l a u d o - amazon simple storage service · filomena, 1º andar, apartamento nº 12, ... 2. planta...
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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL REGIONAL XI – PINHEIROS
– SP
PROCESSO : Nº 4001494-42.2013.8.26.0011
CARTÓRIO : 2º OFÍCIO
AÇÃO : PROCEDIMENTO ORDINÁRIO – CONDOMÍNIO
REQUERENTES : ELIANE ALVES DO AMARAL E OUTRO
REQUERIDOS : HENRIQUE SOUZA DO AMARAL E OUTRO
JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº 0601592133,
perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo
encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo à V. Exa.
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CAPÍTULO I – RESUMO DO VALOR DE MERCADO PARA VENDA DO
APARTAMENTO
Localização: Rua dos Pinheiros, nº 1.186, Edifício Filomena, 1º andar,
apartamento nº 12, Bairro e Subdistrito Pinheiros, Zona Oeste
do Município São Paulo, SP.
Data base: Setembro de 2015
Valor do apartamento: R$ 373.000,00
( trezentos e setenta e três mil reais )
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CAPÍTULO II – CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
O presente laudo visa, conforme despacho do MM. Juízo, às fls.188, a apuração do
justo, real e atual valor de mercado para a venda de 1 ( um ) apartamento localizado
na Rua dos Pinheiros, nº 1.186, Edifício Filomena, 1º andar, apartamento nº 12,
Bairro e Subdistrito Pinheiros, Zona Oeste do Município São Paulo, SP, devido a uma
Ação de PROCEDIMENTO ORDINÁRIO – CONDOMÍNIO.
Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com
sua nomeação para Perito do Juízo.
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CAPÍTULO III – VISTORIA
1. Localização
O apartamento avaliando localiza-se na Rua dos Pinheiros, nº 1.186, Edifício
Filomena, 1º andar, apartamento nº 12, Bairro e Subdistrito Pinheiros, Zona
Oeste do Município São Paulo, SP.
2. Planta Genérica de Valores
Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, encontra-
se no Setor 015, Quadra 046, lote 0102-5 e Índice Fiscal 3.688,00.
3. Planta de localização
4. Acessibilidade
O acesso ao Edifício Filomena é fácil e direto pela Rua dos Pinheiros.
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5. Foto aérea
6. Planta de quadra fiscal municipal
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7. Ilustração fotográfica externa
Vista da frente do Edifício Filomena.
Vista do Edifício Filomena.
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Vista da Rua dos Pinheiros que dá acesso ao Edifício Filomena.
8. Melhoramentos públicos
O Edifício Filomena é dotado dos principais melhoramentos públicos
convencionais.
9. Topografia
A topografia apresenta-se plana em toda sua extensão e ao nível da Rua dos
Pinheiros.
10. Características do solo
O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil.
11. Circunvizinhança
A região se caracteriza por aproveitamento misto ( residencial e comercial ).
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12. Características do Edifício Filomena
Classe / Grupo / Padrão Residencial / Apartamento / Simples sem elevador
Estrutura Concreto armado
Revestimento externo Argamassa fina
Nº de elevadores Sem elevadores
Nº de pavimentos 4 ( quatro ) pavimentos
Apartamentos / andar 2 ( dois ) apartamentos
Sistema de segurança Interfonia e porteiro eletrônico
13. Características construtivas do apartamento
Piso / Forro / Portas Ladrilhos cerâmicos e vinílico / Laje / Madeira
Revestimento interno Argamassa fina e azulejos
Caixilhos / Janelas Alumínio / Tipo de correr e basculante
Compartimentos Sala, cozinha, 2 (dois) dormitórios, banheiro e
área de serviço
Nº de vagas de garagem Nenhuma
Idade real corrigida 40 ( quarenta ) anos
Estado do apartamento Necessitando de reparos simples
Áreas construídas Privativa Comum Total
64,86m2 25,82m2 90,68m2
Obs.:
a) As áreas construídas do apartamento foi resultado da análise da
Matrícula nº 48.705 do 10º CRI / São Paulo ( fls. 08 ).
b) A idade real do Edifício Filomena foi resultado da estimativa deste
perito, quando da vistoria.
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14. Ilustração fotográfica do apartamento
Sala e cozinha.
Dormitórios 1 e 2.
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Banheiro.
Área de serviço.
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CAPÍTULO IV – AVALIAÇÃO
1. Critério adotado
Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de
apartamentos para venda, já consagrado em trabalhos desta natureza,
conforme recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos –
IBAPE/SP – 2011.
Sua aplicação se resumiu na determinação do valor unitário básico do metro
quadrado de área útil de apartamento na região onde se localiza o apartamento
avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados ( Anexo II ), onde foi
obtido o Quadro Resumo de Homogeneização ( Anexo III ), dos quais foi
extraída a sua Média Aritmética Saneada ( Anexo IV ).
A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do
apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de
determinados ajustes ( Anexo I ).
O valor do apartamento para venda foi obtido pelo produto entre a sua área útil
e o seu respectivo valor unitário básico.
2. Valor unitário básico ( Vu )
A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento
avaliando, referente ao mês de setembro de 2015, foi de:
Vu = R$ 5.757,30 / m2
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3. Valor de mercado do apartamento para venda ( Va )
Va = ( Vu x Ac )
Sendo:
Va = Valor de mercado do apartamento para venda
Vu = Valor unitário do apartamento ( R$ 5.757,30 / m2 )
Ac = Área construída útil do apartamento ( 64,86m2 )
Va = ( 5.757,30 x 64,86 )
Va = R$ 373.418,00
Ou, em números redondos,
Va = R$ 373.000,00
( trezentos e setenta e três mil reais )
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CAPÍTULO V – ENCERRAMENTO
Segue o presente laudo em 13 ( treze ) folhas, sendo a última datada e assinada.
Acompanham 4 ( quatro ) anexos que ficam fazendo parte integrante do presente
trabalho.
São Paulo, 15 de setembro de 2015.
JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL
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ANEXO I – CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO
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ANEXO I – CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO
1. Fator oferta ( Ff )
Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10%
para compensar a superestimativa das mesmas, conforme item 10.1 da
Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – 2011.
2. Fator localização ( Flocal )
Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação
entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada
pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o índice do local
do apartamento avaliando ( IFa ) e no denominador, o do apartamento
comparativo ( IFe ).
3. Fator área
Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da área,
conforme o Estudo do Engenheiro Sérgio Abunaman, em seu Livro
Homogeneização de áreas para avaliação de imóveis urbanos.
Ah = [ ( Ae / Aa )1/4 ou 1/8 ], sendo
Ah = Área homogeneizada
Ae = Área do elemento comparativo
Aa = Área do imóvel avaliando
A utilização do expoente deve ser utilizada da seguinte forma:
Ae – Aa ≤ 30% → 1/4
Ae – Aa > 30% → 1/8
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4. Fator idade real do prédio ( Firp )
Os apartamentos comparativos foram homogeneizados em função da idade
real dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos
no estudo Edificações – Valores de Venda – 1987 – Versão 2002.
5. Fator padrão construtivo do prédio ( Fpcp )
Os apartamentos comparativos foram homogeneizados em função do padrão
construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo
Edificações – Valores de Venda – 1987 – Versão 2002.
6. Fator atualização
Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos
imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária.
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O valor básico unitário ( Vu ) foi homogeneizado para a situação paradigma através da
seguinte expressão:
Vu = [ ( Va / Au ) x Ff x ( Ftr + Fa + Fir + Fpc – n + 1 ) ]
Vu = Valor unitário básico do apartamento
Va = Valor de oferta do apartamento comparativo
Au = Área útil do apartamento comparativo
Ff = Fator oferta
Ftr = Fator localização
Fa = Fator área
Fir = Fator idade real do apartamento comparativo
Fpc = Fator padrão construtivo do apartamento comparativo
n = Número de fatores
Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram
homogeneizados para a seguinte situação paradigma:
Situação paradigma
Classe / Grupo Residencial / Apartamento
Padrão Simples sem elevador ( 1,266 )
Área útil 64,86m2
Fatores utilizados ( n ) 4 ( quatro )
Nº de vagas de garagem Sem vagas
Idade real / Vida referencial 40 anos / 60 anos
Estado da edificação Necessitando de reparos simples ( e )
Foc 0,491
Índice fiscal 3.688,00
Data-base Setembro de 2015
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ANEXO II – ELEMENTOS COMPARATIVOS
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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 01
01. Fonte de Informação Corretora autônoma – Sr. Jacira
Tel.: (11) 99609-7800
02. Data Agosto de 2015 ( oferta )
03. Localização Rua dos Pinheiros, nº 1.285, 1º andar
04. Planta Genérica de Valores Setor 015, Quadra 060 e Índice Fiscal 3.842,00
05. Área útil / Nº de vagas 91,00m2 / Sem vagas de garagem
06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples sem elevador ( 1,266 )
07. Idade do prédio 40 ( quarenta ) anos
08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e )
09. Fator de obsoletismo 0,491
10. Valor de venda R$ 600.000,00
Ilustração fotográfica
Valor unitário homogeneizado: Vu1 = [ ( 600.000,00 / 91,00 ) x 0,90 x ( 0,960 + 1,043 + 1,000 + 1,000 – 4 + 1 ) ]
Vu1 = R$ 5.951,37 / m2
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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 02
01. Fonte de Informação Imad Imóveis – Sra. Mariana
Tel.: (11) 3825-4044
02. Data Agosto de 2015 ( oferta )
03. Localização Rua dos Pinheiros, nº 1.076, 1º andar
04. Planta Genérica de Valores Setor 015, Quadra 035 e Índice Fiscal 3.966,00
05. Área útil / Nº de vagas 116,00m2 / 1 ( uma ) vaga de garagem
06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples com elevador ( 1,470 )
07. Idade do prédio 35 ( trinta e cinco ) anos
08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e )
09. Fator de obsoletismo 0,553
10. Valor de venda R$ 720.000,00
Ilustração fotográfica
Valor unitário homogeneizado: Vu2 = [ ( 720.000,00 / 116,00 ) x 0,90 x ( 0,930 + 1,075 + 0,861 + 0,888 – 4 + 1 ) ]
Vu2 = R$ 4.212,07 / m2
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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 03
01. Fonte de Informação Proprietário – Sr. José
Tel.: (11) 99935-5641
02. Data Agosto de 2015 ( oferta )
03. Localização Rua dos Pinheiros, nº 1.033, 2º andar
04. Planta Genérica de Valores Setor 015, Quadra 047 e Índice Fiscal 4.048,00
05. Área útil / Nº de vagas 100,00m2 / Sem vagas de garagem
06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples sem elevador ( 1,266 )
07. Idade do prédio 40 ( quarenta ) anos
08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e )
09. Fator de obsoletismo 0,491
10. Valor de venda R$ 780.000,00
Ilustração fotográfica
Valor unitário homogeneizado: Vu3 = [ ( 780.000,00 / 100,00 ) x 0,90 x ( 0,911 + 1,056 + 1,000 + 1,000 – 4 + 1 ) ]
Vu3 = R$ 6.788,81 / m2
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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 04
01. Fonte de Informação Corretor autônomo – Sr. Carlos
Tel.: (11) 94836-6372
02. Data Agosto de 2015 ( oferta )
03. Localização Rua Antônio Bicudo, nº 45, 2º andar
04. Planta Genérica de Valores Setor 015, Quadra 035 e Índice Fiscal 3.462,00
05. Área útil / Nº de vagas 86,00m2 / 1 ( uma ) vaga de garagem
06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples com elevador ( 1,470 )
07. Idade do prédio 37 ( trinta e sete ) anos
08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e )
09. Fator de obsoletismo 0,529
10. Valor de venda R$ 630.000,00
Ilustração fotográfica
Valor unitário homogeneizado: Vu4 = [ ( 630.000,00 / 86,00 ) x 0,90 x ( 1,065 + 1,036 + 0,861 + 0,928 – 4 + 1 ) ]
Vu4 = R$ 5.872,21 / m2
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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 05
01. Fonte de Informação Coelho da Fonseca Imóveis – Sra. Dinair
Tel.: (11) 3026-7000
02. Data Agosto de 2015 ( oferta )
03. Localização Rua dos Pinheiros, nº 933, apto nº 33
04. Planta Genérica de Valores Setor 015, Quadra 037 e Índice Fiscal 3.899,00
05. Área útil / Nº de vagas 78,00m2 / Sem vagas de garagem
06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples sem elevador ( 1,266 )
07. Idade do prédio 40 ( quarenta ) anos
08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e )
09. Fator de obsoletismo 0,491
10. Valor de venda R$ 600.000,00
Ilustração fotográfica
Valor unitário homogeneizado: Vu5 = [ ( 600.000,00 / 78,00 ) x 0,90 x ( 0,946 + 1,047 + 1,000 + 1,000 – 4 + 1 ) ]
Vu5 = R$ 6.873,81 / m2
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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 06
01. Fonte de Informação Lello Imóveis – Sra. Carol
Tel.: (11) 3026-7000
02. Data Agosto de 2015 ( oferta )
03. Localização Rua dos Pinheiros, nº 909, 1º andar
04. Planta Genérica de Valores Setor 015, Quadra 037 e Índice Fiscal 3.899,00
05. Área útil / Nº de vagas 104,00m2 / Sem vagas de garagem
06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples sem elevador ( 1,266 )
07. Idade do prédio 40 ( quarenta ) anos
08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e )
09. Fator de obsoletismo 0,491
10. Valor de venda R$ 730.000,00
Ilustração fotográfica
Valor unitário homogeneizado: Vu6 = [ ( 730.000,00 / 104,00 ) x 0,90 x ( 0,946 + 1,061 + 1,000 + 1,000 – 4 + 1 ) ]
Vu6 = R$ 6.360,79 / m2
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ELEMENTO COMPARATIVO Nº 07
01. Fonte de Informação Gera Imóveis – Sr. Rodrigo
Tel.: (11) 3812-5000
02. Data Agosto de 2015 ( oferta )
03. Localização Rua Simão Álvares, nº 92, apto nº 102
04. Planta Genérica de Valores Setor 015, Quadra 022 e Índice Fiscal 3.724,00
05. Área útil / Nº de vagas 132,00m2 / 2 ( duas ) vagas de garagem
06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples com elevador ( 1,470 )
07. Idade do prédio 30 ( trinta ) anos
08. Estado do prédio Necessitando de reparos simples ( e )
09. Fator de obsoletismo 0,610
10. Valor de venda R$ 830.000,00
Ilustração fotográfica
Valor unitário homogeneizado: Vu7 = [ ( 830.000,00 / 132,00 ) x 0,90 x ( 0,990 + 1,093 + 0,861 + 0,805 – 4 + 1 ) ]
Vu7 = R$ 4.241,35 / m2
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ANEXO III – QUADRO RESUMO DE HOMOGENEIZAÇÃO
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ANEXO III – QUADRO RESUMO DE HOMOGENEIZAÇÃO
Nº Vi Ff Ftr Ae Ah Fir Fp n Vu
01 600.000,00 0,90 0,960 91,00 1,043 1,000 1,000 4 5.951,37
02 720.000,00 0,90 0,930 116,00 1,075 0,861 0,888 4 4.212,07
03 780.000,00 0,90 0,911 100,00 1,056 1,000 1,000 4 6.788,81
04 630.000,00 0,90 1,065 86,00 1,036 0,861 0,928 4 5.872,21
05 600.000,00 0,90 0,946 78,00 1,047 1,000 1,000 4 6.873,81
06 730.000,00 0,90 0,946 104,00 1,061 1,000 1,000 4 6.360,79
07 830.000,00 0,90 0,990 132,00 1,093 0,861 0,805 4 4.241,35
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ANEXO IV – MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA
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ANEXO IV – MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA
Vu1 R$ 5.951,37 / m2
Vu2 R$ 4.212,07 / m2
Vu3 R$ 6.788,81 / m2
Vu4 R$ 5.872,21 / m2
Vu5 R$ 6.873,81 / m2
Vu6 R$ 6.360,79 / m2
Vu7 R$ 4.241,35 / m2
MA = R$ 40.300,43 / m2 = R$ 5.757,20 / m2 7
– 30% = R$ 4.030,04 / m2
+ 30% = R$ 7.484,36 / m2
Portanto, não foi desprezado nenhum elemento, logo:
Vu = R$ 5.757,20 / m2
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