A REVISTA PARA SÍNDICOS, CONDÔMINOS E ADMINISTRADORAS

ANO 18 - No 202 - Fevereiro/2010

24Recursos HumanosPara evitar problemas na Justiça, siga exatamente o que manda a legislação trabalhista no tocante a jornada de trabalho

06081822

É bom saber

Espaço do leitor

Lazer

Seu espaço

27283233

Opinião 1

Legislação

Dia a dia

Opinião 2

42464850

Especial

Tira-dúvidas

Carta do presidente

Guia de produtose serviços

12Manutenção

Bom funcionamento dos elevadores é fundamental para

a segurança de moradores, visitantes e funcionários

34Capa

Atrás principalmente de economia, condomínios se rendem à medição

individualizada de água e gás

10Vida de SíndicoJosé Roberto Bertelini, do Edifício Monte Carlo, transformou um deficit de R$ 5 mil em superavit de R$ 50 mil

4

ÍndiceFevereiro/2010

A os poucos a individualização de água e gás se

transforma em artigo de primeira necessidade nos

condomínios paulistas, graças à redução de custos.

Estimativas de mercado indicam que a medição individua-

lizada pode gerar uma economia de até 35% na conta de

água. A ideia também ganha adeptos de norte a sul do País

porque estabelece um sistema mais justo, em que cada um

paga pelo que efetivamente consome.

Ainda que com menor intensidade e na esteira de uma

maior consciência ecológica, os hidrômetros individuais

também contam pontos a favor no quesito meio ambiente.

Consome-se muita água na capital paulista. São 200 a 210

litros diários, por pessoa, ante os 90 a 110 litros registrados

na Alemanha. Com a mudança do hidrômetro, o peso da

água nas despesas ordinárias do condomínio, que costuma

variar de 10% a 12%, pode baixar para 8%.

Na matéria de capa, detalhamos algumas experiências

bem-sucedidas de individualização, tecnologia crescente-

mente disseminada também no segmento de gás. Na zona

norte de São Paulo, um prédio está gastando 48% menos

graças à individualização de água.

Na seção Manutenção, mostramos os cuidados que

todo síndico deve dedicar aos elevadores, equipamentos

fundamentais para a segurança de moradores, funcionários,

visitantes e prestadores de serviço. Técnicos explicam o que

observar no dia a dia, relacionam os itens que costumam

acarretar mais problema, dão dicas de segurança e destacam

a importância da manutenção preventiva dos elevadores.

Boa leitura!

Sônia Salgueiro

Recado daeditora

5

CONTATOS SECOVI-SPPABX (11) 5591-1300Disque Síndico (11) 5591-1234Eventos (11) 5591-1279PQE (11) 5591-1198 / 1250Universidade Secovi (11) 5591-1221 / 1172 / 1284Câmara de Mediação (11) 5591-1214

SECOVI NO INTERIORBauru (14) 3227-2616Campinas (19) 3252-8505Grande ABC (11) 4121-5335Jundiaí e região (11) 4523-0833Santos (13) 3321-3823São José do Rio Preto (17) 3235-1138Sorocaba (15) 3211-0730Vale do Paraíba (12) 3942-9975

R. Dr. Bacelar, 1.043 – CEP 04026-002 – São Paulo/SP Tel. (11) 5591-1300 – Fax (11) 5591-1301

e-mail: secovi@secovi.com.br – Portal: www.secovi.com.br

DiretoriaPresidente

João Crestana

Vice-presidentesCláudio Bernardes, Ricardo Yazbek, Ely Wertheim,

Flavio Prando, Basílio Jafet, Caio Portugal, Carlos Alberto C. Camargo, Carlos Borges, Ciro Scopel, Elbio Fernández Mera,

Flavio Amary, Hubert Gebara

Conselho editorialHubert Gebara, Sergio Mauad, Paulo André Jorge Germanos,

Ricardo Yazbek e Sergio Ferrador

proDução eDitorialAssessoria de Comunicação do Secovi - SP

reportagem e reDaçãoRedação

leitor@revistasecovi.com.br

Editora responsávelSônia Salgueiro (MTb 15.414)

Reportagem e redaçãoCatarina Anderáos, Marcos Fernando Queiroz, Nanci Moraes

e Rosana Pinto

FotosJosé Carlos T. Jorge

Assistente de redaçãoQueli Peixoto

ColaboradoresEliane Quinalia, Luana Garcia, Márcio Padula e Rafael Argemon

(Fontpress Comunicação)

ApoioCristina Pupo, Elaine Feitosa, Maria do Carmo Gregório, Shirley

Valentin e Silvia Carneiro (Comunicação), Carlos Alexandre Cabral, João Paulo Rossi Paschoal, Karina Zuanazi Negreli, Maraneide Alves Brock, Marta Cristina Pessoa, Rita de Cássia Guimarães Bracale (Ju-rídico), Roberto Akazawa, Edson Kitamura, Fabricio Pereira e Daniella

Magnani (Economia)

proDução e publicaçãoFontpress Comunicação

fontpress@fontpress.com.br – Tel. (11) 5044-2557

Arte e editoração eletrônicaWagner Ferreira

Tiragem: 30.000 exemplares

Impressão: IBEP Gráfica

Capa: Wagner Ferreira e ©iStockphoto.com/DN-Group

Os artigos assinados são de exclusiva responsabilidade de seus autores.Reprodução de matérias somente após expressa autorização da Redação.Os anúncios publicitários são de inteira responsabilidade dos anunciantes.

Para anunciar: (11) 5044-2557 / 5041-4715 ou revistasecovisp@fontpress.com.br

Mais de 1.000 pessoas partici-

param, em 27 de novembro,

na Capital, da tradicional

festa promovida pelo Secovi-SP para

comemorar o Dia do Síndico. Realizada

na Expo Barra Funda, foi animada pela

Banda Nova Era e recebeu síndicos

de todas as regiões da cidade, além

de caravanas do Interior, organizadas

pelas regionais do Sindicato.

Hubert Gebara, vice-presidente

de Administração Imobiliária e Condo-

mínios do Secovi-SP, fez um balanço

das realizações de sua área em 2009.

Festa do Síndico:: sucesso absoluto

Síndicos de todo o Estado de São Paulo divertiram-se ao som da Banda Nova Era

Destacou o sucesso da Expo Síndico

Secovi Condomínio – que recebeu

mais de 6 mil visitantes –, do Enacon

e do Ciclo de Palestras para Síndicos,

que ocorreram simultaneamente em

setembro no Parque Anhembi. Gebara

ressaltou a parceria do Secovi-SP com

a Secretaria de Segurança Pública,

que propiciou a criação de uma de-

legacia especializada na segurança

dos condomínios.

O evento marcou o relançamento

do Manual do Síndico, em versão

revisada e ampliada. “Inserimos itens

Caravana de Sorocaba: a mais numerosa, junto com a do Vale do Paraíba

importantes, como a lei antifumo e a lei

do protesto, que permite aos cartórios

o protesto de boletos de condomínios

e recibos de aluguel”, disse Gebara.

“Todas essas iniciativas demonstram

a preocupação do Sindicato em fazer

a sua parte em benefício dos síndicos,

funcionários de condomínios e das

empresas do setor.”

“É gratificante ter uma festa dedi-

cada a nós, afinal todos sabem como

é difícil o dia a dia do síndico”, disse

Dalva Brisolla Waldhuetter, síndica de

São José dos Campos, que veio para

o evento junto com a caravana da Re-

gional Vale do Paraíba do Secovi-SP,

composta por 42 síndicos e familiares.

A caravana de Sorocaba também

trouxe 42 pessoas. Jundiaí, com 14

pessoas, e São José do Rio Preto,

com 28, também marcaram presença

na festa.

6

É bom saber

O Programa Qualificação Essencial (PQE),

do Secovi-SP, está com inscrições

abertas para a Certificação 2011.

É uma ótima oportunidade para

as administradoras investirem na

capacitação profissional de seu

corpo de funcionários. A ficha pode

ser acessada em http://bit.ly/4rLxrF.

Informações pelos telefones

(11) 5591-1198/1250 ou www.pqe.com.br

PQE:inscrições abertas para a Certificação 2011

A Relação Anual de Informações Sociais

(RAIS) referente ao ano-base de 2009 deve

ser encaminhada ao Ministério do Trabalho

e Emprego até 26/3/2010. A entrega é

obrigatória para todos os inscritos no CNPJ,

empregadores definidos como tal pela CLT,

incluindo condomínios e sociedades civis.

Os formulários estão disponíveis para

download nos sites www.mte.gov.br ou

www.rais.gov.br. Empresas e condomínios sem

empregados devem preencher a RAIS negativa.

Fiqueatento

7

Ampliar alegra o Natal de milhares de crianças

Graças à Campanha do Brinquedo do Projeto Ampliar,

o Natal foi muito mais alegre em 2009. Mais de 5 mil

brinquedos foram distribuídos a milhares de crianças

que estão sob os cuidados de 17 instituições da capital pau-

lista. “Esta ação certamente despertou o sorriso no rosto de

muitas crianças carentes graças à solidariedade de pessoas

que se importam e, com gestos, fazem a diferença na vida do

seu próximo”, diz Maria Helena Mauad, presidente do Ampliar,

trabalho social que conta com apoio logístico do Secovi-SP.

A Ecokid, clínica médica especializada em cardiologia

fetal, pediátrica e materna, foi uma das instituições benefi-

ciadas. “Foi a melhor doação de brinquedos de todas as oito

edições da nossa festa de final de ano”, afirma Carlos Cateb,

administrador da clínica.

As doações mais expressivas à campanha vieram da

Festa do Síndico, que arrecadou mais de 700 brinquedos, e

da Carreata do Brinquedo, que, com o auxilio de mais de

50 voluntários, coletou acima de 1.500 itens na região dos

Jardins, capital paulista.

Carreata: voluntários arrecadaram mais de 1.500 brinquedos

8

É bom saber

espaço do leitor

Este espaço é reservado para você se comunicar conosco. Envie seu comentário,

crítica ou sugestão para o e-mail leitor@revistasecovi.com.br. Você também

pode escrever para Revista Secovi-SP Condomínios – Rua Dr. Bacelar, 1.043

– CEP 04026-002 – São Paulo – SP. Os e-mails e cartas podem ser publicados

resumidamente. Aguardamos seu contato!

“Na revista de agosto de 2009

foi publicada reportagem sobre

o Condomínio Itamaracá, onde a

síndica Suely C. Cabral implantou

com sucesso o sistema de indivi-

dualização de água. Sou síndico de

um condomínio na Vila Mariana e

pretendo implantar a individualização.

Solicito uma forma de manter contato

com a síndica para obter informações

e referências.”José Garotti Jr., Condomínio

Mondrian, São Paulo, SP

O telefone solicitado foi enviado

ao leitor.

“Como a revista é de grande importância para nós, síndicos,

sugiro que ela seja postada um pouquinho antes. Recebi a revista

em 22/10, mas havia uma palestra que me interessava em 19/10.”Ariovaldo, síndico do Condomínio Praia de Torres,

Campinas, SP

Por motivos alheios à nossa vontade, ocorreram alguns atrasos.

Mas estamos aperfeiçoando o sistema de distribuição – que é

terceirizado –, com o intuito de minimizar esse tipo de problema.

“Gostaria de obter o contato da senhora Suely Canella Cabral,

que conseguiu individualizar a conta de água. Tenho a intenção

de seguir os passos dela no condomínio onde moro.”Ivanize Vazzoler Giunti, síndica do Condomínio Reserva

do Bosque, São Paulo, SP

A síndica recebeu os contatos de dona Suely.

9

Bertelini, síndico do Condomínio Edifício Monte Carlo, em Santana, São Paulo

Oadministrador de empre-

sas José Roberto Berte-

lini está em seu segundo

mandato como síndico do Condo-

mínio Edifício Monte Carlo, situado

em Santana, na Capital, conjunto

formado por duas torres de 56 apar-

tamentos cada. Em menos de três

anos, ele transformou um deficit de

R$ 5 mil em um superavit de mais

de R$ 50 mil. A colaboração da ad-

ministradora foi fundamental nesse

processo todo, reconhece Bertelini:

“Tenho a sorte de contar com uma

gerente que me ajuda muito, a quem

chamo de Tio Patinhas”.

José Roberto Bertelini reverteu um deficit de R$ 5 mil em superavit e implementou a reciclagem de lixo no Condomínio Edifício Monte Carlo

Finanças em dia

10

Por Sônia Salgueiro

Vida de sÍndico

Bertelini implantou a reciclagem de lixo no condomínio

Como se deu sua ascensão

a síndico?

Eu comecei como conselheiro. Em

2006 me tornei subsíndico. Por pro-

blemas familiares, o síndico saiu

e eu assumi. Me surpreendi muito

com a saída dele. Outra surpre-

sa foi com a situação financeira

do condomínio. Quando assumi

tínhamos um deficit de R$ 5 mil,

que estava sendo financiado pela

própria administradora.

Qual a razão? A alta inadimplência?

Não, acho que foi o elevado número de

obras. Só com a mudança da quadra

poliesportiva, mais a churrasqueira,

gastamos R$ 120 mil, sem rateio.

Nossa inadimplência nunca foi muito

alta. Quando assumi, ela oscilava entre

7% e 10%, índice que consegui baixar

para cerca de 2%.

“Achava que ser síndico era coisa

para quem não tem o que fazer na vida. Mas vi que essa é

uma função de muita responsabilidade”

Como resolveu o problema

do deficit?

Como a taxa condominial não tinha

aumento há mais de três anos, ela foi

reajustada em apro-

ximadamente 10%

em meados de 2007.

Também renegociei

contratos com for-

necedores e troquei

alguns deles. Graças

a essas ações, possu-

ímos hoje uma reserva

da ordem de R$ 55

mil, que estão aplicados, além de R$

30 mil utilizados como capital de giro.

Na sua gestão, foram realizadas

muitas obras?

Pintamos o prédio, aquecemos a

piscina, cobrimos totalmente a chur-

rasqueira, modernizamos o jardim e

investimos em sistemas de vigilância

eletrônica e de interfonia. Antes nosso

esquema de segurança se resumia a

oito câmeras, que filmavam mas não

gravavam. Hoje são 32, que cobrem

não só a portaria, mas os quatro eleva-

dores, todo o pátio (excetuada a pisci-

na), a brinquedoteca, garagem, sala de

jogos e churrasqueira. O aquecimento

da piscina foi feito com recursos do

fundo de obras e o restante, na base

do rateio.

Vocês têm alguma ação sustentável

no condomínio?

Implantei o processo de reciclagem

de lixo. No início, vendíamos o mate-

rial reciclável e, com a receita obtida,

comprávamos café da manhã para

todos os funcionários. O que sobrava

era dividido entre o pessoal da limpeza,

o que dava em torno

de R$ 50 a R$ 60

por mês para cada

um. Com a crise, a

empresa que com-

prava o lixo desistiu.

Ela foi substituída por

uma ONG, que não

nos paga nada, mas

cede os fardos para

colocação do lixo e faz a separação

dos materiais.

Acabou, então, o café dos em-

pregados?

Não. Hoje o condomínio financia o

café. Gastamos aproximadamente

R$ 250 mensais, o que dá menos

de R$ 3 por morador. O custo-bene-

fício compensa, pois é bom ter funcio-

nários motivados.

Qual a importância da administra-

dora de condomínios no dia a dia

de seu condomínio?

Sem ela ficaria difícil. É, sem dúvida,

uma grande parceria. Se não for 60%

a 70% de colaboração, é pelo menos

50%. Também tenho a sorte de ter uma

gerente que me ajuda muito, a quem

chamo de Tio Patinhas.

Desde que se tornou síndico, mu-

dou alguma coisa no seu modo de

ver a função?

Antes achava que era coisa para quem

não tem o que fazer na vida. Mas

vi que essa é uma função de muita

responsabilidade. Também comecei

a conhecer melhor as pessoas e ver

as benfeitorias concluídas. E isso é

muito gratificante.

11

Transporte seguroCuidados básicos garantem o bom funcionamento dos elevadores, equipamentos considerados peças-chave de um edifício

Não é de hoje que os elevado-

res têm chamado a atenção

dos administradores de con-

domínios, que, preocupados com o

bem-estar dos usuários e com o fluxo

de pessoas dentro dos edifícios, têm

investido na adequação e melhoria

desses equipamentos. Não poderia

ser diferente, especialmente porque,

assim como outras máquinas, os

elevadores sofrem desgastes naturais

que requerem manutenção.

Em São Paulo, a Prefeitura deter-

mina as regras de funcionamen-

to e regularização para instalação

de tais equipamentos, por meio da

Portaria NR 005 - Contru G /2007,

fiscalizando se as exigências do

documento estão sendo cumpridas

de forma adequada.

A ideia é simples, porém

eficaz, já que fixa parâme-

tros não só pertinentes à

instalação, mas também à

conservação das cabines.

“A manutenção preventiva

é necessária para certificar que

os componentes estão em condi-

ções de atender o funcionamento

da máquina”, explica Antonio

Carlos Barboza, diretor de Segu-

rança e Meio Ambiente da Otis.

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12

manutençãoPor Eliane Quinalia

13

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Tal verificação preventiva consiste

basicamente na limpeza, ajuste de

peças – com a lubrificação de todo o

equipamento – e, claro, na realização

de testes de segurança, que verificam

o funcionamento dos freios, extração

(máquina que faz a sustentação do

elevador) e circuitos – estes respon-

sáveis pelo comando das portas. “A

verificação do freio de segurança é

essencial, pois, em caso de velocidade

superior à programada ou queda livre,

tal componente abaixo da cabine é

acionado”, esclarece Paulo Duarte,

gerente de negócios da ThyssenKrupp

Elevadores São Paulo. (Veja a ilustra-

ção sobre os componentes de um

elevador na página 16)

Além dos itens mais corriqueiros,

a temperatura, as condições elétricas,

a casa de máquinas, o nivelamento

da cabine e o poço também entram

no check-list periódico. Contudo,

nem sempre os administradores têm

tempo de acompanhar tais serviços,

o que dificulta a atuação dos técnicos

no sentido de informar os itens veri-

ficados ou, pior, faz com que alguns

responsáveis pelos condomínios

negligenciem a manutenção dessas

máquinas. “O serviço de assistência

é desvalorizado justamente porque

as pessoas não enxergam os com-

ponentes sob a cabine do elevador

e, portanto, não têm a real noção do

que é realizado pelos profissionais”,

diz Duarte.

Principais problemasCerca de 60% dos reparos em

um elevador são feitos no sistema de

portas, pois esse item sofre grande

interferência do usuário. Além disso,

por seu frequente acionamento, o

desgaste da peça é inevitável. Falhas

também costumam ser percebidas nos

sensores e canaletas, que ao menor

sinal de pó ou sujeira têm seu funcio-

namento comprometido. “Muitas vezes

a porta não recebe a confirmação de

que está travada e, por segurança, a

cabine fica parada no andar”, lembra

Duarte. A verificação dos botões da

cabine, lâmpadas e água no poço

também é necessária.

As ocorrências restantes estão

divididas em chamadas para a corre-

O uso correto dos equipamentos evita gastos desnecessários ao condomínio

e permite seu funcionamento adequado e seguro. Entre as principais dicas,

podemos destacar:

Utilize os botões de subida e descida dos pavimentos de forma adequada. Apertar

várias vezes o botão não fará com que o elevador chegue mais rápido;

Não ultrapasse a capacidade máxima indicada na cabine;

Não interrompa o fechamento da porta com a mão;

Observe e cumpra os avisos colocados na cabine;

Crianças com menos de 10 anos não devem utilizar o elevador sozinhas, já

que em situações de emergência podem ter dificuldades para

pedir ajuda;

Pais e funcionários do condomínio precisam orientar as crianças a conferir,

ao entrar ou sair da cabine, se o elevador realmente está no andar e se não

há degraus;

Brincar no elevador não é recomendado. Não mexa no interfone, alarme

ou em outras peças. Além da possibilidade de paralisar o elevador, tal

ato pode resultar em reparos desnecessários.

Elevador seguro

Font

e: A

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aulo

Osvaldo Gazola, gerente regional da Atlas Schindler São Paulo: “Uma aparente economia no curto prazo certamente trará maiores despesas no longo prazo”

14

manutençãoPor Eliane Quinalia

ção do quadro de comandos eletro-

mecânicos, questões elétricas (como

a queima de fusíveis) e defeitos em

botoeiras, comandos e sinalizações.

De acordo com Duarte, os quadros

antigos de comandos eletromecânicos

podem ser danificados, inclusive, por

fatores climáticos. “É comum a queima

de módulos por chuvas e enchentes ou

mesmo a oxidação dos equipamentos

localizados em regiões litorâneas.”

A economia com manutenção

inapropriada ou mesmo a não reali-

zação dos serviços preventivos pode

sair mais caro do que o imagina-

do. Um condomínio pode gastar de

R$ 1 mil a R$ 6 mil mensais, em média,

com a manutenção preventiva dos ele-

vadores. Entretanto, os valores firma-

dos nos contratos podem variar con-

forme as modalidades do documento,

prevendo cobertura parcial ou total do

equipamento. “Uma aparente econo-

mia no curto prazo com manutenção

certamente trará maiores despesas

no longo prazo. Mais que os aspectos

financeiros envolvidos, o condomínio

deve preocupar-se com a segurança

do equipamento, garantia que se

obtém somente com uma manuten-

ção de qualidade”, orienta Osvaldo

Gazola, gerente regional da Atlas

Schindler São Paulo.

A ausência desses serviços pode

acarretar prejuízos de até R$ 50 mil.

Além disso, os 25 anos de vida útil

15

de uma máquina podem ser com-

prometidos com uma manutenção

inadequada. “Um equipamento no-

vo num prédio residencial, por

exemplo, pode custar de R$ 120 mil

a R$ 180 mil”, revela Duarte.

E nada de brincadeiras. É preci-

so dobrar a atenção com crianças

e adolescentes, que costumam

apertar todos os botões ou mesmo

segurar as portas, causando danos

ao transporte vertical. Portanto,

atenção à dica: hoje existem ele-

vadores com sistemas inteligentes,

já integrados ao equipamento,

capazes de identificar chamadas

falsas. Trata-se de um programa

que percebe, por meio de sen-

sores de movimento, quando a

cabine está vazia. Assim, ao parar

no terceiro andar, por exemplo, e

não detectar a presença de uma

pessoa, todas as chamadas são

anuladas automaticamente.

Já no caso de incidentes ou

mesmo de quedas de energia

que resultem na parada da ca-

bine, a ordem é seguir as reco-

mendações de segurança dos

fabricantes, que orientam os usu-

ários a esperar pelo suporte da

assistência técnica. Em casos mais

urgentes, sugerem o resgate pelo

Corpo de Bombeiros. “O responsá-

vel pelo condomínio deve orientar

os funcionários do edifício a tran-

quilizarem os passageiros infor-

mando que o técnico está a cami-

nho. A cabine é um local seguro

e não há risco de falta de ar”,

diz Gazola.

Contratação certaPara contratar uma empresa

idônea para a manutenção, os

administradores ou síndicos de

condomínios devem seguir alguns

cuidados básicos, como verificar

antecipadamente se aquela pres-

tadora de serviços possui registro

no Conselho Regional de Enge-

nharia, Arquitetura e Agronomia Ilustração: ThyssenKrupp/Manual do Usuário

Foto

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hyss

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16

Por Eliane Quinalia

manutenção

Plano de Manutenção Preventiva

LOCAL ITEM VERIFICAÇÃO LIMPEZA REAJUSTE LUBRIFICAÇÃO

Painel de operação Mensal Mensal

Interfone ou intercomunicador Mensal Mensal

Iluminação, subteto e ventilador Mensal Mensal

CABINE Portas, corrediças e régua de segurança Mensal Mensal Mensal

Indicador de posição Mensal Mensal

Freio de segurança Semestral Semestral Semestral *

Operador de portas Mensal Mensal Semestral *

Botoeiras e indicadores de posição Mensal Mensal

Portas e soleiras Mensal Mensal *

Proteções e conexões (Painel de força ) Mensal Mensal

Quadro de comando Mensal Mensal

Máquina Mensal Mensal *

Cabos de tração Trimestral Trimestral *

Motor de indução Mensal Mensal *

Freio da máquina Trimestral Trimestral Semestral *

Regulador de velocidade Semestral Mensal *

Guias e suportes Mensal Trimestral *

CAIXA DE Cabos de manobra e fiações Mensal Mensal

CORRIDA Portas de pavimento e fecho eletromecânico Mensal Mensal Trimestral *

Contra peso Trimestral Trimestral

Para-choques Trimestral Trimestral *

Fundo do Poço Mensal Mensal

* A lubrificação varia de acordo com o tipo de equipamento, sendo realizada, geralmente, de seis em seis meses ou uma vez ao ano.

Font

e: T

hyss

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São

Pau

lo

CASA DE

MÁQUINAS

PAVIMENTO

POÇO

de São Paulo (Crea) ou na Prefeitura do município,

mais especificamente no Departamento de Con-

trole do Uso de Imóveis (Contru), da Secretaria de

Controle Urbano.

Outro item importante refere-se à qualificação dos

profissionais e serviços técnicos disponibilizados pela

empresa, como assistência 24 horas, frota compatível

com a quantidade de clientes e estrutura administra-

tiva, que deve oferecer peças originais dos fabrican-

tes para reposição.

Não esqueça também de verificar se a empresa

possui condições financeiras para arcar com as

despesas de um processo decorrente de falhas

na manutenção. “Empresas de capital financeiro

pequeno costumam fechar as portas e não arcam

com os custos”, orienta Duarte.

Conheça as principais normas

Portaria NR 005 – Contru G/2007

Requisições da Prefeitura de São Paulo para a emissão

de alvará de instalação, funcionamento e regularização.

ABNT NBR 5665

Requisitos para o cálculo de tráfego do elevador.

Requisitos de segurança para construção e instalação

de elevadores:

NBR-NM 207:99 – Norma Mercosur

ABNT NBR NM313 (Jan/2008) – Elevadores de

passageiros

ABNT NBR 15597 (Set/2008)

17

Um zoológico diferente, estrutu-

rado a partir de um conceito

moderno e que lança mão

de uma filosofia que vai muito além

Um dia na “selva”, a poucos quilômetros da CapitalSituado às margens da Rodovia D. Pedro I, próximo à cidade de Itatiba, o Zooparque expõe, numa área de 500 mil m², mais de 1,4 mil animais de 150 espécies, várias delas ameaçadas de extinção

do entretenimento, pois trabalha a

conscientização quanto à preservação

da natureza e das espécies. Assim é

o Zooparque Itatiba, instalado em uma

área verde de 500 mil m2, onde cerca

de 1,4 mil animais ficam soltos, em sis-

tema de semiliberdade, inseridos em

recintos que reproduzem seu habitat.

Rinocerontes nas “savanas”

18

Por Marcos Fernando Queiroz

lazer

Tal planejamento possibilita ao vi-

sitante o contato com os mais variados

ecossistemas, como a Savana Africa-

na, onde rinocerontes brancos afri-

canos vindos de Johanesburgo, espé-

cie rara e em extinção, misturam-se

com zebras e aves típicas da África.

Fundado há cerca de 15 anos, o

Zooparque é o primeiro e maior zoo-

lógico temático de Biomas da América

Latina, e está situado na Rodovia D.

Pedro I, km 95,5, próximo à cidade

de Itatiba. “Nossa principal filosofia é

fazer com que o visitante conheça os

principais ecossistemas do mundo, e

entenda a importância de preservar a

natureza”, afirma Hans Furrer, adminis-

trador do Zooparque.

Pensando nas crianças e adoles-

centes, o Zooparque implementou

uma atividade atraente e divertida: o

programa de Educação Ambiental. Um

ponto alto é a “Maternidade”, onde

dá para observar filhotes de animais

sendo amamentados e cuidados, e o

“Aviário da Alegria”, maior aviário de

vôo livre da América do Sul, onde o

visitante anda em meio a mais de 500

pássaros, sem barreiras.

Para conhecer tudo, o visitante

segue uma trilha de 3 quilômetros, em

meio a um pedaço de Mata Atlântica

bem preservada, onde é possível ver

de perto águias, tucanos, macacos,

lobos, lontras, lhamas, jacarés, tarta-

rugas, cobras, etc.

“Um aspecto relevante é a parceria

do Zooparque Itatiba com a Faculdade

de Veterinária de várias universida-

des, com o intuito de desenvolver

pesquisas, e, assim, aperfeiçoar a

manutenção e a reprodução de ani-

mais silvestres em confinamento”,

informa Furrer.

Já com a ajuda do Fundo para a

Natureza do Zoológico de Munique, o

Zooparque Itatiba construiu e mantém

um projeto de reprodução e soltura

na natureza do raro Saguí da Serra,

primata da região também ameaçado

de extinção. Registrado como área de

soltura no Instituto Brasileiro do Meio

Ambiente (Ibama), também oferece,

sem ônus, suas instalações e serviços

à Polícia Ambiental e à Justiça, para

receber e cuidar de animais apreendi-

dos ou resgatados.

Comida, diversão e arteO Zooparque Itatiba possui uma

infraestrutura montada para agra-

dar crianças e adultos. Desde 2004,

o local conta com um Anfiteatro,

espaço coberto com capacidade

para 300 pessoas, onde são reali -

zadas várias atividades. Lá acon-

tece, por exemplo, o evento “É o

Show”, no qual biólogos, acompanha-

dos de alguns bichos do parque,

fazem uma apresentação sobre o

mundo animal.

Dentro do parque, os mais variados ecossistemas

19

Diversão garantida para todas as idades

No parque, lagos e muito verde

Playground: para crianças a partir de 3 anos

O restaurante do Zooparque tem

um espaço bucólico – que aparen-

temente reproduz a sede de uma

fazenda – com capacidade para 350

pessoas. O carro-chefe da cozinha é o

prato alemão composto por chucrute,

salsichão com alho, salsicha branca

de carne de vitela e o tradicional joe-

lho de porco, servidos no self-service.

Durante a semana, o restaurante

oferece a opção à la carte e também

self-service para grupos fechados com

mais de 25 pessoas.

O parque dispõe ainda de uma

lanchonete, aberta todos os dias, e

de uma loja de artesanato, onde o

visitante poderá encontrar diversos

tipos de souvenirs. São mais de 500

produtos relacionados à temática do

parque, como a reprodução em minia-

tura dos animais expostos e uma linha

completa de camisetas, com mais de

30 estampas diferentes.

No playground do Zooparque Itati-

ba, as crianças de 3 a 12 anos podem

brincar e se divertir, das 9h30 às 16h30,

em criativos e inéditos brinquedos. O

Ramón, filhote de lhama, com um dos biólogos do local

20

lazerPor Marcos Fernando Queiroz

Serviço

Alimentação para a famíla toda Parque funciona das 9 às 17 horas

• Local: Rodovia D. Pedro I, km 95,5 – Itatiba

• Horário de Funcionamento: das 9 às 17horas, diariamente

• Ingresso: R$ 24,00 (adulto) e R$ 12,00 (crianças, estudantes e pessoas com

mais de 60 anos). Informe-se sobre grupos. Aceita cartões

• Telefone do parque: (11) 3323-6214/6215/6216

• Site: www.zooparque.com.br

• e-mail: zooparque@zooparque.com.br

local ainda disponibiliza três amplos e

gratuitos estacionamentos.

Filhotes resgatadosTodos os anos muitos filhotes que

perderam seus “pais” na natureza

chegam ao Zooparque Itatiba, aciden-

tados ou encontrados por cidadãos

comuns. Os bebês são resgatados

pela Guarda Municipal de Itatiba e pela

Polícia Militar Ambiental da região. Às

vezes, os filhotes vão para os Centros

de Triagem das Universidades de Me-

dicina Veterinária, onde recebem os

primeiros cuidados até se recuperarem

e serem transferidos para o parque.

O trabalho é árduo, pois, além de

pequenos e sensíveis, os bebês já vêm

com traumas. Felizmente, porém, este

não é o caso de alguns filhotes que ho-

je se encontram na maternidade do Zoo-

parque. Os tamanduás-mirins, por exem-

plo, estão adaptados à alimentação

artificial. “Na natureza esses bichos

só comem insetos que buscam em cu-

pinzeiros e formigueiros, mas aqui no

Zooparque fizemos uma papa com fru-

tas, leite de soja, beterraba ração e ovo,

supernutritiva, que substitui as neces-

sidades nutricionais dos tamanduazi-

nhos”, comenta Érica Pacífico, bióloga

responsável pelos animais.

Outro filhote exposto na mater-

nidade no final do ano passado era

um cachorro-do-mato, uma espécie

selvagem descoberta recentemente

pela Guarda Municipal de Itatiba. Com

aproximadamente 30 dias, a filhotinha

foi apelidada de Laura.

Assim como Laura, todos os filho-

tes da maternidade são pesados e

medidos semanalmente. “É um traba-

lho delicado que exige conhecimento e

dedicação integral. Às vezes o tratador

vem de noite ao zoológico só para

alimentar e verificar os filhotes”, revela

Érica. “Tudo isso é resultado do des-

matamento, que diminui e fragmenta

as florestas”, completa a bióloga.

Por causa disso, os filhotes são

adotados pelo Zooparque, onde

interagem com outros da mesma

espécie e entram para o programa de

reprodução. “Aqui eles ganham um

recinto para que o público os conheça

e aprenda sobre a vida que há em

nossas florestas, onde teriam poucas

condições de observar esses animais”,

ressalta Érica.

21

A preocupação com o meio

ambiente, o impacto que cau-

samos sobre ele e como essa

interferência afeta diretamente nosso

modo de vida são alguns dos concei-

tos que deram origem aos primeiros

projetos de prédios sustentáveis.

Também chamados “prédios verdes”,

eles utilizam material renovável, eco-

nomizando energia e poluindo menos.

Transforme o hall de entrada em um ambiente ecologicamente correto com soluções simples e bem criativas

A porta de entradada sustentabilidade nos prédios

Mas seria viável adotar esse tipo

de conceito em prédios habitados há

tempos? É caro aderir ao ecologica-

mente correto? “As mudanças podem

ser feitas em qualquer construção,

e a utilização de materiais que eco-

nomizam energia de forma criativa e

eficiente diminui gastos drasticamente

no decorrer do tempo”, afirma Márcio

Araújo, consultor do Instituto para

o Desenvolvimento da Habitação

Ecológica (IDHEA).

E por que não começar por um

ambiente comum do prédio que re-

quer medidas simples, como o hall de

entrada? Podemos iniciar pela base,

a pintura. Já há no mercado tintas

para paredes à base de silicato de

potássio, matéria-prima de origem

mineral, sem qualquer derivado

de petróleo. “Elas funcionam como

fungicidas naturais, não agridem o

meio ambiente e ainda preservam a

saúde de usuários e moradores. Além

disso, são mais resistentes”,

explica Araújo.

No que diz respeito à

saúde das pessoas, há um

elemento eficiente, que con-

tribui para embelezar o ambien-

te e é vital contra a poluição: as

plantas. Pesquisadores identificaram

várias delas, de fácil cultivo em locais

com pouca luz, cujos filtros naturais

são capazes de neutralizar a poluição

interna (veja tabela ao lado). Dracena,

samambaia e babosa podem ser utili-

zadas com esse fim, mas as espécies

mais eficientes nesse quesito são a

palmeira areca e a ráfis, de baixo custo

e muito conhecidas por suas qualida-

des ornamentais.

O mobiliário do hall de entrada

também deve se adequar ao conceito

de sustentabilidade, com a utilização

de produtos feitos de madeira com

certificação de origem. Esse tipo de

madeira vem com um selo que atesta

que a matéria-prima foi extraída sem

degradar o solo nem o ambiente.

E mesmo que a madeira não tenha

qualidade superior a outras, ela possui

um grande diferencial: o processo de

extração, que é controlado.

Sabendo onde se pisaAs mudanças visando a um hall

de entrada verde começam pelo piso,

e para tanto existem novidades inte-

ressantes, como o concreto reciclado.

O produto nasceu quando o enge-

nheiro Guilherme Castanheira, um dos

sócios proprietários da Concresteel,

resolveu checar o que aconteceria

se trocasse parte do cascalho

utilizado como agregado, no con-

22

Por Rafael Argemon

seu espaço

23

creto das placas, por um pouco de entulho que

havia encontrado na rua.

Esse foi o ponto de partida para uma série de ex-

perimentações que levaram ao desenvolvimento de

um produto que reaproveita os mais diversos tipos

de entulho e material de descarte, como cacos de

cerâmica, estilhaços de vidro temperado e borracha

de pneus velhos. “Um produto sustentável de verda-

de precisa ser ambientalmente correto, socialmente

justo e economicamente viável. É aí que queremos

chegar com o projeto”, explica Castanheira.

“Outra opção para o piso é a utilização de

um porcelanato de linha seca, isto é, que não

usa água no seu processo. Não é exatamente

um material ecológico, mas, como no caso da

madeira, contribui para o meio ambiente, poupan-

do matérias-primas importantes para o bem-estar

do planeta”, explica Araújo.

Uma luz no fim do túnelQuando se trata de economizar energia no

hall, a receita inclui lâmpadas fluorescentes, que

consomem 80% menos que as tradicionais in-

candescentes, e ainda a instalação de sensores

de presença, para que as luzes acendam apenas

quando há pessoas no local, reduzindo drastica-

mente o consumo.

Economia também pode ser obtida via utilização

de Leds, diodos emissores de luz que favorecem

várias aplicações e são encontrados em todos

os tipos de aparelhos eletrônicos. Eles formam

os números em relógios digitais, transmitem

informações de controles remotos, iluminam

relógios e informam quando suas ferramentas

estão ligadas. Agrupados, podem formar imagens

em uma tela de televisão gigante ou lâmpada

incandescente normal.

Basicamente, os LEDs são lâmpadas pequenas

que se ajustam facilmente em um circuito elétrico.

Diferentes de lâmpadas incandescentes comuns,

eles não têm filamentos que se queimam e não

ficam muito quentes. Além disso, são iluminados

somente pelo movimento de elétrons em um

material semicondutor, e duram tanto quanto um

transístor-padrão.

As plantas que embelezam e filtram o ar

• Dracena (Dracaena fragans) – eficaz

contra formaldeído (gás incolor que,

à temperatura ambiente, é infla-

mável e possui odor irritante), xileno

e triclo roetileno;

• Palmeira areca (Dypsis lutescens) –

as sim como a ráfis, neutraliza a

maioria dos agentes poluidores;

• Samambaia (Nephrolepis) – umidifica

o ar e neutraliza o formaldeído;

• Filodendro (Philodendron scandens) –

eficaz contra formaldeído, benzeno

e monóxido de carbono;

• Espada de São Jorge (Sansevieria

trifasciata) – até para o quarto,

porque libera oxigênio à noite.

As resistentes

Espécies como gérbera, ba-

bosa, crisântemo e lírio-da-paz

possuem, em suas raízes, bactérias

que transformam poluentes como

monóxido de carbono, formaldeído,

benzeno e até fumaça de cigarro em

nutriente para a planta.

Adequando-se à lei, você se livra de multas e evita problemas na Justiça

Administrar pessoal não é uma

tarefa simples. Quando o tema

ganha contornos legais, então,

a dificuldade é ainda maior. Quantas

horas um empregado de condomínio

pode trabalhar por dia? A parada para

almoço é obrigatória? Existe um núme-

ro mínimo de horas de intervalo entre

as jornadas de trabalho para o pessoal

que atua no setor?

Como toda a área condominial

precisa estar em dia com a lei, vale

inteirar-se sobre os meandros da le-

gislação trabalhista para saber como

Jornada de trabalho de A a Zproceder com a mão de obra própria,

registrada pelo próprio condomínio.

Carlos Alexandre Cabral, assessor

jurídico do Secovi-SP, lembra que a jor-

nada de trabalho tem limites instituídos

pela Constituição Federal. “Seu artigo

7º, inciso XIII, restringe a jornada a 8

horas diárias e 44 semanais”, relata,

informando que esse mesmo inciso

permite compensar horas ou reduzir a

jornada mediante acordo coletivo ou

convenção coletiva de trabalho.

No caso da convenção, as nego-

ciações envolvem toda a categoria,

cidade a cidade, e o Secovi-SP. As

cláusulas sociais têm normalmente

validade de dois anos e as econô-

micas, de um ano. Em uma dessas

convenções, fechada há alguns anos,

surgiu uma cláusula permitindo que o

funcionário trabalhe 12 horas e des-

canse 36 logo na sequência.

A implantação dessa jornada de-

pende da celebração de um acordo

entre o condomínio e o sindicato de

empregados, sem o qual ela não terá

amparo legal, caracterizando uma

infração trabalhista. “Esse sistema

compensa o excesso de horas, isto é, o

funcionário trabalha mais compensan-

do as horas adicionais com descanso.

Trata-se de uma peculiaridade, porque

engloba a folga semanal e o intervalo

interjornadas”, comenta o advogado.

O intervalo interjornadas, explica

Cabral, é o período mínimo que o

funcionário deve ter de descanso entre

uma jornada e outra. O artigo 66 da

Consolidação das Leis do Trabalho

(CLT) determina que esse prazo preci-

sa ser de, pelo menos, 11 horas. “Pode

haver um intervalo maior, mas nunca

menor”, diz o advogado. Ele reconhece

que esse é um dos pontos que, por não

conhecer a fundo a lei, os condomínios

mais desrespeitam.

O artigo seguinte, o 67, estipula

um descanso semanal de 24 horas. “A

interpretação conjunta dos artigos 66 e

67 resulta em uma folga semanal de no

mínimo 35 horas, que é a soma das 11

com as 24 horas”, explica o advogado

do Secovi-SP.

24

Por Sônia Salgueiro

recursos Humanos

O Condomínio Edifício Clau-

dius, situado no bairro paulistano

da Aclimação, infringia inconscien-

temente essa norma, reconhece a

síndica Nilza Rosa de Abreu Egea. O

prédio possui 14 funcionários, todos

registrados pelo próprio condomínio.

“Prefiro contratar diretamente porque

quero pessoas qualificadas”, justifi-

ca a síndica. “Um material recebido

recentemente do Departamento Jurí-

dico do Secovi-SP me abriu os olhos.

Como entra cada dia em um horário,

dependendo do descanso de porteiros

e manobristas, o folguista acabava,

em alguns dias, tendo um intervalo

entre jornadas menor que o previsto

em lei”, conta Nilza. A solução: o

Claudius está indenizando as horas

extras dos últimos cinco anos de

seu folguista e contratando um segun-

do profissional para a função.

Hora-extraO assessor jurídico do Secovi-SP

esclarece que conceder menos horas

de descanso (semanal ou horário de

refeição) do que estipula a legislação

pode trazer problemas. “Um descanso

a menor é passível de cobrança na

Justiça como hora extra”, informa.

No que diz respeito às horas extras,

o advogado do Sindicato lembra que

elas não podem exceder duas por dia,

conforme o artigo 59 da CLT. “O que

ultrapassa esse limite é ilegal”, avisa.

Segundo ele, o fato de o condomínio

pagar essas horas adicionais não o

isenta de multa, caso haja fiscalização.

“Para desestimular a prática, a multa é

alta e dobra na reincidência.”

Folga semanal também é um as-

sunto delicado. O Decreto nº 27.048,

que regulamenta a Lei nº 605/49, diz,

em uma relação anexa, que os por-

teiros (também chamados de vigias)

e ascensoristas podem trabalhar nos

domingos, mas a cada sete semanas a

folga precisa coin-

cidir com esse

dia, de acordo

com as Portarias

Cabral: “A vantagem da escala 5 por 1é que ela é automática: a cada setesemanas, a folga cai num domingo”

25

417/66 e 509/67. Já zeladores e faxinei-

ros têm de folgar sempre aos domin-

gos. Cabral orienta os condomínios

que não querem fazer muita conta a

aderir à famosa “escala 5 por 1” para

porteiros: o funcionário trabalha cinco

dias e folga no sexto. “A vantagem

é que essa escala é automática: a

cada sete semanas a folga vai cair

em um domingo.”

No condomínio Claudius, os fun-

cionários da portaria e da garagem,

além do folguista mais antigo, seguem

a escala 5 por 1. O folguista que está

em vias de ser contratado pegará a

escala 6 por 1. Quanto aos quatro

funcionários da faxina, eles trabalham

de segunda a sábado, das 9 às 18

horas, com uma hora de intervalo

para almoço. Pela escala montada no

local, um deles sempre trabalhará um

domingo por mês, das 9 às 14 horas,

para fazer a coleta do lixo. “Pagamos

como hora-extra”, explica Nilza.

O assessor jurídico do Secovi-SP

lembra que os faxineiros são cada vez

mais requisitados para trabalhar no

domingo, a fim de recolher o lixo e tam-

bém devido às festas que acontecem

nos finais de semana. Cabral diz que

é acertada a tática do Claudius, visto

que essa mão de obra pode trabalhar

eventualmente aos domingos. “As

alternativas, nesse caso, são pagar o

dia em dobro ou conceder uma folga

compensatória. Porém, é preciso ficar

claro que esse sistema de trabalho

aos domingos não pode ser regra,

mas exceção.”

Tudo documentadoApesar de a Constituição Federal

prever uma jornada de 44 horas sema-

nais, o turno pode ser menor. Esse é

o caso, por exemplo, de condomínios

que não precisam de um jardineiro

todos os dias da semana por 8 horas.

“Aqui é possível pagar um salário

proporcional às horas trabalhadas,

baseado no piso da categoria ou no

salário de um eventual paradigma

(funcionário de mesma função, com

tempo de casa não superior a dois

anos)”, orienta Cabral.

Para jornadas de 44 horas, ensina

o advogado, o empregador pode dis-

tribuir o número de horas por seis dias,

o que perfaz uma jornada de 7h20/dia

de segunda a sábado. Outra opção é

uma jornada de 8 horas em cinco dias,

mais 4 no sexto dia.

Os condomínios devem estar aten-

tos ao intervalo de jornada. Segundo o

artigo 71 da CLT, quem trabalha mais

de 4 horas e até 6 horas, tem direito

a 15 minutos de descanso. Por isso a

pessoa que tem contrato de 6 horas

ficará no local de trabalho por 6h15.

Quem trabalha mais de 6 horas, se-

gundo o mesmo artigo e salvo acordo

coletivo, tem direito a no mínimo 1 hora

para refeição e repouso – esse período

não pode ultrapassar duas horas.

O mesmo artigo diz que, se o

intervalo não for concedido, o em-

pregador pagará o equivalente à

hora mais 50%, como se o funcionário

tivesse feito hora-extra. “Mas isso

não isenta o empregador de uma

autuação por infração.”

Alterações de horário só são per-

mitidas, segundo o artigo 468 da CLT,

quando há acordo entre as partes e se

não houver prejuízo para o empregado.

Por prejuízo entenda-se, por exemplo,

aumento de jornada sem elevação

salarial. “Aliás, no caso de qualquer

alteração de jornada, é importante

atualizar o registro e ter a anuência

do funcionário por escrito”, finaliza o

advogado do Secovi-SP.

Fique atento➤ A jornada de trabalho está sujeita a limites constitucionais:

8 horas diárias e 44 horas semanais;

➤ Observe os intervalos de refeição e repouso;

➤ Atente para o limite diário de horas suplementares;

➤ Não há base legal para a tese de que, quem trabalha à

noite, tem que ter folga semanal no dia seguinte

➤ As regras valem também para o folguista. Por isso atente

para a escala de trabalho.

26

recursos HumanosPor Sônia Salgueiro

Desde que surgiram os primeiros

modernos condomínios em São

Paulo, na década de 1970, muita

coisa mudou. Ilhas do Sul, Portal do Mo-

rumbi e Martinelli são marcos na história

da cidade. Certamente não têm culpa

pelas dificuldades que aguardavam a

administração dessas comunidades.

A cidade começou a se verticalizar

após a II Guerra Mundial. Foi, porém, a

partir das décadas de 1970 e 1980 que

as dificuldades começaram. Naquela

época, as previsões orçamentárias eram

anuais e as arrecadações, trimestrais e

antecipadas. Atualmente, o orçamento do

condomínio é mensal e as arrecadações

ocorrem em até duas parcelas.

Além da insegurança existente a partir

da atual ameaça de assaltos, o aumento

da carga tributária e das funções adminis-

trativas é o maior problema dos condomí-

nios e suas administradoras.

Com a redução da multa por atra-

so no pagamento da cota condomi-

nial de 20% para 2%, o crescimento

da inadimplência tornou mais com-

plexa a administração dos condomí-

nios. A situação se normalizou com a

Lei nº 13.160, que possibilitou o protesto

dos devedores via boleto. Os efeitos

foram altamente benéficos àqueles

condôminos bons pagadores, que são

a grande maioria.

Está na hora de fazer uma lei espe-

cífica para os condomínios, talvez nos

moldes da atual Lei do Inquilinato, agora

modificada após 18 anos de vigência.

Terá que ser de alguma forma modifica-

do, no Código Civil, o capítulo referente

ao condomínio edilício. Mas não dá para

tirar esse novo formato de lei do bolso do

colete, de um dia para o outro. Ainda há

muitas questões em aberto a serem defi-

nidas, itens de interesse para 16 milhões

de pessoas que moram ou trabalham em

condomínios no Estado de São Paulo.

Condomínios são o último elo da

cadeia imobiliária, um universo para o

qual toda a economia está olhando

em 2010. Eles movimentam mais de

R$ 8 bilhões anualmente, respondem

por 300 mil empregos diretos e cres-

cem mais rapidamente do que as cida-

des onde estão. São a mais moderna

forma de moradia. São as estrelas do

mercado imobiliário.

Condomínios:evolução permanente

Hubert Gebara é vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios

do Secovi-SP e diretor da Fiabci-Brasil

27

Por Hubert Gebara

opinião

Áreas verdes protegidas

Saiba como funcionam os programas de adoção de parques e praças públicas pela iniciativa privada

Nas últimas décadas a preo-

cupação com o ambiente

transcendeu o pensamento

dos cidadãos e ganhou a mídia em

prol de um planeta mais sustentável.

Prova disso foram as recentes manifes-

tações da população na Conferência

da Organização das Nações Unidas

(ONU) sobre mudanças climáticas

(COP 15), realizada em dezembro em

Copenhague, na Dinamarca. O fato é

que a preservação de áreas verdes

nunca esteve tão em evidência como

nos dias atuais.

Muitas empresas têm se preocupa-

do em dar sua contribuição ao mundo,

não apenas adequando sua produção

a políticas mais sustentáveis – que

agridam menos o ambiente –, mas

também investindo parte de seu capital

em ações voltadas à comunidade ou

mesmo às poucas áreas verdes que

restaram nas grandes metrópoles.

Esse é o caso de muitas organiza-

ções que passaram a adotar parques

e praças públicas no Estado de São

Paulo, desde a criação do primeiro

programa de adoção em Campinas,

em dezembro de 2000.

A Lei Municipal nº 10.704, proposta

pelo vereador Carlos Signorelli, permite

que qualquer entidade da sociedade

civil, associações de moradores, so-

ciedade amigos de bairro ou pessoas

jurídicas legalmente constituídas e

cadastradas na cidade de Campinas

nas metrópoles

28

legislaçãoPor Eliane Quinalia

Graziano: “Nosso melhor fiscal é a população”

Foto

: Nat

hália

Spa

olon

zi C

ham

onparticipem do programa. “Existe, en-

tretanto, uma restrição municipal para

empresas que produzem ou comer-

cializam cigarros e bebidas alcoólicas,

bem como a outras que possam ser

consideradas impróprias aos objetivos

de preservação estipulados pela lei”,

revela Ronaldo de Souza, diretor do

Departamento de Parques e Jardins

(DPJ) da Prefeitura de Campinas.

Ao assinar o termo de compro-

misso, as empresas adotantes se

responsabilizam pela execução dos

projetos elaborados pelo Poder Execu-

tivo Municipal, utilizando verba própria

para a preservação e manutenção

das áreas verdes.

Os termos de cooperação dizem

respeito não só à manutenção das

áreas, mas também à limpeza do es-

paço. Obviamente, as obrigações da

empresa dependerão de cada tipo de

29

Praça Walter Redó, situada entre as avenidas Engenheiro Armando de Arruda Pereira e George Corbisier, na zona sul de São Paulo

Praças de Campinas (SP) recebem a atenção de empresas privadas

contrato, cabendo a elas a parcial ou

total manutenção do local.

Se, por um lado, o ambiente agra-

dece, também as empresas lucram

com a iniciativa. A adesão ao programa

garante à organização privada o direito

de divulgar sua marca na área por meio

de placas publicitárias.

A expectativa do DPJ é que,

somente na cidade de Campinas,

cerca de 400 áreas verdes façam

parte do programa.

São Paulo conscienteNa capital paulista o programa foi

viabilizado na gestão do governador

José Serra, ganhando mais visibilidade

a partir de 2005. Um exemplo dessa

iniciativa: a Companhia Brasileira de

Alumínio (CBA) preserva a Praça Ra-

mos de Azevedo, localizada no centro

da cidade. “Percebemos que não

tínhamos tanta verba para cuidar das

praças com o empenho que gostaría-

mos. Fizemos, então, um levantamento

com as Subprefeituras e descobrimos

que algumas empresas já tinham

demonstrado interesse na adoção de

espaços públicos, mas sem êxito”, diz

André Graziano, coordenador de Áreas

Verdes da Secretaria de Coordenação

das Subprefeituras de São Paulo. A

partir daí, após dois meses, um decre-

to passou a regulamentar os termos

de cooperação entre as Subprefeitu-

ras e a iniciativa privada, elevando de

4% para 52% o número de áreas ver-

des protegidas.

Fiscais a postosEngana-se, no entanto, quem

pensa que tais praças ficam esque-

cidas nas mãos da iniciativa privada.

Além da fiscalização da Prefeitura, que

verifica se os serviços de manutenção

estão sendo executados – conforme

a proposta de prestação de serviços

acordada –, hoje cada subprefeitura

tem um funcionário designado para a

tarefa. A população também acompa-

nha de perto a ação do empresariado.

“Nosso melhor fiscal é a população.

Recebemos ligações das pessoas

informando os casos de abandono ou

descaso”, diz Graziano.

De acordo com dados da Sub-

prefeitura, são poucas as praças ado-

tadas que exigem olhos mais atentos

do cidadão, já que é público e notório

que uma propaganda negativa causa

péssima repercussão nos negócios.

Assim, a exposição acaba favore-

cendo ambos os lados: a população

e os investidores.

Nos casos de abandono, as pe-

nas podem variar de simples adver-

tências e multas ao empreendedor

a rescisão contratual.

Hoje, a Prefeitura de São Paulo

possui 4.911 praças, sendo que 727

áreas verdes (praças e canteiros) são

adotadas. “No final de 2007 tínhamos

quase 900 termos de cooperação na

cidade. Infelizmente, porém, tal número

caiu após a Lei Cidade Limpa, pois

muitas empresas tiveram que ade-

quar seus anúncios publicitários para

os locais”, informa Graziano. Graças

à iniciativa, diz ele, cerca de 98%

das 727 praças e canteiros adota-

dos na Capital registram bons índices

de conservação.

Atualmente, apesar da burocracia

para a adoção, já que cada requisi-

ção é avaliada pelas subprefeituras

e, posteriormente, encaminhada à

Comissão Permanente da Paisagem

Urbana (CPPU), o número de termos

de cooperação tem crescido. “Ape-

nas a CPPU possui autorização para

aprovar as adoções, verificando quais

os locais que realmente precisam de

investimentos, seja pela degradação

ou visibilidade da área”, diz o coorde-

nador do projeto na capital paulista.

Para adotar um espaço municipal

em São Paulo, o interessado pre-

cisa entrar em contato com a sub-

prefeitura de sua região, dirigin-

do-se diretamente à Secretaria do

Verde do município e explicando

seu intento.

30

legislaçãoPor Eliane Quinalia

31

Dicas e indicadores que facilitam aadministração do seu condomínio

per

total geral pessoal / encargo tarifas manut. de equipamentos conservação e limpeza Diversos

icoN

Var. %

icoN

Var. %

icoN

Var. %

icoN

Var. %

icoN

Var. %

icoN

Var. %

Mês Ano 12 meses Mês Ano 12

meses Mês Ano 12 meses Mês Ano 12

meses Mês Ano 12 meses Mês Ano 12

meses

dez/08 172,780 -0,03 8,40 8,40 171,048 0,00 8,67 8,67 167,491 0,00 6,17 6,17 190,375 -0,13 9,81 9,81 175,632 -0,13 9,07 9,07 165,135 -0,13 9,68 9,68

jan/09 172,618 -0,09 -0,09 8,04 171,048 0,00 0,00 8,67 167,491 0,00 0,00 6,17 189,537 -0,44 -0,44 8,14 175,197 -0,25 -0,25 7,86 164,408 -0,44 -0,44 8,02

fev/09 172,898 0,16 0,07 7,91 171,365 0,19 0,19 8,54 167,491 0,00 0,00 6,17 190,030 0,26 -0,18 7,85 175,474 0,16 -0,09 7,65 164,835 0,26 -0,18 7,73

mar/09 172,626 -0,16 -0,09 7,55 171,365 0,00 0,19 8,54 167,491 0,00 0,00 6,17 188,624 -0,74 -0,92 6,27 174,705 -0,44 -0,53 6,40 163,616 -0,74 -0,92 6,15

abr/09 172,575 -0,03 -0,12 7,34 171,365 0,00 0,19 8,54 167,491 0,00 0,00 6,17 188,341 -0,15 -1,07 5,38 174,629 -0,04 -0,57 5,61 163,370 -0,15 -1,07 5,27

mai/09 172,332 -0,14 -0,26 6,78 171,365 0,00 0,19 8,54 166,333 -0,69 -0,69 5,43 188,209 -0,07 -1,14 3,64 174,728 0,06 -0,51 4,01 163,256 -0,07 -1,14 3,53

jun/09 172,066 -0,15 -0,41 5,86 171,365 0,00 0,19 8,54 165,192 -0,69 -1,37 3,37 188,021 -0,10 -1,24 1,53 174,524 -0,12 -0,63 2,11 163,093 -0,10 -1,24 1,41

jul/09 172,641 0,33 -0,08 5,50 171,365 0,00 0,19 8,54 168,994 2,30 0,90 4,35 187,212 -0,43 -1,66 -0,66 173,841 -0,39 -1,02 0,02 162,391 -0,43 -1,66 -0,77

ago/09 172,485 -0,09 -0,17 5,48 171,365 0,00 0,19 8,54 168,994 0,00 0,90 4,35 186,538 -0,36 -2,02 -0,70 172,991 -0,49 -1,50 -0,29 161,807 -0,36 -2,02 -0,81

set/09 173,612 0,65 0,48 5,45 171,365 0,00 0,19 8,54 174,024 2,98 3,90 3,90 187,322 0,42 -1,60 -0,39 173,226 0,14 -1,37 -0,16 162,486 0,42 -1,60 -0,39

out/09 179,176 3,20 3,70 3,76 180,933 5,58 5,78 5,78 174,024 0,00 3,90 3,90 187,415 0,05 -1,55 -1,31 173,095 -0,08 -1,44 -1,20 162,568 0,05 -1,55 -1,31

nov/09 179,214 0,02 3,72 3,69 180,933 0,00 5,78 5,78 174,024 0,00 3,90 3,90 187,603 0,10 -1,46 -1,58 173,233 0,08 -1,37 -1,49 162,730 0,10 -1,46 -1,58

dez/09 179,109 -0,06 3,66 3,66 180,933 0,00 5,78 5,78 174,024 0,00 3,90 3,90 187,115 -0,26 -1,71 -1,71 172,762 -0,27 -1,63 -1,63 162,307 -0,26 -1,71 -1,71

Icon Secovi-SP – Índice de Custos CondominiaisMÊS: Dezembro/2009 Índice Base Dez/01 = 100,000

IndicadorVariação - em%

Mês Ano 12 meses

IGP-DI (0,11) (1,43) (1,43)

IGP-M (0,26) (1,72) (1,72)

IPC/FIPE 0,18 3,65 3,65

INPC 0,24 4,11 4,11

IPCA 0,37 4,31 4,31

INCC-DI 0,10 3,25 3,25

Pisos Salariais:Verificar a Convenção Coletiva de Trabalho da cidade do condomínio no site www.secovi.com.br

ACÚMULO DE CARGO: 20% ADICIONAL NOTURNO: 20%

HORAS EXTRAS: Cidade de São Paulo e demais municípios: 50%

CESTA BÁSICA: Verificar Convenção Coletiva de Trabalho da cidade do condomínio no site www.secovi.com.br

FGTS – FEVEREIRO/2010 (Data de recolhimento até 05/03/10)8% sobre o total da remuneração paga ao empregado

PIS – FEVEREIRO/2010 (Data de recolhimento até 25/03/10): 1% sobre o total da folha de pagamento

INSS – FEVEREIRO/2010 (Data de recolhimento até 19/03/10)

* SALÁRIO DE CONTRIBUIÇÃO (R$) – ALÍQUOTAS Até 1.024,97 = 8,00 % De 1.024,98 a 1.708,27 = 9,00 % De 1.708,28 a 3.416,54 = 11,00 % Acima de 3.416,54 = R$ 375,82

* SALÁRIO-FAMÍLIA – A PARTIR DE JANEIRO/2010: Remuneração mensal até R$ 531,12 = R$ 27,24 Remuneração mensal acima de R$ 531,12 até R$ 798,30 = R$ 19,19

* Valores vigentes desde 1º/01/2010 – Portaria Interministerial MPS/MF nº 350,

de 30/12/2009

FOLHA DE PAGAMENTO ÍNDICES DE PREÇO(Dezembro/2009)

Fontes: FGV, IBGE e Fipe/USP

Elaboração: Departamento de

Economia e Estatística do Secovi-SP

Atenção:INSS –

Contribuição – Riscos Ambientais

do Trabalho – a partir da

competência junho/2007: 3%

32

dia a dia

A questão da sustentabilidade está

cada vez mais inserida no dia a dia

das empresas do setor imobiliário e

dos condomínios. Nem poderia ser diferen-

te. Afinal, a preocupação com o futuro das

próximas gerações impõe a adoção de

medidas no presente e ações garantido-

ras desse futuro.

A vice-presidência de Sustentabilida-

de do Secovi-SP foi instituída para alinhar

as ações das várias áreas do Sindicato

nesse campo. Nossos objetivos são pes-

quisar, sistematizar, promover, divulgar,

apoiar e reconhecer ações de sustenta-

bilidade, conscientizando e incentivando

suas práticas pelas categorias econômicas

representadas pela entidade.

Por essa razão, estamos desenvolvendo

estudos com a vice-presidência de Adminis-

tração Imobiliária e Condomínios, no sentido

de identificar formas de incrementar os traba-

lhos que já vêm sendo realizados, com ênfase

à série de manuais sobre uso racional de água

e energia, coleta seletiva de lixo, etc.

Aliás, há uma preocupação adicional em

relação aos empreendimentos já ocupados.

Até porque, segundo estimativas, mais de 80%

do impacto ambiental não se dá na produção

dos condomínios, mas sim na sua utilização.

É certo que o mercado incorporador e

construtor deve consultar as administradoras

para produzir empreendimentos que, desde

o projeto, contemplem aspectos relativos

à questão ambiental. Prever espaços para

coleta seletiva, captação e reuso da água da

chuva, energia solar (quando e onde isso for

possível), o máximo em ventilação e ilumina-

ção naturais e individualização do consumo

de água são exemplos de providências que

precisam ser contempladas.

Igualmente, os condomínios já instalados

e ocupados podem e devem estudar, em

conjunto com as respectivas administrado-

ras, a adoção de práticas sustentáveis. Onde

for possível e economicamente viável (sim,

porque sustentabilidade é formada pelo tripé

meio ambiente, responsabilidade social e

economia), é recomendável a instalação de

hidrômetros por unidade. E há uma série de

outras medidas que podem ser analisadas

caso a caso, considerando-se as caracte-

rísticas do condomínio e a capacidade de

pagamento de seus moradores.

Uma coisa, porém, é certa: de nada

adianta projetar ou adaptar empreendimentos

às premissas da sustentabilidade se seus

usuários não tiverem consciência de seu

papel. Mais que condomínios verdes, o que

precisamos é de condôminos verdes, devi-

damente comprometidos com a questão da

sustentabilidade. Consciência e atitude. Isto é

o que o planeta merece para se manter vivo.

Ciro Scopel é vice-presidente de Sustentabilidade do Secovi-SP

33

Por Ciro Scopel

opinião

Condôminos

verdes

Adesão ao sistema pode reduzir em até 35% a fatura de água, uma das contas que mais pesam na cota condominial

A individual ização está na

ordem do dia de condomí-

nios de todo o Estado de São

Paulo. Não necessariamente porque

Economia e divisão justaimpulsionam medição individualizada

a medição individualizada de gás ou

de água seja obrigatória em todos

os municípios paulistas. Ao contrário

do que muita gente pensa, a prática

não é obrigatória nem para imóveis

novos na capital do Estado (veja ma-

téria na página 40). São basicamente

dois fatores que levam síndicos e

34

Por Sônia Salgueiro

capa

Hubert, lembra que o assunto come-

çou a ser abordado, ainda de forma

tímida, em 2005. Dois anos depois,

com a chegada de novas tecnologias

ao mercado brasileiro, o tema se

disseminou de vez no ramo condomi-

nial. “Entre 2007 e 2009, 14 mil medi-

dores foram instalados entre nossos

clientes”, informa. Segundo ela, dos

mais de 70 prédios que aderiram à

medição, 32 o fizeram em 2009.

A preocupação com o ambiente

conta muitos pontos hoje em dia, de

acordo com Nathalie, mas muito me-

nos que o fator economia. “A conscien-

tização cresce, porém na esteira da

economia”, observa. A preocupação

financeira é preponderante porque a

conta de água é uma das que mais

pesam na cota condominial. “Ela

sempre foi um dos vilões do boleto.

Daí as pessoas quererem diminuir essa

despesa”, atesta Raquel Tomasini, ge-

rente de Produtos e Parcerias da Lello.

A AJ Martani, empresa há dez

anos no mercado de medição e que

já implantou a individualização em

42 mil unidades nos Estados de São

Paulo, Rio de Janeiro e Espírito Santo,

constatou, entre os clientes atendidos,

que 20% a 25% das moradias res-

pondem por 60% de tudo que um

condomínio usa de água. “Com a

individualização, há uma redução de

20% a 40%”, informa João Martani,

responsável técnico da companhia.

“Só se consegue isso quando cada

um paga pelo que consome.”

Levantamento da Mobix Individuali-

za, empresa de origem israelense que

opera no País desde 2003, mostra que

em condomínios de baixa renda, que

não têm lava-louça e onde há um único

banheiro, a diminuição média, na conta

de água, é de 25%. “Em condomínios

de classes A e B, já vi cortes de até

50%”, comenta Ferdinando Guerra,

dirigente da empresa.

Obstáculos transpostosEspecialistas são unânimes em

afirmar que a individualização vale a

pena, mesmo em prédios mais antigos.

“Ela sempre é positiva, porque, além

de gerar economia, colabora com a

preservação ambiental”, opina Raquel,

administradora da Lello.

Mas todos concordam que a

implantação do sistema pode ser

mais cara, dependendo da idade do

prédio. “Em edifícios muito antigos,

especialmente aqueles com poucos

pavimentos e um número reduzido de

apartamentos por andar, a adequação

é mais dispendiosa”, afirma Geraldo

Bernardes, do Secovi-SP.

Há alguns itens que inflacionam

a obra, como válvulas hidra, em vez

de caixas acopladas. Também é mais Bernardes: “Com a sistemática, conta de água cai até 35%”

Raquel: “Água sempre foi um dos vilões do boleto”

administradoras a defenderem a

individualização: economia e justiça

social, isto é, cada um pagando pelo

que efetivamente consome.

“Com a sistemática, a conta de

água cai até 35%”, calcula Geraldo

Bernardes, diretor de Sustentabilidade

Condominial do Secovi-SP. Segundo

ele, a água responde, em média, por

10% a 12% das despesas ordinárias do

condomínio quando a conta não é in-

dividualizada. “Implantada a medição,

essa fatia cai para 8% ou 9%”, estima.

Isso acontece, segundo Bernardes,

porque os condôminos levam um susto

ao receberem sua primeira conta indi-

vidual. A razão é óbvia: consome-se

muita água no País, mas esse gasto

é camuflado quando todos pagam

pela média. “Enquanto na Alemanha

o consumo per capita diário varia de

90 a 110 litros, em São Paulo oscila de

200 a 210 litros.”

Nathalie Gretil lat, gerente da

área de Meio Ambiente do Grupo

35

difícil trabalhar com tubulações de ferro

do que com canos de cobre ou PVC.

Apartamentos com muitas prumadas

de água (uma para a cozinha, outra

para o lavabo e duas ou três para os

banheiros, por exemplo) têm obras

mais demoradas. “Nenhum morador

quer quebrar o apartamento inteiro.

Muitas empresas estão oferecendo

projetos de unificação das prumadas

com objetivo de minimizar a quanti-

dade de hidrômetros a ser instalados.

Essas duas dificuldades – estrutural

e orçamentária – impedem, muitas

vezes, que o tema seja aprovado na

assembleia”, esclarece Nathalie.

Técnicos relatam que a tecnologia

disponível viabiliza a individualização

em qualquer tipo de condomínio, mes-

mo com orçamentos mais salgados.

Em edifícios mais novos, lembra

Raquel, da Lello, a estrutura hidráulica

já está adaptada para a medição in-

dividualizada, o que faz muita diferen-

ça na hora de contratar o serviço. Se-

gundo Ferdinando Guerra, em prédios

pré-adaptados, as obras podem durar

uma semana. Para adotar o padrão Sa-

besp naqueles não adaptados –

a concessionária homolo-

gou algumas empresas

para fazer o serviço e a

Mobix está entre elas

–, gasta-se muito mais

tempo. Num prédio

de 15 andares, com

quatro apartamentos

de 70 m2 por andar, as obras podem

durar cerca de dois meses.

Para Martani, o mais complicado

durante a implantação da medição

individualizada é mesmo a convivência

com o condômino. “Trata-se de uma

obra pequena. No entanto, como as

pessoas estão cada vez mais dentro

de casa, causa algum stress.” Segun-

do ele, a companhia executa toda

a parte externa da hidráulica e só

entra na unidade para fazer a liga-

ção, o que costuma levar um dia.

A implementação do sis-

tema, assim como sua

manutenção mensal, é

responsabilidade do

próprio condo-

mínio, que fecha contrato com as em-

presas fornecedoras de tecnologia, de

equipamentos e com a companhia que

instalará todo o sistema e cabeamento.

Há no mercado tecnologias basea-

das em cabos – os dados partem da

origem (medidores), passam por con-

centradores intermediários e chegam a

uma central, muitas vezes instalada na

portaria. Sem fio, a transmissão ocorre

por radiofrequência.

Conta individualO sistema da Sabesp é estruturado

sobre cabos e as empresas homologa-

das a trabalhar em seu nome podem

fazer a cobrança. Nos demais casos, a

medição é individualizada, mas a conta

não. Isso significa que cada unidade

recebe sua fatura junto ou no próprio

boleto do condomínio. E, neste caso,

é geralmente a administradora que efe-

tua os cálculos. “Usualmente, o valor

da conta vem no boleto”, diz Nathalie,

da Hubert. No começo, acrescenta, o

Nathalie: “A conscientização cresce, mas na esteira da economia”

Leitura pode ser feita no local ou repassada online

36

Por Sônia Salgueiro

capa

37

Se você optar por outras, tudo bem. Mas depois você que se entenda com os condôminos. Decida por quem oferece produtos e serviços certificados pelas principais concessionárias do Pais.

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Benefícios para os moradores

•Conta individualizada favorecendo o uso racional;

•Corte do fornecimento apenas dos inadimplentes;

•Centralização das leituras no concentrador de dados;

•Emissão de conta individualizada;

•Detecção de fraudes;

•Manutenção de toda a solução da individualização;

•Tecnologia de última geração.

•Cada condômino paga o que realmente consome;

•Detecção de vazamentos;

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água e gás.

sistema suscita muitas dúvidas. “De

10% a 15% dos moradores costumam

ligar para questionar, porque eles não

fazem ideia de quanto consomem ou

quanto deveriam pagar.”

A individualização oferecida pela

Sabesp, segundo Raquel, da Lello, “é

o sonho de consumo de todo mundo”,

não só porque tira de fato a conta de

água da cota condominial (fica apenas

o consumo da área comum), mas

também porque a concessionária pode

cortar a água dos inadimplentes.

A sistemática da leitura individu-

alizada pode ser de tipos diferentes.

Há casos em que um equipamento

conectado à central “puxa” o relatório,

outros em que as informações são

captadas e repassadas online e ainda

aqueles em que alguém – o zelador ou

um funcionário da empresa contrata-

da – passa uma vez por mês para ler

os hidrômetros.

Conta cai à metadeNo Condomínio Manitoba, loca-

lizado na zona norte da Capital, os

medidores foram colocados sob a

caixa d’água, em um espaço de apro-

ximadamente 1,5 metro. De lá sai,

pela lateral do prédio, um cano que

entra em cada um dos apartamentos.

Uma vez por mês, um funcionário da

empresa que faz a gestão do proces-

so anota o consumo e tira uma foto

do medidor de cada apartamento. A

Para Dall’Acqua, principais vantagens são economia e fácil detecção de vazamentos

imagem segue com o boleto condo-

minial e a fatura.

Há pouco mais de três anos, conta

o síndico Dorival Dall’Acqua, a indivi-

dualização custou R$ 380 para cada

apartamento, valor que foi parcelado

em nove vezes. As obras, relembra,

duraram cerca de um mês e incluí-

ram as instalações para a medição

em si e a colocação dos novos azu-

lejos (o morador arcou ainda com a

aquisição do revestimento). Como

é praxe no mercado, a empresa

gestora do serviço cobra uma taxa

mensal, de R$ 3 por morador, para

administrar a medição.

O maior inconveniente, segundo

Dall’Acqua, foi que os moradores,

38

capaPor Sônia Salgueiro

Vantagens da individualização Redução do consumo de água e gás

Fácil identificação de vazamentos

Justiça social

Contribui para diminuir a inadimplência

Queda no valor da conta de energia elétrica e de gás,

visto que os banhos são mais rápidos

cada qual com um modelo de re-

vestimento, tiveram que recorrer a

museus de azulejos para repor o que

foi retirado.

Entre as principais vantagens da

implantação, ocorrida em novembro

de 2006, Dall’Acqua cita a economia.

“Nesses três anos economizamos

48%.” Outro benefício é a fácil detec-

ção de vazamentos. O Manitoba já teve

dois desses casos. “Um condômino

que consumia 4,5 m3 mensais, re-

pentinamente chegou a 18m3. Fomos

verificar e descobrimos que a caixa

acoplada estava vazando.”

Consumo consciente No Edifício Itacaré, que compõe

o Condomínio Passeio de Itanhatim,

situado na zona sul da Capital, a in-

dividualização foi facilitada porque o

prédio, entregue há um ano, já tinha a

infraestrutura necessária. “Precisamos

apenas instalar os medidores”, informa

o síndico Pedro Mello. Ele considera

que o fator financeiro e a justiça social

convenceram os moradores a aprovar

a individualização. É difícil, segundo

ele, calcular o ganho, porque à época

nem todos os moradores povoavam o

prédio e, portanto, houve um aumento

natural do consumo de água. “Mas

não tenho dúvida de que o consumo

consciente é estimulado quando se

paga pelo que se consome.”

Para escolher a empresa, Mello

chamou cinco fornecedores, indicados

por sua administradora, para apre-

sentar a tecnologia aos conselheiros.

“Analisamos tudo: prós, contras,

referências e preço.”

No Itacaré, os medido-

res ficam na área de ser-

viço das unidades. “Uma

vez por mês recebemos

a visita de um carro com

coletor (radiofrequência),

que capta o sinal de

cada unidade sem

precisar entrar no

apartamento.” O

fornecedor pega o

valor total, vê o percen-

tual de consumo de cada

um e emite uma conta para

cada apartamento, distribuída

junto com o boleto do condomínio.

Cada morador paga R$ 3 mensais

pelo serviço.

Independente da tecnologia, o

custo é pequeno diante dos benefícios.

Na Mobix, ele varia de R$ 3 a R$ 6.

“Depende do pacote. Se há a opção de

leitura da conta pela internet, o custo

é mais alto. Se é a administradora que

emite a fatura, ele cai”, diz Guerra.

Ele informa que há várias formas de

financiamento na Mobix, com o prazo

máximo de 36 meses.

Novas formas de pagamento,

que podem facilitar a adesão ao

serviço, estão surgindo. Se-

gundo informa Geraldo

Bernardes, o Secovi-SP

já iniciou conversações

com a Caixa Econômica

Federal com o intuito de

que sejam criadas linhas de

financiamento específicas

para o condômino pagar

a individualização.

A Mobix também

está lançando a op-

ção de locação. “É

como alugar um

serviço de tevê a

cabo”, compara Guer-

ra. Ele explica que du-

rante o período do contrato, que pode

chegar a oito anos, o condomínio paga

ao mês em torno de 2% do valor da

aquisição. Findo o prazo, o valor de

aquisição estará amortizado, os equi-

pamentos passam a ser propriedade

do condomínio, e permanece apenas a

taxa de manutenção.

39

Há, segundo João Paulo Rossi

Paschoal, assessor jurídico do

Secovi-SP, uma crença generalizada

no mercado paulistano de que a

individualização de água seria obri-

gatória. “Empresas pouco honestas

têm disseminado essa informação”,

comenta. Ele explica que o tema

pode ser regido pelo município, pelo

estado e pela União. O interessado

precisa verificar em sua cidade se

a instalação de hidrômetros indivi-

duais é ou não obrigatória. Em São

Paulo não é.

“No âmbito estadual paulista, o

Projeto de lei nº 551/2003 foi vetado

pelo governador”, ilustra Paschoal.

Ele diz que, na Capital, há quem

venda a ideia da obrigatoriedade ba-

seado na Lei Municipal nº 14.018/05,

que criou o Programa Municipal de

Conservação e Uso Racional da

Água em Edificações. A lei é progra-

mática e não faz qualquer menção

à obrigatoriedade de instalação de

medidor individual nos condomí-

nios edilícios. “Acho que no futuro

haverá uma lei que exija a medição

individualizada, mas por enquanto

ela não existe.”

Nos locais em que há obrigato-

riedade, a aprovação da medição

individualizada se dá com a vota-

ção de praxe (maioria simples em

segunda chamada). “Já onde não

há a exigência, meu entendimento é

de que é uma despesa útil e, nesse

caso, a individualização precisa ser

aprovada por maioria absoluta”

Algo bastante polêmico é a ques-

tão do corte de água. “Empresas

prestadoras do serviço não podem

fazer o corte, porque os únicos au-

torizados são as concessionárias de

serviço público, como a Sabesp, ou

seus prepostos, no caso das empre-

sas habilitadas a representar a estatal

na individualização.”

Em São Paulo, medição não é obrigatória

40

capaPor Sônia Salgueiro

GLP individualizadoA individualização de gás é mais

frequente que a de água, segundo

Raquel Tomasini, gerente de Produtos

e Parcerias da Lello. “Pelo menos na

cidade de São Paulo, a maioria dos

prédios tem rede passando à sua

frente”, comenta.

De acordo com Nathalie Gretillat,

gerente da área de Meio Ambiente do

Grupo Hubert, quando não tem água

e gás individualizados, a maioria dos

condomínios opta por fazer as duas

coisas juntas, de uma só vez. “Mas

a economia com gás não é tão per-

ceptível quando o consumo de gás

ocorre somente no fogão dentro das

unidades. No caso de consumo de

gás em aquecedores de passagem,

a economia é tão mensurável quanto

a de água.”

A Liquigás opera com o serviço

de medição e individualização de

contas de Gás Liquefeito de Petróleo

(GLP), o tradicional gás de cozinha,

Emissão online de contasCusto zero para quem possui prumada e medidores

Individualização de gás: mais frequente que a de água

desde fevereiro de 2009. Inicialmen-

te, o serviço é restrito ao Estado de

São Paulo. “A carteira de clientes

está concentrada nos municípios

da Grande São Paulo, região me-

tro politana de Campinas, Baixada

Santista, Bauru, Vale do Paraíba e

outros”, informa Izabel Gonçalves,

gerente de Mercado Granel São

Paulo da companhia.

“Temos como exclusividade a

emissão online de contas individu-

alizadas”, ressalta, acrescentando

que a empresa coloca código de bar-

ras nos medidores para

garantir a identificação

segura do consumidor.

Ela conta que o sistema

permite ainda comparar

o consumo do mês no

ato da leitura, com a

média dos meses ante-

riores. Caso observe um

consumo muito superior à

média, a empresa manda um técnico

ao local para checar se há algum pro-

blema com o medidor.

Izabel afirma que os benefícios são

flagrantes. “O consumidor pode perce-

ber uma diferença expressiva no valor

da conta, especialmente quem possui

consumo reduzido, pois no sistema de

rateio cada unidade paga pela média

de consumo.”

Ela explica que a individualização

não gera custos nos prédios que já

possuem a prumada e os medidores

próprios. “No caso de não haver medi-

dores, nós os fornecemos,

assim como os tanques e

demais acessórios ne-

cessários para a arma-

zenagem e distribuição

de GLP, tudo em regime

de comodato.”

41

Embora com características

distintas e regidos por leis

específicas, um loteamento,

popularmente conhecido como “con-

domínio de fato”, e um condomínio

horizontal, identificado como “condo-

mínio de direito”, podem ser servidos

por portarias, visando a uma correta

identificação e controle de acesso em

suas áreas internas.

Existem, contudo, peculiaridades

importantes que devem ser conside-

radas pelos dirigentes condominiais

(inclusive administradoras de con-

domínios) e pelo corpo diretivo das

Associações de Adquirentes de Lotes,

bem como por funcionários, condô-

minos e associados. “Uma delas é

não confundir o direito de controle de

acesso com o impedimento de ir e vir

dentro de um loteamento”, ressalta a

diretora de Associações em Loteamen-

tos Fechados do Secovi-SP, Mariângela

Iamondi Machado.

No condomínio horizontal, o fe-

chamento perimetral com portaria e

Conheça as particularidades de loteamentos e condomínios horizontais para controlar, dentro da lei, a entrada de visitantes, prestadores de serviço, funcionários e dos próprios moradores

Ponzoni recomenda a existência de duas portarias distintas no loteamento ou condomínio

controle de acesso é plenamente legal,

pois tudo ali se caracteriza em proprie-

dade privada, conforme estabelece a

Lei Federal nº 4.591/64. Já no lotea-

mento, que é regido pela Lei Federal

no 6.766/79, tal expediente depende

do que reza cada legislação municipal.

“A lei permitirá ou não ao prefei-

to de uma cidade conceder tais

direitos – por meio de um Termo

de Concessão de Direito Real

de Uso – a uma Associação de

Adquirentes de Lotes, mediante

a obrigação dessa entidade

civil de manter e preser-

var as áreas internas

e o meio ambiente no

perímetro de determi-

nado empreendimento”,

esclarece Mariângela.

Segundo ela, é pre-

ciso deixar claro que,

no caso dos loteamen-

tos fechados, mesmo

quando a Associação

de Adquirentes de Lotes

obtém da municipalidade o Termo de

Concessão, tal fato não a autoriza a

impedir o direito de ir e vir, mas apenas

concede o direito à execução do fe-

chamento perimetral, com controle de

identificação daqueles que pretendem

acessar as suas áreas internas.

“No loteamento fechado,

cujas áreas comuns e sistema

viário são públicos, o direito de

Portaria sem segredo

42

especialPor Marcos Fernando Queiroz

ir e vir está garantido pela Constituição

Federal, que é soberana a qualquer lei,

estatuto social ou regulamento interno,

mesmo quando aprovados em as-

sembleia geral. Qualquer outra orien-

tação que vier a ferir esse direito se

caracteriza como uma contravenção,

podendo o dirigente da associação ter

que responder legalmente por tal ato”,

completa Mariangela.

Nos condomínios horizontais, onde

há áreas internas privadas – já que os

condôminos têm direito à fração ideal

não somente vinculada à sua área

particular construída, mas à sua fração

ideal sobre as áreas comuns –, cabe

à Convenção Condominial e ao Regi-

mento Interno estabelecer e nortear

as normas de identificação e controle

de acesso ao condomínio, podendo

impedir a entrada de pessoas no local,

avisa a diretora do Secovi-SP.

Ainda no que tange ao estabele-

cimento de procedimentos internos e

aquisição de equipamentos e acessó-

rios de vigilância – como a adoção de

crachás individualizados, autorização

formal para acesso temporário ou per-

manente de prestadores de serviços

ou visitantes, exigência para apresen-

tação de documento de identificação,

utilização de controles remotos, sis-

temas digitais para reconhecimento

por meio de senhas e selos de identi-

ficação –, tudo dependerá do que foi

aprovado em assembleias gerais ou

por decisão de seus dirigentes.

“Cumprir e fazer cumprir os proce-

dimentos internos é de competência

do corpo diretivo dos condomínios

e associações. Caberá aos morado-

res e condôminos responderem pelo

correto cumprimento das normas

regimentais perante seus familiares,

prestadores de serviço e visitantes”,

informa Mariângela.

É fundamental dizer que autorida-

des públicas (oficiais de Justiça, Corpo

de Bombeiros, polícia, etc.) têm acesso

facilitado às áreas comuns dos con-

domínios e loteamentos. “Desde que

corretamente identificadas ou munidas

de documento que as permita investir

de sua autoridade, inclusive em áreas

particulares”, pontua a diretora.

Autorização escritaNormalmente, prestadores de

serviço e demais visitantes – pessoas

físicas ou jurídicas – devem ter autori-

zação de acesso à unidade por escrito,

principalmente no caso de ausência do

proprietário ou responsável. O morador

também pode

deixar uma rela-

ção – permanen-

te ou temporária

– com os dados

de quem (ami-

gos, convidados,

etc.) pode aces-

sar l ivremente

sua un idade ,

expediente mui-

to usado em fes-

tas particulares,

por exemplo.

“O treinamen-

to de funcioná-

rios, próprios ou

terceirizados, é

fundamental pa-

ra o correto fun -

cionamento dos procedimentos a se-

rem adotados. Também cabe aos as-

sociados e condôminos colaborarem,

cumprindo e fazendo cumprir as nor-

mas existentes”, comenta Mariângela.

Conforme Audrey Ponzoni, diretor

de Projetos do Grupo Itambé, no caso

de acesso de prestadores de serviços,

a entrada deve obedecer a um horário

Mariângela: “No loteamento fechado, o direito de ir e vir está garantido pela Constituição Federal”

específico. “O ideal é que exista uma

lista com nomes e, até, se for o caso,

com as características dos veículos,

pois a maioria desses empreendimen-

tos não dispõe de serviço de telefonia”,

analisa. Ainda segundo o diretor, uma

grande dificuldade é obter tais informa-

ções entre os empreiteiros. “Hoje, é um

verdadeiro desafio manter um cadastro

desses contatos”, complementa.

O diretor recomenda a existência

de duas portarias distintas no lotea-

mento ou condomínio. “Uma social,

outra de serviços”, ilustra. Para ele, é

preciso separar os fluxos para garantir

a segurança e conforto dos moradores.

Ponzoni observa ainda que toda porta-

ria ou recepção

precisa ter o mí-

nimo de auto-

mação. “Assim,

o morador não

perde tempo ao

entrar no con-

domínio, pois

poderá dispor

de um crachá

eletrônico, o que

já é uma tendên-

cia”, informa.

A última pa-

lavra nos lotea-

mentos ou con-

domínios hori-

zontais são as

“portarias virtu-

ais”, onde existe

toda uma estrutura de guarita, mas

com monitoramento de segurança

à distância e em sintonia com o

porteiro, tudo feito por empresas

especializadas. “Tal procedimento

chega a propiciar uma economia de

até 50%”, revela o diretor.

No que tange à manutenção da

segurança durante o trajeto de ida

43

Benfeitorias nas guaritas atualizam

e preservam qualquer condomínio ou

loteamento. Nesse sentido, o Condo-

mínio Estância Marambaia, de Vinhe-

do, interior de São Paulo, promoveu

em 2009 um concurso aberto aos pro-

fissionais do ramo de arquitetura que

atuam na região para modernizar sua

portaria. “A iniciativa tem como objetivo

reconstruir as instalações da portaria 1,

adequando-a ao volume de tráfego de

veículos e pedestres, assim como ao

estilo arquitetônico do Marambaia, o

que já é uma necessidade”, esclarece

Eduardo Della Negra, coordenador

do Grupo de Estudos de Portaria da-

quele condomínio.

Um trato no visual

Marambaia: concurso para escolher nova portaria

e volta do visitante à unidade, o

procedimento só é eficiente com a

ajuda da tecnologia eletrônica, de

acordo com Ponzoni. “Hoje já é

possível monitorar a movimentação

à distância, mediante câmeras

externas de longo alcance com

sistema de sonorização instaladas

em postes, que permitem a emis-

são de sinais de advertência ou

orientação sonora a partir da própria

portaria”, conclui.

“Além disso, a ideia é criar como-

didade aliada à beleza, agilidade no

atendimento e funcionalidade a todos

os visitantes e moradores”, informa

Maria Alice de Oliveira Penteado de

Calvo, integrante do Conselho de

Segurança do condomínio e também

do grupo de estudos. “Prevemos,

inclusive, uma sala com banheiro, be-

bedouro e cadeiras, que servirá tanto

para espera como para atendimentos

rápidos a visitantes e prestadores de

serviços”, completa Maria Alice.

“Os três trabalhos selecionados

ficarão expostos para que os con-

dôminos possam dar sugestões, o

que é realmente precioso”, diz Maria

Alice. Criado há 36 anos, o Maram-

baia possui 40 quilômetros de ruas

internas, 1.818 lotes residenciais e

uma população fixa de 6 mil pessoas,

além de uma população flutuante

diária significativa.

Segurança O loteamento Tarumã, de Santana

do Parnaíba (SP), já tem um projeto

aprovado para sua nova portaria. A

prioridade é a garantia da segurança,

“Mas, felizmente, nunca tivemos ocor-

rência de sinistros”, ressalta Regina

Figueiredo de Azevedo, diretora presi-

dente da Associação dos Proprietários

do loteamento.

“Já temos um bom sistema informa-

tizado, pelo qual controlamos o acesso

de moradores, funcionários – tanto do

condomínio quanto das unidades –,

e mesmo de prestadores de serviços

via crachás”, explica Regina. Contudo,

o Tarumã quer prevenir-se e atualizar-

se. “Temos previsão para um sistema

eletrônico e provavelmente digitaliza-

do”, completa.

A nova portaria do Tarumã prevê

entradas distintas para moradores

e visitantes (incluindo funcionários e

prestadores de serviços), bem como

uma antesala na qual será possível, a

exemplo do Marambaia, atendimen-

tos extra-unidades, o que também

já é uma tendência nesse tipo de

empreendimento. O Tarumã pos-

sui 452 lotes, 300 deles já abrigan-

do construções.

44

especialPor Marcos Fernando Queiroz

45

mais informações no site www.seciesp.com.br

Lembre-se! A manutenção ou a reforma do seu elevador não é uma exclusividade da montadora

38

Modelo Europeu -Recomendações para Manutenção de Elevadores e Escadas Rolantes (parte II)

Sede própria: Rua Major Sertório, 349 - 3º andar - C3 V. Buarque - São Paulo - SP - CEP 01222-001

Tel./Fax: (11)3214-0201 / 3214-0352 – E-mail: seciesp@seciesp.com.brSindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo

Segue a seqüência de recomendações utili-zadas na União Européia, para Manutenção de Elevadores e Escadas Rolantes”, para assegurar que tais equipamentos mantenham a forma mais segura de transporte público, com o mais alto nível de disponibilidade possível aos usuários.

6.A empresa de manutenção deve estar visível.

O nome e o número de telefone da empresa de manutenção, e o número de referência da insta-lação devem estar claramente visíveis no elevador ou escada rolante.

Explicação – A comunicação entre todas as partes (proprietário, usuário e empresa de manu-tenção) precisa ser assegurada para eliminar todos os problemas técnicos e de segurança que pos-sam afetar a confiabilidade da unidade ou causar preocupações para segurança dos usuários.

7.“Segurança” é o principal interesse da empresa de manutenção.

A empresa de manutenção deve observar e orientar o cliente – proprietário em tempo adequa-do, quanto ao estado da unidade na observância com requisitos essenciais de saúde, segurança e meio ambiente para usuários e pessoal de manutenção.

Além disso, a empresa de manutenção deve ter uma política de segurança escrita para fun-cionários, definindo instruções de segurança a serem seguidas.

8.Serviço 24 horas precisa estar dis-ponível.

Um serviço de chamadas 24 horas por dia, 365 dias por ano, precisa estar disponível pela empresa de manutenção para atender a estas chamadas e iniciar imediatamente a ação necessária para todas as emergências.

A empresa de manutenção tem que estar organizada para receber informações de siste-mas de comunicação automática, para resgate de pessoas presas no máximo uma hora após o recebimento da mensagem .

9.A empresa de manutenção deve ter qualidade assegurada.

A empresa de manutenção deve ser certificada conforme norma da Organização Internacional de Normalização (ISO) 9000 ou equivalente aceito legalmente.

Explicação – O fornecimento de uma nor-ma de Qualidade Assegurada define o sistema

de trabalho a ser realizado pelas empresas de manutenção, de forma que, a qualquer tempo, o nível prescrito de qualidade e segurança pode ser consistentemente alcançado. Na Europa, a norma é reconhecida é ISO 9000 / EN 29000.

10. A empresa de manutenção deve as-segurar a competência de seu pessoal.

Manutenção de elevador e escada rolante deve ser realizada por pessoal competente de uma empresa qualificada conforme norma ISO 9000 ou equivalente reconhecida legalmente.

A falha em atender aos requisitos de certifica-ção ISO 9000 ou equivalente exigirá que a empresa seja periodicamente inspecionada por represen-tantes oficiais, para verificar pontos importantes relacionados a habilidades básicas do pessoal e à atualização regular de seus conhecimentos de manutenção de elevadores e escadas rolantes.

11. A empresa de manutenção deve for-necer serviço de material de reposição.

Logística para disponibilidade de material de reposição precisa ser incluída na certificação, conforme norma ISO 9000 ou equivalente aceita legalmente.

12. A empresa de manutenção deve ser capaz de manter um histórico de serviço.

Cada empresa de manutenção deve fazer um acompanhamento da vida da unidade para seu próprio uso, incluindo a criação e / ou atu-alização de um dossiê técnico para garantir boa manutenção.

Todas as intervenções, tais como inspeções, chamadas de visita, reparos e modernizações, precisam ser registradas e estar disponíveis a pedido do cliente – proprietário.

ConclusãoElevadores e escadas rolantes são conside-

rados corretamente o meio de transporte mais seguro. A segurança e proteção de usuários de elevadores e escadas rolantes só podem ser assegurados caso as instalações sejam man-tidas regular e adequadamente, e se os velhos equipamentos forem modernizados conforme as atuais normas de segurança. Enquanto existem à disposição amplas legislações nacionais dife-rentes, recomendações de normas internacionais e mesmo uma proposta diretiva para elevadores que se preocupam apenas com novos elevadores, pouca atenção está sendo dada ao grande número de instalações velhas.

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Modelo Europeu -Recomendações para Manutenção de Elevadores e Escadas Rolantes (parte II)

Sede própria: Rua Major Sertório, 349 - 3º andar - C3 V. Buarque - São Paulo - SP - CEP 01222-001

Tel./Fax: (11)3214-0201 / 3214-0352 – E-mail: seciesp@seciesp.com.brSindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo

Segue a seqüência de recomendações utili-zadas na União Européia, para Manutenção de Elevadores e Escadas Rolantes”, para assegurar que tais equipamentos mantenham a forma mais segura de transporte público, com o mais alto nível de disponibilidade possível aos usuários.

6.A empresa de manutenção deve estar visível.

O nome e o número de telefone da empresa de manutenção, e o número de referência da insta-lação devem estar claramente visíveis no elevador ou escada rolante.

Explicação – A comunicação entre todas as partes (proprietário, usuário e empresa de manu-tenção) precisa ser assegurada para eliminar todos os problemas técnicos e de segurança que pos-sam afetar a confiabilidade da unidade ou causar preocupações para segurança dos usuários.

7.“Segurança” é o principal interesse da empresa de manutenção.

A empresa de manutenção deve observar e orientar o cliente – proprietário em tempo adequa-do, quanto ao estado da unidade na observância com requisitos essenciais de saúde, segurança e meio ambiente para usuários e pessoal de manutenção.

Além disso, a empresa de manutenção deve ter uma política de segurança escrita para fun-cionários, definindo instruções de segurança a serem seguidas.

8.Serviço 24 horas precisa estar dis-ponível.

Um serviço de chamadas 24 horas por dia, 365 dias por ano, precisa estar disponível pela empresa de manutenção para atender a estas chamadas e iniciar imediatamente a ação necessária para todas as emergências.

A empresa de manutenção tem que estar organizada para receber informações de siste-mas de comunicação automática, para resgate de pessoas presas no máximo uma hora após o recebimento da mensagem .

9.A empresa de manutenção deve ter qualidade assegurada.

A empresa de manutenção deve ser certificada conforme norma da Organização Internacional de Normalização (ISO) 9000 ou equivalente aceito legalmente.

Explicação – O fornecimento de uma nor-ma de Qualidade Assegurada define o sistema

de trabalho a ser realizado pelas empresas de manutenção, de forma que, a qualquer tempo, o nível prescrito de qualidade e segurança pode ser consistentemente alcançado. Na Europa, a norma é reconhecida é ISO 9000 / EN 29000.

10. A empresa de manutenção deve as-segurar a competência de seu pessoal.

Manutenção de elevador e escada rolante deve ser realizada por pessoal competente de uma empresa qualificada conforme norma ISO 9000 ou equivalente reconhecida legalmente.

A falha em atender aos requisitos de certifica-ção ISO 9000 ou equivalente exigirá que a empresa seja periodicamente inspecionada por represen-tantes oficiais, para verificar pontos importantes relacionados a habilidades básicas do pessoal e à atualização regular de seus conhecimentos de manutenção de elevadores e escadas rolantes.

11. A empresa de manutenção deve for-necer serviço de material de reposição.

Logística para disponibilidade de material de reposição precisa ser incluída na certificação, conforme norma ISO 9000 ou equivalente aceita legalmente.

12. A empresa de manutenção deve ser capaz de manter um histórico de serviço.

Cada empresa de manutenção deve fazer um acompanhamento da vida da unidade para seu próprio uso, incluindo a criação e / ou atu-alização de um dossiê técnico para garantir boa manutenção.

Todas as intervenções, tais como inspeções, chamadas de visita, reparos e modernizações, precisam ser registradas e estar disponíveis a pedido do cliente – proprietário.

ConclusãoElevadores e escadas rolantes são conside-

rados corretamente o meio de transporte mais seguro. A segurança e proteção de usuários de elevadores e escadas rolantes só podem ser assegurados caso as instalações sejam man-tidas regular e adequadamente, e se os velhos equipamentos forem modernizados conforme as atuais normas de segurança. Enquanto existem à disposição amplas legislações nacionais dife-rentes, recomendações de normas internacionais e mesmo uma proposta diretiva para elevadores que se preocupam apenas com novos elevadores, pouca atenção está sendo dada ao grande número de instalações velhas.

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O SECIESP parabeniza todos os zeladores que no próximo dia 11 de fevereiro comemoram o seu dia.

Ter um dia específico para lembrar este importante e fundamental pro-fissional, em nossa opinião, é mais do que justo.

O zelador é o “braço direito” do síndico, e ao longo dos anos tornou-se um verdadeiro gerente do prédio, uma vez que coordena todas as atividades e pessoas, que tem por objetivo zelar pelo bem estar dos con-dôminos, através de sua dedicação nas ações que visam manter o edifício em perfeito estado de conservação e de ordem.

No que tange a manutenção dos elevadores, o zelador é um elo funda-mental entre a empresa prestadora de serviços e a direção dos condomínios. Um bom profissional neste segmento, com certeza, através de suas precio-sas informações, colabora de forma positiva e efetiva com o bom funcio-namento e eficiência dos elevadores.

O zelador e a importância da ma-nutenção preventiva dos elevadores

Com o intuito de ajudar ainda mais o relação entre a empresa de manutenção dos elevadores e o zelador, lembramos abaixo algumas situações onde a atuação do zelador é fundamental.

A atuação do zelador torna-se muito eficiente quando ele se dedica à manutenção preventiva, ao invés de apenas localizar problemas que surjam nos equipamentos.

Observar o estado dos eleva-dores freqüentemente é uma das etapas mais importantes da manuten- ção preventiva.

Principais pontos que merecem a atenção do zelador:

Fecho eletromecânico: Em lava-gens de andares e do hall do térreo, orientar faxineiros a colocar um pano sob o vão da porta do elevador. A água pode provocar curto-circuito nos fechos, fazendo com que o ele-vador ande com a porta de algum andar aberta.

Pessoas presas: o procedimento correto não é retirar as pessoas, e sim chamar imediatamente a empresa de manutenção.

Algumas outras situações que devem ser observadas pelo zelador:

*A cabina não deve parar com desnível nos andares.

*Dar trancos. *Ter trepidações fortes ou parar

entre os andares. *Partir com a porta aberta.*Fechar as janelas da casa de

maquinas em dias chuvosos. *Deixar a chave da casa de ma-

quinas identificada na portaria para os casos de emergência.

Nota: Caso o zelador detecte alguma destas irregularidades, deve comunicar o problema de imediato para a empresa responsável pela conservação dos elevadores para que esta tome as providências cabíveis no sentido de solucionar a questão.

O SECIESP, em nome das empre-sas associadas à entidade, agradece a estes profissionais pela dedicação no cumprimento de suas funções e deixa aqui registrado seu profundo respeito e consideração por todos os zeladores, desejando-lhes sucesso, saúde e prosperidade.

11 DE FEVEREIRODIA DO ZELADOR

HOMENAGEM DO SECIESP

Este espaço é um canal permanente para que síndicos e administradoras esclareçam questões relacionadas ao dia a dia da gestão condominial. Envie suas dúvidas para

o e-mail juridico@secovi.com.br

1

Área cívelmarta cristina pessoa oab/Sp – 108.073

2

Como solucionar o problema de eleição tumultuada

em condomínio?

Para solucionar disputa eletiva no condomínio, que culminou numa tumul-

tuada assembleia, há dois caminhos: realização de nova assembleia ou

pela propositura de ação judicial (art. 1.351, § 2°, do novo Código Civil).

Caso haja resistência por parte do síndico quanto à convocação da as-

sembleia para o saneamento do impasse, um quarto dos condôminos,

reunido por abaixo-assinado, poderá fazê-lo, por força do que permite o

novo Código Civil (art. 1.350, § 1° e 1.355).

O síndico tem direito a receber

décimo-terceiro salário?

O décimo-terceiro salário, tal como definido

pelo art. 7º, VIII da Constituição Federal e pela

legislação infraconstitucional pertinente, é di-

reito do trabalhador com vínculo de emprego.

O síndico não se enquadra entre os emprega-

dos do condomínio. É mandatário eleito entre

os condôminos como representante do condo-

mínio, ao qual a lei não garante a percepção

de gratificação natalina.

3Pela interpretação conjunta dos arts. 1.343 e 1.351 do novo

Código Civil, a aprovação da unanimidade dos condôminos

é a mais adequada para se adotar a postura pretendida.

A modificação da destinação da moradia do zelador clara-

mente toca ao direito de propriedade e à finalidade da área

comum, sendo vedadas as alterações isoladas na dinâmica

vigente. Qualquer modificação que influa na realidade domi-

nial de tais áreas reclama a aprovação pela totalidade dos

votos do condomínio:

“Uma vez registrado o instrumento de instituição de

condomínio, exige-se a unanimidade dos co-proprietários,

com anuência dos compromissários compradores ou

promitentes cessionários de direito à compra de unidades

autônomas, para as alterações que importem em desdobra-

mento ou unificação de unidades, mudança na destinação

das áreas privativas ou comuns, bem como na participação

proporcional no terreno e coisas comuns; enfim, para as

inovações que possam direta ou indiretamente repercutir

sobre os direitos subjetivos dos condôminos com a finalidade

a que inicialmente se destinou o edifício ou suas unidades

autônomas, tal como a transformação da casa do zelador,

ou de qualquer área comum, em unidade privativa (...) Uma

vez instituído o condomínio do conjunto de edifícios, o des-

ligamento de qualquer um deles para formar condomínio

autônomo, depende de unanimidade de votos dos titulares

das unidades de todos os blocos.” (Franco, J. Nascimento;

Gondo, Nisske. Condomínio em edifícios. 5ª ed. São Paulo:

RT, 1988, p. 15 e 37).

Portanto, todas as deliberações que necessitem ser tomadas

a respeito da mudança da destinação das áreas comuns de-

verão passar pela prévia aprovação da massa condominial,

sob pena de comprometimento da sua segurança jurídica.

Qual o quórum para modificar a destinação da casa do zelador? Arrumação de lixo em condomínio dá direito ao adicional de insalubridade? Estas

e outras questões são respondidas pelo Departamento Jurídico do Secovi-SP

Qual o quórum para modificar a destinação da casa do zelador?

46

tira-dúVidas

2

1

Área trabalhista

carlos alexandre cabral

oab/Sp – 97.378

1) Tive conhecimento, por in-

termédio de um informativo ju-

rídico, que o Tribunal Superior

do Trabalho (TST) decidiu que

o trabalhador “folguista” tem

direito a uma jornada de 6 ho-

ras. Isto enseja a modificação

do horário de todo folguista?

É mais uma decisão isolada que,

por ser inusitada, gerou uma no-

tícia, haja vista que existe até uma

Súmula (de nº 423) do próprio TST

em sentido contrário à decisão

noticiada, ou seja: “Estabelecida

jornada superior a seis horas e

limitada a oito horas por meio de

regular negociação coletiva, os

empregados submetidos a turnos

ininterruptos de revezamento não

têm direito ao pagamento das 7ª e

8ª horas como extras.” Em nossas

convenções coletivas consta, há

alguns anos, no art. 4º, pará-

grafo 9º, do Anexo I, o seguinte:

“Folguista é o empregado que

cumpre substituições nas folgas

dos demais, mediante ordens

superiores. Sua jornada normal

não será superior a 8 (oito) horas

diárias e 44 (quarenta e quatro)

semanais.”(grifo nosso)

Assim, seguindo o preceito cons-

titucional que autoriza, em caso

de revezamento ininterrupto, a

adoção de jornada superior a

seis horas diárias, temos em

nossas convenções coletivas o

dispositivo necessário para tanto,

não havendo motivo para maiores

preocupações (decisões isoladas

sempre existirão).

Arrumação de lixo em condomínio dá direito ao adicional de insalubrida-

de? Em recente julgado, o TST concedeu insalubridade a um zelador que

retirava o lixo do condomínio em que trabalha.

Referido julgado que, a princípio, parece um precedente perigoso para os condo-

mínios foi publicado em um site jurídico, provavelmente pela aparente estranheza

da decisão, pois a regra é não reconhecer o manuseio do lixo doméstico como

insalubre. No entanto, analisando seu teor, verifica-se que um laudo pericial cons-

tatou condições de trabalho incomuns, ainda mais se tratando de um zelador, ou

seja: “Segundo o laudo pericial, de hora em hora o zelador colocava em tambores

o lixo deixado espalhado pelos residentes e, após o recolhimento dos resíduos pelo

serviço de coleta, ele, três vezes na semana, lavava os tambores e o piso destinado

ao armazenamento dos dejetos.” (grifo nosso)

Dentro do assunto insalubridade, a notícia abaixo reproduzida bem ilustra a

questão do lixo doméstico (regra):

“Lixo doméstico. Limpeza de banheiro público não é insalubre.

A constatação de insalubridade não basta para a concessão de adicional. É neces-

sária a classificação da atividade insalubre na relação oficial elaborada pelo Minis-

tério do Trabalho. Sob esse entendimento, uma empresa de Sistemas de Limpeza

obteve, na 6ª Turma do Tribunal Superior do Trabalho, o provimento de um recurso

em que contestava a condenação ao pagamento de insalubridade a empregado

responsável pela limpeza em sanitários públicos em aeroportos. O ministro Horácio

Senna Pires, relator do processo na 6ª Turma, baseou sua decisão na jurisprudência

do TST (OJ 4 da SDI-1), que afirma: ‘Não basta a constatação de insalubridade por

meio de laudo pericial para que o empregado tenha direito ao respectivo adicional,

sendo necessária a classificação de atividade insalubre na relação oficial elaborada

pelo Ministério do Trabalho’. A norma do Ministério do Trabalho que regulamenta

as atividades insalubres inclui nessa categoria apenas a coleta de lixo urbano. O

documento não cita o contato com o lixo doméstico. “Não há previsão no Anexo

14, da Norma Regulamentar 15 (do Ministério do Trabalho), para inclusão do lixo

produzido em estabelecimento comercial, tido como lixo doméstico, no rol daquele

urbano, bem como a limpeza de sanitários como insalubre em grau máximo”, con-

cluiu o ministro Horácio de Senna Pires.” RR-18/2003-020-04-40.0

Assim, o julgado em apreço (RR-4722/2006-664-09-00.6) não se trata de um pre-

cedente perigoso para os condomínios que fazem a coleta do lixo normalmente.

47

tira-dúVidas

E m média, o brasileiro compra dois imóveis durante

a vida. Essa razão é suficiente para que o interes-

sado tenha cuidado ao fechar um negócio. É

importante lembrar sempre que a principal medida é jamais

guiar-se por impulso.

O momento atual do mercado imobiliário estimula o

consumo. Apesar das incertezas econômicas, no período

de janeiro a outubro foram vendidas 27.558 unidades na

cidade de São Paulo e tudo indica que fecharemos o ano

com a comercialização de 34 mil unidades. Isso demonstra a

confiança dos cidadãos no segmento, amplamente apoiado

pelo governo com o programa Minha Casa, Minha Vida de

incentivo à produção e aquisição de imóveis populares.

Essa medida, aliada à grande oferta de crédito e faci-

lidades de financiamento, já traz resultados. Conforme a

Pesquisa de Mercado Imobiliário do Secovi-SP, os nichos de

2 e 3 dormitórios representaram 78,3% do total de unidades

lançadas até outubro, enquanto a presença preponderante

no mesmo período de 2008 foi dos segmentos de 3 e 4 dor-

mitórios. Logo, agora é o momento para famílias com renda

de até 10 salários mínimos comprarem o primeiro imóvel.

Inicialmente, é necessário escolher a região em que se

pretende morar, com respeito às necessidades da família. Se

a opção for por um condomínio, saiba de quanto será a taxa

de rateio de despesas. Faça as contas, estude as formas

de financiamento e consulte os sites da Caixa e dos bancos

privados, pois eles oferecem o serviço de simulação. Para

imóveis de até R$ 130 mil, enquadrados no Minha Casa,

Minha Vida, há inúmeras vantagens, como liberação de

subsídios, redução das taxas de juros, dos valores de seguro

e custas cartoriais, além de prazos de 30 anos para pagar.

Caso disponha de reserva financeira, utilize-a na entrada da

compra do imóvel e endivide-se menos.

Visite o bairro escolhido. Analise a infraestrutura disponí-

vel, os serviços oferecidos, como escolas, supermercados,

farmácias, hospitais, linhas de ônibus e metrô, parques. Vá

durante o dia e também à noite. Ande por estandes de ven-

das, converse com corretores e pense muito, pois a decisão

tem de ser responsável.

Comprar um imóvel na planta requer uma boa pesquisa

da história da empresa construtora ou incorporadora. Se

possível, visite uma obra já entregue por ela. Submeta o

contrato de compra e venda a um advogado conhecido.

Apesar de conterem basicamente as mesmas cláusulas,

não é demais a análise de um especialista.

Programe-se para a liberação do financiamento, assina-

tura da escritura do imóvel, entrega das chaves e pagamento

do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) à

Prefeitura. De posse de seu imóvel, comemore a conquista

de viver e exercer dignamente o seu direito de propriedade.

Habitação:a hora é agora!

João Crestana é presidente do Secovi-SP e da Comissão da Indústria Imobiliária

da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CII/CBIC)

48

Por João Crestana

carta do presidente

49

50

ACESSÓRIOS

Advento ....................................................pág. 51

Casa das Molas .......................................pág. 51

Delta Caixas .............................................pág. 51

Travema ....................................................pág. 51

ADMINISTRADORA

Adcip ........................................................pág. 51

Ativa Administração .................................pág. 51

Auge Serviços ..........................................pág. 52

Dellatorre ..................................................pág. 52

Directa Administração ..............................pág. 52

F. Moraes ..................................................pág. 52

FL Administração .....................................pág. 52

Holos Adminstração .................................pág. 52

JCN Consultoria e Gestão .......................pág. 52

M&M Contábil ..........................................pág. 52

Mario Dal Mazo ........................................pág. 52

Predial Lopes ...........................................pág. 53

Prisma Adm ..............................................pág. 53

Sigma Administradora .............................pág. 53

Sivel ..........................................................pág. 53

Verti ...........................................................pág. 53

AUDITORIA

Conaudi ....................................................pág. 53

BATERIAS

Baterias Casa Grande ..............................pág. 53

BENEFÍCIOS

Sodexo .....................................................pág. 02

CONSULTORIA EM ELEVADORES

Dr. Elevador ..............................................pág. 53

CONTROLE DE PRAGAS

Desintec ...................................................pág. 54

DESENTUPIDORA

Desentupidora Imperio ............................ pág. 54

Desentupidora Jupiter .............................. pág. 54

Dedetizadora Loremi ................................ pág. 54

Real Desentupidora .................................pág. 54

ELÉTRICA

Exclusiva Engenharia ...............................pág. 54

ELEVADORES

Alternativa .................................................pág. 55

Asselev .....................................................pág. 55

Atlas Schindle ...........................................pág. 13

CBE ..........................................................pág. 55

Convert .....................................................pág. 45

Crel Elevadores ........................................pág. 45

CSM..........................................................pág. 55

Delev ........................................................pág. 55

Ewic ..........................................................pág. 56

Grambell ...................................................pág. 45

Infolev .......................................................pág. 09

Korman .....................................................pág. 55

M & M Conservadora ...............................pág. 45

MC Elevadores .........................................pág. 15

MDE ..........................................................pág. 56

Mega Elevadores .....................................pág. 58

Mitson .......................................................pág. 56

Monciel .....................................................pág. 56

New Servs ................................................pág. 57

Paulista .....................................................pág. 56

Primac ......................................................pág. 45

RC.............................................................pág. 57

Santista .....................................................pág. 57

SPL ...........................................................pág. 57

Tecnew......................................................pág. 57

Universal ...................................................pág. 57

Zapplift .....................................................pág. 45

EQUIPAMENTOS CONTRA INCêNDIO

BNGV Equip. Contra Incêndio .................pág. 54

FILTROS

Filtrolar ......................................................pág. 58

HIDRÁULICA

Economic Total Equip. ............................. pág. 58

Hidráulica Eficaz....................................... pág. 58

Techno-Pipe Brasil.................................... pág. 58

IMPERMEABILIZAÇÃO

Lwart .........................................................pág. 59

Polican ......................................................pág. 59

Vedacit (Otto) ...........................................pág. 63

INDIVIDUALIZAÇÃO

AJ Martani Instalações .............................pág. 03

Ista Brasil ..................................................pág. 31

Mobix ........................................................pág. 37

Sappel ......................................................pág. 25

LIMPEZA DE CAIXA D´ÁGUA

Galli Serviços ............................................pág. 59

ÓLEO DIESEL

Combuluz Distribuidora ........................... pág. 07

PINTURA

Fachadex ..................................................pág. 58

Flaiban ......................................................pág. 59

Habitar ......................................................pág. 60

Katec Engenharia .....................................pág. 59

M.Bergmann .............................................pág. 61

Repinte .....................................................pág. 60

Romavi e Millenium ..................................pág. 60

TAJ Engenharia ........................................pág. 61

PISOS

Mister Polish .............................................pág. 60

SAÚDE E BEM-ESTAR

Teralternativa ............................................pág. 61

SEGURANÇA

Alarmline ................................................... pág. 62

Eletroseg .................................................. pág. 62

SEGURANÇA ELETRôNICA

JFL Equipamentos ................................... pág. 64

TAPETES

Novo Espaço Tapetes ..............................pág. 62

TERCEIRIZAÇÃO

Natzar Terceirização ................................. pág. 49

Prata System Segurança ......................... pág. 62

Replace .................................................... pág. 62

51

acessórios - traVema

administradora - adcip

administradora - atiVa

acessórios - delta caixasacessórios - adVento

acessórios - casa das molas

Acessórios - AdministrAdorAs

52

administradora - Jcn administradora - m&m

administradora - F. moraes

administradora - mario dal maso

administradora - Fl adm. administradora - Holos adm.

administradora - auge administradora - dellatorre administradora - directa

AdministrAdorAs

53

cons. eleV. - dr. eleVadorbaterias - baterias casa grande

auditoria - conaudi

Adm. - AuditoriA - BAteriAs - cons. elevAdores

administradora - Vertiadministradora - siVel

administradora - prisma administradora - sigmaadministradora - predial lopes

54

desentupidora - Jupiter

controle de pragas - desintec desentupidora - loremidesentupidora - impÉrio

desentupidora - real

contr. de PrAgAs - desentuPidorAs - elétricA - equiP. de comBAte A incêndio

elÉtrica - exclusiVa engenHaria equip. de comb. a incêndio - bngV

55

eleVadores - csm

elevAdores

eleVadores - Korman

eleVadores - cbe

eleVadores - deleV

eleVadores - asseleVeleVadores - alternatiVa

56

elevAdores

eleVadores - ewic

eleVadores - mitson

eleVadores - monciel eleVadores - paulista

eleVadores - mde

57

elevAdores

eleVadores - uniVersal

eleVadores - santista

eleVadores - spl

eleVadores - new serVs

eleVadores - rc

eleVadores - tecnew

58

Hidráulica - economic total

Hidráulica - tecHno-pipe

Hidráulica - Hidráulica eFicaz

Filtros - Filtrolar

elevAdores - Filtros - HidráulicAs - PinturA

eleVadores - mega eleVadores

pintura - FacHadex

59

imPermeABilizAção - limPezA de cAixA d´águA - PinturA

pintura - Flaiban

pintura - Katec engenHariaimpermeabilização - polican

limpeza de caixa d´água - galli serViços

impermeabilização - lwart

60

PinturA - Pisos

pintura - romaVi e millenium

pisos - mister polisHpintura - repinte

pintura - Habitar

PINTURAS• PinturasPrediais• Reformas• ConstruçãoeReformasde

QuadrasPoliEsportivas• LavagemdeFachadas,

LimpezadePastilhaseRejuntamento

• LimpezaPósObra

• PredialeIndustrial• Piscinas,Lajes,

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IMPERMEABILIZAÇÃO

61

PinturA - sAúde e Bem-estAr

saúde e bem-estar - teralternatiVa

pintura - taJ engenHariapintura - m. bergmann

62

tapetes - noVo espaço tapetes terceirização - replace

terceirização - prata system

segurAnçA - tAPetes - terceirizAção

segurança - alarmline segurança - eletroseg