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PTAM – PARECER TECNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Imóvel objeto da avaliação:
Avenida Orlando Ranieri 7-108, bloco 18, apartamento 21
Jardim Maramba – CEP: 17047-005 – Bauru/SP
PARECER TECNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
PTAM em acordo com a norma ABNT – NBR 14.653 e lei 6.530/78
VENDA ______________________________________________________________________________________________________
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BRUNNO GUEDES BERTOLINI PTAM – RCS 003*09/2019
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Índice
Capa ...................................................................................... pág. 00
Índice ..................................................................................... pág. 01
Solicitante .............................................................................. pág. 02
Imóvel Avaliado ...................................................................... pág. 02
Identificação e conceito do PTAM .......................................... pág. 02
Objetivo .................................................................................. pág. 03
Competências e Normativas .................................................. pág. 03
Abreviaturas ........................................................................... pág. 05
Preliminares ........................................................................... pág. 06
Vistoria ................................................................................... pág. 06
Descrições do imóvel ............................................................. pág. 06
Características da região ....................................................... pág. 07
Mapas de localização............................................................. pág. 08
Fotos do imóvel avaliado ....................................................... pág. 09
Metodologia ........................................................................... pág. 10
Fontes de pesquisa dos imóveis referenciais ........................ pág. 11
Fotos dos imóveis referenciais ............................................... pág. 12
Homogeneização ................................................................... pág. 14
Documentação em anexo ...................................................... pág. 14
Nota de esclarecimento ......................................................... pág. 15
Conclusão do parecer ............................................................ pág. 15
Informações do corretor avaliador ......................................... pág. 16
Anexos .................................................................................. pág. 18
PARECER TECNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
PTAM em acordo com a norma ABNT – NBR 14.653 e lei 6.530/78
VENDA ______________________________________________________________________________________________________
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1 - Solicitante:
Leonardo Barbaresco Candosin, brasileiro, portadora do CPF: 381.876.788-28 e
do RG: 45.968.279-9, residente e domiciliada na cidade de Bauru/SP
2 - Imóvel avaliado:
O imóvel avaliado é uma apartamento localizada à Avenida Orlando
Ranieri 7-108, bloco 18, apartamento 21, Jd. Maramba, CEP: 17047-005,
Bauru/SP.
Possui área total construída (A.T.C) determinada na matricula de 58,86m²
e área útil (A.U.) de 53,72 m²
O imóvel objeto deste parecer, está devidamente registrado na matrícula
de nº 50.966 do 1º. Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Bauru/SP e
cadastrado na Prefeitura Municipal de Bauru sob o número de identificação
03.1039.09
3 – Identificação e conceito do Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica (PTAM)
Identificação da avaliação: RCS 003*09/2019
Desde a publicação da lei 6.530/1978 o Corretor de Imóveis pode emitir a sua
opinião quanto ao valor de um determinado imóvel, com vistas à sua
comercialização.
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Com a edição da Resolução nº 957/2006 e do Ato Normativo nº 001/2008, o
COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis estabeleceu o conteúdo
mínimo de um parecer eminentemente técnico, elaborado por profissional
habilitado, através do qual o Corretor de Imóveis apresenta uma análise de
mercado, com base em critérios técnicos, com vista à determinação do valor
comercial de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente.
Portanto, o PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) reflete a
opinião do profissional habilitado em relação ao valor de um determinado imóvel,
utilizando, além da experiência do corretor, uma série de critérios técnicos para
determinar, de forma mais precisa, o valor de comercialização de um imóvel.
3 - Objetivo:
O presente parecer técnico de avaliação mercadológico determina o valor de
mercado do imóvel avaliado para VENDA.
4 – Competências e normativas
4.1 ) Lei 6.530/78
Art. 1º - O exercício da profissão de corretor de imóveis, no território
Nacional, é regido pelo disposta na Lei 6.530/78
Este parecer técnico de avaliação mercadológica foi elaborado com o disposto
no art. 3º. Da Lei 6.530 de 12 de maio de 1978 (D.O.U de 15/05/1978), assim
redigido:
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Art. 3º - Compete ao CORRETOR DE IMÓVEIS exercer a intermediação na
compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo ainda, OPINAR
QUANTO À COMERCIALIZAÇÃO E OU LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA.
Seguindo os procedimentos legais e as normas vigentes, este parecer técnico
atende ainda as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis
(COFECI) nº 957 de 22 de maio de 2006 (D.O.U de 26/06/2006) e no. 1.066 de
22 de novembro de 2007 (D.O.U de 29/11/2007), que dispõem sobre a
competência do Corretor de Imóveis para a elaboração do PTAM – Parecer
Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de
elaboração.
4.2 - Partes da ABNT/NBR
A ABNT/NBR 14653 é constituída pelas seguintes partes, sob o título geral
“Avaliações de Bens”.
Parte 1: Procedimentos gerais;
Parte 2: Imóveis urbanos
Parte 3: Imóveis rurais;
Parte 4: Empreendimentos;
Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações de bens industriais em geral;
Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
Parte 7: Patrimônio histórico.
Esta parte da NBR 14653-1 desempenha o papel de guia, indicando os
procedimentos gerais para as demais partes e somente será utilizado em
conjunto.
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5 - Abreviaturas
A.T.C – Área Total Construída
A.T.T – Área Total do Terreno
A.U – Área Útil
A.U.T – Área Útil Total
ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas
Art. – Artigo
AT – Área do terreno
C.M² - Custo por metro quadrado
CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários
CRECI/SP – Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo
DTC – Depreciação por Tempo de Construção
I.A.C – Idade aparente da construção
IA – Imóvel Avaliado
IPTU – Imposto predial, territorial e urbano
M.G – Média geral
M² - Metro quadrado
NBR – Normas brasileiras
Nº - Número
R – Referenciais
R.F.D – Resultado do fator de depreciação
T.G – Total geral
V.G.V ou V.G.L – Valor global de venda ou locação
V.M – Valor médio
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V.M.M² - Valor médio do metro quadrado
V.M.M².T – Valor médio do metro quadrado total
V.V – Valor de venda
6 - Preliminares
Como solicitado, este Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, constitui o
trabalho efetuado pelo corretor para determinar o valor real para VENDA do
referido imóvel.
7 – Vistoria
O imóvel foi vistoriado “in loco” por este corretor de imóveis e avaliador no dia
18/09/19.
A vistoria foi feita ao redor do condomínio e do bloco do apartamento observando
as condições aparentes, tais como: conservação da área comum (área externa
visível), conservação aparente do bloco do apartamento (área externa),
localização e vizinhança. Não foi autorizada a entrada do corretor no imóvel.
8 – Descrições do imóvel
8.1) Características do imóvel: O imóvel, foi descrito conforme a matricula,
sendo 02 dormitórios, sala sem sacada, banheiro social, cozinha, área de
serviço, banheiro de empregada e garagem
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9. Características da região
O imóvel está localizado no JD. MARAMBA.
Essa região está em grande crescimento, destaque para a construção de
grandes edifícios residenciais com diversos imóveis comerciais em sua área
externa e uma belíssima avenida de acesso à Av. Nações Unidas
As vias de destaque próximas ao imóvel são: Avenida Duque de Caxias e
Avenida Nações Unidas.
O imóvel está localizado a uma distancia de 600 (Quatrocentos) metros da
Avenida Duque de Caxias e a 700 (Setecentos) metros da Avenida Nações
Unidas, estas avenidas são consideradas duas das principais de Bauru. Nestas
avenidas temos diversos comércios e serviços, tais como: FATEC (Faculdades
de Tecnologia), postos de gasolina, hotéis, farmácias, supermercados, Hospitais
e Pronto atendimento, seguradora, entre outros.
O trânsito na avenida do imóvel é de fluxo continuo e bem movimentado, já que
as principais avenidas da cidade estão a alguns metros do local.
As ruas são pavimentadas e possui iluminação pública, rede de água e esgoto,
rede de telefonia, rede de TV a cabo, internet, coleta de lixo orgânico e reciclável
e linha de transporte coletivo urbano.
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10 – Mapas de localização
Mapa de localização do imóvel
Mapa de localização via satélite
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VENDA ______________________________________________________________________________________________________
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Foto da localização via google
11 – Fotos do imóvel avaliado (IA) - Externa
Entrada de acesso ao bloco do imóvel
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VENDA ______________________________________________________________________________________________________
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Foto do bloco do imóvel
Foto geral da localização do imóvel no condomínio
12 - Metodologia
O critério geral de avaliação adotado pressupôs as seguintes premissas:
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O nível de precisão empregado neste trabalho é classificado,
segundo as normas vigentes da Associação Brasileira de Normas
Técnicas – ABNT, como “Grau de Fundamentação I”.
Os imóveis foram avaliados supondo-se que continuarão a ser
empregados para o mesmo fim e no estado em que se
encontravam na data da avaliação.
Na avaliação do imóvel foi empregado o método comparativo.
Foram efetuadas investigações de valores de apartamentos á
venda em áreas próximas e comparáveis com a localização do
imóvel objeto da presente avaliação. Aos valores assim obtidos
foram aplicados coeficientes de ajustes adequados: área do
imóvel, localização geográfica, fatores de especulação de
mercado, etc. que nos permitiram a obtenção de valores
homogeneizados, cuja média forneceu-nos a um valor unitário
representativo do valor de mercado mais provável, á vista, no
momento da avaliação.
13 – Fontes de pesquisa dos imóveis referenciais
A pesquisa foi realizada com base em informações de imóveis que se encontram
à venda e ofertados pelos vários escritórios imobiliários da região identificados
em cada foto dos referenciais “R”.
A identificação permitiu então a obtenção de 05 (cinco) imóveis dos quais
selecionamos os abaixo descritos, com características intrínsecas semelhantes
ao imóvel avaliando e identificados como “R1 a R5”.
Após a coleta dos dados descritos, foi possível HOMOGENEIZAR os dados
obtidos e efetuar os cálculos matemáticos para concluir os valores apresentados
ao final deste parecer técnico.
14 – Fotos dos imóveis referenciais
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R1 – R$ 160.000,00 – A.T.C. 69 M² Imóvel à venda com Udson Cesar Contiero – Fone: (14) 99690-2664 - 3 dormitórios
Site: https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-parque-residencial-das-
camelias-bairros-bauru-com-garagem-69m2-venda-RS160000-id-2453897130/?__vt=rpnc:b
V.M.M² = R$ 2.318,00
R2 – R$ 150.000,00 – A.U. 53 m² e A.T.C – 58,86 Imóvel à venda com Kellen Duchatsch– Fone: (14) 99600-2404 - 02 dormitórios
Site: https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-parque-residencial-das-camelias-bairros-bauru-com-garagem-53m2-venda-RS150000-id-2456648014/?__vt=rpnc:b
V.M.M² = R$ 2.548,41
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R3 – R$ 135.000,00 – A.U. 53 M² e A.T.C. 58,86 m² Imóvel à venda em Residem Administração de Imóveis - 02 quartos
Site: https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-parque-residencial-das-camelias-bairros-bauru-com-garagem-53m2-venda-RS125000-id-
2441318295/?__vt=rpnc%3Ab
V.M.M² = R$ 2.293,57
R4 – R$ 140.000,00 – A.T.C. 58,86 m² Imóvel à venda com Nilton Bastazini de Freitas – Fone: (14) 9-9793-9294 – 02 dormitórios
Site: https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-parque-residencial-das-camelias-bairros-bauru-com-garagem-60m2-venda-RS140000-id-1043525481/?__vt=rpnc:b
V.M.M² = R$ 2.378,52
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R5 – R$ 140.000,00 – A.T.C. 58,86 m² Imóvel à venda com ALUGUE JÁ.COM – 02 dormitórios
Site: https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-parque-residencial-das-camelias-
bairros-bauru-com-garagem-60m2-venda-RS145000-id-2455201720/?__vt=rpnc%3Ab
V.M.M² = R$ 2.378,52
15 – Homogeneizações de dados e cálculos V.M.M² = V.I / A.T.C V.M.M² = V.M.M² (R1) + V.M.M² (R2) + V.M.M² (R3) + V.M.M² (R4) + V.M.M² (R5) ___________________________________________________________ 5 V.V. = V.M.M² x (A.T.C do imóvel avaliado)
16 – Documentações em anexo
Segue junto em anexo a este Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica os
seguintes documentos:
1) Cópia do Atestado de valor venal – certidão emitida pela Prefeitura
Municipal de Bauru – Anexo 1
2) Matricula do imóvel avaliando – Anexo 2
3) Cálculos e valores de pesquisa – Anexo 3
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NOTA
O imóvel objeto deste Parecer Técnico foi avaliado levando-se em
considerações algumas situações:
1) Para avaliação de VENDA, levou-se em conta que o CORRETOR DE
IMÓVEIS não conheceu a área interna do imóvel;
2) Que as condições internas do imóvel estejam em boas condições de uso.
3) O preço avaliado foi estimado com base nos documentos apresentados,
vistoria externa do bloco e condomínio e comparativos de preço por m² na
região.
4) A atual situação econômica;
5) A grande quantidade de imóveis disponíveis na região.
CONCLUSÃO
Estando o imóvel livre de desembaraçado de quaisquer ônus reais e realizada
a vistoria conforme a NBR nº 14.653-1 e 14.653-2 da ABNT, concluo que:
Para a VENDA do imóvel nesta data e no estado em que se encontra entendo
que o valor é R$ 140.297,39 (Cento e quarenta mil, duzentos e noventa e
sete reais e trinta e nove centavos)
O valor deste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica pode variar 5%
para mais ou para menos, levando-se em consideração que os imóveis são
semelhante e as informações obtidas no mercado imobiliário são de imóveis
disponíveis para venda.
Scanned by CamScanner
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VENDA ______________________________________________________________________________________________________
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Referência pessoal:
Elizabete Gasparim – (14) 99771- 2595
Fernando Cesar – (14) 3234-4555
Ricardo Rossi – (14) 9-9714-3848
PARECER TECNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
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VENDA ______________________________________________________________________________________________________
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ANEXO 1 Atestado de valor venal do imóvel
PARECER TECNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
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VENDA ______________________________________________________________________________________________________
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ANEXO 2 Matricula do imóvel
PARECER TECNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
PTAM em acordo com a norma ABNT – NBR 14.653 e lei 6.530/78
VENDA ______________________________________________________________________________________________________
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ANEXO 3 Cálculos e pesquisa de preço
PARECER TECNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
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VENDA ______________________________________________________________________________________________________
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R$ 750,00 (Setecentos e cinquenta reais)
RECIBO:
BRUNNO GUEDES BERTOLINI, corretor de imóveis credenciado junto ao CRECI/SP e registrado sob o n. 76.415-F, residente em Agudos/SP, declara para os devidos fins que recebeu de:
Leonardo Barbaresco Candosin, brasileiro, portador do CPF: 381.876.788-28 e do RG:
45.968.279-9, residente e domiciliada na cidade de Bauru/SP a importância de R$ 750,00
(Setecentos e cinquenta reais), em dinheiro à vista referente à AVALIAÇÃO do imóvel situado
à AVENIDA ORLANDO RANIERI 7-108, AP. 21, BLOCO 18, JD. MARAMBA em Bauru/SP,
conforme descrição do PTAM 003*09/2019, realizada em 25/09/19
Bauru, 25 de setembro de 2019 ___________________________ BRUNNO GUEDES BERTOLINI CPF: 274.431.028-01