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A Planta de Valores de Manaus e sua interferência na Avaliação de Imóveis Urbanos. Julho/2016 1

ISSN 2179-5568 – Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - Edição nº 11 Vol. 01/ 2016 julho/2016

A Planta de Valores de Manaus e sua interferência na Avaliação de Imóveis Urbanos.

Alexandre Marcolino Lemes – [email protected]

Auditoria, Avaliações e Perícias da Engenharia Instituto de Pós-Graduação - IPOG

Manaus, AM, 11 de setembro de 2015

Resumo Elaborar uma Planta de Valores para um município é um dos projetos mais complexos para o Gestor Público independente do porte do mesmo. A posterior utilização por profissionais da área de Avaliação pode e é questionada sempre que um valor difere dos encontrados através da Planta de Valores Oficial. Seria o valor da PVG o mais adequado, ou o mais correto tanto para a população quanto para os cofres públicos. Há perda de arrecadação por uma metodologia inadequada ou mal aplicada? Sob esta ótica foram pesquisadas três regiões na cidade de Manaus, a Ponta Negra, região atípica, composta por áreas comerciais, residenciais, públicas e de uso Institucional e Militar, a Cidade Nova e o Bairro do Tarumã. Pesquisaram-se amostras de imóveis dos mais diversos possíveis, conforme propoe a Lei 1628 de 30/12/2011. Tratados esses dados através de Software específico chegamos a valores que comprovam diferenças de valores nos imóveis da Região, que acabam impactando na expectativa de arrecadação e posteriores problemas para Avaliações em massa, ou mesmo em Avaliações individuais em Processos de indenização, culminando em má aplicação dos recursos públicos e perda substancial do erário municipal, e consequentemente uma menor qualidade de vida da população. Palavras-chave: Planta de valores. PVG. Avaliação em Massa. 1. Introdução O principal objetivo deste trabalho é apresentar as diferenças básicas entre valores apresentados pela Planta de Valores Genérica do Município de Manaus, capital do Estado do Amazonas, através de sua Secretaria de Fazenda e Procuradoria Municipal e os valores existentes no mercado de Compra e venda de imóveis e suas implicações no desenvolvimento de atividades de Avaliação de Imóveis Urbanos.

Para melhor ilustração deste artigo foram escolhidas três áreas da cidade, a Ponta Negra, a Cidade Nova e o Bairro do Tarumã, para coleta de amostras de mercado e posteriormente tratamento estatístico podendo desta forma fazer uma análise mais criteriosa sobre as diferenças existentes entre os valores oficiais apresentados pela Planta de Valores Genéricos da Prefeitura Municipal e o resultado destas três áreas elencadas. No desenvolvimento da Planta de Valores Genéricos (PVG), são necessários alguns procedimentos próprios como o Cadastramento Técnico, que envolve uma série de documentos e visitas, além do levantamento físico dos espaços urbanos, como análise documental e histórica da localidade.



As prefeituras municipais tem como instrumento de posterior arrecadação este cadastramento técnico que por muitas vezes, em razão de indisponibilidade de recursos financeiros ou de pessoal não são desenvolvidas e acabam impactando no resultado mais adequado e mais realista do mercado imobiliário. Tal ação acaba também refletindo na base de arrecadação municipal, diminuindo seu potencial de arrecadação. A utilização da Planta de Valores de um município é ato comum e até mesmo estimulado por Órgãos Públicos do Governo Federal e Estadual, uma vez que a valores apresentados pela PVG são reconhecidos por Lei, tem metodologia aplicada e reconhecida, facilitando e muito os trabalhos de Avaliação individual e em massa. Uma adequada PVG, que em Manaus é elaborada de acordo com o rito processual estabelecido pela Lei 1628, de 30 de dezembro de 2011, amparada na NBR 14653 (Avaliação de bens) e suas partes, permite ao gestor público, além de um possível aumento em sua base arrecadadora, com incremento aos cofres públicos, entender melhor o desenvolvimento do município e uma cobrança mais justa de impostos para todos, sem distorções. Paralelo a isso, uma planta mais verdadeira permite um trabalho mais facilitado, confiável e ágil para os avaliadores do mercado e consultores imobiliários, um poder de avaliação em massa ou mesmo que pontual para qualquer área da cidade.

2. O município de Manaus e seu histórico de crescimento Para retratar a dinâmica de crescimento de Manaus, tem-se a obrigação de entender os vários momentos do município, que seguem:

De acordo com as informações disponibilizas pela Prefeitura, Manaus foi criada no século XVII para demonstrar a presença lusitana e fixar domínio português na região amazônica, que na época já era considerada posição estratégia em território brasileiro. O núcleo urbano, localizado à margem esquerda do Rio Negro, teve início com a construção do Forte da Barra de São José, idealizado pelo capitão de artilharia, Francisco da Mota Falcão, em 1669, data que foi convencionada a usar como o nascimento da cidade.

Ao redor do Forte de São José do Rio Negro se desenvolveu o povoado do Lugar da Barra, que por conta da sua posição geográfica passou a ser sede da Comarca do São José do Rio Negro. Em 1755, por meio de Carta régia, a antiga missão de Mariuá foi escolhida como capital, passando a se chamar vila de Barcelos, anos mais tarde a sede foi transferida para o Lugar da Barra, que em 1832 tornou-se Vila da Barra, e em 24 de outubro de 1848, a Cidade da Barra de São José do Rio Negro. No entanto, com a elevação da Comarca à categoria de Província, em 1850, a Cidade da Barra, passou a se chamar em 04 de setembro de 1856, Cidade de Manaus, tornando-se independente do Estado do Grão-Pará.

A partir de 1870, Manaus viveu o surto da economia gomífera, encerrando-se em 1913, em virtude da perda do mercado mundial para a borracha asiática, fazendo com que a cidade retornasse a um novo período de isolamento até o advento da Zona Franca de Manaus, em 1970.

Idealizada pelo Deputado Federal Francisco Pereira da Silva e criada pela Lei Nº 3.173 de 06 de junho de 1957, a Zona Franca de Manaus (ZFM) foi o recomeço de uma época áurea do



município que tinha índices de crescimento muito grandes, principalmente em infraestrutura, sendo a primeira cidade do Brasil a ter iluminação pública e demais serviços.

A área ocupada pelo distrito industrial na Zona Franca de Manaus é de aproximadamente 10 mil km².

A zona Franca teve quatro fases distintas: A primeira de 1967 a 1975, onde não havia limites de importação, o que permitiu um crescimento populacional e turismo, impactando na densidade populacional e desorganização ocupacional em suas áreas de expansão urbana. A segunda fase, de 1975 a 1990 e em 1990 a indústria de Manaus registrou um dos seus melhores desempenhos, com a geração de 80 mil empregos diretos e faturamento de US$ 8,4 bilhões.

A terceira fase: de 1991 e 1996 permaneceu com o município apresentando índices de crescimento maiores que a média nacional, e economia mudando para um modelo de abertura de mercado. Na fase atual a Zona Franca de Manaus desenvolve ações para fortalecer o sistema regional de Ciência, Tecnologia e Inovação, por meio da aplicação de recursos em estruturas de ensino e Pesquisa e desenvolvimento.

Paralelo a isso, a Legislação do Município com relação ao uso e ocupação do solo teve várias modificações e decretos de criação:

Plano Diretor Urbano E Ambiental Do Município De Manaus De 16 De Janeiro De 2014 REGULAMENTA o Plano Diretor Urbano e Ambiental do Município de Manaus, estabelece diretrizes para o desenvolvimento da Cidade de Manaus e dá outras providências relativas ao planejamento e à gestão do território do Município.

Entre os anos de 2002 e 2014, Manaus teve um crescimento econômico muito grande, alavancado pelo Polo Industrial de Manaus, em decorrência da Prorrogação do Modelo de Negócios da Zona Franca de Manaus, conforme Emenda Constitucional n.º 42, de 19 de dezembro de 2003, o que impulsionou a construção Civil e consequentemente diminuiu o déficit habitacional, muito em virtude das Unidades habitacionais dos projetos Sociais com a tipologia do Minha Casa Minha Vida.

Em 2014, o Município então regulamenta o Plano Diretor Urbano e Ambiental do Município de Manaus, que estabelece diretrizes para o desenvolvimento da Cidade de Manaus e dá outras providências relativas ao planejamento e à gestão do território do Município, através da Lei Complementar Nº 002, de 16 de janeiro de 2014 e também complementa o entendimento do Plano com as seguintes Leis Complementares: LEI COMPLEMENTAR Nº 003 , de 16 de janeiro de 2014- Código de Obras e Edificações

LEI COMPLEMENTAR Nº 004, DE 16 DE JANEIRO DE 2014 – Parcelamento do Solo Urbano.

LEI COMPLEMENTAR Nº 005, DE 16 DE JANEIRO DE 2014 – Código de Postura. LEI Nº 1.837, DE 16 DE JANEIRO DE 2014 – Área de Especial Interesse Social.



LEI Nº 1.838. DE 16 DE JANEIRO DE 2014 – Uso de Ocupação de Solo. LEI Nº 1.839, DE 16 DE JANEIRO DE 2014 – Perímetro Urbano

De acordo com o plano diretor, Manaus está dividida em 63 Bairros e 18 Setores, sendo que para este trabalho serão analisados os bairros 38 (setor 10), 55 (setor 15) e 56 (setor 16).

Figura 1 - Mapa do Município de Manaus em relação ao Brasil e ao Estado do Amazonas

Fonte: Elaboração do Autor 3 - Planta de Valores Genéricos Em sua definição mais simples, a Planta de Valores Genéricos (PVG) é calculada de maneira que possibilite a obtenção dos valores venais dos imóveis urbanos de um município, a partir da avaliação individual de cada propriedade, para fins de cobrança de impostos, como: IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e Contribuição de Melhoria.

“O Governo Municipal tem por finalidade, antes de tudo, a administração de uma fração definida do território nacional com o objetivo de atender os anseios da comunidade que nele habita. Para uma perfeita e harmônica organização do “fazer público”, há necessidade de se desenvolver ferramentas que otimizem o investimento comum e solucionem os problemas da comunidade.” (UBERTI, 2006:1)

O IPTU, segundo o artigo 156 da Constituição de 1988, incide apenas sobre a propriedade urbana. Ou seja, o IPTU tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de propriedade imóvel localizada em zona urbana ou extensão urbana.

Os contribuintes do imposto são as pessoas físicas ou jurídicas que mantém a posse do imóvel. A função do IPTU é tipicamente fiscal, embora também possua função social. Sua finalidade principal é a obtenção de recursos financeiros para os municípios, embora ele também possa ser utilizado como instrumento urbanístico de controle do preço da terra.



A base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel. Este valor deve ser entendido como seu valor de venda à vista, ou como valor de liquidação forçada, diferente do valor de mercado, em que é ditada a negociação dos interessados, aceitando-se ou não os valores propostos, isto é, o valor venal, é aquele em que regra geral aplicada é a necessidade de venda do imóvel em dinheiro à vista e em curto espaço de tempo. Dessa forma, a PVG é um instrumento essencial para que o poder municipal tenha condições de cobrar dos contribuintes o valor justo sobre a propriedade, devido ao ajuste do valor venal dos imóveis ao valor real de mercado.

Com isso, a Planta de Valores Genéricos não deve ser vista somente como um instrumento tributário. Ela pode e deve ser utilizada pelo poder público como um norteador do planejamento municipal, indicando vetores de desenvolvimento em relação ao uso e ocupação do solo.

no planejamento urbano, permitindo a previsão de custos de desapropriação nas obras públicas, bem como o retorno provável de tais investimentos (contribuição de melhoria); como retrato da realidade do mercado imobiliário local à época de sua feitura, fornecendo justas bases para as transações, reduzindo os riscos e as margens de manipulação dos consumidores pelos agentes imobiliários; na redistribuição da carga fiscal, reduzindo as iniqüidades fiscais, qual seja, equilibrando a relação entre o valor venal e o de mercado, promovendo desta forma, maior justiça fiscal. (MÖLLER, 1995:18).

Para se chegar ao valor do metro quadrado tão necessário para indexar os valores de cobrança dos impostos e contribuições de melhoria necessárias, deve ser considerada uma série de fatores quanto à infraestrutura da região, localização do imóvel e demais informações e variáveis que interferem diretamente na apreciação e depreciação do seu valor, para a elaboração da PVG.

“A elaboração de uma Planta de Valores Genéricos (PVG), requer o conhecimento abrangente de uma cidade, fundamentada em informações oriundas do mercado, as quais devem ser analisadas através de procedimentos técnicos consagrados pela Engenharia de Avaliações”. (MÖLLER, 1995:14),

De acordo com a Prefeitura de Manaus, através de sua Procuradoria Municipal, a sua Planta de Valores tem por finalidade ser uma referência para a Avaliação de Terrenos, denominada “Tabela de Valores Básicos dos Bairros”.

A metodologia encontrada pela Prefeitura de Manaus para a elaboração desta tabela se baseia em “uma pesquisa de mercado com tratamento estatístico em todos os jornais locais da cidade de compra e venda. Após esta pesquisa é feito uma média desses valores por bairros em m², no referido bairro”, servindo de referência de para “avaliadores e corretores de imóveis”. (Procuradoria da PMM, 2015)

Por ano são trabalhados de 4 a 5 bairros de um total de 63 e os demais são atualizados por fator inflacionário (correção monetária), sendo que a tabela é publicada com periodicidade de três meses.



Desta forma não fica muito claro o que a Prefeitura adota como modelo para elaboração de sua Planta de Valores, deixando margens a interpretações diversas, restando aos avaliadores buscarem a utilização desta Planta apenas como parâmetro de homogeinização de dados e nunca como variável mais importante em suas avaliações de imóveis urbanos.

3.1 – Atualização da Planta de Valores Genéricos

Entende-se que para uma cobrança justa e adequada dos tributos municipais, devem ser respeitados três pontos formadores da base para a cobrança, o fator ECONÔMICO, já analisado através da Planta de Valores, o GEOMÉTRICO, formado pelo Cadastro Técnico e o JURÍDICO, visto no Código Tributário Municipal.

O fator Geométrico, que neste caso pode ser entendido como o Cadastramento Técnico dos Imóveis, que necessita da vistoria dos mesmos e levantamento das instalações, verificação de vários enquadramentos como: padrão construtivo, idade aparente, tipo de cobertura, implantação e imagens. Normalmente este levantamento de campo é contratado pelo município com empresas especialistas da área e devem ser certificados por fiscal do contratante.

A estruturação dos cadastros deve ser precedida da criação de uma base cartográfica municipal, composta no mínimo de uma planta geral do município, da planta de referência cadastral e da planta de quadras, para as áreas urbanas. Essas plantas comporão o sistema gráfico do cadastro. Plantas temáticas ou específicas de alguma região podem também ser importantes. (AVERBECK, 2003: 17).

Também podemos elencar que os objetivos do cadastro técnico são: I. Coletar e armazenar informações descritivas; II. Manter atualizado o sistema descritivo das características da cidade; III. Implantar e manter atualizado o sistema cartográfico; IV. Fornecer dados físicos para o planejamento urbano, amarradas ao sistema cartográfico; V. Fazer com que o sistema cartográfico e o descritivo gerem as informações necessárias à execução de planos de desenvolvimento integrado da urbana VI. Tornar as transações imobiliárias mais confiáveis, pela definição precisa da propriedade; VII. Colocar os resultados do cadastro urbano à disposição dos diversos órgãos públicos envolvidos com a terra; VIII. Facilitar o acesso rápido e confiável aos dados gerados pelo cadastro a todos os usuários que precisam informações de propriedades urbanas (ZANCAN, 1996: 15 -16)

No campo ou fator Jurídico o que deve ser verificado é se a Lei Municipal que institui a Planta de Valores está alinhada às questões encontradas em campo, além de uma alíquota justa de cobrança, fruto de verificação e ensaio de todos os setores envolvidos no trabalho, não esquecendo que as questões técnicas de engenharia de Avaliações devem ser respeitadas. Importante ressaltar que a periodicidade de atualização da PVG deve estar escrita no corpo da Lei e especificada quais os responsáveis pela execução.



A Secretaria do Patrimônio da União - SPU, que gerencia os bens da Administração Pública Federal e outros imóveis de uso Especial, trata em sua Instrução Normativa Nº 01 de 2014 dessa forma a necessidade de utilização da Planta de Valores (PVG) e sua constante atualização:

Seção III Da Planta De Valores Genéricos- PVG Art. 50. É competência das Superintendências do Patrimônio da União manter atualizada a PVG para fins de aferição de valor e cobrança em função da utilização dos bens imóveis da União em sua base cadastral. §1º Os dados necessários para a atualização da PVG deverão ser obtidos da seguinte forma: I - junto aos Municípios e ao Distrito Federal para as áreas urbanas por meio de PVG municipal ou distrital; e II - junto ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA, para as áreas rurais por meio de planilhas referenciais de preços de terras.

Além de sua Instrução Normativa que orienta e estimula claramente os servidores da SPU a manterem suas bases de dados e informações de PVG atualizados, Portarias do Próprio Ministério do Planejamento Orçamento e Gestão tornam pública a utilização da Planta de Valore do município onde a área da União Federal estiver localizada.

§3º Quando se tratar de estruturas móveis e flutuantes, o valor do metro quadrado atribuído ao espaço físico em águas públicas (Vefap) será igual à média dos valores dos trechos de logradouro do Município onde se localiza o empreendimento, obtidos pela PVG na base de dados do SIAPA.

Sendo assim, ao analisarmos os impactos de uma PVG desatualizada, não apenas a base tributária municipal está correndo risco de perda de erário como também a União Federal, pois a Avaliação dos imóveis da União impacta diretamente no Balanço Patrimonial, tendo influência direta no Tesouro. 3.2 – Consequências da Desatualização da Planta de Valores Genéricos Ao ser confrontado com uma Planta de Valores Genéricos desatualizada, os Laudos técnicos de Avaliações de Imóveis Urbanos costumam apresentar distorções que acabam ocasionando perdas tanto para o lado do Poder público, quanto para os Avaliadores.

Da parte do poder público incide diretamente, quando da transação imobiliária, em uma menor tributação do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), e na sequência, no IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), já do lado dos Avaliadores, o que acaba ocorrendo na maioria das vezes é um desgaste operacional com tempo e recursos operacionais, em busca de amostras de imóveis para comparação e comprovação dos valores obtidos através de cálculos inferenciais, uma vez que os valores normalmente de mercado ficam acima dos valores da PVG. A atualização da Planta de Valores Genéricos depende de vários fatores. O primeiro é a vontade política. Para que não se tenha apenas um cunho arrecadatório a Planta deve estar descrita como ferramenta de Gestão Pública a fim de garantir uma melhor qualidade de vida para a população através de recursos que sejam acrescidos de sua arrecadação. Outro vetor



importante para que a Planta se mantenha atualizada e justa, é um adequado cadastro técnico. A atualização do cadastro técnico tem por objetivo manter todas as informações reais da cidade, para depois, tornando-as confiáveis à administração pública, que tem interesse em solucionar problemas comuns aos municípios.

Com uso das diversas tecnologias disponíveis nos dias atuais, já é possível utilizar técnicas com maior precisão na fiscalização, avaliação, planejamento e administração do uso do solo. Sendo assim, fica mais fácil a reprodução da atualização do cadastro técnico. O cadastro técnico municipal necessita estar fundamentado em uma base geodésica e topográfica, (cartografia digital), de preferência atualizada, de maneira a possibilitar o direcionamento do crescimento ou investimentos de melhorias na cidade, isto é, viabiliza maior agilidade nas soluções dos problemas encontrados nos levantamentos cadastrais. Importante ressaltar que:

A estruturação dos cadastros deve ser precedida da criação de uma base cartográfica municipal, composta no mínimo de uma planta geral do município, da planta de referência cadastral e da planta de quadras, para as áreas urbanas. Essas plantas comporão o sistema gráfico do cadastro. Plantas temáticas ou específicas de alguma região podem também ser importantes. (AVERBECK, 2003: 17).

Porém, uma base cartográfica desatualizada, gera um cadastramento equivocado, que não mostra a realidade de uso e ocupação do solo, permitindo uma série de erros sistêmicos na base de cálculo dos tributos municipais e contribuição de melhorias.

Cadastros simples, com baixo nível de tecnologia, aliados a procedimentos eficazes de cobrança, podem proporcionar excelentes resultados nas receitas locais e no planejamento e gestão urbanos. Se, adicionalmente, a planta de valores tiver coerência (boa aproximação) com os valores do mercado local e a legislação tributária apresentar consistência e previsão de objetivos extra-fiscais, pode-se ter um conjunto de instrumentos de baixo custo e grandes resultados. Para municípios pequenos soluções simples porém eficazes e de fácil manutenção podem e devem ser perseguidas. (AVERBECK, 2003: 21).

Outra situação comum é a caracterização errônea de regiões de baixo ou alto crescimento populacional, densidade e perfil sócio econômico. Tais fatores impactam diretamente na tipologia construtiva e resultam em um maior ou menor valor construtivo por metro quadrado, fato gerador de cálculo para os Impostos já identificados.

No caso específico de Manaus, o município não tem sua base de dados atualizada desde 2009, o que acaba incorrendo em erros de informação de valores básicos construtivos.

A atualização de menos de 5% dos bairros existentes ao ano leva a descaracterizar ou subutilizar a planta de Valores, pois um campo amostral tão baixo, não permite uma leitura adequada de vetores de crescimento municipal ou indicativos de necessidades pontuais de investimentos básicos como infraestrutura, saúde e outros eventos necessários para elevar o IDH (Índice de desenvolvimento Humano), indicador adequado para medir a qualidade de vida dos munícipes.

A eficiência de um planejamento e administração pública depende do conhecimento territorial da cidade, essas informações devem ser confiáveis e setorizadas, pois



possibilita um planejamento físico espacial integrado. Todos esses dados devem estar sempre atualizados no cadastro técnico para estabelecer critérios justos para cobrança de impostos, para fundamentar o planejamento idealizado, fiscalizar e executar planos de desenvolvimento regional para obras em geral, entre outros. (RAMPAZZO, 2012: 5)

A maior parte, das atualizações das plantas de valores, ocorre apenas através da atualização do valor monetário dos imóveis, com uso de índices de inflações, por conta da facilidade de encaminhamento legal. (AVERBECK, 2003).

O grande problema de se utilizar atualizações monetárias ao invés de um sistema de avaliação em massa, por exemplo, embora tais atualizações sejam respaldadas por Lei, na sua maior parte, é o fato de que não se pode criar uma política de investimentos adequada para uma região apenas pelo fato de seu crescimento inflacionário.

Sempre ocorre em um município, ilhas de interesse ou pólos de valorização. Tais fenômenos, que podem ser frutos de uma construção de um shopping center, uma nova via de acesso ou qualquer outra nova construção que venha a melhorar ou piorar a relação comercial de venda de imóveis nas proximidades, não aparece quando se trabalha apenas com correção monetária.

A velocidade das construções e a dinâmica das cidades em seu uso e ocupação do solo tem que ser acompanhadas pelo gestor público com muita atenção. Por isso é de suma importância que a atualização ou não de uma Planta de Valores, embora seja de decisão do gestor, esteja publicada em Lei, de maneira a fazer sempre justiça social na cobrança que dela provém.

4. - Estudo de caso: Diferença de valores pesquisados para os bairros de Manaus Após estudo da Planta de Valores de Manaus e interação com o mercado imobiliário pulsante dos últimos anos, verificou-se a necessidade de análise de três áreas do município descritas na Figura 2 – “Mapa do Município de Manaus, com a geolocalização dos bairros a serem estudados”, como os Bairros Cidade Nova, (Setor 10, Bairro 38), Ponta Negra (Setor 15 e Bairro 55) e Tarumã (Setor 16 e Bairro 56).



Figura 2 - Mapa do Município de Manaus, com a geolocalização dos bairros a serem estudados

Fonte: Plano Diretor de Manaus/ Prefeitura Municipal de Manaus Percebem-se após estudo das áreas Avaliadas através do Método Comparativo de dados de mercado, com recursos de inferência estatística, grandes diferenças entre os valores apresentados pelo poder público e o encontrado através das amostras. Cabe ressaltar que o valor representado como “Valor de Avaliação” no “Gráfico 1”, trata-se do valor inferencial de menor amplitude e representação. A utilização do valor mínimo para a comparação se deve ao fato de em casos de liquidação e pagamento de impostos e taxas, o valor venal ser aquele que mais represente o valor pago à vista, em dinheiro e em um curto espaço de tempo.



Gráfico 1 – Comparativo entre os valores apresentados pela Planta de Valores do Município de Manaus (julho de 2015) e Avaliação com Método comparativo de dados de mercado para os Bairros Cidade Nova, Tarumã e Ponta

Negra Fonte: Elaboração e Acervo do Autor

Em valores percentuais, percebem-se diferenças muito acentuadas, todas acima de 190%, fato que merece preocupação, com destaque para o Bairro do Tarumã, área da cidade que apresenta diferença de 353%, como mostrado no Gráfico 2.

Gráfico 2 – Percentuais encontrados para o Comparativo de Valor entre a PVG e Avaliação, conforme Método

Comparativo de Dados de Mercado, dos Bairros: Ponta Negra, Tarumã e Cidade Nova, em Manaus Fonte: Elaboração e Acervo do Autor

Em tese, não temos como fazer uma Avaliação de imóvel Urbano nestas regiões de Manaus utilizando apenas a Planta de Valores para tal. Para uma situação paradigma, onde poderíamos adotar um lote padrão para a região do Tarumã com 200m² de área, teríamos uma diferença de valor muito alta, causando prejuízo financeiro para aquele que detém a propriedade do mesmo e diminuição de recursos com pagamento de taxas para a prefeitura Municipal. A Planta, porém indica nestas regiões da Cidade, um vetor de desenvolvimento representativo, pois a análise que se pode fazer de ordem hierárquica é que a Ponta Negra tem maior valor que a Cidade Nova que por sua vez tem maior valor de mercado que o Tarumã.

Não significa em nenhum momento que pelo fato da hierarquia de valores estarem correta, os valores estejam adequados, nem ao menos que tais áreas da cidade não necessitem de



infraestrutura básica. Apenas ilustra uma hierarquia de valores. Podemos afirmar assim que o Gestor Público não consegue utilizar em sua plenitude a Planta do Município.

6. Conclusão O que se pode concluir deste trabalho é que a Planta de Valores de um município, mesmo sendo uma cidade populosa como Manaus depende de inúmeras variáveis. Não se pode de forma alguma delegar a decisão apenas ao Poder Público. O plano diretor e o próprio estatuto das cidades são muito claros com relação às decisões tomadas que impactam na sociedade civil. A decisão da criação ou não de IPTU progressivo como forma de impedir a especulação imobiliária, o plano de cadastramento e mapeamento do município acabam por permitir uma melhor e mais justa cobrança de impostos e contribuição de melhorias para a população.

Concluiu-se também que o Governo Municipal deve através de investimentos maciços em estruturação técnica, elaborar um cadastro com qualidade e rigor, para posteriormente ser utilizada de maneira plena para a elaboração da planta de valores Genéricos e até mesmo uma atualização ou nova legislação tributária municipal, com o cuidado sempre de se fazer justiça social tributária. Os valores encontrados no recorte das avaliações das três áreas municipais permitem concluir que a Planta de Valores Genéricos do Município interfere de maneira substancial no resultado das avaliações de bens imóveis urbanos no município de Manaus. Seus valores estão desatualizados, pois apenas refletem a reposição inflacionária do período em que são analisadas, mas não atendem de maneira criteriosa os aspectos de correção conforme o mercado, mesmo que em seu valor mínimo de Avaliação elaborada pontualmente. Tal interferência causa impacto sobre as finanças municipais, com diminuição de arrecadação por conta dos tributos, insatisfação dos que recebem indenização em processos de desapropriação de áreas e retrabalho dos técnicos municipais nas análises de Laudos e Avaliadores de mercado. Por fim, um cadastramento técnico com qualidade e rigor, pautado em Normas e diretrizes técnicas, aumenta a base arrecadadora da prefeitura municipal e permite que não sejam repostos aumentos exorbitantes para a população sem perda de arrecadação. Aliados a uma planta de Valores adequada, permitirá de maneira clara que o Gestor público entenda os vetores de desenvolvimento de seu município apontando de forma transparente as áreas que necessitam de mais investimentos em saúde, educação e infraestrutura. Princípios básicos da administração pública, que servirão tanto para aumentar a qualidade de vida da população quanto para facilitar o entendimento do Uso e Ocupação do solo no município de Manaus.

Referências MÖLLER, Luis Fernando Chulipa. Planta de valores genéricos: avaliação coletiva de imóveis para fins tributários. Porto Alegre: Sagra-DC Luzzatto, 1995. AVERBECK, Carlos E. Os Sistemas de Cadastro e Planta de Valores no município: prejuízos da desatualização. Florianópolis, 2003.



ZANCAN. Evelize C. Avaliações de imóveis em massa para efeitos de tributos municipais. Florianópolis, 1996. SILVA, Simone da LOCH, Carlos. Potencialidades da Interpretação Visual e Digital de Imagens Orbitais na Atualização do Cadastro Técnico Rural Multifinalitário. In: 1º Congresso Brasileiro de Cadastro Técnico Multifinalitário. Florianópolis, 1994. RAMPAZZO, Denise Rosa. Consequências da desatualização da Planta de Valores Genéricos de Curitiba, Curitiba, 2012. UBERTI, Marlene Salete et al, A Desatualização do Cadastro Técnico e da Planta de Valores Genéricos de Seropédica - RJ: Causas e Conseqüências - Congresso Brasileiro de Cadastro Técnico Multifinalitário. Florianópolis, 2006. SPU, SECRETARIA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO. Instrução Normativa nº 1: Dispõe sobre as diretrizes de avaliação dos imóveis da União. Brasília, 2014 SPU, SECRETARIA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO. PORTARIA Nº 404, DE 28 DE DEZEMBRO DE 2012: Dispõe sobre normas e procedimentos para a instrução de processos visando à cessão de espaços físicos em águas públicas. Brasília, 2012 PREFEITURA MUNICIPAL DE MANAUS, Valores Básicos dos Bairros (R$). Manaus. 2015. Disponível em: http://pgm.manaus.am.gov.br/valores-basicos-dos-bairros-r/. Acesso em 07 de setembro de 2015. ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1: Avaliação de bens Parte 1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2001. ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 6023: informação e documentação: referências: elaboração. Rio de Janeiro, 2002. ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 10520: citações: elaboração. Rio de Janeiro, 2002. ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14724: formatação de trabalhos acadêmicos. Rio de Janeiro, 2002. Anexos

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