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1. INTRODUÇÃO

O investimento imobiliário certamente é algo muitopróximo de todos os brasileiros. Até para os quenunca investiram neste segmento, certamente têmmemória de pais, avós, tios e amigos que em algummomento de suas vidas fizeram algum dinheiro comimóveis.

O advento de novas tecnologias trouxe diversosbenefícios para este ramo. Desde melhoresferramentas para pesquisar o mercado, passandopelos sites de compra e venda, pelos Fundos deInvestimento Imobiliário (FII´s), até chegar eminovações realmente impactantes e disruptivas comoo Crowdfunding Imobiliário.

A proposta deste livro é detalhar como ofinanciamento coletivo (crowdfunding), com foco eminvestimento imobiliário, pode ser uma das boasalternativas para diversificar e rentabilizar os seusinvestimentos. Vou ao longo dos tópicos tratar depontos conceituais relacionados às etapas de umempreendimento imobiliário. Em seguidailustraremos com dois exemplos como o investimentovia crowdfunding funciona na prática.

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Trabalho há mais de 13 anos com investimentos eestruturação de projetos imobiliários. Mais de 10deles em uma grande incorporadora e construtora doBrasil. Ter vivido o ciclo de prosperidade e de quedado mercado imobiliário nestes últimos anos metrouxe um olhar mais crítico sobre os prós e contrasde investir em cada uma das diversas alternativasexistentes no ramo.

Espero que este E-Book cumpra os seus objetivosmais pessoais, seja ele de se informar, de ter melhorrentabilidade nos seus investimentos, ou até mesmode se tornar um investidor imobiliário profissional.

Forte AbraçoRafael RiosCEO Bloxs

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Também conhecido como Financiamento Coletivo, osprojetos de crowdfunding tiveram a sua origem nanecessidade de obtenção de fundos para filantropia eprojetos sociais.

Com a evolução dos meios de comunicação, emespecial a internet, se tornaram nos anos recentesferramenta poderosa para levantamento de recursoscom foco em desenvolvimento de empresas eprojetos que buscam lucrar nos seus negócios. Apartir do momento que apareceu a expectativa delucro, se criou o mercado de investidores interessadosem capturar parte destes rendimentos.

Este mercado no Brasil se desenvolveu até poucotempo atrás através de marcos regulatóriosrelativamente frágeis. Empresas com necessidade dedinheiro para o desenvolvimento dos seus planos, emespecial startups, buscavam capital em certa medidaà margem do órgão regulador deste mercado – a CVM(Comissão de Valores Mobiliários).

Em julho de 2017 se editou a Instrução CVM 588, queregulamentou toda a atividade das PlataformasEletrônicas de Financiamento Coletivo, gerando oarcabouço legal necessário para dar mais segurançaaos investidores.

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2. CROWDFUNDING IMOBILIÁRIO

Segundo o relatório “O Futuro das Finanças” dobanco americano Goldman Sachs, o Crowdfunding épotencialmente o mais disruptivo de todos os novosmodelos de finanças, com um mercado ainda porendereçar de 1,2 trilhões de dólares.

Considerando os novos marcos legais e o potencialdeste mercado, entendemos que é pouco razoávelficar de fora desta! Mas como isso funciona para oinvestidor e qual a sua relação com o mercadoimobiliário?

AS ETAPAS DE UM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOUm projeto de desenvolvimento imobiliário, seja eleuma incorporação ou um loteamento, em geral possuietapas bem determinadas. Inicia-se na prospecção eaquisição do terreno, tendo sequência na concepção eaprovações legais do que ali será construído. Parte-separa a etapa de divulgação e vendas, para entãoiniciar-se a obra, até a sua conclusão.

O ciclo financeiro de um projeto como este érelativamente longo. Muitas vezes o empreendedoracessa o seu lucro apenas depois de 3 ou 4 anos. Emparalelo, todas estas etapas demandam dinheiro.Exceto para a obra, não existe no Brasil linhas definanciamento a custo razoável para as etapasanteriores à construção.

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A saída encontrada pelo mercado, na grande maioriadas vezes, é disponibilizar parte das unidades doempreendimento com descontos de até 30% secomparados ao preço de lançamento. Em geral, issoocorre condicionando o adquirente a disponibilizar orecurso antes de iniciada a construção ou ao longo daobra.

Este porém é um processo complexo para odesenvolvedor. O desconto é extremamente custosoe existe dificuldade na identificação de pessoasdispostas e capazes financeiramente de pagar o valorintegral de um imóvel, muitas vezes à vista.

Dividir este investimento na etapa prévia às obras empedaços menores, acessíveis ao bolso de qualquerinvestidor, é o que faz o Financiamento Coletivo(Crowdfunding).

EXEMPLO 01: RESOLVERNDO A DOR DOINCORPORADOR E GANHANDO DINHEIROCOM ISSOImagine um incorporador que irá lançar umempreendimento com 10 apartamentos, a R$ 500 milreais casa um deles. O projeto levará 3 anos e a suaconstrução somente se iniciará no Ano 2. Vale lembrarque a venda de um imóvel na planta, em boa partedas vezes considera o pagamento de apenas 20% aolongo da sua construção. Observem no fluxo abaixo acomposição de receitas e despesas no tempo.

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Como dito anteriormente, o Sistema FinanceiroHabitacional e Imobiliário, através dos bancoscomerciais, disponibiliza ao empreendedor linhas decrédito a custo acessível para a execução das obras.

Mas mesmo imaginando que este projeto tenha a suaconstrução 100% financiável, observe que há umaexposição em termos de caixa no Ano 1 de R$ 750 mil.

Venhamos e convenhamos, não é nada fácil arrumarinteressados em tirar R$ 750 mil do bolso para cobriresta demanda. Neste espaço que entra o investidordas plataformas de financiamento coletivo e aessência do que busca o Crowdfunding Imobiliário.

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CURVA DE VENDAS ANO 1 ANO 2 ANO 3

VENDAS - QTDE - 5 5

RECEITAS VENDAS - R$ - 2.500 2.500

FLUXO DE CAIXA - R$ x MIL ANO 1 ANO 2 ANO 3

INGRESSO DAS RECEITAS - 500 4.500

(-) DESPESAS COM TERRENO 500- - -

(-) DESPESAS COM APROVAÇÕES 100- - -

(-) DESPESAS DIVULGAÇÃO E VENDAS 100- 100- -

(-) DESPESAS FIXAS OUTRAS 50- 50- 50-

(-) DESPESA COM OBRAS - 1.500- 1.500-

FLUXO DE CAIXA OPERACIONAL 750- 1.150- 2.950

SALDO DE CAIXA 750- 1.900- 1.050

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Este valor, de forma totalmente regular (autorizada efiscalizada pela CVM), pode ser divido em 750 quotasde R$ 1.000,00 e vendidas em poucos cliques ainvestidores de todo o mundo. Não lhe parecefantástico?!

Mas como estas quotas irão gerar retorno para oinvestidor? Existem basicamente duas maneiras:

1. Estas quotas se convertem em participação naempresa que está desenvolvendo oempreendimento. Desta maneira, o investidorpassa a ter direito a receber lucros e dividendosoriundas daquele projeto.

2. Estas quotas são refletidas em Contratos deMútuo (empréstimo), onde o empreendedor secompromete a devolver o dinheiro com correçãoe juros após determinado período.

De uma maneira ou outra, é importante observar queo investimento imobiliário antes restrito ainvestidores com bolsos maiores passa a estar maisacessível (a partir de R$ 1.000), simples (tudo pelainternet) e rentáveis.

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Vamos simular na visão do empreendedor e doinvestidor como este é um jogo de ganha-ganha:

Observe que o aporte dos investidores doCrowdfunding Imobiliário solucionou o problema decaixa vivido em função da especificidade do ciclofinanceiro deste tipo de negócio. Foi aportado nesteexemplo R$ 750 mil pelos investidores, quereceberam após 3 anos R$ 1.141 mil, auferindo aí umarentabilidade de aproximadamente 52% no período,equivalente a 15% ao ano ou 1,17% ao mês!

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FLUXO DE CAIXA - R$ x MIL ANO 1 ANO 2 ANO 3

INGRESSO DAS RECEITAS - 500 4.500

(-) DESPESAS COM TERRENO 500- - -

(-) DESPESAS COM APROVAÇÕES 100- - -

(-) DESPESAS DIVULGAÇÃO E VENDAS 100- 100- -

(-) DESPESAS FIXAS OUTRAS 50- 50- 50-

(-) DESPESA COM OBRAS - 1.500- 1.000-

FLUXO DE CAIXA OPERACIONAL 750- 1.150- 3.450

INGRESSOS INVESTIDORES CROWDFUNDING 750 - -

(-) PAGTO INVESTIDORES CROWDFUNDING - - 1.141-

INGRESSOS FINANCIAMENTO OBRA - 1.500 1.000

(-) PAGTO FINANCIAMENTO OBRA - - 2.786-

FLUXO DE CAIXA LIVRE - 350 523

SALDO DE CAIXA - 350 873

Na visão do investidor, se comparado a umaalternativa de investimento ofertada no banco,podemos dizer que o investidor ganharia nospatamares atuais de juros cerca de 2,5 vezes mais.Assumimos neste exemplo abaixo um investimentode R$ 1.000 comparativamente aplicado noCrowdfunding Imobiliário e em uma aplicação de CDBa 100% do CDI (atualmente no patamar de 6,5% aoano).

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1.202

1.000

1.503

BANCO CROWDFUNDING IMOBILIÁRIO

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EXEMPLO 02: PARTILHANDO O RESULTADODO EMPREENDIMENTO COM OINCORPORADOR

Existem premissas que legalmente devem serseguidas em investimentos via crowdfunding. Umadelas é que sejam operações de RENDA VARIÁVEL.

Ilustramos no exemplo abaixo uma captação de R$ 1milhão, em 1.000 quotas de R$ 1.000,00. Nestarodada, o investidor recebe um Contrato de Mútuo(Empréstimo), onde a rentabilidade irá variarconforme o valor médio de venda da área doempreendimento (R$/m2).

o Empresa Ofertante: Sociedade de Propósito Específico (SPE) com CNPJ aberto exclusivamente para o empreendimento/incorporação

o Garantia 01: Patrimônio de Afetação, que assegura que o recurso não pode sair do caixa da SPE antes da conclusão da obra e pagamento dos credores

o Garantia 02: Aval/Fiança da Controladora e Sócios o Volume a Captar: 1.000.000 (1.000 quotas de R$

1.000)o Rentabilidade Alvo: 18,00% aao Prazo da Operação: 24 meses

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O investimento é feito através de um contrato deempréstimo. O contrato neste exemplo equivale auma fração da área privativa do empreendimento(m2) sendo “comprada” a R$ 4.427/m2. Ao final doprazo (24 meses) irá se apurar o valor médio de vendada área do empreendimento (R$/m2). Com base emPesquisa de Mercado, se estima um cenário base queo empreendimento será vendido a R$ 6.164/m2. Em seconcretizando este cenário, a rentabilidade será de39,2% nos 24 meses da operação (18% aa).

É comum a oferta de bonificações para os queinvestem maiores volumes ou com maiorantecedência. Estima-se neste caso:

Bônus por Prazo: Quanto antes reservar e liquidar aquota, maior a bonificação;Semana 01 – 1,0% de bônus sobre o valor investidoSemana 02 – 0,5% de bônus sobre o valor investido

Bônus por Volume Investido: Quanto maior oinvestimento, maior a bonificação.Investimentos a partir de R$ 20.000 – 0,5% de bônussobre o valor investidoInvestimentos de R$ 5.000 a R$ 19.000 – 0,3% debônus sobre o valor investido

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Com base nestes dados, simulamos um investimento de R$20.000,00, feito na primeira semana da captação. Observemos resultados da captação, caso o cenário de venda de m2 seconcretizasse ao fim dos 24 meses da captação:

VALOR INVESTIDO (1) 20.000,00

BÔNUS PRAZO 1,00% 200,00

BÔNUS VOLUME 0,50% 100,00

TOTAL BÔNUS (2) 1,50% 300,00

VALOR CONTRATO INVESTIMENTO (1+2) 20.300,00

RENTABILIDADE PREVISTA - AO ANO 18,00%

PERÍODOS - ANOS 2

VALOR A RECEBER 28.265,72

LUCRO BRUTO NA OPERAÇÃO - R$ 8.265,72

RENTABILIDADE DA OPERAÇÃO - % TOTAL 41,33%

RENTABILIDADE DA OPERAÇÃO - % AO ANO 18,88%

RENTABILIDADE DA OPERAÇÃO / CDI 281,82%

Apesar de um investimento comum a muitas pessoas,diria que investir bem no mercado imobiliário não éuma tarefa simples.

Conhecer fundamentos macroeconômicos, marcoslegais, entender de viabilidade e matemáticafinanceira, assim como de questões relacionadas aarquitetura e engenharia envolve uma diversidade dedisciplinas talvez não vista em outras atividades.

As novas alternativas de investimento, a exemplo dosFII´s e especialmente do Crowdfunding Imobiliário,facilitam o processo, a partir do momento queenvolvem gestores e intermediários que de algumamaneira qualificam e simplificam todo este trabalho.

Cabe ao investidor trabalhar a sua diversificaçãoconhecendo todas estas alternativas. Testar eaprender com a dinâmica que nos trazem as novastecnologias, com opções cada vez mais sofisticadas einovadoras de investimento imobiliário, é um deverdo investidor moderno. É este dever que tende adeixa-lo sempre um passo adiante com relação aoque são as novas tendências e oportunidades de criara sua própria riqueza com imóveis!

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3. CONCLUSÃO

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investimento imobiliário.