localizaÇÃo · 2020. 10. 18. · acordo com a norma abnt – nbr 14.653 e lei 6.530/78 imÓvel em...

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE ACORDO COM A NORMA ABNT – NBR 14.653 E LEI 6.530/78

IMÓVEL EM AVALIAÇÃO JUDICIAL

PTAM – LHP 11*ago/2017 LUIZ HENRIQUE TEIXEIRA PINTO CRECISP 122.339–F / CNAI 14.884

1 – SOLICITANTE

“Condomínio Edifício Cambuí ”

LOCALIZAÇÃO

R. Maria Figueiredo, 111 - 11º andar – apto. 113 Condomínio Edifício CAMBUÍ

CEP:04002-001 – Paraíso – São Paulo - SP.

processo : 1069510-26.2013.8.26.0100

fls. 206



PTAM – LHP 11*ago/2017 LUIZ HENRIQUE TEIXEIRA PINTO CRECISP 122.339 – CNAI 14.884

Pá

gin

a2

2. Índice

1. - Solicitante e endereço do imóvel em avaliação pág. 01

2. - Índice pág. 02

3. - Objetivo pág. 03

4. - Número do Parecer pág. 03

5. - Da competência / ABNT- NBR 14653 pág. 04

6. - Abreviaturas pág. 05

7. - Preliminares / vistoria pág. 06

8. - Descrição do Imóvel pág. 07 / 08

9. - Características da Região/ melhorias e confrontações pág. 09 / 10

10. - Localização / Vista aérea por satélite pág. 11 / 12

11. - Documentação em anexo pág. 13

12. - Fotos do imóvel Avaliando pág.14 / 25

13. – Metodologia aplicada e fonte de pesquisas referenciais pág. 26 / 27

14. - Fotos de Imóveis referenciais pág. 28 / 33

15. - Homogeneizações de dados para imóvel Avaliando pág. 34

16. - Conclusão do Parecer pág. 35 / 36

fls. 207




Pá

gin

a3

3- OBJETIVO Este Parecer Técnico tem por objetivo determinar o valor de mercado do

apartamento situado a R. Maria Figueiredo, no111 - 11º andar – apartamento

113, no Bairro do Paraíso, São Paulo / SP, penhorado nos autos (fls.121 a

123), imóvel este descrito nos termos da matrícula nº 50.127 do 1º Cartório de

Registro de Imóveis de São Paulo, e devidamente cadastrado junto a

“Prefeitura Municipal de São Paulo” sob a inscrição do imóvel n.º

036.005.0407-1.

4 – NUMERO DESTE PARECER - “ PTAM ”

"PTAM – LHP 11*ago/2017"

fls. 208




Pá

gin

a4

5 – Partes da ABNT / NBR A ABNT/NBR 14653 é constituída pelas seguintes partes, sob o título geral "Avaliações de Bens ”. Parte 1: Procedimentos gerais;

Parte 2: Imóveis urbanos;

Parte 3: Imóveis rurais;

Parte 4: Empreendimentos;

Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações de bens industriais em geral;

Parte 6: Recursos naturais e ambientais;

Parte 7: Patrimônio histórico.

Esta parte da NBR 14653-1 desempenha o papel de guia, indicando os

procedimentos gerais para as demais partes e somente será utilizado em

conjunto.

fls. 209




Pá

gin

a5

6 – Abreviaturas IA - Imóvel em Avaliação

CRECI-SP - Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo

CNAI - Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários

Art. – Artigo

ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas

NBR - Normas Brasileiras

M2 - Metro quadrado

IPTU - Imposto predial, territorial e urbano.

R – Referenciais

V.V - Valor de venda

V.L - Valor da locação

A. T.C - Área Total construída

A. T. T - Área Total do Terreno

AT - Área do terreno

C.M2 - Custo por metro quadrado

V. G.V ou V. G.L - Valor global da venda ou locação

V.M - Valor médio

TG - Total Geral

MG - Média geral

I. A.C - Idade aparente da construção

DTC – Depreciação por Tempo de Construção

R. F. D - Resultado do fator de depreciação.

fls. 210




Pá

gin

a6

7. PRELIMINARES 7.1 - Trata-se de ação de cobrança de despesas condominiais proposta por

Condomínio Ed. Cambuí , situado na rua Maria Figueiredo,111, cidade de

São Paulo / SP, em face de Espólio de Ivan Pereira . Requerida a nomeação

de pericia para avaliação do imóvel, pelo requerente, em 17 de abril de 2017

(fl.118), foi este signatário nomeado pelo D. Juizo, aos 11 de julho de 2017

(fl.186), com respectiva intimação para o início dos trabalhos em 16 de agosto

de 2017(fl.202).

Segue o Laudo a seguir.

7.2 - O imóvel sub judice , está devidamente registrado na matrícula de nº

50.127 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, cadastrado

perante PMSP - (Prefeitura Municipal de São Paulo) sob a inscrição do imóvel

n.º 036.005.0407-1.

7.3 VISTORIA O imóvel foi vistoriado "in Loco" por este subscritor em companhia da Sra.

Liodete Freiria , que reside no local, no dia 19/09/2017 no período da manhã,

sendo conferida a metragem da unidade, verificada a idade, analisado o estado

de conservação, as avarias, as benfeitorias, assim como, qualidade dos

materiais e acabamentos utilizados em sua construção.

fls. 211




Pá

gin

a7

8. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL O apartamento sub judice possui 118,08 m2 e localiza-se em um condomínio

edificado em torre única de 11 andares, constituída de 44 apartamentos, sendo

4 unidades por andar. As vagas de garagem localizam-se no subsolo, que para

este apartamento, destaca-se 01 (uma) unidade. O condomínio realiza sorteio

de vagas de acordo com regulamento interno.

A unidade em avaliação encontra-se no 11º andar; recebendo a numeração

“113”.

A visita interna foi realizada de maneira a vistoriar todas as dependências do

referido imóvel, bem como, toda área comum do condomínio.

Durante a vistoria, pude verificar que o prédio possui padrão médio em todos

os aspectos apresentados, tanto de construção, quanto de acabamento e

aparentemente, idade aproximada de 40 anos; seu estado de conservação,

aspecto e aparência são bons em que pese seu tempo de construção.

Localizado no piso térreo está a área social, onde encontra-se o salão de

festas; o espaço conta com banheiros e cozinha completa. O condomínio conta

com jardim frontal, fachada tem acabamento em pastilhas em seu estado

original e hall social com piso em mármore. Na parte interna existe uma guarita

e sistema de gaiola na entrada de visitantes, com segurança 24horas, bem

como, câmera de vigilância no perímetro do condomínio e como parte

integrante da segurança, em sua garagem de entrada única, há também

sistema de gaiola. Possui 03 elevadores, 02(dois) sociais e 01(um) de serviço.

Foi constatada obra para aumento da capacidade de carga de energia para

todo condomínio.

O condomínio conta com coleta seletiva e utilização de água de reuso.

O imóvel avaliando possui hall compartilhado com outra unidade e as

características principais do apartamento são:

fls. 212




Pá

gin

a8

- 02 dormitórios e uma suíte, 1 banheiro social, 1 sala para 2 ambientes.

Cozinha com armários planejados instalados e piso em porcelanato; área de

serviço, dormitório e banheiro de empregada. A unidade conta com gás GN,

utilizado no fogão. Todas as portas do apartamento são de madeiras maciças

originais, padrão da época de construção e pé direito alto.

Os banheiros contam com box blindex, gabinetes planejado, louças e metais

padrões e chuveiro elétrico. O apartamento possui piso em taco de madeira. As

paredes do imóvel têm acabamento em massa fina e pintura com tinta padrão e

as janelas são em alumínio branco. Algumas marcas nas paredes, proveniente

do tempo e falta de manutenção, foram constatadas.

Após verificação da localização face ao sol, posso afirmar sendo face norte,

proporcionando ótima incidência solar na sala e nos dormitórios no período da

tarde.

O imóvel teve ainda conta com sistemas elétrico e hidráulico, originais.

Os armários embutidos dos dormitórios, assim como, o armário instalado no

hall de entrada do apartamento, são todos em madeiras maciças e, medidas

diferenciadas, maiores que as atuais encontradas no mercado.

fls. 213




Pá

gin

a9

9. - Características da região

O Paraíso é administrado pela subprefeitura da Vila Mariana e com zoneamento caracterizado como ZM-3b/04.

Localizado entre importantes avenidas de São Paulo, como, Paulista (distante a meio quarteirão), 23 de maio, 9 de julho e avenida Brasil; com distância de apenas 4km do centro da cidade e a 6,5km da marginal pinheiros. O imóvel está apenas a 200m do metrô Brigadeiro.

Conta também com o parque Trianon a apenas 1,2km de caminhada, o Ibirapuera a 2km e ginásio poliesportivo do Ibirapuera a 1,2km; shoppings Pátio Paulista e Cidade de São Paulo, ambos também a uma caminhada média de 700m.

Bairro com grande concentração de bares, cafés e restaurantes, como, Ráscal, América, Rubayat e Dinho’s. Região de concentração de sedes e escritórios de grandes empresas de diversos segmentos, nacionais e estrangeiras, conhecida como coração financeiro do Brasil. Destaque para o MAM, Museu de Artes Modernas;

Opção de hospitais na região: - Santa Catarina; - Beneficência Portuguesa; - Totalcor; Faculdades: - FGV; - Cásper Líbero; - FAM – Faculdade das Américas; Supermercados: - Extra; - Carrefour; - Pão de açúcar; Presença maciça de instituições financeiras; Itaú, Safra, Bradesco, Santander, Banco do Brasil e Caixa Econômica Federal ,assim como, bandeiras internacionais.

fls. 214




Pá

gin

a1

0

9.1 - Melhorias públicas O bairro conta com infra estrutura completa, como, luz, água, esgoto, serviço de gás natural, coleta de lixo e transporte público (importante corredor de ônibus na avenida Brigadeiro Luis Antônio) e metrô.

9.2 – CONFRONTAÇÕES A descrição exata e suas confrontações estão melhores caracterizadas na

Matrícula de n.º 50.127 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo /

SP constante dos autos (fls.29 a 30)

fls. 215




Pá

gin

a1

1

10. - MAPA DE LOCALIZAÇÃO / VISTA AÉREA

Google Maps

fls. 216




Pá

gin

a1

2

Google (aérea)

fls. 217




Pá

gin

a1

3

11.- DOCUMENTAÇÃO ANEXA

- IPTU;

- Zoneamento;

- Email com aviso da data da vistoria, em atendimento ao artigo 474 do Código de Processo Civil vigente; - Tabela de cálculo Ao final deste laudo, encontram-se cópias simples dos documentos acima descritos.

fls. 218




Pá

gin

a1

4

12. – FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO ( “IA”) entrada social

sala de estar

fls. 219




Pá

gin

a1

5

vista posição imóvel em relação ao N

fls. 220




Pá

gin

a1

6

hall circulação dormitórios banheiro social

fls. 221




Pá

gin

a1

7

dormitório 1 dormitório 2

fls. 222




Pá

gin

a1

8

suíte banheiro suíte

fls. 223




Pá

gin

a1

9

armário embutido em madeira maciça

cozinha

fls. 224




Pá

gin

a2

0

área de serviço dormitório de empregada

fls. 225




Pá

gin

a2

1

quadro de luz original banheiro de empregada

fls. 226




Pá

gin

a2

2

jardim frontal com vista da gaiola de segurança detalhe do acabamento da fachada

fls. 227




Pá

gin

a2

3

hall social hall do elevador

fls. 228




Pá

gin

a2

4

salão de festas

detalhe da cozinha – salãode festas

fls. 229




Pá

gin

a2

5

vaga de 2017 – unidade 113

nova caixa de distribuição de energia do condomínio em processo de instalação

fls. 230




Pá

gin

a2

6

13. METODOLOGIA APLICADA

A metodologia aplicada para a elaboração do presente Parecer foi a de

“METODO COMPARATIVO”. tendo sido possível identificar junto ao

MERCADO IMOBILIÁRIO, imóveis com características semelhantes ao

vistoriado e obedecendo as Normas NBR 14653-1 e 14653-2 da ABNT com

encontro da média entre os chamados IMÓVEIS REFERENCIAIS,

considerando que são semelhantes entre si e ao próprio IMÓVEL

VISTORIADO aplicando a seguir a devida HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS.

Portanto, ao final será apresentado o valor para condição de solicitação

distinta.

fls. 231




Pá

gin

a2

7

13.1 - FONTES DE PESQUISA DOS IMÓVEIS REFERENCIAIS:

A pesquisa de mercado foi realizada com base em informações de imóveis que

se encontram à venda e que são ofertados pelos vários escritórios imobiliários

da região, bem como, em sites de imóveis, referências no mercado da região,

identificados em cada foto dos referenciais “R”.

Esta identificação permitiu então a obtenção de imóveis selecionados abaixo,

descritos com características intrínsecas semelhantes ao imóvel vistoriado e

identificados como “R1 a R6”.

Após a coleta de dados descritos na Tabela de Pesquisa, foi possível

Homogeneizar os dados obtidos e efetuar os cálculos matemáticos que

conduziram à conclusão do valor do imóvel, apresentado ao final deste Laudo.

fls. 232




Pá

gin

a2

8

14. – FOTOS DE IMÓVEIS REFERÊNCIAIS Imóvel R1 Imobiliária / proprietário Coelho da Fonseca Dados/endereço Rua Maria Figueiredo M2 108m² valor venda R$800.000,00 tel contato proprietário / anunciante (11) Infos adicionais: https://www.coelhodafonseca.com.br/prontos-para-morar-residencial-paraiso-apartamento-3-dormitorios-15300-metros-1-vagas-279428

fls. 233




Pá

gin

a2

9

Imóvel R2 Imobiliária / proprietário Klabin imóveis – Paulo corretor Dados/endereço Rua Teixeira da Silva, 246 M2 180m² valor venda R$1.080.000,00 tel contato proprietário / anunciante (11)5575.6988 Infos adicionais : http://klabinimoveis.imo.bi/imoveis/visualizar/7177-Apartamentos-S%C3%A3o%20Paulo-Para%C3%ADso-3-dormitorios.html

fls. 234




Pá

gin

a3

0

Imóvel R3 Imobiliária / proprietário Klabin imóveis – Paulo corretor Dados/endereço Rua Abílio Soares M2 108m² valor venda R$1.010.000,00 tel contato proprietário / anunciante (11)5575.6988 Infos adicionais : http://klabinimoveis.imo.bi/imoveis/visualizar/6915-Apartamentos-S%C3%A3o%20Paulo-Para%C3%ADso-2-dormitorios.html

fls. 235




Pá

gin

a3

1

Imóvel R4 Imobiliária / proprietário In Canto imóveis Dados/endereço Rua Maria Figueiredo M2 93m² valor venda R$850.000,00 tel contato proprietário / anunciante (11)99886.4204 Infos adicionais : https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+apartamento+2-quartos+paraiso+zona-sul+sao-paulo+sp+93m2+RS850000/ID-15349122/

fls. 236




Pá

gin

a3

2

Imóvel R5 Imobiliária / proprietário Brasil Brokers Jardins Dados/endereço Rua Maria Figueiredo M2 110m² valor venda R$1.000.000,00 tel contato proprietário / anunciante (11)2121.7244 Infos adicionais : https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+apartamento+3-quartos+paraiso+zona-sul+sao-paulo+sp+110m2+RS1000000/ID-12211952/?paginaoferta=3

fls. 237




Pá

gin

a3

3

Imóvel R6 Imobiliária / proprietário Lopes Prime Dados/endereço Rua Dr Rafael de Barros M2 103m² valor venda R$955.000,00 tel contato proprietário / anunciante (11)3894.1000 Infos adicionais : http://www.lopes.com.br/imovel/apartamento-3-dormitorios-paraiso-sao+paulo-com-garagem-venda-RS955000-103m2-ref-3-IM24152

fls. 238




Pá

gin

a3

4

15.- Homogeneizações de dados para imóvel avaliando 15.1. – EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS ( tabela em documentos anexos ) Homogeneização: VENDA IA =(valores referencias 01 a 06) x (m² IA) – (valor de DTC)

6 15.2 – Gráfico demonstrativo

fls. 239




Pá

gin

a3

5

CONCLUSÃO Em vistoria realizada segundo a NBR n.º 14.653-1 e 14.653-2 da ABNT,

aplicando fatores de transposição e correção justificadas segundo técnicas

modernas de avaliações que contribuíram para a formação da convicção do

valor aqui expresso, estando o IMÓVEL VISTORIADO com suas respectivas

averbações, de acordo com matrícula juntada às fls.25 a 29, portanto,

CONCLUO que:

O valor do imóvel no estado em que se encontra,

representa nesta data a importância de:

R$939.694,57

(novecentos e trinta e nove mil seiscentos e noventa e quatro reais e cinquenta e sete centavos)

fls. 240




Pá

gin

a3

6

Por tratar-se de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, que se

embasa em informações obtidas junto ao mercado imobiliário, considerando

imóveis com características e localização sócia econômica semelhante, deve-

se prever uma possível variação de até 5% nos valores acima expressos (-5%

a + 5%), diante dos interesses inerentes do próprio mercado e de seu

proprietário.

Este perito coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais

que se façam necessários.

Atenciosamente __________________________________

Luiz Henrique T. Pinto CRECI: 122.339-F – CNAI: 14.884 (HABILITADO EM 2011)

fls. 241

IPTU

fls. 242

zoneamento Paraíso (ZM-3b/04)

http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/arquivos/secretarias/planejamento/zoneamento/

0001/parte_II/v_mariana/290%20QUADRO%2004%20do%20Livro%20XII.pdf

fls. 243

email

fls. 244

evoluções dos cálculos

fls. 245

Luiz Henrique Teixeira Pinto CNAI: 14.884 Perito Judicial & Real Estate Broker CRECI: 122.339

Rua Cuiabá, 353 – Alto da Mooca, São Paulo / SP [email protected]

EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO TITULAR DA 45ª VARA CÍVEL

CENTRAL

Diante da conclusão e apresentação do Laudo de

vistoria do imóvel que segue anexo, requeiro a competente

expedição do Mandado de Levantamento Judicial (fls.198)

relativo aos meus honorários.

Ao seu dispor, para o que mais se fizer

necessário.

Renovo meus cumprimentos de cortesia e

admiração.

São Paulo, 27 de setembro 2017.

LUIZ HENRIQUE TEIXEIRA PINTO

[email protected]

CRECI 122339

CNAI 14.884

fls. 246

localizaÇÃo · 2020. 10. 18. · acordo com a norma abnt – nbr 14.653 e lei 6.530/78 imÓvel em...

Documents