Bogotá (Colômbia), 07 de setembro de 2012.

EL MERCADO INMOBILIARIO INFORMAL EN EL BARRIO MÃE LUIZA– NATAL – RN - BRASIL

SE ARRIENDA UNA CASA:

II Seminario Internacional Procesos Urbanos InformalesMejoramiento barrial como respuestas a una Cidade para todos

Huda Andrade Silva de LimaMestrado em Arquitetura e Urbanismo Universidade Federal do Rio Grande do Norte, Brasil

Maria Dulce Picanço Bentes SobrinhaDoutorado em em Arquitetura e Urbanismo Universidade Federal do Rio Grande do Norte, Brasil

INTRODUCCIÓN

En las ciudades surgen inmensos espacios aglomerados y precários,

deficientes en infraestructura, “densos y privados del confor ambiental

y colectivo, segregados y excluídos de la ciudad formal” (GORDILHO-

SOUZA, 2000, p. 14) a través de los asentamientos populares

informales.

Cambios en la forma de acceso a la tierra por medio de la informalidad

del mercado de tierras o urbanistico.

Del acceso clásico a la comercialización

Ámbito de la ciudad de Natal – Rio Grande del Norte – Brasil.

OBJETIVOS

Comprender como el mercado imobiliário informal opera en la

provisión habitacional para la población situada en API, por medio del

mercado y comercialización de inmuebles residenciales irregulares –

ilegales.¿Cuáles son las especificidades de la comercialización de los inmueblesinformales en las áreas estratégicas del mercado formal a partir deinquilinatos?¿Cuánto cuesta ubicar residencia en una API?

¿Cuáles son las tipologias y características idílicas del mercado inmobiliarioinformal?

DEL ACCESO CLÁSICO A LA COMERCIALIZACIÓN

El funcionamiento del mercado imobiliário informal presenta elementos

similares com las dinámicas existentes em el mercado formal.

Producen y ofrecen una diversidad de productos apoyados en una

jerarquización de los precios del precio de los inmuebles basada en la

cualidad, tipologia y localización.

MII expone una diversidad de situaciones socioeconomicas, dificultando el

establecimiento de relaciones directas de precio entre las diversas API por

poseer cada una un rol y características própias.

DEL ACCESO CLÁSICO A LA COMERCIALIZACIÓN

Estructuración del espacio residencial por la lógica de localización y no

producto en si segmentando la ciudad con base em la situación económica y

social.

El mercado inmobiliario informal de edificaciones suple la falta del mercado

formal.

La informalidad inmobiliaria no impide la existencia de mercado (productos de

activos), sobre todo de mercado inmobiliario secundario (inmuebles existentes,

usados).

DEL ACCESO CLÁSICO A LA COMERCIALIZACIÓN

Existen criterios diferenciados para cada caso de mercado inmobiliario

informal

Reglas

Instituciones

Procedimentos

Responsabilidades

Funcionamento del mercado por via de prácticas específicas em cada API

Intermediación por instituciones reguladoras

Lazos de confianza – lealtades.

Convenciones que guiam las negociaciones sin aparato legal.

Resonsables por el orden colectivo garantizando el funcionamiento del mercado

por medio de la aplicación de um referente de conducta (o norma) resultado de

um acuerdo (o acierto) explícito o implícito.

DEL ACCESO CLÁSICO A LA COMERCIALIZACIÓN

ABRAMO, 2003, p. 08-09.

La producción de las ciudades modernas de los países latino-

americanos resultó de su funcionamiento

Lógica de Estado

Define la forma, la localización – El “blanco público” al que

se tendrá acceso y que usufructuará la tierra urbana.

Deseo de consumir y ofrecer tierras urbanas por medio del

mercado formal e informal.

Lógica de Mercado

Incapacidad de suplir uma necesidad básica a partir de

recursos monetários que permitirían el acceso al mercado.

Lógica de las necesidades

DEL ACCESO CLÁSICO A LA COMERCIALIZACIÓN

Tipos de mercado residencial predominante en API (ano 2006)

*Rio de Janeiro sem as comunidades do Borel e Jacarezinho.** Informação não fornecida.

Fonte: ABRAMO, 2007, p. 12 e ABRAMO, 2009, p. 67.

PaísTipo de transacción inmobiliariaa

Predomínio del mercadoAluguel (%) Compra + Venda (%)

Argentina 61,93 38,08 Arriendo

Básil* 29,73 71,27 Compra y Venta

Colombia 80,24 19,76 Arriendo

México 27,72 72,28 Compra y Venta

Peru ** ** Arriendo / Compra y Venta

Venezuela 67,61 32,39 Arriendo

Ciudad Arriendo (%) Compra + Venta (%)

Belém 21,26 78,74

Brasília 39,19 60,81

Porto Alegre 3,21 96,79

Recife 57,92 42,08

Rio de Janeiro 27,27 72,73

Salvador 21,14 78,86

Florianópolis 42,20 57,80

São Paulo 40,05 59,95Fonte: ABRAMO, 2009, p. 35.

Adaptado pela autora (set./ 2011).

Tipo de transaccionesDel mercado residencial

DEL ACCESO CLÁSICO A LA COMERCIALIZACIÓN

La ciudad informal e transformo en la principal forma de acceso de

los pobresa lo urbano.

Moviendo un ciclo por la ocupación / autoconstrucción /

autoubarnización y consolidación de asentamientos populares

informales integregrando la lógica del mercado con la lógica de las

necesidades, o sea con el mercado imobiliário informal.

DEL ACCESO CLÁSICO A LA COMERCIALIZACIÓN

He aquí el MÃE LUIZA

NATAL (RN)

Mancha de la expanción urbana de Natal, en las décadas de 1920 a 1990, com identificación parcial de algunos barrios en la atualidad.Fuente: LIMA, 2006, p. 114, adaptado pela autora.

Fonte: Canindé Soares (2012)

NATAL (RN)

ZonaCantidad Polación Domicílios

Unidade % Unidade % Unidade %

Norte 7 17,07 30.883 38,23 8.746 38,77

Oeste 17 41,46 24.884 30,81 6.982 30,95

Sul 5 12,20 3.574 4,42 991 4,39

Leste 12 29,27 21.433 26,53 5.842 25,89

Total 41 100 80.774 100 22.561 100

Aglomeraciones subnormales Censo Demográfico 2010.

Fonte: Censo Demográfico 2010, IBGE (2010).

10% da população de Natal (803.739 hab.)9, 56% dos domicílios da capital58,53% dos aglomerados subnormais:

Norte-OesteFonte: IBGE (2000), IN: GEHAU (2011), adaptado pela autora.

MADRE LISA AYER

Montaña MÃE LUIZA vista desde el farol, década de 1950. Fonte: GEHAU/UFRN.

Década de 1950

Fonte: Acervo Centro Sócio Pastoral – Mãe Luiza, IN: LIMA, 2009, p. 56.

Década de 1960

Fonte: GEHAU/UFRN.

Década de 1960Fonte: GEHAU/UFRN.

Fonte: Pesquisa direta, junho a dezembro de 2010.

Área (ha): 95,69

Domicílios particulares permanentes: 4.070

Población residente: 16.676 hab. (2,12%)

Densidad demográfica : 156,33 hab. / ha

15

Fonte: IBGE - Censo Demográfico 2010.

MÃE LUIZA HOY

Fonte: Pesquisa direta, abril de 2012.

Infraestrutura básica del barrioUso predominante del suelo

Uso do Solo predominante.Fonte: Acervo próprio, imagem (IDEMA, 2006). Infraestrutura básica do Mãe de Luiza.

Fonte: Acervo próprio, 2010.

MÃE LUIZA HOY

EL ENTORNO

Fonte: Pesquisa direta, 2010/ 2012 e GEHAU (2009). 17

Ingreso medio mensual de los habitates del

entorno

MÃE LUIZA: R$ 442,21 (US$ 261,66)

Tirol: R$ 3.294,72 (US$ 1.949,53)

Arena Negra: R$ 2.327,96 (US$ 1.377,42)

Petrópolis: R$ 3.439,69 (US$ 2.035, 32)

Fonte: IBGE - Censo Demográfico 2010.

Ingreso medio mensual de los

habitantes de Natal: R$ 905, 73

(US$ 535, 93)

LA INVESTIGACIÓN

A PESQUISA

19

Investigación de Campo

Arriendo

Compra (transacciones realizadas)

Venta (oferta de inmuebles)

Tipos de cuestionarios:

I) Datos sociodemográficos de los inquilinos y los

propietarios;

II) Mobilidad espacial del inquilino y de los propietarios y

las relaciones comunitárias

III) Características del inmueble

IV) Funcionamento del mercado inmobiliário informal.

Variables de los cuestionarios:

Investigación de Campo

Identificação das Localidades do bairro de Mãe Luiza.Fonte: Acervo próprio, imagem (IDEMA, 2006) e limites

localidades (SEMURB, 2008; LIMA, 2009).

Áreas de ponderação dos aglomerados subnormais,conforme Censo Demográfico de 2010 (a direita).

Áreas sem aplicação de questionários.Fonte: Acervo próprio, imagem (IDEMA, 2006).

LA INVESTIGACIÓN

Investigación de Campo

Localização dos imóveis da pesquisa de campo.Fonte: Acervo próprio, imagem (IDEMA, 2006).

91%

3% 6%

Aluguel Compra Venda

Total 248 Encuestas

226

7

15

Mercado de arriendo – 91%Mercado de Compra y Venta – 9%

Tener conocimiento del contexto historico cultural y social de los

habitantes y de las áreas a ser analizadas para adaptar los

procedimientos metodológicos relacionados com la comprensión del

mercado inmobiliario informal, pues cada localidad presenta

especificidades com relación a:

i) Formación del asentamiento

ii) Localización e el espacio urbano de la ciudad

iii) Tipologia de los inmuebles

iv) Urbanización del área, infraestructura y servicios

22

LA INVESTIGACIÓN

ESPECIFICIDADES DEL MII Y LOCALIZACIÓN EN EL MÃE LUIZA

CARACTERÍSTICAS DE LOS INMUEBLES

Tipologia de las casas

Casa (47,79%)Localidade: João XXIII

Villa (44,69%)Localidade: Alto da Colina Casa + Serviço/Comércio (3,98%)

Localidade: Alto da Colina

Apartamento (1,77%)Localidade: João XXIII

Localidade: Alto da Colina

5 habitaciones (19,47%)

4 habitaciones (24,78%)

6 habitaciones (16,37%)

Localidade: Alto da Colina

Localidade: João XXIII

CARACTERÍSTICAS DE LOS INMUEBLES

Número de habitaciones

PreciosMercado de arriendo

Valor del arriendo V. abs. %

R$50,00 (US$ 29,58) ≤ Valor ≤ R$ 100,00 (US$ 59,17) 14 6,19

R$100,00 (US$ 59,17) ˂ Valor ≤ R$ 150,00 (US$ 88,75) 81 35,84

R$ 150,00 (US$ 88,75) ˂ Valor ≤ R$ 200,00 (US$ 118,34) 65 28,76

R$ 200,00 (US$ 118,34) ˂ Valor ≤ R$ 250,00 (US$ 147,92) 37 16,37

R$ 250,00 (US$ 147,92) ˂ Valor ≤ R$ 300,00 (US$ 177,51) 16 7,08

R$300,00 (US$ 177,51) ˂ Valor ≤ R$ 350,00 (US$ 207,10) 9 3,98

Valor > R$ 350,00 (US$ 207,10) 4 1,77

Total 226 100

Valor do aluguel: R$70,00 (US$ 41,42) Localidade: Alto da Colina

Valor do aluguel: R$ 320,00 (US$ 184, 35)Localidade: João XXIII

Valor do aluguel: R$ 200,00 (US$ 118, 35)Localidade: Barro Duro

CARACTERÍSTICAS DOS IMÓVEIS

Precios

Localidades

Arriendo (Precio del m²)

Maior Menor (R$) Média (R$)

R$ US$ R$ US$ R$ US$

Alto da Colina 18,66 11,04 1,00 0,59 9,83 5,82

Barro Duro 20,38 12,06 1,78 1,05 11,08 6,56

Caixa d' Água 12,00 7,10 3,00 1,78 7,50 4,44

Guanabara ou Aparecida 14,37 8,50 2,50 1,48 8,44 4,99

João XXIII 16,66 9,86 2,00 1,18 9,33 5,52

Sopapo 8,33 4,93 2,50 1,48 5,42 3,21

Tipo de inmueble

Arriendo (Precio del m²)

Maior Menor Média

R$ US$ R$ US$ R$ US$

Apartamento 20,83 12,33 16,66 9,86 18,74 11,09

Casa 18,66 11,04 1,00 0,59 9,83 5,82

Casa + Casa 4,28 2,53 3,33 1,97 3,80 2,25

Casa com

comércio/serviço12,50 7,40 4,16 2,46 8,33 4,93

Cômodo/ vila 16,66 9,86 2,50 1,48 9,58 5,67

Quitinete 8,92 5,28 8,92 5,28 8,92 5,28

CARACTERÍSTICAS DE LOS IMUEBLES

Preços

Arriendo X Renta

Rendimiento Familiar

Até 3 S.M. Entre 3 a 6 S.M. 6 S.M. em diante

V. abs. % V. abs. % V. abs. %

6% ˂ Aluguel/Renda ≤ 16% 45 22,96 19 76 3 100

16% ˂ Aluguel/Renda ≤ 26% 63 32,14 6 24 --- ---

26% ˂ Aluguel/Renda ≤ 36% 46 23,47 --- --- --- ---

36% ˂ Aluguel/Renda ≤ 46% 18 9,18 --- --- --- ---

46% ˂ Aluguel/Renda ≤ 56% 10 5,10 --- --- --- ---

Aluguel/Renda > 56% 5 2,55 --- --- --- ---

NR 9 4,59 --- --- --- ---

Total 196 100 25 100 3 100

Comprometimento do rendimento familiar com aluguel

Aspectos Legales de las negociaciones inmobiliarias

Contrato Verbal (81,42%)

Contrato (16,81%)

Contrato em papel com firma reconhecida (42,10%)

Contrato em papel sem firma reconhecida (23,68%)

148 Cuestionarios (65,48%)

25,67% comprovante de pagamento de aluguel

CARACTERÍSTICAS DE LOS IMUEBLES

REFLEXIONES FINALES

REFLEXIONES FINALES

Metodología sistemática – objetivos de la investigación

Preguntas y particularidades

Dificultad para contabilizar y medir las transacciones inmobiliarias, los rendimientos ycuantificar los inmuebles comerzializados.

Posibilito la creación de um banco de datos sobre MII y perfilar caminos ara outrosestudios.

se pudo investigar el proceso de producción del suelo urbano

Las informacines obtenidas nos garantizan y potencian la posibilidad de estudiar el déficithabitacional y no solamente las ausencias y carencias de las acciones em políticahabitacional. Tambien permite reconocer las relaciones sociales respecto de los bienesinmuebles.

Permitio reconocer el funcionamiento del MII em el barrio MÃE LUIZA (mas del 6% de losdomicílios del barrio.

Consumo de la residencia por la logica de la localización y no por el producto.

Rol de características propias, dificultando el establecimiento de las relaciones directas deprecios entre asentamientos. .

REFLEXIONES FINALES

De manera general el funcionamiento general del mercado inmobiliario informal em la

AEIS de MÃE LUIZA esta em desacuerdo com las condiciones legales vigentes pues em su

gran mayoría, los habitantes realizan transacciones sin ningún tipo de documentación

que permita la negociación.

Si existen normas en el sentido convencional. Una e ellas es la confianza y la lealtad

para que las relaciones persistan durante la vigencia de l alquiler. Confianza por parte

del arrendador y lealtad por parte del arrendatario, a través de conductas (o normas)

que resultan de un acuerdo (o ajuste), firmado implícita y/o explicitamente entre ellos.

Tales questiones son consideradas, por ejemplo, en las modalidades contractuales del

arrendamiento en el 81,24% de los negocios realizados mediante acuerdos verbales en el

mercado del arrendamiento. Existe certa confianza por parte del arrendador de que el

inquilino efectuará el pago del alquiler, a pesar de no existir formalización del contrato.

Lealtad por parte del arrenatario em el compromiso de asumir el arriendo.

Se transforma la residencia precaria en un capital arrendatario que se valoriza o

desvaloriza en el tiempo.

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