parecer tÉcnico de avaliaÇÃo mercadolÓgica de … · 2019-08-13 · parecer tÉcnico de...
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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
MERCADOLÓGICA DE IMÓVEL URBANO (PTAM – ABNT / NBR 14.653)
Autos nº. 0306614-40.2017.8.24.0023
Ação: Carta Precatória Cível
Autor: Banco Santander S/A/
Réu: Ellus Distribuidora de Plásticos Ltda.
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica | Valor de Mercado (Método Comparativo Direto de Dados de Mercado ABNT / NBR 14.653)
Solicitante: NOMEAÇÃO JUDICIAL | Vara Regional de Recuperações Judiciais, Falências e
Concordatas / Comarca da Capital – Florianópolis/SC
Finalidade: Avaliação Judicial / Levantamento do Valor de Mercado / Carta Precatória Cível
.
Objeto da Avaliação: “Uma casa de alvenaria com 02 pavimentos, nº 69, área nº 12, do Condomínio
Horizontal Ingleses I, Matricula nº 20.528” registrada no cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis
/SC. Localizada à Rua das Gaivotas, nº 455, Ingleses, Fpolis/SC.
Metodologia: ABNT / NBR 14.653
Data da Análise Mercadológica: 13 a 16 de Maio de 2019.
Data da Vistoria do Imóvel: Dia 18 de Abril de 2019, às 16:00h.
VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO: R$ 815.000,00 (oitocentos e quinze mil reais)
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Parecer Técnico Avaliatório Mercadológico | Valor de Mercado
(Método comparativo direto de dados de mercado / NBR 14.653)
INTRODUÇÃO:
O presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) tem por
finalidade estimar o Valor de Mercado para o Imóvel Residencial em litígio, uma casa de
alvenaria com 02 pavimentos, nº 69, área nº 12, do Condomínio Horizontal Ingleses I, localizado à
Rua das Gaivotas, nº 455, Ingleses, Fpolis/SC, matricula nº 20.528, registrada no cartório do 2º
Ofício de Registro de Imóveis, para fins judiciais (Carta Precatória Cível), com fulcro no
comportamento real e do atual Valor de Mercado que prevalece na região.
Desta forma, esse PTAM terá suporte na normatização da ABNT/NBR
14.653, que consolida os parâmetros técnicos de avaliações mercadológicas imobiliárias
em todo território nacional.
Nesse sentido, conforme a ABNT/NBR 14.653, item / 3.34, Parecer
Técnico: “é um relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por um
profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade”.
Assim sendo, o presente documento vem demonstrar e comprovar
através dos parâmetros, dos conceitos e da metodologia empregada uma estimativa de
valor de mercado para o Imóvel Avaliando dentro do atual contexto mercadológico
imobiliário praticado no bairro Ingleses, Fpolis/SC.
Para tanto, o signatário trará à luz as características intrínsecas e
extrínsecas do Imóvel Avaliando, juntamente com questões técnicas empregadas no
presente Parecer em conformidade com a normatização ABNT / NBR 14.653.
Consequentemente, conforme as premissas e as faculdades previstas na
NBR 14.653, que tratam das metodologias e justificativas da utilização de um
procedimento que traduz e evidencie a realidade do comportamento do mercado
imobiliário em estudo, através de informações, documentos e convicções do avaliador.
Seguindo essas premissas, este Parecer Técnico atende as diretrizes da
NORMA BRASILEIRA PARA AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS – ABNT/NBR
14.653, e aos requisitos da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978, que regulamentam a
profissão de Corretor de Imóveis, e a Resolução COFECI 1.066/2007– Conselho Federal
dos Corretores de Imóveis.
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PRELIMINARES
Este documento abordará as características atuais do Imóvel Avaliando
como uma única unidade, ou seja, será adequado ao Método Avaliatório mais
apropriado para o presente caso.
Desta forma, primeiramente será realizada a avaliação do terreno (terra
nua) pelo Método Comparativo com Dados de Mercado e posteriormente serão
acrescidas as respectivas áreas edificadas depreciadas conforme o seu padrão
construtivo que se encontra edificada sobre o terreno pelo Método Evolutivo.
Assim sendo, por questão praticas e didáticas, esse Parecer Técnico se
balizará somente nos impasses relacionados ao Imóvel Residencial em litígio (terreno +
edificações).
É bom resaltar que o presente Parecer Técnico Mercadológico será
desenvolvido pelo Perito Judicial Nomeado com imparcialidade e zelo. Lembrando
ainda que o profissional que o descreve não possui interesse ou relação comercial com
as Partes (Autor e Réu ) envolvidas.
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DAS DESCRIÇÕES E CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO
Durante a vistoria e a inspeção do Imóvel Avaliando foram constatadas as
seguintes informações e características (fotos e documentos em anexo):
Logradouro: Rua das Gaivotas, nº 455, Ingleses, Fpolis/SC
Ficha Matrícula: 20.528 / 2º CRI.
INFORMAÇÕES DO TERRENO:
Área do Terreno: 499,99m² (conforme Matrícula)
Inscrição Imobiliária: 2445.004.1585.001-006 (Cadastro Municipal)
Frente: 18,60 metros
Fundos: 18,60 metros
Lateral Esquerda: 26,88 metros
Lateral Direita: 26,88 metros
Formato: Retangular;
Pedologia: Firme;
Superfície: Seco;
Topografia: Plano;
Posicionamento: Meio da Quadra.
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INFORMAÇÕES FÍSICAS DO IMÓVEL AVALIANDO:
Quantidade de Pavimento: 02 (pavimento térreo + 2º pavimento)
Área Total do Projeto Aprovado: 154,26m² (Nº projeto 4578/87)
Área total de Alvenaria Edificada Atualmente: 184,26m²
Área Acrescentada Posteriormente: 30,00m² (construído s/ averbação)
Área de Cobertura da Garagem: 20,40m²
Projeto Aprovado nº: 4.578 /1987
Habite-se nº: 308 (Expedido em 23/06/1989 processo nº 776/18-7)
Idade construção: 30 anos
Alvará de Construção nº: 750 (Licenciado em 29/07/1987)
Quantidade de Pavimentos: 02
Subsolo: Não possui
Construção tipo: alvenaria e concreto
Padrão Construtivo: Padrão Normal.
Revestimentos Predominantes das Paredes: Tinta acrílica
Piso predominante: Cerâmico simples
Colunas: concreto armado com revestimento em reboco
Aberturas internas: Madeira
Aberturas Externas: Madeira
Cobertura: Telhas cerâmicas / tipo francesas.
Caibros: Madeira (sem acabamento)
Piscina: possui uma piscina de fibra.
ATUALMENTE A CASA POSSUI A SEGUINTE CONFIGURAÇÃO:
Pavimento térreo: Possui 02 dormitórios (sendo uma suíte); Uma área de
lazer coberta com churrasqueira e cozinha; Área de serviço; 01 Banheiro
social; Sala de Star/jantar conjugada, Escada de alvenaria estreita
(70,00cm de largura) que dá acesso ao 2º pavimento. Garagem coberta. Obs. No pavimento térreo foram acrescentados aproximadamente 25,20m² além do
projeto aprovado, que compreende a garagem coberta (20,40m²) construída com baixo
padrão (telha + caibros) e um banheiro no dormitório do casal (4,80m²), localizado na
frente do imóvel.
2º Pavimento: Possui 02 dormitórios (sendo uma suíte); sala de star/TV;
01 banheiro; 01 Home-office; Sacada;
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Obs. No 2º pavimento foi acrescentado um banheiro (4,80m²) no dormitório frontal do imóvel.
Outras características: Observa-se que a parte interna do Imóvel
Avaliando necessita de reparos e revitalização (pisos, portas, paredes,
persianas de madeiras, entre outros detalhes).
Salienta-se ainda, que os pisos estão em desarmonias, ou seja, são
diferentes entre os cômodos, há muita dessemelhança de padrão e estilo entre eles.
A escada que dá acesso ao 2º piso é muito estreita, possui apenas
70,00cm de largura, dificultando o deslocamento de pessoas e objetos entre os
pavimentos.
O imóvel possui uma piscina de fibra e pátio com jardim sendo que
grande parte é coberta por piso e necessita de reparos. O terreno é todo murado. Há Ar-
condicionado em apenas alguns cômodos.
DA VISTORIA:
De acordo com o item 3.52, NBR 14.563-1, parte geral, a vistoria “é a
constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em um bem e nos
elementos e condições que o constituem ou o influenciam”.
Deste modo, a vistoria do imóvel evidenciará as informações criteriosas e
mais precisas possível do imóvel avaliando, ressaltando seus elementos e condições
que o influenciam em seus critérios de valorização ou desvalorização pelo avaliador que
relatará suas respectivas ponderações e convicções.
Salientando que as vistoria física do Imóvel foi realizada in loco pelo
signatário no dia 18 de Abril de 2019, às 16:00h, acompanhado pelo proprietário do
imóvel (protocolo de vistoria do imóvel em anexo).
Foram realizadas vistoria do imóvel, explanação do objeto da avaliação,
levantamento fotográfico, solicitação de documentos pertinentes para apreciação e
análise.
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DA PESQUISA E DE SUAS RESPECTIVAS INFORMAÇÕES:
A ABNT/NBR 14.653-1, no item 3.36 traz o conceito de pesquisa:
“Conjunto de atividades de identificação, investigação, coleta, seleção,
processamento, análise e interpretação de resultados sobre dados de mercado”.
Assim sendo, conforme prevê a norma, a pesquisa apresentará a
realidade da interpretação do processamento das informações e dos documentos
coletados durante as investigações realizadas e periciadas, sendo crucial para toda e
qualquer tomada de decisão, definição de métodos e/ou procedimentos adotados.
Nesse sentido, a pesquisa mercadológica e os levantamentos das
informações foram realizados e fundamentados exclusivamente na localidade no Bairro
Ingleses, Florianópolis/SC entre imóveis similares, sendo suas ponderações majoradas
pela experiência e convicção do avaliador imobiliário que reside e atua na região norte
da ilha de Santa Catarina.
DA ANÁLISE E DIAGNÓSTICO MERCADOLÓGICO:
O Imóvel Avaliando está localizado na parte Norte do município de
Florianópolis, numa localidade que apresenta presença de imóveis residenciais e
comerciais.
Distancia-se aproximadamente 35,00Km do centro da Capital Catarinense
e 40,00Km do aeroporto Hercílio Luz e está inserido no contexto urbano residencial.
Na região, a velocidade de transações (compra e venda) de imóveis
residenciais nos últimos 12 meses se constataram acanhadas, mesmo estando entre
uns dos bairros mais próximo ao mar.
Atualmente, o bairro Ingleses possui infraestrutura aparelhada como
transporte urbano, Iluminação pública, implantação da rede coletora e tratamento de
esgoto, coletora pluvial, abastecimento de água potável, telefonia móvel e fixa, TV a
cabo, ruas pavimentadas, presença de comércios, clínicas médicas.
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DO ZONEAMENTO MUNICIPAL
Com fulcro no Sistema do Geoprocessamento Corporativo Municipal
(http://geo.pmf.sc.gov.br/ | Lei Plano Diretor Municipal nº 482/2014) o Zoneamento do
Imóvel Avaliando identifica-se como ATR (Área Turística Residencial).
DO MÉTODO AVALIATÓRIO UTILIZADO
Como previsto na ABNT/NBR 14.653, para a avaliação do Imóvel
Avaliando foi utilizado o Método Evolutivo que consiste obter um valor total do imóvel
somando o valor do terreno (determinado pelo Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado por Homogeneização de Fatores) acrescentando o valor das áreas edificadas
devidamente depreciadas e multiplicadas pelo fator de comercialização, conforme
descrito na Norma Brasileira NBR-14653, pela fórmula VI = (Vt + Cb).Fc. Onde VI =
Valor do Imóvel; Vt = Valor do Terreno; Cb = Custo da edição das benfeitorias
depreciadas; Fc = Fator de Comercialização.
Por esse método, o Valor de Mercado do terreno é estimado por
comparação entre terrenos residenciais, cujos respectivos valores unitários (por m²) são
ajustados por fatores que tornam as amostras homogêneas.
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Os saneamentos dos valores amostrais para o terreno foram
estabelecidos conforme o Critério Excludente de Chauvenet e o tratamento estatístico
fundamentaram-se na Teoria Estatística das Pequenas Amostras (n<30) com a
distribuição 't' de Student com confiança de 80%, consoante com a Norma Brasileira de
Avaliações.
Verificou-se, após pesquisa de mercado realizada na região que existiam
terrenos à venda para levantamento e amostragem como referência na aplicação do
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado - método este preferencial utilizado
para avaliações de imóveis.
Realçando que as informações de mercado foram fornecidas por
profissionais que atuam na região (amostras entre os anexos) juntamente a consulta de
sites especializados de vendas de imóveis, lembrando ainda que, o Perito Nomeado
reside e atua no mercado imobiliário do norte da Ilha.
As informações e atributos dos dados foram trabalhados por tratamento
científicos de fatores e ponderados por homogeneização sendo representados por
fórmulas expressas, com auxílio do softwear Avalurb 4.0, desenvolvido especificamente
para avaliações de imóveis por fatores em conformidade com a ABNT/NBR 14.653.
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O tratamento estatístico por Homogeneização por Fatores utilizados no
desenvolvimento do Parecer Técnico Mercadológico foram 07 (sete), quanto o número
de amostras efetivamente utilizadas foram 6 (seis), a saber:
Fator Oferta (F1): esse fator apresentou entre as amostragens coletadas
apenas imóveis à venda (ofertados), ou seja, houve necessidade de correção
por homogeneização para esse Fator entre as amostras, sendo que foi utilizado
o fator 0,95 para todas.
Fator Área (F2): esse fator possui como finalidade tornar proporcionais
(homogêneas) as áreas das amostragens em relação ao imóvel avaliando.
Fator Testada (F3): esse fator possui como finalidade tornar proporcionais
(homogêneas) as medidas das testadas das amostras comparando-as com a
do Imóvel Avaliando;
Fator Profundidade (F4): esse fator analisa a relação entre as metragens da
profundidade dos terrenos (imóvel avaliando X amostragens de mercado).
Fator Situação Formato do Terreno (F5): esse fator analisa a forma do
terreno. (Adotou-se: formato regular = 1,00 | Irregulares 0,97)
Fator Tipo (F6): esse fator possui como finalidade analisar os terrenos
localizados dentro de condomínio fechado X vias públicas. Adotou-se: Vias
Públicas = 1,00 | Cond. Fechado = 1,20.
Fator Distância (F7): esse fator de correção possui como finalidade comparar
os terrenos levando em consideração a distância de sua localização em
relação à praia. Adotou-se: 0,0m à 300m = 1,00 | 301m à 600m = 0,97 | 601m
à 1.000m = 0,95.
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Obs. Todas as amostras utilizadas são de imóveis localizados no próprio
bairro (região) do Imóvel Avaliando, o que garante maior exatidão no resultado da
avaliação, por possuírem os mesmos qualitativos mercadológicos.
DOS CÁLCULOS DAS PROJEÇÕES DAS ÁREAS EDIFICADAS SOBRE O TERRENO
As reedições dos custos das áreas construídas do Imóvel avaliando foram
calculadas em conformidade com as projeções das áreas totais edificadas aferidas in
loco.
Obs. Os cálculos dos custos de reedições das edificações e as
respectivas depreciações estão disponíveis entre os anexos.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO POR FATORES:
O grau de fundamentação da avaliação imobiliária por uso por tratamento
de fatores é prevista na NBR 14653-2, no item 9.2.2, sendo que a presente Avaliação
alcançou o GRAU II, conforme dispõe a tabela abaixo:
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NÍVEL DE PRECISÃO POR FATORES:
O nível de precisão da estimativa do valor alcançado, conforme a Norma
Técnica ABNT/NBR 14.653-2, item 9.2.3, na presente avaliação alcançou o GRAU III,
conforme sua classificação ao quadro abaixo:
DA PESQUISA:
As pesquisas das amostragens e informações pertinentes às análises da
avaliação, como já mencionado, foram realizadas no próprio bairro onde se encontra o
Imóvel em exame.
Frisado que os números de amostras realmente utilizadas pelo método
comparativo de dados de mercado foram 6 (seis), cujo objetivo maior foi detectar
elementos (amostras) com características qualitativas mais próximas possíveis aos do
Imóvel Avaliando, principalmente no tocante a proximidade e localização (bairro). Sendo
que, essas características semelhantes entre os imóveis analisados espelhem o real
contexto mercadológico ao qual o Imóvel Avaliando está inserido.
Desta forma, o espaço amostral da pesquisa foi baseado exclusivamente
em imóveis com atributos mercadológicos semelhantes ao objeto deste parecer.
Foram considerados como referências amostrais os imóveis à venda no
mês de maio de 2019. Essa padronização adotada determina o valor mais próximo do
praticado, atendendo as formalidades e exigências da norma ABNT/NBR 14.653.
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PONDERAÇÕES SOBRE A ANÁLISE E O VALOR DO M²
Foram exibidos os valores de referência praticados no mercado (próprio
bairro), conforme a metodologia e análises apresentadas, dentro de um mercado
estável, sem especulações e ocasiões de ofertas abaixo da média praticada na região.
O resultado do Valor do M² foi obtido através da pesquisa de mercado
elaborada pelo Método Comparativo Direto de Dados do Mercado por Homogeneização
de Fatores, onde a estimativa alcançada foi baseada nas características intrínsecas e
extrínsecas do imóvel avaliando, que é atribuído pela interpretação do avaliador no
campo de arbítrio, conforme dispõe a ABNT/NBR 14.653.
O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica possui como finalidade
principal, dentro dos rigores legais e técnicos, um valor de referência representativo e
confiável, sendo que a avaliação não exprime exatidão cientifica. Assim sendo, uma
estimativa mais próxima e realística do valor atual praticado no mercado.
CÁLCULOS AMOSTRAIS E A HOMOGENEIZAÇÃO POR FATORES
O quadro amostral com os respectivos cálculos e os tratamentos da
homogeneização por fatores que foram analisados e comparados pelo Método
Comparativo Direto de Dados do Mercado estão disponíveis entre os anexos.
Obs. Por questões práticas e didáticas, os valores das amostragens e o
resultado final foram arredondados conforme a regra (+/- 1%).
DISTINÇÃO ENTRE “VALOR X PREÇO”
Através do presente Parecer Técnico Mercadológico ficou evidenciado o
Valor de Mercado (M²) e não o Preço para o imóvel Avaliando. A definição que consta
na vigorante Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP, o Valor de Mercado é
a:
“Quantia mais provável pela qual se negociaria com
conhecimento, prudência e sem compulsão um bem,
numa data de referência, dentro das condições do
mercado vigentes”.
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Assim sendo, nas avaliações e perícias mercadológicas o valor
determinado será sempre o Valor de Mercado, e corresponde sempre àquele que, num
determinado momento, será único e real independente da finalidade da avaliação.
Considera-se, dessa forma, um mercado de concorrência perfeito e estável, onde não
haja urgência e interesses de compra/venda que interfiram no valor real de mercado do
imóvel.
Preço é a quantidade de dinheiro pela qual se efetua uma operação
imobiliária. Sendo assim, dependendo da circunstância ou da urgência da
comercialização do imóvel, os agentes envolvidos (locador e locatário) podem realizar a
negociação de um determinado imóvel comprometendo os valores praticados no
mercado, descaracterizando, portanto um mercado de natureza perfeita e estável,
resultando com a alteração do preço, tanto para maior como para menor, em relação ao
valor de mercado tipicamente praticado no momento da negociação.
DA CONCLUSÃO
Como verificado o presente Parecer Técnico (avaliação) foi desenvolvida
pelo Método Evolutivo que consiste determinar o valor de mercado do imóvel através da
composição do valor do terreno (estimado pelo Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado) com o Custo de Reprodução da área edificada devidamente depreciada e
aplicado o Fator de Comercialização, representada pela seguinte expressão:
Método Evolutivo => VI = ( VT + CB ) . FC
Onde:
VI é o valor de mercado do imóvel;
VT é o valor do terreno = R$ 480.000,00;
CB é o custo de reedição da benfeitoria = R$ 107.500,00
FC é o fator de comercialização = 1,35.
Obs. Os respectivos cálculos estão disponíveis entre os anexos.
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VI = ( VT + CB) . FC
VI = (480.000,00 + 107.500,00) X 1,35
VI = R$ 793.125,00.
VI = R$ 793.125,00 + Acrescentar a piscina R$ 20.000,00
VI = 813.125,00* (valor arredondado + 1% permitido ABNT/NBR 14.653)
Valor de Mercado = R$ 815.000,00 (oitocentos e quinze mil reais)
O resultado alcançado está fundamentado no comportamento do Valor
de Mercado do próprio bairro Ingleses, juntamente com o emprego da normatização
ABNT/NBR 14.653 aliado pela convicção e experiência profissional que reside e atua na
região norte da ilha, somadas cumulativamente com as características físicas
(intrínsecas e extrínsecas) do Imóvel Avaliando.
Permanece esse Parecer Técnico Mercadológico registrado em uma
única via digital (PDF) devidamente acompanhada dos respectivos anexos.
Mauricio Dutra Cordeiro
Corretor e Perito Avaliador Imobiliário CRECI 17.764 / CNAI 04743
Florianópolis, 17 de Maio de 2019.
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A N E X O S
MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO
FONTE DE PESQUISA E AMOSTRAGENS
CALCULOS E DESENVOLVIMENTOS DAS AMOSTRAGENS
MAPA DE LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE MERCADO
CALCULOS E DESENVOLVIMENTOS DAS ÁREAS EDIFICADAS
CÓPIA DO PROTOCOLO DE VISTORIA
CÓPIA DO CUB / MAIO DE 2019
CÓPIA DA MATRÍCULA DO IMÓVEL
CÓPIA DO CADASTRO IMOBILIÁRIO DO IMÓVEL
BIBLIOGRAFIA
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MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
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PLANTA ARQUITETÔNICA DO IMÓVEL AVALIANDO
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28
FONTE DE INFORMAÇÕES DAS AMOSTRAS DE MERCADO / TERRENOS
Amostra Oferta (R$)
ÁREA (m²)
Testada Profundidade Formato
do Terreno Loteamento = 0,80 Condomínio = 1,00
Identificação
Distância do Mar
01 400.000,00 450,00 15,00 30,00 Retangular = 1,00 Loteamento = 0,80
Loteamento Della Justina
700,00 metros = 0,90
02 750.000,00 1.038,63 15,27 16,50 Irregular = 0,90 Cond. = 1,00
Cond. Costa Norte
485,00 metros = 0,95
03 500.000,00 814,00 13,50 40,00 Irregular = 0,90 Cond. = 1,00
Cond. Costa Norte
400,00 metros = 0,95
04 420.000,00 450,45 15,00 30,00 Retangular = 1,00 Loteamento = 0,80
Lot. Estrela do Mar Village II
550,00 metros = 0,95
05 490.000,00 450,00 15,00 30,00 Retangular = 1,00 Loteamento = 0,80
Loteamento Della Justina
750,00 metros = 0,90
06 409.900,00 631,00 18,00 31,00 Retangular = 1,00 Loteamento = 0,80
Loteamento Stella mares
850,00 metros = 0,90
Localizações das Amostras de Mercado
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Amostra 01 | Amostragem e Fonte de Pesquisa
Fonte: http://www.scimoveis.com.br/ImovelSelecionado.aspx?fin=1&cod=12734
Amostra 02 | Amostragem e Fonte de Pesquisa
Fonte: https://www.imoveismm.com.br/imovel/terreno-de-2100-m-ingleses-florianopolis-a-venda-por-750000/TE0369-MMC
Fonte: http://www.scimoveis.com.br/ImovelSelecionado.aspx?fin=1&cod=5780
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Amostra 03 | Amostragem e Fonte de Pesquisa
Fonte: https://rkimoveis.com.br/imovel/TE004648-comprar-terreno-ingleses-do-rio-vermelho-florianopolis-sc
Amostra 04 | Amostragem e Fonte de Pesquisa
Fonte: https://rkimoveis.com.br/imovel/TE006018-comprar-terreno-ingleses-do-rio-vermelho-florianopolis-sc
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Amostra 05 | Amostragem e Fonte de Pesquisa
Fonte: https://rkimoveis.com.br/imovel/TE002597-comprar-terreno-ingleses-do-rio-vermelho-florianopolis-sc
Amostra 06 | Amostragem e Fonte de Pesquisa
Fonte: http://www.vaniacorretoraingleses.com.br/imovel/1028667/terreno-venda-florianopolis-sc-ingleses
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CÁLCULOS DAS AMOSTRAS DE MERCADO / TERRENO
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fls. 236
36
CÁLCULOS DOS CUSTOS DE REEDIÇÕES DA ÁREA EDIFICADA
Para os cálculos do Custo de Reedição da área edificada será empregado o
conceito normatizado pela Norma Técnica ABNT/NBR 14.653-1 (Avaliação de Bens - Parte
1: Procedimentos Gerais), assim definido no item 3.9.3:
Ítem 3.9.3 : “Custo de Reedição: Custo de
reprodução, descontada a depreciação do
bem, tendo em vista o estado em que se
encontra”.
Deste modo, esclarecendo a composição do valor do Custo de Reedição da
área construída, será adotado o “Custo de Reedição” definido pela ABNT/NBR 14.653-1.
Assim, necessariamente, será encontrado o custo de reprodução
(determinado pela área construída multiplicada pelo CUB médio residencial) levando em
conta a sua respectiva depreciação física, observando o estado de conservação atual
do bem (aplicação da Tabela Ross-Heidecke) conforme a vistoria pericial realizada.
Consequentemente, para o cálculo de Custo da Reedição do Imóvel
Avaliando com área total de 184,26m² será utilizado como referência o CUB/M² Residencial
do mês de Maio de 2019 (Fonte: http://sinduscon-fpolis.org.br/) e posteriormente serão
aplicadas as respectivas depreciações físicas conforme a Tabela ROSS_HEIDECKET.
CUB/M² = R$ 1.851,79 CUB MÉDIO RESIDENCIAL.
CÁLCULO DO CUSTO DE REEDIÇÃO DA ÁREA EDIFICADA
Primeiramente, a vida útil residual é determinada em percentagem com
suporte na Tabela ROSS_HEIDECKET para posteriormente identificar o percentual de
depreciação a ser adotado em conformidade com o estado físico de conservação do
imóvel avaliando, conforme o desenvolvimento a seguir:
ÁREA EDIFICADA: 184,26m²
PADRÃO CONSTRUTIVO: Normal
TIPO: Residencial
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CUB/M²: R$ 1.851,79
IDADE: 30 anos
HABITE-SE: Possui
VIDA ÚTIL: 65 anos (Imóvel residencial / Classificação Bureau of Internal Revenue)
Calcula-se a Idade em % de Vida Útil Residual (aplicar regra de três simples)
65 anos —————— 100 30 anos ------------------- X 65.X = (100 x 30) = 3.000
X = 3.000 = 46,15% 65 = X = 46% (Vida útil residual. Valor arredondado)
Obs. Como não há essa percentagem (46,15%) prevista na tabela utiliza-se a mais próxima, ou seja, 46%.
Consequentemente, determina-se o Estado de Conservação Aparente,
conforme as nomenclaturas da tabela. Para o presente caso o Estado de
Conservação do imóvel avaliando se classifica na Letra G (Necessita de Reparos
importantes | Fonte: Tabela de depreciação ROSS_HEIDECKET).
CÁLCULO DA REEDIÇÃO DA EDIFICAÇÃO:
Estado de conservação / Consultar a Tabela ROSS_HEIDECKET = G = 68,50%
Idade em % de vida útil = 46%
Área construída: 184,26 m²
Depreciação física: 68,50%
CUB: R$ 1.851,79
CUB – Depreciação física (Estado aparente).
R$ 1.851,79 – 68,50% = R$ 583,31
Área edificada x CUB depreciado
184,26m² x 583,31 = R$ 107.480,70
CUSTO DE REEDIÇÃO DA ÁREA TOTAL EDIFICADA = R$ 107.500,00
Fator de Comercialização: 1,35
*Valor arredondado conforme ABNT/NBR 14.653 +/- 1%.
Adicionar custo da Piscina de Fibra: R$ 20.000,00 (depreciada).
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fls. 238
38
--- TABELA ROSS-HEIDECKE ---
A Tabela Ross-Heidecke aponta os percentuais de depreciação de um bem em relação direta
ao estado em que se encontra.
A 1ª Tabela identifica o estado de conservação ou idade em % de vida como:
(A) Novo, (B) Entre novo e regular, (C) Regular, (D) Entre regular e reparos simples, (E) Reparos simples, (F) Entre reparos simples e importantes, (G) Reparos importantes e (H) Entre reparos importantes e sem valor, Classificados pelos códigos: A, B, C, D, E, F, G e H.
TABELA 1 - Critério de Heideck Tabela de Ross/Heideck – Depreciação Física – Fator K
Estado de
Conservação Condições Físicas Classificação
Coeficiente
E%
A NOVO – NÃO SOFREU NEM NECESSITA DE REPAROS.Com até seis meses de uso e sem danos.Não sofreu nem necessita de reparos.Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de 02 anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa O ——– Ótimo 0,00%
B ENTRE NOVO E REGULAR – apesar de já submetido ao uso, apresenta-se nas condições de novo ou bem próximo disso.Não recebeu e nem necessita de reparos.Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de 02 anos, que apresente necessidade apenas de uma demão leve de pintura para recompor a sua aparência MB —— Muito bom 0,32%
C
REGULAR – requer ou recebeu reparos pequenos. Quando o objeto de serviço de recuperação ou de restauração recente deixou em condições próximas ao de novo. Quando da existência de atividade de manutenção permanente e eficiente que mantém a aparência e/ou uso em condições de novo; Requer apenas limpeza sem utilização de mão de obra especializada para manter em boas condições de uso/aparência.Edificação semi-nova ou com reforma geral e substancial entre 02 e 05 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna. B ——— Bom 2,52%
D
ENTRE REGULAR E REPAROS SIMPLES.Atividade de manutenção eventual ou periódica que mantém uma boa aparência e condições normais de uso, mas sem o aspecto de novo ou recuperação recente. Requer intervenções superficiais em pontos localizados para recuperação de desgastes naturais. Pode requerer mão de obra especializada com uso de instrumentos especiais.Edificação semi-nova ou com reforma geral e substancial entre 02 e 05 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras localizadas e superficiais e pintura externa e interna. I —— Intermediário 8,09%
E
REPAROS SIMPLES – Requer reparações simples. Requer intervenções em pontos localizados ou em partes/componentes definidos para restauração de aspectos e/ou funcionalidades originais. Necessitam de serviços generalizados de manutenção e limpeza. Implicam a realização de serviços superficiais ou reparos de partes ou componentes definidos/localizados com mão de obra especializada. Não comprometem a operação e a funciona lidade.Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico. R ——— Regular 18,10%
F
ENTRE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES.Requer intervenções generalizadas na maior parte ou com profundidades em peças ou componentes específicos sob pena de comprometimento iminente de operação e segurança. Implica restauração ou recuperação com remoção/ substituição/ adição de elementos ou peças com mão de obra especializada.Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras, e com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro compartimento. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura. D ——— Deficiente 33,20%
G
REPAROS IMPORTANTES – requer reparações importantes. Requer intervenções generalizadas e com profundidade em partes ou peças críticas sob o aspecto de estética, salubridade, segurança e funcionalidade.Implica restauração ou recuperação com remoção/ substituição/ adição de elementos ou peças com mão de obra especializada.Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutura. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a substituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos compartimentos. Substituição ou reparações importantes na impermeabilização ou no telhado. M ——— Mau 52,60%
H
ENTRE REPAROS IMPORTANTES E SEM VALOR. Restauração total de elementos ou peças importantes. Degradação generalizada e com alto grau de exposição.Alto nível de comprometimento da funcionalidade, segurança e operação.Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de fissuras. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e paredes. Substituição da impermeabilização ou do telhado. MM —— Muito mau 75,20%
I SEM VALOR – valor de demolição residual.Máquina/equipamento em estado de demolição. Sem condição de operação ou uso. DM —— Demolição 100,00%
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A 2ª tabela determina em percentagem (%) o Estado de Conservação de um bem.
IDADE EM
% DE VIDA
ESTADO DE CONSERVAÇÃO A B C D E F G H
2,00% 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40
4,00% 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70
6,00% 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00
8,00% 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30
10,00% 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60
12,00% 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90
14,00% 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20
16,00% 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50
18,00% 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80
20,00% 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20
22,00% 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50
24,00% 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90
26,00% 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
28,00% 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
30,00% 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
32,00% 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
34,00% 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80
36,00% 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30
38,00% 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70
40,00% 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10
42,00% 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60
44,00% 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10
46,00% 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50
48,00% 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00
50,00% 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50
52,00% 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00
54,00% 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50
56,00% 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00
58,00% 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60
60,00% 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10
62,00% 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70
64,00% 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,50 88,20
66,00% 54,80 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80
68,00% 57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40
70,00% 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,40
72,00% 62,20 62,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,90
74,00% 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20
76,00% 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80
78,00% 69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40
80,00% 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10
82,00% 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70
84,00% 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 94,40
86,00% 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00
88,00% 82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70
90,00% 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40
92,00% 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10
94,00% 91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80
96,00% 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50
98,00% 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80
100,00% 100,00 100,00 100,0 100,00 100,00 100,0 100,0 100,0
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Como utilizar a tabela?
Como a tabela não proporciona uma leitura direta é necessário que conheçamos a Vida Útil
dos Imóveis, estabelecida pelo Bureau of Internal Revenue, para aplicarmos a regra de três simples
e descobrirmos a IDADE EM % DE VIDA (X) do imóvel avaliando:
APARTAMENTOS 60 anos
BANCOS 70 anos
CASAS DE ALVENARIA 65 anos
CASAS DE MADEIRA 45 anos
HOTÉIS / POUSADAS / KITNET 50 anos
LOJAS 70 anos
TEATROS 50 anos
ARMAZÉNS 75 anos
FÁBRICAS 50 anos
CONST. RURAIS 60 anos
GARAGENS 60 anos
EDIF ESCRITÓRIOS 70 anos
GALPÕES (DEPÓSITOS) 70 anos
SILOS 75 anos
Exemplo prático: Tipo Casa de alvenaria:
Vida útil 65 anos
Idade do mesmo (ano atual) = 15 anos
Para chegarmos a IDADE EM % DE VIDA (x) aplica-se a regra de três simples
65 anos ——————- 100
05 anos de uso ——— x
65.X = 100 x 15 = 1.500
X = 1.500 / 65 = 23,7%
Assim podemos afirmar, que um apartamento com 15 anos de idade (construído), já
atingiu 23,07%* da sua vida útil. (neste caso arredonda-se p/ 24% na tabela). Verificaremos no alto
da tabela (Códigos: A, B, C, D, E, F, G e H), o percentual de depreciação a ser adotado na
avaliação.
OBS. No exemplo acima o percentual encontrado* deve ser arredondado para 24%
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CUB MÉDIO RESIDENCIAL | MAIO DE 2019 | PADRÃO: NORMAL
Fonte: http://sinduscon-fpolis.org.br/index.asp?dep=56
FONTES DE PESQUISAS SITES DE IMÓVEIS:
https://www.olx.com.br/
https://www.vivareal.com.br/
https://www.zapimoveis.com.br/
https://rkimoveis.com.br/
https://www.imoveismm.com.br/
http://www.scimoveis.com.br/
http://www.vaniacorretoraingleses.com.br/
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B I B L I O G R A F I A
ABNT, Avaliações de Imóveis, Procedimentos Gerais, NBR 14.653-1
ABNT, Avaliações de Imóveis Urbanos, NBR 14.653-2
MOREIRA, Alberto Lélio. Princípios de Engenharia e Avaliações. Ed. Pini. SP.
AYRES, Antônio. Como Avaliar Imóveis Sem Mistérios.
FIKER, José. Avaliação de Imóveis. Manual de Redação de Laudos.
FIKER, José. Perícias e Avaliações de Engenharia - Fundamentos Práticos.
CALDAS, Léo Saraiva e outros. Curso Básico Intensivo de Engenharia de
Avaliações e Perícias.
DEUTSCH, Simone Feigelson. Perícias de Engenharia - A Apuração dos Fatos.
Raimundo, Celso Pereira, Dicionário imobiliário, Ed. Copiart, 3ª edição.
Dantas, Rubens Alves. Engenharia de Avaliações. Uma introdução a
metodologia científica. Ed. Pini. SP.
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