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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 41ª VARA CÍVEL DA DO

FORO CENTRAL DA COMARCA DE SÃO PAULO SÃO

PAULO

Nº de folhas: 46 (quarenta e seis) Tipo de Petição: Laudo Judicial Processo nº 1077652-19.2013.8.26.0100 Caio Luiz Avancine, Engenheiro Civil, Perito Judicial, nomeado e

compromissado nos autos da ação em referência, requerida por

Márcia Soares Telles em face de Arnaldo Gonsales Júnior Carballo, vem

respeitosamente à presença de V. Exa., apresentar suas conclusões,

consubstanciadas no seguinte

L A U D O

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1- Considerações Preliminares

Márcia Soares Telles em face de Arnaldo Gonsales Júnior Carballo, onde se

alega resumidamente na inicial:

- A Autora casou-se com o Réu em 04 de agosto de 1984, adotando o Regime

da Comunhão Parcial de Bens.

- O matrimônio, no entanto, findou-se, por completo, em 24 de junho de 2002,

nos termos da sentença proferida pelo D. Juízo de direito da 4ª Vara de

Família e Sucessões do Foro Regional II

- Não obstante Autora e Réu sejam coproprietários do bem imóvel

supramencionado, na fração ideal de 1/2 para cada um, o Réu, que habita o

bem em questão desde a compra e venda, se recusa a adjudicar o imóvel,

mediante a competente reposição do preço de mercado, tampouco concorda

em aliená-lo a terceiro.

- Solicitado proceder a avaliação do imóvel a seguir descrito:

- Apartamento Nº 152, localizado no 15º andar do Edifício Metropolitan,

situado na Avenida Portugal nº 277, Brooklin Paulista 30º Subdistrito de

Ibirapuera SP, perímetro urbano, com área privativa de 129,59m² e área

comum de 91,48m², aí incluído o direito a guarda de 02 carros de passeio na

garagem coletiva do edifício e 01 depósito perfazendo a área total de

221,07m², Inscrição Cadastral 085.108.0185-1, Matricula nº 148.541, do

15º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo.

Requer:

- Citação do Réu

- Avaliação do imóvel

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2 - Objetivo da Perícia Avaliação do imóvel:

- Apartamento Nº 152, localizado no 15º andar do Edifício Metropolitan,





221,07m², Inscrição Cadastral 085.108.0185-1 Matricula nº 148.541, do 15º

Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo.

3 Vistoria (realizada em 17/04/2015)

As partes foram informadas com antecedência da data da vistoria, em data

conveniente.

3.1- Localização:

O imóvel avaliando situa-se na Avenida Portugal nº 277, Brooklin Paulista

30º Subdistrito de Ibirapuera SP.

Identificação da rua e sua numeração.

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Localização do imóvel avaliando.

Detalhe com a localização do imóvel na Avenida Portugal

5

- Melhoramentos Públicos:

O local possui todos os equipamentos de infraestrutura urbana, como:

pavimentação, guias, luz, água, telefone, esgoto, drenagem pluvial, etc.

Nas proximidades existem vias importantes como a Avenida Santo

Amaro, dispondo o local de várias linhas de ônibus interligadas com outros

bairros.

A ocupação da região se dá por imóveis residenciais (apartamentos),

imóveis comerciais de diferentes atividades, etc.

Foto 03: Vista da Avenida Portugal nº 277, Brooklin Paulista 30º Subdistrito

de Ibirapuera SP., rua asfaltada, e a localização do imóvel em tela.

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Foto 04: Vista da entrada do Condomínio Edifício Metropolitan.

3.2- O Terreno

O terreno onde se situa o imóvel possui toda a quadra delimitada

pelas ruas anteriormente citadas. O solo aparenta ser seco e firme para receber

construções de qualquer porte obedecidas, evidentemente, as posturas

municipais e de Normas Técnicas.

Cabe ao apartamento de n.º 152, a fração ideal de 1,4581%

sobre a área do terreno e demais coisas comuns do Edifício.

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3.3- Benfeitorias do Condomínio

Sobre o terreno mencionado anteriormente, encontra-se erigido o

Edifício Metropolitan, composto por 01 (um) edifício de 4 (quatro)

apartamentos por andar e 16 pavimentos.

O conjunto residencial é constituído por 01 (uma) portaria e uma

entrada de garagem pela Avenida Portugal.

É servido de:

PORTÃO AUTOMÁTICO;

INTERFONE;

RECEPÇÃO;

QUADRA POLIESPORTIVA;

PLAYDROUND;

ACADEMIA;

SALÃO DE JOGOS;

3.3.1- Do Condomínio (Edifício)

de elevadores e

escadas, centro de medição, extintores, hidrante, compartimento de gás (GLP)

e escadaria com porta corta fogo.

O EDIFICIO METROPOLITAN, contém 4 (quatro) unidades autônomas por

andar tendo os finais 1, 2, 3 e 4, que assim se localizam:

1.º andar: apartamentos 11, 12, 13 e 14;

2.º andar: apartamentos 21, 22, 23 e 24;

E assim sucessivamente até o 16.º andar.

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Foto 05: Vista da entrada da garagem pela Avenida Portugal.

Foto 06: Vista do Edifício Metropolitan.

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Foto 07: Hall de entrada do Edifício Metropolitan.

Foto 09: Quadra poliesportiva.

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Foto 09: Piscina.

Foto 09: Playground.

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Foto 09: Academia e Salão de Jogos.

Foto 10: Vista da área de estacionamento pertencente ao Edifício, com vagas

coletivas no subsolo.

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3.2.1- Situação, segundo a Prefeitura Municipal de São Paulo:

De acordo com a Prefeitura do Município de São Paulo SP, o imóvel possui

a seguinte situação: SETOR: 085

QUADRA: 108

CODLOG: 16535-2

ZONEAMENTO: PI ZM -3b/12 zonas mistas de

densidades demográfica e construtiva

médias, com coeficiente de

aproveitamento mínimo.

NÚMERO DO CONTRIBUINTE: 085.108.0185-1

3.2.2 ZONEAMENTO:

Em 03 de fevereiro de 2005, entrou em vigor a nova Lei de

Zoneamento na Cidade de São Paulo, estabelecendo normas

complementares ao Plano Diretor Estratégico, e instituindo os Planos

Regionais Estratégicos das Subprefeituras, dispondo sobre o parcelamento,

disciplinando e ordenando o uso e ocupação do solo do Município de São

Paulo.

PI ZM -3b/12

densidades demográficas e construtivas médias, com coeficientes de

aproveitamento mínimo.

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A reprodução a seguir ilustra o zoneamento da região onde se localiza o

imóvel em estudo.

3.3- Do Imóvel, Objeto da Lide:

A unidade avaliada, localizada no 15.º andar do Edifício

Metropolitan, é constituída pelas seguintes dependências: 04 (quatro)

banheiros, sala, lavanderia, cozinha, 4 (quatro) dormitórios, encerrando a área

total construída de 221,07m², área privativa de 129,59 m² e área comum de

91,48 m², com direito a 2 (duas) vaga de garagem e 01 (um) depósito no

subsolo.

LOCAL

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Foto 11: Porta de Entrada do Apartamento nº 152.

Foto 11: Porta de Entrada da área de serviço do Apartamento nº 152.

15

Descrição das benfeitorias:

Foto 12: Sala com piso em tacos de madeira, paredes com acabamento,

pintura látex, caixilhos de alumínio.

Foto 13: Cozinha com piso cerâmico, azulejos, tampo em granito.

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Foto 15: Lavanderia com piso cerâmico, com azulejos até o teto.

Foto 16: Dormitório com piso laminado de madeira, paredes com acabamento,

pintura látex.

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pintura látex, infiltração abaixo da janela.


pintura látex.

18


pintura látex, piso desgastado junto à janela.

Foto 18: Banheiro com azulejos até o teto, piso cerâmico, aquecimento da

água através de aquecedor a gás.

19

Foto 18: Banheiro com azulejos até o teto, piso cerâmico, aquecimento da

água através de aquecedor a gás.

Foto 18: Vista das vagas de garagem e depósito localizados no 2º Pavimento

Inferior.

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Apartamento: área total construída de 221,07m², área privativa de

129,59 m² e área comum de 91,48 m², com direito a 2 (duas) vaga de

garagem e 01 (um) depósito no estacionamento.

Construção composta de: 04 (quatro) banheiros, sala, lavanderia, cozinha, 4

(quatro) dormitórios.

Construção em alvenaria, revestida internamente, laje, pintura látex

internamente e externamente; caixilhos em alumínio, banheiro azulejados até

o teto, piso cerâmico, nos dormitórios e sala com piso em madeira.

Idade estimada da construção: 18 anos, em função do tipo de material

empregado, quadro de luz, coloração dos muros e paredes externas, desgaste

da construção e dados que constam nos autos.

4 Metodologia utilizada

O presente laudo foi elaborado em conformidade à Norma

Brasileira NBR-14.653-2:2011

uso obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis

urbanos, e visa a complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais

para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos, bem como a

- SP

Na presente avaliação, adotou-se o Método Direto, que define o

valor do imóvel de forma imediata através da comparação direta com os dados

de elementos assemelhados, constituindo-se em Método Básico.

21

Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor

unitário básico de área útil que reflita a realidade mercadológica imobiliária da

região avalianda, pesquisaram-se junto às diversas fontes, os valores ofertados

para venda de apartamentos na mesma região geo - econômica e negócios

efetivamente realizados. Para o desenvolvimento do cálculo do valor unitário,

foram obtidos 08 (OITO) elementos comparativos e fizeram-se os cálculos

estatísticos, obtendo-se a média aritmética e seus limites de confiança,

compreendidos no intervalo de mais ou menos 30% (trinta por cento) em

torno da média.

Para a perfeita aplicação deste método, as características básicas

em que deve haver semelhança, basicamente, estão relacionadas com os

seguintes aspectos:

Localização

Tipo do Imóvel

Dimensões

Padrão Construtivo

Idade

Data da Oferta

Obedecidas as condições acima, o valor de mercado procurado

estará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada.

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Para a aplicação do Método Comparativo, será adotado o

processo de homogeneização dedutivo, no qual são feitas racionalizações

prévias e, a partir delas, se ajustam os valores comparativos para adequá-los às

condições do imóvel avaliando.

Para tanto, serão aplicados os critérios de homogeneização,

obedecendo aos seguintes fatores:

A) - OFERTA: Dedução de 10% (dez por cento) no preço das

ofertas, para cobrir risco de eventual super estimativa dos preços (elasticidade

dos negócios). No caso de transcrição, não haverá o referido desconto.

B) - ATUALIZAÇÃO: Não será feita a atualização dos

elementos, pois foram coletados em data contemporânea à do presente laudo.

C) PADRÃO CONSTRUTIVO: A determinação do valor

unitário da participação das benfeitorias, que incide sobre o valor do imóvel,

Conforme referido estudo, o imóvel em questão enquadra-se

.3. Apartamento Padrão médio Limite máximo (com

-se o valor unitário igual a 2,160.

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D) DEPRECIAÇÃO PELA IDADE DA CONSTRUÇÃO e ESTADO

DA EDIFICAÇÃO:

O fator de depreciação será calculado por alguns métodos, conforme se

exemplificará a seguir:

ROSS: D = 1 - ( 1 - r ) ( x + x² ) 2 n n2

HEIDECKE: D = A + ( 1 C ) . C

Onde:

D = Fator de depreciação ;

x = Idade da edificação no momento de avaliação ;

n = Vida útil ;

r = Valor residual ;

A = Coeficiente de depreciação.

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OC FATOR DE ADEQUAÇÃO

AO OBSOLETISMO E AO ESTADO DE CONSERVAÇÃO - é obtido

através da seguinte fórmula:

FOC = R + K * (1 - R) ;

Onde:

R = Coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em

decimal, sendo que, para o padrão da edificação, corresponde a 20%

(0,200) ;

K = Coeficiente de Ross/Heidecke ;

De acordo com o aludido trabalho, o valor da construção será

determinado através da seguinte expressão:

VB = A x Vu - FOC

Sendo:

VB = Valor da benfeitoria ;

A = Área total construída ;

Vu = Valor unitário da construção ;

FOC = Depreciação pela idade e estado da construção.

O estado de conservação da edificação será classificado segundo a

graduação constante a seguir:

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REF. E S T A D O D A E D I F I C A Ç Ã O

DEPRECIAÇÃO (%)

A NOVO 0,00 B ENTRE NOVO E REGULAR 0,32 C REGULAR 2,52 D ENTRE REGULAR E NECESSITANDO DE REPAROS

SIMPLES 8,09

E NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES 18,10 F NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES 33,20 G NECESSITANDO DE REPAROS IMPORTANTES 52,60 H NECESSITANDO DE REPAROS IMPORTANTES

E EDIFICAÇÃO SEM VALOR 75,20

I SEM VALOR 100,00

- na linha, entra-se com o número de relação percentual entre a idade da

edificação, na época de sua avaliação (Ie), e a vida referencial (Ir) relativa

ao padrão dessa construção.

- na coluna, utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da

edificação, fixado segundo as faixas especificadas no quadro anterior.

O estado de conservação da edificação será fixado em função das

constatações em vistorias, observando-se o estado aparente em que se

encontram: sistema estrutural, de cobertura, hidráulico e elétrico; paredes,

pisos e forros, inclusive seus revestimentos, pesando os seus custos para

uma eventual recuperação.

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Idade em % de vida

referencial

E S T A D O D A E D I F I C A Ç Ã O

A B C D E F G H 2 0,990 0.987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0,245 4 0,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0,243 6 0,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0,240 8 0,957 0,954 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0,237 10 0,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0,234 12 0,933 0,930 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0,231 14 0,920 0,917 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0,228 16 0,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0,225 18 0,894 0,891 0,871 0,821 0,732 0,597 0,424 0,222 20 0,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0,218 22 0,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0,215 24 0,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,569 0,403 0,211 26 0,836 0,834 0,815 0,769 0,685 0,559 0,396 0,207 28 0,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0,204 30 0,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0,200 32 0,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0,196 34 0,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0,192 36 0,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,504 0,358 0,187 38 0,738 0,735 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0,183 40 0,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0,481 0,341 0,179 42 0,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0,174 44 0,683 0,681 0,666 0,628 0,560 0,456 0,324 0,169 46 0,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0,165 48 0,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0,160 50 0,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155

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E) - TRANSPOSIÇÃO: Para a transposição de um local para

outro será utilizado relação entre os valores de lançamentos fiscais da Planta

Genérica de Valores de 2.014, publicadas no diário oficial do Município de

São Paulo, sendo para o imóvel avaliando:

Nº Contribuinte: 085.108.0185-1

Setor: 085 Quadra: 108

Índice Fiscal pela Avenida Portugal: 2.475,00

F) - VAGA DE GARAGEM: Para o presente cálculo

considerou-se avaliação diretamente proporcional à quantidade de vagas de

garagem pertencentes ao apartamento.

Observação: Para o referido cálculo, o perito tomou como base os critérios estabelecidos no referido Estudo VVAALLOORREESS DDEE EEDDIIFFIICCAAÇÇÕÕEESS DDEE IIMMÓÓVVEEIISS UURRBBAANNOOSS DDEE SSÃÃOO PPAAUULLOO , no item VI VI.9 - Recomendações

apartamentos deverão ser avaliadas por preço equivalente a 50% do valor unitário fixado para a parte principal que, para isso, se baseará na área útil de 10,00 m² para cada vaga, ou análise do local.

G) FATOR PANORAMA: Aplicação dos coeficientes

recomendados pelo Professor Dante Guerrero, no Estudo apresentado no

ões Rio de Janeiro

Conforme o Professor Dante Guerrero, passamos a adotar:

FRENTE PARA VISTAS DESVALORIZANTES ................. : 0,60

FRENTE PARA EDIFÍCIOS INDUSTRIAIS ........................ : 0,80

FRENTE A EDIFÍCIOS RESIDENCIAIS .............................. : 1,00

FRENTE PARA PRAÇAS ...................................................... : 1,20

FRENTE PARA PARQUES ................................................... : 1,30

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Para o imóvel em questão, com FRENTE A EDIFÍCIOS

RESIDENCIAIS, foi adotado o fator = 1,00.

H) FATOR ALTURA: Aplicação dos coeficientes

recomendados pelo Professor Dante Guerrero, no Estudo apresentado no

Rio de Janeiro

Conforme o Professor Dante Guerrero, passamos a adotar:

ANDAR TÉRREO ........................................... : 0,85

1.º E 2.º ANDARES ......................................... : 0,90

3.º E 4.º ANDARES ......................................... : 0,95

5.º E 6.º ANDARES ......................................... : 1,00

7.º E 8.º ANDARES ......................................... : 1,10

9.º ANDAR ATÉ O ÚLTIMO ......................... : 1,15

Os elementos coletados foram inseridos no programa

GeoA APE/SP, que se

constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxilia no

processo avaliatório, possibilitando maior agilidade e veracidade aos

resultados obtidos nas avaliações.

Obs.: Vu = R$ 8.885,16/m² (oito mil, oitocentos e oitenta e cinco

reais e dezesseis centavos), conforme pesquisa de mercado a seguir:

35

Elemento Comparativo 1

36


37


38


39


40


41


42


43

5 Cálculo do Valor do Apartamento:

Para obtenção do valor de imóveis no local, procedeu-se a uma pesquisa

de mercado, abrangendo elementos localizados na mesma região

em estudo.

Com o valor unitário supra e obedecendo aos critérios apontados, o valor

do imóvel, pelo método comparativo direto, resulta em:

ÁREA ÚTIL DO APARTAMENTO = 129,59m² ;

VALOR UNITÁRIO = R$ 8.885,16/m².

VI = SÚTIL x VU ;

Substituindo e calculando:

VI = 129,59m² x 8.885,16/m² ;

VI = R$ 1.151.427,88;

Arredondando:

R$ 1.152.000,00

(hum milhão, cento e cinquenta e dois mil reais data base abril de 2015)

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6 Conclusão: Valor do Imóvel: - Apartamento Nº 152, localizado no 15º andar do Edifício Metropolitan,







R$ 1.152.000,00 (hum milhão, cento e cinquenta e dois mil reais)

(data base abril de 2015)

7 - Quesitos da Autora (fls. 71):

1) Queira o i. Expert, preliminarmente, pormenorizar os aspectos essenciais do

bem imóvel objeto dos autos com base na NBR 14.653-02 (2005), bem como

a exata localização, característica da região, características físicas e peculiares

do mesmo, benfeitorias existentes e acabamento;

R: Reportar-se ao laudo.

2) Uma vez determinado os aspectos acima, queira o i. expert descrever o

imóvel avaliado, inclusive quantas vagas de garagem dispõe o mesmo?

R: Apartamento Nº 152, localizado no 15º andar do Edifício Metropolitan,


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Reportar-se ao laudo.

3) Queira o Sr. Perito informar qual é o grau de precisão, em função da

qualidade e número de dados de conforto obtidos, está enquadrado o imóvel

objeto dos autos?

R: Grau de Precisão III, ver folha 34 do laudo.

4) Queira o i. expert esclarecer se o valor informando às fls. 60/61 dos autos

(estimativa de preço vinculado pelo site www.123i.com.br) guarda alguma

relação de proximidade com o valor de mercado do imóvel em apreço?

R: Sim, apartamento no mesmo edifício do avaliando e com valor compatível

de mercado.

5) Queira o Sr. Perito informar qual é o valor médio do metro quadrado da

região em que se situa o imóvel objeto dos autos?

R: Intervalo de R$ 8.219,57 à R$ 9.550,75

6) Queira o Sr. Perito informar qual é o valor direto (colhido através da

comparação direta com dados de imóveis semelhantes) do imóvel em apreço?

E o valor de mercado deste mesmo imóvel?

R: Valor Direto de R$ 8.885,16.

R$ 1.152.000,00 (hum milhão, cento e cinquenta e dois mil reais)

(data base abril de 2015)

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7) Queira o i. expert esclarecer como fez a pesquisa de mercado do bem

imóvel em apreço e quais informações (fontes, dados, natureza da fonte,

época, etc) foram colhidas para apoio a seu trabalho?

R: Busca de imóveis semelhantes na proximidade do imóvel avaliando, como

mostrado através da metodologia utilizada fls 29 à 42 deste laudo.

8 - Encerramento: Nada mais a relatar, este signatário dá por encerrado o seu trabalho, que

vem com 46 (quarenta e seis) folhas digitadas, sendo a última, datada e

assinada.

São Paulo, 27 de abril de 2015.

_________________________________

Caio Luiz Avancine

Engenheiro Civil CREA 0601037630 Membro Titular do IBAPE / SP Nº 1.357

Perito Judicial

l a u d o · 2019. 4. 8. · cartório de registro de imóveis de são paulo. 3 vistoria (realizada...

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