novo regime do arrendamento urbano aspectos processuais

NOVO REGIME DO

ARRENDAMENTO URBANO

ASPECTOS PROCESSUAIS

ANTÓNIO JOSÉ FIALHOSeixal 20/06/2006

MEIOS PROCESSUAIS PREVISTOS NO NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO

URBANO- ACÇÃO DECLARATIVA DE DESPEJO

(Artigo 14.º NRAU)

- ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL ARRENDADO

- ACÇÃO EXECUTIVA PARA PAGAMENTO DAS RENDAS

(Artigo 15.º NRAU)

- SUSPENSÃO E DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO DO LOCADO

(Artigos 930.º-B e 930.º-C do Código de Processo Civil)

A ACÇÃO DE DESPEJO

A acção de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei

imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação e segue a

forma de processo comum declarativo.

Em termos gerais, baseia-se no incumprimento do contrato pela parte

contrária e pressupõe uma conduta grave e reiterada que torne inexigível

a manutenção do arrendamento.

ACÇÃO DE DESPEJO

1.º FUNDAMENTO1.º FUNDAMENTO- A violação reiterada e grave

de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio (Artigo 1083.º, n.º 2, alínea

a), do Código Civil).

ACÇÃO DE DESPEJO

2.º FUNDAMENTO2.º FUNDAMENTO- A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública (Artigo 1083.º,

n.º 2, alínea b), do Código Civil).

ACÇÃO DE DESPEJO

3.º FUNDAMENTO3.º FUNDAMENTO- O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina (Artigo 1083.º, n.º 2, alínea c),

do Código Civil).

ACÇÃO DE DESPEJO

4.º FUNDAMENTO4.º FUNDAMENTO- O não uso do locado por mais de um ano, salvo em caso de força

maior, doença ou cumprimento de obrigações profissionais do próprio ou do cônjuge do

arrendatário ou de pessoa que com este viva em união de facto (Artigo 1083.º, n.º 2, alínea d), do

Código Civil).

ACÇÃO DE DESPEJO

5.º FUNDAMENTO5.º FUNDAMENTO- A cessão, total ou parcial,

temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, quando

ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio (Artigo 1083.º, n.º 2, alínea e), do

Código Civil).

ACÇÃO DE DESPEJO

6.º FUNDAMENTO6.º FUNDAMENTO- Oposição do arrendatário à

realização de actos necessários à avaliação fiscal

ou à determinação do coeficiente de conservação do local arrendado (Artigo

36.º, n.º 3 do NRAU).

ACÇÃO DE DESPEJO

7.º FUNDAMENTO7.º FUNDAMENTO- Denúncia do arrendamento por necessidade de habitação

pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau ou para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos (Artigo

1101.º, n.º 2, alíneas a), e b), do Código Civil).

ACÇÃO DE DESPEJO

Sendo a causa de resolução a falta de residência

permanente do arrendatário, o senhorio pode pedir

indemnização igual ao valor da renda desde o termo do prazo para contestar até à

entrega efectiva da habitação.

ACÇÃO DE DESPEJO

Na pendência da acção de despejo, as rendas vencidas devem ser

pagas ou depositadas nos termos gerais.

ACÇÃO DE DESPEJO

Na falta de pagamento ou depósito das rendas, encargos ou despesas vencidos por um

período superior a três meses, é notificado o arrendatário para, em dez dias, proceder ao seu

pagamento ou depósito e ainda da importância da indemnização devida, juntando prova nos autos e sendo condenado nas custas do

incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que

são contadas a final.

ACÇÃO DE DESPEJO

Não sendo pagas ou depositadas as rendas, pode

o senhorio pedir certidão relativa a este facto, a qual constitui título executivo para efeitos de despejo do local arrendado, na forma

de processo executivo comum para entrega de

coisa certa.

ACÇÃO EXECUTIVA ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE PARA ENTREGA DE

IMÓVEL ARRENDADOIMÓVEL ARRENDADO1.º CASO1.º CASO

CESSAÇÃO POR CESSAÇÃO POR REVOGAÇÃOREVOGAÇÃOTÍTULO EXECUTIVO

- CONTRATO DE ARRENDAMENTO- ACORDO REVOGATÓRIO DO

CONTRATO (Artigo 1082.º, n.º 2 do Código Civil)



CESSAÇÃO POR CESSAÇÃO POR CADUCIDADE DO PRAZO CADUCIDADE DO PRAZO

DE ARRENDAMENTODE ARRENDAMENTOTÍTULO EXECUTIVO

- CONTRATO ESCRITO DE ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO NÃO PERMANENTE OU

PARA FIM ESPECIAL TRANSITÓRIO DONDE CONSTE A FIXAÇÃO DO PRAZO DE

CADUCIDADE



CESSAÇÃO POR CESSAÇÃO POR OPOSIÇÃO À OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃORENOVAÇÃOTÍTULO EXECUTIVO

- CONTRATO DE ARRENDAMENTO- COMUNICAÇÃO ESCRITA AO

ARRENDATÁRIO IMPEDINDO A RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA COM ANTECEDÊNCIA NÃO

INFERIOR A UM ANO DO TERMO DO CONTRATO

ACÇÃO EXECUTIVA PARA ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL ENTREGA DE IMÓVEL

ARRENDADOARRENDADO4.º CASO4.º CASO

DENÚNCIA POR DENÚNCIA POR COMUNICAÇÃOCOMUNICAÇÃO

TÍTULO EXECUTIVO

- CONTRATO DE ARRENDAMENTO- COMUNICAÇÃO AO ARRENDATÁRIO COM

ANTECEDÊNCIA NÃO INFERIOR A CINCO ANOS SOBRE A DATA DA CESSAÇÃO

- COMUNICAÇÃO CONFIRMATÓRIA COM A ANTECEDÊNCIA DE QUINZE MESES A UM

ANO SOBRE A DATA DE EFECTIVAÇÃO



RESOLUÇÃO POR RESOLUÇÃO POR COMUNICAÇÃO DE COMUNICAÇÃO DE

OBRIGAÇÃO OBRIGAÇÃO INCUMPRIDAINCUMPRIDATÍTULO EXECUTIVO

- CONTRATO DE ARRENDAMENTO- COMUNICAÇÃO AO ARRENDATÁRIO ONDE

SE INVOQUE, FUNDADAMENTE, A OBRIGAÇÃO INCUMPRIDA DE MORA

SUPERIOR A TRÊS MESES NO PAGAMENTO DA RENDA, ENCARGOS OU DESPESAS (Artigos

1083.º, n.º 3 e 1084.º, n.º 1 do Código Civil)



RESOLUÇÃO POR RESOLUÇÃO POR COMUNICAÇÃO DE COMUNICAÇÃO DE

OBRIGAÇÃO INCUMPRIDAOBRIGAÇÃO INCUMPRIDATÍTULO EXECUTIVO

- CONTRATO DE ARRENDAMENTO- COMUNICAÇÃO AO ARRENDATÁRIO ONDE

SE INVOQUE, FUNDADAMENTE, A OBRIGAÇÃO INCUMPRIDA (OPOSIÇÃO À REALIZAÇÃO DE

OBRAS)- COMPROVATIVO EMITIDO PELA

AUTORIDADE COMPETENTE DA OPOSIÇÃO À REALIZAÇÃO DE OBRAS ORDENADAS POR

AUTORIDADE PÚBLICA



DENÚNCIA PELO DENÚNCIA PELO ARRENDATÁRIOARRENDATÁRIO

TÍTULO EXECUTIVO

- CONTRATO DE ARRENDAMENTO

- COMUNICAÇÃO DA DENÚNCIA DO CONTRATO PELO ARRENDATÁRIO EM

CONSEQUÊNCIA DE OPOSIÇÃO À ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS (Artigos 37.º,

n.º 5 e 43.º, n.º 5, do NRAU)



RECONHECIMENTO DA RECONHECIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE ENTREGA PELO ENTREGA PELO ARRENDATÁRIOARRENDATÁRIO

TÍTULO EXECUTIVO

- DOCUMENTO PARTICULAR ASSINADO PELO ARRENDATÁRIO COMPROVANDO A

EXTINÇÃO DO CONTRATO E A CONSEQUENTE OBRIGAÇÃO DE

ENTREGAR O IMÓVEL (Artigo 46.º, n.º 1, alínea c), do Código de Processo Civil)



COMUNICAÇÃO COM COMUNICAÇÃO COM VISTA A IMPEDIR A VISTA A IMPEDIR A

RENOVAÇÃO RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA DO AUTOMÁTICA DO

CONTRATOCONTRATOTÍTULO EXECUTIVO

- CONTRATO DE ARRENDAMENTO- COMUNICAÇÃO DESTINADA A IMPEDIR A RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO

(Artigo 1098.º do Código Civil)



COMUNICAÇÃO COM VISTA COMUNICAÇÃO COM VISTA A EFECTUAR A DENÚNCIA A EFECTUAR A DENÚNCIA NO ARRENDAMENTO DE NO ARRENDAMENTO DE

DURAÇÃO LIMITADADURAÇÃO LIMITADATÍTULO EXECUTIVO

- CONTRATO DE ARRENDAMENTO- COMUNICAÇÃO DESTINADA A EFECTUAR

A DENÚNCIA DO ARRENDAMENTO NOS CONTRATOS DE DURAÇÃO

INDETERMINADA (Artigo 1100.º do Código Civil)

ACÇÃO EXECUTIVA ACÇÃO EXECUTIVA PARA PAGAMENTO DE PARA PAGAMENTO DE

RENDASRENDAS

TÍTULO EXECUTIVO

- CONTRATO DE ARRENDAMENTO

- COMPROVATIVO DA COMUNICAÇÃO AO

ARRENDATÁRIO DO MONTANTE EM DÍVIDA

FORMALIDADES DAS COMUNICAÇÕES

As comunicações pelo senhorio com vista à cessação do contrato

por resolução são efectuadas mediante notificação judicial avulsa, ou mediante contacto

pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução, sendo feito na pessoa do notificado, com

entrega de duplicado da comunicação e cópia dos

documentos que a acompanhem, devendo o notificado assinar o original (Artigo 9.º, n.º 7 do

NRAU).


As comunicações relativas à cessação do contrato de

arrendamento, actualização da renda e obras são

realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e

remetido por carta registada com aviso de recepção

(Artigos 9.º, n.º 1 e 15.º, alíneas c), e d), ambos do

NRAU).


Se o local arrendado constitui casa de morada de

família, aquelas comunicações devem ser

dirigidas separadamente a cada um dos cônjuges, o que

também é exigido quando existir pluralidade de

arrendatários (Artigos 11.º, n.º 4 e 12.º, n.º 1 do NRAU)


Se a carta vier devolvida por o arrendatário se ter recusado a

recebê-la ou não a ter levantado no prazo previsto no regulamento dos serviços postais, o senhorio

deve enviar nova carta num prazo não inferior a 30 dias nem

superior a 60 dias após o envio da primeira carta (Artigo 10.º, n.º

3 do NRAU).


Em caso de devolução desta segunda carta, considera-se que a comunicação foi recebida no décimo dia posterior ao seu envio,

formando-se assim título executivo para a acção executiva de entrega de

imóvel arrendado (Artigo 10.º, n.º 4 do NRAU).

JUSTO IMPEDIMENTO

O evento não imputável à parte em contrato de

arrendamento urbano que obste à prática atempada de um acto previsto na lei ou à recepção das comunicações

que lhe sejam dirigidas e deve ser invocado logo após

a sua cessação.

JUSTO IMPEDIMENTO

Compete à parte que invocar o justo impedimento a demonstração dos factos

em que se funda.Em caso de desacordo entre

as partes, a invocação do justo impedimento só se torna eficaz após decisão

judicial.

TRAMITAÇÃO PROCESSUAL DA EXECUÇÃO PARA

ENTREGA DE IMÓVEL ARRENDADO

I) - Baseada em sentença judicial: -I) - Baseada em sentença judicial: -A) - não tem despacho liminar;B) - o executado é citado para

entregar o imóvel locado ou deduzir oposição;

C) - são fundamentos da oposição: -- os motivos indicados no Artigo 814.º do

Código de Processo Civil;- a existência de benfeitorias a que o

executado tenha direito, se os tiver feito valer na acção declarativa.

TRAMITAÇÃO PROCESSUAL DA EXECUÇÃO PARA

ENTREGA DE IMÓVEL ARRENDADO

I) - Baseada em título extra-judicial: -I) - Baseada em título extra-judicial: -A) - carece de despacho liminar;B) - o executado é citado para

entregar o imóvel locado ou deduzir oposição;

C) - são fundamentos da oposição: -- os motivos indicados nos Artigos 814.º e

816.º do Código de Processo Civil;- a existência de benfeitorias a que o

executado tenha direito (Artigo 929.º, n.º 1 do Código de Processo Civil).

ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE IMÓVEL

ARRENDADO

Se a execução se basear em título extra-judicial, a dedução

de oposição à execução suspende automaticamente a mesma (Artigo 930.º-B, n.º 1,

alínea a), do Código de Processo Civil)


ARRENDADO

SUSPENSÃO PROVISÓRIA DA DESOCUPAÇÃO

Se for exibido pelo detentor do Se for exibido pelo detentor do imóvel título que permita o gozo imóvel título que permita o gozo legítimo do prédio e com data legítimo do prédio e com data

anterior ao início da execução, o anterior ao início da execução, o agente de execução deve agente de execução deve suspender as diligências suspender as diligências

executórias (Artigo 930.º-B, n.º 2 executórias (Artigo 930.º-B, n.º 2 do Código de Processo Civil)do Código de Processo Civil)


ARRENDADO

Tratando-se de arrendamento Tratando-se de arrendamento para habitação, o agente de para habitação, o agente de

execução suspende as diligências execução suspende as diligências executórias quando lhe seja executórias quando lhe seja

apresentado atestado médico que apresentado atestado médico que indique o prazo para a suspensão indique o prazo para a suspensão e que a diligência põe em risco a e que a diligência põe em risco a vida da pessoa que se encontra vida da pessoa que se encontra no local por razões de doença no local por razões de doença aguda (Artigo 930.º-B, n.º 3 do aguda (Artigo 930.º-B, n.º 3 do

Código de Processo Civil)Código de Processo Civil)

DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO DO

LOCADOREQUISITOS

- Arrendamento para habitação

- Invocação de razões sociais imperiosas;

- Apresentação imediata das provas e indicação das

testemunhas (até ao limite de três);

- Não pode exceder o prazo de dez meses.


LOCADO- O incidente tem carácter urgente.

- É liminarmente indeferido se: --for apresentado fora de prazo; - o fundamento não se ajustar a nenhum dos referidos na lei; ou

- for manifestamente improcedente.

- Se for recebido, é notificado o exequente para contestar.


LOCADO

O pedido de diferimento de desocupação do locado deve

ser decidido no prazo máximo de trinta dias a contar da sua

apresentação, sendo a decisão oficiosamente

comunicada ao Fundo de Socorro Social do Instituto de

Gestão Financeira da Segurança Social.

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ARRENDAMENTO URBANO

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