ministério das cidades secretaria nacional de programas urbanos celso santos carvalho – diretor...

Ministério das Cidades

Secretaria Nacional de Programas Urbanos

Celso Santos Carvalho – Diretor do Departamento de Assuntos Fundiários Urbanos

REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANAREGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA



1970 1991 2007

Municípios com mais de 50% da população urbana por período:

Fonte: IBGE

Urbanização acelerada:

em 50 anos a população urbana

cresceu mais de 150 milhões de habitantes

Urbanização concentrada:

mais de 40% da população vive em

regiões metropolitanas, que representam 8% dos

municípios brasileiros

Urbanização desigual:

distribuição e apropriação desigual dos benefícios da urbanização

Características da urbanização brasileiraCaracterísticas da urbanização brasileira



São Paulo São Paulo

investimentos públicos constantesurbanização consolidada e legalizadavazios especulativosmelhores índices de rendaredução da população residente

carência de investimentos públicosurbanização precária, ilegalidade e conflitospiores índices de rendacrescimento acelerado

Urbanização desigualUrbanização desigual

Áreas privilegiadas: Áreas periféricas:



Paraisópolis, São Paulo

IRREGULARIDADE FUNDIÁRIA

•Insegurança da posse

•Carência de infraestrutura urbana e equipamentos urbanos

•Ocupação de áreas vulneráveis

•Formação de áreas de risco

•Impactos ambientais

•Segregação socioespacial

Urbanização desigualUrbanização desigual



Rocinha – Rio de Janeiro



Ausência/ carência de infraestrutura

Vila Estrutural, Brasília



Guarapiranga, São Paulo

Ocupação de áreas ambientalmente frágeis e protegidas (danos ambientais)



Disparidade de padrões de renda e de urbanização no

espaço urbano: contigüidade e

segregação

Ocupação de áreas vulneráveis (áreas de risco)



REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANAREGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA

Base Legal e Mecanismos InstitucionaisBase Legal e Mecanismos Institucionais



Questões centrais: acesso à terra, direito à moradia e à cidade, participação e controle social

Momento 3: institucionalização/ implementação/ efetivação

A agenda da Reforma UrbanaA agenda da Reforma Urbana

Frente Nacional pela Reforma Urbana

A Re

form

a U

rban

a em

três

mom

ento

s

Momento 2: instrumentalização/ normatização

final dos anos 1970 até 1988 Inclusão por emenda popular do Capítulo da Política Urbana na

Constituição Federal de 1988

Constitucionalização do Direito à Moradia (ano 2000)

Aprovação do Estatuto da Cidade (Lei 10.257, de 2001)1988

até 2003

Momento 1: construção e constitucionalização da agenda

desde 2003

Criação do Ministério das Cidades e do Conselho das Cidades (anos 2003/ 2004); Lançamento do PAC (2007); Lançamento do Programa Minha Casa Minha Vida (2009); Aprovação de reformas legais (anos 2003/ 2011)



•Pressupostos e princípios:

– Garantia do direito à moradia

– Reconhecimento da legitimidade das ocupações informais

– Legalização do parque habitacional informal, assegurando adequadas condições habitacionais para a população moradora

•Entendida como “política curativa”:

– Ou, política de redução de danos (passivo habitacional)

– No âmbito de uma política habitacional mais ampla, de garantia do acesso à terra urbanizada e a moradias produzidas no mercado formal (política preventiva)

•Duas visões predominantes:

– Stricto Sensu: regularização jurídica dos assentamentos/ foco na titulação

– Latu Sensu: regularização plena – regularização jurídica, urbanística e ambiental dos assentamentos, incluindo a esfera administrativa, com participação e controle social

Regularização Fundiária UrbanaRegularização Fundiária Urbana



Base legalBase legal•Constituição Federal

– Função social da propriedade urbana e direito à moradia

– Capítulo da Política Urbana

– Art. 183: Usucapião especial urbano e concessão de uso

•Estatuto da Cidade – Lei 10.257/2001:

– Art. 4º, inciso V: “Instrumentos jurídicos e políticos” (regularização fundiária, em si, como instrumento)

•Lei Nacional de Regularização Fundiária de Assentamentos Urbanos – Lei 11.977/2009:

– Capítulo III da Lei do Programa Minha Casa Minha Vida define as regras para a regularização fundiária de assentamentos urbanos

•Lei 12.424, de 2011:

– altera a Lei nº. 11.977, de 2009, a Lei nº. 10.188, de 2001, a Lei nº. 6.766, de 1979, a Lei nº. 8212, de 1991, e a Lei nº. 6.015, de 1973;

– simplifica o processo de registro da regularização fundiária urbana



•usucapião especial de imóvel urbano

•concessão de uso especial para fins de moradia (disciplinado pela MP 2220/01)

•concessão de direito real de uso

•demarcação urbanística para fins de regularização fundiária (acrescido e disciplinado pela Lei 11.977, de 2009, com alterações da Lei 12.424, de 2011)

•legitimação de posse (acrescido e disciplinado pela Lei 11.977, de 2009, com alterações da Lei 12.424, de 2011)

•direito de superfície

•Alienação (doação e venda)

•Aforamento (terrenos de marinha - União)

Instrumentos de regularização dominial (jurídica)Instrumentos de regularização dominial (jurídica)



Regularização fundiária é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas,

ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à

titulação de seus ocupantes [...]

Regularização Fundiária

Medidas ambientais

Medidas urbanísticas

provisão e adequação da

infraestrutura básica do assentamento,

incluindo remoções e reassentamentos, quando necessário

adequação ambiental do

assentamento e sustentabilidade da intervenção

regularização da base fundiária;

outorga e registro de

títulos de posse/ propriedade no

serviço de registro de

imóveis

Medidas jurídicasMedidas

administrativas

oficialização de logradouros, inscrição dos imóveis e de seus titulares nos cadastros municipais,

definição de normas urbanístico-edilícias

específicas

Lei 11.977/2009Lei 11.977/2009



Regularização fundiária de assentamento ocupado por população de baixa renda e que:

– Estiver ocupada de forma mansa e pacífica há pelo menos cinco anos ou

– Estiver demarcado como Zona Especial de Interesse Social no Plano Diretor ou Lei Municipal específica ou

– For declarado de interesse para a implantação de projetos de regularização fundiária de interesse social, no caso de áreas da União, dos Estados, Municípios ou Distrito Federal

Regularização fundiária de interesse socialRegularização fundiária de interesse social



• Regularização fundiária deve ser plena, ou seja, deve integrar as dimensões urbanística, ambiental, jurídica e social

– A elaboração do projeto de regularização fundiária é obrigatória (conteúdo mínimo: áreas ou lotes a serem regularizados, edificações a serem relocadas, sistema viário existente ou projetado, áreas de uso público, medidas de contenção de riscos, medidas de adequação da infraestrutura básica, medidas de compensação urbanística e ambiental e medidas que garantam a sustentabilidade da intervenção)

Exceções: registro de sentença de usucapião, de sentença declaratória ou planta administrativa elaborada para a outorga de concessão de uso especial para fins de moradia e de parcelamentos implantados antes de 19 de dezembro de 1979 e integrados à cidade

Regras geraisRegras gerais

A Lei admite que a regularização fundiária seja feita em ETAPAS



• Assentamentos consolidados anteriormente à data da Lei nº 11.977 (17 de julho de 2009) podem ser regularizados com redução de percentual de áreas destinadas ao uso público e de área mínima dos lotes, desde que autorizado pelo Município

• O Município pode dispor sobre regularização fundiária em seu território

• Os dispositivos da lei são auto aplicáveis

• A regularização fundiária, inclusive seu registro, pode ser promovida pelos municípios, estados, União, cooperativas habitacionais, associações de moradores, organizações sociais (OS’s), organizações da sociedade civil de interesse público (OSCIP’s) e entidades civis com finalidade específica

Regras geraisRegras gerais

A Lei diferencia a regularização fundiária da aprovação de novos parcelamentos

Lei nº 6.766, de 1979: aprovação de novos parcelamentos

Lei nº 11.977, de 2009: regularização fundiária de assentamentos existentes



• A aprovação do projeto de regularização fundiária pelo Município corresponde ao licenciamento urbanístico e ambiental, se

– O Município tiver conselho de meio ambiente e

– Órgão ambiental capacitado

• No projeto de regularização fundiária, são admitidos parâmetros urbanísticos e ambientais específicos, de acordo com as características da ocupação

• A implantação da infraestrutura básica deve ser feita pelo Poder Público, de forma direta ou por meio das concessionárias ou permissionárias de serviços públicos

• A implantação da infraestrutura básica e de equipamentos comunitários pelo Poder Público pode ser feita antes de concluída a regularização jurídica do assentamento irregular

Regras exclusivas para a regularização fundiária de Regras exclusivas para a regularização fundiária de interesse socialinteresse social



• Regularização fundiária de interesse social em Áreas de Preservação Permanente:

– Ocupadas até 31 de dezembro de 2007

– Inseridas em área urbana consolidada

• Densidade superior a 50 habitantes/há, malha viária implantada e pelo menos dois dos seguintes elementos: drenagem urbana, esgostamento sanitário, abastecimento de água potável, distribuição de energia elétrica, ou limpeza urbana, coleta e manejo de resíduos sólidos

– Objeto de estudo técnico, elaborado por profissional legalmente habilitado, que comprove que a intervenção implica melhoria das condições ambientais em relação à situação irregular anterior (decisão motivada).

Regras exclusivas para a regularização fundiária de Regras exclusivas para a regularização fundiária de interesse socialinteresse social



• Aplicação da demarcação urbanística e legitimação de posse

• Registro simplificado do parcelamento decorrente de projeto de regularização fundiária de interesse social, sendo exigíveis apenas:

– Certidão atualizada da matrícula do imóvel

– Projeto de regularização fundiária aprovado

– Instrumentos de instituição e convenção de condomínio, se for o caso

– Comprovação de legitimidade das entidades não governamentais para a promoção de ações de regularização fundiária

• Gratuidade do registro do auto de demarcação urbanística, do título de legitimação de posse e de sua conversão em propriedade, bem como dos parcelamentos decorrentes de regularização fundiária de interesse social

Regras exclusivas para a Regularização Fundiária de Regras exclusivas para a Regularização Fundiária de Interesse SocialInteresse Social



-Incluída no Estatuto da Cidade pela Lei 11.977, de 2009, que a disciplina com modificações introduzidas pela Lei 12.424, de 2011

-Instituto aplicável na regularização fundiária de interesse social de áreas consolidadas, sobre imóveis públicos ou privados

-Procedimento administrativo de iniciativa exclusiva do Poder Público

-Utilizado em casos nos quais não haja conflito com os proprietários da área demarcada

-É tornada pública para permitir eventuais impugnações ao procedimento

-É averbada nas matrículas dos imóveis atingidos

Demarcação UrbanísticaDemarcação Urbanística



- Incluída no Estatuto da Cidade pela Lei 11.977, de 2009, que a disciplina com as modificações introduzidas pela Lei 12.424, de 2011

- Decorre do procedimento de demarcação urbanística

- Depende da elaboração do projeto de regularização fundiária e do registro do parcelamento, com abertura de matrícula dos lotes

- Deve ser concedida pelo Poder Público aos moradores de área demarcada que:

• Não sejam proprietários, foreiros ou concessionários de outro imóvel urbano ou rural

• Não sejam beneficiários de legitimação de posse anterior

- Não pode ser concedida nos casos de lotes que não serão consolidados

- Deve ser registrada na matrícula do lote correspondente

- Quando concedida sobre áreas privadas, pode ser convertida em propriedade após transcorrido o tempo exigido pela legislação de usucapião (Constituição Federal, Estatuto da Cidade, Código Civil), mediante requerimento do morador legitimado dirigido ao Cartório de Registro de Imóveis

Legitimação de PosseLegitimação de Posse



• Simplifica o procedimento de abertura de matrícula de parte ou da totalidade de imóveis públicos ou de imóveis em processo de desapropriação, com imissão judicial na posse em favor de entes públicos (art. 167, §8º);

• Simplifica o procedimento de registro de áreas públicas municipais originárias do parcelamento do solo urbano (art. 195-A) e de áreas estaduais (art. 195-B);

• Simplifica o procedimento de registro de títulos concedidos a beneficiários analfabetos (art. 221);

• Possibilita a unificação de matrículas de imóveis públicos e de imóveis em processo de desapropriação, com imissão judicial na posse em favor de entes públicos (art. 235);

• Estabelece mecanismos específicos para o registro da regularização fundiária urbana, incluindo os procedimentos de demarcação urbanística e legitimação de posse (arts. 288-A a 288-G).

Alterações à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015, de Alterações à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015, de 1973)1973)



Normas Competências

Federal

Constituição Federal; Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade); Lei 11.977/2009 (Cap. III –

Regularização Fundiária de Assentamentos Urbanos); Lei 11.952/2009 (Regularização Fundiária em terras federais na Amazônia Legal); Lei 8.666/ 1993 (alienação de bens

públicos); Lei 6.015/1973 (registros públicos); Lei 12.424/2011; Código Civil; legislação

ambiental

Apoiar os processos locais de regularização fundiária

Estadual Constituição Estadual; Normas de Serviços Extrajudiciais; legislação ambiental

Promover o licenciamento ambiental nos casos de interesse específico, e, por suplência, nos casos de interesse

social

MunicipalLei Orgânica do Município; Plano Diretor; Lei de

Zoneamento; Lei Municipal de Regularização Fundiária; Código de Obras

Promover o licenciamento urbanístico em todos os casos, e o licenciamento

ambiental, nos casos de interesse social (o município deve possuir

conselho de meio ambiente e órgão ambiental capacitado)

Quadro Síntese: Base Legal e CompetênciasQuadro Síntese: Base Legal e Competências



PASSO A PASSO DA REGULARIZAÇÃO PASSO A PASSO DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE ASSENTAMENTOS FUNDIÁRIA DE ASSENTAMENTOS

URBANOSURBANOS



•Por tipologia do assentamento:

– Loteamentos irregulares ou clandestinos

– Favelas

– Cortiços

– Conjuntos Habitacionais

•Por natureza da área:

– Área pública

– Área particular

– Área sem registro

•Por natureza da irregularidade:

– Jurídica-registrária

– Urbanística-ambiental

– Edilícia

Formas de manifestação da irregularidadeFormas de manifestação da irregularidade

Tipo de problema de regularização a ser enfrentado



Processo de Regularização Fundiária UrbanaProcesso de Regularização Fundiária Urbana

Definição da estratégia de regularização

fundiária (bom diagnóstico -> solução

adequada)

Regularização da gleba (matrícula apta para receber o registro do parcelamento

ou do condomínio)

Regularização (registro) do parcelamento do solo

e/ou do condomínio edilício (com base no

projeto de regularização fundiária)

Regularização da posses/ titulação e registro (escolha do

instrumento adequado)

Gestão das áreas regularizadas

(incorporação nas rotinas administrativas

da cidade)

Participação e Controle Social



Situação Fundiária Condições urbanísticas e ambientais Organização Social

Dominialidade; situação registrária; existência de conflitos possessórios e

ações judiciais

Condições de infraestrutura; ocupação de APP’s; existência de

áreas de risco

Histórico da ocupação (tempo e forma de ocupação); nível de

organização comunitária; expectativas da comunidade

Tipo de irregularidade => conjunto habitacional, favela, loteamento irregular ou clandestino

Tipo de regularização => interesse social ou interesse especifico

Definição da Estratégia de RegularizaçãoDefinição da Estratégia de Regularização

bom diagnósticobom diagnóstico

repertório de soluções

(instrumentos disponíveis)

Definição das responsabilidades(

atores e seus papéis)

Definição do passo a passo (sub-etapas)

Seleção dos instrumentos de

regularização fundiária

solução adequadasolução adequada



Obrigado!Obrigado!

Celso Santos CarvalhoCelso Santos [email protected]@cidades.gov.br

ministério das cidades secretaria nacional de programas urbanos celso santos carvalho – diretor...

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