laudo de avaliação

Rua Joaquim Floriano, 820 19 andar Conj. 191 e 192 - Itaim Bibi So Paulo - CEP 04534-003 Tel / Fax.: (11) 3168-8033 Site: www.appraisal.com.br e-mail: [email protected]

LAUDO DE AVALIAO

SOLICITANTE : INFINITY BIO ENERGY BRASIL PARTICIPAES LTDA.

PROPRIETRIO : COOPERATIVA DOS PRODUTORES DE CANA DE ACAR DE NAVIRA

LOCAL DO IMVEL : ESTRADA VICINAL AO PORTO OCULTO, KM 05 MUNICPIO : NAVIRA ESTADO : MATO GROSSO DO SUL

TIPO DO IMVEL : TERRENO LIVRE - STIO ARAPU

FINALIDADE DA AVALIAO : DETERMINAO DO VALOR DE MERCADO

NR. DO LAUDO : I-16.082 - P/ 12.078/09

DATA BASE : 30 DE ABRIL DE 2009.

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N D I C E I. INTRODUO

1. OBJETIVO 03/27 2. DOCUMENTAO 03/27 3. NVEL DE PRECISO DA AVALIAO 03/27 4. NOTA 03/27

II. VISTORIA

1. CONTEXTO GERAL 04/27 2. DESCRIO DO TERRENO 06/27

III. AVALIAO

1. VALOR DO IMVEL PARA MERCADO 07/27

IV. METODOLOGIA

1. TERRENO 08/27

V. CRITRIO

1. VALOR DE MERCADO 09/27 VI. TRATAMENTO DOS ELEMENTOS COLETADOS - FATORES UTILIZADOS 10/27 VII. ENCERRAMENTO

1. VALOR TOTAL DO IMVEL PARA MERCADO 14/27

VIII. FOTOGRAFIAS 15/27

IX. FICHAS DE PESQUISA 20/27

X. ANEXO - PLANILHAS DE CLCULOS / 03 PGINAS 26/27

XI. DOCUMENTAO / 13 PGINAS 27/27

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I. INTRODUO

Em ateno solicitao de INFINITY BIO ENERGY BRASIL PARTICIPAES LTDA. e nos termos de nossa proposta, reportamos a anlise e as concluses do estudo relativo propriedade em referncia.

1. OBJETIVO

Visa o presente Laudo a Determinao do Valor de Mercado de um Terreno Livre.

2. DOCUMENTAO

A documentao fornecida pelo solicitante para a elaborao deste Laudo de Avaliao compreende: Matrcula n. 1.608, lavrada no Cartrio do Registro de Imveis de Navira, com ltima averbao em 08 de fevereiro de 2008 e Laudo Anterior I-15.636 - P/ 11.620/1/06, datado de 22 de Agosto de 2006.

3. NVEL DE PRECISO DA AVALIAO

Este trabalho obedece s diretrizes e critrios estabelecidos pelas NBR 14.653-1/01 e 14.653-3/04 da ABNT - Associao Brasileira de Normas Tcnicas.

4. NOTA

Na presente avaliao considera-se que as informaes fornecidas por terceiros, referentes s pesquisas de mercado, so verdadeiras e foram prestadas de boa f.

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II. VISTORIA

1. CONTEXTO GERAL

1.1. LOCALIZAO

O imvel avaliando localiza-se Estrada Vicinal ao Porto Oculto, km 05, Zona Rural do Municpio e Comarca de Navira, Estado do Mato Grosso do Sul.

Enquadra-se em Zona Rural de acordo com a Lei de Zoneamento do Municpio de Navira.

1.2. CARACTERSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAO

A Estrada Vicinal ao Porto Oculto, tem caractersticas de via secundria, atendendo ao trfego de mbito local.

Desenvolve-se em traado retilneo sobre perfil plano, dotada de uma pista de rolamento em terra batida, mo direcional dupla, apresentando cerca de 6,00 metros de largura entre os alinhamentos confrontantes.

Possui passeios laterais para pedestres com piso em terra.

Destacamos que estas caractersticas referem-se ao trecho onde est posicionado o imvel.

1.3. ACESSIBILIDADE/TRANSPORTES

Destacam-se como principais vias de acesso regio a Rodovia MS-141 e a prpria Estrada Vicinal ao Porto Oculto.

O imvel possui acesso somente por meios prprios.

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1.4. TIPO DE OCUPAO CIRCUNVIZINHA

A regio possui ocupao homognea caracterizada por fazendas e chcaras, com densidade de edificao baixa e nvel econmico mdio.

1.5. MELHORAMENTOS PBLICOS

O local dispe apenas de energia eltrica.

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2. DESCRIO DO TERRENO 2.1. DETALHAMENTO DO TERRENO

De acordo com vistoria realizada "in loco" e documentao fornecida pelo solicitante, o terreno avaliando apresenta as seguintes caractersticas :

. rea Total : 72,60 ha (30,00 alq.)

. Configurao : irregular

. Topografia : plana

. Solo : seco

Nota : As dimenses e reas citadas foram obtidas da cpia do seguinte documento:

1 - Matrcula n. 1.608, lavrada no Cartrio do Registro de Imveis de Navira, com ltima averbao em 08 de fevereiro de 2008.

2.2. ZONEAMENTO/POTENCIAL DE UTILIZAO DO TERRENO

O terreno enquadra-se na classificao de Zona Rural de acordo com a Lei de Zoneamento do Municpio de Navira.

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III. AVALIAO 1. VALOR DO IMVEL PARA MERCADO

Para a determinao do valor unitrio bsico de mercado do terreno avaliando, procedemos um levantamento junto ao mercado imobilirio local e pessoas afins, comparando-se este com outros semelhantes, em oferta ou transacionados, tomando-se o cuidado de considerar as caractersticas especficas do imvel em questo.

Aps anlise e pesquisa de valores devidamente homogeneizada para o local em estudo e eliminando-se as fontes discrepantes, aferimos o seguinte valor para pagamento vista:

. Valor Unitrio Bsico : R$ 14.670,00 /alq.

. rea do Terreno : 30,00 alq.

. Valor do Imvel para Mercado : R$ 440.100,00

. Valor Total do Imvel para Mercado : R$ 440.000,00

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IV. METODOLOGIA Adotamos em nosso Laudo os mtodos definidos pelas NBR 14.653-1/01 e 14.653-3/04 da ABNT - Associao Brasileira de Normas Tcnicas e/ou segundo as Normas do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia.

1. TERRENO Para atender aos objetivos mencionados o trabalho foi assim estruturado :

PESQUISA DE MERCADO : Para a determinao do valor, tendo em vista a natureza do imvel avaliando e a disponibilidade de dados seguros, optamos pela utilizao do "Mtodo Comparativo Direto" que envolve pesquisas a respeito do mercado imobilirio, onde selecionamos ofertas e vendas do mesmo segmento e significativamente semelhantes na regio do imvel.

PESQUISA DIRIGIDA : Foram realizadas consultas especficas junto a corretores de imveis que operam na regio do imvel, cujas opinies e comentrios foram extremamente teis para embasar as concluses deste trabalho.

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V. CRITRIO Para a presente avaliao estabelecemos o critrio de Valor de Mercado, assim definido :

1. VALOR DE MERCADO

a quantia mais provvel pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigente.

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VI. TRATAMENTO DOS ELEMENTOS COLETADOS - FATORES UTILIZADOS

VALOR UNITRIO: para a obteno de valores unitrios, dividimos o preo global pela respectiva rea do comparativo. FATOR OFERTA: adotar-se- um fator de reduo de 10% sobre o preo ofertado, considerando-se a elasticidade da negociao no fechamento. SUPERFICIE: sero adotados os fatores de ponderao preconizados pelo Eng Joo Ruy Canteiro em seu livro Terrenos - Subsdios Tcnica da Avaliao - Editora Pini.

TOPOGRAFIA: sero adotados os fatores propostos pelo Eng Joo Ruy Canteiro em seu livro Terrenos - Subsdios Tcnica da Avaliao - Editora Pini.

TOPOGRAFIA FATOR

Plano 1,10

Ondulado 1,00

Montanhoso 0,80

SUPERFCIE FATOR

SECA 1,00

ALAGADIA 0,95

BREJOSA OU PANTANOSA 0,90

PERMANENTEMENTE ALAGADA 0,80

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CAPACIDADE DE USO DA TERRA: sero adotados os fatores determinados na tabela de classificao criada pelo Eng Agrnomo Otvio Teixeira Mendes Sobrinho, constante do trabalho do tambm Eng Agrnomo Miguel Carlos Fontoura da Silva Kozma, Avaliao de Propriedades Rurais, publicado no livro Engenharia de Avaliaes - Editora Pini, tabela que reproduzimos a seguir:

CLASSE TERRAS PRPRIA PARA

PROBLEMAS DE

CONSERVAO

CONSERVAO DE FERTILIDADE EXIGE

RENDA LQUIDA RESULTANTE

DE

FATOR

I CULTURAS SEM ADUBAO DE MANUTENO

ORIZICULTURA 100

II CULTURAS PEQUENOS PRTICAS SIMPLES (NIVELAMENTO)

ORIZICULTURA 95

III CULTURAS SRIOS PRTICAS COMPLEXA

(TERRACEAMENTO) ORIZICULTURA 75

IV CULTURAS OCASIONAIS NO

CONSECUTIVAS - 2 ANOS E PASTAGENS -

3 ANOS

SEM -X- AGRICULTURA - 1 ANO

PASTAGEM - 4 ANOS PECURIA

- MDIA 31 VACAS DIAS

55

V S PASTAGENS SEM -X- PECURIA LEITEIRA -

MDIA 31 VACAS DIA

50

VI S PASTAGENS PEQUENOS PRTICAS SIMPLES PECURIA LEITEIRA -

MDIA 31 VACAS DIA

40

VII FLORESTAS SRIOS PRTICAS COMPLEXAS

(ESTRADAS DE ACESSO)

LENHA DE EUCALIPTO 600

M ALQ./1 CORTE 400 M ALQ. 2 CORTE 350 M /ALQ. 3

CORTE

30

VIII ABRIGO SILVESTRE SEM -X- EVETUAL EXPLORAO

PISCICOLA

20

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SITUAO E ACESSO: ser adotado o critrio de Norton, conforme quadro abaixo.

ACESSIBILIDADE ESCALA VALOR

FATOR

timo (estrada asfaltada, trfego permanente) 100% 1,00

Muito bom (estrada de Ia classe, no asfaltada, trfego permanente)

95% 0,95

Bom (estrada no pavimentada, trfego geralmente permanente)

90% 0,90

Regular (estrada no pavimentada traado e leitos desfavorveis, servides de passagem, trfego sujeito a interrupes)

80% 0,80

Mau (fecho nas servides, interrupo na chuva) 75% 0,75 Pssimo (fecho nas servides, interrupes por crrego sem ponte)

70% 0,70

Encravada 60% 0,60

MELHORAMENTOS PBLICOS: sero adotados os fatores propostos pelo Eng Joo Ruy Canteiro em seu livro Terrenos - Subsdios Tcnica da Avaliao - Editora Pini.

MELHORAMENTO PBLICO FATOR

Luz domiciliar 0,15

Fora 0,10

Rede telefnica 0,05

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FRMULA DE HOMOGENEIZAO: com o objetivo de facilitar os clculos atravs da programao, plotamos os fatores retro indicados na expresso matemtica genrica que segue: V = (PC / S) x Fo x [(Fsa / Fsc) + (Ftopa / Ftopc) + (Fcpa / Fcpc) + (Faca / Facc) +

(Fmelha / Fmelhc) - nmero de fatores + 1] ONDE: V = Valor comparativo

Pc = Preo de compra

Fo = Fator oferta

S = rea do elemento comparativo

Fs = Fator superfcie (elemento avaliando e comparativo)

Ftop = Fator topografia (elemento avaliando e comparativo)

Fcp = Fator capacidade de uso da terra (elemento avaliando e comparativo)

Fac = Fator acessibilidade (elemento avaliando e comparativo)

Fmelh = Fator melhoramento (elemento avaliando e comparativo) TRATAMENTO ESTATSTICO: a anlise e saneamento dos resultados obtidos efetuada adotando-se uma faixa de 30% em torno da mdia (limite fixado pelas Normas), descartando-se os elementos discordantes.

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VII. ENCERRAMENTO

1. VALOR TOTAL DO IMVEL PARA MERCADO

De acordo com o anteriormente exposto e anexos, o imvel de propriedade de COOPERATIVA DOS PRODUTORES DE CANA DE ACAR DE NAVIRA, situado na Estrada Vicinal ao Porto Oculto, km 05, Zona Rural do Municpio de Navira, Estado do Mato Grosso do Sul, com rea de 72,60 ha ou 30,00 alq. de terreno, por ns avaliado para Valor de Mercado em R$ 440.000,00 (Quatrocentos e quarenta mil Reais), considerando a inexistncia de nus, posse, domnio, hipoteca, passivos ambientais, vnculos e desapropriaes que onerem o bem avaliado e a finalidade especfica para qual foi destinada esta avaliao.

So Paulo, 30 de abril de 2009.

APPRAISAL AVALIAES E ENGENHARIA LTDA.

CREA - SP 324322

_______________________________________________ KARINA MUNNO

ENG. RESPONSVEL - CREA-SP. 5060634441/D

APPRAISAL AVALIAES E ENGENHARIA LTDA.

CREA - SP 324322

_________________________________________ ILTON FERNANDES RUIC

DIRETOR RESPONSVEL - CREA-SP. 51818

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VIII. FOTOGRAFIAS

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ESTRADA VICINAL, COM O IMVEL ESQUERDA

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OUTRA VISTA DA ESTRADA, NOTANDO-SE O IMVEL DIREITA

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VISTA PARCIAL DO IMVEL

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ASPECTO GERAL DO IMVEL

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IX. FICHAS DE PESQUISA

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FICHA DE PESQUISA DE TERRENO NR 01

.Estado : Mato Grosso do Sul

.Municpio : Navira

.Endereo : Estrada de Servido, sada para Itaquira, distante 10 km do asfalto

.Zona : Rural

.rea Total : 1.105,00 alq.

.Melhoramentos : Somente Luz

.Topografia : Ondulada

.Tipo de Terra : Classe I

.Observao : Terra nua

.Oferta : R$ 24.310.000,00

.Informante : Imobiliria Casa Nova Sr. Lus - (067) 3461-1347

.Clculo do Preo Unitrio Vista para : Abril / 2009 .R$ 24.310.000,00 x 0,90 / 1.105,00 alq. = R$ 19.800,00 /alq. Pesquisador : J.M.R.

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.Municpio : Navira

.Endereo : Estrada de Servido, sada para Ftima do Sul, 40 km do asfalto

.Zona : Rural

.rea Total : 220,00 alq.



.Tipo de Terra : Classe III


.Oferta : R$ 3.300.000,00


.Clculo do Preo Unitrio Vista para : Abril / 2009 .R$ 3.300.000,00 x 0,90 / 220,00 alq. = R$ 13.500,00 /alq. Pesquisador : J.M.R.

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.Municpio : Navira

.Endereo : Estrada de Servido, sada para Juti, 15 km do asfalto

.Zona : Rural






.Oferta : R$ 1.500.000,00



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.Municpio : Navira

.Endereo : Estrada de Servido, sada para Iviema, 30 km do asfalto

.Zona : Rural






.Oferta : R$ 1.920.000,00

.Informante : Imobiliria Nogueira Sr. Donizeth - (067) 3461-2161


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.Municpio : Navira

.Endereo : Estrada de Servido, sada para Ftima do Sul, 40 km do asfalto

.Zona : Rural






.Oferta : R$ 1.500.000,00

.Informante : Imobiliria Nogueira Sr. Donizeth - (067) 3461-2161


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X. ANEXO - PLANILHAS DE CLCULOS

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XI. DOCUMENTAO

laudo de avaliação

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