laudo de avaliação apartamento

7/26/2019 Laudo de Avaliação Apartamento

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LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

1. FINALIDADE DO LAUDO

Em atendimento à solicitação, do Sr. Wilson Roberto Mocelin, osengenheiros Rafael Mocelin – CREA 5!"#$% e Edmilson Soares da Sil&a –CREA 5!"'(%), elaboro* este la*do + edido do roriet+rio do im-&el, aradefinir se* &alor de mercado.

2. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

ob/eti&o do 0a*do de A&aliação 1 a determinação do &alor de mercadocom base em es2*isas no mercado imobili+rio da região do im-&el a&aliado,aresentando como concl*são a con&icção do &alor de mercado a-stratamento dos dados.

3. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

3.1 Localia!"o I#$%&l

0ocali3ado na R*a Antonio Escobosa Rodrig*es n4 5)) Casa. !$,o3a6i, CE7 ')$)8!), na cidade de 7residente 7r*dente – S7.

Imagem 1 - localização do imóvel em imagem do Google Maps

1



Imagem 2 – vista aérea do Google Maps

Imagem 3 – vista fachada

2



Imagem 4 – vista lateral direita

3.2 Ca'ac(&'ia!"o )a '&*i"o

9rata8se de região inserida na malha *rbana do M*nic:io de 7residente7r*dente, infraestr*t*ra comleta, condom:nio fechado ; residencialm*ltifamiliar.

7ela lanta de 3oneamento da m*nicialidade, <0E= CM70EME9AR >5";!))(? encontra8se em @R! – @ona Residencial de Alta ensidade7o*lacional, e oc*ação hori3ontal e &erticalB

3



PRESIDENTE PRUDENTE / ZONEAMENTO

CARACTERÍSTICAS DE USO

Zonas Permitidos Tolerados Proibidos

ZR1Residencial Unifamiliar

Residencial MultifamiliarHorizontal

Comércio e Serviço Vicinal

Comércio e Serviço de airro

Comércio e Serviço !eral

"s demais

ZR# Residencial Unifamiliar Residencial Mltifamiliar Horizontal

VerticalComércio e Serviço VicinalComércio e Serviço de airro

Comércio e Serviço !eralComércio e Serviço $s%ecifico&ndustria n'o Poluitiva

"s demais

ZR( &dem ZR# &dem ZR# &dem ZR#

ZR) &dem ZR# &dem ZR# &dem ZR#

ZCS1 Residencial Unifamiliar Residencial Multifamiliar Horizontal

e Vertical

Comércio e Serviço VicinalComércio e Serviço de airroComércio e Serviço !eral

Comércio e Serviço $s%ec*fico&ndustria n'o Poluitiva

os demais

ZCS# &dem ZCS1 &dem ZCS1 &dem ZCS1

ZCS( Residencial Unifamiliar Residencial Multifamiliar Horizontal e VerticalComércio e Serviço VicinalComércio e Serviço de airro

Comércio e Serviço !eralComércio e Serviço $s%ec*fico

os demais

Z&1 Comércio e Serviço VicinalComércio e Serviço de airroComércio e Serviço !eralComércio e Serv+ $s%ec*fico&nd,stria n'o Poluitiva-n'o nocivo ou %eri.oso/

Residencial Unifamiliar Residencial Multifamiliar

Horizontal e Vertical

&nd,stria %otencialmentePoluitiva

Z&# Comércio e Serviço VicinalComércio e Serviço de airroComércio e Serviço !eralComércio e Serv+ $s%ec*fico&nd,stria n'o Poluitiva&nd,stria %otencialmente Poluitiva

00000000000000000000000000000000000000

Residencial Unifamiliar Residencial Multifamiliar Horizontal e Vertical

a!ela 1–"aracter#sticas de $so

4



ANEXO II

PRESIDENTE PRUDENTE / ZONEAMENTO

PARÂMETROS ÍNDICES URBANÍSTICOS

ZonasUnida0

des

TamanoM*nimodo loteMetro

2uadrado

3rente M*nimado lote

4ormal 5es6uina

Metro 7inear

Coeficientede

8%roveita0mento

M9:imo 4,mero

Ta:a de"cu%aç'oM9:ima

Percenta.em

Recuo3rontalM*nimoMetro7inear

;rea m*nimade Terreno

%or UnidadeHabitacio0

nalMetro

2uadrado

Ta:a dePermeabili0

dadeM*nima

Percenta.em

!abari0tode 8lturaM9:ima

ZR1)#<5#=<

-11/1) 51#-11/

1> 51)-11/

1 =< ) )#< #<51< -11/ # - ? /

ZR# 250 1# 1) # @< ) A< 1< # - ? /ZR( #=< 1# 1) ) -1</ @< ) #< 1< 7ivreZR) 1A< <? 1# # @< ) 5 # ->/ A< 1< #-?/

ZCS1 =<< 1= 1> ) -1</ ?< -1/ 5 @< -#/ < -(/ 5 ) -)/ 1< < -=/ 5 1< -A/ 7ivreZCS# 0 0 0 4 ?< -1/ 5 70 -#/ < -(/ 5 ) -)/ 1< < -=/ 5 1< -A/ 7ivreZCS( ParBmetro da zona envolvente de maior coeficiente de a%roveitamento - @ /Z & 1 =<< 1= 1> # @< ) #< #< 7ivreZ & # 1<<< #< (< # A< 1< 0000 #< 7ivre

?< -oitenta %or cento/ de ta:a de ocu%aç'o m9:imaD %ara edificaçEes comerciaisD

serviçosD industriais ou mistasF

@< -setenta %or cento/ é a ta:a de ocu%aç'o m9:imaD %ara edificaçEes e:clusivamente

residenciaisF

-(/ é facultativo o recuo frontalD %ara edificaçEes comerciaisD serviçosD industriais ou mistasF

-)/ é obri.atGrio o recuo frontal m*nimo de ) -6uatro/ metrosD %ara edificaçEese:clusivamente residenciaisF

-=/ é facultativa a ta:a de %ermeabilidadeD %ara edificaçEes comerciaisD serviçosD

industriais ou mistosF

-A/ é obri.atGria a ta:a de %ermeabilidade m*nima de 1< -dez %or cento/D %ara edificaçEes

e:clusivamente residenciaisF

-@/ 6uando o coeficiente de a%roveitamento das zonas envolventes forem i.uaisD adotam0se

os %arBmetros da zona de menor e:i.nciaF

-?/ 6uando a .ara.em se constituir de um %avimentoD e n'o tiver outro ti%o de uso inclu*doD

n'o ser9 com%utado %ara efeito de .abarito de alturaF

->/ 6uando forem lotes de interesse socialD ou lotes com tamano m*nimo inferior ao ane:o

&& e desde 6ue seIa lotes com matr*cula anterior a 1>>AD o recuo frontal m*nimo é de #D<<

metros+

-1</ outor.a onerosaF %odendo o coeficiente de a%roveitamento ser acrescido em #D

%odendo atin.ir o m9:imo de A+

-11/ *ndices reduzidosD %ermitidos somente %ara outor.a onerosa de recu%eraç'o

ambiental+

a!ela 2–%ar&metros 'r!a(#sticos

3.2.1 Ca'ac(&'ia!"o F+,ica

)



A região 1 formada or constr*çes de bom adrão constr*ti&o e oss*iintensidade de tr+fego de &e:c*los e edestres.

3.2.2 -&'%i!o, I/0'a&,('('a

D dotada de toda infra8estr*t*ra 2*e normalmente ser&e as +reas *rbanas,tais como redes de +g*a, energia el1trica, esgotos, a&imentação, transortecoleti&o e telefone.

. DIA4NÓ-TICO DE MERCADO

Conforme &istoria de reconhecimento da região, onde se insere o im-&el

a&aliando, &erificam8se alg*ns im-&eis disonibili3ados em oferta, onde oscorretores locais indicam *m mercado de m1dia &alori3ação, o assim ode8seconcl*ir 2*e a s*a li2*ide3 1 m1dia.

5. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO

M6(o)o Co#7a'a(i%o8

7ara o resente trabalho adoto*8se o M1todo Comarati&o ireto de adosde Mercado ara o c+lc*lo do &alor do im-&el. Foram reali3adas es2*isas nomercado imobili+rio no ano de !)%, e os elementos foram de&idamentehomogenei3ados à sit*ação do a&aliando, &isando obter o melhor &alor ara oat*al conteGto de mercado. Adoto*8se o M1todo Comarati&o ireto de adosde Mercado ara o c+lc*lo do &alor do im-&el, raticado na região r-Gima dalocali3ação da +rea a ser a&aliada, c*/os c+lc*los foram elaborados com basena metodologia de 9RA9AME9 7R FA9RES ara a determinação do&alor *nit+rio <RH;mI?. este tratamento, os atrib*tos dos im-&eis comarati&os.

9. CARACTERI-TICA- DO IMÓVEL AVALIANDO

*



im-&el a&aliando, 1 *ma casa, com telhado em estr*t*ra de madeira ecobert*ra com telhas de concreto &ilhena, adrão de acabamento m1dio,es2*adrias de ferro e idade aarente de cinco anos, 2*e encontram8se em bomestado de conser&ação.

Jrea do 9erreno !5),)) mI

9otal +rea constr*:da "% mI

Condom:nio RH ")),))

Condominio Kardins AnahL

Imagem ) – vista das garage(s

+



Imagem * – vista porta de e(trada

"omposição do casa,

ala de . / ala de 0a(tar

4 $artos/ 2 $#tes1 a(heiro ocial

"ozi(ha

ava(deria

5rea de lazer

Garagem 2 vagas

6



ipo de aca!ame(to,

7ca!ame(to em piso cer&mico8 paredes revestidas comaz$le9o até o teto (a cozi(ha e !a(heiros8 as demais em

massa corrida e pi(t$ra: ;s<$adrias em ferro e portas emmadeira:

Imagem + – vista da sala de .

Imagem 6 – vista da 9a(ela ala de ./ 0a(tar

=



Imagem = – 7cesso das salas a cozi(ha e <$artos

Imagem 1 – >all de acesso ? <$artos e !a(heiro

1



Imagem 11 – !a(heiro social

Imagem 12 – !a(heiro social

11



Imagem 13 – <$arto 1

Imagem 14 – <$arto 1

12



Imagem 1) – <$arto 2

Imagem 1* – <$arto 2

Imagem 1+ – cozi(ha

13



Imagem 16 – vista da cozi(ha para a lava(deria

Imagem 1= – vista da cozi(ha

:. DE-CRIÇÃO E VALORE- DO- IMÓVEI- ;ER<UI-ADO- ;RÓ=IMO-A CA-A AVALIADA8

Co(a!"o 1

0ocal R*a Antonio Escobosa Rodrig*es – > 5)) – Casa ")

airro o3a6i

7onto de ReferNncia Cl*be AACondom:nio RH ")),))

14



Jrea 9otal Constr*:da '%,)) mIormit-rios "anheiros !Oaragens !Condominio Kardins AnahL

Valo'8 35>.>>>?>>

Co(a!"o 2


airro o3a6i7onto de ReferNncia Cl*be AACondom:nio RH ")),)) Jrea 9otal Constr*:da )5,)) mIormit-rios "anheiros "Oaragens ! Paga cobertaCondominio Kardins AnahL

Valo'8 39>.>>>?>>

Co(a!"o 3


airro o3a6i7onto de ReferNncia Cl*be AACondom:nio RH ")),)) Jrea 9otal Constr*:da %,)) mIormit-rios "anheiros "Oaragens

Condominio Kardins AnahLValo'8 395.>>>?>>

1)



Co(a!"o 0ocal R*a Antonio Escobosa Rodrig*es – > 5)) – Casa ")

airro o3a6i7onto de ReferNncia Cl*be AACondom:nio RH ")),)) Jrea 9otal Constr*:da '%,)) mIormit-rios "anheiros "Oaragens ! Paga cobertaCondominio Kardins AnahL

Valo'8 39>.>>>?>>

@. VALORE- CALCULADO-8

@.1 Ta&la I/0o'#a(i%a )o, clclo, '&alia)o,? 7a'a o #6(o)oco#7a'a(i%o.

Co(a!"o '&a # Valo' R Fa(o' Fo/(& Valo' 7o' # R

1*



1>

'% "5).))),)) "5.))),)) ".!(,!5

! % "$).))),)) """.))),)) !.($),$)

" )5 "%5.))),)) "!(.5)),)) !.!(,%)

# '% "5!.))),)) "%.()),)) ".")),)) a!ela 4– .alores e(co(trados de método comparativo

Palor 9otal or MI dos =m-&eis M1dia Q R !.('5," <dois mil oitocentos eno&enta e cinco reais, e tre3e centa&os?.

Di,c'&7G/cia8 ") ara mais e ") ara o &alor final or MI.

3> a #ai, Q RH !.('5," G ,") Q RH ".$%",%" <trNs mil setecentos esetenta e trNs e sessenta e sete centa&os?.

3> a #&/o, Q RH !.('5," G ),%5 Q RH .((,(" <h*mn mil e oitocentos eoitenta e *m reais e oitenta e trNs centa&os?.

Todos os imóveis analisados pela discrepância estão dentro dos valores

encontrados.

Valo' o(i)o 7&lo #6(o)o co#7a'a(i%o8

RH !.('5," G "% mI Q "'".$"$,%# <tre3entos e no&enta e trNs mil, setecentos

e trinta e sete reais e sessenta centa&os?.

@.2 M6(o)o )o C,(o )& R&7'o)!"o

1+



@.3 D&7'&cia!"o )o I#$%&l8

Jrea til $),5) mI G Q $) mI

Jrea com*m !,(( mI G ),$) Q ',)mI

Jrea da Oaragem til coberta !!,5) mI G ),5) Q ,!5mI

9otal de +rea constr*:daQ '),!%mI

Palor da constr*ção *sando a tabela da Sind*sconS7

RH .5!$,") G '),!% Q "$.(5#,)'

ereciação de 5 anos

D H I' V#

nde

=r – =dade real o* estim*lada do im-&el

Pm – Pida m1dia re&ista ara o im-&el Q () anos

Q 5 ; () Q (,$)

&alor da dereciação de&er+ ser m*ltilicado elo &alor encontradotabelado, o* se/a, or RH "$.(5#,)', assim ir+ obter o &alor da constr*çãodereciado.

Pc Q "$.(5#,)' G ),($ Q RH !5.$$(,$ dereciado

Pc Q "$.(5#,)' – !5.$$(,$ Q RH !.)$5,"( – &alor da constr*ção

&alor encontrado elo m1todo comarati&o ser+ di&idido elo &alor calc*lado ela dereciação, assim ser+ encontrado o fator constr*ti&o.

Fc Q ")$.)!$,%# ; !.))),)) Q !,$#

16



Valo' Fi/al8

PfQ !.))),)) G !,$# Q ")%.((),)) T RH ")$.))),)) <tre3entos e sete mil

reais?.

. ENCERRAMENTO8

Emregando8se a norma brasileira Abnt R #.%5" e a orma ara A&aliação de =m-&eis Urbanos, tendo como referNncia o mNs de abril de !)%,

o &alor de mercado ara o im-&el a&aliado foi de RH "'".$"$,%# <tre3entos eno&enta e trNs mil, setecentos e trinta e sete reais e sessenta centa&os?resente la*do de a&aliação consta de VVVV <VVVVV? folhas digitadas en*meradas, sendo a ltima datada e assinada.

7residente 7r*dente , )' de maio de !)%.

Ra0a&l Moc&li/

CREA;S7 5!"#$%

E)#il,o/ -oa'&, -il%a

CREA;S7 5!"'(%)

1=

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