manutenção predial e garantia imobiliária - paulo grandiski

Painel 2 – MANUTENÇÃO PREDIAL E GARANTIA IMOBILIÁRIA – 2ª PARTE

27/06/201327/06/2013Eng. Paulo Grandiski

Aspectos da ABNT NBR5674:2012

Plano de manutenção predial

Impactos sobre a garantia imobiliária 1

ABNT NBR5674:2012Segunda edição

válida a partir de 25ago2012

MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕESREQUISITOS PARA O SISTEMA REQUISITOS PARA O SISTEMA

DE GESTÃO DE MANUTENÇÃO

substituiu a 1ª. Versão de 1999, mas mantendo o título

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ADMITE-SE QUE OS PARTICIPANTES DESTE SEMINÁRIO TENHAM CONHECIMENTO PRÉVIO DO TEXTO DAS NORMAS

NBR 14037, NBR 5674 E NBR5462

31 – OBJETIVO: Esta norma define os termos relacionados com a confiabilidade e amantenabilidade.

VISÃO GERALDA OBRIGATORIEDADE DA

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DA OBRIGATORIEDADE DA ENTREGA DOS MANUAISAOS COMPRADORES DE

IMÓVEIS

RELAÇÕES DE CONSUMODa obrigatoriedade da entrega de

manual ao consumidorArt. 50 do CDC "A garantia contratual é complementar

à legal e será conferida mediante termo escrito"

“Parágrafo único: O termo de garantia ou equivalente

deve ser padronizado e esclarecer, de maneira

adequada, em que consiste a mesma garantia, bem

deve ser padronizado e esclarecer, de maneira

adequada, em que consiste a mesma garantia, bem

como a forma, o prazo e o lugar em que pode ser

exercitada e os ônus a cargo do consumidor, devendo

ser-lhe entregue, devidamente preenchido pelo

fornecedor, no ato do fornecimento, acompanhado de

manual de instrução, de instalação e uso de produto

em linguagem didática, com ilustrações"

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Síntese da norma ABNT NBR 5674:2012• 1. Escopo e abrangência• 2. Definições importantes• 3. Requisitos / instrumentos do sistema de gestão da manutenção

– 3.1. Organização do sistema de gestão da manutenção– 3.2. Provimento dos recursos– 3.3. Planejamento anual das atividades– 3.4. Previsão orçamentária anual

• 4. Operação do sistema de gestão da manutenção– 4.1. Programa de manutenção– 4.1. Programa de manutenção– 4.2 Listas de verificação e relatórios de inspeção– 4.3. Registros e arquivamento de documentos– 4.4. Indicadores de eficiência da gestão do sistema de manutenção

• 5. Incumbências e responsabilidades• 6. Exemplo de Programa de Manutenção Preventiva• 7. Documentos integrantes do Programa de Manutenção Preventiva• 8. Modelos de registros das verificações realizadas

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Subtemas desta palestra:Plano de manutenção predialImpactos sobre a garantia imobiliária

NBR14574

1 – ESCOPO

Esta Norma estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações.

A gestão do sistema de manutenção inclui meios para- preservar as características originais da edificação- prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação de seus sistemas, elementos ou componentes.

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sistemas, elementos ou componentes.

EDIFICAÇÕES EXISTENTES ANTES DA VIGÊNCIA DESTA NORMA DEVEM SE ADEQUAR OU CRIAR OS SEUS PROGRAMAS DE MANUTENÇÃO ATENDENDO AO APRESENTADO NESTA NORMA.

Os anexos desta Norma apresentam exemplos de modelos não restritivos ou exaustivos a serem adaptados em função das características específicas da edificação.

NBR 5674 – ITEM 3 - DEFINIÇÕES3.2 – EMPRESA CAPACITADAOrganização ou pessoa que tenha recebido capacitação, orientação e responsabilidade de profissional habilitado e que trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado

3.3 EMPRESA ESPECIALIZADAOrganização ou profissional liberal que exerce função na qual são exigidas qualificação e competência técnica específicas

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3.4 EQUIPE DE MANUTENÇÃO LOCALPessoas que realizam diversos serviços, tenham recebido orientação e possuam conhecimento de prevenção de riscos e acidentes.

4.1.5 O programa de manutenção deve especificar se os serviços devem ser realizados por empresa capacitada, empresa especializada ou equipe de manutenção local, conforme 3.2 a 3.4

NBR 5674:2012 – ITEM 3 - DEFINIÇÕES

8.6 Serviço de manutençãoIntervenção realizada na edificação e seus sistemas, elementos ou componentes constituintes

PERGUNTA: Toda intervenção é manutenção?

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TIPOS DE MANUTENÇÃOItem 4.1.3

Manutenção rotineira: fluxo constante de serviços padronizados e cíclicos. Ex. limpeza geral e lavagem de áreas comuns

Manutenção corretiva: serviços que demandam ação ou intervenção imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos ou componentes das edificações, ou evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e/ou patrimoniais as seus usuários ou proprietários.

Manutenção preventiva: serviços cuja realização seja programada com antecedência, priorizando as solicitações dos usuários, estimativas da durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificações em uso, gravidade e urgência, e relatórios de verificações periódicas sobre o seu estado de degradação.

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REQUISITOS PARA O PLANEJAMENTO ANUAL DAS ATIVIDADES

5.1 CONSIDERAÇÕESO planejamento anual dos serviços de manutenção deve ser estabelecido de forma a considerar:a) Prescrições e especificações técnicas para as edificações;b) Disponibilidade de recursos humanos;c) Disponibilidade de recursos financeiros...d) Sequência racional e duração das atividades;e) Cronograma físico x financeiro;

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f) Necessidades de haver desenhos, incluindo seus detalhes;g) Procedimentos de execução ou referência às normas técnicas e legislação;h) Especificações detalhadas dos insumos e materiais;i) Manutenibilidade;j) Dispositivos de sinalização e proteção dos usuários;k) Previsão de acessos seguros a todos os locais da edificação onde sejam

realizadas inspeções e atividades de manutenção;l) Minimização de interferência nas condições de uso normal da edificação

durante sua execução.

PROGRAMA DE MANUTENÇÃO

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ESTRUTURA DO PROGRAMA DE MANUTENÇÃO

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INCUMBÊNCIAS E RESPONSABILIDADES

VER ART.1348DO COD. CIVIL

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CÓDIGO CIVIL – ART. 1348

Art. 1348 – Compete ao síndico:

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

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ITENS DE MANUTENÇÃO QUE CONSTAM NAS

NORMAS DE DESEMPENHO NBR15575

NORMAS DE DESEMPENHO NBR15575

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O funcionamento de um subsistema, durante a vida útil, depende da substituição de componentes que se desgastam em tempo menor do que a vida útil do sistema (flexíveis, gaxetas, o “courinho” da torneira, etc.),

NBR15575-1

gaxetas, o “courinho” da torneira, etc.), providências compreendidas na atividade de Manutenção.

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• um revestimento de fachada em argamassa pintado pode ser projetado para uma VUP de “x” anos, desde que a pintura seja refeita a cada “y”anos, no máximo• Se o usuário não realizar a manutenção prevista, a VU real do revestimento poderá ser seriamente comprometida• As eventuais patologias resultantes terão origem no uso inadequado e não em uma

NBR15575-1

Exemplo: (consta no Anexo “D”)

• As eventuais patologias resultantes terão origem no uso inadequado e não em uma falha de construçãoA partir da Norma de Desempenho, o diagnóstico de uma falha passará pela análise se houve, ou não, a manutenção adequada (no caso do exemplo, a perícia deverá indicar se houve a pintura a cada “y” anos)

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Definição clara da responsabilidade dos usuários pela manutenção:1) “Aos usuários incumbe realizar os programas de manutenção segundo a ABNT NBR 5674, considerando as instruções do manual de uso, operação e manutenção e

NBR15575-1(Item C.2, do Anexo C - Considerações sobre Durabilidade e vida útil”, pág. 43

recomendações técnicas das inspeções prediais.”

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“Para se atingir a VUP, os usuários devem desenvolver os programas

de manutenção segundo ABNT NBR 5674. Os usuários devem seguir as

instruções do manual de uso, operação e manutenção, as instruções dos

fabricantes de equipamentos e recomendações técnicas das inspeções

NBR15575-1 – página 9

fabricantes de equipamentos e recomendações técnicas das inspeções

prediais.” (pág. 45)

3) “5.4 Usuário

Ao usuário ou seu preposto cabe realizar a manutenção, de acordo com o que

estabelece a ABNT NBR 5674 e o manual de operação, uso e manutenção, ou

documento similar (ver 3.18)”

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TABELA DE NORMAS CITADAS NA NBR15575-1ITEM 14.2 Requisito – Vida útil de projeto do

edifício e dos sistemas que o compõem14.2.4 Método de avaliação

b) pela comprovação da durabilidade dos elementos e componentes dos sistemas, bem como de sua

correta utilização, conforme as Normas a elas associadas que tratam da especificação dos elementos e componentes , sua aplicação e

métodos e ensaios específicos, como

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LISTAGEM DE NORMAS DO I 4.2.4.b) da NBR15575-1

NBR 5649:2006 Reservatório de fibrocimento para água potável - Requisitos

NBR 6136:2007 Blocos vazados de concreto simples para alvenaria - Requisitos

NBR8491:2012 Tijolo de solo-cimento - Requisitos

NBR9457:2013 Ladrilhos hidráulicos para pavimentação - Especificação e métodos de ensaio

NBR10834:2012 Bloco de solo-cimento sem função estrutural - Requisitos

NBR11173:1990 Projeto e execução de argamassa armada

NBR13281:2005 Argamassa para assentamento e revestimento de paredes e tetos - Requisitos

NBR13438:2013 Blocos de concreto celular autoclavado - Requisitos

NBR13858-2: 2009 Telhas de concreto - Parte 2: Requisitos e métodos de ensaio

NBR15210-1:2013 Telha ondulada de fibrocimento sem amianto e seus acessórios - Parte 1 - Classificação...

NBR15319:2007 Tubos de concreto, de seção circular, para cravação - Requisitos e métodos de ensaio...

NBR6565:1982 Elastômero vulcanizado - Determinação do envelhecimento acelerado em estufa

NBR7398:2009 Produto de aço ou ferro fundido galvanizado por imersão a quente - Verificação da aderência...

NBR7400:2009 Galvanização de produtos de aço ou ferro fundido por imersão a quente - Verificação da...

NBR9781: 2013 Peças de concreto para pavimentação - Especificação e métodos de ensaio

NBR13528:2010 Revestimento de paredes e tetos de argamassas inorgânicas - Determinação da resistência...

NBR8094: 1983 Material metálico revestido e não-revestido - Corrosão por exposição à névoa salina

NBR8096:1983 Material metálico revestido e não-revestido - Corrosão por exposição ao dióxido de enxofre...

...e outras Normas Brasileiras específicas, conforme o caso.

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PRAZOS DE V.U.P. OBRIGATÓRIOS

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PRAZOS DE GARANTIA RECOMENDADOS

A Tabela 7 consta do item 14.2.1 do corpo da NBR15575-1, e seus prazos de VUP são de uso compulsório, conforme DIRETIVA 2 da ABNT e art.39, VIII do CDC

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As tabelas dos prazos de garantia constam do ANEXO D da NBR15575, que é informativo, ou seja, de uso não compulsório, conforme DIRETIVA 2 da ABNT.

Não obstante, espera-se que sejam aceitas pelo Poder Judiciário, substituindo o antigo prazo geral de garantia de 5 anos.

ENG. PAULO GRANDISKI 29

OS ANEXOS DA NBR5674:2012

ANEXO A – Informativo

Modelo para a elaboração de

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Modelo para a elaboração de programa de manutenção preventiva de uma edificação hipotética

http://www.sindusconmt.org.br/images/palestras/MANUAL_DE_USO_%20OPERACAO_E_MANUTENCAO_DAS_EDIFICACOES-ROBERTO_MATOZINHOS.pdf

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ANEXO B – Informativo

Modelo para a elaboração dos

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Modelo para a elaboração dos registros que convém que estejam disponíveis no condomínio, em atendimento ao item 7.2 da norma

LISTA DOS REGISTROS

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ANEXO B – LISTA DE REGISTROS

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ANEXO C – Informativo

Modelos de verificações e

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Modelos de verificações e seus registros

TABELA C1 – MODELO DE LIVRO DE REGISTRO DE MANUTENÇÃO

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Tabela C2 Modelos de lista de verificações para um subsistema – Manutenção preventiva da central de interfone (modelo possivel)

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PRAZOS DE GARANTIA

A legislação não mudou. Continuam valendo os mesmos prazos de decadência e de prescrição do CC e do CDC.

Prazos de garantia: Espera-se que o Poder

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Prazos de garantia: Espera-se que o Poder Judiciário adote os novos prazos de garantia do ANEXO D da NBR15575-1, embora constem em ANEXO INFORMATIVO, portanto não obrigatórios, conforme DIRETIVA 2 da ABNT

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VER DETALHES DOS PRAZOS NO LIVROPROBLEMAS CONSTRUTIVOS – I – Aspectos técnico-legais da construção civil

DEFEITOS DE ORIGEMJurisprudencia do STJ em 11set2001Automóveis

Jurisprudência recente do STJMáquina agrícola INTERPRETAÇÃO DO STJ DAS

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Máquina agrícola INTERPRETAÇÃO DO STJ DAS CONSEQUENCIAS DOS DEFEITOS ORIGINAIS DE FABRICAÇÃO NA VIDA UTIL DE PROJETO

STJ REsp 984106 / SC MINISTRO LUIZ FELIPE SALOMÃO Dje 20/11/2012

4. O prazo de decadência para a reclamação de defeitos surgidos no produto não se confunde com o prazo de garantia pela qualidade do produto - a qual pode ser convencional ou, em algumas situações, legal. O Código de Defesa do Consumidor não traz, exatamente, no art. 26, um prazo de garantia legal para o fornecedor

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26, um prazo de garantia legal para o fornecedor responder pelos vícios do produto. Há apenas um prazo para que, tornando-se aparente o defeito, possa o consumidor reclamar a reparação, de modo que, se este realizar tal providência dentro do prazo legal de decadência, ainda é preciso saber se o fornecedor é ou não responsável pela reparação do vício.

5. Por óbvio, o fornecedor não está, ad aeternum, responsável pelos produtos colocados em circulação, mas sua responsabilidade não se limita pura e simplesmente ao prazo contratual de garantia, o


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qual é estipulado unilateralmente por ele próprio. Deve ser considerada para a aferição da responsabilidade do fornecedor a natureza do vício que inquinou o produto, mesmo que tenha ele se manifestado somente ao término da garantia

6. Os prazos de garantia, sejam eles legais ou contratuais, visam a acautelar o adquirente de produtos contra defeitos relacionados ao desgaste natural da coisa, como sendo um intervalo mínimo de tempo no qual não se espera que haja deterioração do objeto. Depois desse prazo, tolera-se que, em virtude do uso ordinário do produto, algum desgaste possa mesmo surgir. Coisa diversa é o vício intrínseco do produto existente desde sempre, mas que somente veio a se manifestar depois de expirada a garantia. Nessa categoria


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veio a se manifestar depois de expirada a garantia. Nessa categoria de vício intrínseco certamente se inserem os defeitos de fabricação relativos a projeto, cálculo estrutural, resistência de materiais, entre outros, os quais, em não raras vezes, somente se tornam conhecidos depois de algum tempo de uso, mas que, todavia, não decorrem diretamente da fruição do bem, e sim de uma característica oculta que esteve latente até então.

7. Cuidando-se de vício aparente, é certo que o consumidor deve exigir a reparação no prazo de noventa dias, em se tratando de produtos duráveis, iniciando a contagem a partir da entrega efetiva do bem e não fluindo o citado prazo durante a garantia contratual. Porém, conforme assevera a doutrina consumerista, o Código de


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conforme assevera a doutrina consumerista, o Código de Defesa do Consumidor, no § 3º do art. 26, no que concerne à disciplina do vício oculto, adotou o critério da vida útil do bem, e não o critério da garantia, podendo o fornecedor se responsabilizar pelo vício em um espaço largo de tempo, mesmo depois de expirada a garantia contratual.

8. Com efeito, em se tratando de vício oculto não decorrente do desgaste natural gerado pela fruição ordinária do produto, mas da própria fabricação, e relativo a projeto, cálculo estrutural, resistência de materiais, entre outros, o prazo para reclamar pela reparação se inicia no


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outros, o prazo para reclamar pela reparação se inicia no momento em que ficar evidenciado o defeito, não obstante tenha isso ocorrido depois de expirado o prazo contratual de garantia, devendo ter-se sempre em vista o critério da vida útil do bem.

9. Ademais, independentemente de prazo contratual de garantia, a venda de um bem tido por durável com vida útil inferior àquela que legitimamente se esperava, além de configurar um defeito de adequação (art. 18 do CDC), evidencia uma quebra da boa-fé objetiva, que deve nortear as relações contratuais, sejam de consumo, sejam


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nortear as relações contratuais, sejam de consumo, sejam de direito comum. Constitui, em outras palavras, descumprimento do dever de informação e a não realização do próprio objeto do contrato, que era a compra de um bem cujo ciclo vital se esperava, de forma legítima e razoável, fosse mais longo.

EXEMPLOS DE MANUTENÇÃO DEFICIENTE

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MANUTENÇÃO DEFICIENTE

FRASE ORIGINALManual das boas esposas

“TRATE BEM DE SEU MARIDO QUE ELE DURA A VIDA TODA”ELE DURA A VIDA TODA”

Parafraseando essa frase, no final desta apresentação:

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FAÇA MANUTENÇÃO ADEQUADA DE SEU IMÓVEL QUE ELE DURA TODA A

SUA VIDA ÚTIL PROJETADASUA VIDA ÚTIL PROJETADA

Obrigado pela atenção.

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