têm como marketing vender uma imagem de imponência que visualmente
proporciona uma melhoria na qualidade de vida da população, ou seja, garantir
segurança, conforto, status, lazer e convívio social, porém acabam gerando diversos
impactos ambientais urbanos, uma vez que representam alterações significativas
nas condições do ambiente urbano, sendo necessário a criação de alternativas
apropriadas de caracterização e análise destes empreendimentos.
Segundo Buainain (2006), Campo Grande possui 341km² de perímetro
urbano, sendo 40% dessa área representada por terrenos baldios, contabilizando
entorno de 131.655 unidades. Devido a esses vazios, calcula-se que, até o ano de
2100, sua ocupação não será suficiente para justificar sua expansão. A cidade,
mesmo tendo sua taxa de crescimento demográfico diminuído, com relação ao
período de 1970 a 1980, continua crescendo, segundo contagem da população 2007
pelo IBGE, possuindo uma população de 724.524 pessoas (IBGE, 2007). Devida a
essa situação permeada de vazios urbanos, a ocupação do espaço urbano fica
comprometida, impedindo o seu crescimento ordenado e socialmente justo. Estes
terrenos baldios abandonados por seus proprietários geram problemas para a saúde
da população e influindo nos valores dos imóveis e aluguéis.
A malha urbana da cidade cresceu de forma desordenada, existindo muitos
parcelamentos com problemas de ocupação do solo, de topografia, de infra –
estrutura e sociais. Estas condições geram diversos impactos ambientais, a maioria,
provenientes da implantação de empreendimentos públicos e/ou privados (SOUZA,
2005). Para resolver tal situação é necessário o preenchimento desses vazios de
forma planejada e ordenada, pois de acordo com Silva (2000), a indústria da
9
construção, operação e demolição de edifícios, provavelmente representa a
atividade humana com maior impacto sobre o ambiente.
A atividade da construção civil (em Campo Grande-MS) está em franco
crescimento, com a edificação de diversos condomínios verticais, com empresas já
tendo entregado dezoito prédios residenciais em quase vinte anos, sendo a média
de um prédio por ano (SOUZA, 2005). Hoje já somam vinte e dois prédios
construídos, o último entregue em maio de 2008.
A cidade de Campo Grande, na maioria de sua extensão, não possui
impedimento físico à sua ocupação, considerada uma cidade plana cortada por
córregos estreitos, porém, segundo a carta geotécnica, existem áreas extremamente
problemáticas, com grandes dificuldades de escoamento de águas pluviais, uma vez
que o lençol freático é próximo da superfície (VIEIRA, 2003).
Um exemplo de arquitetura residencial da cidade, a antiga residência do ex-
prefeito Lúdio Martins Coelho, localizada em um bairro nobre, o Jardim dos Estados,
foi demolida para a construção de um desses edifícios, entregue em 2003. De
acordo com Macedo (1991): “dentro das próprias cidades, áreas já consolidadas têm
sua paisagem totalmente modificada em poucos anos, adquirindo novas
configurações, seja pela simples mudança de uso, seja pela substituição das velhas
edificações construídas existentes”.
Segundo Ojima (2006), a bibliografia internacional acerca dos processos de
expansão urbana vem apontando um conjunto de fatores associados aos impactos
que o padrão de ocupação das áreas urbanas pode trazer. Eles são desde os
aspectos estéticos aos aspectos ambientais (poluição da água e do ar, ilhas de
calor, mudança nos regimes de precipitação, aumento de áreas alagáveis e
alterações na incidência de doenças e problemas de saúde associados).
Segundo Caldeira (2000), o surgimento de condomínios e loteamentos faz
parte de um novo padrão de segregação espacial e desigualdade social na cidade,
substituindo, aos poucos, o padrão dicotômico centro-periferia (rico-pobre). Mas não
se trata apenas de uma tendência que abrange uma parcela da população. Pois,
apesar de ter inicialmente atendido aos interesses de famílias de alta renda, esse
padrão hoje passa a representar um modelo de consumo difundido entre a maioria
das camadas sociais. Assim, as regiões periféricas, distantes dos centros
consolidados das aglomerações urbanas e que antes eram reservadas aos
conjuntos habitacionais populares, passam a ser o sonho de consumo de uma
10
variada parcela da população, traduzindo as aspirações de uma determinada
qualidade de vida.
Pode-se dizer que os impactos gerados no ambiente pela verticalização vão
de aspectos facilmente identificados como aumento da densidade demográfica,
diminuição do espaço livre e insolação, aumento do volume construído, até as
conseqüências mais difíceis de serem estudadas, como a alteração na dinâmica dos
ventos e criação de microclimas alterando o conforto térmico do entorno imediato.
Como conseqüências desses primeiros impactos aparecem: uma sobrecarga da
rede viária, de esgoto, de água, de eletricidade, coleta e deposição de lixo, entre
outras (NUCCI, 1999).
Este artigo objetiva expor à problemática da urbanização sob a forma
condominial e a relação entre os modelos de condomínios horizontais e verticais,
considerando a sua importância para a cidade de Campo Grande. Demonstrando a
diversidade dos seus impactos ambientais, uma vez que os projetos de condomínios
residenciais verticais exercem uma influência na qualidade ambiental urbana, pois
interfere desde a localização, opção urbanística, topografia, rede de drenagem,
composição geológica do terreno, uso do solo e traçado das ruas que possuem
pesos diferenciados. Alteram o perfil da cidade e, muitas vezes, não resolve o
problema dos seus vazios (terrenos baldios), criando espaços segregados, no caso
os condomínios fechados, e sem harmonia com o entorno urbano, resultando no
empobrecimento da paisagem urbana. É necessário estimular as políticas
habitacionais e novos métodos de avaliação habitacional melhorando os estudos de
Avaliação Pós Ocupacional, superando projetos com soluções defasadas, ou seja,
não adequado ao meio urbano ao qual estão inseridos.
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REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
BUAINAIN, M.S.C.N. Campo Grande - Memória em Palavras: a cidade na visão
de seus prefeitos. 1 ed. Campo Grande. Instituto Municipal de Planejamento
Urbano, 2006. 448p.
IBGE. Censo Populacional. 2007. Disponível em: <http:// www.ibge.gov.br>. Acesso
em: 20 abr. 2008.
CALDEIRA, T. Cidade de Muros. Crime, segregação e cidadania em São Paulo.
Edusp/Editora 34, 2000. 399p.
MACEDO, S. S. O Processo de Verticalização e a Paisagem da Cidade. Sinopses,
n.15, p 68-76,1991.
NUCCI, J. C. Análise sistêmica do ambiente urbano, adensamento e qualidade
ambiental. Revista PUC SP Ciências Biológicas e do Meio Ambiente, v.1, n. 1, p.
73-88. 1999.
SILVA, V. G. Avaliação do desempenho ambiental de edifícios. Revista Qualidade
na Construção, v. 3, n. 25, p 14-22, 2000.
SOUZA, S. A. Degradação ao Meio Urbano: Estudos de Casos. Monografia
(Graduação em Arquitetura e Urbanismo) – UNIDERP, Campo Grande. 2005. 106p.
OJIMA, R. A produção e o consumo do espaço nas aglomerações urbanas
brasileiras: desafios para uma urbanização sustentável. In: ENCONTRO NACIONAL
DE ESTUDOS POPULACIONAIS, ABEP, XV, 2006, Caxambu. Anais. Caxambu:
2006.
CAPÍTULO I - IMPACTOS AMBIENTAIS URBANOS RESULTANTES DA
IMPLANTAÇÃO DE CONJUNTOS HABITACIONAIS NA CIDADE DE CAMPO
GRANDE – MS
Tatiana de Freitas Pinazo – Arquiteta e Urbanista
RESUMO
A pesquisa foi realizada em dois condomínios residenciais de diferentes tipologias: o
Condomínio de luxo Jardins do Jatobá e os Residenciais populares Pratagy e
Carimã, onde se levantou alguns impactos ambientais urbanos resultantes da
produção e do uso destas construções localizadas em uma mesma região da cidade
de Campo Grande, MS. Objetivou-se verificar os tipos de impactos ambientais
decorrentes destas duas tipologias diferentes – padrão nobre e padrão popular – e
em que caso o dano é maior. A escolha destes condomínios levou em consideração
sua localização em área de fundo de vale e de reserva ambiental, bem como o seu
valor comercial. A paisagem, a infra-estrutura, a vegetação, a qualidade do ar entre
outros aspectos referentes à qualidade de vida do morador e qualidade visual da
cidade foram analisados por meio de questionários de avaliação pós–ocupacional
direcionado a população local. Também foi feita uma análise “in loco” dos problemas
ambientais urbanos causados por estas construções, com registros fotográficos
observando os traços físicos. Verificou-se que os residentes destes condomínios,
em suas diferenças, possuem em comum a escolha de se morar em condomínio
fechado pela questão de segurança e a localização privilegiada. Os resultados
obtidos indicam a necessidade de se estimular o uso de Avaliação Pós-Ocupacional
em condomínios residenciais, bem como de avaliação habitacional, priorizando
projetos com soluções funcionais e de qualidade para o conforto do morador. O
comprometimento com a cidade é outro aspecto necessário a se prevalecer em um
projeto de condomínio residencial, uma vez que este, por sua dimensão e
necessidade de grandes loteamentos (acima de 20.000m²), ocupa uma grande área
urbana modificando consideravelmente a sua paisagem, ou seja, é necessário se
priorizar o coletivo em função dos interesses meramente comerciais.
Palavras-Chave: Impactos ambientais, Conjuntos habitacionais, Condomínios
residenciais verticais, Planejamento urbano.
ABSTRACT
A search was conducted in two residential condominiums of different types: the
gardens of the luxury condominium Jatobá and Residential popular Pratagy and
Carimã, where he raised some urban environmental impacts resulting from the
production and use of these buildings located in the same region of the city of Campo
Grande, MS. The objective was to verify the types of environmental impacts arising
from these two different types - standard pattern noble and popular - and in that case
the damage is greater. The choice of these condominiums took into consideration
their location in the valley area of substance and environmental reserves and their
commercial value. The landscape, infrastructure, vegetation, air quality and other
aspects relating to quality of life of the residents and visual quality of the city were
analyzed through questionnaires for assessing post-occupational directed the local
population and was also made an analysis "Spot" of urban environmental problems
caused by these buildings, with photographic records noting the physical traces. It
was found that residents of condominiums in their differences, have in common the
choice to live in condominium closed by the issue of security and location. The
results indicate the need to stimulate the use of Post-Evaluation Occupational in
residential condominiums, as well as assessment of housing, prioritizing projects with
functional solutions and quality for the comfort of the residents. The commitment to
the city is another aspect necessary to prevail in a residential condominium project,
since this, for its size and need lots of large (over 20.000m ²), occupies a large urban
area considerably modifying its landscape, that is, if it is necessary to prioritize the
collective according to the purely commercial interests.
Key-words: Environmental impacts, sets housing, residential condominiums vertical,
urban planning.
15
1 Introdução
1.1 O Processo de Verticalização das Cidades Brasileiras
Nucci (1999) coloca que propostas de planejamento urbano colocam o
adensamento populacional como resposta às demandas sociais. O adensamento
proposto, com intensificação do uso e ocupação do solo, aparece vinculado à
disponibilidade de infra-estrutura e às condições do meio físico. Ou seja, a área com
infra-estrutura subutilizada e sem impedimentos do meio físico é considerada como
passível de adensamento, entendendo-se como infra-estrutura as redes de água,
luz, esgoto, telefone e gás encanado. Como na área urbana de uma cidade a terra já
se apresenta quase que completamente edificada, esta intensificação do uso e
ocupação do solo só pode ocorrer com a verticalização das construções.
A partir da metade do século XX, as cidades brasileiras de médio (até
500.000 hab.) e grande (acima de 500.000 hab.) porte passaram por um processo
de renovação e crescimento urbano, sendo a verticalização a sua principal
transformadora, criando novas formas de comportamento urbano (MACEDO, 1991).
Salienta-se que: “o Brasil não possuía uma legislação urbanística que
incorporasse as mínimas diretrizes de ordenamento espacial durante o período de
maior expansão urbana, que vai de 1950 a 1980”. Somente em 16 de dezembro de
1964 o Governo Federal editou a Lei N.º 4.591/64 para regulamentar a alienação da
edificação ou conjunto de edificações de um ou mais pavimentos, devido ao enorme
número de empreendimentos imobiliários que promoveram a verticalização do
espaço urbano (BARREIROS, 2003, p.1).
A partir da década de 1970 acelerou-se, no Brasil, o processo de
verticalização, resultando na elitização de determinados espaços urbanos, quando
proliferam os condomínios de classe média (MORENO, 2002).
No final da década de 1980, a urbanização realizada sob a forma
condominial, passou a ser, cada vez mais utilizada pelos empresários do setor
imobiliário devido à grande demanda pelas classes de maior poder aquisitivo por
áreas urbanizadas com qualidade urbana e ambiental e, principalmente pela
segurança (BARREIROS, 2003).
16
De acordo com Macedo (1991), a construção de edifícios está ligada ao jogo
do mercado imobiliário que constrói em função de custos de retorno de seus
investimentos. As torres isoladas ou em conjunto, os condomínios verticais, são
geralmente construídas nas áreas centrais e em suas periferias imediatas. Possuem
infra-estrutura urbana adequada e se localizam em bairros de classe média e alta.
Já os conjuntos habitacionais populares são construídos nos subúrbios, ou seja, nas
áreas carentes de infra-estrutura mínima.
Desde 1988, os processos legais de expansão urbana são realizados
basicamente por meio da implantação de novos loteamentos e nos últimos anos, os
empreendedores imobiliários passaram a se interessar por empreendimentos
projetados para serem caracterizados como condomínios, ou seja, vinculado
obrigatoriamente à construção de edificação (BARREIROS, 2003).
Macedo (1991) coloca que as formas de alteração da paisagem urbana
proveniente da verticalização são as mais radicais em relação à transformação de
um setor urbano qualquer, uma vez que provocam alteração morfológica e funcional
de amplos segmentos da paisagem das cidades.
Outro problema causado pela construção de edifícios altos nas cidades é a
simplificação de seus projetos, inadequados ao meio urbano onde serão
construídos, criando-se padrões determinados e repetidos no sítio urbano,
resultando no empobrecimento da qualidade ambiental urbana (MACEDO, 1991).
1.2 A Cidade de Campo Grande – MS e a Verticalização
A verticalização da cidade de Campo Grande iniciou-se com a construção do
edifício Olinda, na Avenida Afonso Pena esquina com a Rua 14 de Julho, no ano de
1947. Um ano após, em 1948, inaugura-se o edifício Santa Elisa, atual Edifício
Nacao, localizado na esquina da Rua Dom Aquino. A Rua 14 de Julho, com a
presença desses dois edifícios teve o seu perfil alterado, uma vez que possuía uma
tipologia horizontal com casas comerciais térreas ou assobradadas, sendo a
principal via de comércio da cidade desde os anos 20, quando ocorreu a construção
da estação de passageiros e dos terminais de carga da ferrovia Noroeste do Brasil
(ARRUDA, 2000).
17
Segundo Arruda (2000), os anos 60 marcam a trajetória da verticalização da
cidade e sua expansão territorial sem precedentes. Com 65 mil habitantes no ano de
1960, Campo Grande possuía mais habitantes que Cuiabá, a capital do Estado.
Com a inauguração de Brasília em 1960, a região Centro-Oeste, outrora
espaço regional de pouca perspectiva desenvolvimentista e com baixos
adensamentos populacionais, ganha investimentos federais por intermédio de
planos e programas estratégicos de desenvolvimento. “Os cinco anos que
sucederam à inauguração de Brasília, a área parcelada de Campo Grande cresceu
cerca de 500ha/ano. Em razão disso, o perímetro urbano da cidade foi ampliado três
vezes (...) a cidade passou a ser permeada por muitos vazios urbanos”
( WEINGARTNER, 2001, p.144).
Na década de 60, o edifício residencial se tornou o novo modelo urbano para
a cidade de Campo Grande, sendo o primeiro o edifício Rio Branco, construído em
1960, na Rua Barão do Rio Branco, com sete pavimentos. No ano seguinte, 1961,
foi construído na mesma rua o edifício Joselito, com sua planta em forma de “H”
(ARRUDA, 1999).
Em 1964 foi construído o primeiro arranha-céu, com catorze pavimentos, o
Edifício Irmãos Salomão, mais conhecido como Galeria São José, na Rua 14 de
Julho, tendo um uso misto – lojas comerciais e apartamentos residenciais (ARRUDA,
2000).
A década de 70 é marcada pelo contínuo crescimento populacional da cidade,
já com 130 mil habitantes e pela riqueza do sul do Estado de Mato Grosso por meio
da modernização da agricultura e da pecuária proporcionando a continuidade da
verticalização da cidade; pois, foram construídos os edifícios residenciais Gemini,
Concorde, Polaris, Vanguard e Apolo, todos com doze ou mais pavimentos
(ARRUDA, 1999).
A década de 1980 se caracterizou pelo Empreendimento Imobiliário voltado
para edificação destinado a habitação popular horizontal e vertical devido às
facilidades de financiamentos para o setor público e privado, o que beneficiou as
famílias de média e de baixa renda. Foram construídas mais de 5.000 unidades
residenciais entre 1984 e 1990, por meio de sistemas de crédito, mas com soluções
arquitetônicas de pouca criatividade (ARRUDA, 1999).
18
1.3 Os edifícios e seu desempenho ambiental
Segundo Nita et al. (1993), em países em desenvolvimento, como o Brasil, o
impacto ambiental procedente do construbusiness é ainda mais significativo do que
em países desenvolvidos, principalmente devido a déficits habitacionais, carência de
obras de infra-estrutura, em suma, à grande demanda de obras inerentes ao
desenvolvimento.
Silva (2000) informa que os edifícios em sua fase de uso consomem água,
produzem esgoto para ser tratado e liberam voláteis e Cloro Fluor Carbono - CFC.
Isto gera impactos que pode ser irreversível como a dificuldade de abastecimento e
gestão urbana, prejuízos à saúde e rendimento de seus usuários bem como o
comprometimento da camada de ozônio.
Segundo Kowaltowski et al. (2006), a crescente preocupação com fatores
ambientais fez surgir à avaliação de desempenho ambiental dos edifícios ou de
sustentabilidade do empreendimento. Essa avaliação procura indicar medidas para a
redução de impactos a partir de alterações na forma como os edifícios são
projetados, construídos e gerenciados ao longo do tempo.
O conceito de análise de ciclo de vida embasou o desenvolvimento das
metodologias de avaliação ambiental de edifícios que surgiram estrategicamente na
década de 90 para o cumprimento de metas ambientais locais estabelecidas na
Eco’92. Atualmente, praticamente cada país europeu - além de Estados Unidos,
Canadá, Austrália, Japão e Hong Kong - possuem sistema de avaliação de edifícios.
Todos estes métodos partilham o objetivo de encorajar a demanda do mercado por
níveis superiores de desempenho ambiental. E todos eles concentram-se
exclusivamente na dimensão ambiental da sustentabilidade (SILVA, 2003).
A Life Cycle Assessment - LCA é uma técnica para avaliação dos aspéctos
ambientais e potenciais associados a um produto. Tem como objetivos criar um
parecer completo entre as relações ambientais e os processos analisados, bem
como a contribuição para um entendimento da natureza independente das
intervenções humanas no ambiente e suas conseqüências, pois dessa forma
possibilitará a identificação de oportunidades para manter o ambiente natural
saudável (SILVA, 2000).
O mais recente Sistema de Avaliação e Classificação de Desempenho
Ambiental é o Comprehensive Assessment System for Building Environmental
Efficiency – CASBEE (JSBC, 2002). Ele é subdividido em quatro ferramentas de
19
avaliação de acordo com o usuário e avaliando um projeto ou edifício de acordo com
o estágio do ciclo de vida específico (Quadro 1). Esse conjunto de ferramentas serve
para avaliar edifícios de escritórios, escolares e multiresidenciais (SILVA, 2000).
Quadro 1. Conjunto de ferramentas de avaliação da CASBEE
Ferramenta Usuários
Objetivos/características
Ferramenta de avaliação pré-projeto
Proprietários Planejadores Projetistas
Identificação do contexto básico do projeto, com ênfase em seleção de área e impactos básicos do projeto.
EDIFÍCIOS
NOVOS
Ferramenta de projeto para o ambiente (DfE)
Projetistas Construtores
Teste simples de auto-avaliação para auxiliar a melhorar a eficiência ambiental do edifício (BEE) durante o processo de projeto
Ferramenta de certificação ambiental
Proprietários Projetistas Construtores Agentes imobiliários
Para classificar edifícios concluídos, segundo sua eficiência ambiental Determinar o valor básico de mercado do edifício certificado
EDIFÍCIOS
EXISTENTES
Ferramenta de avaliação pós–projeto (operação e renovação sustentáveis)
Proprietários Projetistas Operadores / gestores
Prover informações sobre como melhorar a BEE durante a etapa de operação
Fonte: SILVA (2003)
Outro método de avaliação de desempenho ambiental é a Avaliação de
Impacto Ambiental – AIA. De acordo com Silva (2000) esta difere da LCA porque
analisa os impactos das construções dentro de um contexto e determinado local,
enquanto que a LCA analisa os impactos desvinculados do contexto de seu entorno,
sendo o sistema de desempenho ambiental avaliado combinando o conceito destas
duas metodologias.
Segundo Philippi Jr et al. (2004, p.782): “O conceito de qualidade ambiental
no meio urbanizado também incorpora uma multiplicidade de fatores, vários deles de
ordem bastante subjetiva”. Devem-se levar em consideração os aspectos de ordem
espacial, social e de ordem econômica.
2 Material e Métodos
2.1 Material
A pesquisa levantou alguns impactos ambientais urbanos causados por duas
diferentes tipologias de conjuntos residenciais da cidade de Campo Grande – MS: o
condomínio de luxo Jardins do Jatobá e os residenciais populares Pratagy e Carimã,
implantados na mesma região urbana, no caso a do Prosa (Figura 1), expondo a
problemática da urbanização sob a forma condominial.
20
0101
02
Figura 1. Região Urbana do Prosa – área de análise (01 – Condomínio
Jardins do Jatobá e 02 – Residenciais Pratagy e Carimã). Município de Campo
Grande - MS. Fonte: Campo Grande (2008)
A escolha destas edificações se baseou nos seguintes critérios: área de
implantação de grande valor comercial, localização em área de fundo de vale e de
Área de Preservação Permanente.
O Conselho Nacional de Meio Ambiente – CONAMA – editou a Resolução nº.
237 de 19/12/97 que delega aos municípios a competência do “licenciamento
ambiental de empreendimentos e atividades de impacto local e daquelas que lhe
forem delegadas pelo Estado por instrumento legal ou convênio”, conforme o art. 6º
dessa resolução (PMCG, 2007).
Em 30 de abril de 1999, a Lei Nº. 3.612 “Institui o Sistema Municipal de
Licenciamento e Controle Ambiental - SILAM, cria o Fundo Municipal do Meio
Ambiente – FMMA e dá outra providencias”.
21
Art.2°. - A localização, construção, instalação, ampliação, modificação ou operação de empreendimentos e atividades considerados efetiva ou potencialmente poluidores e ou capazes, sob qualquer forma, de causar degradação ambiental, dependerá de prévio licenciamento do Executivo Municipal, na forma que dispõe esta Lei e normas decorrentes. Art.4° - Estão sujeitos ao Licenciamento Ambiental, os empreendimentos e atividades constantes no Anexo I, desta Lei.
Conforme o Art. 4º, da Lei acima, os condomínios são empreendimentos
citados no Anexo I desta Lei, classificado como atividades diversas do grupo I,
considerado como médio potencial poluidor, necessitando para a sua aprovação e
implantação das licenças Prévia, de Instalação e de Operação de acordo com as
devidas etapas do parcelamento. (Projeto de Lei nº. 4.858. – Diário Oficial nº. 322,
DE 03/05/99).
Ambas as construções encontram-se localizadas na zona leste da cidade,
pertencendo à Região Urbana do Prosa, em uma área considerada nobre, no
parcelamento de n.º 650 - Chácara Cachoeira - e no bairro Chácara Cachoeira,
aprovado em 06 de agosto de 1985 (PLANURB, 2007).
O aparecimento do bairro Chácara Cachoeira se deu com o desenvolvimento
da cidade, que, a partir de 1979, foi gradativamente ocupando a região por
empreendimentos destinados à população de mais alta renda. O surgimento destes
bairros – Autonomista, Giocondo Orsi, Carandá Bosque e Chácara Cachoeira -
urbanizados e de rápida ocupação, alterou a configuração urbana da região, e tais
empreendimentos, só se instalaram após a implantação de infra-estrutura de acesso
ao Parque dos Poderes e da continuidade da Avenida Afonso Pena, rompendo os
limites da Rua Ceará na década de 1980 (PLANURB, 1998).
A Região do Prosa por ter uma ocupação recente, possui grandes vazios
urbanos. Com a instalação de novos bairros na década de 90, foi dada à região uma
característica de heterogeneidade muito grande devido o contraste quanto à classe
e a renda de sua população.
A Região do Prosa possui o menor número de habitantes de Campo Grande,
(44.656), mas apesar da densidade baixa, apresentou um ótimo crescimento entre
1991 e 1996; isso se explica pelo grande número de bairros novos em fase de
ocupação (PLANURB, 1998).
O Plano Diretor de Campo Grande considera como Áreas de Interesse
Especial o Parque do Prosa, a Nascente do córrego Prosa e a Reserva Ecológica do
22
Parque dos Poderes. Nesta região encontram-se várias nascentes que formam três
córregos principais: Sóter, Coqueiro e Prosa, sendo este último de grande
importância para o início da ocupação da cidade de Campo Grande. Segundo a
Carta de Drenagem de Campo Grande esses córregos pertencem à Bacia
Hidrográfica do Prosa e do Coqueiro e estão sujeitos a alagamentos e enchentes em
vários pontos. A nascente do Prosa, por estar dentro da Reserva Ecológica Parque
dos Poderes, tem assegurada sua preservação ambiental, mas o restante do Prosa,
bem como os outros córregos da região, tem sofrido desgastes e agressões devido
à ocupação das áreas adjacentes de forma inadequada, ocasionando desgaste do
solo por meio de erosão e assoreamento dos córregos (PLANURB, 1998).
2.1.1 Condomínio Residencial Jardins do Jatobá
O Condomínio Jardins do Jatobá, atualmente é o único condomínio
residencial da cidade de Campo Grande composto por quatro torres de vinte e cinco
andares, ocupando um terreno de 27.000 m² e uma área verde de 12.000 m² (45%
do terreno). Suas unidades variam de 132 m² a 162 m² de área privativa (SOUZA,
2005). Em média, segundo dados dos questionários, o número de habitantes por
apartamento variam de 3 a 4 pessoas, ou seja, em torno de 1000 pessoas residem
no condomínio hoje ( sem a o edifício em construção).
Caracteriza-se por um padrão moderno de ocupação, onde segundo Macedo
(1991), são construídas torres personalizadas de luxo em lotes com grandes áreas
verdes para um público de alto poder aquisitivo.
Encontra-se em uma área de fundo de vale, que deveria ser utilizada como
reserva ambiental, devido à presença da faixa de preservação e mata ciliar, sendo
ocupada indevidamente. Segundo Souza (2005), “na faixa de preservação, parte
dela ou muito próxima a ela, com todos acessórios que estes empreendimentos
impõem a sua implantação, aonde vem impedir a conservação e a propagação da
mata nativa da faixa de non aedificandi”.
É implantado na Avenida Afonso Pena, que corta a bacia do córrego Prosa
longitudinalmente (Figuras 2 e 2b), funcionando como eixo indutor de ocupação
urbana, sendo suas margens ocupadas por um desenvolvido centro comercial e de
serviços.
23
Figura 2a e 2b. Imagem da localização do Condomínio Jardins do Jatobá em Campo Grande-MS. Fonte: Google, 2007
A aprovação do condomínio foi liberada mediante a Guia de Diretrizes
Urbanísticas – GDU, Licença Ambiental Modalidade Prévia nº. 01.014/2002 e
Licença de Instalação nº. 02.104/2002. De acordo com a Lei vigente - Decreto Nº.
7.884, de 30 de julho de 1999 - foi exigido o Plano de Controle Ambiental, bem como
o levantamento das arvores existentes, contemplando: locação, espécie, porte e
quantidade. Também foi pedido o projeto de revegetação da Área de Preservação
Permanente, porém não foi solicitado o Estudo de Impacto Ambiental (EIA).
2.1.2 Residenciais Pratagy e Carimã
O conjunto residencial de padrão popular composto por trinta e cinco prédios
de dois andares divididos em dois condomínios: o residencial Pratagy, com 19
blocos e 152 apartamentos, e o residencial Carimã, com 16 blocos e 128
apartamentos, sendo todas as unidades de 55,50 m², localizados em um único
loteamento. Em média, segundo dados dos questionários, o número de habitantes
por apartamento varia, também, de 3 a 4 pessoas, ou seja, em torno de 1000
pessoas residem no condomínio hoje (sem a o edifício em construção).
A construtora responsável por suas edificações está presente a 23 anos no
mercado imobiliário de Campo Grande, MS. Até julho de 2005 foram entregues
3.700 unidades residenciais por esta empresa.
Os residenciais Pratagy e Carimã pertencem a Caixa Econômica Federal e
foram oferecidos ao público, que quando selecionados arrendaram o imóvel através
de recursos do PAR – Programa de Arrendamento Residencial. As instalações foram
entregues aos proprietários no início do ano de 2001.
24
A sua implantação em uma área configurada por bairros de média e alta renda,
no caso o bairro Chácara Cachoeira, descaracterizou a malha urbana do entorno,
devido ao seu padrão tipológico popular e do seu grande loteamento – ocupando
toda uma quadra – criando uma barreira visual, devido a proximidade das
edificações, fugindo da característica uniresidencial e de loteamentos padrão
(15x30m) predominante no bairro (Figuras 3a e 3b).
Figuras 3a e 3b. Implantação e localização dos Residenciais Pratagy e Carimã em Campo Grande-MS. Fonte: Google, 2007
2.2 Métodos
Para a realização desta pesquisa, foram aplicados questionário nas duas
áreas de estudo. No Condomínio Jardins do Jatobá, composto por 3 edifícios de 25
pavimentos tipos e por um quarto edifício que está em fase de construção, somando
400 unidades (100 ainda não concluídas, última torre), foram aplicados 35
questionários e nos residenciais Pratagy e Carimã, composto por 35 blocos de 2
pavimentos tipo, que juntos, somam 280 unidades residenciais, se aplicou 30
questionários (15 em cada residencial). Para assegurar uma precisão de 95,5% nos
resultados da pesquisa e deixar uma margem de erro de apenas 0,5% no número de
questionários aplicados, foi empregada a equação estatística que determina o
tamanho da amostra, segundo Fonseca e Martins (1996).
O primeiro tópico questionado – Características do entrevistado - levantou a
composição familiar, o número de ocupantes do apartamento, o tempo de residência
no local e a profissão do responsável. No segundo tópico foram abordadas questões
referentes à segurança do condomínio e do bairro. Seguiram-se perguntas
relacionadas à adequação do uso da habitação e conforto – tamanho e localização
dos apartamentos bem como a qualidade da iluminação, ventilação e temperatura
25
das construções. Também foi questionada a privacidade, aparência e convivência
social dos condomínios assim como as condições das áreas comuns, manutenção e
conservação dos edifícios, tais como: estacionamentos, entradas, calçadas, caixas
de escada, depósito de resíduos, áreas verdes, cercas, grades e condições das
fachadas.
O questionário também levantou informações da cidade de Campo Grande
com relação à qualidade de vida, segurança, poluição sonora e principalmente, se a
forma de ver a cidade influenciou na escolha de morar em um condomínio
residencial. Os entrevistados deveriam identificar cinco pontos negativos referentes
a residir em um condomínio fechado, com o intuito de levantar referências da área
urbana, índice de satisfação em relação à área residencial e a vizinhança.
Para a análise dos questionários foi aplicado o software Sphinx, ferramenta
importante para apoiar o processo de pesquisa e para análise de dados acadêmicos
realizando análises quantitativas e qualitativas, e o programa SPSS - Statistical
Package for the Social Sciences (pacote estatístico para as ciências sociais), usado
por pesquisadores de mercado, na pesquisa relacionada com a saúde, governo,
educação e outros setores. Como programa estatístico é muito popular também pela
capacidade de trabalhar com bases de dados de grande dimensão
(http://pt.wikipedia.org/wiki/SPSS).
Os resultados do questionário foram submetidos à análise de
correspondência por tabelas cruzadas justapostas dos temas correlacionados
contidos nestes. Também foram geradas tabelas comparativas entre o condomínio e
os residenciais de forma a alcançar as diferenças existentes entre os moradores das
áreas de estudo, principalmente com relação à forma de observar a cidade de
Campo Grande - MS.
Outra ferramenta de pesquisa foi à análise “in loco” dos problemas ambientais
urbanos causados por estas construções, por meio de registros fotográficos
observando os traços físicos, tais como: paisagem e infra-estrutura – rede de água,
de esgoto, de drenagem, de energia, de telefonia, sistema viário - vegetação,
qualidade do ar, das águas e ruído, entre outros. Também foram feitas pesquisas
bibliográficas e documentos fornecidos pelas Secretarias Municipais do Meio
Ambiente, Instituto Municipal de Planejamento Urbano e de Meio Ambiente –
PLANURB, Secretaria Municipal de Controle Urbanístico e Ambiental – SEMUR,
entre outras.
26
3 Resultados e Discussão
Segundo Kowaltowski et al. (1995), os edifícios residenciais encontrados no
Brasil, principalmente nas regiões metropolitanas, possuem uma arquitetura
desumanizada, pela presença de elementos como monumentalidade, alta densidade
de ocupação, com a falta de paisagismo, de seriedade estética no uso excessivo de
objetos artificiais e preocupação com a segurança em oposição à proteção. Sendo
elementos arquitetônicos comuns a monotonia dos espaços, das cores e dos
detalhes.
A implantação de condomínios fechados é somente possível em áreas já
anteriormente parceladas, já composta por áreas públicas e infra-estrutura
indispensável, ou seja, o parcelamento do solo precede o condomínio. Para isso os
condomínios somente podem ser implantados em terrenos de no máximo 10.000 m²,
que já são, em sua maioria, parcelados (BARREIROS, 2003). O que não ocorre com
os condomínios em estudo que possuem terrenos acima do valor mencionado.
O condomínio Jardins do Jatobá e residenciais Pratagy e Carimã possuem,
segundo o levantamento dos questionários, uma densidade demográfica equilibrada,
a diferença entre eles, apesar das tipologias diferenciadas - vertical e horizontal,
varia em média de 300 habitantes a mais para o Jardins do Jatobá (considerando o
último edifício em construção). Com relação à impermeabilização do solo, os
residenciais Pratagy e Carimã possuem sua área praticamente impermeabilizada e
árida com ausência de área verde, conforme análise das imagens aéreas
(GLOOGLE, 2007).
3.1 Análise de correspondência entre o condomínio Jardins do Jatobá e os
residenciais Pratagy e Carimã
A análise de correspondência entre diferentes questões ambientais dentre os
dois locais de estudo demonstra que, o nível social dos moradores interfere nas
percepções ambientais destes.
Quando se analisa a correspondência entre as questões relacionadas com a
localização e segurança do condomínio Jardins do Jatobá e dos residenciais Pratagy
e Carimã, bem como da segurança do bairro, ficou claro, pelas respostas dos
moradores, que estes possuem a mesma opinião com relação ao quesito segurança
(Figura 4).
27
Figura 4 – Cruzamento de informações referentes à localização do seu condomínio
(Q7) com segurança contra incêndio (Q12), Segurança contra assaltos/roubos e
invasões (Q13) e Como você classifica este bairro em relação à segurança (Q14).
Ambos os grupos demonstram que a localização dos condomínios é
fundamental para a sensação de segurança dos mesmos, indicando que estas
áreas, por serem mais nobres, já trazem maior percepção de segurança,
independentemente do poder aquisitivo dos moradores (Anexo B).
Na análise de correspondência entre as questões relacionadas com a
privacidade e a motivação de se morar em condomínio, os moradores do Jardins do
Jatobá consideram ótima a sua privacidade, escolhendo morar no condomínio por
investimento, convívio com pessoas da mesma classe social, privacidade e status
social. Já os moradores dos residenciais Pratagy e Carimã se consideram sem
privacidade e sua motivação para morar no residencial é devida a sua localização
(Figura 5).
Eixo 1 (70.31%)
Eixo 2 (29.68%)
ótimo
bom
ruim
Q12 ótimo
Q12 bom
Q12 ruim
Q13 ótimo
Q13 bom
Q13 ruim Q14 ótimo
Q14 bom
Q14 ruim
28
Figura 5 - Cruzamento de informações referentes à Privacidade entre os moradores
(Q19) com a convivência com pessoas da mesma classe social (Q47), Procura de
privacidade (Q48), Status social (Q49), Melhorar padrão de habitação (Q50), Por
motivo de investimento (Q51) – Motivação de morar em condomínio.
A relação entre a satisfação pessoal de morar em um condomínio que
apresenta maior privacidade, status social e qualidade de construção aparece
claramente nas respostas dos moradores do Condomínio Jardins do Jatobá, com os
moradores demonstrando seu orgulho de residir neste ambiente. Já os moradores
dos residenciais Pratagy e Carimã, por estarem localizados em um imóvel de menor
valor comercial, com uma série de problemas, evidenciam sua insatisfação através
das respostas, demonstrando que residem ali pela localização da área e não por
escolha.
A figura 6 indica que à segurança contra assaltos e roubos é a condição de
moradia mais importante, tanto para os moradores do condomínio Jardim do Jatobá
e dos residenciais Pratagy e Carimã, seguido da facilidade de acesso ao comércio,
escola e serviços de saúde (Anexo C). Os moradores do condomínio Jardins do
Jatobá não consideram a cidade de Campo Grande - MS com problemas de
poluição sonora ambiental, falta de área disponível para lazer, ausência de
segurança, ausência de privacidade e liberdade para seus filhos, além de considerar
que existe qualidade de vida na cidade. Já os moradores dos residenciais Pratagy e
Carimã consideram a cidade de Campo Grande-MS falha com relação falta de área
disponível para lazer e ausência de privacidade e liberdade para seus filhos. Isto
Eixo 1 (81.28%)
Eixo 2 (18.71%)
ótimo
bom
ruim
Q47 Sim
Q47 Não
Q48 Sim
Q48 Não
Q49 Sim
Q49 Não
Q50 Sim
Q50 Não
Q51 Sim
Q51 Não
29
indica que a falta de área de lazer e de convivência para os filhos em seu
condomínio, faz com que eles sintam ausência de área de lazer pública próxima a
sua residência, demonstrando sua insatisfação.
Figura 6 - Cruzamento de informações referentes às Condições de moradia
importante (Q38) com poluição sonora ambiental (Q39), falta de área disponível
para lazer (Q40), ausência de segurança (Q41), ausência de privacidade (Q42),
ausência de liberdade para os filhos (Q43), falta de qualidade de vida (Q44).
A figura 7 mostra que para a maioria dos moradores do condomínio Jardins do
Jatobá não existe problemas de barulho com relação à vizinhança (54,3%
classificam como ótimo) e estão plenamente satisfeitos com sua área de convivência
e lazer para jovens e idosos (média de 65,4% classificam como ótimo). Quase todos
associaram qualidade de vida com relação a conforto, segurança, área de lazer e
privacidade.
Eixo 1 (49.82%)
Eixo 2 (35.89%)
Qualidade de construção e suas instalações (água, esgoto, elétrica)
Temperatura, iluminação, ventilação, nível de ruído do apartamento
Aparência do edifício
Segurança contra assaltos e roubos
Facilidade de acesso ao comércio, escolas e serviços de saúde
Áreas verdes próximas
Q39 SimQ39 Não
Q40 Sim
Q40 Não
Q41 Sim
Q41 Não
Q42 Sim
Q42 Não
Q43 SimQ43 Não
Q44 Sim
Q44 Não
30
ótimo
bom
ruim
ótimo
bom
ruim
ótimo
bom
ruim
péssimo
ótimo
bom
ruim
péssimo
ótimo bom
ruim
péssimo
ótimo
bom
ruim
péssimo
Eixo 1 (33.98%)
Eixo 2 (23.96%)
Figura 7 - Cruzamento de informações referentes à Privacidade entre os moradores
(Q19) com barulho vindo de áreas vizinhas ou externas (Q21), área de convivência e
lazer para os jovens (Q27), área de convivência e lazer para os idosos (Q29), jardins
(Q32), centro de convivência (Q35).
Já os moradores dos residenciais Pratagy e Carimã consideram as áreas de
convivência, as áreas de lazer e as áreas verdes ruins e com problemas (Anexo D e
E). Foram apenas incluídas cercas, guarita, e áreas de garagem na concepção de
projetos de implantação de conjuntos habitacionais tradicionais. É evidente a
descaracterização do conjunto, uma vez, que alguns moradores já alteraram
características da moradia, como aberturas de janelas, nichos para o ar
condicionado e colocação de cobertura para a vaga de garagem. Fica clara a
presença da descaracterização visual devido à modificação das fachadas do
condomínio. A privacidade pode ser considerada um problema, uma vez que os
apartamentos no nível térreo são expostos à circulação externa existente em volta
do edifício, às brincadeiras das crianças e ao barulho da movimentação de veículos
(Anexo F).
31
Os moradores do condomínio Jardins do Jatobá, consideram a aparência dos
edifícios ótima, bem como o tamanho dos apartamentos (Figura 8). Ficou clara a
importância da beleza e da estética na aparência externa dos edifícios (Anexo A).
Consequentemente consideram, em sua maioria, seus apartamentos ótimos com
relação à iluminação natural, ventilação, temperatura e gasto com o condomínio
(Anexo D).
ótimo
bom
ruim
ótimo
bom
ruim
ótimo
bom
ruim
ótimo bom
ruim
ótimo
bom
ruim
péssimo
Eixo 1 (34.00%)
Eixo 2 (20.67%)
Figura 8 – aparência do condomínio (Q24) com iluminação natural do apartamento
(Q15), ventilação do apartamento (Q16), temperatura do apartamento (Q17), custo
com o condomínio (Q37).
Já os moradores dos residenciais Pratagy e Carimã percebem alguns
problemas na implantação dos prédios devida suas respostas referentes a aparência
do apartamento, bem como, conforto térmico, ventilação e iluminação. Pode-se
afirmar que consideram a moradia com a qualidade de vida, com relação à
adequação do uso da habitação e conforto, ruim em sua maioria, portanto não se
encontram satisfeitos com o custo do condomínio.
32
A figura 9 constata que os moradores dos residenciais Pratagy e Carimã
consideram a cidade de Campo Grande carente de áreas de lazer públicas e
liberdade para seus filhos. Devido à falta de segurança preferem morar em
condomínio fechado. Porém essa escolha não foi motivada pela necessidade de
convivência com pessoas do mesmo poder aquisitivo, pela posição do status social
ou pela vontade de melhorar o padrão residencial.
Sim
Não
Sim
Não
Sim
NãoSim
Não
Sim
Não
Sim
Não
Eixo 1 (58.81%)
Eixo 2 (28.70%)
Figura 9 – Falta área de lazer em Campo Grande (Q40) ausência de liberdade para
filhos em Campo Grande (Q43), falta qualidade de vida em Campo Grande (Q44),
Status social (Q49), Melhorar padrão de habitação (Q50), Por motivo de
investimento (Q51) – Motivação de morar em condomínio.
Em oposto, a maioria dos moradores entrevistados no condomínio Jardins do
Jatobá consideram a cidade de Campo Grande insuficientemente segura para os
filhos e acreditam que apesar de grandes áreas de lazer públicas existentes,
preferem os seus filhos dentro dos condomínios, ou seja, que a qualidade de vida
referente à segurança esta comprometida. Ficou claro nas respostas que esse fator
influenciou na opção de morar em condomínio vertical fechado.
33
3.2 Análise “in loco” dos problemas ambientais urbanos resultantes dos
empreendimentos estudados
3.2.1 Residenciais Pratagy e Carimã
A observação dos residenciais indica uma série de problemas ambientais
relacionados à construção e a disposição das estruturas físicas.
A figura 10 indica problemas relacionados à drenagem de águas pluviais, onde
o local de saída destas está localizado diretamente na via pública, podendo
acarretar problemas com relação ao volume de descarga. Além deste fator, podem-
se observar uma série de problemas construtivos como rachaduras (fissuras e
trincas), que possibilitam a infiltração de águas pluviais.
A Ação Civil Pública, nº 0414/2007, movida pela Associação de Moradores do
Condomínio Residencial Carimã, constata através de uma inspeção técnica
realizada pelo Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia de Mato
grosso do Sul – CREA-MS que as trincas e fissuras resultaram de uma ação
higroscópica. Esta foi causada por blocos de cimento ainda não totalmente curados
ou pela aplicação de argamassa de revestimento antes da secagem total da
argamassa de assentamento.
Figura 10. Foto do Residencial Pratagy e Carimã indicando o local de saída de água
pluvial no passeio público, além de rachaduras nas fachadas dos prédios, Campo
Grande - MS.
34
Em relação ao sistema de depósito de lixo (Figura 11), é possível observar que
o mesmo ocupa parte do passeio público, poluindo visualmente a área, além de
estar localizado em uma parte que dificulta o acesso por parte dos moradores.
Figura 11. Sistema de depósitos de lixo externo dos residenciais Pratagy e Carimã,
Campo Grande - MS.
Os residenciais Pratagy e Carimã não possuem área verde ou de lazer, além
da mínima distância entre os prédios (em torno de 1,50m), indicando uma falta de
privacidade entre os vizinhos (Figura 12), além de proporcionar falta de ventilação e
iluminação aos apartamentos, reduzindo a qualidade de vida de seus moradores.
Também contribui para o comprometimento da paisagem do entorno pela formação
de uma barreira de concreto.
Figura 12. Residenciais Pratagy e Carimã, Campo Grande – MS.
35
Os residenciais Pratagy e Carimã destoam, devido a sua forma de construção,
de todo o entorno residencial da área (Figura 13), pois as diferenças entre os tipos
de construção uniresidencial e a multiresidencial dos prédios. Isto indica que não foi
levado em consideração o entorno já existente, com predomínio de residências.
Figura 13. Visão geral dos residenciais Pratagy e Carimã e as residências do
entorno próximo, Campo Grande – MS.
3.2.2 Condomínio Jardins do Jatobá
O condomínio Jardins do Jatobá apresenta uma série de características de
construção que o tornam diferente dos residenciais anteriormente estudados.
Sua construção utilizou um local que ainda apresenta algumas características
naturais, tais como a presença de uma pequena formação vegetal acompanhando o
córrego Prosa (Figura 14).
Apesar de sua “beleza cênica”, ou seja, o marketing do condomínio é possível
observar o “estrangulamento” da mata devido às ações antrópicas anteriores, além
da presença do canteiro de obras, que apesar de provisório, pode acarretar uma
maior poluição e degradação da área.
36
Figura 14. Vista parcial da Área de Preservação Permanente – APP do córrego
Prosa e do canteiro de obras do condomínio Jardins do Jatobá, Campo Grande –
MS.
As figuras 15a e 15b indicam a presença de espelho d’água na área social do
condomínio e da entrada do Parque Municipal. No processo de licenciamento, foi
exigida a construção de um lago artificial para compensar o processo de
impermeabilização do local do condomínio, acarretando uma maior taxa de
escoamento superficial, podendo levar a maiores inundações na Avenida Afonso
Pena. A criação do Parque também foi uma exigência legal, pois como os prédios
estão localizados em uma APP, é necessária uma série de compensações
ambientais que estão descritas na Guia de Diretrizes Urbanísticas – GDU, Licença
Ambiental Modalidade Prévia nº. 01.014/2002 e Licença de Instalação nº.
02.104/2002.
Figuras 15a e 15b. Visão do espelho d´água do condomínio Jardins do Jatobá e
entrada principal da Praça Osvaldo Arantes, Campo Grande – MS.
37
Uma imagem que se destaca neste condomínio é a diferença de tratamento
entre as duas entradas, a principal e a de serviço, (Figura 13a e 13b) onde a
primeira mereceu um tratamento estético aprimorado, enquanto a outra, foi relegada
a uma situação visual que não combina com o entorno e com a própria imagem do
condomínio Jardins do Jatobá.
Figuras 13a e 13b. Entradas secundária e principal do condomínio Jardins do
Jatobá, Campo Grande – MS.
4 Conclusões
Em análise da situação ambiental do condomínio Jardins do Jatobá e
residenciais Pratagy e Carimã, observou-se que os moradores dos residenciais
apontam como problemas ambientais os aspectos físicos, ou seja, construtivo dos
edifícios, bem como a sua estética e, principalmente, a qualidade de vida
relacionada com o conforto, bem estar pessoal e a qualidade da área de lazer e
convívio. Já os moradores do condomínio jardins do Jatobá consideram como
problemas ambientais a falta de segurança da cidade de Campo Grande e a falta de
áreas de lazer pública.
A percepção dos impactos ambientais referentes à implantação das
construções em área de fundo de vale do córrego Prosa e na Área de Preservação
Permanente, bem como o problema de grandes áreas impermeabilizadas não são
citadas pelos moradores.
Existe uma diferença na produção dos impactos pelos condomínios e
residenciais. No condomínio Jardins do Jatobá os moradores possuem qualidade de
vida – área verde, de lazer, segurança e conforto, porém o ambiente urbano sofre
agressões, como o exemplo da nascente perfurada no canteiro de obras da última
38
torre que está sendo construída e o estrangulamento da mata nativa. Já os
residenciais Pratagy e Carimã apresentam impactos urbanos e sociais, com uma
construção precária e quase totalmente impermeabilizada e mal localizada no
terreno, com suas estruturas comprometidas principalmente na época das chuvas,
bem como problemas de saúde pelas constantes reformas, falta de lazer e
privacidade.
Considera-se, portanto, necessária à reavaliação dos órgãos responsáveis pela
gestão urbana adotarem uma política mais rígida em relação à aprovação de
empreendimentos, principalmente em áreas de preservação, evitando assim, futuros
problemas ambientais urbanos que venham a prejudicar a cidade.
5 Considerações Finais
No decorrer deste artigo foram analisados os principais impactos ambientais
provocados pela implantação de dois conjuntos habitacionais na cidade de Campo
Grande – MS que, ainda hoje, estão contribuindo com a degradação ambiental do
meio físico e da qualidade de vida de seus moradores.
É necessária a preocupação com o adensamento de construções residenciais
repetitivas e impróprias para determinadas áreas, principalmente os
empreendimentos de condomínios de torres que modificam consideravelmente o
entorno ao qual estão inseridos, gerando impactos ambientais no espaço urbano.
É preciso mudanças na visão política e reavaliação dos instrumentos legais,
ou seja, estimular as políticas habitacionais através de estudos de Avaliação Pós
Ocupacional, principalmente, referente às construções populares, superando as
soluções defasadas e baseadas na quantidade em função da qualidade. Métodos
de avaliação habitacional deveriam ser desenvolvidos, evitando a repetição de
modelos inapropriados.
No processo de ordenação espacial da cidade os interesses particulares ou
meramente econômicos não devem ultrapassar os interesses coletivos. As
construtoras e agencias financiadores devem ter um melhor cuidado em suas
construções evitando edificações de baixa qualidade construtiva, acarretando
problemas ambientais no entorno ao qual estão inseridos e proporcionando uma
péssima qualidade de vida aos moradores de seus empreendimentos, que é o caso
dos residenciais Pratagy e Carimã.
39
A localização do condomínio Jardins do Jatobá, sua implantação, limitando a
recuperação da mata ciliar do córrego Prosa e suas torres altas desconfigurando a
paisagem local, por si já são exemplos de impactos urbanos local. Apesar de toda a
legislação vigente ter cumprido seu papel, não foi suficiente.
Deve-se rever a Lei Nº. 3.612 que Institui o Sistema Municipal de
Licenciamento e Controle Ambiental - SILAM, melhorando algumas exigências para
liberação de tais empreendimentos, evitando problemas ambientais de maior
impacto para a cidade, uma vez que esta se encontra em franco crescimento.
A fiscalização de obras populares necessita ser mais rígida, apesar de serem
construções liberadas do Código de Obras. É preciso rever tal posição para acabar
com o barateamento e erros construtivos que acarretam problemas ambientais e
sociais para a cidade. O Programa de Arrendamento Residencial – PAR criado pela
União tem como objetivo possibilitar a melhoria da moradia da população de baixa
renda, porém na prática não está sendo aplicado, exemplificado no caso dos
residenciais Pratagy e Carimã.
Diante do exposto pode-se concluir que:
• A localização dos residenciais em áreas consideradas nobres traz uma
sensação de segurança para ambos os moradores dos condomínios;
• Condomínios de baixo custo (Pratagy e Carimã) não trazem qualidade
de vida aos moradores, em alguns casos, prejudicando a própria saúde
do morador (problemas de alergia);
• A fiscalização ambiental dos condomínios de baixa renda não é eficaz.
Carece de normas e critérios mais específicos e técnicos que atuem na
prevenção e/ou minimização dos impactos ambientais;
• A utilização das áreas de fundos de vale para processos construtivos
não leva em consideração que estas são Áreas de Preservação
Permanente, bem como que a impermeabilização pela pavimentação e
as áreas edificadas provocam o aumento de temperatura local e altera o
microclima.
Os problemas relacionados á drenagem são de maior gravidade para a cidade
de Campo Grande – MS, principalmente nos períodos de intensas precipitações
pluviométricas, em especial nas áreas de fundo de vale, originado impactos como
enchentes, erosão e assoreamento dos cursos d`água, no caso o córrego Prosa.
40
Para conseguirmos rumar para uma cidade com verdadeiros princípios
ambientais é preciso adotar algumas modificações na legislação urbanística e
ambiental:
• Deve-se estimular a construção em áreas propícias e com densidade
adequada, acabando com os vazios urbanos e completando a infra-
estrutura existente;
• Adotar taxas de impermeabilização do solo urbano evitando futuros
problemas de drenagem e aumento de temperatura.
A preservação ambiental vai depender da interação entre as políticas urbanas,
a população e os governos atuantes.
41
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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42
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2001.
ANEXOS
44
Anexo A. Quadro 2 - Análise da aparência do condomínio e residenciais.
Anexo B. Quadro 2 - Análise da segurança do condomínio, residenciais e do
bairro.
Jardins do Jatobá Pratagy e Carimã Como você considera a aparência:
% do N da coluna % do N da coluna ótimo 80,0% 0%
bom 20,0% 53,3%
ruim 0% 46,7%
péssimo 0% 0%
Do seu apartamento
nsa 0% 0%
ótimo 94,3% 0%
bom 5,7% 36,7%
ruim 0% 63,3%
Péssimo 0% 0%
Do seu condomínio
Nsa 0% 0%
Ótimo 91,4% 0%
Bom 8,6% 36,7%
Ruim 0% 63,3% péssimo 0% 0%
Das áreas de convívio
nsa 0% 0%
Jardins do Jatobá
Pratagy e Carimã
Como você classifica o seu condomínio em relação à:
% do N da coluna
% do N da coluna
ótimo 27,3% ,0%
bom 72,7% 70,0%
ruim 0% 30,0%
péssimo 0% 0%
Segurança contra incêndio:
nsa 0% 0%
ótimo 36,4% 0%
bom 63,6% 60,0%
ruim 0% 40,0%
péssimo 0% 0%
Segurança contra assaltos/roubos e invasões:
nsa 0% 0%
ótimo 30,3% 0%
bom 69,7% 83,3%
ruim 0% 16,7%
péssimo 0% 0%
Como você classifica este bairro em relação à segurança:
nsa 0% 0%
45
Anexo C. Quadro 4 - Análise da importância de se morar em
condomínio/residência.
Anexo D. Quadro 5 - Análise do conforto - iluminação, ventilação e temperatura
do apartamento.
Jardins do Jatobá Pratagy e Carimã Considerando as condições de moradia no conjunto residencial / torre
residencial, marque o que é mais importante no seu ponto de vista. % do N da coluna
% do N da coluna
Qualidade de construção e suas instalações 8,6% 0% Temperatura, iluminação, ventilação, nível de ruído do apartamento
5,7% 0%
Aparência do edifício
17,1% 0%
Segurança contra assaltos e roubos
51,4% 66,7%
Facilidade de estacionamento
0% 0%
Facilidade de transporte para o trabalho
0% 0%
Facilidade de acesso ao comércio, escolas e serviços de saúde 8,6% 33,3%
Qualidade das áreas externas comuns 0% 0%
Áreas verdes próximas
8,6% 0%
Como você classifica o seu apartamento em relação à:
Jardins do Jatobá Pratagy e Carimã
ótimo 36,4% ,0% bom 63,6% 40,0% ruim
0% 60,0%
péssimo 0% 0%
Iluminação natural:
nsa 0% 0% ótimo 54,5% 0% bom 45,5% 50,0% ruim 0% 50,0% péssimo
0% 0%
Ventilação de seu apartamento:
nsa 0% 0%
ótimo 51,5% 0% bom 48,5% 40,0%
ruim 0% 60,0% péssimo 0% 0%
Temperatura de seu apartamento:
nsa 0% 0%
ótimo 45,5% 0%
bom 54,5% 53,3% ruim
0% 46,7%
péssimo 0% 0%
Iluminação das áreas comuns do condomínio:
nsa 0% 0%
46
Anexo E. Quadro 6 - Análise das áreas comuns de vizinhança do
condomínio/residencial.
Anexo F. Quadro 7 - Análise da privacidade dos apartamentos do
condomínio/residencial.
Jardins do Jatobá
Pratagy e Carimã Como você qualifica as seguintes
áreas comuns:
% do N da coluna
% do N da coluna
ótimo 80,0% 0% bom 20,0% 30,0% ruim 0% 56,7% péssimo 0% 13,3%
Playground: nsa 0% 0%
ótimo 74,3% 0% bom 25,7% 0% ruim 0% 80,0% péssimo 0% 20,0%
Jardim: nsa 0% 0%
ótimo 62,9% 0% bom 37,1% 13,3% ruim 0% 73,3% péssimo 0% 13,3%
Quadra de esportes: nsa 0% 0%
ótimo 57,1% 0% bom 42,9% 23,3% ruim 0% 60,0% péssimo 0% 16,7%
Estacionamento: nsa 0% 0%
ótimo 71,4% 0% bom 28,6% 13,3% ruim 0% 80,0% péssimo 0% 6,7%
Centro de convivência: nsa 0% 0%
Jardins do Jatobá
Pratagy e Carimã
Como você classifica o seu apartamento em relação à:
% do N da coluna
% do N da coluna
ótimo 54,3% 0% bom 45,7% 26,7% ruim 0% 73,3% péssimo 0% 0%
Privacidade entre os moradores: nsa 0% 0% Distância das janelas dos apartamentos visinhos em relação a sua privacidade
ótimo 57,1% 0%
bom 42,9% 36,7% ruim 0% 63,3% péssimo 0% 0% nsa
ótimo 60,0% 0% bom 40,0% 30,0% ruim 0% 70,0% péssimo 0% 0%
Barulho vindo de áreas vizinhas ou externas
nsa 0% 0% parede 11,4% 0% piso 14,3% 6,7% teto 17,1% 6,7% janela 57,1% 86,7% estacionamento 0% 0%
De onde vem o barulho?
outros 0% 0%