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Reforma do Regime Jurídico do Arrendamento Urbano

Conselho da CIP

para a Construção e o Imobiliário

29.novembro.2012


Novo Enquadramento Legal

Publicado a 14 de agosto de 2012

• Lei n.º 30/2012 - Regime das Obras em Prédios Arrendados (em vigor a 12 de novembro)

• Lei n.º 31/2012 - Regime do Arrendamento Urbano (em vigor a 12 de novembro)

• Lei n.º 32/2012 - Regime da Reabilitação Urbana (em vigor a 13 de setembro)

http://dre.pt/pdf1sdip/2012/08/15700/0440004410.pdf































Novo Enquadramento Legal

Aprovado em Conselho de Ministros de 8 de novembro de 2012

(Ainda a aguardar publicação em Diário da República)

• Regime de Determinação do Nível de Conservação dos Prédios Urbanos

• Regime de Determinação do Rendimento Anual Bruto Corrigido e de

Atribuição de Subsídio de Renda

• Regime de Funcionamento do Balcão Nacional do Arrendamento




Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto

As principais alterações refletem três grandes linhas de intervenção:

. Maior liberdade às partes no que se refere à duração do contrato.

. Reforço do mecanismo de resolução do contrato de arrendamento, através

de um mecanismo extrajudicial de despejo.

. Introdução de um mecanismo de atualização de rendas assente numa

lógica de negociação direta e privada entre senhorio e arrendatário.



Duração dos Contratos de Arrendamento

. Confere-se maior liberdade às partes no estabelecimento das regras

relativas à duração dos contratos de arrendamento, promovendo-se desta

forma, o aparecimento de contratos de duração variada, nomeadamente

mais curtos.

. No silêncio das partes, o contrato considera-se celebrado com prazo certo,

pelo período de dois anos.

. Regista-se uma diminuição generalizada dos prazos previstos na lei.



Resolução do Contrato de Arrendamento

. Regista-se o reforço dos meios de resolução do contrato de arrendamento, através da criação de um Procedimento Especial de Despejo.

. Este Procedimento Especial de Despejo destina-se a exigir a desocupação do imóvel arrendado e o pagamento de rendas, encargos ou despesas por parte do arrendatário, permitindo uma mais rápida cessação do arrendamento e consequente desocupação do imóvel, sem que tenha que intentar prévia ação de despejo.

. O Contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida, passa a constituir Título Executivo para Pagamento de Quantia Certa correspondente às rendas em dívida.



Procedimentos Especial de Despejo, é aplicável:

. Mora superior a 2 meses no pagamento da renda;

. Mora superior a 8 dias, no pagamento da renda, por mais de 4 vezes, num

período de 12 meses;

. Oposição do arrendatário à realização de obras ordenadas por autoridade

pública;

. Necessidade do imóvel para o próprio ou seus descendentes em 1.º grau;

. Demolição ou obras de remodelação ou restauro profundos;

. Cessação do contrato de arrendamento por revogação, entre outros motivos.



Procedimento Especial de Despejo em 5 passos:

. Apresentação de requerimento de despejo no Balcão Nacional de Arrendamento (BNA);

. O BNA notifica o inquilino para em 15 dias desocupar o local arrendado e pagar as quantias em dívida (neste prazo o inquilino pode deduzir oposição);

. Findo este prazo sem que o imóvel esteja desocupado, o BNA converte o requerimento em título para desocupação do imóvel;

. Com título ou decisão judicial para desocupação do imóvel, a entidade competente desloca-se ao local para tomar posse do imóvel;

. O arrendatário tem 30 dias para remover os seus bens, sob pena de serem considerados abandonados.



Procedimento Especial de Despejo

. Regista-se a facilidade com que, neste âmbito, pode ser despoletada uma

fase judicial, a qual possibilita o recurso a tribunal e intervenção do juiz,

com todos os inconvenientes inerentes às tradicionais ações de despejo.

. Confirma-se também neste caso, o excesso de garantismo que caracteriza

a legislação portuguesa, o que por certo irá constituir um entrave à

celeridade que se pretendia com este procedimento especial de despejo.

. Se o arrendatário deduzir oposição, o processo é remetido para tribunal,

terá que pagar taxa de justiça, bem como uma caução no valor das rendas

e outras despesas ou encargos em atraso.



Vendo como positiva esta possibilidade de mais rapidamente se conseguir a

cessação do contrato e consequente desocupação do imóvel através do novo

Procedimento Especial de Despejo, a CIP propôs que:

. Se proceda a uma verdadeira desjudicialização deste novo procedimento

especial de despejo, acompanhada de um reforço dos meios para a

desocupação dos imóveis;

. Se defina de forma mais clara as atribuições do Secretário do Balcão Nacional

do Arrendamento (BNA), conferindo-lhe competências mais alargadas;

. Se preveja a colocação de um juiz no BNA, garantindo assim que a grande

maioria dos casos de despejo sejam resolvidos sem necessitar recorrer aos

tribunais, com vantagens para a agilização do sistema de justiça e para mais

rápida revitalização do mercado do arrendamento.



Procedimento Especial de Despejo

Aspetos que aguardam por regulamentação, comprometendo o funcionamento

efetivo e imediato do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA):

. Aprovação do modelo de requerimento de despejo e das formas de

apresentação;

. Definição dos termos em que devem ser feitas as comunicações e notificações;

. Definição dos meios eletrónicos através dos quais o Secretário do BNA

disponibiliza o requerimento de despejo como título de desocupação do locado

e designa agente de execução para executar a desocupação.

. Definição da oposição do requerido à desocupação.



Mecanismo de Atualização das Rendas

. Cria-se um mecanismo de atualização de rendas que depende da iniciativa do

senhorio e assenta numa lógica de negociação direta e privada entre senhorio e

arrendatário, processando-se da seguinte forma:

. Avaliação fiscal do imóvel;

. Comunicação do senhorio ao arrendatário para atualização do valor da renda;

. Aceitação da valor da renda pelo arrendatário ou proposta de novo valor;

. Aceitação pelo senhorio do novo valor ou denúncia do contrato.



Mecanismo de Atualização das Rendas

. Se o senhorio não aceitar o valor proposto pelo arrendatário:

. Pode denunciar o contrato. Neste caso, indemniza o arrendatário no montante

de cinco anos de renda, apurada de acordo com o valor médio das propostas

efetuadas pelo senhorio e pelo arrendatário. A indemnização é agravada para o

dobro ou em 50% nas situações em que a proposta do arrendatário não seja

inferior à do senhorio em mais de 10% ou de 20%, respetivamente. Ou,

. Pode atualizar o valor da renda de acordo com o Valor Patrimonial Tributário

(VPT) do imóvel, ou seja, o valor atualizado da renda tem como limite máximo o

valor anual correspondente a 1/15 do VPT do imóvel.



Mecanismo de Atualização das Rendas / Situações salvaguardadas

. Arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos;

. Arrendatários com grau de incapacidade superior a 60%;

. Arrendatários com carências económicas, ou seja, com um Rendimento

Anual Bruto Corrigido inferior a 5 salários mínimos (neste momento =

2.425,00€).

. Em qualquer destes casos, a nova lei pode ser-lhes aplicada, se as partes

chegarem a acordo nesse sentido. Caso contrário pode haver atualização

de renda tendo como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do

VPT do imóvel.



Atualização das Rendas / Regime Transitório

. Os senhorios que tenham iniciado a atualização das rendas ao abrigo da Lei n.º 6/2006, podem, de acordo com determinadas condições, optar pela aplicação desse regime.

. Mesmo para os contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, reforça-se a negociação entre as partes e facilita-se a transição desses contratos para o novo regime.

. A CIP defende que uma compatibilização justa do regime de atualização das rendas antigas previsto na Lei 6/2006, com o ora proposto, passa por alargar o âmbito de aplicação deste último a todos os contratos antigos, independentemente de qualquer alteração da renda que possa ter ocorrido posteriormente à entrada em vigor daquela lei, por aplicação dos mecanismos legais nela previstos ou por acordo das partes.



Atualização das Rendas

. O facto de a atualização de alguns tipos de rendas depender da reavaliação do valor patrimonial dos imóveis (a efetuar, de acordo com a 6.ª avaliação do Programa de Ajuda Económica e

Financeira a Portugal, até ao fim do T1 de 2013), enfraquece um dos aspetos essenciais da concretização desta reforma.

. A CIP propôs que fosse reduzido ao mínimo o número de casos em que a atualização das rendas depende da reavaliação do valor patrimonial do imóvel e que se garanta o cumprimento do prazo para a reavaliação.

. Dados da Associação Portuguesa dos Engenheiros Avaliadores revelam que, neste momento, apenas quatro distritos (Porto, Vila Real, Bragança e Portalegre) atingiram um nível de execução da avaliação patrimonial tributária entre 85% e 90%.



Regime de Exceção Para as Microentidades

. Estabelece-se um período transitório de cinco anos durante o qual, para

estas entidades, a atualização da renda deverá ser efetuada por referência

ao valor patrimonial tributário do imóvel, não se permitindo, quer a

cessação quer a alteração do tipo de contrato.

. Havendo uma atualização da renda esta é limitada ao valor anual

correspondente a 1/15 do valor patrimonial tributário do imóvel.

. Critérios de classificação como Microentidades: Total de balanço – 500.000

€; Volume de Negócios Líquido – 500.000 €, e Número médio de

empregados no exercício – 5.

Regime Jurídico da Reabilitação Urbana


. Em termos teóricos, esta proposta de reforma prevê os elementos

necessários para alavancar a reabilitação urbana, permitindo que possa

reiniciar-se o desenvolvimento das cidades.

. No entanto, uma das causas da degradação dos prédios e das cidades

radica na lei do arrendamento. Assim, se a reforma do arrendamento, não

for implementada com a urgência que há muito se reclama, a reabilitação

urbana continuará também adiada.

Regime Jurídico da Reabilitação Urbana


Com o objetivo de dinamizar a reabilitação urbana, a nova lei prevê:

. A flexibilização e simplificação dos procedimentos de criação de áreas de

reabilitação urbana;

. A criação de um procedimento simplificado de controlo prévio de

operações urbanísticas;

. O estabelecimento de disposições aplicáveis à reabilitação urbana de

edifícios ou frações, ainda que localizados fora de áreas de reabilitação

urbana, cuja construção tenha sido concluída há pelo menos 30 anos e em

que se justifique uma intervenção de reabilitação destinada a conferir-lhes

adequadas características de desempenho e de segurança.

Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados


No sentido de adequar este regime às novas regras do arrendamento urbano, registam-se como principais alterações:

. A entidade gestora da reabilitação urbana pode intimar o senhorio à realização de obras ou

proceder à sua realização (só ao município era possível fazer isto).

. O valor da indemnização a cargo do senhorio no caso de denúncia do contrato para realização

de obra de remodelação passa a corresponder a um ano de renda (era 2 anos de renda).

. O arrendatário tem direito a indemnização se a demolição resultar de ação ou omissão culposa

do senhorio ou de terceiro.

. A denúncia do arrendamento para obras profundas é feita por comunicação ao arrendatário

(anteriormente dependia de ação judicial).

. As falsas declarações dos responsáveis pelos projetos emitidas no âmbito da comunicação de

denúncia do arrendamento são puníveis com coima que pode variar entre € 3000 e € 200 000.


A Intervenção do Estado nesta Reforma

A CIP defende uma intervenção do Estado que equilibre a eficácia que se pretende incutir no mercado de arrendamento e o cuidado no tratamento dos

casos socialmente mais sensíveis. Neste âmbito propôs:

. A criação de uma bolsa de casas reabilitadas, facilitando a comunicação no mercado de oferta e procura neste sector;

. A reformulação do programa de apoio ao Arrendamento jovem Porta 65;

. A revisão do atual regime de renda apoiada;

. A promoção da «reabilitação urbana low cost», permitindo o alargamento da oferta de habitação reabilitada para os mais jovens, a preços mais acessíveis;

. O estabelecimento de apoios com vista à emancipação dos jovens no que se refere à habitação.


A Intervenção do Estado nesta Reforma

A CIP defendeu a implementação de um enquadramento fiscal favorável ao robustecimento do mercado de arrendamento, propondo:

. A criação de incentivos fiscais e financeiros que tornem apelativo o investimento no arrendamento, que reduzam os custos inerentes à propriedade e conservação dos imóveis.

. A simplificação do acesso a incentivos existentes, como a tributação, em sede de IRS, das rendas de imóveis reabilitados a uma taxa de 5%, e a isenção de IMI durante 10 anos para estes imóveis.

. Uma tributação autónoma que equipare as rendas de imóveis aos rendimentos de depósitos bancários.

. Eliminar as limitações às deduções relativas ao arrendamento, previstas Orçamento do Estado para 2012, e possibilitar que as mesmas se efetuem até que o mercado do arrendamento esteja revitalizado.

. Prorrogar a isenção de IRC para os fundos imobiliários (termina em 2012).

. Ponderar o alargamento das deduções à coleta relativas aos rendimentos prediais, majorando as deduções de despesas com obras de conservação e reabilitação, e permitindo a dedução em IRS de despesas judiciais, e indemnização paga ao arrendatário pela cessação do contrato.


Considerações Finais

. Esta reforma mantém o regime do arrendamento urbano disperso por diversos diplomas legais:

na Constituição da República Portuguesa, no Código Civil, no Código do Processo Civil, na Lei

n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro (NRAU), nas Leis n.º 30, 31 e 32, de 14 de agosto, e em múltiplos

regime complementares.

. Esta disseminação das regras obriga a que, para se saber quais as regras aplicáveis a uma

determinada situação, seja necessário analisar diversos diplomas.

. A CIP propôs a elaboração de uma única lei do arrendamento urbano completa, ainda que com

algumas remissões pontuais, nomeadamente, para o Código do Processo Civil.

. Continua a aguardar-se a publicação de diversos regimes complementares, designadamente, os

regimes relativos à determinação do rendimento anual bruto corrigido, à determinação e

verificação do coeficiente de conservação dos imóveis, à atribuição do subsídio de renda e às

comissões arbitrais municipais.

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