laudo de avaliação apartamento
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LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
1. FINALIDADE DO LAUDO
Em atendimento à solicitação, do Sr. Wilson Roberto Mocelin, osengenheiros Rafael Mocelin – CREA 5!"#$% e Edmilson Soares da Sil&a –CREA 5!"'(%), elaboro* este la*do + edido do roriet+rio do im-&el, aradefinir se* &alor de mercado.
2. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
ob/eti&o do 0a*do de A&aliação 1 a determinação do &alor de mercadocom base em es2*isas no mercado imobili+rio da região do im-&el a&aliado,aresentando como concl*são a con&icção do &alor de mercado a-stratamento dos dados.
3. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
3.1 Localia!"o I#$%&l
0ocali3ado na R*a Antonio Escobosa Rodrig*es n4 5)) Casa. !$,o3a6i, CE7 ')$)8!), na cidade de 7residente 7r*dente – S7.
Imagem 1 - localização do imóvel em imagem do Google Maps
1
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Imagem 2 – vista aérea do Google Maps
Imagem 3 – vista fachada
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Imagem 4 – vista lateral direita
3.2 Ca'ac(&'ia!"o )a '&*i"o
9rata8se de região inserida na malha *rbana do M*nic:io de 7residente7r*dente, infraestr*t*ra comleta, condom:nio fechado ; residencialm*ltifamiliar.
7ela lanta de 3oneamento da m*nicialidade, <0E= CM70EME9AR >5";!))(? encontra8se em @R! – @ona Residencial de Alta ensidade7o*lacional, e oc*ação hori3ontal e &erticalB
3
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PRESIDENTE PRUDENTE / ZONEAMENTO
CARACTERÍSTICAS DE USO
Zonas Permitidos Tolerados Proibidos
ZR1Residencial Unifamiliar
Residencial MultifamiliarHorizontal
Comércio e Serviço Vicinal
Comércio e Serviço de airro
Comércio e Serviço !eral
"s demais
ZR# Residencial Unifamiliar Residencial Mltifamiliar Horizontal
VerticalComércio e Serviço VicinalComércio e Serviço de airro
Comércio e Serviço !eralComércio e Serviço $s%ecifico&ndustria n'o Poluitiva
"s demais
ZR( &dem ZR# &dem ZR# &dem ZR#
ZR) &dem ZR# &dem ZR# &dem ZR#
ZCS1 Residencial Unifamiliar Residencial Multifamiliar Horizontal
e Vertical
Comércio e Serviço VicinalComércio e Serviço de airroComércio e Serviço !eral
Comércio e Serviço $s%ec*fico&ndustria n'o Poluitiva
os demais
ZCS# &dem ZCS1 &dem ZCS1 &dem ZCS1
ZCS( Residencial Unifamiliar Residencial Multifamiliar Horizontal e VerticalComércio e Serviço VicinalComércio e Serviço de airro
Comércio e Serviço !eralComércio e Serviço $s%ec*fico
os demais
Z&1 Comércio e Serviço VicinalComércio e Serviço de airroComércio e Serviço !eralComércio e Serv+ $s%ec*fico&nd,stria n'o Poluitiva-n'o nocivo ou %eri.oso/
Residencial Unifamiliar Residencial Multifamiliar
Horizontal e Vertical
&nd,stria %otencialmentePoluitiva
Z&# Comércio e Serviço VicinalComércio e Serviço de airroComércio e Serviço !eralComércio e Serv+ $s%ec*fico&nd,stria n'o Poluitiva&nd,stria %otencialmente Poluitiva
00000000000000000000000000000000000000
Residencial Unifamiliar Residencial Multifamiliar Horizontal e Vertical
a!ela 1–"aracter#sticas de $so
4
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ANEXO II
PRESIDENTE PRUDENTE / ZONEAMENTO
PARÂMETROS ÍNDICES URBANÍSTICOS
ZonasUnida0
des
TamanoM*nimodo loteMetro
2uadrado
3rente M*nimado lote
4ormal 5es6uina
Metro 7inear
Coeficientede
8%roveita0mento
M9:imo 4,mero
Ta:a de"cu%aç'oM9:ima
Percenta.em
Recuo3rontalM*nimoMetro7inear
;rea m*nimade Terreno
%or UnidadeHabitacio0
nalMetro
2uadrado
Ta:a dePermeabili0
dadeM*nima
Percenta.em
!abari0tode 8lturaM9:ima
ZR1)#<5#=<
-11/1) 51#-11/
1> 51)-11/
1 =< ) )#< #<51< -11/ # - ? /
ZR# 250 1# 1) # @< ) A< 1< # - ? /ZR( #=< 1# 1) ) -1</ @< ) #< 1< 7ivreZR) 1A< <? 1# # @< ) 5 # ->/ A< 1< #-?/
ZCS1 =<< 1= 1> ) -1</ ?< -1/ 5 @< -#/ < -(/ 5 ) -)/ 1< < -=/ 5 1< -A/ 7ivreZCS# 0 0 0 4 ?< -1/ 5 70 -#/ < -(/ 5 ) -)/ 1< < -=/ 5 1< -A/ 7ivreZCS( ParBmetro da zona envolvente de maior coeficiente de a%roveitamento - @ /Z & 1 =<< 1= 1> # @< ) #< #< 7ivreZ & # 1<<< #< (< # A< 1< 0000 #< 7ivre
?< -oitenta %or cento/ de ta:a de ocu%aç'o m9:imaD %ara edificaçEes comerciaisD
serviçosD industriais ou mistasF
@< -setenta %or cento/ é a ta:a de ocu%aç'o m9:imaD %ara edificaçEes e:clusivamente
residenciaisF
-(/ é facultativo o recuo frontalD %ara edificaçEes comerciaisD serviçosD industriais ou mistasF
-)/ é obri.atGrio o recuo frontal m*nimo de ) -6uatro/ metrosD %ara edificaçEese:clusivamente residenciaisF
-=/ é facultativa a ta:a de %ermeabilidadeD %ara edificaçEes comerciaisD serviçosD
industriais ou mistosF
-A/ é obri.atGria a ta:a de %ermeabilidade m*nima de 1< -dez %or cento/D %ara edificaçEes
e:clusivamente residenciaisF
-@/ 6uando o coeficiente de a%roveitamento das zonas envolventes forem i.uaisD adotam0se
os %arBmetros da zona de menor e:i.nciaF
-?/ 6uando a .ara.em se constituir de um %avimentoD e n'o tiver outro ti%o de uso inclu*doD
n'o ser9 com%utado %ara efeito de .abarito de alturaF
->/ 6uando forem lotes de interesse socialD ou lotes com tamano m*nimo inferior ao ane:o
&& e desde 6ue seIa lotes com matr*cula anterior a 1>>AD o recuo frontal m*nimo é de #D<<
metros+
-1</ outor.a onerosaF %odendo o coeficiente de a%roveitamento ser acrescido em #D
%odendo atin.ir o m9:imo de A+
-11/ *ndices reduzidosD %ermitidos somente %ara outor.a onerosa de recu%eraç'o
ambiental+
a!ela 2–%ar&metros 'r!a(#sticos
3.2.1 Ca'ac(&'ia!"o F+,ica
)
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A região 1 formada or constr*çes de bom adrão constr*ti&o e oss*iintensidade de tr+fego de &e:c*los e edestres.
3.2.2 -&'%i!o, I/0'a&,('('a
D dotada de toda infra8estr*t*ra 2*e normalmente ser&e as +reas *rbanas,tais como redes de +g*a, energia el1trica, esgotos, a&imentação, transortecoleti&o e telefone.
. DIA4NÓ-TICO DE MERCADO
Conforme &istoria de reconhecimento da região, onde se insere o im-&el
a&aliando, &erificam8se alg*ns im-&eis disonibili3ados em oferta, onde oscorretores locais indicam *m mercado de m1dia &alori3ação, o assim ode8seconcl*ir 2*e a s*a li2*ide3 1 m1dia.
5. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO
M6(o)o Co#7a'a(i%o8
7ara o resente trabalho adoto*8se o M1todo Comarati&o ireto de adosde Mercado ara o c+lc*lo do &alor do im-&el. Foram reali3adas es2*isas nomercado imobili+rio no ano de !)%, e os elementos foram de&idamentehomogenei3ados à sit*ação do a&aliando, &isando obter o melhor &alor ara oat*al conteGto de mercado. Adoto*8se o M1todo Comarati&o ireto de adosde Mercado ara o c+lc*lo do &alor do im-&el, raticado na região r-Gima dalocali3ação da +rea a ser a&aliada, c*/os c+lc*los foram elaborados com basena metodologia de 9RA9AME9 7R FA9RES ara a determinação do&alor *nit+rio <RH;mI?. este tratamento, os atrib*tos dos im-&eis comarati&os.
9. CARACTERI-TICA- DO IMÓVEL AVALIANDO
*
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im-&el a&aliando, 1 *ma casa, com telhado em estr*t*ra de madeira ecobert*ra com telhas de concreto &ilhena, adrão de acabamento m1dio,es2*adrias de ferro e idade aarente de cinco anos, 2*e encontram8se em bomestado de conser&ação.
Jrea do 9erreno !5),)) mI
9otal +rea constr*:da "% mI
Condom:nio RH ")),))
Condominio Kardins AnahL
Imagem ) – vista das garage(s
+
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Imagem * – vista porta de e(trada
"omposição do casa,
ala de . / ala de 0a(tar
4 $artos/ 2 $#tes1 a(heiro ocial
"ozi(ha
ava(deria
5rea de lazer
Garagem 2 vagas
6
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ipo de aca!ame(to,
7ca!ame(to em piso cer&mico8 paredes revestidas comaz$le9o até o teto (a cozi(ha e !a(heiros8 as demais em
massa corrida e pi(t$ra: ;s<$adrias em ferro e portas emmadeira:
Imagem + – vista da sala de .
Imagem 6 – vista da 9a(ela ala de ./ 0a(tar
=
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Imagem = – 7cesso das salas a cozi(ha e <$artos
Imagem 1 – >all de acesso ? <$artos e !a(heiro
1
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Imagem 11 – !a(heiro social
Imagem 12 – !a(heiro social
11
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Imagem 13 – <$arto 1
Imagem 14 – <$arto 1
12
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Imagem 1) – <$arto 2
Imagem 1* – <$arto 2
Imagem 1+ – cozi(ha
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Imagem 16 – vista da cozi(ha para a lava(deria
Imagem 1= – vista da cozi(ha
:. DE-CRIÇÃO E VALORE- DO- IMÓVEI- ;ER<UI-ADO- ;RÓ=IMO-A CA-A AVALIADA8
Co(a!"o 1
0ocal R*a Antonio Escobosa Rodrig*es – > 5)) – Casa ")
airro o3a6i
7onto de ReferNncia Cl*be AACondom:nio RH ")),))
14
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Jrea 9otal Constr*:da '%,)) mIormit-rios "anheiros !Oaragens !Condominio Kardins AnahL
Valo'8 35>.>>>?>>
Co(a!"o 2
0ocal R*a Antonio Escobosa Rodrig*es – > 5)) – Casa ")
airro o3a6i7onto de ReferNncia Cl*be AACondom:nio RH ")),)) Jrea 9otal Constr*:da )5,)) mIormit-rios "anheiros "Oaragens ! Paga cobertaCondominio Kardins AnahL
Valo'8 39>.>>>?>>
Co(a!"o 3
0ocal R*a Antonio Escobosa Rodrig*es – > 5)) – Casa ")
airro o3a6i7onto de ReferNncia Cl*be AACondom:nio RH ")),)) Jrea 9otal Constr*:da %,)) mIormit-rios "anheiros "Oaragens
Condominio Kardins AnahLValo'8 395.>>>?>>
1)
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Co(a!"o 0ocal R*a Antonio Escobosa Rodrig*es – > 5)) – Casa ")
airro o3a6i7onto de ReferNncia Cl*be AACondom:nio RH ")),)) Jrea 9otal Constr*:da '%,)) mIormit-rios "anheiros "Oaragens ! Paga cobertaCondominio Kardins AnahL
Valo'8 39>.>>>?>>
@. VALORE- CALCULADO-8
@.1 Ta&la I/0o'#a(i%a )o, clclo, '&alia)o,? 7a'a o #6(o)oco#7a'a(i%o.
Co(a!"o '&a # Valo' R Fa(o' Fo/(& Valo' 7o' # R
1*
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1>
'% "5).))),)) "5.))),)) ".!(,!5
! % "$).))),)) """.))),)) !.($),$)
" )5 "%5.))),)) "!(.5)),)) !.!(,%)
# '% "5!.))),)) "%.()),)) ".")),)) a!ela 4– .alores e(co(trados de método comparativo
Palor 9otal or MI dos =m-&eis M1dia Q R !.('5," <dois mil oitocentos eno&enta e cinco reais, e tre3e centa&os?.
Di,c'&7G/cia8 ") ara mais e ") ara o &alor final or MI.
3> a #ai, Q RH !.('5," G ,") Q RH ".$%",%" <trNs mil setecentos esetenta e trNs e sessenta e sete centa&os?.
3> a #&/o, Q RH !.('5," G ),%5 Q RH .((,(" <h*mn mil e oitocentos eoitenta e *m reais e oitenta e trNs centa&os?.
Todos os imóveis analisados pela discrepância estão dentro dos valores
encontrados.
Valo' o(i)o 7&lo #6(o)o co#7a'a(i%o8
RH !.('5," G "% mI Q "'".$"$,%# <tre3entos e no&enta e trNs mil, setecentos
e trinta e sete reais e sessenta centa&os?.
@.2 M6(o)o )o C,(o )& R&7'o)!"o
1+
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@.3 D&7'&cia!"o )o I#$%&l8
Jrea til $),5) mI G Q $) mI
Jrea com*m !,(( mI G ),$) Q ',)mI
Jrea da Oaragem til coberta !!,5) mI G ),5) Q ,!5mI
9otal de +rea constr*:daQ '),!%mI
Palor da constr*ção *sando a tabela da Sind*sconS7
RH .5!$,") G '),!% Q "$.(5#,)'
ereciação de 5 anos
D H I' V#
nde
=r – =dade real o* estim*lada do im-&el
Pm – Pida m1dia re&ista ara o im-&el Q () anos
Q 5 ; () Q (,$)
&alor da dereciação de&er+ ser m*ltilicado elo &alor encontradotabelado, o* se/a, or RH "$.(5#,)', assim ir+ obter o &alor da constr*çãodereciado.
Pc Q "$.(5#,)' G ),($ Q RH !5.$$(,$ dereciado
Pc Q "$.(5#,)' – !5.$$(,$ Q RH !.)$5,"( – &alor da constr*ção
&alor encontrado elo m1todo comarati&o ser+ di&idido elo &alor calc*lado ela dereciação, assim ser+ encontrado o fator constr*ti&o.
Fc Q ")$.)!$,%# ; !.))),)) Q !,$#
16
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Valo' Fi/al8
PfQ !.))),)) G !,$# Q ")%.((),)) T RH ")$.))),)) <tre3entos e sete mil
reais?.
. ENCERRAMENTO8
Emregando8se a norma brasileira Abnt R #.%5" e a orma ara A&aliação de =m-&eis Urbanos, tendo como referNncia o mNs de abril de !)%,
o &alor de mercado ara o im-&el a&aliado foi de RH "'".$"$,%# <tre3entos eno&enta e trNs mil, setecentos e trinta e sete reais e sessenta centa&os?resente la*do de a&aliação consta de VVVV <VVVVV? folhas digitadas en*meradas, sendo a ltima datada e assinada.
7residente 7r*dente , )' de maio de !)%.
Ra0a&l Moc&li/
CREA;S7 5!"#$%
E)#il,o/ -oa'&, -il%a
CREA;S7 5!"'(%)
1=