materia exame 11052016
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7/26/2019 Materia Exame 11052016
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E S P E C I A L I MÓVE I S
A mais
mpl
pesquisa i m o b i l i á r i a do p a ís — que analisou
os p r e ç o s em 1 5 9 cidades — mqstra que estamos
no pior momento do setor desde ^ 0 0 9 Mas
há
sinais
e s t á perto db fim P A T R Í C I A V A L L E
f lyeafase ruim
7 www exame com
7/26/2019 Materia Exame 11052016
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u ç a a reportagem
n
v e r s ã o
digital de EX ME
S
C O R R E T O R E S
DE I M Ó V E IS F O R M
O B R I G D O S S E C O S T U M R com um
novo tipo de cliente no
último
ano: o
que pesquisa
muito,
faz dezenas de per
guntas, negocia
preço,
dá uma baita
impressão de que vai comprar — mas
desiste na
última
hora.
Em
meio
àque-
la
que deve ser
a
pior
recessão
no
Bra
si l desde a
década
de 30, é essa a ro
tina
nas im obil iár ias e nos raros es-
tandes de vendas de apartamentos
novos
espalhados
pelo país.
Executi
vos do setor dizem que o mercado
está praticamente parado há mais de
um
ano
—
poucas incorporadoras
constroem, poucos clientes compram
e só quem realmente precisa
de
dinhei
ro decide vender com desconto —, o
que
explica a queda
nos preços em m ui-
tas cidades. De acordo com
a
mais com
pleta pesquisa
imobiliária do
país,
feita
pela Fundação
Instituto
de
Pesquisas
Económicas
(Fipe) e publicada com
exclusividade por EXAME, o preço dos
imóveis
subiu, em
média,
apenas 1,8
em 2015, enquanto a inflação ficou em
quase
11 .
Foi
o
primeiro ano
de
queda
real
dos preços desde 2009, quando a
pesquisa
começou
a ser feita.
A
Fipe
analisou 159 cidades e em
apenas seis
houve
valorização em termos reais. Em
sete
delas a queda f oi
nominal
— caso
de
Niterói, no Rio de Janeiro, e
de Gua
rulhos,
em
ão
Paulo.
É improvável
que
o
mercado
im obiliário
saia
da paralisia
antes de a economia melhorar. Mas
alguns
números
indicam que o setor
pode
estar
perto do fundo do poço — e
que os
preços
podem voltar a subir,
ainda que
timidamente,
em 2017.
Para
quem tem dinheiro e coragem, talvez
seja a hora de comprar.
11 de m io de 2 1 6
| 7
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E S P E C I A L IMÓV IS
o
principal motivo da
situação ruim
no mercado imobiliário
é a
fuga dos
compradores. O
cenário económico é
o fator principal (o medo de perder o
emprego, a falta de perspectiva de au
mento
na
renda),
mas
não
o único.
Com os
juros elevados,
é
vantajoso
deixar o dinheiro no banco, rendendo
15%
ao ano
em
investimentos de renda
fixa. Mas
quem quer comprar
está com
mais dificuldade para conseguir finan
ciamento.
Os bancos estão
emprestan
do menos, o que fez
diminuir
o saldo
do crédito imobiliário em 54% no últi
mo
ano.
Além
disso,
os
juros
estão
maiores: a taxa
média passou
de 7,6%,
em 2013, para 10,7% ao ano agora, se-
gundo o Banco Central. Essa alta dos
juros está
provocando
estragos. e
acordo com o banco JP Morgan, o pa
gamento das
prestações
de um
finan
ciamento
imobiliário
corresponde, em
média, a 25%
da renda dos brasileiros
hoje;
em
2010, o
percentual
estava
em
torno
de
15%. Quem não tem
como ar
car
com o
aumento do custo do
crédi
to deve procurar um imóvel mais ba
rato
ou negociar
um bom
desconto.
Um cálculo
feito pelo professor
M i-
chael Viriato,
da
escola
de
negócios
Insper, mostra que, para compensar
a
alta
dos juros, os consumidores
preci
sam comprar
imóveis
que custem cer
ca de
15%
menos do que custavam em
2012. A
conta considera um financia
mento de dez anos com 30% de entra
da.
Para
quem pretende financiar
a
compra
por 20 anos, o
desconto
preci
sa sennaior, de 20%. Mas, para chegar
a esse
patamar, seria preciso que
o
pre
ço médio
no
país caísse
mais
25%.
Ou
seja,
para quem depende de crédito, os
imóveis não ficaram ão baratos
assim.
Além
de haver menos demanda do
que no
passado,
a oferta de
imóveis é
grande, e isso
está
contendo a alta dos
preços
na maioria das cidades.
As in
corporadoras ainda
estão
entregando
os empreendimentos lançados nos
anos
de
euforia,
e
parte dos clientes
está devolvendo os imóveis porque des
cobriu
que não poderá pagá-los. Há
milhares
de imóveis
encalhados. As
empresas estão empenhadas em
redu
zir os estoques, e os clientes buscam
OS
PREÇOS SO EM
BEM
MENOS
Veja
as principais
c o n c l u s õ e s da pesquisa i m o b i l i á ri
feita pela
Fpe
em
159
cidades do
O mercado
i m o b i l i á r io
está desacelerando desde 2012
variação de preços
dos
imóveis
usados) ^
26
12
o
2012
o
2015
Em 2015, houve
queda nos p r e ç o s
em sete cidades
variação
dos
valores
dos
imóveis
usados em
2015)
N i t e r ó i ( R J ) ° -3,0
2^ Guarulhos
(SP)
í »-2 , 3
3= S â o G o n ç a l o (RJ) • •
o-2,2
4= O s a s c o ( S P ) ° - 1 , 8
5 » Ro
de Janeiro
I
° - l , 4
6 « M a c a é ( R J ) | - ° - 1 , 2
7° -
Curitiba (PR) °-0 ,2
Os p r e ç o s subiram mais do que a i n f l a ç ã o
em apenas seis m u n i c íp i o s
variação
dos
valores
dos
imóveis usados em 2015)
1? Olinda
(PE)
Cachoeirinha (RS)
3^
Sã o
Leopoldo (RS)
»
Teresópolis(RJ)
5 «
Cabedelo
(PB)
6 »
Itapema (SC)
I n f l a ç ã o
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oportunidades nesse desequilíbrio ,
diz
Rodrigo Martins,
presidente da in-
corporadora Rossi. Diante
desse
cená
rio, os analistas esperam que os preços
caiam em
torno
de 5%, em termos no-
minais,
neste
ano. Depois disso, é pos-
sível que os preços parem de cair, pelo
menos
de
forma
generalizada.
Uma
razão para isso é específica do mercado
imobiliário: a oferta de casas e aparta-
mentos
tende
diminuir,
porque s
incorporadoras estão construindo mui
to menos do que no
passado
e ajustan-
do
a
oferta
à
demanda. O
total de lan-
çamentos em 2015 ficou 50% abaixo do
patamar
de
2011, e
a
expectativa
é de
uma nova r edução de cerca
de 40
neste ano. O número de imóveis
vendi-
dos já é maior do que
o
de lançamentos,
e
isso
está
reduzindo, ainda que lenta-
mente,
o
estoque
de unidades
n ão
ven-
didas
o
total caiu de quase 116 000 no
início de 2014 para 111300
agora.
Além
p a í s ao
longo
do
ano passado. Em
m é d i a ,
os
p r e ç o s e s t ã o
subindo bem menos do que
a i n f l a ç ã o
Os bairros mais
caros
do pa í s ficam
no Rio de Janeiro e em S ã o
Paulo
pr ço
mé io o metro
quadrado
dos imóveis
usados,
e m reais
1 » Leblon RJ)
o 22478
2= Ipanema RJ)
3 » Lagoa RJ)
°
20517
o 17943
4 ^ Gá v e a RJ)
o 17917
5=
Jardim
B o t â n i c o
RJ)
6s Urca RJ)
o 16832
o 16606
7
Vla Nova C o n c e i ç ã o SP)
•o 15494
Houve l a n ç a m e n t o s de i m ó v e i s em 73
cidades.
Veja as mais caras e as mais baratas
pr ço mé io o
metro
quadrado, em reais
CIDADES MAIS CARAS
ia
Distrito
Federal
Sã o Paulo
Porto
Alegre
RS)
4^^ Santos SP)
5^ ão Caetano do Sul SP)
6 C a m b o r i ú ( S C )
N i t e r ó i
RJ)
CIDADES MAIS BARATAS
1 ?
São Luís
MA)
Colombo PR)
Campo
Largo PR)
São José dos Pnhais PR)
5^
Serra ES)
6
A r a u c á r i a PR)
S ã o J o s é SC)
C O M O
P E S Q U I S
D E P R E Ç O
D E IMÓVEIS
FOI FE IT
Esta é a
quinta
e d i ç ã o
da maior pesquisa de p r e ç o s
de i m ó v e is do p a í s , feita
pela Fipe em parceria com
EXAME. A
Fipe pesquisou
os p r e ç o s de i m ó v e is usados
em 15 9 cidades que
representam
6 1
do PIB. As i n f o r m a ç õ e s
foram coletadas em
classificados e l e t r ô n i c o s
como o Zap.
Foram
analisados mais de
4 000
bairros.
A
Fipe
t a m b é m
levantou os valores dos
i m ó v e i s
novos
em
73
cidades
-
neste caso
a base de dados é a da
corretora Brasil Brokers.
Veja a metodologia
completa em Exame.com.
O Os
dados de
2009 e 2010
consideram apenas cinco cidades pesquisadas peio Ibope i n t e i i g ê n c ía .
A
partir de
2 0 1 1 ,
as
i n f o r m a ç õ e s s â o
da pesquisa mais ampla da Fipe
Fonte:
Fipe
n de
maio de
2 0 1 6 7
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E S P E C I A L
I M Ó V E I S
disso, a maioria dos economistas es
pera que a recessão termine neste ano
e que o PIB cr esç a em 2017, o que aju
dará a estabilizar os preç os. A deman
da deve superar a oferta, mas, para que
isso ocorra de
forma
sustentada, a
economia
tem
de se recuperar
de
ver
dade ,
diz
EduardoítZylberstajn,
pes
quisador da
Fipe
responsável pelo le
vantamento publicado
com
exclusivi
dade
por EXA M E.
O I M P A C T O D O IM P E A C H M E N T
Um possível impeachment da
presiden
te Dilma Rousseíf pode beneficiar esse
mercado, como está acontecendo com
a
bolsa
e o câmbio? Pode, mas os efeitos
devem ser percebidos de
forma
bem
mais lenta no setor imobiliário do que
no mercado inanceiro. A
bolsa
e o câm
bio
reagem
quase
instantaneamente
à
muda nça de
humor
na economia.
Como
a troca de governo é vista como uma
chance de melhorar o pais, as ações es
tão valorizando, e a cotação do dólar
está
caindo desde
que
aumentou
a pro
babilidade do impeachment. Só decide
comprar um imóvel quem tem algum
grau
de
confiança
no futuro, mas isso
não é suficiente para fazer o mercado
imobiliário deslanchar. A retomada de
pende, principalmente, de
dois
fatores
concretos: renda e crédito
que
foram
os responsáveis pela euforia da última
década Entre 2004
e
2014,
o
rendimen
to médio dos brasileiros aumentou 43%,
e a taxa de desemprego caiu em 2014
para 4,8%,
o
patamar mais baixo da his
tória. Em 2004, mudanças regulatórias
deram mais segu rança jurídica aos ban
cos, que passaram a inanciar móveis
como nunca. Em
dez anos, o volume de
crédito cresceu 50 vezes. Com isso, os
preços dispararam. De 2009 quando
EXA ME
publicou sua
primeira pesqui
sa imobiliária a 2014,
subiram
quase
160%
mas, dependendo do bairro, os
valores triplicaram. A expectativa de
ganhar dinheiro comprando e venden
do atraiu uma série de investidores no
vatos.
O
oba-oba era tamanho que os
clientes
corriam
para reservar o
direito
de comprar casas e apartamentos que
seriam
lançados.
Algumas incorpora
doras chegaram a limitar o núme ro de
X E P D E
M NSÃO
DONOS DE IMÓVEIS
QUE CUSTAM ALGUNS
MILHÕES DE REAIS
E PRECISAM DE
DINHEIRO ESTÃO
DANDO DESCONTOS
DE 30 , EM MÉDIA,
PARA CONSEGUIR
ALUGÁ-LOS
ara quem está disposto a
gastar, este pode ser
o mo
mento
de
morar naquele
imóvel dos sonhos. Há mais pro
pr ie tár ios
querendo vender co
berturas e mansões nas principais
cidades brasileiras, mas, como a
procura está baixíssima,
muitos
decidiram alugar para se livrar
dos custos — altíssimos, natural
mente
—
com
condomínio
e
im
postos. Segundo um levantamen
to do VivaReal, maior site de
a n ú n c i o
de
imóve i s
do
p a í s ,
a
oferta
de casas e apartamentos
cujo valor de locação vai de 5 000
a 150000 reais aumentou 140%
em dois
anos.
Com a recessão, a
demanda não cresceu nem perto
disso, o que está levando os pro
prietários a aceitar negociar e re
ceber menos. De acordo com es-
peciahstas de mercado ouvidos
p or EXA ME, os descontos têm
variado de 20% a 30%, em m édia,
mas quem pechinchar pode con
seguir mais do que isso. Em al
guns casos, o valor do aluguel
chega a ser menor que o do con
domín io , porque o dono quer
ficar
livre das despesas do imó
vel , diz Felício
Borzani,
respon
sável
pelo segmento de alta
ren
da na corretora Lopes. Segundo
ele, para deixar de pagar 6 000
reais de condomínio e 1700 de
IPTU de um apartamento de 550
metros quadrados no bairro do
Panamby, na zona sul de São
Paulo, o propr ie tár io reduziu o
unidades que podiam ser adquiridas
pelo mesmo cliente.
Dificilmente
essas cenas se repetirão
muito
menos no curto prazo. Os ban
cos só voltarã o a
emprestar
se o
risco de
calotes
diminuir.
Ainda que a
inadim-
plência do crédito imobiliário tenha se
mantido
estável,
em torno de 2%, os
atrasos
nos pagamentos
subiram
quase
20% desde janeiro de 2015, para 8,6%.
Para
a agênc ia de classificação de
riscos
Moody's, a tendên cia é que esses índi
ces piorem, uma vez que uma parcela
considerável dos inanciamentos oi
concedida numa época de crescimen
to económico a consumidores que os
bancos mal conheciam e que podem
enfrentar dificuldades inanceiras na
atual recessão. Além disso, o mercado
está mais maduro após a década de
ouro .
Os preços estão mais altos
o
que limita o potencial de novas valori-
7
I www exame com
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P R A I A
D E
B O T A F O G O
N O
R I O
D E
J A N E I R O :
ofert
de imóveis
de
luxo p r
loc ção
m is
qu e dobrou
valor do
aluguel
de 24 000 reais
para 17000 reais e, assim, conse-
guiu um inquilino neste ano. Ou
tro,
mais desesperado,
aceitou
receber apenas 1000 reais por
m ês
(originalmente, pedia 10
000
reais)
para parar de pagar
mais
de
4 000 mensais de condomínio
IPTU. O
mesmo
movimento tem
acontecido
em outras cidades, es
pecialmente no Distrito Federal e
no Rio de
Janeiro. Esses
imóveis
têm ficado vazios por, no mínimo,
seis
meses , diz Sueli Pacheco,
sócia da corretora Pacheco, de São
Paulo. Boa n otícia para quem quer
morar bem pagando menos.
zações e os investidores estão bem
mais
receosos.
Quem
comprou
no
auge
da euforia e não conseguiu vender ra
pidamente ficou com um mico na m ão
e perdeu a chance de aproveitar os
juros altos
para
conseguir rendimentos
elevados, com baixo risco, na renda fixa.
Comprar para alugar também se mos-
trou um mau negó cio. A rentabilidade
anual média obtida com a locação está
em 4,6% do valor do imóvel, enquanto
R E C U P E R A Ç Ã O ? COM SORTE EM 2017
A s i t u a ç ã o atual d o mercado i m o b i l i á r i o indica q u e o s p r e ç o s podem cair neste ano
As vendas de i m ó v e i s vê m caindo
e um dos
motivos
é a r e t r a ç ã o d o c r é d i t o
•
Vencias
em
milhares
d e
unidades ^^
C r é d i t o e m b i l t i õ e s d e reais
7 80 60 52
Com isso a oferta d e i m ó v e i s continua
elevada
corresponde a
duas
vezes
o
volume
anual d e
vendas
número
e
unidades
em
2015, em
miltiares
Estoque
d e Imó v e i s
o o o o o
2 11
2012 2013 2014 2015
Vendas
anuais
C E N Á R I O
PARA
2 1 6
Os especialistas esperam q u e o s p r e ç o s
caiam cerca
de 5 , em
termos nominais,
neste
a no - e m r a z ã o d a
grande
oferta
d e i m ó v e i s e d a r e t r a ç ã o d a demanda.
Se isso
ocorrer,
s e r á a
primeira
d e s v a l o r i z a ç ã o
nominal
desde
2009.
C E N Á R I O
PARA
2 1 7
Como
as
incorporadoras
e s t ã o
construindo
menos,
a
oferta
e s t á
diminuindo
e
pode
haver
alguma
alta n o s p r e ç o s . M a s isso
t a m b é m
depende
da s
perspectivas para
a
economia —especialmente
e m r e l a ç ã o
a o n í v e l d e emprego e ao c r é d i t o
O C o n s í d e r a m - s e
dados
d o s m u n i c í p i o s : S â o
Pauio,
R i o de
Janeiro. Belo
Horizonte. Porto Aiegre,
Recife,
M a c e i ó e G o i â n i a
ontes
Abecip, Abrainc,
CBIC e
Lopes
títulos do governo pagam 6% acima da
inflação. Proprie tários que não estão
conseguindo vender
seus imóveis deci-
dem alugá-los, e isso está aumentando
a
oferta
e
derrubando
os preços de lo
cação. Para os inquilinos, tem sido mais
fácil
negociar ,
diz
Silvio
Almeida, pre-
sidente da corretora BR Brokers.
Se a economia se recuperar, outros
fatores poderão
levar a
uma alta
mode-
rada do preço dos imóveis nos próxi
mos
anos.
U m
deles
é
demográfico.
Estimativas
indicam
que, a
cada
ano,
1,5 milhão de famílias serão
formadas
no país até 2030 o que significa uma
demanda
constante
por imóveis.
Outro
fator é o déficit
habitacional,
que é de
5,8 milhões de moradias, segundo o
IBGE. Cerca de 70% desse déficit está
concentrado em famílias de
baixa ren-
da, mas também faltam imóveis para
consumidores mais ricos. Parte dessa
demanda está reprimida por
causa
da
recessã o, mas deve
voltar
num cenário
de melhora da
economia,
da confiança
e do créd ito , diz Luiz Fernando Mou
ra, diretor da
Abrainc,
associação que
reún e as principais incorporadoras do
país.
Para
quem está na
fase
de pesqui-
sa de preços para comprar ou vender,
o levantamento da
Fipe pode
servir de
referência. Nas próximas 74 páginas,
estão
publicados
os preços médios em
mais de 4 000 bairros. Só uma coisa não
muda nunca: imóveis nos bairros
cen-
trais têm desvalorizado menos do que
os localizados em regiões mais afasta-
das. Leblon e
Ipanema,
no Rio de Ja
neiro, por
exemplo,
são os bairros mais
caros do país há anos. Ali , apesar da
crise, o preço médio do metro quadra-
do
continua
acima dos 20 000 reais. •
11 d e maio d e 2 0 1 6 75