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Terreno da antiga Feira Popular de Lisboa Entrecampos – Avenidas Novas

ELABORADO PARA:

Câmara Municipal de Lisboa

(Proposta AIM 2015-0061-PT; N/ Ref.ª 1437324)

Março de 2015

Relatório de Avaliação

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Resumo da Avaliação

Empresa Avaliadora: UON Consulting, S.A. - Registada na CMVM sob o nº AVFII/03/023

Destinatário: Câmara Municipal de Lisboa

Identificação do Bem: Local: Terreno da Antiga Feira Popular - Entrecampos

Freguesia: Avenidas Novas Concelho: Lisboa

Certificado:

1. O presente relatório foi desenvolvido de acordo com as Normas Profissionais presentes no “Avaliação RICS, Normas Profissionais, Janeiro de 2014, incorporando as Normas Internacionais de Avaliação do IVSC”, publicadas pelo RICS (“The Royal Institution of Chartered Surveyors”), por avaliadores que correspondem aos requisitos exigidos por esta entidade, atuando na qualidade de avaliadores externos; 2. A atividade da UON Consulting, SA, está coberta pelo Seguro de Responsabilidade Civil contratado na Companhia de Seguros Fidelidade sob a apólice nº 9251942 válido até 03 de Julho de 2015; 3. Não temos interesse presente ou futuro em nenhum dos bens avaliados; 4. O perito avaliador possui as competências e experiência profissional adequadas ao desempenho das respetivas funções; 5. Procedemos a uma inspeção do imóvel e da sua envolvente específica; 6. Não foi realizado ou obtido qualquer ensaio estrutural, pelo que não se pode emitir nenhuma garantia sobre o estado das estruturas. Também não investigámos as condições ou a estabilidade dos solos; 7. Os nossos honorários não estão dependentes das conclusões do presente relatório; 8. As análises e conclusões estão limitadas apenas pelos pressupostos considerados; 9. Não nos responsabilizamos pela veracidade das informações técnicas e legais fornecidas para a execução do presente relatório; 10. O relatório foi elaborado para uso exclusivo do cliente, sendo a sua publicação ou reprodução interdita sem autorização; 11. A presente avaliação foi efetuada no pressuposto que o imóvel se encontra livre de quaisquer ónus, encargos ou compromissos, para além dos indicados no presente relatório, que está licenciado para o uso a que se destina e que o mesmo reúne condições para ser transacionado; 12. Todos os pressupostos e condições do presente trabalho foram acordados previamente com o cliente; 13. Todos os procedimentos inerentes à avaliação estão em conformidade com a legislação nacional aplicável e com as IVS – International Valuation Standards.

Valores de Avaliação: Valor de Mercado: 117.405.000 €

Valor em condições especiais de venda:

108.330.000 €

Data da Avaliação: 31/03/2015

Helder Louro (Perito Avaliador)

Vitor Soares

(Diretor do Dep. Avaliações)

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Índice

1. FINALIDADE DA AVALIAÇÃO ................................................................................................................ 4 2. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL ................................................................................................................. 4 3. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL ...................................................................................................................... 4

3.1. Potencial Edificativo ............................................................................................................ 5 4. BASES DE VALOR ............................................................................................................................... 7

4.1. Definição de Valores ........................................................................................................... 7 4.2. Metodologias usadas .......................................................................................................... 8 4.3. Definição de Áreas .............................................................................................................. 8 4.4. Documentação fornecida que serviu de base para a avaliação ......................................... 9

5. ANÁLISE DO MERCADO ...................................................................................................................... 9 5.1. Investimento ....................................................................................................................... 9 5.1.1. Oportunidades ............................................................................................................... 9 5.1.2. Ameaças ....................................................................................................................... 10 5.1.3. Perspetivas ................................................................................................................... 10 5.2. Residencial ........................................................................................................................ 11 5.3. Escritórios ......................................................................................................................... 14 5.4. Retalho .............................................................................................................................. 16 5.5. Hotelaria ........................................................................................................................... 18

6. PRESSUPOSTOS DA AVALIAÇÃO .......................................................................................................... 21 6.1. Seleção da Taxa Atualização ............................................................................................. 24

7. AVALIAÇÃO .................................................................................................................................... 25 7.1. Habitação .......................................................................................................................... 25 7.2. Escritórios ......................................................................................................................... 26 7.3. Centro Comercial .............................................................................................................. 28 7.4. Unidade Hoteleira ............................................................................................................. 31 7.5. Valorização do Terreno no Estado Atual .......................................................................... 34

8. RESERVAS / CONDICIONANTES DO VALOR ........................................................................................... 36 9. CONCLUSÕES .................................................................................................................................. 36

FOTOGRAFIAS ............................................................................................................................ 37

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1. Finalidade da Avaliação

É objetivo do presente relatório fornecer informação objetiva e rigorosa relativamente ao melhor preço que poderia ser obtido, caso o imóvel fosse alienado no momento da avaliação, em condições normais de mercado.

2. Identificação do Imóvel

Terreno situado em Entrecampos, na Freguesia de Avenidas Novas (Ex freguesia de Nossa Senhora de Fátima), concelho e Distrito de Lisboa. Encontra-se omisso na matriz e está descrito na 2º Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob a ficha n.º 298. Trata-se do terreno onde estava situada a antiga Feira Popular de Lisboa, consistindo no quarteirão delimitado pelas Avenidas das Forças Armadas, República e 5 de Outubro, prédio n.º 1 da Praça de Entrecampos e Rua Cordeiro de Sousa. A área total registada corresponde a 44.625 m².

3. Descrição do Imóvel

O terreno em apreço possui uma localização privilegiada e central na cidade, confinando com as Estações do Metro e Comboios de Entrecampos, entre 3 das principais avenidas de Lisboa e da Rotunda de Entrecampos, com rápido acesso a qualquer parte da cidade e ao elevado nível de serviços disponível na envolvente.

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Para além do comboio e metro, o imóvel goza da proximidade de paragens de autocarros em vários pontos e situa-se a uns escassos 3,5 km do Aeroporto de Lisboa. Atualmente o terreno encontra-se limpo, terraplanado e pronto para a edificação, sendo necessárias apenas pequenas obras de demolição de muros e uma antiga construção (armazém) de 2 pisos, com cerca de 700 m² de implantação, já parcialmente demolida.

3.1. Potencial Edificativo

Apresenta-se um resumo da Informação n.º INF/27/DMPRGU/DPRU/15, datada de 04/03/2015, onde é emitido o parecer da Direção Municipal de Planeamento, Reabilitação e Gestão Urbanística da Câmara Municipal de Lisboa, sobre as regras de edificabilidade para o terreno em apreço:

1) O terreno situa-se em espaço a consolidar, central e residencial, polaridade urbana, na planta

de qualificação do solo, do PDM em vigor.

2) O terreno situa-se na contiguidade de espaço consolidado, devidamente infraestruturado,

pelo que se torna possível dispensar a prévia delimitação de unidade de execução, nos

termos da alínea c) do n.º 5 do art.º 58.º do Regulamento do PDM (RPDM), desde qua a

Câmara Municipal considere que as soluções propostas asseguram uma correta articulação

formal e funcional com o espaço consolidado e não prejudicam o ordenamento urbanístico

do espaço a consolidar.

3) Por decisão judicial, foi declarada a nulidade de uma operação de loteamento, pelo que se

trata de uma única operação de edificação, aplicando-se as normas previstas para o espaço

consolidado contíguo de maior dimensão, de acordo com o estabelecido no n.º 2 do art.º

60.º do RPDM. Neste caso, o espaço consolidado contíguo de maior dimensão corresponde

a espaço central e residencial traçado B.

4) Nos espaços consolidados, centrais e residenciais traçado B, o aproveitamento urbanístico

resultante de uma obra de edificação obtém-se pela conjugação de regras morfo-tipológicas,

designadamente: altura máxima das fachadas, balizada pela média da altura das fachadas, e

da profundidade das empenas, balizada pela profundidade dos confinantes ou por um

máximo de 15 metros ou de 18 metros para estabelecimentos hoteleiros ou equipamentos

de utilização coletiva (art.º 43.º do RPDM).

5) Nos termos do art.º 41.º do RPDM, admite-se na operação de edificação, a total afetação

aos usos de habitação, terciário, turismo, equipamento, industria compatível e micro-

logística.

6) A edificabilidade pode ainda ser aumentada caso se previssem pisos enterrados, conforme

alínea g) do n.º 4 do art.º 42.º RPDM (que remete para a alínea f) e g) do número anterior):

f) É autorizada a construção de pisos em cave para terciário, equipamento, turismo, estacionamento e áreas técnicas afetas às unidades de utilização dos

edifícios, desde que, em todos os casos, sejam asseguradas condições de ventilação e iluminação adequadas ao uso proposto, sejam cumpridas as regras relativas aos logradouros e exista possibilidade de integração arquitetónica do acesso ao estacionamento;

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g) É autorizada a construção de um piso em cave para habitação, desde que preenchidas as condições mencionadas na alínea anterior, assim como as disposições legais e regulamentares aplicáveis;

7) De acordo com a regra constante no art.º 4.º do RPDM, a altura máxima de fachada é de

35,5m. Esta altura, de acordo com a alínea a) do n.º 1 do art. 38.º do Regulamento Municipal

de Urbanização e Edificação de Lisboa (RMUEL) permite construir:

- 10 pisos acima do solo, se o edifício destinar-se integralmente a serviços;

- 12 pisos acima do solo, se o edifício dispuser de um piso destinado a terciário e os

restantes a habitação ou hotelaria;

8) Verifica-se uma similitude entre as alturas de fachadas do novo edifício sito no n.º 273 da Av.

5 de Outubro (29,57m) e do edifício de gaveto sobre a Praça de Entrecampos, situado no

mesmo quarteirão da operação urbanística.

9) Simulou-se uma solução que considerasse uma altura máxima de fachada de 29,75m e a

possibilidade de acrescentar um piso recuado, considerando a sua existência no edifício

confinante de gaveto da Praça de Entrecampos, e com base no estipulado na alínea d) do n.º

4 do art.º 42.º do RPDM.

10) Considerando todos os parâmetros referidos, apuraram-se duas possibilidades:

- Construção de um edifício exclusivamente destinado a terciário com 131.608 m² de

superfície de pavimento acima do solo, tendo por base uma edificação com 8 pisos

mais um recuado;

- Construção de um edifício exclusivamente destinado a habitação com 161.869 m²

de superfície de pavimento acima do solo, tendo por base uma edificação com 10

pisos mais um recuado;

11) No entanto, tratando-se de uma polaridade urbana, num local extraordinariamente bem

servido por transportes públicos, sobre a interface de Entrecampos, a hasta pública deverá

ficar condicionada a que o uso destinado a terciário (comércio e serviços) não deveria ser

inferior a 60% da superfície de pavimento total, admitindo-se na restante área (40%) uma

afetação livre aos demais usos admissíveis no PDM.

12) Apurou-se ainda uma área de implantação de 15.130 m².

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13) A solução a adotar deverá prever um arruamento na continuidade da Rua da Cruz Vermelha

entre a Av. 5 de Outubro e a Av. da República, com um espaço canal de 30 m de largura

pública. Prevê-se uma estrutura contínua, no subsolo ou sobrelevada, que ligue todos os

volumes que venham a ser edificados no local.

De acordo com as informações prestadas pela CML, apesar do teor da informação do urbanismo, existe um despacho aprovado pelo executivo, que vai ser vertido para as condições da hasta pública, que não há lugar ao regime de cedências ou ao pagamento de compensações, uma vez que se trata de um lote municipal. Há lugar a pagamento da taxa TRIU, e portanto, é um custo a suportar pelo promotor. Nota: O parecer camarário apresenta um conjunto extenso de indicadores para o desenvolvimento do projeto de arquitetura. No entanto, não é objetivo do presente estudo o desenvolvimento do mesmo, sendo que a edificabilidade e usos previstos permitem diversas soluções arquitetónicas.

4. Bases de Valor

4.1. Definição de Valores

Valor de Mercado: Estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, um ativo, após um período adequado de comercialização, poderá ser transacionado entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes atuaram de forma esclarecida e prudente, e sem coação (IVS). Renda de Mercado: Estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, o direito real de uma propriedade, após um período adequado de comercialização, poderá ser arrendado entre um senhorio e um arrendatário decididos, em que ambas as partes atuaram de forma esclarecida, prudente, e sem coação (IVS).

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4.2. Metodologias usadas

Método Comparativo: Fundamenta-se sobretudo no conhecimento do mercado local e dos valores pelos quais se têm vindo a transacionar as propriedades análogas à que se pretende avaliar. Neste método, o valor do imóvel é determinado por comparação com outros semelhantes, de que são conhecidos os valores de oferta ou transação no mercado imobiliário. Utilizou-se este método porque se verificou a existência de um mercado imobiliário ativo. No entanto, a sua aplicação pressupõe obtenção de informação suficiente e adequada. Procede-se à respetiva homogeneização dos dados recolhidos, tornando possível a comparação de propriedades que entre si apresentam características diversas. Método do Rendimento - Determina-se o valor de um imóvel a partir dos rendimentos futuros que ele gere ou possa vir a gerar, e de uma taxa de capitalização ou atualização que traduza a rentabilidade esperada do capital investido. Utilizaram-se Discounted Cash-flows, uma vez que se trata de um imóvel que irá gerar rendimentos diferenciados em períodos diferenciados. O valor do imóvel assim determinado é baseado numa análise de rentabilidade gerada pelo projeto de desenvolvimento considerado, sendo traduzido pelo Valor Atual Líquido (VAL) dos benefícios futuros inerentes. Foi usada uma taxa real de atualização determinada a partir da taxa de Iliquidez (tendo como referência as taxas de juro anuais líquidas de produtos sem risco) e da taxa de Risco adequada. Método do Custo Involutivo, ou Método do Valor Residual. Neste método consideram-se todos os custos e receitas envolvidos na execução do empreendimento imobiliário. É aplicado na estimativa do valor de bens imobiliários com um valor potencial, ou seja, cujo valor poderá ser substancialmente superior se forem investidos capitais de modo a promover a sua alteração ou ampliação. Utilizou-se uma abordagem dinâmica: Na obtenção do valor atual do empreendimento, utilizou-se um Discounted Cashflow, considerando a atualização dos valores há medida em que vão ocorrendo no tempo, com base numa taxa de atualização adequada. Utilizaram-se preços constantes: os valores do "cash-flow" em cada período de tempo, são estimados admitindo que não há inflação. Foi usada uma taxa real de atualização determinada a partir da taxa de Iliquidez (tendo como referência as taxas de juro anuais líquidas de produtos sem risco) e da taxa de Risco adequada.

4.3. Definição de Áreas

Considera-se a seguinte definição de áreas, para cada tipologia de uso dos imóveis: Habitação: Área Bruta Privativa (Abp) – é a superfície total, medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores dos edifícios ou da fração, inclui varandas privativas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração. Escritórios: Área bruta locável (Abl) – As áreas são calculadas incluindo as paredes externas e metade das paredes divisórias. A quota-parte das áreas comuns do piso, as instalações sanitárias e copas para uso exclusivo do utilizador são também incluídas. Excluímos escadas, elevadores e coretes. Loja de rua: Área útil (Au) – As áreas são calculadas tendo por base sempre as paredes interiores, incluindo instalações sanitárias. Excluem-se escadas e pilares.

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Loja em centro comercial: Área bruta locável (Abl) – As áreas são calculadas incluindo as paredes externas e metade das paredes divisórias. As arrecadações / armazéns e copas no interior da loja são também incluídas. Excluem-se mezzanines efetuadas pelo inquilino. São excluídas quaisquer áreas de uso coletivo ou de circulação. Unidade hoteleira: Área bruta (Ab) – As áreas são calculadas tendo por base as paredes externas.

4.4. Documentação fornecida que serviu de base para a avaliação

Para a execução da presente avaliação foram fornecidos os seguintes elementos:

- Descrição Predial; - INF/27/DMPRGU/DPRU/15, datada de 04/03/2015; - Planta geral do terreno.

5. Análise do Mercado

5.1. Investimento

A alienação do imóvel em apreço por parte da Câmara Municipal de Lisboa deverá passar por uma hasta pública, concorrencial e aberta.

5.1.1. Oportunidades

A multiplicidade de usos que o terreno permite pode facilitar o interesse por parte de um investidor (provavelmente internacional, ou grupo de investidores, dada a dimensão do projeto). Trata-se da única cidade europeia que apresenta um local central, com uma aptidão edificativa da ordem dos 140.000 m². A favor considera-se o fato de Lisboa ter sido eleita “cidade empreendedora do ano 2015”, posicionando-se como um claro destino de investimento na Europa. Através da Invest Lisboa, a agência de promoção e captação de investimento da capital portuguesa, criada em 2009, Lisboa tem reforçado o sue posicionamento internacional como um dos mais importantes polos de empreendedorismo, criatividade, inovação e competitividade da Europa. O mercado imobiliário de Lisboa cresceu significativamente em 2014 e está a atrair cada vez mais investimentos internacionais, que já representam cerca de 90% do investimento (de acordo com a Invest Lisboa). A origem do capital proveio da China, EUA, França, Reino Unido, Brasil, Espanha e também Rússia. O retalho representou 58% do investimento em 2014, seguido dos escritórios (26%). Note-se que Lisboa entrou no radar dos investidores que procuram as melhores oportunidades de investimento na Europa, ocupando a 9ª posição da edição de 2015 do ranking “Emerging Trends in Real Estate Europe”, divulgado recentemente pela ULI e PwC.

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No espaço de um ano, Lisboa subiu 17 posições nas preferências dos investidores (era 26ª em 2014), beneficiando em detrimento de diversas cidades que foram especialmente atingidas de forma negativa na última baixa de mercado. O estudo da ULI / Pwc destaca os escritórios no centro da cidade, que têm vindo a registar uma estabilização quer das rendas quer das prime yields. De acordo com este documento: “há uma crescente concorrência pelo número limitado de ativos prime, o que levou a uma viragem no mercado de investimento”. A nível do retalho, a tendência de crescimento das vendas deverá refletir-se no aumento das rendas, fazendo com que os Centros Comerciais de Lisboa e arredores ofereçam boas perspetivas de investimento, embora “apenas de tiverem um mix alargado de inquilinos e estiverem numa boa área de influência”.

5.1.2. Ameaças

No entanto, embora Lisboa seja cada vez mais um destino de investimento muito apetecível, salienta-se que no que concerne ao investimento em grande escala, a procura existente é motivada sobretudo pela compra de ativos já construídos, ocupados e que devolvam retornos ou um rendimento imediato. De acordo com Pedro Saragga Leal, advogado e sócio da PLMJ, os investidores “ainda não estão muito interessados em investir em projetos de promoção, e assumir os riscos que

estes representam. A única exceção acontece quando se trata de projetos no âmbito da reabilitação”. Mas mesmo neste caso não se tratam de grandes investimentos por operação. Deste modo, o imóvel em apreço destina-se ou a um investidor que se pretenda instalar / transferir para Lisboa o seu centro de Negócios, rentabilizando a restante área ou um investidor com perfil adequado a assumir o risco da promoção imobiliária. Note-se que sendo o leque de potenciais investidores reduzido, o seu poder negocial é maior. Este cenário pode conduzir a uma descida do valor de oferta. Importa também referir a articulação com a execução de outros projetos em Lisboa, como por exemplo o Plano de Pormenor de Reabilitação Urbana do Campus de Campolide, cuja área de intervenção situa-se a cerca de 2 km e que prevê as seguintes áreas brutas: Habitação: 63.345 m²; Serviços: 6.505 m²; Comércio: 8.570 m² e Turismo: 29.961 m². A execução de vários projetos em simultâneo pode levar a um excesso de oferta, ao aumento do tempo de comercialização dos imóveis (podendo mesmo levar à revisão de preços de oferta em baixa) e consequentemente a diminuição da rentabilidade do investimento. Assim sendo, a execução dos projetos deverá ter por base detalhados e rigorosos estudos sectoriais, consoante os casos. A Câmara Municipal de Lisboa terá um papel fundamental na boa gestão do desenvolvimento urbanístico da cidade.

5.1.3. Perspetivas

Na sequência da saída da Troika, o ano passado, Portugal tem vindo a recuperar a confiança dos investidores, verificando-se a melhoria dos indicadores económicos e o aumento do volume de investimentos em imobiliário.

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De acordo com vários consultores contatados pela revista Vida Imobiliária e conforme informações publicadas pela mesma, em 2015 prevê-se que o investimento em reabilitação será uma realidade com tendência a aumentar no centro de Lisboa, com enfoque para o setor residencial e o comércio de rua, com vista a tirar partido da crescente procura de estrangeiros em adquirir habitação de segmento médio / médio alto. É ainda expectável um crescimento do investimento em ativos de rendimento dos vários setores do imobiliário comercial, alimentado pela existência de grandes volumes de capital estrangeiro para investir, quer institucional, quer privado e pela manutenção das baixas taxas de juro. Os spreads terão tendência a baixar em 2015. O aumento do investimento tenderá a manter ou subir as rendas e a comprimir as yields.

5.2. Residencial

O segmento residencial apresenta perspetivas de desempenho para 2015 positivas, essencialmente por três fatores:

1) Recuperação da procura interna, com alguma retoma no movimento de compra da habitação

pelas famílias portuguesas para uso próprio;

2) Atratividade dos ativos residenciais como alternativa aos baixos rendimentos oferecidos nos

mercados de capitais;

3) De acordo com o Serviço de Estrangeiros e Fronteiras, entre Outubro de 2012 e 31 de Janeiro

de 2015 foram investidos 1.154 milhões de euros na aquisição de imóveis para fins de

Golden visa. Prevê-se que o investimento estrangeiro por esta via e do Regime do Residente

não Habitual continue a crescer.

A nível da área residencial das Avenidas Novas, ao longo da década de 70 e 80, muitos edifícios foram reconvertidos em escritórios e repartições públicas. No entanto, nas últimas décadas recomeçaram a surgir nestes bairros um conjunto importante de edifícios de habitação, na sua maioria de boa qualidade e destinados a um segmento económico alto. Atualmente nas Avenidas Novas podem-se encontrar vários projetos com os preços mais elevados no mercado residencial da cidade. Recorreu-se aos dados estatísticos publicados do SIR (Sistema de Informação Residencial) e do INE para a análise da conjuntura. Relativamente aos apartamentos em oferta na envolvente, apresentam-se dois quadros com resumo dos valores por fogo e por m², consoante localização e tipologia:

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SIR Acumulado 3º Trim. 2014

N.º de Fogos em Oferta

Área Média (ABP) -

Percentil 5

Área Média (ABP) - Quartil 1

Área Média (ABP) - Média



Percentil 95

Valor de Oferta / Fogo -

Percentil 5

Valor de Oferta / Fogo - Quartil 1

Valor de Oferta / Fogo - Média



Percentil 95

Nossa Senhora de FátimaTotal

Apt. T1 ou Inf. 93 43 m² 54 m² 67 m² 73 m² 132 m² 57.000 € 132.750 € 184.039 € 260.000 € 391.760 €

Apt. T2 137 65 m² 85 m² 108 m² 118 m² 170 m² 88.850 € 200.000 € 324.763 € 395.750 € 592.500 €

Apt. T3 149 99 m² 120 m² 149 m² 165 m² 224 m² 125.000 € 251.250 € 458.981 € 620.000 € 914.400 €

Apt. T4 ou Sup. 287 140 m² 188 m² 245 m² 270 m² 458 m² 250.000 € 500.000 € 904.042 € 1.095.000 € 2.350.000 €

Novo

Apt. T1 ou Inf. 45 54 m² 57 m² 75 m² 75 m² 147 m² 129.000 € 135.750 € 228.540 € 299.000 € 450.000 €

Apt. T2 56 96 m² 106 m² 121 m² 129 m² 165 m² 252.000 € 355.000 € 427.751 € 503.000 € 665.375 €

Apt. T3 60 117 m² 150 m² 167 m² 170 m² 306 m² 298.000 € 460.000 € 638.356 € 695.000 € 1.350.000 €

Apt. T4 ou Sup. 144 176 m² 200 m² 264 m² 320 m² 460 m² 570.000 € 710.000 € 1.179.780 € 1.396.250 € 2.447.750 €

Usado

Apt. T1 ou Inf. 48 29 m² 50 m² 60 m² 69 m² 91 m² 47.250 € 93.750 € 142.319 € 169.250 € 225.000 €

Apt. T2 81 60 m² 76 m² 98 m² 114 m² 184 m² 63.000 € 155.000 € 253.062 € 329.000 € 510.000 €

Apt. T3 89 88 m² 116 m² 137 m² 152 m² 212 m² 101.800 € 207.500 € 340.069 € 422.500 € 792.500 €

Apt. T4 ou Sup. 143 130 m² 169 m² 229 m² 253 m² 428 m² 239.075 € 337.500 € 667.141 € 772.500 € 1.750.000 €




Percentil 5





Percentil 95

Valor de Oferta / m2 - Percentil 5

Valor de Oferta / m2 - Quartil 1

Valor de Oferta / m2 - Média



Nossa Senhora de FátimaTotal

Apt. T1 ou Inf. 93 43 m² 54 m² 67 m² 73 m² 132 m² 1.433 €/m² 2.199 €/m² 2.663 €/m² 3.139 €/m² 4.000 €/m²

Apt. T2 137 65 m² 85 m² 108 m² 118 m² 170 m² 1.099 €/m² 2.138 €/m² 2.968 €/m² 3.737 €/m² 4.759 €/m²

Apt. T3 149 99 m² 120 m² 149 m² 165 m² 224 m² 1.171 €/m² 1.907 €/m² 2.927 €/m² 3.727 €/m² 5.256 €/m²

Apt. T4 ou Sup. 287 140 m² 188 m² 245 m² 270 m² 458 m² 1.441 €/m² 2.308 €/m² 3.524 €/m² 4.577 €/m² 6.022 €/m²

Novo


Apt. T2 56 96 m² 106 m² 121 m² 129 m² 165 m² 2.000 €/m² 3.114 €/m² 3.571 €/m² 3.950 €/m² 4.953 €/m²

Apt. T3 60 117 m² 150 m² 167 m² 170 m² 306 m² 2.131 €/m² 3.021 €/m² 3.765 €/m² 4.474 €/m² 5.563 €/m²


Usado


Apt. T2 81 60 m² 76 m² 98 m² 114 m² 184 m² 968 €/m² 1.737 €/m² 2.548 €/m² 3.282 €/m² 4.397 €/m²

Apt. T3 89 88 m² 116 m² 137 m² 152 m² 212 m² 1.046 €/m² 1.686 €/m² 2.375 €/m² 3.093 €/m² 4.426 €/m²





Percentil 5





Percentil 95


Percentil 5


Valor de Oferta / Fogo - Média



Percentil 95

São Sebastião da PedreiraTotal

Apt. T1 ou Inf. 49 44 m² 62 m² 72 m² 80 m² 116 m² 74.000 € 141.000 € 237.828 € 326.350 € 449.000 €

Apt. T2 77 75 m² 100 m² 114 m² 126 m² 170 m² 149.250 € 297.500 € 407.876 € 513.000 € 639.023 €

Apt. T3 138 113 m² 139 m² 159 m² 173 m² 209 m² 244.750 € 297.375 € 496.434 € 630.363 € 859.520 €

Apt. T4 ou Sup. 186 136 m² 183 m² 225 m² 270 m² 370 m² 213.350 € 350.500 € 701.151 € 937.500 € 1.400.000 €

Novo

Apt. T1 ou Inf. 18 60 m² 64 m² 72 m² 77 m² 106 m² 260.000 € 310.571 € 340.172 € 349.825 € 503.000 €

Apt. T2 49 93 m² 106 m² 118 m² 126 m² 160 m² 281.250 € 384.500 € 472.223 € 526.375 € 693.741 €

Apt. T3 55 131 m² 156 m² 173 m² 186 m² 254 m² 345.000 € 595.000 € 652.462 € 664.390 € 1.155.000 €

Apt. T4 ou Sup. 56 158 m² 189 m² 242 m² 279 m² 373 m² 424.400 € 732.000 € 1.044.498 € 1.325.000 € 1.682.500 €

Usado

Apt. T1 ou Inf. 31 44 m² 55 m² 72 m² 87 m² 116 m² 66.800 € 110.000 € 178.403 € 195.000 € 395.000 €

Apt. T2 28 72 m² 91 m² 107 m² 120 m² 195 m² 116.250 € 206.250 € 297.567 € 359.750 € 681.000 €

Apt. T3 83 107 m² 130 m² 149 m² 165 m² 205 m² 239.200 € 268.000 € 393.043 € 495.000 € 689.000 €

Apt. T4 ou Sup. 130 135 m² 170 m² 218 m² 250 m² 349 m² 207.000 € 325.000 € 557.864 € 721.000 € 1.200.000 €




Percentil 5





Percentil 95



Valor de Oferta / m2 - Média



São Sebastião da PedreiraTotal


Apt. T2 77 75 m² 100 m² 114 m² 126 m² 170 m² 1.725 €/m² 2.688 €/m² 3.556 €/m² 4.626 €/m² 5.237 €/m²

Apt. T3 138 113 m² 139 m² 159 m² 173 m² 209 m² 1.661 €/m² 2.200 €/m² 3.056 €/m² 3.757 €/m² 4.733 €/m²


Novo


Apt. T2 49 93 m² 106 m² 118 m² 126 m² 160 m² 2.129 €/m² 3.435 €/m² 4.049 €/m² 4.931 €/m² 5.303 €/m²

Apt. T3 55 131 m² 156 m² 173 m² 186 m² 254 m² 2.375 €/m² 3.269 €/m² 3.748 €/m² 4.049 €/m² 5.031 €/m²


Usado

Apt. T1 ou Inf. 31 44 m² 55 m² 72 m² 87 m² 116 m² 952 €/m² 2.143 €/m² 2.405 €/m² 2.975 €/m² 3.557 €/m²

Apt. T2 28 72 m² 91 m² 107 m² 120 m² 195 m² 1.422 €/m² 2.151 €/m² 2.710 €/m² 3.355 €/m² 4.421 €/m²

Apt. T3 83 107 m² 130 m² 149 m² 165 m² 205 m² 1.506 €/m² 2.058 €/m² 2.591 €/m² 2.989 €/m² 4.536 €/m²


de 40

A análise dos dados acima, permite concluir que o valor médio de oferta exclusivamente de fogos novos do segmento médio / alto (Quartil 3) nas Avenidas Novas corresponde a 4.508 €/m². Quando analisamos um segmento inferior (Quartil 1), a média desce para os 3.390 €/m². O valor médio da oferta total fixa-se em 3.930 €/m². Para confirmar os dados publicados apresentados nos quadros anteriores, procedeu-se a uma pesquisa direta no mercado para as diferentes tipologias nos edifícios na envolvente. Apresenta-se a prospeção de apartamentos novos direcionados ao segmento médio / alto e alto.

O Valor médio de oferta da amostra, de 4.642 €/m², confirma as conclusões apresentadas. Este valor ainda está sujeito às respetivas margens de negociação, correspondendo à diferença entre o valor de oferta e o valor pelo qual os imóveis serão efetivamente transacionados. Verificou-se nas Avenidas Novas promoção nova e muita já em oferta deste segmento, sendo que o escoamento não está a ser realizado com a rapidez inicialmente prevista pelos promotores. Assim procedeu-se à análise da amostra de apartamentos de tipologia inferior e com um bom nível de acabamentos, mas não de luxo. A prospeção resultou no seguinte quadro:

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O Valor médio da amostra, de 3.890 €/m², também confirma os valores acima indicados, tendo-se constatado uma oferta diversificada neste segmento.

5.3. Escritórios

O projeto em apreço está situado no limite da denominada Zona 2 do Mercado de Escritórios de Lisboa correspondendo ao Central Business District (CBD). Em 2014, foi a Zona 2 que liderou a absorção (36.776 m² ABL), com 29% de quota de mercado. Para tal teve influência o surgimento do novo edifício Duarte Pacheco 7, com cerca de 17.600 m2, que foi rapidamente ocupado por três empresas: a Deloitte, a Sociedade de Advogados Miranda Correia Amendoeira & Associados e a Explorer Investments. O mercado de escritórios de Lisboa tem sido marcado pelo arrendamento de áreas de pequena dimensão. No entanto, em 2014, a área média aumentou, passando dos 420 m² para os 530 m2. O número de operações acima dos 1.000 m2 também aumentou de 13 para 23 e a maior área transacionada em 2014 foi de 12.300 m².

de 40

Durante 2015 deverão surgir no mercado 32.200 m² de ABL, distribuídos, por 4 novos edifícios, dos quais 6.100 m² ABL são na Zona 2, mas no limite oposto ao terreno em apreço, na zona do Saldanha (Av. República 5). De acordo com os dados do LPI (Lisbon Prime Index), a Zona 2 registou no final de 2014 um stock total de 1.075.873 m² de ABL de Escritórios, com uma Vacancy Rate de 9,60% (correspondendo a uma área de 103.284 m² de ABL para arrendar). A nível de rendas, a zona 2 apresenta uma renda prime de 15,5 €/m² e uma renda média de 12,8 €/m². A prime yield na Zona 2 fixou-se em 7,25% no final de 2014. A nível geral, o setor de escritórios apresentou no final de 2014 uma renda prime de 18,50 €/m² e uma Yield prime de 6,25% (indicadores de mercado da CBD 1).Embora atualmente se verifique um mercado mais favorável ao inquilino (rendas baixas), a tendência de evolução das rendas é ascendente, proporcionando um mercado mais favorável ao proprietário. A prospeção direta efetuada na Zona 2, na envolvente do imóvel em apreço, confirma os dados acima:

de 40

A nível de parqueamentos, não integrados nos valores de arrendamento por área bruta locável, os valores praticados são os seguintes:

5.4. Retalho

A recuperação da economia em 2014 teve um efeito positivo sobre este tipo de ativos, tendo-se registado um aumento da atividade, particularmente no comércio de rua e nos bons centros comerciais. A procura continua direcionada para estes dois tipos de ativos. De acordo com os dados publicados pela APCC (Associação Portuguesa de Centros Comerciais), tem-se verificado a consolidação da recuperação deste setor. Em 2014 constatou-se a evolução positiva do nível médio de vendas nos shoppings. Os centros comerciais continuam a ser o formato preferencial para algumas marcas entrarem no mercado português. Note-se o exemplo da Carpisa, da Melissa e da Asics, que escolheu o Colombo. O crescimento orgânico de alguns grupos de retalho, oferecendo conceitos mais alargados sob uma mesma insígnia também tem dinamizado o setor (exemplo da H&M e da Mango, que introduziu novas marcas – Mango Kids, Violeta, She, He e toda a gama de acessórios. Tem-se assistido ao interesse reforçado dos promotores dos shoppings existentes de valorizar os seus ativos através de uma gestão focada no consumidor e da continua renovação dos espaços, diversificando o mix dos retalhistas oferecidos. O facto do canal online se apresentar, cada vez mais, como uma boa alternativa ao espaço físico, tem levantado novos desafios aos lojistas, nomeadamente no recurso ao entretenimento, exploração e experiência sensorial. A nível dos Centros Comerciais em Lisboa, não estão previstas novas aberturas para Lisboa em 2015 e 2016. Verificou-se o aumento generalizado das rendas prime em 2014. No final de 2014, a prime rent fixou-se nos 85 €/m² e a prime yield do setor (líquida) nos 6,5%. Fixa-se a análise deste setor principalmente nos Centros Comerciais, uma vez que, apesar da sua centralidade, o imóvel em apreço não está inserido nas principais artérias de Lisboa para Comércio de Rua. A nível de Comércio de Rua na envolvente imediata, a oferta existente é a apresentada no seguinte mapa, adicionada dos espaços comerciais na Estação de Entrecampos (sob gestão da Refer Património).

Típica

Kasas

Típica

Prospeção de mercado de parqueamentos

para arrendamento - ZONA 2 (CBD)Valor Oferta (€/un) Contato

Avenidas Novas - Estacionamento em cave de edifício de serviços. 100

Av. Defensores de Chaves - Estacionamento em Cave de edifício de serviços. 115

Avenidas Novas - Estacionamento em cave de edifício de serviços 125

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O quadro seguinte apresenta cada uma destas amostras:

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Os baixos valores constatados refletem o acima indicado (o imóvel não está inserido nas principais artérias de Lisboa para Comércio de Rua). Por este motivo e pela área destinada a retalho no projeto em apreço, a máxima e melhor utilização passará pelo desenvolvimento de um centro comercial.

5.5. Hotelaria

A previsão de transação de grandes empreendimentos turísticos em 2015 vai certamente impulsionar o investimento institucional no setor. A nível da cidade de Lisboa, os principais índices turísticos – Ocupação, Average e RevPar – atingiram novos recordes em 2014, com a Cidade e a Região de Lisboa a alcançarem valores máximos, mês após mês. Lisboa registou um total de 11,53 milhões de dormidas e proveitos de 679,3 milhões de euros em 2014, correspondentes a aumentos de, respetivamente, 14,8 por cento e de 15,7 por cento face a 2013, que conferem à Região a liderança a nível nacional nos últimos cinco anos. A Região superou, também, a média nacional com 8,77 milhões de dormidas de estrangeiros (+15,4 por cento do que em 2013) e 4,88 milhões de hóspedes (+13,1 por cento). O reconhecimento de Lisboa enquanto destino turístico de excelência confirma-se através dos muitos prémios que lhe têm sido atribuídos pelas mais prestigiadas entidades do setor do turismo, a nível mundial, e também pela confiança dos investidores, nomeadamente da hotelaria. O Barómetro do Instituto de Planeamento e Desenvolvimento do Turismo (IPDT) anunciou que as perspetivas apontam para um 2015 ainda melhor que 2014. Segundo um trabalho de pesquisa da publicação Publituris Hotelaria, durante 2015, está prevista a abertura de 20 novos hotéis em Lisboa, que representam mais de 1.600 novos quartos. Para o primeiro trimestre estão previstas as aberturas dos hotéis Sana Evolution (Saldanha), Porto Bay Liberdade, Santiago de Alfama, Bessa Hotel Lisboa, My Story Hotel Rossio, Fénix Music, Skyna Hotel Lisboa e Lux Lisboa Park. Ao longo do ano estão ainda previstos abrir os hotéis Turim Saldanha, Vincci Selección, Riverside Alfama, Indigo Lisbon Old Town, Lux Hotel by Turim, Memmo Príncipe Real, Turim Boulevard, Eurostars (cais de Santarém), Hotel Pestana (Baixa) e a Pousada de Portugal (Terreiro do Paço). Estes números refletem a atratividade que a capital portuguesa tem conseguido alcançar nos últimos tempos junto dos investidores hoteleiros e reforçam a oferta hoteleira da cidade. Com base nestes dados, a projeção de uma nova unidade deverá ser sustentada com base num detalhado estudo de viabilidade económica e turística, uma vez que a muita oferta prevista pode causar saturação no mercado. O quadro e gráficos seguintes resumem os indicadores do Turismo na cidade de Lisboa nos anos de 2012 a 2014. Os quadros são baseados na seguinte amostra:

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Analisou-se também a oferta existente na envolvente do terreno em avaliação. O gráfico na página seguinte detalha a mesma, verificando-se 6 unidades hoteleiras na envolvente imediata, o que constitui uma forte concorrência no desenvolvimento de uma nova unidade. Assim sendo, qualquer unidade a desenvolver terá de se diferenciar das restantes.

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Conforme a imagem acima ilustra, na envolvente imediata encontram-se 2 unidades de 3* (VIP Inn Berna e VIP Executive Zurique), 3 unidades de 4* (Vila Rica, NH Campo Grande e 3K Europa) e 1 unidade de 5 Estrelas (VIP Grand Lisboa Hotel & SPA).

6. Pressupostos da Avaliação

A presente avaliação tem por objetivo determinar o valor do terreno com base na máxima e melhor utilização económica. Tendo em conta os parâmetros urbanísticos definidos e a análise de cada setor, definiram-se os seguintes pressupostos: Área de Terreno: 44.625 m² ABC acima do solo: 161.869 m² Implantação: 15.130 m² (Edifício com 10 pisos + 1 recuado) Área bruta acima do solo afeta a Terciário (Comércio / Serviços): 97.121 m² (60 %) Área bruta acima do solo afeta a habitação / hotelaria: 64.748 m² (40%) Área de caves: 45.390 m² (três vezes a área de implantação - 3 caves). Área de caves afeta a terciário: 15.130 m² (1 piso de Cave) Área de caves afeta a estacionamentos / arrumos / áreas técnicas: 30.260 m² (2 pisos de Cave)

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Na divisão por usos, teve-se em consideração os seguintes fatores:

1) Conforme já referido, a máxima e melhor utilização económica a nível de retalho passa pelo desenvolvimento de um Centro Comercial. Tendo em conta a oferta e características dos centros na envolvente (ex. Campo Pequeno, Atrium Saldanha, Saldanha Residence, Monumental), conclui-se que um novo centro terá obrigatoriamente de contar com uma área para super ou hipermercado.

Note-se que a centralidade tem-se virado contra a dinâmica de vários Centros Comerciais com localizações centrais. São muito concorridos na hora de almoço e depois do expediente, mas têm pouca dinâmica nos outros momentos. Este fato deve-se a estarem envolvidos por maioritariamente por áreas de escritórios. Assim sendo, para dinamizar o centro, tendo em conta que na envolvente imediata do imóvel não existe nenhum super / híper com área significativa (o mais próximo é o Modelo bonjour no edifício de esquina para a rotunda de Entrecampos) e para suprir a necessidade dos fogos habitacionais a desenvolver com o projeto, julga-se necessário esta afetação. Considera-se ainda essencial, para um centro comercial a desenvolver no terreno em apreço, a criação de espaços para pelo menos duas ou três lojas âncora. Esta prende-se com o interesse de muitas insígnias por localizações centrais e com a atratividade que o centro ofereceria promovendo o seu tráfego. A restante área seria destinada a um mix de tenants promovendo uma oferta diversificada. Quanto menor for a área de cada loja, maior a rentabilização do espaço. Por questões de visibilidade comercial, o centro teria de forçosamente ocupar os pisos inferiores. Assim sendo, considera-se a maior parte dos pisos -1 e 0 como afeta ao Centro Comercial (A área de super / híper pode situar-se perfeitamente na cave). Sem um estudo mais detalhado deste setor, considera-se prudente considerar um Centro Comercial Pequeno, com âncora dominante (ABL entre 5.000 e 19.999 m²). Uma vez que o terreno em apreço confina com a estação do metro de Entrecampos, o Centro Comercial (assim como os restantes usos) beneficiariam em muito da ligação direta e subterrânea à mesma.

2) Considera-se que 10% do piso 0 e -1 do edifício será destinado à receção / entradas para os

outros usos, estacionamentos, arrumos e áreas técnicas.

3) Tendo em conta a diversidade de usos permitida, a ocupação de serviços e comércio prevista

(criando sinergia e potenciando a ocupação) e a não saturação do mercado habitacional,

considera-se o desenvolvimento de uma unidade hoteleira. Para diferenciar da oferta na

envolvente e para maximizar a rentabilidade considera-se o desenvolvimento de um

Aparthotel de 4* com cerca de 80 apartamentos (considera-se que não será prudente, ao

nível de um estudo prévio, para um aparthotel, considerar um número de unidades de

alojamento superior). Admitindo uma média de 90 m² / unidade de alojamento, obtemos

uma área afeta à unidade hoteleira de 7.200 m².

de 40

A opção de Aparthotel prende-se com a necessidade de diferenciação de oferta já existente e

também com o fato de já estarem previstas 20 novas unidades hoteleiras para 2015. O

mercado de apartamentos turísticos tem sido cada vez mais emergente na cidade de Lisboa,

sendo que ainda há “espaço” para novas aberturas. Para além disso está mais enquadrado na

área de serviços em que o imóvel está inserido e na própria edificação prevista.

Identificam-se os seguintes aparthotéis em Lisboa, confirmando a não saturação e potencial

emergente deste mercado:

Altis Prime Aparthotel **** (Rua Rodrigo da Fonseca, 4)

Altis Suite Aparthotel **** (Rua Castilho, 13)

VIP Executive Marquês Aparthotel **** (Avenida Duque de Loulé, 45)

VIP Executive Éden Aparthotel **** (Praça dos Restauradores, 24)

Note-se que todas as unidades são de 4*, pelo que também consideramos, para efeitos de

valorização esta categoria, considerando que será a melhor opção em termos de

rentabilidade.

4) A área remanescente (não de terciário) será afeta a habitação. Com base na oferta na

envolvente, parte dos fogos poderão destinar-se segmento médio / alto. No entanto, tendo

em atenção a necessidade de escoamento dos fogos, e que já existe muita oferta de

apartamentos de luxo na envolvente (que não está a ser rapidamente escoada, estando

ainda prevista a construção de mais oferta de luxo nas Avenidas Novas em 2015), considera-

se que deverão ser criados fogos de tipologias T1 / T2, diversificando e aumentando os

potenciais compradores. Tratam-se também de tipologias mais enquadradas num edifício

que também terá uma forte componente de serviços e comércio e ainda de Apartamentos

Turísticos, garantido flexibilidade de adaptação a este uso e rentabilizando os fogos.

Deste modo, considera-se a seguinte divisão por usos da área acima do solo, adicionada de parte de um piso de cave destinado a terciário:

Se considerarmos a área média das amostras de mercado de apartamentos (172 m² de área bruta privativa), o previsível número de fogos a edificar é de 295 (56.539 m² x 0,9 = 50.885 m² de área bruta privativa estimada / 172 m² = 295 apartamentos). Por motivos de facilidade de cálculo, e considerando que não existe projeto de arquitetura, considera-se a valorização dos parqueamentos incluída nos valores unitários atribuídos aos diferentes usos.

Centro Comercial 27.234 m²

Escritórios 84.513 m²

ApartHotel 7.200 m²

Habitação 56.539 m²

TOTAL 175.486 m²

Divisão por Usos

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6.1. Seleção da Taxa Atualização

A taxa de atualização visa atualizar valores monetários futuros, isto é, procura determinar os seus valores no momento atual. Utiliza-se uma taxa de atualização real, se os montantes futuros forem estimados a preços constantes (reais), isto é, os preços do ano-base. Na presente avaliação foi esta a opção tomada. Assim a Taxa de Atualização Real (treal) é aquela que exclui alterações puramente inflacionárias ou deflacionárias no nível geral dos preços. A sua composição é a seguinte:

Os investimentos encerram dois aspetos principais; rendibilidade e risco. Esta relação, assenta no princípio de que o retorno potencial de um investimento aumenta com um acréscimo, diretamente proporcional, do risco. Ou seja, qualquer investidor racional exigirá maiores rentabilidades ou rendibilidades para recompensar maiores riscos e atualizará os montantes futuros a receber e a despender com base numa taxa de atualização mais elevada. Assim sendo, a taxa de atualização real é formada por duas componentes:

1 - Uma taxa (ts) que pretende compensar os investidores do facto de não poderem gastar atualmente o dinheiro investido, dado o mesmo ter sido aplicado no investimento. Esta componente procura refletir a compensação ou o prémio pela iliquidez a que está sujeito o investidor (custo de oportunidade). Trata-se de uma taxa que visa traduzir a ‘remuneração real mínima sem qualquer risco’.

2 - Uma taxa relativa ao risco (tr). Esta taxa representa a rendibilidade adicional relativamente aos investimentos seguros, nomeadamente as Obrigações do Tesouro e afins. Quanto mais arriscado for o investimento maior o prémio de risco exigido, isto é, maior será o prémio ou a remuneração excedente a exigir ao capital investido e, consequentemente, maior será a taxa de atualização a utilizar.

A fórmula usada foi a seguinte: treal = (1 + ts) x (1 +tr) – 1 Considerando o histórico das Taxas de rendibilidade das obrigações do Tesouro a 10 anos (média mensal - bruta), obtemos o seguinte gráfico, conforme publicado pelo Banco de Portugal:

A média das taxas publicadas em Dez/2014, Jan/2015 e Fev/2015 corresponde a 2,54% (2,81, 2,49 e 2,32). Deduzindo a Taxa para juros e rendimentos de capital (atualmente de 28%) obtemos uma taxa de iliquidez de 1,98%.

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Assim sendo, com base no histórico dos últimos anos, nas previsões futuras e nas últimas taxas publicadas, considera-se, no presente caso, uma taxa de iliquidez (ts) de 2%. Tendo em atenção o risco da promoção de 161.869 m² de área bruta de construção acima do solo, mas no centro de Lisboa, não será expectável para um futuro investidor considerar uma taxa de risco (tr) inferior a 6 a 6,5%, pelo que se considerou 6,25%. Assim sendo: treal = (1 + 2%) x (1 +6,25%) – 1 = 8,38%, tendo sido essa a taxa de atualização utilizada no desenvolvimento do projeto.

7. Avaliação

7.1. Habitação

Para a valorização e previsão do tempo mínimo de escoamento de 295 fogos no mercado, analisaram-se os seguintes dados do SIR (Sistema de Informação Residencial) para as duas zonas que compõem a atual freguesia de Avenidas Novas:

Tendo em atenção uma taxa de desconto e revisão de 10,2%, considera-se um presumível valor de transação médio, com base na amostra de mercado, de 3.850 €/m². Deste modo: 3.850 €/m² x 50.885 m² abp = 195.907.404 €. Este valor representa um valor médio / fogo de 663.804 € (adequado a um mix de oferta para os diferentes segmentos e tipologias). De acordo com os últimos dados estatísticos disponíveis (2014), verifica-se que na área do imóvel em apreço existem cerca de 491 fogos em comercialização, prevendo-se, à base do histórico de absorção (taxa anual de 36,1%), que sejam escoados em 2,8 anos. Com base neste histórico, um acréscimo de 295 fogos ao mercado, fará com que não se preveja um escoamento da oferta em menos de 7,4 anos ( (491 + 295) x 2,8 / 294 ).

Nossa Sra. de Fátima

S. Sebastião da Pedreira

Total / Média

N.º de Fogos em Oferta 294 197 491

% de Fogos Novos em Oferta 42,5% 55,3% 47,6%

Taxa de Absorção Residencial (Anual) 36,0% 36,1% 36,1%

Tempo de Escoamento da Oferta (anos) 2,8 2,8 2,8

Taxa de Desconto e Revisão -10,2% -10,2% -10,2%

Tempo de Absorção (meses) 16 16 16

de 40

7.2. Escritórios

A área afeta a escritórios foi avaliada com recurso a um discounted cash-flow, na ótica da rentabilidade da exploração em mercado livre, considerando os custos e as receitas provenientes da exploração, atualizando o “cash-flow” da operação à taxa já calculada. Efetuou-se uma análise do projeto a preços constantes, considerando um horizonte de 10 anos. No final desse período, consideramos um valor residual, correspondente ao resultado antes de depreciações, gastos de financiamento e impostos à perpetuidade, considerando uma yield de saída de 7,25%. Consideraram-se custos operacionais (não recuperáveis dos inquilinos), de 20,00 €/ano/m² de área bruta locável de escritórios. Considerou-se também uma taxa de crescimento das rendas de 1,5%. Para o cálculo do rendimento potencial bruto total, e considerando espaços de escritórios com as mais recentes infraestruturas, equipamentos e tecnologias, uma renda potencial bruta de 14 €/m², em harmonia com a prospeção de mercado realizada. Nos primeiros 3 anos, considerou-se uma taxa de desocupação superior, tendo em conta que não será previsível a plena ocupação logo de início e que nem todas as áreas poderão estar 100% acabadas. Depois considera-se uma Vacancy Rate de 9% em conformidade com a média da zona em que o edifício se insere. Os restantes pressupostos utilizados estão conforme o “cash-flow” que se apresenta na pág. seguinte: Este método permitiu apurar um valor total de 145.073.600 € para a totalidade da área bruta locável de escritórios: 80.287 m².

de 40

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7.3. Centro Comercial

Para a determinação do Valor do Centro Comercial, recorreu-se também a uma análise por DCF. Tendo em conta todo o conjunto de variáveis que influem na valorização deste tipo de ativos, o valor presente de fluxos de caixa futuros foi estimado, de forma mais detalhada, conforme demonstrado na seguinte fórmula: Onde: Rev – Receita Bruta Efetiva OC – Despesas Comuns Não Recuperáveis MC – Outros Custos Não Recuperáveis PT – Imposto Municipal sobre o Imóvel Capex – Investimento de Capital Foi feita uma análise a preços constantes com base nos seguintes parâmetros: Renda Base Total – Renda conforme contrato de arrendamento; Renda Variável – Conforme % do volume de faturação das lojas. Arrendamentos Temporários – Correspondem às receitas atípicas provenientes do aluguer temporário de espaços, publicidade de terceiros, máquinas de entretenimento, ATM’s, vending e outros. Descontos Contratuais – Descontos na Renda Bruta, previstos em contrato. Descontos Negociais – Descontos na Renda Bruta, não previstos em contrato, dependentes do desempenho de cada lojista, acordados entre este e a gestão do centro, para a manutenção do arrendamento. Taxa de Desocupação – Considera-se a mesma superior no Ano 1, uma vez que se trata de um no Centro Comercial. Dívida Incobrável – Valor atribuído de acordo com o verificado em explorações idênticas. Despesas Comuns, não Recuperáveis – A quota parte das despesas comuns (Segurança, Limpeza, Manutenção, Eletricidade, Água, Saneamento, Publicidade, Escritório, Despesas Administrativas, Seguros, Etc.), que não será recuperável está relacionada com a Taxa de desocupação. Outros Custos Não Recuperáveis - Auditorias, Comissões, comparticipações em Marketing / publicidade pela gestão do centro, acrescidos dos Custos de Gestão. Individualizou-se os Custos de gestão, uma vez que estão, parcialmente, dependentes do Resultado Bruto da Exploração.

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Imposto Municipal sobre o Imóvel - Calculado de acordo com simulação do Valor Patrimonial do ativo e com a taxa de IMI de Lisboa em 2015: 0,3%. CAPEX - investimento de capital para melhorar o ativo ou prolongar a sua vida útil. O quadro seguinte resume os pressupostos usados. À área afeta ao Centro Comercial foi deduzido 30% para áreas comuns, de circulação, de refeição, etc. Assim sendo, a área bruta locável corresponde a 19.064 m². Prevê-se 8.000 m² afeto às lojas âncoras e a área remanescente ao mix de tenants. Os valores unitários de renda considerados (15 €/m² para o supermercado e lojas âncora e 35 €/m² para as restantes lojas) estão em conformidade com os valores médios de renda praticados neste tipo de ativos na zona em apreço, conforme dados publicados pela APCC e a experiência do avaliador na valorização de outros centros semelhantes. A renda média mensal do centro corresponde assim a 26,61 €/m² ABL. Os restantes pressupostos usados estão também em conformidade com a experiência do avaliador na valorização de outros centros comerciais.

Este método permitiu apurar um valor total de 67.883.746 € para o Centro Comercial.

Área Bruta Locável Total (m²): 19.064 ABC Total: 27.234

ABL (m²) Âncoras: 8.000 Outras Lojas: 11.064

RMG médio Âncoras (€/m²): 15,0 Lojas (€/m²): 35,0

Renda Mensal Garantida 507.233

Renda Mensal Garantida (Anual) 6.086.796

Ano 1 - Ocupado 85,0% 5.173.777

Ano 1 - Potencial 15,0% 913.019

Renda Variável (% RMG Ocup) - A1 7,0% 362.164

Rec. Atípicas (% RMG Total) - Ano 1 4,0% 243.472

Descontos Contratuais Ano 1 Ano 2

17,5% 15,0%

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12,5% 10,0% 7,5%

Descontos Negociais Ano 1 Ano 2

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Taxa de Desocupação Ano 1 Ano 2

15,0% 12,5%


10,0% 7,0% 4,0%

Dívida Incobrável 1,25%

Despesas Comuns - DC (€/m²) 60,0 1.143.828

D.C. não recuper. - Ano 1 (% DC) 27,5% 314.553

Outras Desp. não recup (% RMG) 1,5%

Fees Gestão - Fixo e NOI (% RMG) 4,0%

IMI (0,3% Valor Patrim.) - Previsão 160.800

Capex (% Receita Líquida) 1,75%

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7.4. Unidade Hoteleira

O estabelecimento hoteleiro previsto foi também avaliado pelo método do rendimento com recurso a um Discounted cashflow, adequado às variáveis de entrada da atividade turística. Efetuou-se uma análise do projeto a preços constantes, considerando um horizonte de 10 anos. No final desse período, consideramos um valor residual, correspondente ao EBITDA do último ano à perpetuidade, depreciado em 10% (face a futuras obras forçosamente necessárias para remodelação, atualização e adaptação da unidade hoteleira ao mercado futuro). Os pressupostos utilizados estão conforme o quadro e “cash-flow” abaixo. Conforme referido, considera-se, para efeitos de cálculo, a rentabilidade de um aparthotel de 4 estrelas. Os pressupostos adotados tiveram por base os indicadores do Turismo apresentados no presente Relatório, mas também uma análise do previsível preço / noite de apartamentos turísticos. Não inseridos em Aparthotel identificaram-se, na envolvente, os seguintes edifícios com apartamentos para arrendamento turístico (identificados com o apontador verde):

A nível dos preços noite praticados, o quadro seguinte apresenta uma amostra dos apartamentos turísticos:

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A nível de Aparthotéis, a título de exemplo o Altis Prime Apartamentos, no Príncipe Real, apresenta um valor de oferta desde 126 €/quarto/noite (só alojamento). Os preços vão aumentando consoante os quartos. Já o Vip Executive Marquês Aparthotel apresenta um valor de oferta desde 98,70 €/quarto/noite. Deste modo, admite-se a nível de estudo prévio, um preço médio por apartamento vendido (average) de 100 €/noite. O quadro seguinte detalha os restantes pressupostos utilizados:

Este método permitiu apurar um valor total de 11.440.000 € para a Unidade Hoteleira, cujo início de funcionamento só foi admitido após conclusão das obras de construção do edifício.

Edifício de

Apartamentos

Preço por

noite desde:

ROMA AVENUE 82,00 €

CAMPO PEQUENO 81,00 €

VALMOR 75,00 €

GLUBENKIAN 72,00 €

T2CityCenter 79,00 €

ALM BARROSO 76,00 €

FAMILY&FRIENDS 93,00 €

MÉDIA 79,71 €

PRESSUPOSTOS: Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10

N.º de Dias de atividade: 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365

RECEITAS:Alojamento: 1.752.000,00 € 2.044.000,00 € 2.263.000,00 € 2.263.000,00 € 2.263.000,00 € 2.263.000,00 € 2.263.000,00 € 2.263.000,00 € 2.263.000,00 € 2.263.000,00 €Preço Médio / Unidade Alojamento / Dia 100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 €N.º total de Unidades de alojamento (UA) 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80- Previsão de UA ocupadas / dia 48 56 62 62 62 62 62 62 62 62- % do Total de Receitas 76,9% 76,9% 76,9% 76,9% 76,9% 76,9% 76,9% 76,9% 76,9% 76,9%

F&B / Salas / Outros: 525.600,00 € 613.200,00 € 678.900,00 € 678.900,00 € 678.900,00 € 678.900,00 € 678.900,00 € 678.900,00 € 678.900,00 € 678.900,00 €

(30% das receitas do alojamento)

TOTAL RECEITAS: 2.277.600,00 € 2.657.200,00 € 2.941.900,00 € 2.941.900,00 € 2.941.900,00 € 2.941.900,00 € 2.941.900,00 € 2.941.900,00 € 2.941.900,00 € 2.941.900,00 €

- Revpar

(Receitas Alojam. / Quarto Disponível)60,00 € 70,00 € 77,50 € 77,50 € 77,50 € 77,50 € 77,50 € 77,50 € 77,50 € 77,50 €

- Vendas Totais por UA disponível 78,00 € 91,00 € 100,75 € 100,75 € 100,75 € 100,75 € 100,75 € 100,75 € 100,75 € 100,75 €

CUSTOS:

F&B / Salários / Custos Directos

TOTAL CUSTOS: 1.366.560,00 € 1.594.320,00 € 1.765.140,00 € 1.765.140,00 € 1.765.140,00 € 1.765.140,00 € 1.765.140,00 € 1.765.140,00 € 1.765.140,00 € 1.765.140,00 €

- % de Custos / Receitas 60,0% 60,0% 60,0% 60,0% 60,0% 60,0% 60,0% 60,0% 60,0% 60,0%

- EBITDA / RBE 40,0% 40,0% 40,0% 40,0% 40,0% 40,0% 40,0% 40,0% 40,0% 40,0%

Resultado da Exploralção (EBITDA) 911.040,00 € 1.062.880,00 € 1.176.760,00 € 1.176.760,00 € 1.176.760,00 € 1.176.760,00 € 1.176.760,00 € 1.176.760,00 € 1.176.760,00 € 1.176.760,00 €

de 40

Taxa Anual:

An

oA

no

An

oA

no

An

oA

no

An

oA

no

An

oA

no

An

o

8,38%

01

23

45

67

89

10

Taxa de Ocupação Prevista

60,0%

70,0%

77,5%

77,5%

77,5%

77,5%

77,5%

77,5%

77,5%

77,5%

Resultado da Exploração (EBITDA)

€ 91

1.04

0,00

€ 1.06

2.88

0,00

€ 1.176

.760,00

€ 1.176

.760,00

€ 1.176

.760,00

€ 1.176

.760

,00

€ 1.176

.760

,00

€ 1.176

.760

,00

€ 1.176

.760

,00

€ 1.176

.760

,00

Valor Residual

€ 12.64

5.779

,10

Cashflow (CF)

€ 911

.040

,00

€ 1.06

2.88

0,00

€ 1.17

6.76

0,00

€ 1.176

.760,00

€ 1.176

.760,00

€ 1.176

.760,00

€ 1.176

.760

,00

€ 1.176

.760

,00

€ 1.176

.760

,00

€ 1.176

.760

,00

€ 12

.645

.779

,10

Valor Actual

Valor do M

obiliário

Presu

mível Valor de Transacção

do

Imóvel [ PVT ]

Valor / Quarto Disponível

€ 14

3.00

0,00

An

ális

e d

a re

nta

bil

idad

e d

o p

roje

cto

po

r u

m p

erío

do

de

10 a

no

s -

Pre

ços

Co

nst

ante

s

€ 12

.64

2.80

0,00

€ 1.20

0.00

0,00

€ 1

1.4

40

.00

0,0

0

de 40

7.5. Valorização do Terreno no Estado Atual

Para a execução do DCF para aplicação do Método do Valor Residual do Solo, teve-se em atenção que:

1) De acordo coma a informação da CML, foi decidido estabelecer como condições contratuais, com prestação de garantias, e em fase de hasta pública, que impliquem o compromisso de não ficar o terreno “parado”, por construir. Implicará assim, o licenciamento no período de um ano e o levantamento da respetiva licença em 6 meses, com início imediato dos trabalhos de construção.

2) Não é previsível a construção em menos de 4 anos;

3) De acordo com o SIMPLI – Simulador de Taxas o Valor da Taxa Administrativa ascende a 8.280 € e da Taxa TRIU a 13.694.846,40 €;

4) Não é previsível a venda de todos os fogos concluídos num período inferior a 7 anos.

Proveitos / Custos Os quadros seguintes resumem os proveitos / custos diretos de construção que se esperam obter:

Apresenta-se de seguida o DCF:

Área Bruta

ConstruçãoUnitário (€) Valor

84.513 625 52.820.667

7.200 800 5.760.000

27.234 575 15.659.550

56.539 750 42.404.200

31.269 300 9.380.600

29.495 25 737.375

126.762.392TOTAL

Custos de Construção

Escritórios

Hotel

Centro Comercial

Habitação

Caves (Estacionamento / Arrumos / Zonas Técnicas)

Demolições / Logradouro e Infrestruturas

Área Unitário (€) Valor

80.287 1.807 145.073.600

7.200 1.589 11.440.000

19.064 3.561 67.883.746

50.885 3.850 195.907.404

420.304.750

Escritórios - Área Bruta Locável

Hotel - Área Bruta

Centro Comercial - Área Bruta Locável

Habitação - Área Bruta Privativa

TOTAL

Receitas

de 40

DISCOUNTED CASHFLOW

Ano

Ano

Ano

Ano

Ano

Ano

Ano

Ano

Ano

Ano

Ano

Ano

Preços constantes

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

CUSTOS

TOTAIS

-FASEAMENTO NO TEMPO-

Escritórios

35%

40%

25%

100%

Hotel

20%

45%

35%

100%

Centro Comercial

80%

20%

100%

Habitação

20%

45%

35%

100%


80%

20%

100%


80%

20%

100%

Escritórios

18.487.233

21.128.267

13.205.167

52.820.667

Hotel

1.152.000

2.592.000

2.016.000

5.760.000

Centro Comercial

12.527.640

3.131.910

15.659.550

Habitação

8.480.840

19.081.890

14.841.470

42.404.200


7.504.480

1.876.120

9.380.600


589.900

147.475

737.375

Sub-total 1

8.094.380

42.671.308

45.934.067

30.062.637

126.762.392

- CUSTOS INDIRECTOS -

75%

25%

100%

Projectos: Arquitectura e Especialidades

2,0%

1.901.436

633.812

2.535.248

90%

2%

1%

1%

1%

1%

1%

1%

1%

1%

100%

Taxa Adm., TRIU, Licenças e Escrituras

12,5%

14.260.769

316.906

158.453

158.453

158.453

158.453

158.453

158.453

158.453

158.453

15.845.299

20%

30%

30%

20%

100%

Encargos de Fiscalizaçäo e Gestão

3,0%

760.574

1.140.862

1.140.862

760.574

3.802.872

15,0%

10,0%

10,0%

10,0%

10,0%

10,0%

10,0%

5,0%

5,0%

5,0%

5,0%

5,0%

100%

Encargos Financeiros

7,0%

1.331.006

887.337

887.337

887.337

887.337

887.337

887.337

443.669

443.669

443.669

443.669

443.669

8.873.370

10%

10%

20%

15%

10%

10%

10%

5%

5%

5%

100%

Promoção / Comercialização

2,5%

1.050.762

1.050.762

2.101.524

1.576.143

1.050.762

1.050.762

1.050.762

525.381

525.381

525.381

10.507.619

Sub-total 2

27,0%

3.232.441

16.542.492

3.078.960

3.395.866

3.907.888

2.621.933

2.096.552

1.652.883

1.652.883

1.127.502

1.127.502

1.127.502

41.564.407

TOTAL DE CUSTOS

3.232.441

24.636.872

45.750.269

49.329.933

33.970.525

2.621.933

2.096.552

1.652.883

1.652.883

1.127.502

1.127.502

1.127.502

168.326.799

VENDAS/RECEITAS

TOTAIS

*Faseamento das Vendas - Habitação

2%

3%

7%

10%

13%

15%

15%

15%

13%

7%

100%

*Início da Exploração (Escritórios / Hotel / Centro)

95%

5%

100%

* TOTAL DE RECEITAS - VENDAS

3.918.148

5.877.222

226.670.864

31.030.740

25.467.963

29.386.111

29.386.111

29.386.111

25.467.963

13.713.518

420.304.750

* CASHFLOW

-3.232.441

-24.636.872

-41.832.121

-43.452.711

192.700.339

28.408.808

23.371.411

27.733.227

27.733.227

28.258.608

24.340.460

12.586.016

251.977.951

* TAXA DE ACTUALIZAÇÃO ANUAL

8,38%

* VALO

R ACTUAL

126.924.400

* ENC. COM A AQUISIÇÃO (IMT, IS, ESCR., Etc.) - 7,5%9.519.300

* VALOR DO TERRENO

117.405.000

Área de Terreno

Valor / m²

ABC acima do

solo

Valor / m² abc

44.625

2.631

161.869

725

RÁCIOS

de 40

Deste modo, com base no DCF apresentado, o Valor do Terreno no estado atual, considerando todos os custos e receitas envolvidos na execução do empreendimento previsto, distribuídos pelo tempo que se julgam ocorrer e atualizados ao ano presente, corresponde a um total de 117.405.000 €.

8. Reservas / Condicionantes do Valor

Condiciona-se a presente avaliação à aprovação camarária do cenário considerado. Refere-se ainda a necessária inscrição do prédio na matriz das finanças. O valor da avaliação deverá ser corrigido após aprovação do projeto de arquitetura.

9. Conclusões

De acordo com os pressupostos e cálculos efetuados, atribui-se a seguinte valorização do imóvel no estado atual:

VALOR DE MERCADO: 117.405.000 €

Cento e dezassete milhões, quatrocentos e cinco mil euros

Valor em condições especiais de venda: 108.330.000 €

Cento e oito milhões, trezentos e trinta mil euros

A atribuição de um valor em circunstâncias especiais de mercado constitui um pressuposto especial da presente avaliação (não uma base de valor), conforme solicitado e acordado com o cliente. Trata-se de um valor determinado pela pressão do cliente em vender num determinado espaço de tempo, que não corresponde ao normal período de exposição no mercado. Embora não haja uma formulação consensual que permita estabelecer uma relação direta entre o Valor de Mercado e o Valor em Condições Especiais de Venda, ponderou-se o período máximo de 1 ano para a alienação do imóvel, com base na taxa de atualização adequada.

Data da Avaliação: 31/03/2015

Helder Louro (Perito Avaliador)

Vitor Soares

(Diretor do Dep. Avaliações)

de 40

Fotografias

de 40

1 Enquadramento – Av. da República, Estação CP e Metro

2 Terreno – Vista para Norte (Av. Forças Armadas)

de 40

3 Terreno – Vista para Nascente (Av. República)

4 Terreno – Vista para Sul (Estação de Entrecampos)

de 40

5 Terreno – Vista para Poente (Av. 5 de Outubro)

6 Terreno – Entrada (Av. 5 de Outubro)

relatório de avaliação · bases de valor ... apenas pequenas obras de demolição de muros e uma...

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