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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 5ª VARA CÍVEL DO FORO
CENTRAL DA CAPITAL – SP
PROCESSO : Nº 0073056-67.2017.8.26.0100
CARTÓRIO : 5º OFÍCIO
AÇÃO : CUMPRIMENTO PROVISÓRIO DE DECISÃO
(DIREITO DE VIZINHANÇA)
REQUERENTE : SILENA SARAIVA VIDIGAL
REQUERIDO : HENRIQUE GARCIA DOS SANTOS E OUTRO
JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº 0601592133,
perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo
encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo a V.Exa.
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CAPÍTULO I – RESUMO DO VALOR DO IMÓVEL
Localização: Alameda dos Jurupis, nº. 1.035, apartamento 162, Bloco “B”
Bairro Moema, do Município de São Paulo, SP;
Data da Avaliação: Dezembro de 2.018.
Valor de mercado para venda:
Va = R$ 1.975.000,00
(um milhão e novecentos e setenta e cinco mil reais)
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CAPÍTULO II – CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
Objetiva a presente perícia a vistoria de um apartamento situado no Município de
São Paulo, devido a uma ação de CUMPRIMENTO PROVISÁRIO DE DECISÃO
(DIREITO DE VIZINHANÇA).
Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com
sua nomeação para Perito do Juízo.
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CAPÍTULO III – VISTORIA
1. Localização
O imóvel avaliando localiza-se na Alameda dos Jurupis, nº 1.035, apartamento
nº 162, Bloco “B”, Bairro Moema, do Município de São Paulo, SP;
2. Planta Genérica de Valores.
Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel
avaliando encontra-se no Setor 041, Quadra 188, e Índice Fiscal 3.726,00.
3. Planta de localização.
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4. Zoneamento
Conforme a Lei de Zoneamento do Município de São Paulo, o imóvel encontra-
se em VM - Zona ZCPB - 04, Zona Centralidade Polar Alta Densidade –b.
5. Ilustração fotográfica externa.
Vista do Bloco “B” onde se localiza o imóvel avaliando.
Vista da Alameda dos Jurupis, que lhe dá acesso.
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6. Melhoramentos Públicos
Todos os convencionais
7. Topografia
A topografia apresenta-se plana.
8. Características do Solo
O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil.
9. Fração Ideal do Terreno.
A fração ideal do terreno, conforme matrícula nº 98.837 (ANEXO-IV).
10. Características do Prédio.
Classe / Grupo / Padrão: Residência / Apartamento / Fino com elevador
Estrutura: Concreto armado
Revestimento Externo: Pintura Látex
Pavimentos: 17 (dezessete) pavimentos superiores, sendo térreo
mais 16 (dezesseis) andares.
Subsolo: 02 (dois) subsolos.
Elevadores 02 (dois) elevadores.
Apartamentos / andar: 02 (dois).
Estado da Edificação: Necessitando de reparos simples (e)
Dispositivos de segurança: Portaria e sistema de vídeo
Dispositivos de Lazer: Piscina, Salão de festas, sauna, academia, quadra
poliesportiva, salão de jogos, playground e
brinquedoteca.
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11. Características do apartamento.
Piso: Cerâmico / Carpete de madeira.
Revestimento Interno: Argamassa com pintura látex / Azulejos.
Portas / Janelas: Madeira / Alumínio.
Forro / Tipo Janelas: Laje / Correr e Basculante.
Compartimentos Sala de estar e sala de jantar conjugadas, lavabo,
04 (quatro) dormitórios, sendo duas suítes, 03 (três)
banheiros, cozinha, área de serviço, quarto e
banheiro de empregada e despensa.
Vagas de garagens 03 (três) vagas
Idade Estimada: 29 (vinte e nove) anos
Estado da Edificação: Necessitando de reparos simples a importantes (f)
Área Útil: Útil: 240,60m2 Comum: 133,99m2 Total: 410,59m2
Observações: 1. Área útil do apartamento é resultado de consulta à
matrícula nº 98.837 (ANEXO – IV)
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12. Ilustração fotográfica da área de lazer.
Vista da piscina e quadra poliesportiva.
Vista do salão de jogos e brinquedoteca.
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12.1 - Ilustração fotográfica interna da unidade 162 Bloco “B” (1º pavimento).
Vista da sala de estar e lavabo.
Vista da sala de jantar e detalhe da lareira.
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Vista da cozinha.
Vista do quarto e banheiro de empregada.
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Vista da área externa da cobertura.
Mais uma vista da área externa da cobertura.
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12.2 – Ilustração fotográfica interna da unidade 162 Bloco “B” (2º pavimento).
Vista da escada que dá acesso ao pavimento superior.
Vista do corredor.
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Quarto e banheiro da suíte I.
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Quarto da suíte II.
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Quartos III e IV.
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CAPÍTULO IV – AVALIAÇÃO
1. Critério Adotado
Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de
Apartamentos, já consagrado em trabalhos desta natureza,
conforme recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos –
IBAPE/SP – 2.011.
Sua aplicação se resume na determinação do valor unitário básico do metro
quadrado de área útil de apartamento na região onde se localiza o apartamento
avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados, onde se obteve o
Quadro Resumo de Homogeneização, dos quais se extraiu a sua Média
Aritmética Saneada (Anexo III).
A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do
apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de
determinados ajustes (Anexo I). O Valor do Apartamento foi obtido pelo produto
entre a área útil e o respectivo valor unitário básico.
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2. Valor Unitário Básico (Vu)
A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento
avaliando, referente ao mês de dezembro de 2.018, é de:
Vu = R$ 7.638,43/m2
3. Valor do Apartamento (Va)
Va = Vu x Ac
Ac = Área homogeneizada = Área útil m² + área das vagas de garagem m² /2 Ac = 240,60m2 + 36,00m2/2 = 258,60m2 Va = 4.638,43 x 258,60m²
Va = R$ 1.975.298,00
Ou, em números redondos,
Va = R$ 1.975.000,00
(um milhão e novecentos e setenta e cinco mil reais)
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CAPÍTULO V – ENCERRAMENTO
Segue o presente laudo em 18 (dezoito) folhas, digitadas de um só lado, todas elas
rubricadas, sendo a última datada e assinada.
Acompanham 04 (quatro) anexos.
São Paulo, 11 de dezembro de 2.018.
JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL
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ANEXO I – CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO
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CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO
1. FATOR OFERTA (Ff)
Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10%
para compensar a super estimativa das mesmas, conforme item 10.1 da
Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – 2.011.
2. FATOR LOCALIZAÇÃO (Flocal)
Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação
entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada
pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o índice do local
do apartamento avaliando (IFa) e no denominador, o do apartamento
comparativo (IFe).
3. FATOR IDADE REAL DO PRÉDIO (Firp)
Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da idade real
dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no
estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo – IBAPE/SP.
4. FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO DO PRÉDIO (Fpcp)
Os elementos comparativos foram homogeneizados em função do padrão
construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo
Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo – IBAPE/SP.
5. FATOR ATUALIZAÇÃO
Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos
imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária.
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O Valor Unitário Básico (Vu) foi obtido inserindo-se os elementos comparativos
no programa Geoavaliar, desenvolvido com base nas Normas do IBAPE, que
se constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxiliam no
processo avaliatório, possibilitando maior rapidez e veracidade aos resultados
obtidos nas avaliações, (anexo III)
Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram
homogeneizados para a seguinte situação paradigma:
Situação Paradigma
Classe: Residencial
Grupo: Apartamento
Padrão: Fino com elevador (3,066)
Área útil homogeneizada: 258,60m2
Número de fatores utilizados (n): 4 (quatro)
Idade Estimada: 29 (vinte e nove) anos
Vida referencial: 60 (sessenta) anos
Estado da Edificação: Necessitando de reparos simples a importantes (f)
Foc: 0,490
Índice fiscal 3.726,00
Data-base Dezembro de 2.018
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ANEXO II – ELEMENTOS COMPARATIVOS
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ANEXO III – MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA
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VALOR UNITÁRIO
Vu = R$ 7.638,43 (sete mil e seiscentos e trinta e oito reais e quarenta e três centavos)
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ANEXO IV – MATRÍCULA
Nº 98.837
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