O ZONEAMENTO NA LEI 16.050/14

PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO:

o que mudou em relação à Lei

13.885/04 e novos conceitos e regras

28 de Agosto de 2014

REGRAS PARA IMÓVEIS LOCALIZADOS DENTRO DOS EIXOS DE ESTRUTURAÇÃO

DA TRANSFORMAÇÃO URBANA

Questão 01 Como saber se meu lote está na área de influência dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana?

Os imóveis contidos na área de influência dos Eixos estão demarcados no Mapa 03, excluindo-se as áreas mencionadas no § 1º do art. 76 da Lei 16.050/14.

Se não estiver no Mapa 03, não esta dentro do eixo.

E se o imóvel estiver dentro do raio de influência das linhas de transporte, mas não estiver no Mapa 03?

O art. 76 descreve os critérios utilizados para determinação destas áreas, sendo que o §1º exclui algumas áreas da regra dos eixos.

Ou seja, mesmo que o imóvel esteja dentro do raio máximo estabelecido pelo art. 76, ele somente fará parte do eixo se estiver demarcado no Mapa 03.

A inclusão de imóveis e quadras na regra dos eixos poderá ser feita na revisão da Lei 13.885/04 (art. 77 da Lei 16.050/14)

Questão 02

Por que a Marginal Pinheiros e outras áreas que deveriam estar na área de influência dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana de acordo com os critérios do caput do art. 76 não estão demarcadas no Mapa 03?

Porque o parágrafo 1º do art. 76 lista as áreas que estão excluídas das áreas de influência dos eixos. São elas:

• ZER

• ZOE

• ZEPAM

• ZEIS

• ZEPEC

• Operações Urbanas

• Sistema de Áreas Protegidas, Áreas Verdes e Espaços Livres

• Alguns Subsetores da MEM: • Arco do Tietê • Arco Tamanduateí • Arco Pinheiros • Arco Jurubatuba

Questão 03

E se o imóvel estiver no Mapa 03 mas se enquadrar nas hipóteses de exclusão do §1º do art. 76, estando delimitado em outro mapa?

Neste caso, o imóvel não está na área de influência dos Eixos, tendo em vista que há um conflito entre os mapas. Entendemos que o texto da Lei dirime essa dúvida, ou seja, não está no Eixo.

Por exemplo, se área em questão está demarcada como ZEIS no Mapa 04 e como Eixo no Mapa 03, vale a demarcação do Mapa 04, considerando os critérios do §1º do art. 76.

Questão 04

Meu lote está na área de influência dos Eixos de Transformação Previstos. Quando meu CA máximo passará a ser 4?

Os parâmetros e condições de instalação para as áreas de influência dos eixos previstos só passam a vigorar após emissão da Ordem de Serviços das obras das infraestruturas, após a emissão das licenças e após edição de decreto que definirá a área de influência do eixo (art. 83 da Lei 16.050/14).

Até que seja editado o Decreto, valem as regras da LPUOS vigente (com as alterações trazidas pela Lei 16.050/14), obedecendo o regramento estabelecido para as áreas fora do eixo.

Questão 05

Quais são os usos permitidos nas áreas de influência dos eixos?

É permitida a instalação de usos R e nR, exceto atividades classificadas como geradora de impacto ambiental.

Até a revisão da Lei 13.885/04, aplicam-se as categorias de uso R e nR e as respectivas subcategorias e grupos de atividade, inclusive a proibição a atividades classificadas como Ind-3 previstos na citada lei.

Ou seja, ficam proibidos os empreendimentos enquadrados nos grupos de atividade EMPREENDIMENTOS GERADORES DE IMPACTO AMBIENTAL da Subcategoria de uso: nR3 - usos não residenciais especiais ou incômodos - listados no Quadro 02 anexo ao decreto 45.817/05.

Questão 06

Quais são as condições de instalação e parâmetros de incomodidade nas áreas de influência dos eixos? Quais os parâmetros de ocupação do solo?

Devem ser atendidas as disposições quanto à largura mínima de vias e quanto às áreas para embarque e desembarque, carga e descarga e parâmetros de incomodidade do Quadro 2/c da Lei 13.885/04 (inciso I do art. 78 da Lei 16.050/14).

Quanto às vagas, não há mais um número mínimo exigido. Exige-se agora um número máximo.

Os demais parâmetros são aqueles da zona de uso em que o imóvel se localiza.

Quanto as parâmetros de ocupação, aplicam-se os do Quadro 2.

Questão 07

No caso do meu imóvel estar localizado no eixo e incidir melhoramento público, qual a contrapartida para o proprietário?

Se o imóvel estiver na área de influência dos eixos, os potenciais construtivos básico e máximo do remanescente do lote serão calculados em função de sua área original e não será cobrada outorga onerosa do direito de construir relativa ao potencial construtivo acima do CA básico até o limite do CA máximo correspondente à área doada (§§ 7º e 8º do art. 79 combinado com o art. 81 da Lei 16.050/14 ).

Quando a parcela doada ultrapassar 30% da área do lote, o potencial construtivo máximo correspondente à área que ultrapassou esse limite não poderá ser utilizado no remanescente do lote, sendo passível de transferência.

Questão 08

Questão 08

CAbásico 1

CAmáximo 4

Incentivo

Doação de calçada

Quais são as condicionantes para imóveis localizados dentro dos eixos? Quais são os incentivos?

Exigência de doação de 20% da área total de terrenos de empreendimentos implantados em gleba ou lote com área superior a 40 mil m², nos casos em que o parcelamento não for exigido pela LPUOS, sendo o mínimo de 15% para áreas verdes, podendo o restante ser utilizado para equipamento público, atendendo às restrições do parágrafo 3º do art. 79.

Para lotes com mais de 5 mil m² e menos de 40 mil m², será obrigada a destinação de mínimo de 20% da área do lote para fruição pública, Taxa de permeabilidade de 20% e vedação máxima de 25% das extensões de face de quadra por muros (PDE - art. 79, parágrafo 4º)

Questão 09

Quando uma parcela do lote for destinada à fruição pública, os potenciais construtivos básico e máximo serão calculados em função de sua área original, e não será cobrada outorga onerosa do direito de construir correspondente à metade do potencial construtivo máximo relativo à área destinada à fruição, contanto que atendidas as disposições do artigo. (PDE - art. 82)

Em faces de quadra lindeiras a ZER na área de influência dos eixos, não se aplica a restrição de uso nR3 e o gabarito máximo na envoltória de ZER (PDE - art. 79, parágrafo 6º)

Questão 09

O que é a cota parte? Onde ela é exigida? Como funciona?

A cota parte consiste no número mínimo de unidades habitacionais exigidos para determinado terreno para construção e ampliação de edificações, conforme fórmula do art. 79, parágrafo 1º.

Ela é exigida apenas nos Eixos.

Nas edificações de uso misto, a fórmula se aplica sobre a parcela de terreno correspondente ao potencial construtivo utilizado para o uso residencial.

Questão 10

Exemplo cota parte edifício Copam

Área de terreno: 6.006,35m²

Área construída: 120.000m²

Número de apartamentos: 1.160

Número de lojas: 73

Cota parte: 5,17 m² / unidade

Exemplo cota parte edifício Louveira

Área de terreno: 1.575m²

Área construída: 5.400m²

Número de apartamentos: 30

Cota parte: 50,5 m² / unidade

Quais são as regras para instalação de PGT nas áreas de influência dos eixos?

Para instalação de PGT, é vedado o acesso direto de veículos por vias onde estão implantados ou planejados os corredores de ônibus, exceto terminais rodoviários urbanos e interurbanos. (inciso V , art. 78 da Lei 16.050/14)

Tal acesso pode ser permitido se houver pista de acomodação no interior do lote, com aprovação da CAIEPS após parecer da CET (§ 2º, art. 78 da Lei 16.050/14)

Questão 11

Qual a regra de número de vagas de estacionamento a ser aplicada nos Eixos?

Não é mais obrigatório o atendimento ao número mínimo de vagas para estacionamento da LPUOS (PDE - art. 78, inciso IV)

É obrigatório o atendimento às disposições de número de vagas das Leis de Hotéis (8.006/74), Teatros (13.703/03), Hospitais (14.242/06) e Escolas (15.526/12) (PDE – Art 369)

É vedada a ocupação por vagas da área livre entre o alinhamento do lote e o alinhamento da edificação no pavimento ao nível do passeio público, exceto para atendimento das exigências de acessibilidade, atendimento médico de emergência e segurança contra incêndio; e de áreas cobertas no pavimento de acesso até o limite de 15 m do alinhamento da via (PDE - art. 78, inciso IV)

Questão 12

PROIBIDO:

Questão 12

São consideradas não computáveis as áreas cobertas de qualquer pavimento ocupadas por circulação, manobra e estacionamento de veículos (PDE - art. 80, inciso III), desde que seja observada a cota de garagem máxima fixada no Quadro 2 da Lei 16.050/14 e que o número de vagas não ultrapasse:

- nos usos R, 1 vaga por unidade habitacional;

- nos usos nR, 1 vaga para cada 70 m² de área construída computável, excluídas as áreas computáveis ocupadas por vagas

- nos usos mistos, 1 vaga por unidade habitacional e 1 vaga para cada 70m² de área construída computável destinada ao uso nR

Questão 12

Exemplo de aplicação da cota garagem

Dados

CA máximo nos Eixos: 4

Não computável: 1 vaga/70m² de área construída computável

Cota garagem: 32 m²/vaga

Área do terreno: 1750 m²

Área construída computável destinada ao uso nR: 7000m²

Desta forma:

Número de vagas não computáveis: 7000/70 = 100 vagas

Área de garagem não computável, aplicando a cota garagem:

100 x 32m² = 3200m²

A área de garagem que ultrapassar 3200m² será considerada computável

Questão 12

Exemplo de aplicação da cota garagem

Questão 12

De acordo com o COE: Número de vagas: 100 Vagas pequenas: 50 x (2 x 4,2m) = 420m² Vagas médias: 45 x (2,1 x 4,7m) = 444,15m² Vagas grandes: 5 x (2,5 x 5,5m) = 68,75m² Vagas moto: 20 x (1 x 2m) = 40m² Vagas deficiente: 3 x (3,5 x 5,5) = 57,75m² Área total destinada a vagas: 1030,65 m² Carga e descarga: 7vagas “compatíveis com o porte e atividade do estabelecimento” Exemplo: 7 vagas de 3,5 x 12m = 294 m² pátio de 50m² Área destinada a carga e descarga = 344 m² Área restante para circulação = 1825,35 m²

COE – Lei 11.228/92

Quadro 02/c – Lei 13.885/04

REGRAS PARA IMÓVEIS LOCALIZADOS FORA DOS EIXOS DE ESTRUTURAÇÃO DA

TRANSFORMAÇÃO URBANA

Qual a regra de número de vagas de estacionamento a ser aplicada fora dos Eixos?

Não é mais obrigatório o atendimento ao número mínimo de vagas para estacionamento da LPUOS (PDE - art. 368, parágrafo 2º, inciso VIII)

Questão 13

Qual a regra de número de vagas de estacionamento para os usos das Leis de Incentivo?

De acordo com o art. 369, é obrigatório o atendimento às disposições de número de vagas das Leis de Hotéis (8.006/74), Teatros (13.703/03), Hospitais (14.242/06) e Escolas (15.526/12).

Questão 14

Meu imóvel está fora da área de influência do eixo. Qual CA devo aplicar? O da Lei 16.050/14 ou da Lei 13.885/04?

Deve-se aplicar o CA referente à Macroárea em que seu imóvel está localizado, estabelecido no Quadro 2A da Lei 16.050/14.

Quando o CA máximo estabelecido nos Quadros 4 dos PREs da Lei 13.885/04 for menor que o máximo definido pelo PDE, deve-se aplicar o CA máximo estabelecido nos Quadros 4.

Questão 15

Que gabarito de altura máximo deve ser aplicado fora dos eixos?

Para as áreas fora do eixo, aplica-se o gabarito do Quadro 02A da Lei 16.050/14 ou dos Quadros 04 dos PREs, quando mais restritivos.

Os gabaritos definidos pela LPUOS para as zonas ZPI localizadas em áreas de influência dos eixos previstos e ZEIS 4 não são mais aplicados (PDE – art. 368, parágrafo 2º, incisos VI e VII), ficando tais zonas sujeitas aos gabaritos definidos para a macroárea em que estão localizados, conforme Quadro 02A.

Questão 16

Exemplo de aplicação do gabarito Questão 16

Tomando por exemplo o caso da Subprefeitura Mooca: Nas ZPIs localizadas nas áreas de influência dos eixos previstos, aplica-se o gabarito estabelecido para a macroárea em que se encontra, no caso, 28 m. Para as demais ZPIs, aplica-se o parâmetro mais restritivo que, no caso, é o de 15m do PRE MO.

Exemplo de aplicação do gabarito Questão 16

Tomando por exemplo o caso da Subprefeitura Mooca: Nas ZPIs localizadas nas áreas de influência dos eixos previstos, aplica-se o gabarito estabelecido para a macroárea em que se encontra, no caso, 28 m. Para as demais ZPIs, aplica-se o parâmetro mais restritivo que, no caso, é o de 15m do PRE MO. Para as ZMs, ZCPs e ZCLs, neste caso, como a Lei 16.050/14 é mais restritiva, aplica-se o gabarito previsto para a macroárea, no caso, também 28m.

Exemplo de aplicação do gabarito Questão 16

Tomando por exemplo o caso da Subprefeitura Mooca: Nas ZPIs localizadas nas áreas de influência dos eixos previstos, aplica-se o gabarito estabelecido para a macroárea em que se encontra, no caso, 28 m. Para as demais ZPIs, aplica-se o parâmetro mais restritivo que, no caso, é o de 15m do PRE MO. Para as ZMs, ZCPs e ZCLs, neste caso, como a Lei 16.050/14 é mais restritiva, aplica-se o gabarito previsto para a macroárea, no caso, também 28m. Já para a ZEPAM, como a Lei 13.885/04 é mais restritiva, aplica-se o gabarito previsto no PRE, no caso, 9m.

Nas áreas fora do eixo, se houver edifícios na quadra que possuem gabarito maior que o estabelecido pelo Quadro 02A, é necessário seguir o gabarito de altura máximo estipulado neste quadro?

Nas quadras onde, em mais de 50% da área dos lotes, as edificações existentes já tenham ultrapassado os limites de gabarito e número de pavimentos do Quadro 02A, as edificações novas poderão também ultrapassar estes parâmetros até os limites definidos pela Lei 13.885/04.

Questão 17

Questão 17

60 Neste caso, o gabarito de altura máximo de 28m pode ser excedido (pois mais de 50% da área dos lotes da quadra tem edifício(s) com gabarito superior a 28m.

Neste caso, o gabarito de altura máximo de 28m NÃO pode ser excedido (pois menos de 50% da área dos lotes da quadra tem edifício(s) com gabarito superior a 28m.

28

m

28

m

60% 30%

30% 40%

30%

30%

Percentual dos lotes em relação a quadra. Percentual dos lotes em relação a quadra.

MUDANÇAS E REGRAS GERAIS

Que parâmetros devem ser aplicados nos perímetros de incentivo?

Para os perímetros de incentivo ao desenvolvimento econômico Jacu-Pêssego e Cupecê aplicam-se os parâmetros e índices estabelecidos para as áreas de influência dos eixos de estruturação da transformação urbana, conforme Art. 364 da Lei 16.050/14.

Além disso, para estas áreas, há isenção de cobrança de outorga onerosa de potencial construtivo adicional de empreendimentos não residenciais e da área destinada ao uso não residencial em empreendimentos de uso misto, conforme Arts. 362 e 363.

No caso do perímetro da Jacu-Pêssego, o CA máximo de 4 só poderá ser utilizado em empreendimentos não residenciais.

Para os demais perímetros de incentivo, haverá projeto de lei específica.

Questão 18

Questão 18

Que parâmetros devem ser aplicados na Macroárea de Redução da Vulnerabilidade Urbana e Recuperação Ambiental e na Macroárea de Controle da Qualificação Urbana e Ambiental, ambas dentro da área de proteção aos mananciais, posto que foram vetados na Lei 16.050/14?

Deve-se aplicar os parâmetros estabelecidos nos Quadros 4 dos PREs da Lei 13.885/04, atentando para os parâmetros específicos de ZEIS e Eixos, bem como da legislação estadual especifica, conforme nota (f) do Quadro 02A.

Questão 19

Quando incide a cota de solidariedade?

Incide sobre empreendimentos com área construída computável superior a 20 mil m² e sobre aqueles com área inferior originários de desmembramentos aprovados após a publicação do PDE, cuja área computável original era equivalente ou superior a 20 mil m² (PDE – art. 112).

Questão 20

Como a cota de solidariedade é aplicada?

A cota de solidariedade é aplicada através da obrigatoriedade da doação de 10% da área construída computável dos empreendimentos para HIS (PDE – art. 112). Nestes casos:

Área doada será considerada não computável

A exigência pode ser atendida:

- no próprio empreendimento;

- em empreendimento localizado em outro terreno, desde que na Macrozona Urbana, exceto na MRVU e nos Setores Jacu, Arco Leste, Noroeste e Fernão Dias da MEM;

- através de doação de terreno nos mesmos locais do item anterior, com valor equivalente a 10% da área total do terreno do empreendimento

- através de depósito ao FUNDURB.

Questão 21

Como ficou a classificação viária na Lei 16.050/14?

A classificação viária está definida pelo Quadro 09 - Classificação das vias da Rede Viária Estrutural, anexo à Lei 16.050/14. A revisão do PDE trouxe como inovação a possibilidade de reclassificação das vias abertas ou que foram objeto de alargamento e/ou melhoramentos pelo Poder Público após a vigência da Lei 13.885/04, mediante análise e parecer da CET e aprovação da CTLU (PDE – art. 238, parágrafo 3º).

Questão 22

Quais usos são permitidos e quais restrições incidem em via local em Zonas Mistas?

São permitidos os usos dos Quadros 02/d, 02/e e os usos da subcategoria nR2 (PDE – art. 368, parágrafo 2º, inciso II).

Questão 23

As atividades enquadradas na subcategoria de uso nR3 ainda precisam de aprovação da CTLU?

Sim, exceto para as atividades enquadradas como Polo Gerador de Tráfego – PGT que não serão mais enquadradas como nR3 e cuja análise ficará atribuída à CAIEPS, conforme incisos III e IV do parágrafo 1º do art. 368

Questão 24

Uma vez que Pólo Gerador de Tráfego não é mais enquadrado na subcategoria de uso nR3, fica permitido em via local em Zona Mista?

Sim, dependendo de análise da CAIEPS, conforme Art. 368, parágrafo 1º, incisos III e IV, e respeitando as restrições quanto à largura de via do Quadro 04, anexo à Parte III da Lei 13.885/04.

Questão 25

Como será feito o cálculo da outorga onerosa?

Será feito com base na fórmula do art. 117 da Lei 16.050/14, considerando:

CA básico = 1;

CA máximo, a depender da situação:

Eixos: Quadro 02

PIDE Cupecê e Jacu: art. 362 ou 363

ZEIS: Quadro 03 da Lei 16.050/14 ou Quadro 2/j da Lei 13.885/04 quando não se aplicar a regra de HIS

os previstos nas Leis de Incentivo

o resultante da aplicação da cota de solidariedade

Nas demais situações: Quadro 02A da Lei 16.050/14 ou Quadros 4 dos PREs da Lei 13.885/04, quando mais restritivos

Fs definido por uso no Quadro 05;

Fp definido por Macroárea no Quadro 06; anexos à referida Lei.

Questão 26

Quando incide estoque de potencial construtivo adicional?

De acordo com o art. 368, § 2º, inciso II, até a revisão da Lei 13.885;04 não se aplicam os estoques nos seguintes casos:

Nos Eixos (Mapas 3 e 3A)

Nas ZEIS (Mapas 4 e 4A)

Nas áreas de incentivo ao desenvolvimento econômico (Mapa 11)

Nos empreendimentos residenciais com a CA até 2

Questão 27

Tenho um processo de aprovação em andamento na Prefeitura, anterior à aprovação do novo PDE. Ele será analisado de acordo com a nova Lei?

Segundo Art. 380, os processos de licenciamento protocolados até a data de publicação da Lei 16.050/14 serão integralmente analisados de acordo com a legislação em vigor à época do protocolo.

O interessado poderá optar pela análise à luz da Lei 16.050/14, desde que se manifeste formalmente, sendo que neste caso, o processo será analisado integralmente nos termos da nova lei.

Questão 28

Mapa articulado

Mapa articulado

Mapa articulado

Mapa articulado

Mapa articulado

Mapa articulado

Mapa articulado

Mapa articulado

Mapa articulado

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