mercado imobiliário: comportamento recente e...
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Mercado Imobiliário: Comportamento Recente e Perspectivas
Carlos Pacheco é economista pela FEA-USP, membro do Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) e Diretor Comercial de escritórios e investimentos imobiliários na Binswanger Brazil.
Carlos Pacheco
2
Sumário
• Por que fazer investimentos imobiliários ?
• Principais classes de ativos imobiliários;
• Fundações e investimentos imobiliários;
• Investimentos imobiliários e a economia;
• Panorama de mercado Imobiliário;
– Condomínios Industriais e Logísticos
– Escritórios Corporativos
• Novas tendências que afetarão a ocupação dos imóveis;
3
Porque fazer investimentos imobiliários ?
• Diversificação da carteira;
• Segurança;
• Geração de fluxo de renda constante;
• Reserva de valor e potencial de valorização;
4
Principais classes de ativos
Escritórios• Prédios • Lajes Corporativas
Condomínios Industriaise Logísticos
Shoppings Centers
Outras Classes deInvestimentos imobiliário:
• Hotéis
• Hospitais
• Entidades Educacionais
• Agências Bancárias
• Varejo
• Projetos Agropecuários
• Terrenos
5
Fundações tradicionalmente realizam investimentos imobiliários;
• 4 % do patrimônio das fundações (R$ 33,6 Bilhões) está investido em imóveis
• Escritórios corporativos são o principal alvo dos investimentos
Fundações e Investimentos Imobiliários
Complexo: Torre Matarazzo e Shopping Cidade São Paulo
Do estoque de escritórios de alto padrão:✓São Paulo 8% pertencem a EFPC – 310 mil m²
✓Rio de Janeiro 8% pertencem a EFPC – 150 mil m²
Limitações e o que muda ?✓Resolução 3792 (Até julho/2018): Investimento direto limitado a 8% do patrimônio;
✓Resolução 4661: até 20% do patrimônio em FIIs;
Importância da Gestão Ativa da Carteira
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PIB Nacional (%)
Investimentos Imobiliários e a Economia
Média de Crescimento do PIB2005 – 2011 = 4,1%
Média de Crescimento do PIB1998 – 2004= 2,2%
Média de Crescimento do PIB2012 – 2018* = - 0,2%
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Taxa de Vacância (%) PIB Nacional (%)
Investimentos Imobiliários e a Economia
Média de Crescimento do PIB2005 – 2011 = 4,1%
Média de Crescimento do PIB1998 – 2004= 2,2%
Média de Crescimento do PIB2012 – 2018* = - 0,2%
Retração 6 anosRetração 7 anos Expansão 7 anos Nova Etapa
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Investimentos Imobiliários e a Economia
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Estoque entregue (m²) Taxa de Vacância (%) PIB Nacional (%)
Média de Crescimento do PIB2005 – 2011 = 4,1%
Média de Crescimento do PIB1998 – 2004= 2,2%
Média de Crescimento do PIB2012 – 2018* = - 0,2%
Retração 6 anosRetração 7 anos Expansão 7 anos Nova Etapa
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Estoque entregue (m²) Absorção Líquida (m²) Taxa de Vacância (%) PIB Nacional (%)
Investimentos Imobiliários e a Economia
Média de Crescimento do PIB2005 – 2011 = 4,1%
Média de Crescimento do PIB1998 – 2004= 2,2%
Média de Crescimento do PIB2012 – 2018* = - 0,2%
Retração 6 anosRetração 7 anos Expansão 7 anos Nova Etapa
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Estoque Total (m²) Área Disponível (m²)
Panorama de Mercado Imobiliário
Condomínios Industriais – Estoque e Vacância (m²)
São Paulo - 8,1 milhões de m² - Taxa de vacância 23%
Rio de Janeiro - 1,7 milhões de m² - Taxa de Vacância 28%
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Panorama de Mercado ImobiliárioR
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Condomínios Industriais – Valores médios pedidos de Locação (R$/m²/mês)
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Panorama de Mercado Imobiliário
Escritórios Corporativos – Estoque (m²)
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SP RJ DF BA PE RS SC PR
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m²
São Paulo - 240 Edifício s – 3,8 milhões de m²
Rio de Janeiro - 134 Edifício s – 1,9 milhões de m²
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Panorama de Mercado ImobiliárioM
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Absorção Líquida (m²) Área Ocupada (m²) Vacância (m²) Valor de Locação A e A(m²)
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Escritórios Corporativos – Estoque (m²)
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SP
Taxa de Vacância (%)
Panorama de Mercado Imobiliário
Escritórios Corporativos – Valores pedidos de locação (m²)
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RJ
Taxa de Vacância (%)
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São Paulo
OCUPAÇÃO MÉDIA 1,6 mil m²
Panorama de Mercado Imobiliário
Escritórios Corporativos – Maiores Ocupantes
Rio de Janeiro
OCUPAÇÃO MÉDIA 2,5 mil m²
Serviços
Financeiro
Indústrias
Governo
São Paulo Rio de Janeiro
0,3 mil m²
2,0 mil m²
1,7 mil m²
1,9 mil m²
1,8 mil m²
2,0 mil m²
- 11,0 mil m²
Serviços
Indústria
Governo
Vago
Outros
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70 mil m²
70 mil m²
48 mil m²
38 mil m²
36 mil m²
36 mil m²
33 mil m²
32 mil m²
29 mil m²
27 mil m²
27 mil m²
26 mil m²
26 mil m²
24 mil m²
23 mil m²
22 mil m²
20 mil m²
19 mil m²
18 mil m²
Itaú
Vivo
Grupo Santander
WeWork
Mapfre
Regus do Brasil
Claro Telecomunicações
Citibank
Grupo Votorantim
Unilever Brasil
Banco do Brasil
Grupo Odebrecht
Amil
Nestlé do Brasil
Avenues - The World School.
Banco Safra
Johnson & Johnson
Samsung
XP Investimentos
São Paulo
Panorama de Mercado Imobiliário
Escritórios Corporativos – Maiores Ocupantes
286 mil m²
81 mil m²
64 mil m²
63 mil m²
62 mil m²
58 mil m²
52 mil m²
43 mil m²
41 mil m²
40 mil m²
37 mil m²
31 mil m²
31 mil m²
28 mil m²
27 mil m²
26 mil m²
24 mil m²
23 mil m²
23 mil m²
22 mil m²
Petrobras
Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro
Bradesco
Caixa Economica Federal
BNDES
Prefeitura do Rio de Janeiro
Eletrobras
Banco do Brasil
Furnas Centrais Elétricas
Ministério Público
Correios - RJ
BACEN - Banco Central do Brasil
HM Ritmo
Ministério da Marinha
BMA - Barbosa Müssnich Aragão
Regus
Dataprev ar
FGV - Fundação Getúlio Vargas
Oi Telecomunicações
LOréal
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✓A+ e A - 45 amostras
✓B - 17 amostras
- Cap Rate médio: 8,8%
- Cap Rate médio: 8,3%
Panorama de Mercado Imobiliário
Escritórios Corporativos – Taxas de Capitalização
2014 2015 2016 2017 2018
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Panorama de Mercado Imobiliário
Escritórios Corporativos SP – Perspectivas
Absorção anual considerada (2018-2022) 120mil m² 150 mil m² 180 mil m²
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2018 -2º Tri 2018 2019 2020 2021 2022
Estoque (x mil m²) Curva Conservadora Curva Referencial Curva Otimista
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Panorama de Mercado Imobiliário
Absorção anual considerada (2018-2020) 0 mil m² 15 mil m² 30 mil m²
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1ºS - 2018 2018 2019 2020
Estoque (mil m²) Curva Conservadora Curva Referencial Curva Otimista
Escritórios Corporativos RJ – Perspectivas
24
Tendências do Mercado Imobiliário
• São Paulo:– A escassez de novos projetos para ser entregue nos próximos anos, elevará os valores de locação;
– Os parâmetros da nova Lei de Uso e Ocupação do Solo fará com que os custos dos novos projetos sejam mais elevados;
– Os valores de locação serão, em média, mais altos que no ciclo de expansão anterior;
– Esses dois fatores impulsionarão o desenvolvimento de novos distritos em São Paulo;
• Rio de Janeiro:– A retomada do crescimento do mercado do Rio de Janeiro passará por um ajuste estrutural da
economia do Estado;
– Os novos projetos da região do Porto criarão prédios superiores comparativamente aos prédios existentes;
Escritórios Corporativos
25
Tendências do Mercado Imobiliário
• Existe um grande estoque de projetos aprovados prontos para serem construídos;
• A alta vacância posterga o início de obras de novos projetos;
• Esses dois fatores aliados a oferta de terrenos em diversas localidades deverá manter os valores médios de locação no patamar atual;
Condomínios Industriais
17/09/2018 28
Rua Líbero Badaró, 377 27º andar - CentroCep 01009-000São Paulo, SP, Brasil
www.binwanger.com.br+55 11 2985 - 1101
28
Binswanger é uma organização internacional de consultoria imobiliária que
proporciona uma gama completa de serviços a clientes corporativos e
institucionais, contando com mais de 250 escritórios em todo o mundo em mais
de 100 países.
Nossa Linha de Serviços:
• Avaliações de Imóveis : Urbanos e Rurais
• Avaliação e Consultoria para FII’s
• Avaliação de Máquinas e Equipamentos
• Estudo de Melhor Uso (Highest and Best Use)
• Site Selection
• Gerenciamento de Obras
• Georreferenciamento de Imóveis
• Gestão Patrimonial
• Comercialização de Imóveis
• Operações Estruturadas de Investimentos: Built to Suit e Sale & Leaseback
Carlos Pacheco [email protected]
Obrigado !