IV ENCONTRO REGIONAL ANOREG - MT

José de Arimatéia BarbosaRegistrador de Imóveis

   

ALIENAÇÃO DA NUA PROPRIEDADE E DO USUFRUTO PARA PESSOAS

DIVERSAS

ALIENAÇÃO DA NUA PROPRIEDADE E DO USUFRUTO PARA PESSOAS

DIVERSAS

José de Arimatéia Barbosa

Oficial do Registro de Imóveis de Campo Novo do Parecis – MT,

Pós-Graduado em: Direito Público; Direito Notarial e Registral; Direito Civil e Processual Civil

Doutorando em Ciências Jurídicas e Sociais pela UMSA - Universidad Del Museo Social Argentino.

I - A ORIGEM DA POSSE - PROPRIEDADE

Registra a história que a posse tem sua origem na lei das XII tábuas, sucedida pelo Código de Justiniano que vigorou no mundo romano-germânico, influenciado na legislação européia, copiado por vários Países do oriente ao ocidente, vindo para o Brasil via ordenações do Reino.

Textos bíblicos, contidos no velho testamento, revelam que a posse e/ou propriedade e sua alienação, remontam aos primórdios da própria civilização.

II - A ORIGEM DA POSSE - PROPRIEDADE

III- A ORIGEM DA POSSE - PROPRIEDADE

“Tome estes documentos, este contrato de compra e venda, o exemplar selado e a cópia aberta e coloca-os em lugar seguro, para que se conservem por muito tempo; porque assim disse o Deus de Israel: “ainda se comprarão casas, campos e vinhas nesta terra “Jer. 32:14-15”

BRASIL COLÔNIA

Descoberto em 1500, INCORPORADO foi o Brasil à Coroa Portuguesa.

Dividido em Capitanias Hereditárias Recebiam Sesmarias – Concessões- os Portugueses que viessem colonizar as novas terras.

O SISTEMA DE SESMARIAS

Concessão concedida aos amigos do Rei mediante certas condições, as quais não cumpridas, dentro do prazo previsto no título recebido, caía em comisso e a terra era devolvida à Coroa Portuguesa.

SUSPENSÃO DAS CONCESSÕES DE TERRAS

Em 17 de julho de 1822 - Suspensão das concessões de terras, que eram feitas, ora com o nome de sesmarias, ora com o de datas. ( Resolução nº 76- Reino- Resolução de consulta da mesa do desembargo do Paço )

PERÍODO IMPERIAL

A Posse e Propriedade eram Institutos estranhos às Ordenações Portuguesas (Afonsinas, Manoelinas e Filipinas), pois não reconheciam a posse autônoma, mas tão somente mera ocupação.

DOMÍNIO - PÚBLICO X PRIVADO

Em 18 de setembro de 1850, foi promulgada a Lei nº 601, com o fim de discriminar o domínio público do particular e regularizar a situação das terras, mandando legitimar as posses e revalidar as sesmarias.

I - OBRIGATORIEDADE DOS REGISTROS DE TERRAS

A partir de 1822- com nossa independência política, gradativamente a propriedade foi passando para o domínio privado.

II - OBRIGATORIEDADE DOS REGISTROS DE TERRAS

Conclusão: considerando que à época todas as terras brasileiras eram públicas, qualquer pessoa que se intitule proprietária de terras no País tem que provar que seu imóvel foi desmembrado, validamente, do patrimônio público.

III - OBRIGATORIEDADE DOS REGISTROS DE TERRAS

Todos os possuidores de terras, qualquer que seja o título de sua propriedade, ou possessão, são obrigados a fazer registrar as terras que possuíssem,dentro dos prazos marcados. (Dec. 1.318, de 30 de janeiro de 1854- art. 91)

IV- OBRIGATORIEDADE DOS REGISTROS DE TERRAS

As formas e informações necessárias para que fossem realizados os registros, entre os quais: localização, situação, área, possuidor, título eram descritas nos arts. 93, 100 e 101, do citado Decreto .

REGISTRO DO VIGÁRIO

Posteriormente, essas descrições, eram enviadas para os vigários, que as conferiam, indicavam data de entrega, devolviam uma via ao apresentante e a outra era guardada para registro.

POSSE E PROPRIEDADE NA CONSTITUIÇÃO DE 1824

Mesmo garantindo a propriedade em sua plenitude, a constituição de 1824-art. 179-XXII- a exemplo das ordenações portuguesas, manteve-se silente quanto aos institutos da posse e da propriedade.

As terras continuavam ocupadas por particulares ou eram do patrimônio imperial.

I - POSSE COMO FORMA DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE

Lei 601 de 18/09/1850 (Lei de terras) - obrigou os posseiros desprovidos de quaisquer títulos a declararem suas posses perante os Registros de Freguesia (posteriormente Registro

Paroquial ou Registro do Vigário )

Sobre a validade dessas declarações, assim tem decidido nossos Tribunais:

II - POSSE COMO FORMA DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE – DESCISÃO JUDICIAL

Registro de Imóveis – Registro Paroquial – Lei Imperial n. 601, de 1850 – Origem em simples declaração unilateral de posse, não tendo valor como títulos de domínio – Registro negado – Dúvida procedente – Recurso não provido –

(JTJ/SP 137/595 )

Reconhecida a personalidade Reconhecida a personalidade jurídica da igreja jurídica da igreja ( Dec.119-A7/01/1890( Dec.119-A7/01/1890), ), tanto a posse como a propriedade tanto a posse como a propriedade passaram a ser titulares perante a passaram a ser titulares perante a Administração Imperial.Administração Imperial.

Em 1917, em vigor o código civil, Em 1917, em vigor o código civil, afastada a posse, tornou-se obrigatório afastada a posse, tornou-se obrigatório no Registro de Imóveis os títulos de no Registro de Imóveis os títulos de venda de terras devolutas, excluindo-se venda de terras devolutas, excluindo-se outras aquisições, senão por título de outras aquisições, senão por título de compra feita ao império.compra feita ao império.

PERÍODO REPÚBLICANO

I - POSSE X PROPRIEDADE

Segundo a doutrina dominante, posse é um poder de fato sobre uma coisa corpórea: a efetiva subordinação física da coisa a alguém.

Distingue-se da propriedade, que é poder jurídico sobre a coisa, hoje não mais absoluto.

Em síntese: posse é um fato; ao passo que a propriedade é um direito.

II - IDENTIFICAÇÃO DA POSSE E DA PROPRIEDADE

A posse é de fácil comprovação, já que ela é um fato, comportamento ou atitude que pode ser demonstrada até por prova testemunhal.

Propriedade é mais complexa, depende da demonstração de presença de uma das formas de sua aquisição prevista em lei - registro, usucapião, dentre outras. (Miguel Reale)

III - POSSE – PROPRIEDADE – DOMÍNIO

POSSE- Espelha o comportamento aparente ser o proprietário. Condição daquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade (art. 1.196 do CC);

PROPRIEDADE: Direito real subjetivo, de ter, usar, gozar e dispor de um bem corpóreo ou incorpóreo, bem como reivindicá-lo de quem injustamente o detenha.(art. 1.228 do CC);

DOMÍNIO- Embora o código civil não o distingue de propriedade , este retrata a propriedade real , física e palpável sobre o bem.

I - POSSE X PROPRIEDADE EM MATO GROSSO

Em nosso Estado,notadamente onde predomina o latifúndio, salvo raras exceções, por razões óbvias, o problema mais tormentoso enfrentado pelos Registradores e por todos aqueles vicunlados ao notariado, acredita-se seja distinguir onde está a posse e a propriedade ou apenas, a mera ocupação e/ou a propriedade?

II - POSSE X PROPRIEDADE EM MATO GROSSO

Nós, os concursados do ano 2003/04, recebemos de nossa eterna presidente, Nizete, a seguinte advertência: Cuidado, muito cuidado, pois aqui existem deslocamentos e muitas sobreposições de áreas, ou mesmo papeis desprovidos do respectivo imóvel.

Rematava dizendo que em MT é muito comum alguém dominar uma área de 10 mil hectares, sendo 1000-propriedade-titulada pelo Estado e/ou União, e 9000- posse ou mera ocupação, desprovida de qualquer documento.

III - POSSE X PROPRIEDADE EM MATO GROSSO

Esse estado de coisas não é privilégio mato-grossense, já que sua presença é marcante também na Região Norte, nordeste e em outros Estados do Centro Oeste do Brasil. (Vide Relatório da CPI da Ocupação das Terras Públicas na Amazônia- bem como-Averbação de BLOQUEIO de matrículas- provimento 013/2006-CJCI- DJPA-nº

3672,de23/06/2006)

CONCEITO – PROPRIEDADE - REGISTRO IMOBILIÁRIO

Ao contrário de outras codificações , nosso Código Civil, não apresenta um conceito de propriedade. Limita-se a descrever seus elementos constitutivos, quando diz, em seu Art. 1.228:

Conclui-se, portanto que a propriedade, torna-se juridicamente constituída, quando registrada no RGI, junto à Matrícula do respectivo imóvel.

LEGISLAÇÃO - PROPRIEDADE Registro na Atualidade

Várias são as normas jurídicas dispondo sobre o direito real de propriedade:

CF/88, art. 5º, inc. XXII: “É garantido o direito de propriedade”;

Código Civil, art. 1225: trata dos direitos reais, dentre os quais está a propriedade;

Adiante, art. 1228 e ss. identifica o que é o direito de propriedade, sua aquisição etc.

GARANTIAS CONSTITUCIONAIS DA POSSE E DA PROPRIEDADE

Com as mesmas garantias constitucionais inerentes à propriedade, (art. 5º -

XXII e XXIII), o Código Civil as recepcionou; quanto à posse (art. 1.210), e no que tange à propriedade, (art. 1.228), tutelando-as somente quando estas cumprem sua função social.

CONSOLIDAÇÃO DOS REGISTROS DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA

O registro da propriedade imobiliária, como função do Estado, foi instituído, no Brasil, pela Lei nº 1.237, de 24 de setembro de 1864, seguido pelo código civil de 1916, arts. 856 a 262, atuais arts. 1234 a 1247.

Somente em 09 de novembro de 1939 foi editado o Decreto 4.857, modificado pelo Decreto 5.318/40, dispondo quanto a execução dos serviços concernentes aos registros públicos. Sobre o tema está em vigor a lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, que só entrou em vigor em 1º de janeiro de 1976.

LEGISLAÇÃO - PROPRIEDADE – DIREITOS REAIS

O Art. 1.225, I do Código Civil, além da propriedade, elenca vários outros direitos reais, cuja aquisição depende do correspondente registro imobiliário.

Por hora nos interessa apenas a aquisição da propriedade pelo REGISTRO do título (arts. 1245 a 1247 do CC).

PROCEDIMENTOS – REGISTRO DIREITOS REAIS

A Lei dos Registros Públicos disciplina a forma e o procedimento para registro dos direitos reais no registro imobiliário: Artigo 227;

Artigo 236;

Artigo 176, §1°, inc. I, inc. II, 3, “a” e “b” e §§ 3° e 4°, todos da Lei 6.015/73.

LIMITAÇÃO PARA ALIENAÇÃO DE TERRAS PÚBLICAS SEM AUTORIZAÇÃO

DO SENADO DA REPÚBLICA

Constituições de 1934 - art.130 e a de 1937,art155= 10.000,00ha.

Emenda nº 10,de 09/1946, art.6º , e a Constituição de 1967, art. 154, reduziram o limite para 3.000,00 ha.

Constituição de 1988, reduziu o limite para 2.500 ha, passando a autorização a ser concedida pelo Congresso Nacional.

DIREITOS REAIS - USUFRUTO

Além da PROPRIEDADE, dentre os direitos reais, encontra-se elencado no Código Civil, art. 1.225-IV, o USUFRUTO.

Fundamento legal, quando houver seu destaque da propriedade, através de sua reserva e/ou instituição- arts 1.390 e segts. Do Código Civil

I - PROPRIEDADE UNA E INDIVISÍVEL

- Doação ou venda da propriedade onerada com usufruto – transmissão da propriedade plena e após o registro do ônus, ou usufruto.

- Divisão da propriedade em suas diversas faculdades, que agrupadas na mesma pessoa demonina-se “Domínio”.

II - PROPRIEDADE UNA E INDIVISÍVEL

Interpretando-se os arts. 1.228 e 1.394, conclui-se que a cisão dos direitos inerentes a propriedade, mesmo que temporária, foi acolhida pelo Código Civil, quando diz, de um lado, a posse, o uso, administração e percepção dos frutos, e de outro a disposição e seqüela.

III - PROPRIEDADE UNA E INDIVISÍVEL

Justificadamente, s.m.j. entendemos ser desnecessário um segundo ato de registro, sobre o título de “Reservar ou manter”, o usufruto, eis que este não foi objeto de transmissão.

De acordo com o art. 167 – I – 7 – O usufruto, objeto de registro autônomo seria o de sua aquisição, oriunda do primitivo proprietário, ou de sua instituição por parte do adquirente da plena propriedade.

BIPARTIÇÃO DA PROPRIEDADE

PLENA- Quando todas as faculdades do uso, gozo, disposição e reivindicação pertencem exclusivamente a um mesmo titular.

LIMITADA- Quando uma das faculdades é destacada e transferida a outrem, a exemplo do USUFRUTO , em que o direito de uso e gozo passa a pertencer a outra pessoa.

ALIENAÇÃO DA NUA PROPRIEDADE E DO USUFRUTO NUM SÓ TÍTULO

É legal o proprietário vender, no mesmo ato, a uma pessoa a nua propriedade, e a outra, o usufruto?

A proibição contida no Código Civil (art. 1.393), refere-se à alienação do usufruto, uma vez instituído.

A alienação efetuada pelo nu proprietário, em conjunto com o usufrutuário, a terceiro é legal (Constituição de Usufruto – DLI nº 19/2003).

I - MANTER-RESERVAR- INSTITUIR-ALIENAR

AQUISIÇÃO-USUFRUTOManter e reservar difere de instituir,

notadamente quando da transmissão da plena propriedade de um imóvel para uma terceira pessoa.

In casu, não há falar-se em manter ou reservar o usufruto sobre o imóvel alienado, eis que o transmitente (primitivo proprietário) não mais detem parte destacada daquela propriedade.

II- MANTER-RESERVAR- INSTITUIR-ALIENAR

AQUISIÇÃO-USUFRUTO

Somente aquele que tem a plena propriedade pode manter, reservar, alienar ou instituir o usufruto sobre um bem, cujo domínio lhe pertence.

III - MANTER-RESERVAR- INSTITUIR-ALIENAR

Conclusão: um novo ou o primitivo proprietário poderá optar pela instituição do usufruto a favor de um terceiro usufrutuário, ou então, alienar para este tão somente a parte destacada da propriedade, qual seja o usufruto, o fazendo em forma de venda e compra, ou em último caso alienar, em forma de doação, mantendo ou reservando para si o direito real de usufruto.

Sendo o instituidor menor, mesmo que através de seus genitores, necessário se faz o Alvará Judicial específico , autorizando que o menor contraia aquele ônus real, a favor dos mesmos genitores ou de terceiros.( art. 1.691-Cód.Civil )

INVENTÁRIO – ARROLAMENTO – PARTILHA AMIGÁVEL – IMÓVEIS – USUFRUTO À VIÚVA MEEIRA E A NUA-

PROPRIEDADE AOS HERDEIROS- ADMISSIBILIDADE

O Usufruto é destacável da nua-propriedade, como direito autônomo. Tanto a viúva meeira como os herdeiros possuem partes ideais no todo.

Portanto, nada obsta a que concretizem essas partes pela forma avençada na partilha. (AI 69.033-1 – TJSP – 3ª.C. – j.3.12.85 – Rel. Des. Rodrigues Porto – “in” RT 606/106)

INVENTÁRIO – PARTILHA AMIGÁVEL- DIVERSOS IMÓVEIS USUFRUTO EM ALGUNS DELES ATRIBUIDO À VIÚVA E A NUA

PROPRIEDADE AOS HERDEIROS – ADMISSIBILIDADE – INCORRÊNCIA DE DOAÇÃO

Se, no inventário, a viúva meeira e todos os herdeiros têm partes iguais em todos os imóveis, nada obsta a que tais partes se definam como sendo o usufruto e a nua propriedade. Inocorre, na partilha assim avençada, doação alguma mas simples atribuição das partes ideais. (A.I. - TJ-SP, “in” RT 541/118)

PENHORA – INCIDÊNCIA SOBRE GRAVADO COM CLÁUSULA DE USUFRUTO – EXECUÇÃO PROMOVIDA CONTRA O NU-PROPRIETÁRIO

Quanto à nua-propriedade, razão assiste ao agravante quando sustenta a sua penhorabilidade. Isto porque, sendo passível de alienação, inocorre a restrição do citado artigo 717 do Código Civil, restrita ao usufruto propriamente dito. (JTA 128/119)

VALIDADE DO ATO CONSTRITIVO – HIPOTESE EM QUE O IMÓVEL LHE FOI DOADO

EXPRESSAMENTE, EXERCENDO O DOMINIO JUNTAMENTE COM OUTRAS PESSOAS

Penhora – Usufruto – Admissibilidade – Direito real da usufrutuária não afetado – Intimação desta, providenciada pelo credor, que tem o simples fito de dar ciência de possível alteração do nu-proprietário, ou possibilitar-lhe concorrer à aquisição do bem – Artigo 615, inciso II e 619 do CPC – Desfazimento da arrematação somente por ação própria e não através de embargos de terceiro – Art. 1.046 do Código de Processo Civil – Constrição mantida – Embargos de terceiro parcialmente procedentes – Recurso improvido. (Ap. nº 662.634-4 – 1ª Câm. J. 23.09.1996)

É DEFESO ALIENAR O USUFRUTO

Uma vez instituído, mantido, reservado, ou adquirido por compra, o usufruto não pode ser alienado a terceiros.

Fundamento Legal: 1.393 –Código Civil- Doutrina e Jurisprudência

EXTINÇÃO DO USUFRUTO

A forma mais comum de extinção do direito real de usufruto, ocorre pela Renúncia ou morte do usufrutuário, consolidando-se, em conseqüência, a plena propriedade, na pessoa do nu proprietário ( art. 1.410-I- Código Civil ).

Em obediência ao princípio da continuidade registrária , a mutação ocorrida, prescinde de averbação na matrícula do respectivo imóvel.

I - ASPECTOS TRIBUTÁRIOS NAS ALIENAÇÕES INERENTES À NUA PROPRIEDADE PARA UMA PESSOA E O USUFRUTO PARA OUTRA - ITBI

Em CNP - MT, a incidência do ITBI, acha-se regulamentada pelo CTM, em seu art. 215 e seguintes, c/c art. 156 - II – CF/88.

Tratando-se de instituição de usufruto, o valor venal do imóvel, será reduzido a 1/3 (um terço).

No caso de transmissão da nua propriedade a redução será de 2/3 (dois terço).

II- ASPECTOS TRIBUTÁRIOS NAS ALIENAÇÕES INERENTES À NUA PROPRIEDADE PARA UMA PESSOA E O USUFRUTO PARA OUTRA - ITBI

Estão compreendidos na incidência do imposto, segundo a maioria dos CTMs dos municípios brasileiros, além da instituição convencional, sua extinção por consolidação na pessoa do nu proprietário.(CTM – DF)

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA PELO PAGAMENTO DO ITBI

- Os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício, relativamente aos atos por eles praticados ou que por eles tenham sido coniventes, em razão do seu ofício, ou pelas omissões de que foram responsáveis. (Art. 219 – CTM/CNP).

III - ASPECTOS TRIBUTÁRIOS NAS ALIENAÇÕES INERENTES À NUA PROPRIEDADE PARA UMA

PESSOA E O USUFRUTO PARA OUTRA – ITCD?

Quanto ao ITCD, s.m.j., no caso em exame não há sua incidência, tendo em vista trata-se de transmissão inter-vivos, por ato oneroso.

Regula-se o ITCD sobre a doação e ou instituição,por ato gratuito,o Código Tributário Estadual, c/c art. 155 - CF/88.

IV - ASPECTOS TRIBUTÁRIOS NAS ALIENAÇÕES INERENTES À NUA PROPRIEDADE PARA UMA

PESSOA E O USUFRUTO PARA OUTRA – ITCD?

Quando a extinção do ITCD operar-se pela morte do usufrutuário, não existe incidência de imposto. (Boletim IRIB/08/99)

DOAÇÃO DE IMÓVEL AOS NETOS COM USUFRUTO EM FAVOR DO FILHO

Determinado cidadão doou um imóvel aos netos e instituiu usufruto sobre o mesmo imóvel em favor de seu filho. A quem compete tributar a instituição do usufruto?

CARTÓRIO DO 1° OFÍCIO –

CARTÓRIO 1º OFÍCIO –REGISTRO DE IMÓVEIS E TÍTULOS E

DOCUMENTOSComarca de Campo Novo do Parecis – MT.

Rua Roberto Carlos Brólio, n. 432,

Bairro N. Sra. Aparecida – CEP 78.360-000.

Fone/fax: (65) 3382-4316 e 3382-4317

E-mail: cartorioruibarbosa@vsp.com.br

REGISTRO DE IMÓVEIS

OFICIAL REGISTRADOR

A Lei 8.935/94, denominada Lei dos Notários e Registradores, apresenta a seguinte definição:

Artigo 3º: “Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro”.

REGISTRO DE IMÓVEIS

MISSÃO DO REGISTRADOR

Conhecer todos os pormenores dos ATOS REGISTRAIS, objetivando praticá-los de forma perfeita, empregando, para tanto, a melhor técnica que ao seu alcance estiver.

REGISTRO DE IMÓVEIS

NATUREZA JURÍDICA

Por força do artigo 236 da Constituição de 1988, os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público.

Se há delegação do Estado, os registros promovidos são atos administrativos;

Aplicação dos princípios específicos atinentes à Administração Pública.

REGISTRO DE IMÓVEIS

SEGURANÇA JURÍDICA DO SISTEMA

Confere-se a presunção RELATIVA (juris tantum) de verdade ao ato registral, o qual, até prova em contrário, atribui eficácia jurídica e validade perante terceiros (art. 252 da Lei 6.015/73 e art. 1.245 e ss. do Código Civil).

LEGISLAÇÃO

LEI DOS REGISTROS PÚBLICOS

Art. 252 - O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.

Decreto.......

Art. 91. Todos os possuidores de terras, qualquer que seja o título de sua propriedade, ou possessão, são obrigados a fazer registrar as terras, que possuírem, dentro dos prazos marcados pelo presente Regulamento, os quais se começarão a contar, na Corte, e Província do Rio de Janeiro, da data fixada pelo Ministro e Secretário de Estado dos Negócios do Império, e nas Províncias, da fixada pelo respectivo Presidente.