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UNIVERSIDADE PRESBITERIANA MACKENZIE

DENIS ALVES MARIANO

O PANORAMA ATUAL DA REQUALIFICAO DE EDIFCIOS DE

ESCRITRIOS NA CIDADE DE SO PAULO

So Paulo

2012

2

DENIS ALVES MARIANO



Dissertao de Mestrado apresentada ao programa de Ps-Graduao em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie, como parte das exigncias para obteno do ttulo de Mestre em Arquitetura e Urbanismo.

Orientador: Prof.Dr. Roberto Righi.

So Paulo

2012

3

DENIS ALVES MARIANO



Esta dissertao foi julgada adequada obteno do ttulo de Mestre em Arquitetura e Urbanismo e aprovada em sua forma final pela Ps-Graduao em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie.

So Paulo, 20 de dezembro de2012.

______________________________________________________ Professor e orientador Dr. Roberto Righi Universidade Presbiteriana Mackenzie

______________________________________________________

Prof. Dr. Gilda Collet Bruna Universidade Presbiteriana Mackenzie

______________________________________________________

Prof. Dr.Bruno Roberto Padovano Universidade de So Paulo FAU USP

4

M333pMariano, Denis Alves. O panorama atual da requalificao de edifcios de escritrios na cidade de

So Paulo / Denis Alves Mariano 2013. 183 f. : il. ; 30 cm.

Dissertao (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo) Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade Presbiteriana Mackenzie, So Paulo, 2013.

Bibliografia: f. 179-183.

1. Requalificao. 2. Edifcios de escritrio. 3. So Paulo (cidade). I. Ttulo.

CDD725.23

5

Dedico este trabalho aos meus pais, Jos

Heleno Mariano e Rosalina da Conceio

Gomes Alves, por me ensinarem, entre todas

as outras coisas, atravs de exemplo prprio, a

importncia do estudo. A minha filha Larah

Yuri Hanada Mariano, pelo amor recproco e

incondicional.

6

AGRADECIMENTOS

s minhas queridas irms, Deborah Alves Mariano, pelo apoio afetivo, e Valria

Alves Mariano, tambm colega de profisso, que indiretamente me influenciou nos caminhos

da arquitetura. Vivian Rossi Venite, minha namorada, pela amizade, companheirismo,

tolerncia etc.

Ao meu orientador e amigo, Professor Dr. Roberto Righi, por sua competncia,

profissionalismo, dedicao, pacincia e apoio durante a longa jornada de elaborao deste

trabalho.

Aos integrantes da minha banca de qualificao, Prof. Dr. Gilda Collet Bruna e

Prof. Dr.Bruno Roberto Padovano, pela grande contribuio que deram, com os comentrios e

indicaes, que foram determinantes para esta dissertao.

As empresas que abriram as portas para a elaborao dos estudos de caso: FMC

Arquitetura e Athi Wohnrath.

Aos professores e colegas de sala do programa de Ps-Graduao em Arquitetura

e Urbanismo da Universidade Mackenzie, que foram parte essencial no referencial terico e

pessoal.

A todos os meus amigos e familiares que sempre acreditaram em mim, meu muito

obrigado!

7

RESUMO

O presente trabalho prope o estudo sobre o atual cenrio da requalificao tcnica dos

edifcios de escritrio na cidade de So Paulo. Passadas dcadas do incio da verticalizao da

capital paulistana, o acervo arquitetnico existente de edifcios de escritrios, muitas vezes

com tima localizao e infraestrutura urbana, apresentam padres inadequados s novas

necessidades e dinmicas do trabalho contemporneo. A requalificao tcnica e funcional

atravs de um conjunto de aes pode trazer melhorias de desempenho e aumento de vida til

para estes edifcios.

Infelizmente ainda pouco clara a terminologia, muitas vezes requalificao utilizado como

renovao ou retrofit, assim, se faz necessrio, para melhor entendimento e compreenso,

dedicar um captulo para elucidao dos conceitos e definies utilizados pelos diversos

autores para o tema em questo.

O trabalho apresenta um breve levantamento cronolgico dos avanos tecnolgicos dos

edifcios de escritrios, as mudanas nas tcnicas construtivas e evoluo dos materiais.

feita uma anlise das classificaes dos padres dos edifcios de escritrio, destacando-se as

exigncias atuais do mercado imobilirio.

A pesquisa na sequncia exibe um levantamento e analise da dinmica de localizao dos

edifcios de escritrios de alto e mdio padro na cidade de So Paulo, evidenciando os

edifcios envelhecidos localizados em regies ainda de prestigio e de interesse imobilirio. O

estudo demonstra o estoque em potencial existente, ainda pouco explorado, para

requalificao de edifcios de escritrios na cidade de So Paulo.

Em um carter tcnico, no capitulo subsequente, so levantados e analisados casos de

edifcios de escritrios recentemente requalificados na capital paulista, identificando as

principais prticas de projetos e os critrios adotados em um projeto de requalificao.

Palavras-chave: Requalificao 1. Edifcios de escritrios 2. So Paulo 3.

8

ABSTRACT

This research proposes a study on the current scenario of offices buildings technical

requalification in the city of So Paulo. After decades of So Paulo city verticalization

process, the architecture stock of existing offices buildings, often with great location and

urban infrastructure, shows inadequate standards to changing needs and contemporary

dynamics work. Through a set of actions, the technical and functional requalification can

provide improved performance and increase lifetime to these buildings.

Unfortunately the terminology is unclear, requalification is often used as a retrofit or

renovation, so it is necessary for better understanding and comprehension, devote a chapter to

clarifying the concepts and definitions used by various authors to the issue at hand.

The paper presents a chronological brief survey of the offices buildings technological

advances, changes in construction techniques and materials developments. It made a

classification patterns analysis of offices buildings, highlighting the demands of today's real

estate market.

On the sequence the research shows a survey and analysis the dynamics of location of offices

buildings in So Paulo, evidencing the aged buildings located in regions of further prestige

and real estate interest. The study demonstrates the potential existing stock, yet

underexplored, for offices buildings requalification in So Paulo city.

In a technical nature, at the subsequent chapter, are collected and analyzed recently

requalified office buildings cases in the state capital, identifying the key projects practices and

the criteria adopted in a requalification project.

Keywords: Requalification 1. Offices buildings 2. So Paulo 3.

9

LISTA DE FIGURAS

Figura 1: Atividades e aes envolvidas na Requalificao ..................................................... 29

Figura 2: Edifcio Martinelli ..................................................................................................... 33

Figura 3: Edifcio Conde Prates - 1952 .................................................................................... 34

Figura 4: Edifcio Horcio Lafer 1954 .................................................................................. 34

Figura 5: Edifcio Torre Santander JK -2010 ........................................................................... 35

Figura 6: Edifcio Citicorp/Citigroup 1986 ........................................................................... 37

Figura 7: Rochaver Corporate Towers 2008........................................................................ 38

Figura 8: Alguns exemplos que podem ser integrados aos sistemas prediais .......................... 42

Figura 9: Sistema VAV com Termostato ................................................................................. 43

Figura 10: Funcionamento bsico da Termoacumulao ......................................................... 44

Figura 11: Croqui (sem escala) de shaft para acomodao de cabeamentos. ........................... 45

Figura 12: Equipamentos de deteco e combate a incndio ................................................... 45

Figura 13: Croqui (sem escala) de escada de emergncia, antecmara e porta corta fogo. ..... 46

Figura 14: Croqui de distribuio de energia eltrica sob piso elevado ................................... 47

Figura 15: Esquema de captao e armazenamento de aguas pluviais..................................... 49

Figura 16: Equipamentos de controle de segurana predial ..................................................... 50

Figura 17: Painel elevador inteligente ...................................................................................... 51

Figura 18: Sistema elevador inteligente ................................................................................... 52

Figura 19: Corte esquemtico de um projeto eficiente ............................................................. 54

Figura 20: Pavimento tipo Edifcio Eldorado Tower - Modelo de eficincia de projeto ......... 55

Figura 21: Lobby Rochaver Corporate Towers ...................................................................... 56

Figura 22: Ilustrao Fachada cortina (material alumnio e vidro) .......................................... 57

Figura 23 Mapa da cidade de So Paulo e a localizao dos centros de negcios ................... 65

Figura 24: Maquete eletrnica do Edifcio Torre Matarazzo ................................................... 69

Figura 25: Edifcio Ptio Victor Malzoni ................................................................................. 73

Figura 26: Edifcio Torre So Paulo ......................................................................................... 77

Figura 27: Edifcio Eco Berrini ................................................................................................ 81

Figura 28: Fachada Banco Frances e Italiano ........................................................................... 90

Figura: 29: Edifcio CBI Esplanada ........................................................................................ 92

10

Figura 30: Edifcio Itlia........................................................................................................... 94

Figura 31: Edifcio Conde Prates ............................................................................................. 95

Figura 32: Planta tipo Edifcio Conde Prates ........................................................................... 96

Figura 33: Conjunto Nacional .................................................................................................. 98

Figura 34: Edifcio Quinta Avenida ......................................................................................... 99

Figura 35: Edifcio Plavinil, fachada em sua forma original. ................................................. 101

Figura 36: Edifcio Plavinil, fachada em sua forma atual. ..................................................... 102

Figura 37: Edifcio Banco Portugus do Brasil ...................................................................... 103

Figura 38: Edifcio Elijass Gliksmanis ................................................................................... 104

Figura 39: Edifcio CBPO ...................................................................................................... 104

Figura 40: Edifcio Sede FIESP.............................................................................................. 105

Figura 41: Edifcio Capitnia ................................................................................................. 107

Figura 42: Edifcio ACAL ...................................................................................................... 107

Figura 43: Edifcio Asahi ....................................................................................................... 109

Figura 44: Edifcio Rizkallah ................................................................................................. 109

Figura 45: Edifcio Sede Philips do Brasil ............................................................................. 112

Figura 46: Edifcio Dacon ...................................................................................................... 113

Figura 47: Edifcio Citicorp/Citigroup ................................................................................... 114

Figura 48: Edifcio Ourinvest ................................................................................................. 115

Figura 49: Localizao dos estudos de casos ......................................................................... 121

Figura 50: CBI Esplanada dcada de 1950 ............................................................................. 122

Figura 51: CBI Esplanada atualmente .................................................................................... 123

Figura 52: Planta do CBI Esplanada, Diagnstico e Proposta ............................................... 126

Figura 53: Edifcio Bela Paulista antigo Horcio Lafer 2004. ............................................ 127

Figura 54: Edifcio Bela Paulista 2011. (antigo Horcio Lafer)............................................. 128

Figura 55: Edifcio Horcio Lafer antiga fachada - 2004. ...................................................... 130

Figura 56: Edifcio Bela Paulista nova fachada - 2011. ......................................................... 130

Figura 57: Edifcio Horcio Lafer - Recepo/Hall - 2004 .................................................... 131

Figura 58: Edifcio Bela Paulista, Recepo/Hall 2011. ........................................................ 131

Figura 59: Edifcio Numa de Oliveira fachada antiga ......................................................... 133

Figura 60: Edifcio Numa de Oliveira - fachada ps-requalificao ...................................... 134

Figura 61: Edifcio Oscar Americano (CBPO)....................................................................... 135

Figura 62: Edifcio Oscar Americano detalhe elementos pr-moldados ............................. 136

Figura 63: Edifcio Oscar Americano Croqui planta andar tipo .......................................... 136

11

Figura 64: CBPO - Perspectiva ilustrada do projeto de Requalificao................................. 137

Figura 65: Edificio Elijass Gliksmanis ................................................................................... 138

Figura 66: Edificio Elijass Gliksmanis - antes da requalificao ........................................... 139

Figura 67: Edifcio Paulista 1.100 - aps requalificao ........................................................ 140

Figura 68: Edifcio Elijass Gliksmanis - antiga entrada ......................................................... 140

Figura 69: Edifcio Paulista 1.110 - Nova entrada ................................................................. 141

Figura 70: Edifcio Sede Telesp - Dcada 1970 ..................................................................... 142

Figura 71: Edifcio sede Telesp - Antes da requalificao ..................................................... 143

Figura 72: Edifcio Sede Telefnica - Aps requalificao ................................................... 143

Figura 73: Edificio Rio Branco 115, antes da requalificao ................................................. 146

Figura 74: Edifcio Rio Branco 115, apos requalificao ...................................................... 147

Figura 75: Edifcio Rio Branco 115, ilustrao artstica do projeto de requalificao .......... 147

Figura 76: Hamburg- Sd|Aliana - fachada restaurada ........................................................ 151

Figura 77:Hamburg- Sd|Aliana interior ........................................................................... 151

Figura 78: Edifcio Panorama Paulista Corporate - Fachada atual e ilustrao artistica da

proposta de requalificao ...................................................................................................... 152

Figura 79: Localizao e pontos referenciais do Paulista 2028.............................................. 154

Figura 80: localizao e referencia da Avenida Paulista - Destaque para o Paulista 2028 .... 155

Figura 81: O Paulista 2028, (segundo a direita) e os edifcios vizinhos. ............................... 156

Figura 82: Edifcio Paulista 2028 Fachada original ............................................................ 157

Figura 83: Paulista 2028 - Croqui andar tipo original ............................................................ 158

Figura 84: Paulista 2028 - apos retirada dos brises, estado de conservao dos caixilhos .... 160

Figura 85: Paulista 2028- entrada do edifcio ......................................................................... 161

Figura 86: Paulista 2028- ilustrao eletrnica do edifcio requalificado .............................. 162

Figura 87: Detalhe tcnico de fixao dos painis de ACM na fachada ................................ 163

Figura 88: Paulista 2028 nova fachada ................................................................................ 164

Figura 89: Paulista 2028 - Corte esquemtico ........................................................................ 164

Figura 90: Paulista 2028 - Acessos trreo .............................................................................. 165

Figura 91: Paulista 2028 - Planta trreo ................................................................................. 166

Figura 92: Paulista 2028 - Lobby requalificado ..................................................................... 166

Figura 93: Paulista 2028 - Segundo pavimento ...................................................................... 167

Figura 94: Paulista 2028 - Pavimento tipo ............................................................................ 168

Figura 95: Paulista 2028 - Detalhes do piso elevado e forro .................................................. 169

Figura 96: Paulista 2028-croqui comparativo, pavimento tipo existente e o requalificado ... 170

12

Figura 97: Paulista 2028 - Cobertura duplex Fachada ........................................................ 171

Figura 98: Paulista 2028 Coroamento - antes da requalificao ......................................... 172

Figura 99: Paulista 2028 - Coroamento cobertura ............................................................... 172

Figura 100: Paulista 2028-croqui planta cobertura duplex piso inferior e superior ............ 173

Figura 101: Paulista 2028 - destaque da cobertura ................................................................. 174

13

LISTA DE GRAFICOS

Grfico 1: Lanamento em m de edifcios de escritrios de alto e mdio padro por perodo

na regio da Paulista. ................................................................................................................ 71


na regio Faria Lima. ................................................................................................................ 75


na Marginal Pinheiros. .............................................................................................................. 78

Grafico 4: Lanamento em m de edifcios de escritrios de alto e mdio padro por perodo

na regio Itaim/Vila Olmpia. ................................................................................................... 80


na regio Berrini. ...................................................................................................................... 82


na Chcara Santo Antonio. ....................................................................................................... 84

Grfico 7: Comparativo em m dos lanamentos em m de edifcios de escritrios de alto e

mdio padro nas regies estudadas. ........................................................................................ 86

14

LISTA DE TABELAS

Tabela 1: Edifcios representativos na Regio do Centro e data de lanamento ...................... 68

Tabela 2: Edifcios representativos na Regio da Paulista e data de lanamento .................... 70

Tabela 3: Edifcios representativos na Regio da Faria Lima e data de lanamento ............... 74

Tabela 4: Edifcios representativos na Regio da Faria Lima e data de lanamento ............... 76

Tabela 5: Edifcios representativos na Regio do Itaim/Vila Olmpia e data de lanamento .. 79

Tabela 6: Edifcios representativos na Berrini e data de lanamento ....................................... 81

Tabela 7: Edifcios representativos na Chcara Santo Antnio e data de lanamento ............. 83

Tabela 8: Edifcios representativos em regies isoladas e data de lanamento........................ 85

Tabela 9: Dimensionamento estimado do estoque de edifcios anteriores a dcada de 80 no

centro expandido da cidade de So Paulo ................................................................................ 87

15

SUMRIO

INTRODUO ...................................................................................................................... 18

1 CONCEITOS E DEFINIES DOS TERMOS UTILIZADOS. ................................ 23

1.1 RETROFIT ...................................................................................................................... 23

1.2 RENOVAO ................................................................................................................ 25

1.3 REABILITAO ............................................................................................................ 26

1.4 REQUALIFICAO ...................................................................................................... 27

1.5 ESCOLHA DO TERMO: REQUALIFICAO ............................................................ 28

1.6 REQUALIFICAO COMO NOVA FORMA DE ADEQUAO DE EDIFCIOS DE

ESCRITORIOS ........................................................................................................................ 30

2 EDIFICIOS DE ESCRITRIOS EM SO PAULO .................................................... 32

2.1 BREVE HISTRICO DAS MUDANAS TECNOLGICAS OCORRIDAS ............. 32

2.2 CATEGORIAS DO MERCADO IMOBILIRIO .......................................................... 39

2.3 EXIGNCIAS ATUAIS .................................................................................................. 41

2.3.1 Sistema de superviso e controle predial .................................................................. 42

2.3.2 Sistemas de ar condicionado central.......................................................................... 43

2.3.3 Sistemas de telecomunicao e informtica .............................................................. 44

2.3.4 Sistema de deteco e combate a incndio ................................................................ 45

2.3.5 Sistema eltrico ............................................................................................................ 47

2.3.6 Sistema de iluminao ................................................................................................. 48

2.3.7 Sistema Hidrulico ...................................................................................................... 48

2.3.8 Segurana Patrimonial ............................................................................................... 50

2.3.9 Elevadores .................................................................................................................... 51

2.3.10 Estacionamento............................................................................................................ 52

2.3.11 Eficincia do Projeto ................................................................................................... 53

2.3.12 Lobby ............................................................................................................................ 56

2.3.13 Fachada ........................................................................................................................ 56

2.3.14 Localizao ................................................................................................................... 57

3 A LOCALIZAO DOS EDIFICIOS DE ESCRITORIOS NA CIDADE DE SO

PAULO .................................................................................................................................... 58

3.1 BREVE HISTORICO ...................................................................................................... 60

3.2 LOCALIZAO ............................................................................................................. 62

16

3.3 DIMENSIONAMENTO ESTIMADO DO ESTOQUE PARA REQUALIFICAO DE

EDIFICIOS DE ESCRITORIOS NO CENTRO EXPANDIDO DA CIDADE DE SO

PAULO ..................................................................................................................................... 66

3.3.1 Regio do Centro:........................................................................................................ 67

3.3.2 Regio da Paulista: ...................................................................................................... 69

3.3.3 Regio da Faria Lima: ................................................................................................ 72

3.3.4 Marginal Pinheiros: .................................................................................................... 75

3.3.5 Regio do Itaim/Vila Olmpia: ................................................................................... 78

3.3.6 Berrini: ......................................................................................................................... 80

3.3.7 Chcara Santo Antnio: ............................................................................................. 83

3.3.8 Edifcios Isolados: ........................................................................................................ 84

3.3.9 Identificao do estoque potencial dos centros de negcios da cidade de So Paulo

86

3.4 A EXPANSO E DESLOCAMENTO DOS EDIFCIOS DE ESCRITRIOS NA

CIDADE DE SO PAULO ..................................................................................................... 89

3.4.1 As dcadas de 1930 e 1940 .......................................................................................... 89

3.4.2 A dcada de 1950 ......................................................................................................... 93

3.4.3 A dcada de 1960 ....................................................................................................... 100

3.4.4 A dcada de 1970 ....................................................................................................... 106

3.4.5 A dcada de 1980 ....................................................................................................... 111

4 REQUALIFICICAO DE EDIFICIOS DE ESCRITORIOS NA CIDADE DE SO

PAULO .................................................................................................................................. 116

4.1 FORMAS DE REQUALIFICAO ADOTADAS NO MERCADO ATUAL ...... 116

4.1.1 Requalificao pelo proprietrio/administrador.................................................... 117

4.1.2 Requalificao atravs do sistema built-to-suit ...................................................... 117

4.1.3 Requalificao pela empresa/usurio final ............................................................. 118

4.1.4 Requalificao como investimento ........................................................................... 119

4.2 OS SETE CASOS RECENTES ESTUDADOS DE REQUALIFICAO DE

EDIFICIOS ........................................................................................................................... 120

4.2.1 Edifcio CBI Esplanada ............................................................................................ 122

4.2.2 Edifcio Bela Paulista (Horcio Lafer) .................................................................... 127

4.2.3 Edifcio Numa de Oliveira ........................................................................................ 132

4.2.4 Edificio Oscar Americano (CBPO) .......................................................................... 134

4.2.5 Edifcio Paulista 1.100 (antigo Elijass Gliksmanis) ................................................ 138

17

4.2.6 Edifcio Sede Telefnica ............................................................................................ 141

4.3 ESTUDO DE CASO EDIFICIO PAULISTA 2028 ................................................ 144

4.3.1 O incorporador do projeto ....................................................................................... 145

4.3.2 O escritrio responsvel pelo projeto de requalificao ........................................ 148

4.3.3 A localizao .............................................................................................................. 152

4.3.4 A requalificao ......................................................................................................... 157

CONSIDERAES FINAIS ............................................................................................... 175

REFERNCIAS ................................................................................................................... 179

18

INTRODUO

O conceito de Requalificao1tem sido utilizado com frequncia crescente no

cotidiano dos arquitetos, construtores e decoradores. Ele muitas vezes empregado em

diversos sentidos que poderiam ser traduzidos por renovao, retrofit, readequao,

reinsero, recuperao e outros. A primeira questo desta pesquisa sistematizar o que j foi

escrito, pensado e dito sobre a questo da requalificao de edifcios, qual o significado da

palavra, os conceitos e vertentes de onde utilizado. Outras questes a serem abordadas esto

relacionadas s caractersticas que um edifcio de escritrios de alto e mdio padro, necessita

ter para estar de acordo com as exigncias atuais do mercado, quais os mtodos e solues

encontradas para requalificar os edifcios que apresentam caractersticas obsoletas perante as

exigncias contemporneas.

Os edifcios de escritrios de mdio e alto padro, surgidos ao longo do sculo

XX, apresentam com o passar das dcadas, padres cada vez mais inadequados s

necessidades contemporneas. O objeto desta pesquisa so edifcios de escritrios na cidade

de So Paulo que nos tempos recentes, tiveram investimento em projeto de requalificao

com o objetivo de moderniz-los e adequ-los aos padres atuais.

Os edifcios esto localizados no Centro da cidade de So Paulo e na regio da

Avenida Paulista. Constituem prdios de escritrios e construes que passaram pelo processo

de requalificao, onde so respondidas as questes de projetos, necessidades, solues e

intervenes, sejam elas de grande ou menor impacto.

O termo requalificao utilizado no sentido de renovao e atualizao, com

preservao das caractersticas intrnsecas do edifcio. No se trata de reconstruo, mas um

conjunto de aes realizadas para o beneficiamento, valorizao e a recuperao do edifcio,

objetivando a melhoria de seu desempenho e o aumento de sua vida til. Ela tem o sentido de

renovao, modernizao de uma edificao que apresenta padres inadequados s

1 O termo Requalificao empregado no decorrer deste trabalho. Os diversos termos como: retrofit, renovao,

reabilitao, readequao, reinsero, recuperao e outros, so estudados no captulo 1- CONCEITOS E DEFINIO DOS TERMOS.

19

necessidades atuais, buscando dotar o edifcio da atualidade tecnolgica com conforto,

segurana e funcionalidade.

A idia do termo Requalificao envolve o processo de modernizao e

atualizao de edificaes, tendo em vista torn-los contemporneos. A requalificao no

trata apenas da restaurao do edifcio, ele vai alm, busca sua eficincia e sincronicidade

com o tempo presente, dentro das limitaes fsicas de sua antiga estrutura e outros

componentes.

As transformaes sociais, polticas e econmicas pelas quais passa o mundo, nas

ltimas cinco dcadas, geram a necessidade de espaos mais dinmicos. A requalificao

deve buscar, com eficincia, dotar o edifcio de atualidade tecnolgica com conforto,

segurana e funcionalidade para o usurio, e a necessria viabilidade econmica para o

investidor.

Nas principais cidades do mundo, enquanto incorporadores brigam por cada metro

quadrado de terreno vazio ou subutilizado, prdios com tima localizao esto ficando cada

vez mais vazios. So edifcios que demonstram sinais do tempo, com funcionalidade,

infraestrutura obsoleta e equipamentos ultrapassados. Por isso se tornaram difceis de

administrar e comercialmente inviveis. neste contexto urbano, que se deve ver a

requalificao de edifcios com uma oportunidade nova de negcio para o setor da construo

civil.

A dissertao tem o objetivo de contribuir para a ampliao do conhecimento na

rea de requalificao de edifcios de escritrios na cidade de So Paulo, identificando as

principais caractersticas de um edifcio adequado s exigncias atuais, bem como, o estoque

de edifcios de escritrios, com potencial para futura requalificao, e os recentes casos de

edifcios que foram modernizados e atualizados atravs desse processo.

A busca por atualizao, modernizao, readaptao e valorizao do imvel, faz

com que as tcnicas de requalificao ganhem cada vez mais importncia nos meios

acadmicos e profissionais. Como sinnimo de atualizao predial, a requalificao de

determinado edifcio melhora no s o desempenho das edificaes, mas tambm as adqua

s perspectivas de uma nova utilizao.

20

Se no bastasse a valorizao direta do imvel, existem ainda inmeras outras

razes para se realizar a requalificao em um edifcio existente. Destaca-se uma maior

comodidade proporcionada aos usurios, e a reduo dos custos de operao da edificao.

A metodologia adotada neste trabalho envolve em primeiro lugar o levantamento

bibliogrfico sobre o tema da requalificao de edifcios, reportando-se as principais fontes

bibliogrficas que tratam de assuntos envolvendo este processo.

O foco da pesquisa aborda as definies tericas, a delimitao do tema e tambm

as exigncias atuais dos edifcios de escritrios, assim enumerados:

1. Sistema de superviso e controle predial;

2. Sistemas de ar condicionado central;

3. Sistemas de telecomunicao e informtica;

4. Sistema de deteco e combate a incndio;

5. Sistema eltrico;

6. Sistema de iluminao;

7. Sistema Hidrulico;

8. Segurana Patrimonial;

9. Elevadores;

10. Estacionamento;

11. Eficincia do Projeto;

12. Lobby;

13. Fachada;

14. Localizao.

Em segundo, realiza-se uma coleta de dados dos edifcios de escritrios de alto e

mdio padro, lanados na cidade de So Paulo a partir da dcada de 1940 at 2007, e suas

respectivas localizaes, analisando a dinmica de deslocamento dos centros e o

desenvolvimento das regies em que esto inseridos os edifcios de escritrios de alto e mdio

padro, e quais as caractersticas dos mesmos, indicando um possvel estoque em potencial de

edifcios para requalificao.

21

As regies levantadas e analisadas para identificao do estoque em potencial e

suas caractersticas so: Centro, Paulista, Faria Lima, Marginal Pinheiros, Itaim/Vila Olmpia,

Berrini, Chcara Santo Antnio e alguns edifcios isolados, fora das regies levantadas.

Por fim, atravs de estudos de casos recentes de requalificao na cidade de So

Paulo, so analisados projetos, atravs de levantamento bibliogrfico e entrevistas com os

responsveis tcnicos, com o objetivo de ilustrar as caractersticas distintas de um projeto de

requalificao do ponto de vista de uso ocupacional, bem como a motivao do

empreendimento.

Os edifcios estudados e avaliados nesta dissertao so: Edifcio CBI Esplanada,

Edifcio Bela Paulista (antigo Ed. Horcio Lafer), Edifcio Luma de Oliveira, Edifcio Sede

Telefnica, Edifcio Paulista 1.100 (antigo ElijassGliksmanis), Edifcio CBPO (Oscar

Americano) e o Edifcio Paulista 2028, este analisado de forma mais significativa.

A estrutura do trabalho baseado na metodologia descrita se faz atravs de quatro

captulos no decorrer da dissertao. O primeiro versa sobre a definio do termo

Requalificao, pois comum que em trabalhos de diferentes autores se tenha a aplicao de

um mesmo termo, com significados distintos entre si, fato que dificulta o inicio do

desenvolvimento da pesquisa. Este captulo define com mais preciso os conceitos a serem

empregados neste trabalho, com o objetivo de proporcionar uma clara compreenso dos seus

significados e permitir um melhor entendimento, sobre o termo utilizado.

O segundo captulo descreve um breve histrico das mudanas tecnolgicas

ocorridas ao longo do sculo XX nos edifcios de escritrios, tomando como principio os

edifcios da cidade de So Paulo. O desenvolvimento de novas tecnologias, como o avano

dos sistemas construtivos dos materiais e o aparecimento de equipamentos de monitoramente

e controle predial, fez com que o conceito de edifcio de escritrios eficiente se modificasse

ao longo do tempo. O mercado de edifcios de escritrios se desenvolveu e se especializou, e

atravs de um conjunto de atributos, avalia a eficincia dos edifcios, e os categoriza. Ainda

neste captulo so apontadas as exigncias tecnolgicas e funcionais que um edifcio de

escritrios necessita para estar adequado a classificao de edifcios de alto e mdio padro do

mercado imobilirio.

22

O terceiro captulo desta dissertao caracteriza a localizao e a dinmica de

deslocamento dos edifcios de escritrios na cidade de So Paulo, evidenciando os principais

centros de negcios da cidade, que acumulam um significativo estoque de edifcios de

escritrios. Definido por regies elaborado uma analise atravs de dados coletados, que

resultam em tabelas e grficos, demonstrando a potencialidade, a ser explorada em futuros

projetos de requalificao, do estoque existente de edifcios envelhecidos em cada uma das

regies. Tambm apresentado, de forma cronolgica, nos perodos de 1930 a 1980, o

cenrio e as caractersticas dos edifcios lanados e sua localizao.

O quarto captulo discute o panorama de requalificao de edifcios de escritrios

na cidade de So Paulo. Primeiramente neste capitulo, so descritos, analisados e estudados os

casos escolhidos, isto envolve de quem parte o interesse do investimento, e qual o retorno

esperado pelos empreendedores. Em seguida so relacionados sete casos recentes de

requalificao, recorte prtico deste trabalho. Nele se descreve as caractersticas dos edifcios

e quais as principais medidas de atualizao tomadas pelos profissionais tcnicos responsveis

pelo projeto de requalificao. Especificamente, e de forma mais aprofundada, se analisa o

caso da requalificao do Edifcio Paulista 2028, que analisado atravs de fontes primarias e

secundarias, onde so abordadas questes relacionadas ao projeto arquitetnico, assim como

solues e propostas encontradas para o projeto em questo.

Por fim, as consideraes finais apontam para o entendimento geral do tema

obtido, a partir do seu desenvolvimento, facilitando assim a compreenso do leitor, que

encontrara aqui os resultados do estudo e apontamentos para possveis trabalhos futuros.

23

1 CONCEITOS E DEFINIES DOS TERMOS UTILIZADOS.

Termos como retrofit, renovao, reabilitao, requalificao entre outros, so

usados indistintamente pelos pesquisadores. comum que em trabalhos de diferentes autores

se tenha a aplicao de um mesmo termo, com significados distintos entre si, fato este que

dificulta o inicio do desenvolvimento desta pesquisa cientfica. Assim faz-se necessrio

definir com mais preciso os conceitos a serem empregados nesta dissertao, com o objetivo

de proporcionar uma clara compreenso dos seus significados e permitir um melhor

entendimento. So quatro os principais termos relacionados s intervenes em edifcios

existentes: retrofit, renovao, reabilitao e requalificao.

1.1 RETROFIT

Segundo Barrientos (2004), retrofit a conjuno dos termos retro com origem

do latim, que significa movimentar-se para trs e de fit, do ingls, que significa adaptao,

ajuste. A princpio o termo comeou a ser utilizado na indstria aeronutica, quando se referia

atualizao de aeronaves, adaptando-as aos novos e modernos equipamentos disponveis no

mercado. Com o passar do tempo, o termo e o conceito de retrofit comeou a ser empregado

em outras indstrias, inclusive na construo civil.

Surgido na Europa e Estados Unidos na dcada de 90, onde a legislao era muito

restritiva nestes pases no permitindo que o acervo arquitetnico fosse substitudo. O

surgimento desta soluo possibilitou um novo campo de atuao aos profissionais

envolvidos, tendo como motivao principal revitalizar antigos edifcios, aumentando sua

vida til, atravs da incorporao de avanadas tecnologias em sistemas prediais e materiais,

compatibilizadas com as restries urbanas locais. Assim, o patrimnio histrico, o partido

arquitetnico e estrutural era preservado, permitindo a utilizao adequada do imvel.

24

Para Vale (2006), o termo retrofit de carter tcnico utilizado no setor de

construo civil, de forma a significar uma atualizao tecnolgica. Tem o objetivo de

valorizar edifcios antigos prolongando a sua vida til, seu conforto e funcionalidade atravs

da incorporao de avanos tecnolgicos e da utilizao de materiais de ultima gerao.

Estes conceitos so praticamente ratificados por Ferreira, Ferrari e Bermejo

(2003), onde retrofit um termo de origem inglesa que serve para designar a reforma do

edifcio atravs da incorporao de novas tecnologias exigidas pelo mercado, novos materiais

e conceitos aos velhos edifcios, aumentando sua vida til, tendo como objetivo a reduo dos

custos condominiais, atravs da atualizao dos sistemas prediais.

Porm necessrio considerar que o termo retrofit, uma palavra da lngua inglesa,

que no foi incorporado a lngua portuguesa. Numa traduo ingls/portugus, atravs do

dicionrio de lngua inglesa, Merriam Webster a palavra retrofit definida como:

Retrofit: verbo transitivo. 1- Para suprir (em um computador, avio, ou edifcio) com peas novas ou modificadas, equipamentos que no estavam disponveis ou foram considerado necessrio no momento da fabricao. 2- Para instalar (peas novas, modificadas, equipamentos) em algo anteriormente construdo. 3- Para se adaptar a um novo propsito ou finalidade2.

Apesar da inexistncia lxica, talvez por modismo, no Brasil, o termo retrofit tem

sido muito utilizado entre os arquitetos, decoradores e construtores como denominao do que

os pases de lngua inglesa chamam de renovation3 ou rehabilitation4. J no ramo da

engenharia o retrofit geralmente tem sido aplicado para designar inovaes em sistemas e

mquinas eltricas, que com novas tecnologias obtm maior desempenho e economia,

emprego correto da palavra.

2 Traduo Ingls/portugus, feita pelo autor. Retrofit: Transitive verb. 1- To furnish (as a computer, airplane, or

building) with new or modified parts or equipment not available or considered necessary at the time of manufacture. 2- To install (new or modified parts or equipment) in something previously manufactured or constructed. 3- To adapt to a new purpose or need.

3 Definio do Dicionrio da lngua Inglesa Merriam Webster: Renovation 1-to restore to a former better state (as by cleaning, repairing, or rebuilding). 2- To restore to life, vigor, or activity.

4 Definio do Dicionrio da lngua Inglesa Merriam Webster: Rehabilitate 1-To restore to a former capacity, to restore to good repute. 2- To restore to a former state ( as of efficiency, good management, or solvency), to restore or bring to a condition of health or useful and constructive activity.

25

Em geral, no caso da arquitetura, o termo retrofit apresentado como

intervenes realizadas no edifcio com o objetivo de adequ-lo ecologicamente, mas na

pratica, pode significar uma simples reforma ou troca de um componente de sistema.

Portanto, h fortes indcios do emprego do termo, que se considera um problema para sua

utilizao.

1.2 RENOVAO

Wiazowski (2007) diz que a renovao de um edifcio pressupe a ingerncia

completa, com apresentao de solues desde a fachada, as instalaes, aos elevadores,

proteo contra incndio e os demais itens que caracterizam o posicionamento do imvel ou

localidade equivalente ao que existe de melhor no mercado.

Para Asmussen (2005), renovao pode ser entendida como a funo de aumentar

a competitividade do empreendimento, conferindo-lhe caractersticas fsicas modernas e

equipando-o com as facilidades e amenidades de ultima gerao tendo por alvo a demanda do

mercado da construo civil.

Meireles (2007) define a renovao, como trabalho de alterao, troca, reforo,

suporte, atualizao ou extenso reparo em materiais, componentes, equipamentos e/ou

instalaes que no envolvam a reconfigurao de espao no edifcio.

No dicionrio da lngua portuguesa Michaelis a palavra renovao definida

como o ato ou efeito de renovar:

Renovar: Tornar novo; fazer voltar ao primeiro estado, ou a um estado mais perfeito; modificar ou mudar para melhor. Dar nova forma a; consertar; restabelecer, restaurar. Tornar melhor em todos os respeitos; corrigir, reformar, regenerar. Rejuvenescer, revigorar-se.

26

1.3 REABILITAO

Para Romanholo (2008) na rea de arquitetura e engenharia, o conceito de

reabilitao aparece sob diversas formas. Para aplicao do termo deve-se associ-lo ao

contexto em que est sendo utilizado, diferenciando-se a reabilitao urbana 5 da

reabilitao de edifcio.

Segundo a definio de Barrientos e Qualharini (2002), reabilitao a reforma

gerenciada de uma construo visando a sua adequao s novas necessidades dos usurios ou

a otimizao das atividades desempenhadas por ela com o objetivo de prolongar a vida til da

edificao, proporcionar a modernizao de suas funcionalidades e promover a possibilidade

de reduo do custo de utilizao, atravs da implantao das tecnologias disponveis.

O projeto Reabilita (2007) define o termo reabilitao como sendo o processo

pelo qual o imvel ou o bem urbanstico pode ser recuperado de maneira a contribuir no s

para os usurios e proprietrios do imvel, como tambm em uma escala mais ampla, como

um processo a interferir em toda uma rea urbana.

Para Croitor (2008) termo reabilitao pode ser entendido como a interveno em

uma determinada construo para recobrar seu estado original, associada a uma modernizao

da sua infraestrutura.

No o dicionrio da lngua portuguesa Michaelis o termo reabilitao tem como

principal utilizao na rea penal:

Reabilitao: Ao de reabilitar ou de ser reabilitado. Meio de fazer cessar os efeitos de uma sano penal, restituindo integralmente ao paciente todos os direitos de que ele anteriormente gozava. Fato de a vtima restabelecer-se ou ser restabelecida de um erro judicirio legal e moral em que antes encontrava.

5 Reabilitao Urbana uma politica urbana que procura a requalificao da cidade existente, desenvolvendo

estratgias de interveno mltiplas. Consiste na programao de aes destinadas a potencializar os valores socioeconmicos, ambientais e funcionais em determinadas reas urbanas. Tem a finalidade de elevar a qualidade de vida das populaes residentes, melhorando as condies fsicas do parque edificado, os nveis de habitabilidade e de dotao em equipamentos comunitrios, infraestrutura, instalaes e espaos de uso publico. Aguiar, Cabrita e Appleton (2002)

27

1.4 REQUALIFICAO

Nota-se que no termo requalificar est presente o prefixo re, que na lngua

portuguesa pode ter trs significados: Repetir, reforar ou retroceder.

Analisando o radical do termo qualificar, no dicionrio de portugus Michaelis,

temos: Qualificar: Atribuir qualidade a; indicar a qualidade de; apreciar; avaliar; classificar; opinar a respeito de; enobrecer, tornar ilustre.

Portanto a requalificao tem o sentido de atribuir novamente, a uma rea ou

edifcio existente, a qualidade que outrora possua, no apenas para se tornar apto a ser

utilizado, mas que tambm possua qualidades em termos tcnicos e funcionais.

A requalificao de edifcios compreende uma gama de aes sobre a rea ou o

parque edificado, englobando edifcios de reconhecido valor histrico, e aqueles que

constituem a malha urbana, mas que no possuem valor histrico. O termo requalificao

usado para identificar as intervenes que promovem uma recuperao global das

funcionalidades do edifcio, alterando ou no seu uso original uma ao que pode envolver

atividades de restauro, manuteno, alterao, retrofit, reparo ou reforma visando dotar o

edifcio de atributos econmicos ou funcionais equivalentes aos exigidos a um edifcio novo

para o mesmo fim.

Para Magalhes (2002), o conceito de requalificao esta ligado ao acrscimo de

atividades geradoras de ganhos econmicos e de melhoria da qualidade do espao, podendo

ser mais bem aplicado em situaes onde se trata de alterao das caractersticas fsicas e da

composio social e econmica. Envolvendo processos de elitizao, a requalificao esta

principalmente voltada para o estabelecimento de novos padres de organizao e utilizao

dos espaos, com vistas a um melhor desempenho econmico.

28

1.5 ESCOLHA DO TERMO: REQUALIFICAO

Analisando os quatro termos apresentados, conclui-se que h similaridades de

acordo com a teoria dos autores estudados e citados. Para efeito de padronizao a

terminologia Requalificao adotada no contexto desta dissertao.

O presente trabalho apresenta o termo requalificao, como o processo de

benfeitorias, em um edifcio existente que com o passar do tempo tornou-se inadequado ou

obsoleto as exigncias contemporneas. A requalificao busca a sincronicidade do edifico de

modo a recuper-lo, e dentro das limitaes fsicas do edifcio existente, adequ-lo as

necessidades e exigncias do tempo presente, atravs da utilizao de novos materiais,

tecnologias e adequaes as normas tcnicas vigentes.

A requalificao difere do retrofit e da renovao, o primeiro consiste na

incorporao em um edifcio existente de avanos tecnolgicos e da utilizao de materiais de

ultima gerao, e a segunda como uma interveno em determinada construo recobrando

seu estado original.

Na Europa e mais especificamente em Portugal o termo requalificao e

reabilitao, corrente nas obras de arquitetura e engenharia que envolve a recuperao do

patrimnio construdo. Porm, como o parque edificado nestes pases bastante antigo, a

requalificao adquire um tom mais historicista. No caso das cidades brasileiras, e no caso

mais especfico de So Paulo o acervo de prdios mais recente, geralmente moderno e

construdo a partir da dcada de 1930.

A requalificao pode envolver atividades de restauro, manuteno, conservao,

renovao, retrofit, reparo ou reforma, visando dotar o edifcio de atributos econmicos ou

funcionais equivalentes aos exigidos a um edifcio novo para o mesmo fim.

29

Figura 1: Atividades e aes envolvidas na Requalificao

Fonte: Elaborado por Denis Mariano

As atividades e aes de arquitetura e engenharia envolvidas na requalificao

conforme indicadas na figura 1:

Restauro: visa recuperar a imagem, a concepo original ou o momento ureo da

histria da edificao;

Manuteno: objetiva de reduzir a velocidade de deteriorao dos materiais e de

partes da edificao;

Reparo: envolve intervenes pontuais em patologias localizadas;

Conservao: destinado ao prolongamento do desempenho da edificao;

Renovao: recupera o estado original do edifcio, associado a uma modernizao

de infraestrutura;

Retrofit: recupera e beneficia as edificaes, por meio de mecanismos de

atualizaes tecnolgicas;

Reforma: interveno que consiste na adaptao do espao as necessidades de

uso.

Geralmente, um edifcio que passa pelo processo de requalificao tcnica sofre

intervenes de revestimentos de fachada (caixilhos e vidros), equipamentos de ar

condicionado, elevadores, shafts, rede de cabeamentos, distribuio eltrica, hidrulica,

telefonia e dados. necessrio adequao do edifcio, quanto aos cdigos e normas vigentes

em itens como: acessibilidade, escadas, rotas de fuga e combate a incndio.

30

Conforme Roberto Righi e Pedro de Assis Souza Machado (2002, p. 01):

Do ponto de vista estritamente tcnico importante a superao dos fatores responsveis pelas degradaes fsicas e funcionais dos edifcios, tais como: a) o consumo excessivo de energia eltrica, que eleva de maneira significativa os custos dos condomnios; b) a existncia de espaos fsicos e instalaes inadequadas, desgastadas e ultrapassadas - ar-condicionado, conexes e tubulaes do sistema eltrico e hidrulico, tubulaes de gs, de impermeabilizao, de segurana, sistemas de telefonia, cabos e outros, que levam ao desconforto ambiental derivado da iluminao deficiente, do rudo e das variaes trmicas excessivas; c) a presena de fachadas deterioradas e ultrapassadas; d) a impossibilidade no uso da automao, como tecnologia alternativa capaz de melhorar o desempenho de um edifcio pela gesto informatizada.

Deve-se buscar com a requalificao, munir o edifcio de atualidades

tecnolgicas, trazendo benefcios em conforto, segurana, funcionalidade do usurio e

reduo dos custos operacionais, refletindo na valorizao do imvel. Tendo em vista a

viabilidade econmica, aproveita-se o potencial construtivo, a melhora a eficincia energtica,

alm de fatores como a preservao da memria e melhorias do padro de segurana e

conforto.

1.6 REQUALIFICAO COMO NOVA FORMA DE ADEQUAO DE EDIFCIOS DE

ESCRITORIOS

A tecnologia do concreto armado e a evoluo dos sistemas de elevadores

permitiram a construo de edifcios cada vez mais altos. A gerao de energia eltrica, e

mais recentemente, a globalizao da tecnologia da informao e comunicao foi tornando

os edifcios cada vez mais complexos, onde alm dos materiais tradicionais acomodam uma

enorme diversidade de novos equipamentos tecnolgicos, de segurana e acessibilidade.

Desta forma a estrutura de um prdio no necessita de reformas durante muito tempo, ao

passo que estes equipamentos demandam atualizao tecnolgica ao passar dos anos para que

o edifcio acompanhe a dinmica das necessidades contemporneas.

Como o processo de verticalizao da cidade de So Paulo ocorre a vrias

dcadas, somado as transformaes sociais, polticas, econmicas e tecnolgicas pelas quais o

mundo tem passado vrios edifcios de escritrio esto se tornando inadequados para

31

acomodar empresas. Estas cada vez mais necessitam de flexibilidade para atender estas

constantes modificaes. Este fator colabora com a migrao de empresas dos tradicionais

bairros como o Centro e a Avenida Paulista, que j possuem uma grande oferta de transporte

coletivo e infraestrutura, para novas regies que abrigam devido aos edifcios recentemente

construdos, as necessidades tecnolgicas que cumprem as exigncias das empresas

modernas.

Apesar de estes edifcios possurem uma boa estrutura, em geral apresentam

incompatibilidade com as exigncias das normas tcnicas de segurana, fato que limita o

numero de usurios por andar, devido restrio das sadas e rota de fuga. Tambm h

problemas hidrulicos e eltricos, dificuldade de manuteno dos caixilhos pela idade e pela

dificuldade de achar peas de reposio adequada, elevadores lentos e com alto custo de

manuteno, dificuldade para atender as novas necessidades de redes de computadores e

telefonia e possuem instalaes de ar condicionado improvisadas e ineficientes. Quando

foram construdos, estes edifcios no foram concebidos para incorporar estas tecnologias, que

na poca ainda no eram itens comuns.

Estes so alguns dos problemas que afetam a maioria dos edifcios antigos. Esta

situao, alm de desvalorizar os imveis e afugentar os seus ocupantes e possveis

interessados, em geral apresenta um condomnio elevado em relao ao que oferecido pelos

novos.

A requalificao de edifcios de escritrio uma alternativa para que as

tradicionais reas da cidade no percam seus atrativos, nem passem a subutilizar seus recursos

e para que os proprietrios no tenham os seus imveis desvalorizados.

32

2 EDIFICIOS DE ESCRITRIOS EM SO PAULO

A Cidade de So Paulo, ao longo do sculo XX, se desenvolveu e ganhou ares de

grande metrpole, modificou sua principal atuao econmica, que passou do setor industrial

para o tercirio6, desenvolvendo uma mltipla e variada rede de servios.

Neste contexto, os edifcios de escritrio, no qual o principal propsito de

acomodar as atividades tercirias, passaram a se sobressair como uma tipologia arquitetnica

na capital paulistana. Da mesma maneira em que a cidade foi se desenvolvendo e se

transformando entre as maiores metrpoles do mundo globalizado, os edifcios de escritrio

ganhavam importncia e tambm se modificavam.

2.1 BREVE HISTRICO DAS MUDANAS TECNOLGICAS OCORRIDAS

Desde os primeiros edifcios de escritrio da dcada de 20 at os dias de hoje, so

mais de 90 anos de historia e evoluo tecnolgica. Ao longo das dcadas, foram utilizados

diversos materiais e tecnologias na construo dos edifcios, desde os primeiros edifcios de

estrutura em concreto, visto na figura 2, com ornamentos em argamassa e acabamentos em

mrmore ou granito, caixilhos de madeira ou ao, divises internas e vedaes em alvenaria.

Com o surgimento de avanos tecnolgicos de uma srie de materiais, como

estrutura de concreto, estrutura metlica caixilhos de ao e uma enorme variedade de

revestimentos, foi possvel um considervel aumento nos vos livres para ocupao, assim

como a construo de edifcios mais altos. Outros fatores como a evoluo dos elevadores, o

surgimento de lmpadas fluorescentes e as mudanas na tecnologia da fabricao de vidros

6 Setor tercirio entende-se pelo setor econmico relacionado aos servios. Os servios so produtos no

materiais em que pessoas ou empresas prestam a terceiros para satisfazer determinadas necessidades. Como atividades econmicas deste setor, podemos citar: comercio, educao, sade, telecomunicaes, servios de informtica, seguros, transporte, servios de limpeza, servios de alimentao, turismo, servios bancrios e administrativos, transportes, etc.

33

em maiores dimenses, somados a outros de menor impacto, favoreceram para que os

edifcios a partir do final dos anos 40 e durante os 50 tivessem uma modificao nos sistemas

construtivos, permitindo a construo de edifcios mais alinhados aos preceitos da arquitetura

moderna, como exemplo o edifcio Conde Prates ilustrado na figura 3.

A partir dos anos 60, comearam a aparecer edifcios com pele de vidro,

possibilitados pelo uso do alumnio no desenho dos caixilhos e a utilizao de produtos com

sistemas de fixao dos vidros considerados de alto desempenho para a poca, como o

edifcio Horcio Lafer, mostrado na figura 4. Fica clara esta evoluo quando se v nas

construes mais recentes a grande oferta de vidros, em tamanhos maiores e sistemas de

caixilhos cada vez mais eficientes, como os utilizados recentemente, e ilustrado na figura 5,

no edifcio Torre Santander JK.

Figura 2: Edifcio Martinelli

Fonte: www.pt.wikipedia.org/wiki/Edif%C3%ADcio_Martinelli

http://www.pt.wikipedia.org/wiki/Edif%C3%ADcio_Martinelli

34

Figura 3: Edifcio Conde Prates - 1952

Fonte: www.vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/03. 031/722

Figura 4: Edifcio Horcio Lafer 1954

Fonte: Fialho pag. 112

http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/03.%20031/722

35

Figura 5: Edifcio Torre Santander JK -2010

Fonte: www.alumni.net.br/Obras/obras-JK.htm

At os finais dos anos 70, o projeto arquitetnico de edifcio de escritrios, tinha o

objetivo de proporcionar um espao neutro, praticamente composto pelo desenho do ncleo e

a fachada, com sistema de circulao vertical, rea molhada, o hall de entrada, a recepo e a

fachada do edifcio.

J incorporados nos edifcios nos anos anteriores, os sistemas HVAC7 no fim dos

anos 70, passaram a ser os primeiros sistemas de edifcios a serem controlados

eletronicamente atravs de chips de computadores. Esta tecnologia, onde atravs de sensores

era possvel controlar e alterar as condies climticas no edifcio levou ao inicio do

desenvolvimento da idia de tornar os edifcios dotados de inteligncia, os chamados smart

buildings.

O conceito de smart building, ou edifcio inteligente, apareceu nos EUA por

volta da dcada de 80, e aquele que utiliza a tecnologia para diminuir os custos

operacionais, eliminar os desperdcios e criar infraestrutura adequada para aumentar a

produtividade dos usurios. Ele deve promover aos usurios, conforto, segurana e, sobretudo

7 Sistema HVAC (Heating, Ventilation and Air Conditioning), sistemas de Aquecimento, Ventilao e Ar

Condicionado.

http://www.alumni.net.br/Obras/obras-JK.htm

36

economia em custos diretos como: gua, luz, telefone, etc., e em custos indiretos tais como

manuteno e operao.

No Brasil o conceito de edifcio inteligente comeou a ser utilizado a partir de

1986, com a inaugurao do Edifico Citicorp/Citibank em So Paulo, ilustrado na figura 6.

Pioneiro na implantao de novas tecnologias foi o primeiro edifico de escritrios a possuir

um elevado nvel de monitoramento e controle energtico, dentre os quais, o controle de

iluminao natural por zonas de iluminncia, o atendimento dos elevadores por proximidade

de chamada, e a produo noturna de gelo para alimentar o sistema de ar condicionado

ambiental, aproveitando tarifas de energia mais baixas fora do horrio de pico.

A partir dos anos 90, o uso dos recursos da informtica e a popularizao dos

microcomputadores, modificaram de maneira irreversvel a concepo de espao de trabalho e

as relaes quantitativas e qualitativas destes espaos. Ocorreram mudanas na adequao das

instalaes s novas necessidades de cabeamento, a estruturao de redes para transmisso de

dados dentro dos edifcios. Os desdobramentos destas solues alteraram os projetos tanto em

planta, nos shafts e dutos, como em corte, com o surgimento de pisos elevados e forros

removveis. Estas mudanas alteraram as dimenses de reas tcnicas de cada andar, assim

como a altura do p direito.

Ainda na dcada de 90, surgem o que o mercado imobilirio chama de edifcios

verdes ou green buildings. Passados 20 anos da grande crise do petrleo (1973), quando os

altos preos de energia levaram a busca por sistemas alternativos e mais baratos, aliado a

preocupao com a possvel escassez de recursos naturais, indicou o rumo dos edifcios de

escritrios ecologicamente sustentveis.

37

Figura 6: Edifcio Citicorp/Citigroup 1986

Fonte: http://theurbanearth.wordpress.com/2009/01/24/parabens-sao-paulo-455-anos/

Os edifcios eco sustentveis, procedem dos edifcios de alta tecnologia e

caracterizam-se como construes que, desde suas primeiras etapas de projeto, buscam a

gesto racionalizada e eficiente dos recursos naturais, a utilizao de materiais renovveis, a

reduo de impacto ambiental, a qualidade ambiental de seus interiores e a gesto de seus

resduos, levando em considerao todo o ciclo de vida do edifcio.

Em funo do sucesso alcanado com as pesquisas de conceitos de

sustentabilidade nas novas construes, surge nos EUA ainda no incio da dcada de 90 a

USGBC (United States Green Bulding Council), formada por ambientalistas, arquitetos,

engenheiros e outros especialistas. Surge a aplicao de um sistema de avaliao do conforto

ambiental e da sustentabilidade dos edifcios, denominado LEED (Leadership in Energy &

Environmental), como um sistema de classificao por pontuao que acabou motivando o

mercado imobilirio a produzir edifcios certificados com o selo verde, que representa um

diferencial extremamente rentvel e valorizado pelos compradores.

http://theurbanearth.wordpress.com/2009/01/24/parabens-sao-paulo-455-anos/

38

A certificao de um edifcio sustentvel obtida aps a avaliao e pontuao de

pr-requisitos que atendam, entre outros fatores, componentes tecnolgicos acoplados a

edificao, como sistemas de reutilizao de gua, gesto de lixo e produo de energia, bem

como na adoo de recursos arquitetnicos atribudos durante a fase de elaborao de projeto.

Quanto maior a pontuao da edificao melhor o nvel de selo conquistado. Existem quatro

tipos: Selo LEED, LEED Silver, LEED Gold e LEED Platinum.

Ao receber o selo de edifcio sustentvel (Green Building), confirma-se que ele

um empreendimento com alto desempenho ambiental, com quatro caractersticas: Reduz o

consumo de energia e os custos operacionais; minimiza o uso de recursos ambientais no

renovveis; melhora a qualidade do ar interno dos edifcios; e melhora a qualidade de vida e a

sade de seus usurios, otimizando a qualidade do ambiente construdo.

No Brasil a procura por esta certificao vem crescendo consideravelmente, e a

expectativa continuar crescendo. Um dos primeiros edifcios do pas a conquistar a

certificao foi o Rochaver Corporate Towers, visto na figura 7, concludo em 2008 um

empreendimento de Categoria Triple A, detentor de certificao selo LEED Gold.

Figura 7: Rochaver Corporate Towers 2008

Fonte: www.arcoweb.com.br/arquitetura/aflalo-amp-gasperini-arquitetos-edificios-de-02-07-2009.html

http://www.arcoweb.com.br/arquitetura/aflalo-amp-gasperini-arquitetos-edificios-de-02-07-2009.html

39

2.2 CATEGORIAS DO MERCADO IMOBILIRIO

Os avanos tecnolgicos trouxeram mudanas tanto na forma estrutural e de

materiais empregados nos edifcios relatados no tpico anterior, como na forma de estruturar

a organizao econmica e do trabalho.

H nas ltimas dcadas uma mudana no enfoque adotado entre a arquitetura e a

concepo do produto imobilirio que se reflete tambm nas necessidades de requalificao

dos edifcios de escritrios em So Paulo. (Righi & Castro, 2003)

As mudanas na organizao do trabalho e a globalizao tm levado as empresas,

que procuram um espao nos edifcios de escritrio, a buscar instalaes prediais baseadas

nos moldes internacionais de construo. Neste contexto, a cidade de So Paulo devido ao

fato de atrair uma grande concentrao de empresas multinacionais e grandes empresas

nacionais, a metrpole Brasileira que mais sinais de sofisticao possui para investimentos

em edifcios Padro AAA (alto padro) ou chamada triple A.

As novas exigncias do mercado imobilirio para edifcios de escritrio, que

distanciam os edifcios antigos do que se procura no mercado atual, comportam mecanismos

modernos, principalmente resultados da evoluo dos sistemas de gesto, prezando pela

facilidade de comunicao e agilidade demandada do mundo atual dos negcios,

considerando inclusive os grandes escritrios.

Desta forma, deve-se considerar o acompanhamento dos edifcios de escritrio no

dinamismo de diversos requisitos fsicos, tanto do edifcio em si, como do prprio centro de

negcios em que se insere, conforme as novas necessidades do usurio.

Segundo Veronezi, a viso de edifcio de escritrio apenas como a estrutura fsica

de suporte est ultrapassada. Ela foi substituda pelo conceito de edifcio como ambiente

adequado ao desenvolvimento de negcios e parte integrante destes. Sendo assim, na

construo ou requalificao de um edifcio, necessrio acompanhar as evolues

tecnolgicas, dos materiais construtivos, dos conceitos arquitetnicos e estruturas

40

organizacionais de trabalho, bem como os deslocamentos dos centros de negcios dentro da

malha urbana. Isso mostra o dinamismo e a perecibilidade da qualidade dos edifcios de

escritrio, isto , os edifcios esto a um conjunto de atributos e ao quanto estes so desejados

pelo mercado. A relao destes dois determina a qualidade do edifcio.

O mercado imobilirio adota um sistema de classificao de edifcios que atravs

de um conjunto e atributos de escala, permite sua avaliao. Segundo Veronezi, ainda falta a

esse sistema de qualificao uma padronizao, pois, dependendo da empresa ou instituio

que avalia, h variao nas categorias analisadas e os quesitos so bastante genricos.

No cabe neste trabalho detalhar todos os sistemas de classificao existentes no

mercado atual, mas atravs da relao dos atributos necessrios para determinada categoria,

pode-se medir o grau de requalificao do edifcio, at onde ele pode e deve ser reformado e

atualizado para atingir determinada classificao.

Com base na tabela de classificao, elaborada por Veronezi (2004, pagina 21),

As classificaes utilizadas no Brasil por significativas empresas e associaes atuantes no

mercado de edifcios de escritrio so:

a) Bolsa de Imveis do Estado de So Paulo: AA, A, B, C;

b) Brazil Realty: AAA, AA, A, B, A;

c) CB Richard Ellis : A, B, C;

d) Colliers International : A+,A , B, C;

e) Cushman & Wakefield Semco : A, B, C;

f) Jones Lang LaSallu : AA, A B, C;

g) Tishman Speyder Mtodo: A, B, C.

Os aspectos avaliados por esses agentes para classificao de um determinado

edifcio de escritrio variam entre a localizao do edifcio, atributos fsicos da construo,

padro do inquilino atrado pela edificao e preos de locao.

41

2.3 EXIGNCIAS ATUAIS

As novas exigncias do mercado imobilirio para edifcios de escritrios, que

distanciam os antigos prdios do que se procura no mercado atual, comportam mecanismos

modernos, principalmente advindos da evoluo dos sistemas de gesto, presando pela

facilidade de comunicao e agilidade requeridas no mundo atual dos negcios, considerando

inclusive os grandes escritrios.

Segundo Veronezi (2004), o conceito atual de prdio de escritrios evidencia a

perecibilidade da qualidade dos edifcios de escritrios. Um edifcio considerado de prestigio

na ocasio de sua insero no mercado pode no o ser no decorrido certo tempo, ou por estar

ultrapassado do ponto de vista construtivo, e/ou por estar desatualizado e obsoleto

tecnologicamente, e/ou por estar localizado em zona decadente ou sem infraestrutura que

atenda os novos conceitos.

Com base nos critrios das analises de classificao dos edifcios de escritrios

foram adotados alguns atributos que so determinantes para a sua classificao. Neste

subcapitulo sero apresentadas as especificaes bsicas que, segundo Veronezi, devem ser

incorporadas a um projeto de edifcio de escritrios que busca estar adequado as atuais

exigncias do mercado imobilirio e consequentemente uma boa avaliao no sistema de

classificao.

a partir destes resultados que se determina o grau de requalificao necessrio

para determinado nicho de mercado, ou seja, cada categoria de edifcios exige um

determinado padro de qualidade, que medido atravs de um conjunto de atributos que o

edifcio possui. Com a relao dos atributos necessrios para determinada categoria, pode se

medir o grau de requalificao dos edifcios, at onde este pode e deve ser reformado para

atingir tal classificao, ou se apenas necessita de um retrofit para se atualizar.

42

2.3.1 Sistema de superviso e controle predial

Trata-se de uma eficiente ferramenta para uma boa operao e controle das

instalaes de infraestrutura e dos usos finais de energia de um edifcio. o gerenciamento do

sistema de utilidades do edifcio que conforme esquematizado na figura 08, faz a integrao

em rede, do monitoramento e controle do ar condicionado, ventilao e exausto, instalaes

eltricas e hidrulicas, iluminao, elevadores, deteco e combate de incndio, controles de

acesso e segurana.

Figura 8: Alguns exemplos que podem ser integrados aos sistemas prediais Fonte: imagens - http://www.solution-eletro.com.br/arquivos_pdf/folheto_supervisao.pdf

Adaptado por Denis Mariano

http://www.solution-eletro.com.br/arquivos_pdf/folheto_supervisao.pdf

43

2.3.2 Sistemas de ar condicionado central

O sistema de ar condicionado deve possuir zonas de VAV e termostatos para

garantia do controle climtico ao longo dos andares do edifcio, como ilustrado na figura 9. A

sigla VAV (Variable Air Volume) significa Volume de Ar Varivel, este mecanismo

composto por vlvulas de vazo, cada uma com termostato individual, ligadas

eletronicamente a um computador central para controle do fluxo de ar dentro de determinada

zonas8, melhorando consideravelmente o equilbrio tcnico de cada andar.

Figura 9: Sistema VAV com Termostato

Fonte: Imagens- http://www.engenhariaearquitetura.com.br/noticias/520/Patio-Malzoni-busca-certificacao-

ambiental-LEED.aspx - http://portuguese.alibaba.com/product-gs/byc07-air-heater-thermostat-401984263.html


O edifcio tambm deve dotar de sistema de termoacumulao, que transforma a

energia disponibilizada fora do horrio de pico em energia interna armazenadas em bancos

de gelo que alimentam o sistema de ar condicionado, aproveitando-se das tarifas de energia

8 Zonas: Usa-se esta expresso para descrever a rea servida por cada VAV.

http://www.engenhariaearquitetura.com.br/noticias/520/Patio-Malzoni-busca-certificacao-ambiental-LEED.aspxhttp://www.engenhariaearquitetura.com.br/noticias/520/Patio-Malzoni-busca-certificacao-ambiental-LEED.aspxhttp://portuguese.alibaba.com/product-gs/byc07-air-heater-thermostat-401984263.html

44

mais baixas no perodo noturno e aliviando o sistema eltrico durante o dia, reduzindo assim

os custos de energia e geradores. A figura 10 demonstra o funcionamento bsico da

Termoacumulao, com a utilizao do refrigerador (Chiller) no perodo noturno, se

beneficiando das tarifas de energia mais baixas e o funcionamento total do sistema durante o

dia.

Figura 10: Funcionamento bsico da Termoacumulao

Fonte: Imagem - www.portaldoeletrodomestico.com.br/cursos/Refri_Ar/Topico9.pps


2.3.3 Sistemas de telecomunicao e informtica

O sistema deve promover flexibilidade ao uso e suportar rpidas mudanas de

acordo com as necessidades empresariais de seus ocupantes, tanto para inovaes

tecnolgicas quanto para mudana de layout, ser altamente fidedigno aos sete dias da semana,

24 horas por dia. Possuir rede interna em fibra tica com acesso s redes externas tambm em

fibra tica, possuir internet com grande quantidade de ramais, alta capacidade de trafego de

rede, alta capacidade de pontos atendidos simultaneamente e possibilidade de expanso. O

edifcio deve contar com shafts, ilustrado na figura 11, que so dedicados acomodao de

todo o cabeamento dos sistemas eletrnicos, telecomunicao e informtica que atendero o

andar, painis para controladoras e outros equipamentos, alm da previso de uma futura

expanso conforme a necessidade do usurio.

http://www.portaldoeletrodomestico.com.br/cursos/Refri_Ar/Topico9.pps

45

Figura 11: Croqui (sem escala) de shaft para acomodao de cabeamentos.

Fonte: Desenho Denis Mariano

2.3.4 Sistema de deteco e combate a incndio

O sistema deve ser projetado para proteger a vida dos ocupantes e limitar os danos

ao edifcio e seus componentes, possuir, conforme figura 12, splinklers inteligentes,

detectores de fumaa e calor, alarmes visuais e sonoros. O edifcio deve contar com brigada

de incndio e bombeiro de planto, alm de prover iluminao de emergncia e acionamento

manual de alarmes em todos os andares;

Figura 12: Equipamentos de deteco e combate a incndio Fonte: Imagens - http://www.algebralab.org/careers/SprinklerInstaller/default.aspx -

http://medidores.conaut.com.br/protecao-contra-incendio/deteccao-e-alarme/painel-enderecavel/


http://www.algebralab.org/careers/SprinklerInstaller/default.aspxhttp://medidores.conaut.com.br/protecao-contra-incendio/deteccao-e-alarme/painel-enderecavel/

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As escadas de emergncia, ilustrada na figura 13, devem ser pressurizadas,

possuir antecmaras e contar com portas corta fogo em todos os andares. A pressurizao da

escada consiste em aplicar presso positiva (forando o ar de dentro para fora) no interior da

escada enclausurada. No caso de um incndio, o detector de fumaa (ou acionamento manual

da portaria) ativa um exaustor que comea a insuflar ar para dentro das escadas. Com isso,

obtm-se um diferencial de presso a fumaa nos andares no penetra nas escadas, mesma

com a abertura das portas (onde no h uma antecmara), assegurando a desocupao do

prdio com total segurana. O principal objetivo da pressurizao da escada de emergncia

evitar, ao longo do seu trajeto at a sada, o acmulo de fumaa e gases txicos, principais

causadores de pnico (porque diminuem a viso) e de morte (o maior nmero de mortes

causado pela intoxicao antes das queimaduras).

A porta corta fogo, evita a propagao do fogo ao longo da rota de fuga,

juntamente com outros componentes usados para a compartimentao do fogo (paredes,

dutos, registros e selagem de fios), devem ser elaboradas com materiais especficos, que

diminuam, ou cessem completamente, a propagao do fogo.

Figura 13: Croqui (sem escala) de escada de emergncia, antecmara e porta corta fogo. Fonte: Desenho Denis Mariano

47

2.3.5 Sistema eltrico

O sistema deve ser projetado para atender usurios em baixa, media ou alta tenso

com grande capacidade de suprimento de energia por andar. A distribuio do cabeamento de

energia deve ser sob o piso elevado, a fim de garantir flexibilidade e satisfazer as

necessidades de mudana de layout do usurio. O edifcio deve prever espao adicional para

permitir que futuros ocupantes possam instalar seus prprios geradores,

Figura 14: Croqui de distribuio de energia eltrica sob piso elevado

Fonte: Imagem - http://www.valemam.com.br/index.php/produtos/list/cat/109


http://www.valemam.com.br/index.php/produtos/list/cat/109

48

2.3.6 Sistema de iluminao

O edifcio deve possuir uma boa relao entre a rea de vidro e a rea total da

fachada, que garanta uma boa iluminao natural pelos andares e proporcione menor esforo

de energia eltrica e iluminao artificial.

A iluminao artificial deve ser dividida pelo forro por setores, utilizando

sistemas que distribuam a luz pelo ambiente, promovendo menos brilho e contraste de

claridade. Todo o sistema, incluindo materiais empregados, como condutores, luminrias e

lmpadas, deve garantir grande economia de energia e eco sustentabilidade;

2.3.7 Sistema Hidrulico

O sistema hidrulico deve possuir reservatrios com capacidade suficiente para

atender com folga todo o abastecimento do edifcio, deve possuir prumadas adicionais para

sanitrios extras ou copas. Assim como no sistema de iluminao, o sistema hidrulico deve

garantir a eco sustentabilidade, atravs de sistemas que garantam menor consumo de gua,

como o controle dos equipamentos sanitrios (torneiras, bacias e mictrios) que reduzem o

consumo atravs de sensores ou temporizadores e o reaproveitamento de gua da chuva, que

conforme ilustrado na figura15 pode ser obtido atravs da captao e armazenamento das

guas pluviais9 onde aps tratamento so reutilizadas em descargas dos banheiros, irrigao

de jardins, limpeza de cho entre outros.

9 gua pluvial: gua que provm diretamente da chuva, captada aps o escoamento por reas de cobertura,

telhados ou grandes superfcies impermeveis.

49

Figura 15: Esquema de captao e armazenamento de aguas pluviais.

Fonte: Imagem -

http://www.avaad.ufsc.br/moodle/mod/hiperbook/glossary.php?chapterid=&edit=0&id=786&groupid=


http://www.avaad.ufsc.br/moodle/mod/hiperbook/glossary.php?chapterid=&edit=0&id=786&groupid

50

2.3.8 Segurana Patrimonial

Trata-se de um sistema de segurana que tem a funo de prevenir e minimizar,

dentro e ao redor da edificao, os riscos de furto, danos criminosos, vandalismo, ataques

pessoais e sabotagem. O acesso aos pavimentos deve acontecer somente pelo andar trreo,

atravs de identificao na recepo, com elevadores exclusivos para o estacionamento,

entrada independente para servios e expedio com docas e elevador de servio.

O sistema de entrada do edifcio deve possuir controle de acesso de pessoas por

catracas eletrnicas e cancelas acionadas por carto de proximidade. O acesso de entrada e

sada de veculos deve ser controlado. O edifcio deve contar com sistema de CFTV10 em toda

a rea comum externa e interna, que consiste em um sistema fechado de cmeras que,

posicionadas conforme a necessidade do local transmite as imagens para um ou vrios

monitores de televiso localizados em uma central de monitoramento 24hs.

Figura 16: Equipamentos de controle de segurana predial

Fonte: Imagens - http://www.visualid.com.br/produtos/porCategoria/Controle+de+Acesso -

http://www.deltaseguranca.com.br/cftv.php


10 CFTV: (Circuito Fechado de Televiso) um sistema fechado de televiso que distribui sinais provenientes de

cmeras localizadas em um local especfico, para um ponto de superviso pr-determinado.

http://www.visualid.com.br/produtos/porCategoria/Controle+de+Acessohttp://www.deltaseguranca.com.br/cftv.php

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2.3.9 Elevadores

O sistema de transporte vertical deve ser projetado para promover o deslocamento

de pessoas e materiais pelo edifcio da forma mais eficiente possvel. Deve possuir elevador

de servio separado, assim como elevadores com acesso independente aos subsolos, as

cabines e o hall devem ser espaosos, segundo Wiazowski, a largura das portas deve ser

superior a 1,10m com p direito interno da cabine superior a 2,85m para os sociais e 3,00m

para os de servio. O sistema dos elevadores deve ser inteligente evitando que cabines subam

e desam ao mesmo tempo, gastando energia desnecessria.

Atualmente existem sistemas inteligentes de controle para elevadores em edifcios

de grande porte ou alto trfego, que reduz o tempo de viagem, espera embarques e

desembarques. Neste sistema o passageiro, ainda no hall, digita o andar desejado no painel de

chamada, ilustrado na figura 17, e o sistema automaticamente destina o elevador com sua

lotao otimizada para o andar desejado. Assim como visto na figura 18, o sistema racionaliza

o trfego, agrupando previamente pessoas que vo para o mesmo local, definindo qual carro

poder atender com maior rapidez, deixando o hall livre, facilitando o fluxo na entrada e

sada.

Figura 17: Painel elevador inteligente Fonte: Imagem - www.atlas.schindler.com/sao-index/sao-tech/sao-tech-miconic.htm

Adaptado por Denis Mariano.

http://www.atlas.schindler.com/sao-index/sao-tech/sao-tech-miconic.htm

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Figura 18: Sistema elevador inteligente Fonte: Imagens- Catlogo 2009 Atlas Schindler, Transporte vertical.


2.3.10 Estacionamento

O estacionamento deve possuir uma vaga coberta a cada 30m de rea til, de

preferncia livre e individual, estacionamento independente para visitantes e VIPs, servio

opcional de manobrista e rea para embarque e desembarque de passageiros. As rampas de

acesso devem ser largas com altura do p direito suficiente para entradas e sadas de

caminhes at o primeiro subsolo.

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2.3.11 Eficincia do Projeto

Os andares devem apresentar boa flexibilidade de layout, possuir p direito igual

ou superior a 2,70m, entre o piso elevado e o forro acstico, conforme ilustrado em corte

esquemtico na figura 19. O piso elevado um fator importante que facilita qualquer tipo de

trabalho

modelo de tese - tede.mackenzie.brtede.mackenzie.br/jspui/bitstream/tede/329/1/denis alves...

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