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Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, nº 105 - 4° andar, Edifício Berrini One, São Paulo - SP IM URBANO/P00019036 CEP 04571-010 - Tel.: (11) 4950-9700 1 de 26 www.s4aavaliacoes.com.br
Laudo Técnico de Avaliação
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
P00019036/IM 002378
SOLICITANTE
MASSA FALIDA DE CONSTRUTORA COSENZA LTDA
PROPRIETÁRIO
MASSA FALIDA DE CONSTRUTORA COSENZA LTDA
OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
Determinação dos Valores de Mercado
FINALIDADE DA AVALIAÇÃO
Avaliação
DATA BASE
02/08/2018
Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, nº 105 - 4° andar, Edifício Berrini One, São Paulo - SP IM URBANO/P00019036 CEP 04571-010 - Tel.: (11) 4950-9700 2 de 26 www.s4aavaliacoes.com.br
Laudo Técnico de Avaliação
RESUMO DA AVALIAÇÃO
LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL
Rua Nova York, Nº 970, Ibirapuera São Paulo - SP
DOCUMENTAÇÃO
Matrícula Nº 159.168, 15º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo Datada de 02 de agosto de 2018
TIPO DE IMÓVEL
Urbano
IMÓVEL
Residencial
ÁREAS
Área Útil: 256,00 m²
RESUMO DE VALORES
Valor de Mercado: R$ 2.173.045,76
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Laudo Técnico de Avaliação
RESPONSABILIDADE E LIMITAÇÕES Este Laudo de Avaliação foi produzido com base em informação fornecida pela contratante, incluindo a documentação do imóvel objeto da análise, tais como matrículas, escrituras, memoriais descritivos de construção, documentação técnica de projeto de engenharia, as quais são admitidas como verdadeiras, seguras, atualizadas e confiáveis. Com base nesta consideração, não foi realizada nenhuma investigação sobre a legitimidade da documentação fornecida, bem como investigação sobre a existência de algum litígio ou ônus sobre o imóvel não descrito na documentação recebida. Portanto, os bens avaliados foram considerados livres de hipoteca, arrestos, usufrutos, penhores ou quaisquer outros impedimentos que porventura pudessem afetar seus parâmetros normais de uso e/ou comercialização para a data base deste Laudo de Avaliação. Aspectos ambientais, tais como contaminação do solo, subsolo, da água, supressão de vegetação ou outros tipos de danos causados ao meio ambiente, que necessitem de reparação ambiental não foram investigados pela S4A Avaliações Patrimoniais LTDA. Os impactos desses eventuais danos ou o custo de sua reparação não foram considerados, para qualquer efeito, neste Laudo de Avaliação. A utilização deste Laudo de Avaliação é restrita à finalidade nele descrita, não podendo ser considerado igualmente válido para outros usos ou exibição a terceiros, nos termos do Item 10.3 da NBR 14.653-1:2001. Este Laudo de Avaliação, incluindo suas análises e conclusões, representa o resultado de um estudo técnico realizado de acordo com a norma vigente e não constitui uma recomendação para qualquer tomada de decisão pelo seu contratante. Desta forma, a responsabilidade sobre qualquer decisão tomada será de única e exclusiva responsabilidade do contratante, ficando certo que a S4A Avaliações Patrimoniais LTDA não poderá, em hipótese alguma, ser responsabilizada por eventuais prejuízos ou perdas decorrentes da tomada desta decisão. A S4A Avaliações Patrimoniais LTDA. não mantém vínculo, quer através de seus sócios ou empregados, com os proprietários dos bens avaliados ou com qualquer seguradora ou corretora de seguros, banco ou empresa financeira, financiadora ou credora relacionada à transação cuja tomada de decisão esteja subsidiada pelas informações contidas neste Laudo. Portanto, a S4A Avaliações declara que não possui qualquer interesse pessoal ou financeiro nos bens avaliados ou nos valores a eles atribuídos, o que inclui o fato de que a remuneração pela execução do Laudo não tem qualquer vínculo com o valor atribuído aos bens objeto de análise.
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1 LOCALIZAÇÃO _______________________________________________________________ 5
1.1 CONTEXTO GERAL ________________________________________________________ 5
1.2 MAPAS DE ACESSO _______________________________________________________ 6
1.3 CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO _____________________________ 8
1.4 ACESSIBILIDADE / TRANSPORTES ____________________________________________ 8
1.5 TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA _________________________________________ 8
1.6 MELHORAMENTOS PÚBLICOS _______________________________________________ 8
2 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL _______________________________________________________ 9
2.1 DETALHAMENTO _________________________________________________________ 9
2.2 ÍNDICES ATRIBUÍDOS AO IMÓVEL AVALIADO ___________________________________ 9
3 ZONEAMENTO E DOCUMENTAÇÃO _____________________________________________ 10
3.1 ZONEAMENTO __________________________________________________________ 10
3.2 DOCUMENTAÇÃO _______________________________________________________ 10
4 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO ____________________________________________________ 11
5 DIAGNÓSTICO DE MERCADO __________________________________________________ 12
6 METODOLOGIA GERAL DE AVALIAÇÃO __________________________________________ 13
7 CRITÉRIO __________________________________________________________________ 13
8 AVALIAÇÃO ________________________________________________________________ 13
8.1 VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO ________________________________________ 13
9 ENCERRAMENTO ___________________________________________________________ 14
10 - ANEXO Nº 01 ____________________________________________________________ 15
11 - ANEXO Nº 02 ____________________________________________________________ 19
12 - ANEXO Nº 03 ____________________________________________________________ 22
13 - ANEXO Nº 04 ____________________________________________________________ 26
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1 LOCALIZAÇÃO
1.1 CONTEXTO GERAL
O imóvel objeto trata-se da unidade habitacional Nº 41, localizada no 4º andar do Edifício Saint Honoré,
situado à Rua Nova York, Nº 970, Ibirapuera - São Paulo/SP
Cabe ressaltar que, não foi possível realizar a vistoria interna no imóvel, pois segundo a recepcionista (Sra.
Mary) a unidade habitacional avalianda encontra-se ocupado por terceiros.
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1.2 MAPAS DE ACESSO
Logradouro
Mapa da Região
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Localização do Imóvel
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1.3 CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO
A Rua Nova York atende ao tráfego de âmbito local e é uma via de baixo volume viário.
Desenvolve-se, em traçado reto, sobre perfil plano, sendo dotada de uma pista com pavimentação asfáltica,
apresentando cerca de 7,50 m (sete metros e cinquenta centímetros) de largura.
Destacamos que estas características referem se ao trecho onde está posicionado o imóvel.
1.4 ACESSIBILIDADE / TRANSPORTES
Com referência ao transporte coletivo, constatamos a existência de uma linha regular de ônibus municipal,
trafegando pela Avenida Santo Amaro, a aproximadamente 300,00 m (trezentos metros) do imóvel objeto.
1.5 TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA
A região possui ocupação predominantemente residencial com incorporações verticais de padrão
médio/alto.
1.6 MELHORAMENTOS PÚBLICOS
A região do imóvel dispõe de: Pavimentação, Guias e Sarjetas, Segurança Pública, Rede de Energia Elétrica,
Rede de Gás, Rede de Telefone, Transporte Público, Rede de Água, Rede de Esgoto e Coleta de Lixo.
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2 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
2.1 DETALHAMENTO
O imóvel objeto trata-se da unidade habitacional Nº 41, localizada no 4º andar do Edifício Saint Honoré,
situado à Rua Nova York, Nº 970, Ibirapuera - São Paulo/SP
Cabe ressaltar que, não foi possível realizar a vistoria interna no imóvel, pois segundo a recepcionista (Sra.
Mary) a unidade habitacional avalianda encontra-se ocupado por terceiros.
2.2 ÍNDICES ATRIBUÍDOS AO IMÓVEL AVALIADO
Lajotas cerâmicas ou porcelanato
Observação A área citada foi obtida com base nas informações contidas na Matrícula Nº 159.168
Padrão 3,066 0,84
Concreto Blocos e estacas de concreto
Depreciação
Fundação
Piso
Estrutura
Pé Direito Teste 2,70 m
Estado da Edificação Regular
Descrição Unidade Habitacional
Nº de Pavimentos 1 256,00 60
c 17Idade Estimada (anos)
Vida Útil (anos)Área Construída (m²)
Forro
Outros
Madeira ou alumínio envidraçado
Cobertura Laje
Paredes Alvenaria, argamassadas e pintadas
a latex ou revestidos com azulejos
Caixilhos Alumínio, envidraçados Laje ou gesso
Portas
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3 ZONEAMENTO E DOCUMENTAÇÃO
3.1 ZONEAMENTO
O imóvel está situado em Zona Eixo de Estruturação e Transformação Urbano (ZEU).
3.2 DOCUMENTAÇÃO
Matrícula Nº 159.168, expedida pelo 15º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, em 02 de agosto de
2.018.
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4 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Via de acesso Via de acesso
Entrada de pedestres Entrada de veículos
Fachada do Edifício Saint Honoré Fachada do Edifício Saint Honoré
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5 DIAGNÓSTICO DE MERCADO
De acordo com informações colhidas junto a profissionais que atuam no mercado imobiliário da região e
constatações efetuadas através de diligências no local, verificamos que o imóvel avaliando possui boa
localização e acessibilidade.
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6 METODOLOGIA GERAL DE AVALIAÇÃO
De acordo com a Norma da ABNT NBR 14653 o terreno será avaliado com base no "Método Comparativo
de Dados de Mercado", através de dados de mercado de imóveis semelhantes ao avaliando, à venda ou
efetivamente transacionados no livre mercado imobiliário da região.
7 CRITÉRIO
Para a presente avaliação estabelecemos os critérios de Valores de Mercado e Liquidação Forçada, definidos
como:
Valor de Mercado “É a quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de
referência, dentro das condições do mercado vigente.”
8 AVALIAÇÃO
8.1 VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO
Para a determinação do valor unitário básico de mercado, procedemos um levantamento junto ao mercado
imobiliário local e pessoas afins, comparando-se este com outros semelhantes, em oferta ou transacionados,
tomando-se o cuidado de considerar as características específicas do imóvel em questão.
Valor Médio Homogeneizado: R$ 8.488,46 / m²
Área Útil 256,00 m²
Valor Total do Imóvel R$ 2.173.045,76
Observação: Vide Anexo Nº 03 para cálculo do Valor Médio Homogeneizado.
(dois milhões, cento e setenta e três mil e quarenta e cinco reais e setenta e seis centavos)
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9 ENCERRAMENTO
Vai o presente LAUDO DE AVALIAÇÃO, atingindo o Grau II de Fundamentação e Grau III de Precisão em
conformidade com a NBR 14653 da ABNT, impresso em 26 folhas, de um só lado, todas timbradas, sendo
esta última datada e assinada, ficando a S4A à disposição para qualquer esclarecimento que se fizer
necessário.
São Paulo, 02 de Agosto de 2018
xz
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10 - ANEXO Nº 01
FICHAS DE PESQUISA
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(11) 97220-0023Telefone Data 43241
Observação
Fonte
Nome Easy Home - Jorge Amaral
Conservação C Regular
0,9Oferta
Dimensões
110
0,747
Transporte Idade (anos) 25
Padrão 2,172
Depreciação
Preço (R$) 1.500.000
Valores
180,00Área Útil (m²)
São PauloSP2Item # Estado Cidade
Localização Rua Michigan, 1211 Transação
Características
(11) 94191-1545Telefone Data 43241
Observação
Fonte
Nome All Consultoria - Orival
Conservação B Entre nova e regular
0,9Oferta
Dimensões
105
0,923
Transporte Idade (anos) 8
Padrão 3,066
Depreciação
Preço (R$) 1.690.000
Valores
147,00Área Útil (m²)
São PauloSP3Item # Estado Cidade
Localização Rua Prof. José Leite Oiticica, 240 Transação
Características
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(11) 99975-2370Telefone Data 43241
Observação
Fonte
Nome Corretora - Kathy
Conservação A Nova
0,9Oferta
Dimensões
95
0,956
Transporte Idade (anos) 5
Padrão 3,066
Depreciação
Preço (R$) 2.200.000
Valores
258,00Área Útil (m²)
São PauloSP4Item # Estado Cidade
Localização Rua Ministro Jose Gallotti, 378 Transação
Características
(11) 99192-9887Telefone Data 43241
Observação
Fonte
Nome Corretor - Jose Oliveira
Conservação A Nova
0,9Oferta
Dimensões
95
0,956
Transporte Idade (anos) 5
Padrão 3,066
Depreciação
Preço (R$) 2.500.000
Valores
258,00Área Útil (m²)
São PauloSP5Item # Estado Cidade
Localização Rua Ministro Jose Gallotti, 378 Transação
Características
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TABELA DE COMPOSIÇÃO DE FATORES DE TRANSPORTE POR LOCALIZAÇÃO
Variáveis Objeto 1 2 3 4 5
Melhoramentos Públicos
Trafegabilidade 20 20 20 20 20 20
Pavimentação 17 17 17 17 17 17
Transporte Coletivo 15 15 15 15 15 15
Rede Elétrica 13 13 13 13 13 13
Rede de Água 11 11 11 11 11 11
Iluminação Pública 7 7 7 7 7 7
Largura da Rua 5 5 5 5 5 5
Guias e Sarjetas 5 5 5 5 5 5
Rede de Esgoto 4 4 4 4 4 4
Rede Telefônica 2 2 2 2 2 2
Rede de Gás 1 1 1 1 1 1
Fatores Diversos
Localização 1,000 1,100 1,100 1,050 0,950 0,950
Nível Econômico 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000
Densidade de Ocupação 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000
Topografia 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000x
Índice Adotado 100 110 110 105 95 95
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11 - ANEXO Nº 02
FATORES DE TRATAMENTO DAS AMOSTRAS
PESQUISADAS
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TRATAMENTO DOS ELEMENTOS COLETADOS - FATORES UTILIZADOS
FÓRMULA DE HOMOGENEIZAÇÃO: com o objetivo de facilitar os cálculos através da programação, plotamos
os fatores retro indicados na expressão matemática genérica que segue:
V = (PC / S) x Fo x [ (FBFa / FBFc ) x (FGRa / FGRc) x (FSUa / FSUsc) x (FACa / FACc) x
(FMPa / FMPc) x (FOCa / FOCc) x (FTOa / FTOc) - número de fatores + 1]
TRATAMENTO ESTATÍSTICO: a análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma
faixa de 30% em torno da média (limite fixado pelas “Normas”), descartando-se os elementos discordantes.
VALOR UNITÁRIO: para a obtenção de valores unitários, dividimos o preço global pela respectiva área do
comparativo.
FATOR OFERTA: adotar-se-á um fator de redução de 10% sobre o preço ofertado, considerando-se a
elasticidade da negociação no fechamento.
TRANSPOSIÇÃO: os valores das ofertas dos elementos comparativos serão transportados para o local do
Imóvel avaliando através dos índices de homogeneização e equivalência, calculados na tabela de
homogeneização e equivalência, estes índices levam em consideração os melhoramentos públicos
existentes, nível de atividade do comércio local e nível sócio econômico de ocupação e padrão dos imóveis,
além de outros eventuais fatores de influência. O índice para o imóvel avaliando é 97,00.
FÓRMULA DE HOMOGENEIZAÇÃO: com o objetivo de facilitar os cálculos através da programação, plotamos
os fatores retro indicados na expressão matemática genérica que segue:
V = (PC / S) x Fo x [ (Fta / Ftc ) x - número de fatores + 1] Onde: V = Valor comparativo Pc = Preço de compra Fo = Fator oferta S = Área do elemento comparativo Ft = Fator transposição (elemento avaliando e comparativo) TRATAMENTO ESTATÍSTICO: a análise e saneamento dos resultados obtidos são efetuados adotando-se uma
faixa de 30% em torno da média (limite fixado pelas "Normas"), descartando-se os elementos discordantes.
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12 - ANEXO Nº 03
MEMÓRIA DE CÁLCULO
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ELEMENTOS COLETADOS
Desvio Padrão 1.635,06
Desvio Padrão 944,34
Amostra VO (R$) cat a (m²) VC (R$) e VUB (R$)
1 1.630.000 t 131 0,90 11.198
2 1.500.000 t 180 0,90 7.500
3 1.690.000 t 147 0,90 10.347
4 2.200.000 t 258 0,90 7.674
5 2.500.000 t 258 0,90 8.721
Avaliando 100 3,066 0,840 -
Amostra VO (R$) cat a (m²) VC (R$) e VUB (R$) Amostra ITrans FTrans IPC FPC IIdade FIdade FP
1 1.630.000 t 131 0,90 11.198 1 110 0,91 3,480 0,92 0,98 0,88 0,7093
2 1.500.000 t 180 0,90 7.500 2 110 0,91 2,172 1,29 0,75 1,10 1,2966
3 1.690.000 t 147 0,90 10.347 3 105 0,95 3,066 1,00 0,92 0,93 0,8803
4 2.200.000 t 258 0,90 7.674 4 95 1,05 3,066 1,00 0,96 0,90 0,9556
5 2.500.000 t 258 0,90 8.721 5 95 1,05 3,066 1,00 0,96 0,90 0,9556
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ANALISE DO EQUILIBRIO ENTRE OS VALORES OBSERVADOS E ESTIMADOS
Amostra VUB (R$) VUH (R$) a (m²) P VE (R$) VO (R$)
1 11.198,47 7.943,05 131 0,71 1.567.732 1.630.000
2 7.500,00 9.724,28 180 1,30 1.178.434 1.500.000
3 10.346,94 9.108,24 147 0,88 1.417.501 1.690.000
4 7.674,42 7.333,37 258 0,96 2.291.872 2.200.000
5 8.720,93 8.333,38 258 0,96 2.291.872 2.500.000
Média 9.088,15 8.488,46
Desvio Padrão 1.635,06 944,34
+ 30% 11.035,00
- 30% 5.941,92
0k
500k
1.000k
1.500k
2.000k
2.500k
3.000k
0k 500k 1.000k 1.500k 2.000k 2.500k
VA
LO
R O
BSER
VA
DO
(V
O)
VALOR ESTIMADO (VE)
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Laudo Técnico de Avaliação
CÁLCULO DO GRAU DE PRECISÃO
Grau de Precisão Grau III
e = tn – 1,α/2 x (σ/√y) onde:
Vuf = R$8.488,46 / m²
tn – 1,α/2 = 1,533
n = y = 5
α = 0,2
σ = 944,34
Substituindo a expressão, teremos:
e = 1,533 x ( 944,342/ √5 ) = 647,420
Determinação da Amplitude do Intervalo
Amp.= e/Vufx2= 647,420 / R$ 8.488,46 / m² x 2 = 0,153 ou 15,3%
Como a amplitude é menor do que 30%, a determinação do valor do terreno se enquadra em:
Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, nº 105 - 4° andar, Edifício Berrini One, São Paulo - SP IM URBANO/P00019036 CEP 04571-010 - Tel.: (11) 4950-9700 25 de 26 www.s4aavaliacoes.com.br
Laudo Técnico de Avaliação
DETERMINAÇÃO DE GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
Grau de Fundamentação Grau II
Parâmetro Valor Pontos
Qualidade dos dados colhidos no mercado de mesma
exploração, conforme em 5.1.2
Completa quanto a todos os fatores analisados III
Visita dos dados de mercado por engenheiro de
avaliações
5 II
Critério adotado para avaliar construções e instalações Apresentação de informações relativas a todas as
características dos dados analisadas, com fotos e
III
Critério adotado para avaliar produções vegetais 0,50 a 2,00 II
Total Grau II II
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Laudo Técnico de Avaliação
13 - ANEXO Nº 04
DOCUMENTAÇÃO