rua padre jose butti, 83, jardim candida, araras-sp … · avaliaÇÃo imÓveis urbanos e rurais /...

ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG° C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHORUA PADRE JOSE BUTTI, 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS-SP - CEP-13603-006FONES: (19) – 3542-8977 - 99719-1844 – E-mail: [email protected]ÍCIAS EM ENGENHARIA CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO – CÍVEIS E TRABALHISTASAVALIAÇÃO IMÓVEIS URBANOS E RURAIS / VISTORIAS PREVENTIVAS E EXAME PERICIALAVALIAÇÃO DE VEÍCULOS, MÁQUINAS, EQUIPAMENTOS E RENOVATÓRIAS DE LOCAÇÃO,PERÍCIAS EM ACIDENTES E DOENÇAS DO TRABALHO/LAUDO TÉCNICO DE NEXO CAUSALLAUDOS:INSALUBRIDADE/PERICULOSIDADE/APOSENTADORIA ESPECIAL/ SOSSEGO PÚBLICO

1.0 - IDENTIFICAÇÃO DO PROCESSO

1.1 - Laudo de Avaliação de Imóvel nº: LTP – 100/17;

1.2- Processo n°: 1006632-52.2016.8.26.0038 - PDe, Ação De Extinção De CondomínioE Avaliação De Imóvel, Tribunal de Justiça – SP, da 3ª Vara Cível da Comarca deAraras / SP;

1.3- Requerente: Adilson Ciani;

1.4- Requerida: Odete de Fátima Tasca.

2.0 - INFORMAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

2.1 - Endereço do imóvel vistoriado: Rua Nelson Assumpção, nº 255, Jardim Bela Vista,Araras – SP;

2.2 - Data e horário da vistoria: 24-08-2.017, às 14:00 horas;

2.3 - Acompanhantes: O Perito, Eng.º Alberto Alves De Menezes; Requerente, Sr.Adilson Ciani; Defensora do Requerente, Advogada Alessandra B. Da Silva;Requerida, Sra. Odete de Fátima Tasca; Defensor da Requerida, Advogado JulioCesar Paganotti;

2.4 - Utilização do imóvel: Residencial;

2.5 - Tipo do imóvel: Residência térrea;

2.6 - Inscrições cadastrais do imóvel:

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2.6.1- No CRI – Cartório de Registro de Imóveis de Araras/SP e Prefeitura Municipal de Araras-SP:

a)- Matrícula nº: 26.668;

b)- RC – I.P.T.U. nº: 21.2.06.77.013.000;

c)- Lote/terreno nº 13, da quadra “N”, do conjunto Residencial Jardim Bela Vista, no município e comarca de Araras-SP, medindo 9,00 metros de frente para a Rua Nelson Assumpção, com medida igual nos fundos, da frente aos fundos, em ambos os lados, mede 20,00 metros;

d)- Existindo uma residência térrea com 51,05 m² (metros quadrados).

2.7- Condições de conservação do imóvel: A residência necessita-se de reparos de pequena monta (reboco, pintura). A Requerida e família residem no imóvel.

3.0 - DESCRIÇÃO DETALHADA DO IMÓVEL AVALIANDO

3.1- Do terreno/lote:

3.1.1- Dimensões/área física: 09,00 x 20,00 m = 180,00 m².

3.1.2- Fechamento do terreno: Muros nos fundos, laterais e frente (+ portões veí- culos + pessoas);

3.1.3- Topografia do terreno: totalmente plano;

3.1.4- Distância do centro da cidade: De 4,0 km;

3.1.5- Construções vizinhas: residências;

3.1.6- Padrão das construções vizinhas: padrão médio/baixo;

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4.0- CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO E METODOLOGIA

4.1 - Para o Terreno/Lote e Edificação:

4.1.1- Terreno/lote: O MÉTODO COMPARATIVO A DADOS DE MERCADO, em conformidade com o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE e da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, NBR -14653-2.

4.1.2- Edificações: O MÉTODO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO, de conformidade com o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE e da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT.

4.1.3- Os custos das edificações foram elaborados de acordo com as composições de custos extraídos da Tabela de Custos Unitários PINI de Edificações – Julho/2.017.

4.2- Para a avaliação do imóvel terreno/lote nas condições atuais:

4.2.1- Valer-se a das pesquisas do mercado realizadas na praça de Araras/SP;

4.2.2- As referidas pesquisas representam a realidade do mercado imobiliário deimóveis residenciais, da cidade de Araras/SP.

4.3- Não podemos ignorar os preceitos básicos, exigidos para uma avaliação coerente esegura como a presente. Para tanto, lembramos que foram consideradas as seguintesobservações:

a)- a localização do imóvel em relação a distância do centro da cidade de Araras/SP;

b)- a inexistência de fontes poluidoras;

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c)- a topografia favorável do terreno;

d)- padrão das residências na rua e bairro;

e)- aproveitamento do terreno e disposição da construção no mesmo;

f)- melhoramentos públicos e segurança;

g)- facilidades de acesso e tradição do bairro.

5.0- DAS PESQUISAS REALIZADAS

5.1- Pesquisa nº 1:

- Leilão Presencial e Online da Caixa Federal – nº 0052/2.017/CPA/BU; - Data: 01-09-2.017, às 09 horas; - Leiloeiro Oficial Antonio Sanches; - Fone: (11) 2464-6464; - Lote 011 – Araras/SP: Rua Labruna José Batistella, nº 190, lote 02, quadra S, Jardim Bela Vista, Residência com 116,6 m² de área construção total, com 180,00 m² de área do terreno; - Valor de Venda: R$ 126.540,00.


- Solar Imóveis S/C. Ltda., - Rua Barão de Arary, nº 887, Centro, Araras – SP, - Fones: (19) - 3541-1074 e 3542-1074, - Lote residencial no Jardim Ipê, medindo 08,00 x 25,00 m, pede R$ 85.000,00.

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- Jaime Corretor de Imóveis – CRECI – 74.152; - Fone (19) 3544-2722; - Terrenos/lotes nas proximidades do Jardim Bela Vista: • Jardim Dalla Costa – 10,00 x 25,00 m = R$ 110.000,00. • Jardim Ypê – 08,00 x 25,00 m = R$ 96.000,00.


- Imobiliária Moradia; - Rua Cristóvão Colombo, nº 673, Centro, Araras-SP;

- Fones: (19) 99920-7111; - Lote residencial no Jardim Ipê, medindo 08,00 x 25,00 m, pede R$ 90.000,00.

5.5- Média Simples dos Preços Apurados:

- q = Q/n = R$ 425,00 + 440,00 + 480,00 + 450,00 = R$ 1.795,00/4 = R$ 448,75.

- q = R$ 448,75 / m².

5.6- Médias Saneadas:

- q x 1,3 = R$ 448,75 x 1,30 = R$ 583,38.

- q x 0,70 = R$ 448,75 x 0,70 = R$ 314,13.

- Não existem preços discrepantes entre os preços pesquisados.

5.7- Valor resultante para o imóvel avaliando: a)- Vt = S x qm

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b)- Onde:

S = Área do terreno;

qm = Preço unitário m² do terreno;

Vt = 180,00 x 448,75 = R$ 80.775,00.

5.8- Cálculos do valor da Construção/Edificação:

• O valor da construção foi obtido com base no Calculo Unitário PINI de Edificações, devidamente depreciado tendo em vista a idade aparente e o estado de conservação daedificação.

• Sendo assim, temos que o valor da edificação será dado pela fórmula:

Ve = S x Vu x kd

Onde:

Ve = Valor da edificação;

S = Área da construção;

Vu = Valor unitário do m² de construção;

Kd = Coeficiente de depreciação;

Fc = Fator de correção.

A depreciação devido a idade aparente do imóvel será efetuada pelo método de valor decrescente, através da fórmula:

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Kd= (1-r)n, onde

Kd = Coeficiente de depreciação; r = razão de depreciação, adotada como igual a 2,0 % para edificações residenciais/ comerciais;

n = idade aparente do imóvel: 23 anos (construção em 1.994).

NOTA: Foi adotada a Tabela Bolsa de Imóveis, publicado pelo Jornal O Estado de S. Paulo, Fatores de depreciação de acordo com a idade e estado de conservação do imóvel (0,6078).

Sendo assim temos:

Ve = S x Vu x Kd

5.8.1- Da Edificação existente na data da vistoria:

- S = 51,05 m²;

Vu = R$ 1.305,31/m²;

Kd = 0,6078;

Ve = S x Vu x kd = 51,05 x 1.305,31 x 0,6078 = R$ 40.501,41.

Total do item = R$ 40.501,00 (quarenta mil, quinhentos e um reais).

5.9- Das Benfeitorias e Anexo:

a)- Cobertura da Lavanderia;

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b)- Portões metálicos entrada (02 peças);

c)- Muros fechamentos e outros.

5.9.1- Total do item = R$ 8.000,00 (oito mil reais).

6.0- QUESITOS FORMULADOS PELAS PARTES

6.1- Quesitos do Requerente.

1-) Queira o senhor Perito descrever o imóvel situado na Rua: Nelson Assumpção, nº 255, Bairro Jardim Bela Vista, Cep nº 13609-417?

R- Vide itens do corpo deste Laudo.

2-)Queira o senhor Perito relatar se imóvel é composto por uma única casa de morada?

R- Sim.

3-) Poderia o senhor Perito descrever as características do imóvel objeto da ação, e demonstrar como se encontra o imóvel no presente momento?


4-) Poderia o senhor Perito avaliar o referido imóvel, e assim dizer qual o valor atual de mercado do imóvel?

R- Vide conclusão do presente Laudo de Avaliação.

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5-) Queira o senhor Perito descrever a avaliação do imóvel (valor total do imóvel, valor das benfeitorias e valor do terreno) no presente momento em relação ao valor de mercado do imóvel?

R- Vide conclusão do presente Laudo.

6-) Queira o senhor Perito descrever a real condições do imóvel objeto da ação?

R- O imóvel necessita de reparos de revestimentos e pintura.

7-) Queira o senhor Perito prestar qualquer outros esclarecimentos que entender necessário ao julgamento da lide?


6.2- Quesitos da Requerida.

1) Poderia o Sr. Perito discriminar detalhadamente o imóvel residencial objeto da perícia, sito na Rua Nelson Assumpção, nº 255, Bairro Jardim Bela Vista, na cidade de Araras/SP, CEP 13609-417?


2) Foram feitas melhorias no imóvel de modo a aumentar seu valor de mercado?

R- As partes informaram que não houve acréscimos de melhorias no imóvel avaliando.

3) A localização/bairro em que se encontra o imóvel é tipicamente residencial ou comercial?

R- Residencial.

4) O imóvel está apto para uso residencial nas atuais condições em que se encontra?

R- Sim, necessitando de pequenos reparos e pintura.

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5) Considerando as dimensões, a atual condição do imóvel, a rua e o bairro em que se situa, qual o valor de avaliação de mercado para venda?

R- Vide conclusão do presente Laudo.

6) Considerando as dimensões, a atual condição do imóvel, a rua e o bairro em que se situa, qual o valor de mercado para aluguel residencial?

R- De R$ 646,00 / mensal.

7) Outro esclarecimentos que o Sr. Perito julgar necessário.


7.0- CONCLUSÃO

7.1- Pela vistoria realizada no imóvel avaliando da Matrícula de nº 26.668, condições do mesmo, pesquisas de mercado alcançadas e demais elementos que compõe esta avaliação, este Signatário pôde concluir que (100%):

1. O valor apurado do imóvel avaliando Terreno/Loteé de: R$ 80.775,00.

2- O valor apurado da Edificação / Residência é de R$ 40.501,00 (quarenta mil, quinhentos e um reais).

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ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG° C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHORUA RUA PADRE JOSE BUTTI, No 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS/SP - CEP-13603-006FONES: (19) – 3542-8977 - 99719-1844 – E-mail: [email protected]ÍCIAS EM ENGENHARIA CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO – CÍVEIS E TRABALHISTASAVALIAÇÃO IMÓVEIS URBANOS E RURAIS / VISTORIAS PREVENTIVAS E EXAME PERICIALAVALIAÇÃO DE VEÍCULOS, MÁQUINAS, EQUIPAMENTOS E RENOVATÓRIAS DE LOCAÇÃO,PERÍCIAS EM ACIDENTES E DOENÇAS DO TRABALHO/LAUDO TÉCNICO DE NEXO CAUSALLAUDOS:INSALUBRIDADE/PERICULOSIDADE/APOSENTADORIA ESPECIAL/ SOSSEGO PÚBLICO

FOTO-01-VISTA EXTERNA CORREDOR LADO ESQUERDO , ACESSO FUNDOS QUINTAL DO IMÓVEL ...

FOTO-02-VISTA FACHADA FRONTAL DA RESIDÊNCIA ...

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FOTO-03-VISTA INTERNA DA RESIDÊNCIA, SALA ESTAR/TV ...

FOTO-04-VISTA IDEM , CORREDOR ACESSO DORMITÓRIOS ...

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FOTO-05-VISTA INTERNA DA COZINHA ...

FOTO-06-VISTA INTERNA DO BANHEIRO ...

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FOTO-07-VISTA INTERNA 1º DORMITÓRIO ...

FOTO-08-VISTA INTERNA DO 2º DORMITÓRIO ...

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FOTO-09-VISTA INTERNA DO 3º DORMITÓRIO ...

FOTO-10-VISTA EXTERNA CORREDOR LADO DIREITO, LAVANDERIA COBERTA ...

LTP- 100/17 - 17/20

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fls. 35


FOTO-11-VISTA FUNDOS, QUINTAL COM PISO CONCRETO RÚSTICO ...

FOTO-12-VISTA FUNDOS OLHANDO PARA CORPO DA RESIDÊNCIA ...

LTP- 100/17 - 18/20

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FOTO-13-VISTA DETALHE DA LAVANDERIA ...

FOTO-14-VISTA FACHADA FRONTAL DA RESIDÊNCIA ...

LTP- 100/17 - 19/20

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fls. 37


FOTO-15-VISTA FACHADA EXTERNA DA RESIDÊNCIA ...

FOTO-16-VISTA IDEM … FACHADA EXTERNA .

LTP- 100/17 - 20/20

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rua padre jose butti, 83, jardim candida, araras-sp … · avaliaÇÃo imÓveis urbanos e rurais /...

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