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Prof. Dr. Vander Ferreira de Andrade

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Contextualização

6 milhões vivem em condomínio em SP

Razões: Segurança, Conforto e Economia

Contextualização

Condomínios e a crise

Média participação em assembleias: de 17 para 31%

A Administração de Condomínios

Uma administradora pode gerir condomínios residenciais, comerciais, industriais ou mistos.

Novos Paradigmas da Gestão

Evolução ds modelos de gestão

Gestão por sistemas

Gestão por projetos

Prestação de contas “on line”

Perfil da Administradora de Condomínios

Pré-Requisitos

Estrutura

Atendimento

Diferenciais

Configuração Jurídica da Administradora de Condomínios

Instituição e Constituição

Escolhendo a Administradora de Condomínio

Análise da proposta comercial

Visita à sede

Añálise da minuta contratual

Análise do modelo de prestação de contas

Checagem das referências

Perfil dos Síndicos

Até 1998: homens e militares reformados ( + 50 anos)

Atualmente: homens e mulheres (advogados, contadores e engenheiros) menos de 50 anos

82 % tem administradora

18% fazem autogestão

Área em franca evolução

Modalidades de Condomínios Edilícios

Residencial

Comercial

Industrial

Depósito

Multimodal

Shopping Centers

Hotelaria

Especiais

Governança Condominial Melhor cumprimento das normas aplicáveis

Atenção para a documentação legal e financeira

Melhoria da comunicação interna e externa

Traparência de contas e confiabilidade

Otimização do desempenho do condomínio

Síndico como peça-chave: treinamento - soluções de economia integradas com tecnologia

Governança Condominial

Um novo olhar sobre a inadimplência: análise doperfil da inadimplência - elaboração de um planode combate - suporte de coach financeiro -prioridade para mecanismos de mediação –preservação da relação entre condôminos eotimização do pagamento dos recebíveis

Governança Condominial

Concorrência para seleção de terceirizados

Termômetros dos índices de satisfação e convivência

Gestão por projetos

Administração responsável

Gerenciamento de normas e contratos

Princípios da Governança Condominial

Legalidade


2. Eficiência


3. Economicidade


4. Compliance


5. Impessoalidade


6. Publicidade


7. Participação

Princípios da Gestão Condominial

Síndico

JurídicoAdministradora

Síndico Representante máximo do condomínio

Delegação de funções

Responsabilidade*

Discricionariedade

*Penal, Civil,

Trabalhista,

Previdenciária,

Ambiental

Case de Gestão

Case Condomínio “Parque dos Príncipes”

Contratação de Cooperativa de Trabalhadores

Autuação de R$ 700.000,00

Procuradoria cobrou R$ 1.200.000,00 do condôminio e do novo síndico (CPF atrelado ao CNPJ)

Síndico: Responsável Tributário

Acordo: 10% do rateio de pagamento mensal

Case de Gestão

Case Condomínio Frans Schubert (Horizontal)

Reforma do paisagismo (bosque)

Denúncia ao Depto de Áreas Verdes

Fiscalização ambiental (APA)

O primeiro síndico assinou um TCA

Intervenção da Polícia Ambiental: Prisão Flagrante

Acordo com o MP do Meio Ambiente

Case de Gestão

Construção de uma sala de convivência próxima da piscina com envidraçamento

Uma criança bateu a cabeça no vidro (90 pontos)

A perícia detectou a ausência de uma faixa amarela

O síndico foi responsabilizado (porque está no cargo)

Case de Gestão

Vitória (ES) – uma menina teve o cabelo sugado napiscina e ficou tetraplégica

A perícia detectou que a bomba não tinha pressãoadequada nem manutenção preventiva

O síndico foi indiciado criminalmente

Case de Gestão

Praia Grande: morte em elevador

Ausência do RIA (Relatório de Inspeção Anual do Elevador)

O síndico foi responsabilizado

A Administradora foi responsabilizada regressivamente

Case de Gestão

Em um condomínio um morador ficou doente eprovou que não houve limpeza periódica da caixad’agua

O síndico foi responsabilizado pelo resultado (emrazão do cargo)

Pilares da Gestão Segura

1. Informação

Cursos

Sites

Convenção

Regimento

Legislação Aplicável

Normas ABNT


2. Formação de uma equipe (princípio docolegiado)

Subsíndico

Conselho Fiscal

Conselho Especial

Comissão Especial


3. Administradora de Condomínio (143 obrigações legais) – principal prestadora de serviço

Gestão RH

Gestão de Compras

Ferramentas de Prestação de Contas

Acesso a contratos, atas e boletos

Obrigações tributárias, fiscais, previdenciárias, trabalhistas

Previsão orçamentária


4. Auditoria Contábil

Gestão Preventiva

Ação Corretiva (medidas saneadoras)

Conferência e laudo anual

Previne: auditorias investigativas

Previne: ações judiciais de prestação de contas


5. Departamento Jurídico

Assessoria Permanente

Ações de Cobrança

Intervenção perante o Município e outros órgãos


6. Comunicação Efetiva

Site

Newsletter

Previne boataria


7. Apólice de Seguro

Responsabilidade Civil do Síndico

Danos elétricos

Danos hidráulicos

Danos ao elevador

Danos decorrentes de enchentes

Pilares da Gestão Segura Gestor Predial

Os “olhos” e os “braços” do síndico

Não atua subordinado aos moradores

Auxiliar do síndico na gestão de RH e de material do condomínio

Indicadores de Inadequação da Gestão Financeira (1)

Excesso de cupom fiscal, orçamentos ou recibosescritos à mão, ao invés de notas fiscais


Desconformidade entre o que está no balancete e oextrato da conta bancária. Ex: no balancete está queum lustre custou R$ 500, no extrato consta R$ 700


Emprego de fundos do condomínio para cobrir outrosgastos (funcionários sendo pagos com o fundo deobras, por exemplo)


Manutenção preventiva excessiva (toda semanaprecisa de uma peça ou de uma visita do técnico doportão/elevador)


Manutenções e reparos mais frequentes em locais depouco acesso aos moradores, como casa de máquinas,para-raios, telhados, etc.


Pagamento (ou não) de tributos ou contas com atraso


Abatimento de juros e correção monetária paramoradores inadimplentes sem anuência assemblear

Administradora

Partícipe dos atos de administração do Síndico

Responde legalmente, pelos prejuízos que der causa

Condução das contas, pagamento das obrigações legais dos funcionários e controle da inadimplência

Assessoria Jurídica

Consultoria Condominial

Gestão Preliminar de Conflitos

Gestão Judicial de Conflitos

Responsabilidade e Ética

Administração Financeira

Contas correntes individualizadas para cada Condomínio /Associação.

Acompanhamento orçamentário para redução de custos eotimização de recursos.

Gerenciamento diário dos saldos.

Acompanhamento financeiro mensal das contas de fundode reserva, obras, rateios, etc., aprovados em assembleia.

Conciliação bancária diária e fluxo de caixa.

Controle dos recebimentos das cotas condominiais e rateioAcompanhamento dos vencimentos das contas ordinárias

Pagamento de contas, prestadores de serviços e tributos.

Cobrança e Recuperação de Dívidas

Envio de cartas de cobrança administrativa no mêssubsequente ao vencimento das taxas condominiais.

Envio de carta extrajudicial na segunda tentativa de acordo.

Envio dos devedores ao jurídico para ingresso da açãojudicial.

Emissão de boletos dos acordos realizados junto aojurídico.

Acompanhamento dos pagamentos dos acordosextrajudiciais.

Acompanhamento da inadimplência e processos judiciais.

Emissão de certidão negativa de débitos/nada consta paraos condôminos.

Gestão Administrativa

Vistoria técnica e operacional periódica no condomínio:ações documentadas em relatórios de conformidade cominformações sobre a edificação, normas e uso, servindopara orientação e tomadas de decisões do síndico.

Controle de vencimentos de serviços programados eobrigatórios (contratos de manutenção, certidõesnegativas, alvará de funcionamento, seguro predial,dedetização, desratização, limpeza de caixa d’água, teste depotabilidade da água.

Aplicação de advertências, notificações e multas, para oscasos de infração às normas condominiais.


Auxílio na resolução de conflitos entre os condôminos.

Controle das manutenções periódicas (reforma e obras emgeral), entre outras.

Cumprimento das deliberações aprovadas em assembleia eas previstas na convenção.

Criação, alteração e aprovação de regimentos internos taiscomo: uso salão de festas, churrasqueira, academia,piscina, brinquedoteca, entre outros.

Malote duas vezes por semana, para entrega e retirada dedocumentos no condomínio.


Controle das obras e/ou reformas dos apartamentos,fazendo cumprir a Lei, conforme NBR 16.280.

Elaboração de circulares, avisos, cartas, advertências,quando necessário ou solicitado.

Arquivo de Documentação: Empresa especializada emguarda de documentos e controle de acervos.

Negociação com fornecedores e acompanhamento decontratos e orçamentos para serviços com profissionaisterceirizados especializados em diversas áreas.

Realizar três orçamentos para aquisição de produtos eserviços, quando solicitado pelo Síndico.

Acompanhamento da realização dos serviços sempre quenecessário.

Saúde e Segurança do Trabalho

Elaboração do planejamento de obrigações e controlede prazos legais exigidos.

Providências para a elaboração do AVCB (Auto deVistoria do Corpo de Bombeiros).

Elaboração do plano de controle de vencimento deExtintores, Testes de Mangueira e demaisequipamentos de Combate a incêndio.

Providências para elaboração do SPDA - Sistemas deProteção contra Descargas Elétricas Atmosféricas(para-raios).

Saúde e Segurança do Trabalho

Providências para elaboração do RIA (Relatório de Inspeção Anual dos Elevadores).

Providências para a elaboração do PPRA – Programa de Prevenção de Riscos Ambientais.

Providências para a elaboração do PCMSO - Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional.

Consultoria ao Síndico

Suporte e atendimento ao Síndico e condôminos emassuntos relacionados à administração condominial.

Consultoria aos problemas condominiais, atendendo adúvidas, reclamações e necessidades dos condomínios.

Esclarecimentos relativos a balancete financeiro, cobrança,despesas e demais assuntos pertinentes ao condomínio.

Visitas periódicas ao condomínio para orientação aosíndico, subsíndico e conselheiros

Elaboração de relatórios de inspeção dos problemas esugerindo melhorias.

Consultoria em Assembleias

Convocação e assessoria em assembleia ordinária eextraordinária.

Elaboração de editais de convocação e envio a todos oscondôminos no prazo estabelecido pela convenção.

Elaboração de atas de assembleias e seus registros,bem como o envio de cópia a todos os condôminos, noprazo estabelecido pela Convenção.

Organização e consultoria em assembleia ordináriaanual de prestação de contas.

Controle dos mandatos do corpo diretivo, bem comoalteração nos órgãos competentes.

Gestão de Pessoas (RH), Recrutamento e Seleção

Orientação e cumprimento da legislação trabalhista e previdenciária vigente.

Realização do processo de recrutamento, seleção e treinamento de pessoal.

Planejamento e elaboração do estudo do custo da folha de pagamento e seu impacto na cota condominial.

Folha de pagamento (salário e adiantamento).

Controle de férias.


Guias de recolhimento dos encargos sociais, INSS, PÍS, FGTS e contribuição Sindical.

Pedido e compra de vale transporte.

Pedido e compra de alimentação.

Controle de faltas dos funcionários para os descontos de direito do condomínio.

Segurança e confiabilidade no recolhimento dos encargos sociais, apresentando certidão negativa periodicamente.


Recrutamento, seleção e treinamento de funcionários.

Admissão, demissão, homologação e atendimento de Fiscalização do Trabalho.

Aplicação de advertências, suspensões e orientações para dispensas motivadas (justa causa).

Orientações e esclarecimentos aos funcionários do edifício sobre dúvidas no holerite ou no pagamento.


Estudo e adequação da folha de pagamento, evitando o excesso de horas extras, visando reduzir custos ao condomínio.

Recolhimento pontual das obrigações e encargos incidentes sobre o vencimento dos funcionários.

Pagamentos efetuados através de cartão magnético 24 horas, evitando o transporte de valores ou ausência dos funcionários em seus postos nos dias de pagamentos.


Arquivamento e organização de documentação trabalhista e previdenciária, além de orientação sobre escala de funcionários e faixas salariais, conforme o acordo coletivo.

Em casos de terceirização do quadro funcional, assessoria na contratação da empresa e acompanhamento do cumprimento das obrigações trabalhistas e às normas regulamentadoras.

Declaração da RAIS com movimento e negativa. Declaração mensal do CAGED. Remessa semestral de certidões negativas do INSS,

FGTS e Receita Federal, para confirmação dos recolhimentos.

Síndico Profissional (Pessoa Jurídica)

Responsabilidade civil e criminal do condomínio.

Tomada de decisões de cunho impessoal

Inexistência de vínculo empregatício com ocondomínio.

Controle sobre a administração.

Conhecimentos técnicos da legislação aplicável

Remuneração fixa de acordo com contratoindependente da variação condominial.

Prestação de serviços caracterizada pela melhoriacontínua

Partes Essenciais da Convenção

1. Introdução2. Do Condomínio (Capítulo I)3. Direitos dos Condôminos4. Deveres dos Condômino5. Da Administração6. Conselho Consultivo7. Assembleias 8. Quorum9. Despesas10. Penalidades11. Regimento Interno

Introdução

CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO "(NOME DO EDIFÍCIO)"

João da Silva, administrador de empresa, RG __________,CPF n° _________, e sua mulher Maria da Silva,professora, RG ______, CPF ____, ambos brasileiros,casados sob o regime da ________, em ___/___/___,residentes e domiciliados na Avenida_________,cidade________, estado___________; (pacto antenupcial)

Do Condomínio (Capítulo I)

O terreno em que será/foi construído o "EDIFÍCIO NOME",possui as seguintes características, dimensões econfrontações: (descrever as áreas limites e confrontaçõesdo lote ou dos lotes); devidamente registrado na matrículanº. ______ do ____ (Nº) Ofício de Registro de Imóveis daComarca de ______________.

Sobre este terreno será/foi construído um edifício comfinalidade (RESIDENCIAL/COMERCIAL/MISTA) denominado“______”, situado na rua ______ nº____), o qual foisubmetido ao regime do condomínio edilício, previsto nosartigos 1.331 e seguintes da Lei nº 10.406/02 (Código Civil)instituído em condomínio especial e individualizadas asunidades autônomas na forma abaixo.


"(NOME DO EDIFÍCIO)", é constituído das seguintes unidades autônomas:

Quadro IV-B da NBR 12.721/2006

Vedação de fracionamento ou divisão física das unidades autônomas.

Designaçã

o das

Unidades

Área

privativa

(principal)

Outras áreas

privativas

(acessórias)

Área

Privativa

(total)

Área de

Uso

Comum

Área

Real

Total

Fração

Ideal

Vagas de

Garagem

Totais


Definição das áreas e partes comuns do edifício(indivisíveis e inalienáveis): Terreno – fundações -colunas e vigas de sustentação, paredes externas,ornamentos das fachadas, paredes internas e divisórias -áreas de uso comum, de ventilação e circulação, poçosde luz, elevadores, instalações e tubulações nasdependências comuns, calçada, porta principal, caixa decorrespondências e compartimentos dos medidores deluz e força, a casa das máquinas, reservatório de água,hall e corredores de circulação, escadas de acesso,encanamentos - troncos de água, luz e força, telefone,esgotos, telhado e, enfim, tudo o mais que se destine aservir indistintamente a todas as economias do edifício.


Finalidade do edifício: (comercial e/ou residencial)

Vedação de qualquer outra forma de uso das

unidades autônomas e das áreas comuns.

Regras de alienação e de locação de vagas de

garagem

CAPITULO II - DIREITOS DOS CONDÔMINOS

Usar, gozar e dispor da respectiva unidade autônoma, de acordo com a respectiva destinação, desde que não prejudiquem a segurança e solidez do prédio, não causem danos aos demais Condôminos, e não infrinjam as normas legais e disposições desta convenção;

Usar e gozar das partes comuns do edifício, desde que respeitados os usos e gozo das mesmas com restrições da alínea anterior e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

Manter em seu poder as chaves das portas de ingresso;


Examinar, a qualquer tempo, os livros e arquivos daadministração e pedir esclarecimentos aoadministrador ou síndico;

Utilizar os serviços de portaria, desde que nãoperturbem a ordem nem desviem a atenção dosempregados;


Direito de comparecimento às assembleias, de discutir e de votar (requisito: estar quite com as contribuições condominiais).

Direito de comunicação por escrito de irregularidades observada, ao administrador ou síndico.


Cláusula de não responsabilização. O Condomínio não se responsabiliza por danos pessoais e materiais que possam vir a ocorrer aos condôminos, locatários ou usuários, não originando nenhuma indenização em favor destes.

Box com utilização independente e matrículaprópria: pode ser alienado ou gravado livremente.Porém, se se tratar de parte acessória do apartamento,não deve ser permitida sua disposição e oneração aqualquer título, à pessoa estranha ao condomínio.

CAPITULO III - DEVERES DOS CONDÔMINOS

Guardar decoro e respeito no uso das partes comuns, não usando nem permitindo que as usem, bem como as respectivas unidades autônomas, para fins diversos daqueles para que se destinam;

Não usar as respectivas unidades autônomas, nem alugá-las ou cedê-las para atividades não condizentes com seus fins;

Não lançar objetos, de qualquer natureza, sobre a via publica, sobre as áreas e pátios internos ou imóveis lindeiros;

Não decorar as janelas, portas ou esquadrias externas com cores diferentes das estabelecidas para todo o edifício;


Não colocar toldos externos, nem colocar oupermitir que coloquem letreiros, placas ecartazes, de publicidade ou não;

Não colocar ou permitir que coloquem emqualquer parte de uso comum do edifício,quaisquer objetos, seja de que natureza forem;

Não manter nas respectivas unidades autônomassubstâncias, instalações ou aparelhos que causemperigo à segurança e à solidez do prédio, ouincômodo aos demais condôminos;

Não realizar obras que comprometam a segurançada edificação;


Não sobrecarregar a laje ou a estrutura do edifício com excesso de peso;

Não manter animais nas respectivas unidades autônomas;

Contribuir para as despesas comuns e as despesas estabelecidas pela Assembleia Geral na proporcionalmente ao número de unidades residenciais, efetuando o recolhimento nas ocasiões oportunas;


Permitir o ingresso em sua unidade autônoma doadministrador ou preposto seu quando isso setornar indispensável inspeção ou realização detrabalhos relativos à estrutura geral do edifico,sua segurança e solidez, ou tendente à realizaçãode reparos em instalações, serviços e tubulaçõesdas unidades autônomas vizinhas;


Comunicar imediatamente ao administrador ou síndico a ocorrência, em sua unidade autônoma, de moléstia grave que gere risco a saúde pública;

A colocação de placas indicativas padronizadas nas portas de entrada das salas será decidida pela Assembleia Geral que aprovar o Regimento Interno.


No caso de existir unidades comerciais no edifício, porsuas características próprias, poderão ostentar painéiscom letreiro indicativo na fachada, conforme modeloe localização a serem aprovados pela Incorporadora/Assembleia Geral, e que se harmonize com aarquitetura do prédio.

CAPITULO V – ADMINISTRAÇÃO

A administração do edifício cabe ao Síndico,Condômino ou não, eleito em AGO, pelo prazo de 2(dois) anos, podendo ser reeleito.

A assembleia, especialmente convocada para este fim,pode, pelo voto da maioria absoluta de seus membros,destituir o síndico que praticar irregularidades, nãoprestar contas, ou não administrar convenientementeo condomínio.

CAPITULO V – ADMINISTRAÇÃO(deveres do síndico)

Representar os condôminos em juízo ou fora dele, ativa epassivamente, em tudo o que se refere aos assuntos deinteresse do condomínio;

Superintender a administração do prédio;

Cumprir e fazer cumprir a Lei, a Convenção de Condomínioe as deliberações das Assembleias;

Admitir e demitir empregados, bem como fixar a respectivaremuneração, dentro das verbas previstas no orçamento;


Ordenar reparos urgentes ou adquirir o que seja necessário à segurança e/ou conservação do prédio, até o limite de 10 vezes o salário mínimo mensal, e com prévia aprovação de Assembleia especialmente convocada, se exceder esse valor;

Executar as disposições orçamentárias aprovadas pela Assembleia;

Convocar as AGO nas épocas próprias, bem como as Extraordinárias;

CAPITULO V – ADMINISTRAÇÃO (deveres do síndico)

Prestar, a qualquer tempo, informações sobre os atos da administração;

Prestar à Assembleia própria contas de sua gestão, acompanhadas da documentação respectiva e oferecer proposta orçamentária para o exercício seguinte;

Manter e escriturar o Livro Caixa, devidamente aberto, encerrado e rubricado pelo Presidente do Conselho Consultivo;


Cobrar, inclusive em juízo, as quotas quecouberem em rateio aos condôminos, nasdespesas normais ou extraordinárias do edifício,aprovadas pela Assembleia, bem como as multasimpostas por infração de disposição legal oudesta Convenção;

Comunicar as citações, notificações e/ouintimações que receber;

Procurar, por meios suasórios, dirimirdivergências entre os Condôminos;


Entregar ao seu sucessor todos os livros, documentos e demais pertences da administração que estiverem em seu poder.

Manter seus dados pessoais atualizados junto ao condomínio, inclusive com o fornecimento de e-mail que poderá ser usado para as comunicações e notificações do condomínio.

Capítulo V – Da Administração

Cláusula de remuneração do síndico

Cláusula de delegação da função administrativa dosíndico

Cláusula de substituição do síndico

Cláusula de obrigatoriedade de prestação de contas dosíndico em caso de renuncia ou de destituição

Cláusula de não responsabilidade pessoal do síndicopelas obrigações contraídas em nome do Condomínio,(desde que tenha agido no exercício regular de suasatribuições).

Cláusula de responsabilidade pessoal do síndico peloexcesso de representação e pelos prejuízos a que dercausa, por dolo ou culpa.

CAPITULO VI – CONSELHO CONSULTIVO

Bianualmente, a AGO deve eleger o ConselhoConsultivo - 3 membros Efetivos e 3 SuplentesCondôminos, os quais devem exercer gratuitamenteas suas funções, com mandato de 2 anos.

CAPITULO VI – CONSELHO CONSULTIVO (Competência)

Fiscalizar as atividades do Síndico e examinar as suas contas, relatórios e comprovantes;

Comunicar aos Condôminos, por carta registrada ou protocolada, as irregularidades havidas na gestão do Condomínio;

Dar parecer sobre as contas do Síndico, bem como sobre a proposta de Orçamento para o subsequente exercício, informando à Assembleia Geral;

CAPITULO VI – CONSELHO CONSULTIVO (Competência)

Assessorar o Síndico na solução de problemas do Condomínio;

Opinar nos assuntos pessoais entre o Síndico e os Condôminos;

Dar parecer em matéria relativa a despesas extraordinárias;

Eleger entre os seus membros, o Presidente, o qual deve abrir, rubricar e encerrar o Livro Caixa, bem como ser o substituto legal do Síndico, nos seus eventuais impedimentos.

CAPITULO VII – Assembleias

A AG deve ser convocada mediante carta (AR) ouprotocolada, pelo Síndico ou por Condôminos querepresentem, no mínimo, 1/4 do Condomínio, e devem serrealizadas no local indicado pelo Síndico ou pelosCondôminos.

Deve ser afixado, em local próprio, o edital de convocação.

A convocação pode ser feita por qq meio que garanta aplena publicidade

Antecedência mínima de 5 dias entre o comunicado e a datada assembleia.


Presume-se o conhecimento dos condôminos ocomprovante de envio da mensagem eletrônica aoendereço cadastrado junto ao condomínio;

A convocação deve indicar a pauta de reunião, a data, a horae o local da Assembleia e deve ser assinada pelo Síndico oupelos Condôminos que as fizeram.

É lícito, no mesmo anúncio, fixar o momento em quese realizará a Assembleia, em primeira e segundaconvocações, mediando entre ambas o período de 30minutos, no mínimo.


O Síndico deve endereçar as convocações para asunidades dos respectivos Condôminos, salvo seestes tiverem feito, em tempo oportuno,comunicação de outro endereço.

A Assembleia deve ser presidida por umCondômino, especialmente aclamado

O presidente deve escolher entre os presentes, oSecretário para lavrar a Ata dos trabalhos em livropróprio.

CAPITULO VII – Assembleias Gerais

Os votos devem ser proporcionais às fraçõesideais no solo e nas outras partes comunspertencentes a cada condômino.

Os resultados das votações devem sercalculados sobre o número dos presentes, àvista do Livro de Presença por todos assinado.

CAPITULO VII – Assembleias Gerais

Não podem tomar parte nas Assembleias osCondôminos que estiverem em atraso nopagamento de suas contribuições e/ou multas quelhes tenham sido impostas.

É lícito ao Condômino fazer-se representar nasAssembleias por procurador, condômino ou não,desde que não seja o próprio Síndico ou Membro doConselho Consultivo, e que a procuração contenhapoderes especiais e, se lavrada por instrumentoparticular, tenha a firma do mandante reconhecida.

CAPITULO VII – Assembleias Competência da AGO

Discutir e votar o relatório e as contas daadministração relativa ao ano findo;

Discutir e votar o orçamento para o ano em curso,fixando fundos de reserva, se convier;

Eleger o síndico, quando for o caso, fixando-lhe aremuneração;

Eleger os membros, efetivos e suplentes, do ConselhoConsultivo;

Votar as demais matérias constantes da “pauta dereunião”.

CAPITULO VII – AssembleiasCompetência da Assembleia Extraordinária

Deliberar sobre matéria de interesse geral doedifício ou dos Condôminos;

Decidir, em grau de recurso, os assuntos quetenham sido deliberados pelo Síndico e a elaslevados a pedido do interessado;

Apreciar itens da “pauta de reunião”;

Examinar as matérias que lhes sejam propostas.

Destituir o Síndico a qualquer tempo.


As deliberações das AGO obrigam todos os Condôminos,independentemente do seu comparecimento ou do seu voto,cabendo ao Síndico executá-las e fazê-las cumprir.

Nos oito dias que se seguirem à Assembleia, o Síndico devecomunicar aos Condôminos as deliberações nela tomadas,enviando-lhes cópia da Ata, por carta registrada ouprotocolada.

A comunicação poderá ocorrer por e-mail ou pordisponibilização em site, caso o condomínio ouadministradora disponibilize este serviço.

Cláusula de lavratura de ata - rubricada e encerrado peloSíndico, assinada pelo Presidente, Secretário e Condôminospresentes.

Capítulo VIII – Quorum(maioria simples – dos presentes)

Alteração do regimento interno;

Julgamento em recurso as aplicações de penalidades pelo Síndico, após julgamento pelo Conselho Consultivo;

Autorização de permuta ou alienação vagas e/ou boxes entre os condôminos;

Deliberação de matérias que não exijam quórum especial, na forma da lei e da convenção.

Capítulo VIII – Quorum(maioria absoluta de todos os condôminos)

Realização de obras úteis;

Destituir o Síndico por irregularidades, não prestação de contas, ou administração inconveniente;

Para aumentar o valor da contribuição para o fundo de reserva, estipulando-se o prazo deste aumento;

Para reconstrução ou venda do edifício, se este for total ou consideravelmente destruído ou ameaçar ruína

Capítulo VIII – Quorum(maioria qualificada – 2 terços dos condôminos)

Para alteração da convenção;

Para realização, nas partes comuns, de alterações arquitetônicas meramente voluptuárias;

A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização;

Aprovar modificações na estrutura ou no aspecto arquitetônico do edifício.

Capítulo VIII – Quorum(unanimidade de todos os condôminos)

A construção de outro pavimento, ou, no solocomum, de outro edifício, destinado a conternovas unidades imobiliárias;

Alterar a destinação do edifício ou das unidadesautônomas;

A alteração do quórum de liberação previsto nestaconvenção, ressalvados os quóruns legais que nãopoderão ser mitigados;

Decidir sobre matéria que altere o direito depropriedade dos condôminos.

Capítulo IX – DESPESAS

Relativas à conservação, limpeza, reparação ereconstrução das partes e coisas comuns, edependências do edifício;

Relativas à manutenção das partes e coisas comuns;

O prêmio de seguro do edifício e dos empregados;

Os impostos e taxas que incidem sobre as partes ecoisas comuns do edifício;

A remuneração do Administrador ou Síndico, doZelador e a dos demais empregados do edifício, bemcomo as relativas aos encargos trabalhistas, deprevidência, assistência social e correlatos.

Capítulo X – PENALIDADES

Correção - variação acumulada do índice do IGP-M/FGV

Juros moratórios de 2% ao mês, pro rata die, contados a partir da data do vencimento, independentemente de interpelação.

Mora superior a 30 dias, além da correção monetária e dos juros moratórios incorrerá multa de 2% em benefício do Condomínio


O síndico deve promover a cobrança do débito judicial ou extrajudicialmente, através de advogado constituído pelo Condomínio, sujeitando o devedor, ainda, ao pagamento das custas e honorários advocatícios de cobrança na ordem de 20% sobre os valores devidos.

Em caso de atraso superior a 30 dias, poderá o condomínio proceder ao protesto extrajudicial das contribuições de condomínio.


O Condômino, ou possuidor, que não cumprir reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio será constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurarem.

Considera-se reiteração de conduta para aplicação da multa moratória o não pagamento de três parcelas consecutivas das contribuições para com o condomínio e a ação ou omissão por três vezes que atente contra os deveres previstos no capitulo II da Convenção.

O Condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de conveniência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Capítulo XI – Regimento Interno

Regimento ou Regulamento Interno do Condomínio

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