sebrae projeÇÕes do mercado imobiliÁrio de londrina para os prÓximos 10 anos realizaÇÃo:
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SEBRAE
PROJEÇÕES DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE LONDRINA
PARA OS PRÓXIMOS 10 ANOS
REALIZAÇÃO:
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OBJETIVO E METODOLOGIA
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METODOLOGIA ADOTADA
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Para a realização desse trabalho o presente estudo foi dividido em sete etapas:
1. Organização dos dados fornecidos pela PML;
2. Definição das possíveis variáveis e a escolha das mesmas;
3.Criação de um modelo econométrico;
4.Projeção de cenários pessimista, realista e otimista;
5.Projeção de metragens necessárias para atender os cenários;
6.Dimensionamento da matéria prima necessária;
7.Participação dos insumos na composição do CUB.
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CONCEITO DE ECONOMETRIA
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A Econometria trata da mensuração de relações de variáveis de natureza econômica.
A Econometria combina Teoria Econômica com a Matemática e a Estatística, com o objetivo de fornecer conteúdo empírico as formulações teóricas da Economia para:
1. Verificar a validade das Teorias Econômicas;
2. Avaliação das Políticas Econômicas;
3. Previsão de valores e variáveis de natureza econômica
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CONCEITO DE ECONOMETRIA – PROJEÇÃO DE MERCADO
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Previsão: É de fundamental importância, pois, na formulação de políticas de planejamento, é necessário que sejam conhecidos, com o menor erro possível, os valores futuros das variáveis econômicas, permitindo, dessa forma, o julgamento da necessidade ou não, da adoção de medidas preventivas e/ou corretivas.
Para tanto são desenvolvidos modelos, que permitem compreender e estimar fenômenos que ocorrem nos mercados.
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1ª Etapa
Organização dos dados fornecidos pela PML
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1ª Etapa – Organização dados
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O histórico conhecido de metragem quadrada construída, os quais foram fornecidos
pela Prefeitura Municipal de Londrina, com a classificação usada pela mesma, foram
organizados, anualizados, e ficaram da seguinte forma:
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1ª Etapa – Organização dados
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Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB):
Principal indicador do setor da construção, o Custo Unitário Básico (CUB) é calculado
mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil de todo o país.
Determina o custo global da obra para fins de cumprimento do estabelecido na lei
de incorporação de edificações habitacionais em condomínio, assegurando aos
compradores em potencial um parâmetro comparativo à realidade dos custos.
Atualmente, a variação percentual mensal do CUB tem servido como mecanismo de
reajuste de preços em contratos de compra de apartamentos em construção e até
mesmo como índice setorial.
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1ª Etapa – Organização dados
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Esses dados foram divididos, dentro de cinco grupos do CUB: R1 normal, R1 baixo,
R1 alto, RP1Q, GI, R-16 Alto, CSL-16 Normal, CSL-8 Alto e CAL-8 Alto, e ficaram da
seguinte maneira:
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1ª Etapa – Organização dados
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A seguir a tabela com a nova divisão, com sua respectiva metragem quadrada
construída ano a ano, nesta divisão foram excluídas as obras públicas, que
representam em média 2,25% da metragem total.
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2ª Etapa
Definição das possíveis variáveis
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2ª Etapa SELEÇÃO DAS VARIÁVEIS
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Para a Construção de um modelo de previsão, o primeiro passo é a seleção das variáveis, partindo de:
Teoria Econômica (conhecimento a priori da relação causal entre variáveis como PIB e metragem construída, etc);
As variáveis foram selecionadas tomando como base o impacto que provocam na construção civil. Estudos prévios demonstram que variáveis como taxa Selic, emprego, renda etc. explicam a variação da metragem construída.
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2ª Etapa SELEÇÃO DAS VARIÁVEIS
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Em uma primeira análise ficou definido as seguinte variáveis que poderiam
explicar a metragem quadrada construída em Londrina:
1. Emprego formal em Londrina
2. Emprego no setor de serviços em Londrina
3. Rendimento Médio Mensal (Nacional)
4. Câmbio
5. INCC
6. Selic
7. TJLP
8. CUB anual
9. CUB trimestral
10. CUB mensal
11. PIB Brasil
12. PIB da Indústria da Construção
13. PIB da Agricultura
14. PIB da Indústria da Transformação
15. PIB da Indústria Extrativa
16. PIB Total da Indústria
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2ª Etapa SELEÇÃO DAS VARIÁVEIS
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Com as variáveis selecionadas, foram feitas as análises de
regressão para cada uma delas, 1º sem intercepto, e
posteriormente com intercepto 0, e com os resultados chegou-se
a conclusão que as que mais explicavam a metragem quadrada
construída eram as seguintes:
1. Rendimento Médio Mensal
2. Emprego Total Londrina
3. CUB Anual
4. Selic
A eliminação do intercepto da análise de regressão, eleva
consideravelmente a capacidade explicativa do modelo,
dessa forma isso foi usado em todas as regressões feitas a
partir desse momento.
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3ª e 4ª Etapa
Definição de um modelo econométrico e criação
de cenários
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3ª EtapaMODELO ECONOMÉTRICO
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Com as variáveis selecionadas, foi feita uma regressão múltipla,
onde a metragem quadrada seria o nosso y, e o Rendimento
médio mensal, emprego em Londrina, CUB Anual e Selic, seriam
x1, x2, x3, x4. Esse modelo (Regressão Múltipla) foi definido pelos
seguintes motivos:
• É o tipo de projeção mais utilizado na construção civil;
• Demonstra um crescimento, buscando a recuperação histórica do
setor;
• Pela construção civil ser explicada por diversas variáveis.
A função obtida com a regressão múltipla ficou da seguinte forma:
y = (1154,61 x Rendimento) + (10,1313 x emprego) – (2103,41 x CUB) –
(153868 x Selic)
onde y é a metragem construída em Londrina
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4ª EtapaDEFINIÇÃO DE CENÁRIOS
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Para se fazer a projeção da metragem quadrada construída, seria
necessário uma projeção também das variáveis xn, as quais são
explicadas pelo PIB Brasil. Dessa forma foram feitas regressões
lineares, onde o x seria o PIB e o y as próprias variáveis
escolhidas anteriormente, assim com uma variação no PIB seria
definida a projeção delas para os anos subseqüentes. Esse valores
seriam usados na projeção da metragem construída.
Com isso foi possível criar cenários, um otimista, um pessimista e
outro moderado, os quais foram definidos pela variação do PIB, as
variações para estes cenários ficaram da seguinte forma:
VARIAÇÃO PIB
2008 2009 2010-2017
PESSIMISTA 5% 2% 2%
REALISTA 5% 3% 3,5%
OTIMISTA 5% 4% 5%
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5ª Etapa
Projeção de metragens de acordo com o cenário
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5ª EtapaMETRAGEM EM CADA CENÁRIO
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As projeções foram feitas com a metragem construída total, e
para sair da projeção e chegar na divisão do CUB, foi feita a
média da participação de cada tipo (R1 normal, R1 baixo, R1 alto,
RP1Q, GI, R-16 Alto, CSL-16 Normal, CSL-8 Alto e CAL-8 Alto) na
metragem total nos últimos dois anos, pois representa as
condições atuais de mercado.
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5ª EtapaMETRAGEM EM CADA CENÁRIO
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Projeções m2 REALISTA
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Projeções m2 PESSIMISTAS
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Projeções m2 OTIMISTAS
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6ª Etapa
Insumos necessários para atender a demanda
projetada em cada cenário
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Projeções R$ INSUMOS REALISTAS
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Com a metragem projetada, foi calculado o quanto em R$ será gasto entre
2008 e 2017 em cada insumo, pode ser observado que esses insumos
representam 83% da composição do CUB:
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Projeções QUANTIDADES INSUMOS - MODERADAS
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Projeções QUANTIDADES INSUMOS - MODERADAS
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Projeções R$ INSUMOS PESSIMISTAS
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Projeções QUANTIDADES INSUMOS - PESSIMISTAS
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Projeções R$ INSUMOS OTIMISTAS
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Projeções QUANTIDADES INSUMOS - OTIMISTAS
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7ª Etapa
Participação (%) dos insumos na composição
do CUB
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Participação Insumos R1 Normal
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Participação Insumos R16 - Alto
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Participação Insumos GI
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Participação Insumos RP1Q
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REALIZAÇÃO: