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WAGNER GABASSI PERITO EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA CRECISP 165387 CNAI 20350
Rua Engenheiro José Salles, 350 - Socorro, São Paulo – SP - CEP 04776100 Cel. 11 9 8986-8050 e Tel. 11 5548-6459 E-mail: [email protected] Site: http://wagnergabassi.wixsite.com/perito
Exmo. Sr. Dr. Caio Moscariello Rodrigues - Juiz de Direito da 2ª Vara Cível - Foro Regional II - Santo Amaro – São Paulo – SP Autor: Reserva dos Lagos Residencial II Réu: Pedro Luís Bernardo Ação: Exeçução Cível Processo nº: 1034637-32.2015.8.26.0002
WAGNER GABASSI, Perito deste Juízo, devidamente qualificado nos autos processuais, vem, respeitosamente, apresentar a Vossa Excelência, dentro do prazo legal, o Laudo Pericial em Anexo. Requer a liberação de seus honorários Isto posto, requer a expedição de mandado de pagamento em favor do ora Requerente. É o que requer, Pede Deferimento. São Paulo, SP, 20 de Fevereiro de 2018
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Wagner Gabassi
CRECISP 165.387 CNAI 20.350
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
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PTAM
Referência – Janeiro de 2018
Processo Nº 1034637-32.2015.8.26.0002
Foto 01 – Fachada
1. IA – Imóvel Urbano
LOCALIZAÇÃO
Rua Miguel Yunes, 485 – Apto 75 - 7º Andar -Torre 01– Reserva dos Lagos
Residencial II – Usina Piratininga – Jd. Sabará
São Paulo –SP Cep: 04444-000
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
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2. Sumário
1. Endereço do imóvel em avaliação...................................................... pag. 01 2. Sumário............................................................................................... pag. 02 3. Abreviaturas........................................................................................ pag. 03 4. Solicitante............................................................................................ pag. 04 5. Da competência.................................................................................. pag. 04 6. Preliminares........................................................................................ pag. 05 7. Do Imóvel............................................................................................ pag. 05-07 8. Características da região.................................................................... pag. 07/08 9. Dados da Prefeitura............................................................................ pag. 09 10. Dados do condomínio....................................................................... pag. 09 11. Dados da CEF Caixa Econômica Federal........................................ pag. 09 12. Mapa de localização / Relatório fotográfico...................................... pag. 10/11 13. Relatório fotográfico do IA................................................................. pag. 12-30 14. Fonte de pesquisas dos Imóveis Referenciais.................................. pag. 31-42 15. Referências Normativas.................................................................... pag. 43 16. Considerações gerais........................................................................ pag. 43/44 17. Homogeneização dos dados coletados............................................ pag. 44 18. Considerações finais / Quesitos....................................................... pag. 44 19. Conclusão......................................................................................... pag. 45 20. Tabela............................................................................................... pag. 46 21. Gráfico - Homogeneização de dados e resultado das coletas.......... pag. 47-48 22. Assinatura / Data............................................................................... pag. 49 23. Dados do Avaliador........................................................................... pag. 50/51 24. Anexos.............................................................................................. pag. 52-66
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
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3. Abreviaturas IA - Imóvel em Avaliação PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica CRECI-SP - Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo CNAI - Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis IPTU - Imposto Predial, Territorial e Urbano. R – Referenciais VV. - Valor da Venda ATC - Área Total Considerada M² - Custo por Metro Quadrado VGV - Valor Geral de Venda VM - Valor médio M² - Metro quadrado VGIP - Valor Geral Imóveis Paradigmas VTGA – Valor Total Geral da Avaliação TG – Total Geral IAC - Idade Aparente da Construção CIRP - Cartão de Identidade de Regularidade Profissional DPC - Depreciação APTO - Apartamento
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4. Solicitante
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
JUIZ DE DIREITO DR. CAIO MOSCARIELLO RODRIGUES 2ª VARA CÍVEL – FORO REGIONAL II – SANTO AMARO
PROCESSO JUDICIAL Nº 1034637-32.2015.8.26.0002
Avenida Das Nacões Unidas. nº 22.939, Jurubatuba São Paulo – SP Cep: 04795-100
Objetivo da Avaliação Pericial O presente Laudo Pericial tem por objetivo, apurar o valor do bem imóvel penhorado, representado por 100% do imóvel cujas descrições consta da matrícula nº 377.402, do 11º Oficial do Registro de Imóveis de São Paulo, juntadas as folhas (fls. 126/127/128) dos autos e reproduzidas no item (7.1) Categoria: Imóvel Urbano Objetivo: Apurar o valor de Mercado com a Finalidade de Venda do Imóvel Data da Vistoria do IA: 08/02/2018 Início às 14:30 hs e Término às 15:30 hs
acompanhado pelo Sr. Pedro Luis Bernardo – Fiel depositário do IA Matrícula nº 377.402 do 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo Data da referência da pesquisa dos imóveis referenciais: 05/02/2018 Prazo de validade do PTAM: 180 (Cento e Oitenta) dias 5. Da Competência
O subscritor é possuidor de certificado de avaliações imobiliárias, o que lhe confere comprovada especialização na matéria. Para que não restem dúvidas quanto à competência legal do corretor de imóveis em elaborar e assinar o PTAM, a 7ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região - Distrito Federal emitiu o acórdão nº 200734000105910 em 29 de junho de 2010, negando provimento ao recurso de Apelação Cível do CONFEA (Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura) e do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) em face ao COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis), confirmando a competência legal do Corretor de Imóveis para avaliar imóveis. Desta forma, os Corretores de Imóveis estão autorizados legalmente a elaborarem pareceres técnicos, particulares ou judiciais, para fins de valores para comercialização.
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6. Preliminares Por nomeação do Perito, Intimação na data de 31/01/18 Processo Nº 1034637-32.2015.8.26.0002 PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, na figura do Ilustríssimo Senhor DR. CAIO MOSCARIELLO RODRIGUES, Solicitação da Avaliação do referido Imóvel em razão da Penhora. O presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica - PTAM assinado pelo subscritor, devidamente inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo, conforme artigo 3º da Lei nº 6.530/78, regulamentado pelo Decreto nº 81.871/78. A competência infra legal dos Corretores de Imóveis para elaborar o PTAM está positivada na Resolução COFECI nº 1066/2007, Ato Normativo 001/2011, sendo o referido parecer identificado através do selo certificador emitido pelo COFECI. Não menos importante está disponível no website www.cofeci.gov.br, consulta pública para identificação dos inscritos no CNAI - Cadastro Nacional de Avaliadores. 7. Do Imóvel
O imóvel, objeto de estudo deste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica - PTAM, está devidamente registrado junto ao CRI 11º Cartório do Registro de Imóveis da Capital/SP sob Matrícula Nº 377.402
7.1. Área e descrição do Imóvel em avaliando
IMÓVEL: - APARTAMENTO nº 75, localizado no 7ºandar da TORRE 1, integrante do empreendimento denominado RESERVA DOS LAGOS RESIDENCIAL, situado à Rua Miguel Yunes, nº 485, 29º Subdistrito – Santo Amaro, com a área privativa de 72,550m² e a área comum 79,034m²., na qual já se acha incluída a área referente a 02 (duas) vagas indeterminadas na garagem coletiva, localizada no Subsolo, para a guarda de 02 (dois) veículos, sujeitos à utilização de manobrista, perfazendo a área total de 151,584m²., correspondendo-lhe uma fração ideal de 0,003153 no terreno e demais coisas comuns do condomínio. Referido empreendimento foi submetido ao regime de condomínio, conforme o registro feito sob nº 5 na Matrícula nº 356.918, deste Serviço Registral. Contribuintes: 162.001.0029-1/0030-5/0031-3, em área maior. Av.2/377.402: CONTRIBUINTE Pelo instrumento particular de 31 de outubro de 2012, com força de escritura pública, nos termos e forma das Leis 4.380/84 e 9.514/97, foi autorizada a presente averbação a fim de constar que o imóvel é atualmente cadastrado pelo contribuinte 162.001.0938-8, conforme prova a certidão de dados cadastrais do
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imóvel expedida em 26/11/2012, através do site da Prefeitura do Município de São Paulo. Data: 27 de março de 2013. ÁREA ÚTIL DO APARTAMENTO: 72.550m² ÁREA TOTAL: 151.584 m² Edifício conta com: 19 PAVIMENTOS, TÉRREO E SUBSOLO DE GARAGEM Localização: Rua Miguel Yunes, 485 – Usina Piratininga– Bairro Jd. Sabará, 29º Subdistrito - Santo Amaro, entre as Avenidas Interlagos e Nossa Senhora do Sabará. Sendo ela continuação da Avenida das Nações Unidas. Ano de construção do edifício 2011 Padrão de construção 2-C. Bom estado aparente de conservação. Suas características: Vagas de Garagem: 2 Conjuntos por Andar: 6 Piso: Carpete de madeira Nº de Andares do Edifício: 19 Possui Habite-se? Sim Nº de Escadas de Incêndios Internas: 1 Possui Ante - Câmaras? Não Possui Sistema de Comunicação de Voz? Sim, Interfone Nº de Elevadores (Social): 1 Nº de Elevadores (Serviço): 1 Capacidade (Pessoas): 08 passageiros Possui coleta seletiva de lixo: Sim Possui CFTV? Sim Depósito: Não Sistema de gás encanado: Sim Carga e descarga: Sim, tolerância 15 min. Área de Lazer Condomínio com Lazer Completo: Sala de Jogos, Quadra de Futsal, Quadra de Areia, Pista de Skate, Playground, Academia, Piscina Adulto e Infantil, Piscina Raia de 25m, Sauna, Salão de Festas, Churrasqueira.
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Segurança
Possui guarita fechada, com sistema de rodízio de segurança 24hs, sistema de entrada com acesso de identificação, clausura e liberação de entrada após a identificação e liberação, guarita de acesso a portões eletrônicos de controle de entrada e saída de veículos. Características
O Condomínio Reserva dos Lagos Residencial II está localizado na Rua Miguel Yunes, 485 na região do Jd. Sabará da cidade de São Paulo. Passados 7 anos desde o término da sua construção. Seguindo Padrão Médio segundo item 1.3.3 Tabela de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP e idade aparente I.A.C. de 7 anos, relativamente atual. Janelas de correr e Sacada com iluminação natural. O edifício possui um total de 19 andares com 06 apartamentos por andar e conta com 2 elevadores, 01 social e 01 de serviço. O imóvel em questão situa-se no 7º andar da Torre 1. 8. Características do logradouro 8.1. Característica da região Referido imóvel está localizado no Bairro do Jd. Sabará, 29º Subdistrito de Santo Amaro com entrada pela Rua Miguel Yunes, 485 entre as Avenidas Interlagos e Nossa Senhora do Sabará, sendo ela continuação da Av. das Nações Unidas. O Imóvel destaca-se pelas vias de acesso e proximidades de inúmeros pontos importantes da cidade, tais como: 8.1.1. Distante a 2000m do Shopping SP Market pela avenida das Nações
Unidas. Importante Shopping com fácil acesso pela Marginal Pinheiros. Com infraestrutura, supermercado, estacionamento, alimentação e lazer dos melhores de São Paulo. Conta com Cinemark e como uma de suas grandes atrações que é o Parque da Mônica. Em frente encontra-se também, Centro de Distribuição de Alimentos Assai, importante atacadista voltado aos comerciantes e público em geral.
8.1.2. Distante a 3000m do Autódromo José Carlos Pace, Autódromo de Interlagos, mundialmente conhecido e admirado por suas corridas internacionais.
8.1.3. Distante a 3100m do CENTRO UNIVERSITÁRIO SENAC - SANTO AMARO Faculdade SENAC. Importante centro de estudos de formação Profissional, área de 120 mil m2, Biblioteca de 6 mil m2, área construída de 93 mil m2 e 234 ambientes educacionais.
8.1.4. Distante a 2700m do Shopping Interlagos e ao seu entorno o Shopping Interlar Interlagos, Hipermercado Carrefour, Atacadista Makro, Leroy
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Merlin, Hotel Íbis, Cobasi e Detran - SP, o Complexo Comercial do Shopping Interlagos é hoje um dos maiores centros de compras, serviços e lazer de São Paulo, recebendo mensalmente mais de 3.500.000 pessoas e com 300 lojas abertas ao público.
8.1.5. Distante a 2100m da Estação CPTM Jurubatuba de trem, com ligação ao Metrô de São Paulo pela Estação Pinheiros, dando acesso aos quatro cantos da cidade dando acesso e permitindo a mobilidade de trabalhadores de outras regiões.
8.2. Melhorias públicas O local onde está situado o Imóvel Avaliando possui uma característica de uso e ocupação de solo classificada pela prefeitura como Zoneamento ZM. 8.2.1. Todas as ruas do entorno são pavimentadas, possui Iluminação Pública,
Rede de Água e Esgoto, Rede de Telefonia, Rede de TV a Cabo, Internet Banda Larga, Coleta de Lixo Orgânico e Reciclável, Linha de Transporte Coletivo Urbano, Escolas Particulares, Escolas Públicas, Panificadoras, Supermercados, Lojas e Escritórios de Prestação de serviços, Bancos, Postos de Gasolina, Ponto de Taxi, Lavanderia, Salões de beleza, Bares, Lanchonetes, Restaurantes, Igrejas, Farmácias, Açougue, Assistência Técnica em Informática, Salão de Beleza, Escolas de Inglês, Papelaria, Material de Construção.
8.2.2. Distante a 2100m do IA, a Estação de Trem Jurubatuba da CPTM Linha 9 Esmeralda que atende ao Trecho Osasco - Grajaú com acesso à linha Amarela do Metrô pela Estação Pinheiros, contando com acesso à ligação de todas as regiões de São Paulo e inclusive algumas do Interior.
8.2.3. Ponto de ônibus em frente ao IA, Linha 6026-10 Terminal Santo Amaro dando acesso à CPTM e ao Metrô e Linha 675M-10 Metrô Jabaquara dando acesso ao Metrô.
8.2.4. Fácil acesso a Av. das Nações Unidas (Marginal Pinheiros), Av. Interlagos e Av. Washington Luis.
8.3. Confrontações A descrição exata e suas confrontações estão melhor caracterizadas na Matrícula nº 377.402 do 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo e é parte integrante deste relatório no item anexo. Possíveis alterações estarão contidas nas averbações destes documentos.
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9. Dados da Prefeitura Municipal Cadastrado sob nº 162.001.0938-8 Valor do imposto anual R$ 1.413,90 Valor do imposto mensal R$ 141,39 Valor venal do IA R$ 190.441,00 Quanto a Débitos de Tributos Imobiliários, o imóvel encontra-se em situação Irregular segundo Certidão expedida pela Prefeitura (em anexo). Dívida Ativa – IPTU / Contribuição de Melhoria / TRSD (taxa do lixo) Débitos de Impostos = Total Geral R$ 3.899,54 atualizado até mês 02/2018 (planilha em anexo) Débito IPTU referente a 2017 – R$ 56,32 Débito IPTU referente a 1º parcela de 2018 – R$ 144,15 10. Dados do Condomínio Cota condominial -----------------------------------R$ 425,64 (mês referência 02/2018) Fundo de reserva ----------------------------------R$ 21,28 Fundo de Inadimplência 10% -------------------R$ 42,56 Taxa Leitura Água/Gás ---------------------------R$ 5,28 Consumo Água Janeiro/2018 21,6m3 --------R$ 114,50 Consumo Gás Janeiro/2018 33,25m3 --------R$ 149,06 Total geral --------------------------------------------R$ 758,32 (anexo 51672924) Débitos de Condomínio Total Geral R$ 36.033,51 atualizados até 10/01/2018 (planilha em anexo) 11. Dados da CEF Caixa Econômica Federal (Credor) Débitos Dívida total --------------------------------------R$ 308.546,13 (emitido em 16/02/2018) Dívida em atraso ------------------------------R$ 67.766,98 (planilha em anexo)
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Foto Satélite de Localização
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13. Relatório fotográfico do IA
Foto 02 – Vista Frontal da Torre 1
Foto 03 – Entrada principal
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PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
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Foto 04 – Entrada principal – Clausura e Segurança
Foto 05 – Acesso de Veículos – Entrada e Saída
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Foto 06 – Acesso à Torre 1
Foto 07 – Hall Social
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Foto 08 – Hall dos Elevadores – Piso Térreo
Foto 09 – Elevador Social
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Foto 10 – Hall 7° Andar
Foto 11 – Entrada do Apto
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Foto 12 – Sala de Estar
Foto 13 – Cozinha Conjugada
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Foto 14 - Cozinha
Foto 15 - Área de Serviço - Lavanderia
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
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Foto 16 - Corredor de Acesso aos Dormitórios
Foto 17 – Dormitório 01 Suíte
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
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Foto 18 – Dormitório 01 Banheiro da Suíte
Foto 19 – Dormitório 02
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PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
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Foto 20 – Dormitório 03
Foto 21 – Banheiro social
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Foto 22 – Sacada
ÁREA DE LAZER
Foto 23 – Piscinas – Adulto – Infantil
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PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
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Foto 24 – Piscina Raia 25 m
Foto 25 – Salão de Festas
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PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
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Foto 26 – Churrasqueira
Foto 27 – Sala de Ginástica
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PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
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Foto 28 – Playground
Foto 29 – Quadra de Esportes
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Foto 30 – Quadra de Areia
Foto 31 – Sala de Jogos
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PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
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Foto 32 – Pista de Skate Foto 33 – Bicicletário – Garagem Motos
Foto 34 – Sauna e Ducha Foto 35 – Sala de Jogos II
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PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
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Foto 36 – Vaga de Garagem 1 – Subsolo Nº 157
Foto 37 – Vaga de Garagem 2 – Subsolo Nº 158
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PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
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Foto 38 – Gás Encanado Foto 39 - -Saída e Luz de Emergência
Foto 40 – Coleta Seletiva Foto 41 – Saída - Escada Emergência
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PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
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Foto 42 – Entorno ao IA
Foto 43 – Entorno ao IA
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
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14. Fonte de Pesquisas dos imóveis referenciais
Foto Imóvel referencial - R1
IMÓVEL REFERENCIAL - R1 Contato: Sr. Flávio Lopes / Prohabitar Imóveis Telefone: 11 5669-7944 / 11 94755-7835 ÁREA ÚTIL 75 m² DORMS 03 VAGAS 02 Banheiro 02 VALOR DE VENDA R$ 450.000,00 VALOR DE VENDA POR METRO QUADRADO: R$ 6.000,00 R$/m² Endereço: Rua Miguel Yunes, 455 Cidade: São Paulo Zona: Sul Região: Jd. Sabará Entrega: 2011
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Foto Imóvel referencial – R2
IMÓVEL REFERENCIAL – R2 Contato: Sra. Isabele Santana / Jardim do Golf Imóveis Telefone: 11 4369-2422 ÁREA ÚTIL 72 m² DORMS 03 VAGAS 02 Banheiro 02 VALOR DE VENDA R$ 455.800,00 VALOR DE VENDA POR METRO QUADRADO: R$ 6.330,56 R$/m² Endereço: Rua Miguel Yunes, 455 Cidade: São Paulo Zona: Sul Região: Jd. Sabará Entrega: 2011
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Foto Imóvel referencial – R3
IMÓVEL REFERENCIAL – R3 Contato: Sr. Roberto / Roberto Jesus dos Santos – Corretor de Imóveis Telefone: 11 98705-3576 – 95000-0361 ÁREA ÚTIL 72 m² DORMS 03 VAGAS 02 Banheiros 02 VALOR DE VENDA R$ 439.000,00 VALOR DE VENDA POR METRO QUADRADO: R$ 6.097,22 R$/m² Endereço: Rua Miguel Yunes,485 Cidade: São Paulo Zona: Sul Região: Jd. Sabará Entrega: 2011
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Foto Imóvel referencial – R4
IMÓVEL REFERENCIAL – R4 Contato: Sr. José Carlos / Goffi Corretora Ltda Telefone: 11 5523-5368 / 98414-3675 ÁREA ÚTIL 75 m² DORMS 03 VAGAS 02 Banheiros 02 VALOR DE VENDA R$ 435.000,00 VALOR DE VENDA POR METRO QUADRADO: R$ 5.800,00 R$/m² Endereço: Rua Miguel Yunes,485 Cidade: São Paulo Zona: Sul Região: Jd. Sabará Entrega: 2011
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
35
Foto Imóvel referencial – R5
IMÓVEL REFERENCIAL – R5 Contato: Sr. Emerson Oliveira / SP Oliveira Consultoria e Assessoria de Imóveis Telefone: 11 98635-2973 / 11 98402-1360 ÁREA ÚTIL 73 m² DORMS 02 VAGAS 02 Banheiros 02 VALOR DE VENDA R$ 470.000,00 VALOR DE VENDA POR METRO QUADRADO: R$ 6.438,36 R$/m² Endereço: Rua Miguel Yunes,485 Cidade: São Paulo Zona: Sul Região: Jd. Sabará Entrega: 2011
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
36
Foto Imóvel referencial – R6
IMÓVEL REFERENCIAL – R6 Contato: Sra Osmira / Osmira Domingos Corretora de Imóveis Telefone: 11 5622-5599 / 11 – 94730-3222 ÁREA ÚTIL 72 m² DORMS 02 VAGAS 02 Banheiros 02 VALOR DE VENDA R$ 477.000,00 VALOR DE VENDA POR METRO QUADRADO: R$ 6.625,00 R$/m² Endereço: Rua Miguel Yunes,485 Cidade: São Paulo Zona: Sul Região: Jd. Sabará Entrega: 2011
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
37
Foto Imóvel referencial – R7
IMÓVEL REFERENCIAL – R7 Contato: Flávio Lopes / Prohabitar Imóveis Telefone: 11 5669-7944 ÁREA ÚTIL 75 m² DORMS 02 VAGAS 02 Banheiros 02 VALOR DE VENDA R$ 450.000,00 VALOR DE VENDA POR METRO QUADRADO: R$ 6.000,00 R$/m² Endereço: Rua Miguel Yunes,455 Cidade: São Paulo Zona: Sul Região: Jd. Sabará Entrega: 2011
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
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Foto Imóvel referencial – R8
IMÓVEL REFERENCIAL – R8 Contato: Sra. Isabele Santana/ Jardim do Golf Imóveis Telefone: 11 5631-5500 ÁREA ÚTIL 73 m² DORMS 03 VAGAS 02 Banheiros 02 VALOR DE VENDA R$ 485.000,00 VALOR DE VENDA POR METRO QUADRADO: R$ 6.643,84 R$/m² Endereço: Av. Interlagos, 4455 Cidade: São Paulo Zona: Sul Região: Jd. Umuarama Entrega: 2011
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
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Foto Imóvel referencial – R9
IMÓVEL REFERENCIAL – R9 Contato: Sra. Jane Farias / Ronaldo Farias Negócios Imobiliários Telefone: 11 5929-8989 ÁREA ÚTIL 73 m² DORMS 02 VAGAS 01 Banheiro 02 VALOR DE VENDA R$ 480.000,00 VALOR DE VENDA POR METRO QUADRADO: R$ 6.575,34 R$/m² Endereço: Av. Interlagos, 4455 Cidade: São Paulo Zona: Sul Região: Jd. Umuarama Entrega: 2011
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
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Foto Imóvel referencial – R10
IMÓVEL REFERENCIAL – R10 Contato: Sra. Linda / Linda Klein Empreendimentos Imobiliários Telefone: 11 96613-9852 ÁREA ÚTIL 73 m² DORMS 03 VAGAS 02 Banheiros 02 VALOR DE VENDA R$ 428.300,00 VALOR DE VENDA POR METRO QUADRADO: R$ 5.867,12 R$/m² Endereço: Rua Miguel Yunes, 485 Cidade: São Paulo Zona: Sul Região: Jd. Sabará Entrega: 2011
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
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Foto Imóvel referencial – R11
IMÓVEL REFERENCIAL – R11 Contato: Sr. Alessandro / Alessandro Mendes Imóveis Telefone: 11 93807-9328 ÁREA ÚTIL 73 m² DORMS 03 VAGAS 02 Banheiros 02 VALOR DE VENDA R$ 470.000,00 Vendido por R$ 470.000,00 em 2017 VALOR DE VENDA POR METRO QUADRADO: R$ 6.438,36 R$/m² Endereço: Rua Miguel Yunes, 485 Cidade: São Paulo Zona: Sul Região: Jd. Sabará Entrega: 2011
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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA IMÓVEL PARA VENDA
DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
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Foto Imóvel referencial – R12
IMÓVEL REFERENCIAL – R12 Contato: Sr. Diógenes / Adevaldo Bispo Telefone: 11 96456-5642 – 11 97064-2923 ÁREA ÚTIL 74 m² DORMS 03 VAGAS 02 Banheiros 02 VALOR DE VENDA R$ 462.000,00 VALOR DE VENDA POR METRO QUADRADO: R$ 6.243,24 R$/m² Endereço: Av. Interlagos, 4455 Cidade: São Paulo Zona: Sul Região: Jd. Umuarama Entrega: 2011
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
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15. Referências normativas
Este Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica está definido de acordo com a Resolução COFECI 1066/2007, Ato Normativo 001/2011, conciliado com o item 3.34 da ABNT NBR 14.653-1: 2001 que diz: "3.34 Parecer Técnico: Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade."
16. Considerações gerais
16.1. Adotou-se para análise de conclusão do PTAM o “Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado”, ABNT NBR 14653-1 item 8.2.1, através do qual o valor de um imóvel é determinado a partir da análise técnica do comportamento do mercado imobiliário, tais como, situação, destinação, grau de aproveitamento e as características físicas. Importante frisar que os valores encontrados serão analisados pelo avaliador a fim de expurgar o valor sentimental embutido no preço pelos proprietários. Os imóveis paradigmas em outras regiões poderão ser incorporados no trabalho por aproximação, quando semelhantes os níveis socioeconômicos, em caso da inexistência suficiente das coletas.
16.2. Valor de Mercado é a expressão monetária do bem na data de referência da avaliação, que é representado pela livre negociação entre partes interessadas, potencialidades e limitações, bem como pelas condições mercadológicas do segmento ao qual o mesmo esteja integrado. Portanto, no valor da conclusão haverá o percentual de 5% (cinco por cento) tanto para cima quanto para baixo. Lembrando que, em havendo demasiado interesse do proponente pelo bem, certamente poderá até pagar o valor acima do mercado.
16.3. Assim, o valor expresso ao final desse Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica representa a opinião genérica aliada à expertise do profissional envolvido na avaliação que sabe que para o fechamento do negócio existe o preço pedido, propostas dos interessados e contrapropostas dos proprietários, até se chegar a um consenso para fechamento do negócio.
16.4. Dessa forma, toda avaliação de imóvel reflete uma convicção pessoal do Corretor de Imóveis, que cotidianamente vivencia as oscilações do mercado para fechamento de negócios por estar ligado diretamente com os proprietários e compradores ou locadores e locatários.
16.5. No mercado imobiliário, encontramos proprietários que arbitram seus preços, mas na maioria das vezes, esses valores são especulativos (valor sentimental) e não de acordo com oferta e procura. Por outro lado, os compradores desejam pagar o menor preço possível. Neste momento, é de fundamental importância a presença do Corretor de Imóveis como mediador entre as partes, para identificar preços praticados no mercado naquele momento, bem como para expurgar o valor sentimental embutido
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
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no preço, para concluir a negociação, equalizando os interesses das partes envolvidas.
16.6. Face aos diversos tipos de classificação utilizados pelo mercado, relativo ao Critério de Avaliação, adotamos como parâmetro o IBAPE SP que classificou o Imóvel Avaliando como 1.3.3 Padrão Médio.
17. Homogeneização dos dados coletados
Seguem abaixo (item 20) os dados coletados (R1, R2, R3, R4, R5, R6, R7, R8, R9, R10, R11 e R12) junto aos corretores, imobiliárias, sites, proprietários e outros para análise do avaliador em comparação com o IA. As coletas nem sempre traduzem a realidade podendo estar com preços especulativos. Assim sendo, a prática mercadológica e o expertise e experiência do Corretor de Imóveis terá peso significativo para conclusão do PTAM.
18. Considerações finais
Com a soma dos imóveis referenciais, chegou-se ao valor da média de venda praticado no mercado imobiliário. Lembrando que, em alguns casos os valores dos imóveis referenciais utilizados para conclusão do PTAM não houve negociação efetiva. Assim sendo, a conclusão se dará pela prática mercadológica do profissional avaliador no mercado imobiliário citando as razões nos itens 16.2 e seguintes. 18.1 Respostas aos Quesitos: Pergunta: Ressalta que a avaliação requerida não se limita a uma singela precificação do imóvel. O laudo deverá registrar, além do valor do imóvel, o valor que efetivamente corresponde aos direitos dos réus, mediante o exame do contrato com a credora fiduciária e a confrontação com os pagamentos do devedor fiduciante, considerando eventuais deduções a título de juros e encargos.
Resposta: Em resposta a quesito formulado pelo representante do Autor, Dr.José Spínola Franco ( fls. 125 ), A CEF Caixa Econômica Federal Credora fiduciária, a quem compete a apresentação de tais informações, por seu representante legal, Dr. Sidarta Borges Martins, requereu juntada aos autos ( fls. 160/171 ), de planilha detalhada atualizada com histórico de pagamentos e débitos do financiamento.(anexo)
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19. Conclusão: Concluímos que para a Venda 100% do referido Imóvel, IA, do Empreendimento Reserva dos Lagos Residencial II, Torre 1, no estado em que se encontra, Apartamento com a metragem de 72,550 m² de área útil, 79,034 m² de área comum e 151,584 m² de área total, já incluída área referente a 02 Vagas de garagem, Vaga nº 157 e Vaga nº 158, representa nesta data a importância de R$ 442.449,55 (quatrocentos e quarenta e dois mil quatrocentos e quarenta e nove reais e cinquenta e cinco centavos). Já sendo considerada a depreciação do tempo de idade de construção, por se tratar de imóvel relativamente novo e em Regular estado de conservação aparente (quadro A item C IBAPE). Deságio este de 2,5 % em relação ao tempo de construção, localização, condições e características dos Imóveis paradigmas.
19.1. Tabela conclusiva
TABELA RESUMO DOS VALORES APURADOS
IMÓVEL VALOR DA AVALIAÇÃO
Apartamento Nº 75 - 7º andar
Incluindo 2 Vagas de Garagem
Vaga Nº 157 e Vaga Nº 158
Matrícula Nº 377.402
11º RI (Registro de Imóveis)
R$ 442.449,55
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
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20. Tabela
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21. Gráfico - Homogeneização de dados e resultado das coletas Venda: Evolução dos Cálculos Valor de Venda do IA = (valores referenciais (01 a 12)) – (Valor de DPC = 2,5%) _______________________ 12
Gráfico Demonstrativo
JUSTIFICATIVA: Face a especificidade do IA, na localidade e tempo de construção, foi necessário localizar referenciais dentro da menor distância possível, recorremos a utilização de amostras com características semelhantes, inclusive à venda no próprio condomínio.
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
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Valor apurado pela Fórmula Genérica
Valor da Avaliação:
Valor de Venda = Valor médio paradigma - 2,5%
R$ 442.449,55 = R$ 453.794,41 - 2,5% (deságio)
Valor de Venda por m² = Valor de Venda / (dividido) Área útil do Apto
R$ 6.098,55 = R$ 442.449,55 / 72,55 m²
Valor Total Geral da Avaliação (VTGA) = R$ 442.449,55
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
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Mui respeitosamente,
Dado por encerrado o presente PTAM de 66 folhas, vindo todas rubricadas e sendo esta última datada e assinada por este Perito Avaliador e Corretor de Imóveis, seguem em anexo elementos que são parte integrante deste trabalho. Agradecemos a oportunidade da preparação e apresentação de um trabalho de grande Responsabilidade e nos colocamos à disposição de V.Sa. para quaisquer esclarecimentos que se façam necessários.
São Paulo, 19 de Fevereiro de 2018
Atenciosamente,
22. Assinatura
Wagner Gabassi CRECI 165387-F
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23. Dados do Avaliador Nome: Wagner Gabassi - Perito Avaliador
Conselho Regional de Corretores de Imóveis - SP inscrição nº 165.387 Inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – COFECI 20.350
CIRP
Escritório: Rua Ricardo Martinez Lourente, 33 – Santo Amaro São Paulo – SP – CEP 04696-190 Tel: 55 11 5548-6459 / 11 98986-8050 Site: http://wagnergabassi.wixsite.com/perito E-mail: [email protected] E-mail: [email protected]
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Mais de 23 anos exercendo atividades na área de Administração Comercial e Empresarial, sendo 07 anos como Comerciante, 12 anos como Empresário e 04 anos como Consultor Imobiliário. Corretor de Imóveis inscrito no CRECISP sob nº 165387. Técnico em Avaliação Imobiliária pelo PROECCI / CRECI – OSASCO - SP. Inscrito no CNAI sob nº 20350 (Cadastro Nacional dos Avaliadores Imobiliários). Membro do Conselho do CRECI – OSASCO - SP. Técnico em Transações Imobiliárias pelo Instituto Monitor de São Paulo. Perito Judicial pelo CRECI SP. Membro do Grupo de Perícias CRECISP perante Tribunais, Ministério Público Estadual, Federal e Autarquias. Técnico em Transações Imobiliárias em 2013. Corretor de Imóveis sob registro CRECISP 165387-F. Curso de Perito Judicial pelo CRECISP. Curso Coaching pelo CRECISP. Curso Documentação Imobiliária pelo CRECISP. Avaliador Imobiliário pelo PROECCI – CRECI. Inscrito no CNAI nº 20.350 - Cadastro Nacional dos Avaliadores Imobiliários. Cursou Direito: Faculdades Metropolitanas Unidas (Incompleto 6º semestre). Perito Judicial perante o TJSP e TRT. Membro do Conselho Regional CRECI – OSASCO. Membro da Fundação Provida desde 1998. Corretor associado Imobiliária Lopes 2013 - 2015 Ranking 1º Colocado. Corretor associado Imobiliária Fernandez Mera 2015 – 2016. Curso Provida AV. 1, com experiência de 05 anos em análise psicanalítica
livre do comportamental e recursos humanos para Conciliação, Mediação e Solução de conflitos Pessoais, Familiares e Profissionais.
Atuante a mais de 23 anos na área empresarial comercial. Cliente Van Gogh Banco Santander desde 03 de 1996.
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
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24. Anexos
ANEXO I – Matrícula Atualizada ANEXO II – Certidão de Dados Cadastrais ANEXO III – IPTU Débitos Exercício Atual e Anteriores – Atualizados até
15/02/2018 ANEXO IV – Certidão Negativa de Débitos de Tributos Imobiliários ANEXO V – Débitos Dívida Ativa – IPTU / Taxa de Lixo / Melhoria –
Atualizados até 15/02/2018 ANEXO VI – Valor Venal ANEXO VII – Taxa de Condomínio – Referente a fevereiro de 2018 ANEXO VIII – Planilha de Débitos Condominiais atualizados até
10.01.2018
ANEXO IX – Planilha de Débitos Caixa Econômica Federal atualizados até 16.02.2018
ANEXO X – Termo de Vistoria de Imóvel
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PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
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ANEXO I – Matrícula Atualizada Apto – 75 Torre 1
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ANEXO II – Certidão de Dados Cadastrais
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
57
ANEXO III – IPTU Débitos Exercício Atual e Anteriores – Atualizados até 15/02/2018
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
58
ANEXO IV – Certidão Negativa de Débitos de Tributos Imobiliários
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
59
ANEXO V – Débitos Dívida Ativa - IPTU / Taxa de Lixo / Melhoria – Atualizados até 15/02/2018
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
61
ANEXO VI – Valor Venal
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
62
ANEXO VII - Taxa de Condomínio – Referente a fevereiro de 2018
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
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ANEXO VIII – Planilha de Débitos Condominiais atualizados até 10.01.2018
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
64
ANEXO IX – Planilha de Débitos Caixa Econômica Federal atualizados até 16.02.2018
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
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ANEXO X – Termo de Vistoria de Imóvel
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DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653, LEI nº 6.530/78, RESOLUÇÃO COFECI nº 1066/2007, ATO NORMATIVO nº 001/2011
PTAM – WG 8-19* 01/2018 WAGNER GABASSI CRECISP 165387-F CNAI 20350
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