comprar imovel - planejamento passo a passo final

COMPRAR IMVELPLANEJAMENTO PASSO A PASSO

Primeiramente, voc sabe o que o poder de compra?

O poder de compra nada mais do que um reflexo do valor do dinheiro levando

em conta no somente o valor declarado do mesmo, mas tambm o valor

representado atravs de quanto o dinheiro pode comprar. sabido que os

preos das coisas influenciam diretamente o valor do dinheiro assim como as

compras que se faz para suprir a necessidade de uma famlia. Assim sendo, o

aumento dos preos, conhecido tambm como inflao, um fator

determinante e fundamental para o conhecimento desse poder de compra.

Em outras palavras, os R$5 de 1994 compravam consideravelmente mais coisas

do que compram os R$5 de hoje, entretanto, o salrio subiu. Para saber se o

poder de compra aumentou ou diminuiu basta ver se o aumento dos salrios

acompanhou, ou no, o aumento dos preos dos produtos.

Assim, pode-se estabelecer o poder de compra atravs do IPC, que o ndice

de Preos ao Consumidor, que determina um perodo e mede a variao do

poder de compra de acordo com esse ndice. Ento, quando o IPC diminui,

consequentemente o poder de compra aumenta.

Esse mtodo se aplica para produtos de consumo dirios como alimentao,

vestimentas, transporte e demais itens que fazem parte do nosso dia-a-dia,

assim como a aquisio de um imvel ou automvel.

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Veja agora como calcular o seu poder de compra:

Voc, provavelmente, j se pegou sonhando acordado pensando naquele sonho

de comprar um imvel e realizar o desejo da casa prpria. Pois bem, alm de

imaginar e sonhar preciso agir, arregaar as mangas e botar os pingos nos

is.

Para que o sonho da casa prpria no vire um pesadelo e voc no se atrapalhe

com as suas contas, ou d um passo maior que a perna, saiba que existe um

clculo que voc pode fazer para determinar exatamente o seu poder de

compra de um imvel para que assim, voc possa sonhar sem fugir sua

realidade.

Esse clculo foi determinado a partir de dados histricos de transaes

imobilirias j realizadas. Ele foi estabelecido atravs de um padro

observado analisando a renda dos proprietrios do imvel, a renda dos

locatrios do imvel bem como o valor de mercado dos mesmos.

Assim, foi constatado que o imvel que voc deseja adquirir deve valer de trs

at cinco vezes a renda anual do ncleo familiar. Atravs dessa regra possvel

determinar uma faixa de valor de imvel que seja compatvel com a renda da

famlia.

Essa regra de clculo se aplica tanto para imveis alugados como prprios e a

condio para utiliz-la de que os moradores dependam somente dos seus

prprios rendimentos, sem contar heranas ou ajuda de terceiros.

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Vamos supor que um casal tenha uma renda mensal de R$5.000, ao final do ano,

contando com o 13 salrio a renda anual desse casal ser equivalente a

R$65.000. Sendo assim, o poder de compra de imvel desse casal est entre

R$195.000 e R$325.000 e os imveis dentro dessa faixa de preo corresponde

s possibilidades deles.

Alm disso, voc tambm deve levar em considerao o valor que voc tem

disponvel para dar de entrada, o quanto voc pode financiar e se as condies

de financiamento se adequam as sua possibilidade.

Para isso, nada melhor do que conhecer, por exemplo, o financiamento da

Caixa, tudo que necessrio para consegui-lo e as exigncias para ser aceito,

veja:

O Financiamento de Imveis da Caixa tem como uma das suas principais

vantagens o baixo valor das taxas de juros se comparada com outros programas

de financiamento de imveis, ou seja, para voc isso significa uma economia

na realizao do sonho da casa prpria.

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- Quem pode utilizar o financiamento?

Saiba que antes de liberar o dinheiro e aprovar o crdito o banco far uma

anlise de crdito para se certificar que voc ter as devidas condies de

arcar com o pagamento do valor que eles vo emprestar.

nessa etapa ainda que muitas pessoas j so reprovadas, principalmente por

no possurem meios de comprovao de renda.

Alm disso, para o pagamento das parcelas s permitido comprometer 30% da

renda familiar mensal, ou seja, se o seu oramento pequeno e o valor do

imvel alto provavelmente o financiamento no ser aprovado.

Nesse caso preciso escolher um imvel com o valor mais baixo ou aumentar a

renda comprovada.

- Como se calculam os juros?

obvio que todos os financiamentos cobram juros, e claro que quanto mais

alta for a taxa mais caro voc ir pagar pelo valor emprestado. O que acontece

nos Financiamentos da Caixa que o valor calculado de acordo com a sua

renda e tambm de acordo com o preo do imvel que voc deseja adquirir.

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INFORMAES SOBRE O FINANCIAMENTO


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Comeando com a simulao e terminando na assinatura do contrato, a

compra de um imvel atravs de financiamento pode levar uns 45 dias,

contanto a partir do momento em que todos os documentos so entregues.

Veja agora o detalhamento desses passos:

- Simulao

O primeiro passo onde se simula a compra do imvel para ver se as parcelas e

o tempo de pagamento cabem no bolso dos compradores, estimando o valor

que tero as parcelas e tambm o valor que deve ser dado de entrada.

Feita essa oferece uma lista de imveis previamente

avaliados que se encaixam dentro desse padro estabelecido para voc.

Voc pode realizar a simulao no prprio site da Caixa.

- Cadastramento e documentao

Pronto, voc j sabe que o financiamento cabe no seu oramento, agora o

momento de procurar uma agncia da Caixa para levar toda a documentao

exigida para fazer o cadastro.

com esses dados que voc forneceu ao banco que eles faro a anlise do seu

crdito conforme falamos acima, lembra?

Se voc pretende utilizar o valor do seu FGTS como parte da entrada do imvel

tambm nesse momento que voc deve apresent-lo entregando ao banco,

juntamente com os demais documentos, um formulrio preenchido. O modelo

de formulrio voc pode ser encontrar

Saiba ainda que um casal, por exemplo, pode somar as suas rendas para ajudar

a aumentar o valor do seu crdito.

simulao a Caixa

aqui.

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COMO SO AS ETAPAS DO FINANCIAMENTO?


- Crdito pr-aprovado

Depois de entregar a documentao necessria preciso esperar entre 2 a 5

dias teis para que o banco realize a anlise de crdito e d um parecer sobre o

seu financiamento.

Caso o seu crdito seja aprovado, a Caixa ir informar-lhe sobre todos os

prazos e detalhes da compra do seu imvel assim como valores de entrada,

taxas de juros e preo das parcelas.

nessa fase que voc tem a real noo que quanto precisar desembolsar para

realizar o seu sonho da casa prpria.

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Pois bem, existem muitos fatores que devem ser levados em considerao no

momento de comprar um imvel visto que um bem caro e um investimento

que pode tomar boa parte da sua renda.

A escolha das caractersticas do imvel vai depender da sua inteno ao

compr-lo. Assim sendo, as caractersticas que deve ter um imvel para voc

morar podem ser diferente das caractersticas de um imvel para voc alugar

como um apartamento ou, at mesmo, uma sala comercial.

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COMO ESCOLHER O IMVEL PARA COMPRAR?

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Se voc pretende comprar um imvel para investir, preciso estar

atendo lucratividade do bem e ter muito cuidado ao escolher.

Atualmente, existe uma grande quantidade de construtoras no pas e

voc precisa conhec-las antes de investir.

Mantenha a sua mente aberta e se preocupe com potencial lucrativo que

tem esse imvel sem deixar que o seu gosto pessoal influencie na

deciso. Pense ainda que, embora comprar um imvel na planta seja

mais seguro, visto que mais barato e novo, voc ter que esperar at

que fique pronto e at l, o imvel no gerar renda, ento, voc ter

que ter a capacidade de arcar com os custos das parcelas sozinho.

Defina tambm o tipo de negcio que voc deseja pois isso ajudar a

melhorar a sua escolha. Por exemplo, se a sua ideia comprar uma sala

comercial para alugar para alguma empresa montar o seu escritrio, o

imvel no deve estar em um bairro residencial e sim no centro da cidade

ou em algum outro ponto mais comercial.

Defina ento o seu objetivo para aumentar a sua chance de fazer um bom

negcio.


Comprando para morar:

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- O tipo de imvel

Primeiramente interessante que voc defina o tipo de bem que voc

deseja adquirir, seja ele uma casa, um apartamento ou mesmo um

terreno para construo de uma casa no futuro. Se voc no for capaz

de fazer essa definio a sua busca ficar confusa e poder ser muito

demorada.

- O tamanho do imvel:

Obviamente, o tamanho do imvel influenciar diretamente sobre o

preo final do bem e deve ser muito bem pensado e calculado, at

porque, um financiamento de um imvel pode durar muitos anos e uma

escolha errada pode ser uma dor de cabea por muito tempo.

No caso de pessoas sozinhas ou casais que trabalham fora de casa o dia

inteiro, no necessrio um espao muito grande e um apartamento

pequeno pode ser a escolha ideal para um casal jovem que no pretende

ter filhos logo.

J para um casal que quer ter ou j tem filhos, preciso um apartamento

maior e com mais quartos para comportar a famlia inteira.


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- A localizao do imvel

Definindo o tipo de imvel que voc deseja chegado o momento de

definir quais so os bairros nos quais voc gostaria que esse imvel

estivesse.

No abra muito o seu leque de opes. Escolha duas ou trs regies,

organize por ordem de prioridade e procure especificamente nelas. Para

definir o melhor bairro para voc leve em considerao a distncia do

seu trabalho, a distncia que fica da escola dos seus filhos, ou se prefere

um imvel mais afastado da cidade.

A escolha da regio deve ser muito bem pensada pois uma escolha mal

feita pode acabar acarretando mais gastos e, at mesmo, uma grande

perda de tempo em deslocamento.

A melhor pedida sempre encontrar um lugar que fique perto do colgio

dos filhos e do trabalho ou que, pelo menos, permita o fcil acesso a esse

lugares, com opes de transporte pblico.

preciso ver tambm como a vida noturna da regio que voc est

escolhendo. Existem bairros muito agitados noite e se voc gosta do

sossego, talvez, esses bairros podem acabar se tornando um

inconveniente. Por outro lado, se voc tem uma vida noturna agitada,

nada melhor do que j estar em um bairro bomio.

Conhea a regio e veja tambm se ele oferece a infraestrutura que voc

gostaria como padarias, farmcias e supermercados. Ter esses

estabelecimentos prximos de casa muito bom, principalmente, para

quem no tem carro.


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- Dicas extras:

Visite o apartamento mais de uma vez e em diferentes horrios do dia

para que voc possa ver onde bate o sol e entender bem a orientao

solar do imvel. Um ambiente mal iluminado pode acabar se tornando

mido e muito prejudicial para quem tem problemas respiratrios.

Atente-se tambm para o fato de que apartamentos em andares mais

altos, alm da vista privilegiada, costumam ser mais arejados e mais

silenciosos pois esto mais longe da rua.

Quando tiver escolhido o apartamento informe-se sobre o valor do

condomnio pois voc ter que ser capaz de arcar com esse valor

juntamente com a parcela do financiamento. Saiba ainda que quanto

mais apartamentos no edifcio, menor ser o condomnio pois ele

dividido entre mais pessoas.

Para ajudar na busca do imvel ideal, busque por referncias em grandes

portais da internet como , e .

Atravs desses portais voc pode pesquisar diversos tipos de imveis, regies e

tamanhos, ajudando voc a tomar as decises que voc precisa.

Alm disso, atravs dessas pginas possvel comparar o preo de diferentes

imveis para que voc possa ter uma noo e um dimensionamento claro das

suas condies e se o que voc est desejando comprar est de acordo com o

que voc pode pagar.

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Voltando s etapas do financiamento, as demais so:

nesta etapa que os engenheiros fazem uma que voc deseja

adquirir ao passo que a Caixa faz a anlise da documentao dos vendedores para ver

se est tudo dentro da legalidade.

Se voc estiver com pressa e quiser acelerar o processo pode escolher algum imvel

que j conste no cadastro do Feiro da Caixa pois estes j foram previamente

avaliados e j esto dentro dos conformes.

Caso voc queira escolher o imvel precisa saber que aps a avaliao e gerao do

pode levar at 15 dias para ser apresentado.

No se esquea tambm que essa avaliao do imvel escolhido tambm tem um

custo e voc quem paga.

Passando por todas essas fases que falamos acima e sendo aprovado em todas

chegado o grande momento de assinar o seu contrato de compra do imvel.

Nesse dia, os compradores e tambm os vendedores devem comparecer a uma

agncia da Caixa para realizar o trmite.

Com os papeis assinados, o comprador, que no caso voc, precisa dirigir-se at um

Cartrio de Registro de Imveis na sua cidade e registrar o contrato, lembrando,

claro, que isso tambm tem um custo que varia muito dependendo da regio onde

voc se encontra.

Alm disso, voc ter que pagar o ITBI que o Imposto de Transmisso de Bens

Imveis, que nada mais do que uma taxa de, em mdia, 2% sobre o valor total do

imvel que voc est adquirindo.

- A avaliao do imvel

avaliao do imvel

laudo tcnico dos engenheiros

- Assinando o contrato

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- Caso eu seja reprovado, posso tentar novamente?

Claro que pode, quantas vezes quiser. Entretanto, o tempo que voc ter que

esperar entre uma tentativa e outra depender do motivo pelo qual voc foi

reprovado.

Por exemplo, se o pedido de financiamento foi negado porque voc j possua

uma divida ativa, voc pode tentar uma nova simulao assim que quitar essa

conta.

Caso a reprovao tenha sido por que o imvel escolhido no foi aprovado pelos

engenheiros responsveis, voc pode, imediatamente, procurar outra casa e

tentar uma nova avaliao ou mesmo, esperar que o vendedor da casa reprovada

se adeque.

- Quais bens podem ser financiados pela Caixa?

A Caixa aceita financiar imveis, sejam eles novos ou usados, residenciais ou

comerciais, terrenos ou lotes urbanizados.

Voc tambm pode financiar a construo de um imvel, seja ele comercial ou

residencial desde que o terreno no qual acontecer a construo seja seu.

Alm disso, a Caixa tem o Construcard. Esse carto da Caixa pode ser usado para

e para reformas.

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OUTRAS DVIDAS FREQUENTES SOBRE O FINANCIAMENTO


- preciso ter conta na Caixa para conseguir o financiamento?

No! Sendo cliente de outro banco j possvel obter aprovao no

financiamento, mas mesmo assim, ser necessria a abertura de uma conta na

Caixa.

Uma dica que voc pea a simulao antes mesmo de abrir a conta e caso

ocorra a aprovao, sim, abra a conta, se no, um processo desnecessrio.

- Quais as vantagens de escolher a caixa?

Bem, conforme j falamos no incio desse material, a principal vantagem de

escolher a caixa para o financiamento do seu imvel pelas taxas de juros que

so menores que as dos demais bancos o que reduz o valor total do seu

financiamento.

O prazo de pagamento oferecido pela caixa tambm pode ser considerado uma

vantagem pois eles oferecem um parcelamento em at 35 anos, o que no

muito comum nos demais bancos.

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OUTRAS DVIDAS FREQUENTES SOBRE O FINANCIAMENTO


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DICAS SOBRE A COMPRA DE IMVEIS

Atravs desses portais, escolha um nmero X de apartamentos (podem ser

uns 20) e faa um recorrido pelo bairro no qual eles se localizam mais de uma

vez e em diferentes horas do dia tambm.

Veja como a vizinhana e observe os pontos que falamos acima tais como

acesso ao transporte pblico, facilidade de movimentao e infraestrutura

como escolas, farmcias, supermercados, padarias, hospitais e tudo mais que

voc precisa para ter uma maior comodidade.

Caso o imvel que tem um preo melhor fique em um bairro mais afastado ou

de mais difcil acesso, avalie se a economia no valor do imvel vai compensar

os gastos a mais que voc ter com deslocamento, por exemplo, alm do

tempo a mais que gasto nele.

Feito isso, voc certamente j eliminar alguns imveis da sua lista inicial.

Agora sim o momento de comear a contatar as imobilirias e agendar as

visitas aos locais.

Nas visitas, no tenha pressa. Analise bem o imvel, passe um tempo dentro

dele e se deixe analisar cada pequeno detalhe. Claro que no uma manchinha

na parede que far voc desistir mas voc precisa estar ciente de tudo que

pode vir a ser um problema futuro.

Uma pequena mancha de umidade, por exemplo, pode aumentar, criar mofo e

virar um grande inconveniente para voc num futuro. Por isso preciso estar

atento e deixar a emoo da compra do primeiro imvel um pouco de lado.

Alm disso, abra e feche as portas, teste as janelas e analise as condies do

piso e dos azulejos e, caso no se sinta seguro, convide um amigo para ir junto

com voc. Uma opinio extra sempre bem-vinda.


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O PAGAMENTO DO ITBI

Conforme j falamos aqui, na descrio das etapas do processo de compra de

um imvel, preciso que, alm do valor da entrada, das parcelas e do imvel

propriamente dito, voc tenha uma pequena reserva financeira para o

pagamento de taxas e custos de todo processo e da devida documentao.

O ITBI, Imposto sobre Transmisso de Bens e Imveis, um desses custos para o

qual voc deve estar preparado. J imaginou se depois da realizao de todo o

processo de compra e obteno do financiamento falta justamente o dinheiro

para registrar a transferncia do bem para o seu nome? No pode, no

mesmo?

Pois bem, saiba que qualquer transferncia de propriedade gera o

recolhimento desse imposto e, conforme j foi falado, ele de

responsabilidade do comprador do imvel, que nesse caso voc.

A alquota desse imposto varia entre 0,5% at 2,0% sobre o valor do imvel e

essa variao depende da cidade ou regio onde a compra do imvel est

acontecendo, de acordo com as regras da prefeitura local.

Ento, assim que voc souber qual o valor do imvel que voc pretende

adquirir j reserve uma parte das suas economias para o pagamento do ITBI,

para que o bem possa ser, finalmente, transferido para o seu nome.


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A NEGOCIAO DO IMVEL

Pronto, voc finalmente escolheu o apartamento que voc gostou, que est

dentro do que voc necessita e tambm atende as suas possibilidades de

pagamento, agora chegado o momento da negociao.

Saiba que, nem sempre o preo anunciado pelo vendedor corresponde ao preo

final que ele deseja obter pelo imvel. Existem

e, talvez, conseguir um desconto no valor do imvel.

- Primeiramente voc deve sempre pedir um desconto de 5% do valor para o

vendedor pois ele provavelmente j estabeleceu o valor do imvel pensando

em um possvel desconto de uma contraproposta sua.

- Ter dinheiro vista, ou seja, uma boa entrada, tambm ajuda muito para

conseguir um desconto pois o seu poder de negociao aumenta, afinal,

ningum quer esperar para receber mais se pode ter um pouco menos agora

mesmo.

- No indicado, por exemplo, que voc utilize um imvel para pagar outro

pois vale muito mais que voc venda ele e utilize o valor vista para negociar.

Assim, as chances de um desconto so maiores.

- Se o imvel que voc pretende comprar precisar de alguma reforma ou reparo

voc pode pedir desconto no valor da compra para investir nisso. Chame algum

especialista para analisar isso e negocie com o vendedor.

- No aceite um preo logo de cara. Avalie outros imveis no local, chame um

especialista, se necessrio, e se informe se o valor corresponde ao preo de

mercado.

- Descubra tambm se o vendedor do imvel tem urgncia em vend-lo.

Quanto maior a pressa dele mais ele pode ceder na negociao.

algumas maneira de negociar


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CONTRATO FECHADO! E A VISTORIA?

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muito comum que, na nsia de receber logo as chaves da casa prpria ou do

seu primeiro imvel, muitas pessoas esqueam da importncia de realizar uma

vistoria minuciosa no imvel que acabaram de adquirir.

A identificao de problemas pode evitar muito gasto desnecessrio e tambm

muito estresse sem motivo. Muitos novos proprietrios acabam focando

somente em grandes coisas e se esquecem de averiguar os detalhes.

Uma dica para a vistoria dividi-la por cmodos e depois por reas

semelhantes, por exemplo: v em um dos quartos e nele vistorie todas as

portas, depois todas as janelas, todas as paredes, todas as tomadas e assim por

diante. Repita essa operao em cada um dos cmodos do seu novo imvel.

Lembre-se que tudo, absolutamente tudo, deve ser testado, desde os

interruptores at os ralos, das janelas ao piso.

Ateno: s assine o termo de vistoria do imvel se voc realmente tiver

realizado a vistoria e tudo que constar no termo estiver de acordo com a

realidade.

O que acontece que, ao receber as chaves do seu imvel, a garantia de certos

itens acaba expirando e se voc assina o termo garantindo que est tudo bem

no ter para quem recorrer depois.

Assim com vidros arranhados, riscos nas paredes e rachaduras em peas

cermicas, por exemplo. Embora voc saiba que j estava com problemas

antes, voc no ter como provar que isso no aconteceu durante a sua

mudana e depois de assinar o termo fica ainda mais difcil recorrer e solicitar

a troca.


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