MBA IMOBILIÁRIO

LEGALE

CONDOMINIO

EM LOTES

Do Condomínio de Lotes

Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas

de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são

propriedade comum dos condôminos.

§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser

proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao

respectivo potencial construtivo ou a outros critérios

indicados no ato de instituição.

§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o

disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo,

respeitada a legislação urbanística.

§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação

de toda a infraestrutura ficará a cargo do

empreendedor.

DISTRATO

DE

IMOVEL NA PLANTA

“Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser

iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:

I - o preço total a ser pago pelo imóvel;

II - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu

beneficiário;

III - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

IV - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o

período de aplicação de cada um;

V - as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução

contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado

para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

VI - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu

período de incidência e o sistema de amortização;

VII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de

arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do

Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do

estabelecimento comercial;

VIII - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do termo de vistoria de obras;

IX - informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel;

X - o número do registro do loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a identificação do

cartório de registro de imóveis competente;

XI - o termo final para a execução do projeto referido no § 1º do art. 12 desta Lei e a data do protocolo do

pedido de emissão do termo de vistoria de obras.

Art. 1º Esta Lei altera as Leis nos 4.591, de 16 de

dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de

1979, para disciplinar a resolução do contrato por

inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária

em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo

urbano.

Art. 2º A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964,

passa a vigorar acrescida dos seguintes arts. 35-A, 43-

A e 67-A:

“Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa

de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades

autônomas integrantes de incorporação imobiliária

serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:

“Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos

da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do

empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e

destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente

nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido

no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao

atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem

prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da

multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da

resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.

§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior

àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do

contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da

unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à

incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido

monetariamente conforme índice estipulado em contrato.

§ 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento

da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa

estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da

obrigação.”

“Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato

celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante

distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de

obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das

quantias que houver pago diretamente ao incorporador,

atualizadas com base no índice contratualmente

estabelecido para a correção monetária das parcelas do

preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25%

(vinte e cinco por cento) da quantia paga.

§ 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário

que o incorporador alegue prejuízo.

§ 2º Em função do período em que teve

disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o

adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem

prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo,

pelos seguintes valores:

I - quantias correspondentes aos impostos reais

incidentes sobre o imóvel;

II - cotas de condomínio e contribuições devidas a

associações de moradores;

III - valor correspondente à fruição do imóvel,

equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o

valor atualizado do contrato, pro rata die;

IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e

despesas previstas no contrato.

Quando a construtora incorporar sob o regime de

"patrimônio de afetação", ela poderá reter da

restituição o percentual de 50% do valor pago pelo

consumidor, para custear as despesas com a

devolução do imóvel.

Caso a incorporação não seja realizada com

patrimônio de afetação, o percentual de retenção é

reduzido para 25%.

Para ambos os casos, os valores pagos a título de

comissão de corretagem não serão objeto de

devolução pelas construtoras.

Art. 64-A.

§ 13. Poderão as partes, em comum

acordo, por meio de instrumento

específico de distrato, definir condições

diferenciadas das previstas nesta Lei.

LAJE

CAPÍTULO V

DO DIREITO REAL DE LAJE

Art. 55. A Lei no 10.406, de 10 de janeiro de

2002 (Código Civil), passa a vigorar com as

seguintes alterações:

“Art. 1.225. ...........................................................

................................................................................

......

XII - a concessão de direito real de uso; e

XIII - a laje.” (NR)

‘Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

§ 1o O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.

§ 2o O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.

§ 3o Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor.

§ 4o A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.

§ 5o Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.

§ 6o O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a

instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização

expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as

posturas edilícias e urbanísticas vigentes.’

‘Art. 1.510-B. É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras

novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo

estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação local.’

‘Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos

condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à

conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de

serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da

construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em

contrato.

§ 1o São partes que servem a todo o edifício:

I - os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que

constituam a estrutura do prédio;

II - o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo

do titular da laje;

III - as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar

condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e

IV - em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício.

§ 2o É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover reparações urgentes na construção na forma do parágrafo único do art. 249 deste Código.’

‘Art. 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso.

§ 1o O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação.

§ 2o Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada.’

‘Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo:

I - se este tiver sido instituído sobre o subsolo;

II - se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína.’”

Art. 56. A Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 167. ..............................................................

I - ...........................................................................

.....................................................................................

39. (VETADO);

.....................................................................................

43. da Certidão de Regularização Fundiária (CRF);

44. da legitimação fundiária.

“Art. 171. ....

Parágrafo único. A requerimento do interessado, o oficial do cartório do registro de imóveis da circunscrição a que se refere o caput deste artigo abrirá a matrícula da área correspondente, com base em planta, memorial descritivo e certidão atualizada da matrícula ou da transcrição do imóvel, caso exista, podendo a apuração do remanescente ocorrer em momento posterior.” (NR)

“Art. 176. .............................................................

......................................................................................

§ 9o A instituição do direito real de laje ocorrerá por meio da abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis e por meio da averbação desse fato na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, com remissão recíproca.” (NR)

“Art. 195-A. .......:

.....................................................................................

IV - ........

......................................................................................

§ 6o Na hipótese de haver área remanescente, a sua apuração poderá ocorrer em momento posterior.

§ 7o O procedimento definido neste artigo poderá ser adotado para abertura de matrícula de glebas municipais adquiridas por lei ou por outros meios legalmente admitidos, inclusive para as terras devolutas transferidas ao Município em razão de legislação estadual ou federal, dispensado o procedimento discriminatório administrativo ou judicial.

§ 8o O disposto neste artigo aplica-se, em especial, às áreas de uso público utilizadas pelo sistema viário do parcelamento urbano irregular.” (NR)

“Art. 195-B. A União, os Estados e o Distrito Federal poderão solicitar ao registro de imóveis competente a abertura de matrícula de parte ou da totalidade de imóveis urbanos sem registro anterior, cujo domínio lhes tenha sido assegurado pela legislação, por meio de requerimento acompanhado dos documentos previstos nos incisos I, II e III do caput do art. 195-A, inclusive para as terras devolutas, dispensado o procedimento discriminatório administrativo ou judicial.

§ 1o Recebido o requerimento na forma prevista no caput deste artigo, o oficial do registro de imóveis abrirá a matrícula em nome do requerente, observado o disposto nos §§ 5o e 6o do art. 195-A.

......................................................................................

USUCAPIÃO JUDICIAL

PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS

Art. 1º A República Federativa do Brasil,

formada pela união indissolúvel dos Estados e

Municípios e do Distrito Federal, constitui-se em

Estado Democrático de Direito e tem como

fundamentos:

II - a cidadania;

III - a dignidade da pessoa humana;

USUCAPIÃO JUDICIAL

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem

distinção de qualquer natureza, garantindo-se

aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no

País a inviolabilidade do direito à vida, à

liberdade, à igualdade, à segurança e à

propriedade, nos termos seguintes:

CAPÍTULO II

DA POLÍTICA URBANA

USUCAPIÃO JUDICIAL

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de

até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco

anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a

para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o

domínio, desde que não seja proprietário de outro

imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão

conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos,

independentemente do estado civil.

§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo

possuidor mais de uma vez.

§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por

usucapião.

USUCAPIÃO JUDICIAL

DA POLÍTICA AGRÍCOLA E FUNDIÁRIA E DA REFORMA AGRÁRIA

Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

USUCAPIÃO JUDICIAL

DISPOSITIVOS INFRACONSTITUCIONAIS

Art. 197. Não corre a prescrição:

I - entre os cônjuges, na constância da

sociedade conjugal;

II - entre ascendentes e descendentes, durante

o poder familiar;

III - entre tutelados ou curatelados e seus

tutores ou curadores, durante a tutela ou

curatela.

USUCAPIÃO JUDICIAL

DISPOSITIVOS INFRACONSTITUCIONAIS

Art. 198. Também não corre a prescrição:

I - contra os incapazes de que trata o art. 3o;

II - contra os ausentes do País em serviço

público da União, dos Estados ou dos

Municípios;

III - contra os que se acharem servindo nas

Forças Armadas, em tempo de guerra.

USUCAPIÃO JUDICIAL

DISPOSITIVOS INFRACONSTITUCIONAIS

Art. 199. Não corre igualmente a prescrição:

I - pendendo condição suspensiva;

II - não estando vencido o prazo;

III - pendendo ação de evicção.

Art. 200. Quando a ação se originar de fato que

deva ser apurado no juízo criminal, não correrá

a prescrição antes da respectiva sentença

definitiva.

USUCAPIÃO JUDICIAL

CAPÍTULO IIDa Aquisição da Propriedade Imóvel

Seção IDa Usucapião

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

USUCAPIÃO JUDICIAL

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüentahectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.

Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

USUCAPIÃO JUDICIAL

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.

USUCAPIÃO JUDICIAL

Conceito: Meio de aquisição da propriedade por intermédio da posse continuada e demais requisitos estabelecidos em lei.

Fundamento: Provém da antiga posição romana de privilegiar a posse, por ser direito natural.

Requisitos:

pessoais: que o adquirente tenha capacidade civil e, ainda, qualidade para adquiri-la deste modo.

formais: posse e tempo

reais: que a coisa possa ser adquirida por usucapião.

USUCAPIÃO JUDICIAL

Pressupostos

I – coisa suscetível de apropriação

II – posse

III – decurso de tempo

IV – justo título

V – boa-fé

I – coisa suscetível de apropriação: O estiver dentro do comércio

* coisas não suscetíveis de apropriação:

coisas que se acham em abundância no universo (ar, mar, praças)

bens públicos: art. 2º Decreto 22 785/33; art 200 Decreto-lei 9760/46, súmula 340 do STF; parágrafo único do art 13 da CF.

USUCAPIÃO JUDICIAL

II – posse: pressuposto fundamental, deste modo a lei exige certas características:

ânimo de possuir como sua: o usucapiente deve ter no seu íntimo o desejo de ser proprietário (assim ficam impedidos o comodatário, o locador etc.).

posse mansa e pacífica: exercida sem oposição direta e indireta, sem que o possuidor seja molestado.

contínua: posse sem intervalos, exige conservação durante todo o tempo e até o ajuizamento da ação de usucapião.

III - decurso de tempo: a contagem dos anos é realizada segundo o código civil, isto é, começa a fluir no dia seguinte ao da posse, contando-se o último (dies ad quem).

IV - justo título: O possuidor tem a crença que esta em poder de título que seria hábil ao domínio.

V – boa-fé: O possuidor ignora o vício ou obstáculo que lhe impede a aquisição da coisa ou do direito possuído.

Efeitos: Operam-se de forma retroativa.

1º - todos os atos praticados pelo possuidor são válidos

2º - Mesmo que fosse possuidor de má-fé, não estará obrigado a restituir os frutos da coisa.

Espécies de Usucapião:

Extraordinário (1238) 15 anos

Ordinário (1238) 10 anos

Especial ou constitucional: a) rural (pro labore) 1239

urbano (pro moradia ou pro-misero) 1240

c) especial de imóvel urbano (10.257/2001)

4) Usucapião Coletiva Social: As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

5) Administrativa.

USUCAPIÃO JUDICIALCPC USUCAPIÃO

Art. 246. A citação será feita:

I - pelo correio;

II - por oficial de justiça;

III - pelo escrivão ou chefe de secretaria, se o citando comparecer em cartório;

IV - por edital;

V - por meio eletrônico, conforme regulado em lei.

§ 1o Com exceção das microempresas e das empresas de pequeno porte, as empresas públicas e

privadas são obrigadas a manter cadastro nos sistemas de processo em autos eletrônicos, para

efeito de recebimento de citações e intimações, as quais serão efetuadas preferencialmente por esse

meio.

§ 2o O disposto no § 1o aplica-se à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios e às

entidades da administração indireta.

§ 3o Na ação de usucapião de imóvel, os confinantes serão citados pessoalmente, exceto quando

tiver por objeto unidade autônoma de prédio em condomínio, caso em que tal citação é dispensada.

USUCAPIÃO JUDICIAL

Art. 259. Serão publicados editais:

I - na ação de usucapião de imóvel;

II - na ação de recuperação ou substituição de título ao

portador;

III - em qualquer ação em que seja necessária, por

determinação legal, a provocação, para participação no

processo, de interessados incertos ou desconhecidos.